Impôt sur la fortune en Espagne : modelo 714 non-résidents

Ce qu'est l'impôt sur la fortune et pourquoi un non-résident le paie

L'Impuesto sobre el Patrimonio est un impôt direct et personnel sur le patrimoine net des personnes physiques, créé par la Ley 19/1991 et toujours régi par cette loi. Il taxe la détention de biens à une date unique, le 31 décembre (art. 29), et il est strictement individuel : il n'existe pas de déclaration conjointe, et un couple marié propriétaire d'une villa ensemble forme deux contribuables, avec deux déclarations et deux minimums exonérés.

Les résidents espagnols paient par obligación personal sur l'ensemble de leur patrimoine net mondial. Toute autre personne relève de l'obligación real (art. 5.Uno.b) : un non-résident n'est imposé que sur les biens et droits situés en Espagne, pouvant être exercés en Espagne ou devant y être exécutés — l'appartement à Torrevieja, un compte bancaire espagnol, une voiture immatriculée ici —, et le minimum exonéré, le barème et la déclaration s'appliquent tous à cette seule part espagnole. Votre maison, votre pension et votre portefeuille dans votre pays d'origine sont invisibles pour l'Espagne.

Deux détails de la loi prennent les gens au dépourvu. Premièrement, les parts d'une société non cotée sont réputées situées en Espagne lorsqu'au moins 50 % de son actif est constitué, directement ou indirectement, de biens immobiliers espagnols — détenir la villa par l'intermédiaire d'une société étrangère ne la soustrait donc pas à l'impôt (art. 5.Uno.b, deuxième alinéa). Deuxièmement, un résident qui s'installe à l'étranger peut opter, dans la première déclaration suivant son départ, pour continuer à être imposé par obligación personal (art. 5.Uno.a) ; l'option est rarement intéressante, mais elle existe. Les travailleurs relevant du régime spécial d'accueil de l'art. 93 de la loi sur l'impôt sur le revenu sont eux aussi imposés uniquement sur une base réelle, bien qu'ils vivent en Espagne.

La résidence elle-même se détermine par les critères de l'impôt sur le revenu, auxquels renvoie l'art. 5.Dos : plus de 183 jours en Espagne au cours de l'année civile, ou le centre de vos intérêts économiques ici, font de vous un résident et vous font basculer vers l'obligación personal sur tout ce que vous possédez. Notre guide sur le modelo 210 détaille ces critères.

Le minimum exonéré de 700.000 € — et pourquoi l'abattement de 300.000 € pour la résidence ne vous concerne pas

L'article 28 fixe le minimum exonéré. Lorsqu'une région n'a pas fixé son propre montant, la base imposable est réduite de 700.000 € (art. 28.Dos), et l'art. 28.Tres précise expressément que ce montant s'applique aux non-résidents imposés par obligación real. C'est une réduction par contribuable, non par bien : un couple propriétaire d'une maison de 1.300.000 € à parts égales déclare chacun 650.000 € et déduit chacun 700.000 €, ce qui ne laisse rien à imposer.

L'abattement de 300.000 € dont bénéficient les résidents espagnols sur leur résidence habituelle (art. 4.Nueve) est une chose différente. La loi définit la résidence habituelle par renvoi à l'art. 68.1.3.º de la loi sur l'impôt sur le revenu — le logement où le contribuable vit effectivement et de façon permanente. Un non-résident a, par définition, cette résidence hors d'Espagne, si bien qu'un appartement de vacances à Benidorm, une résidence secondaire à Jávea ou une villa locative à Orihuela Costa ne peuvent jamais y prétendre. N'ajoutez pas 300.000 € aux 700.000 € : seul le minimum exonéré vous est accessible.

D'autres exonérations de l'art. 4 s'appliquent bien aux non-résidents lorsque le bien se trouve en Espagne : le mobilier et les effets personnels (ajuar doméstico, art. 4.Cuatro) sont exonérés, tout comme les droits liés à un plan de pension (art. 4.Cinco) et les titres dont les revenus sont exonérés au titre de la loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents (art. 4.Siete). Les bijoux, voitures, bateaux et œuvres d'art, en revanche, comptent à leur valeur de marché (art. 18 et 19).

Comment votre bien immobilier espagnol est évalué (art. 10)

Un bien immobilier n'est pas évalué à ce que vous pensez qu'il vaut. L'art. 10.Uno retient le plus élevé de trois montants : la valeur cadastrale, la valeur que l'administration a déterminée ou vérifiée pour un autre impôt, et le prix, la contrepartie ou la valeur d'acquisition. Pour la plupart des propriétaires étrangers, le prix d'achat est le plus élevé des trois, et il reste fixe tandis que les valeurs cadastrales augmentent progressivement au fil des ans.

Le deuxième montant compte davantage depuis la Ley 11/2021 : la base des droits de mutation sur un achat est désormais la valeur de référence (valor de referencia) du Catastro, ou le prix s'il est plus élevé (art. 10.2 de la loi sur les droits de mutation). Si la valeur de référence retenue pour votre ITP a dépassé le prix que vous avez payé, c'est ce montant plus élevé qui compte pour l'impôt sur la fortune. Un bien en construction est évalué aux sommes effectivement investies jusqu'au 31 décembre, plus le terrain (art. 10.Dos), et les droits de type multipropriété suivent soit la règle ordinaire, soit le prix payé pour les certificats (art. 10.Tres).

La propriété est attribuée selon les règles du droit civil (art. 7) : les biens communs aux deux époux sont partagés par moitié sauf preuve d'une autre répartition, et lorsque le titre n'est pas clair, l'administration peut considérer comme propriétaire quiconque figure dans un registre public ou fiscal — en pratique le Registre de la propriété et le Catastro. L'usufruit et la nue-propriété sont évalués avec les formules des droits de mutation (art. 20), ce pour quoi un usufruit hérité sur un logement de la Costa Blanca ne compte pas à sa valeur pleine ; notre calculateur d'usufruit applique ces règles.

Dettes déductibles : l'hypothèque compte, la plupart des autres dettes non

La base imposable est le patrimoine net : les biens moins les charges et les dettes (art. 9.Dos). Pour un non-résident, la déduction est plus étroite que pour un résident. L'art. 9.Cuatro n'autorise que les charges et servitudes qui grèvent les biens espagnols eux-mêmes, et les dettes contractées pour le capital investi dans ces biens. Une hypothèque contractée pour acheter l'appartement est déductible ; un prêt personnel souscrit dans votre pays d'origine pour autre chose ne l'est pas, même si vous en avez payé les charges de copropriété espagnoles.

Les dettes sont évaluées à leur montant nominal au 31 décembre et doivent être dûment justifiées (art. 25.Uno) : le certificat de fin d'année de la banque indiquant le capital restant dû constitue la preuve habituelle. Les montants garantis ne comptent que lorsque la garantie est effectivement actionnée, et ce n'est pas la sûreté hypothécaire elle-même qui est déductible, mais le prix différé ou le prêt garanti (art. 25.Dos). Les dettes contractées pour acheter des biens exonérés ne sont jamais déductibles (art. 25.Tres).

Lorsqu'un compte bancaire espagnol fait partie de vos biens espagnols, l'art. 12 l'évalue au solde de fin d'année ou, s'il est plus élevé, au solde moyen du dernier trimestre ; les fonds retirés pour acheter des biens figurant dans la déclaration ou pour rembourser des dettes sont exclus de cette moyenne, et un prêt versé sur le compte au cours du dernier trimestre n'est ni compté dans la moyenne ni déduit comme une dette. Un virement important en décembre pour financer l'acompte d'un nouvel achat ne fausse donc pas le chiffre.

Le barème de l'État (art. 30) et un exemple chiffré

Une fois le minimum exonéré déduit, la base imposable est taxée au barème approuvé par la région ou, à défaut, au barème de l'État de l'art. 30.2, qui est celui qui s'applique par défaut aux non-résidents (art. 30.3). Il est progressif, avec huit tranches, débutant à 0,2 % et atteignant 3,5 % au-delà de 10.695.996,06 € — le tableau ci-dessous reproduit le texte consolidé du BOE.

Exemple chiffré : l'appartement d'une propriétaire norvégienne à Alicante est inscrit pour 1.200.000 €, détenu en son seul nom, sans hypothèque. Base imposable 1.200.000 € moins 700.000 € = 500.000 €. La tranche débutant à 334.252,88 € porte un montant fixe de 835,63 €, et les 165.747,12 € restants sont imposés à 0,5 %, soit 828,74 €. Impôt sur la fortune total : 1.664,37 € — environ 0,14 % de la valeur du bien, à peu près le coût d'une année de charges de copropriété.

Le barème étant appliqué par personne, le même appartement détenu à 50/50 donnerait à chaque époux une base de 600.000 €, sous le minimum, et donc aucun impôt du tout. Répartir la propriété entre les époux au moment de l'achat est donc la décision la plus efficace qu'un acheteur non-résident puisse prendre en matière d'impôt sur la fortune — et elle doit être prise avant la signature de l'acte, pas en avril.

L'impôt est cédé aux régions : l'option du non-résident (DA 4ª)

L'impôt sur la fortune est un impôt de l'État dont le produit, et une partie des règles, sont cédés aux communautés autonomes (art. 2.Dos et la première disposition additionnelle de la LIP, en vertu de la loi de financement Ley 22/2009). Dans le cadre de cette cession, les régions peuvent fixer leur propre minimum exonéré, leur propre barème ainsi que leurs propres déductions et bonifications — ce pour quoi l'impôt est en pratique nul dans certaines régions et plus élevé que le barème de l'État dans d'autres.

À l'origine, un non-résident était toujours imposé selon les règles de l'État. La quatrième disposition additionnelle, dans la rédaction donnée par la Ley 11/2021, accorde désormais à tout non-résident, où qu'il vive, le droit d'appliquer les règles de la région où se trouve la plus grande valeur de ses biens espagnols. Le manuel de l'AEAT lui-même décrit cela comme une option qui peut être exercée ou non : vous choisissez l'ensemble de règles le plus favorable sur la déclaration elle-même, et rien ne vous oblige à retenir l'option régionale.

Le choix se fait pour l'ensemble de la déclaration, non bien par bien. Un propriétaire d'un appartement à Benidorm et d'un plus petit à Murcie regarde où se situe la valeur la plus élevée — la Région de Valence — et compare le régime valencien (minimum, barème, bonifications) au régime de l'État. Comme l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes a précisément été créé pour neutraliser les bonifications régionales au-delà de 3.000.000 €, la voie régionale est surtout intéressante dans la tranche comprise entre 700.000 € et 3.000.000 €.

Ce que prévoit la Région de Valence (Ley 13/1997, art. 8-9)

Les règles valenciennes figurent dans la Ley 13/1997 de la Generalitat. L'art. 8 fixe le minimum exonéré à 1.000.000 €, mais sa rédaction est précise : il s'applique aux contribuables imposés par obligación personal qui résident habituellement dans la Région de Valence. Un non-résident ne correspond pas à cette description, si bien que la lecture prudente est qu'un propriétaire britannique ou néerlandais d'un logement de la Costa Blanca conserve le minimum de l'État de 700.000 € même en optant pour les règles valenciennes. Méfiez-vous de toute promesse du chiffre de 1.000.000 € faite à des non-résidents et demandez un conseil individualisé.

L'art. 9 fixe un barème valencien plus élevé que celui de l'État dans chaque tranche sauf la dernière : 0,25 % au lieu de 0,2 % sur les premiers 167.129,45 €, 0,37 % au lieu de 0,3 % sur la tranche suivante, 0,62 % au lieu de 0,5 % et ainsi de suite, jusqu'au même taux maximal de 3,5 %. Le barème temporaire qui s'appliquait en 2023 et 2024 a été abrogé. Le tableau comparatif ci-dessous place les deux barèmes côte à côte.

La conséquence pour le non-résident type est contre-intuitive : opter pour les règles valenciennes coûte normalement plus cher, pas moins. Sur la base imposable de 500.000 € de l'exemple ci-dessus, le barème de l'État donne 1.664,37 € et le barème valencien 2.063,81 €. À moins qu'une future bonification valencienne ne change la donne, la plupart des non-résidents propriétaires sur la Costa Blanca s'en tiennent simplement aux règles de l'État — et l'option de la DA 4ª, étant facultative, le leur permet.

Modelo 714 : qui doit le déposer, quand et comment

La déclaration est le modelo 714. L'art. 37 vous oblige à la déposer dans deux cas : lorsque l'impôt s'avère dû après déductions et bonifications, ou — même sans rien à payer — lorsque la valeur de vos biens et droits, mesurée selon les règles de la loi et avant déduction des dettes ou du minimum exonéré, dépasse 2.000.000 €. Gardez les deux critères séparés : un non-résident avec une villa de 1.500.000 € et une hypothèque de 900.000 € ne doit rien et, restant sous 2.000.000 €, ne dépose rien ; la même villa inscrite pour 2.100.000 € doit être déclarée même si l'impôt peut être nul.

La période de dépôt est chaque année la même que pour la déclaration de revenus annuelle. Pour l'exercice 2025 — biens au 31 décembre 2025 —, l'AEAT a fixé la période du 8 avril au 30 juin 2026, avec le 25 juin 2026 comme dernier jour si vous payez par prélèvement automatique depuis un compte espagnol. Le modelo 714 se dépose par voie électronique sur la sede de l'AEAT avec un certificat numérique, Cl@ve ou par l'intermédiaire d'un collaborateur agréé tel que votre conseiller fiscal.

L'art. 6 impose aux non-résidents de désigner un représentant résidant en Espagne lorsqu'ils opèrent par l'intermédiaire d'un établissement stable ou lorsque l'AEAT l'exige en raison de l'ampleur et de la nature de leurs biens espagnols, et de notifier cette désignation avant la date limite de dépôt ; le manquement constitue une infraction grave punie d'une amende de 1.000 €. Séparément, les règles de l'impôt sur le revenu des non-résidents imposent aux résidents hors UE/EEE de désigner un représentant dans plusieurs situations, si bien qu'en pratique la plupart des propriétaires hors UE en ont déjà un — la même personne devrait s'occuper du modelo 714.

Chaque propriétaire dépose sa propre déclaration avec son propre NIE et ses propres 700.000 €. Si vous n'avez jamais déposé de déclaration alors que vous auriez dû, régulariser spontanément avant que l'AEAT ne vous écrive signifie payer la majoration de retard de la loi générale des impôts plutôt qu'une sanction ; le délai de prescription est de quatre ans.

L'impôt de solidarité sur les grandes fortunes (Ley 38/2022)

Depuis 2022, un second impôt, propre à l'État uniquement, se superpose à l'impôt sur la fortune : l'Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, créé par l'art. 3 de la Ley 38/2022. Il taxe le patrimoine net au-delà de 3.000.000 €, utilise les mêmes règles d'évaluation et le même fait générateur au 31 décembre, et s'applique aux non-résidents par obligación real sur leurs biens espagnols, exactement comme l'impôt sur la fortune.

La base est réduite d'un minimum exonéré de 700.000 €, que le Real Decreto-ley 8/2023 a confirmé aussi bien pour les résidents que pour les non-résidents, et le barème comporte trois tranches effectives : 1,7 % entre 3.000.000 € et 5.347.998,03 €, 2,1 % jusqu'à 10.695.996,06 € et 3,5 % au-delà. Point essentiel, l'impôt sur la fortune effectivement payé au titre de la même année est déduit de l'impôt de solidarité, si bien que, pour un non-résident soumis au barème de l'État, le second impôt n'ajoute généralement rien : il ne joue que lorsque des bonifications régionales ont annulé l'impôt sur la fortune.

L'impôt avait été annoncé pour deux ans, mais le Real Decreto-ley 8/2023 l'a prorogé indéfiniment, jusqu'à ce que la fiscalité du patrimoine soit revue dans le cadre de la réforme du financement régional. Il se dépose sur le modelo 718 en juillet de l'année suivante, et uniquement par ceux dont l'impôt s'avère dû. Avec le minimum de 700.000 € et une première tranche à 0 %, cela signifie en pratique un patrimoine net espagnol à partir d'environ 3.700.000 €.

IBI, modelo 210 et modelo 720 : comment les obligations s'articulent

Un propriétaire non-résident sur la Costa Blanca vit avec un petit ensemble d'impôts récurrents, et il est utile de les voir ensemble. L'IBI est l'impôt foncier municipal : il naît le 1er janvier, celui qui est propriétaire du bien ce jour-là doit l'année entière, le taux est fixé par chaque ayuntamiento dans son ordonnance fiscale, et dans la majeure partie de la province d'Alicante, l'avis est émis par SUMA Gestión Tributaria. Notre simulateur gratuit d'IBI l'estime par commune ; la valeur cadastrale qu'il utilise est le point de départ des deux déclarations d'État.

Le modelo 210 est l'impôt annuel sur le revenu des non-résidents : revenu imputé sur un bien à votre disposition, revenus locatifs ou plus-value d'une vente. Le modelo 714 est l'impôt sur la fortune portant sur ce même bien, mais sur sa valeur plutôt que sur son revenu, et uniquement au-delà de 700.000 €. Ils se déposent séparément, selon des calendriers différents, et l'un ne remplace pas l'autre. La valeur cadastrale figurant sur l'avis d'IBI détermine la base du modelo 210 et fixe le plancher de l'évaluation du modelo 714 : les trois documents doivent donc raconter la même histoire.

Le modelo 720 — la déclaration informative sur les biens détenus à l'étranger — est celui que les non-résidents ne déposent pas. C'est une obligation des résidents espagnols disposant de comptes, de titres ou de biens à l'étranger au-delà des seuils de déclaration. Le jour où vous devenez résident, la situation s'inverse : vous déposez le modelo 720 pour les biens que vous avez laissés derrière vous, vous payez l'impôt sur la fortune sur votre patrimoine mondial par obligación personal, et l'abattement de 300.000 € pour la résidence principale ainsi que le minimum régional deviennent enfin les vôtres. Notre guide sur le modelo 720 couvre cette transition.

Le plafonnement à 60 % revenu-patrimoine et le crédit pour impôt étranger : réservés aux résidents

Les résidents bénéficient d'une soupape de sécurité à l'art. 31 : la somme de leur impôt sur la fortune et de leur impôt sur le revenu ne peut pas dépasser 60 % de leurs bases d'imposition sur le revenu, et lorsque c'est le cas, l'impôt sur la fortune est réduit, jusqu'à 80 %. La disposition est rédigée expressément pour les contribuables imposés par obligación personal. Un non-résident ne peut pas l'invoquer : avec peu ou pas de revenus espagnols, l'impôt sur la fortune portant sur un bien espagnol important est payé en totalité, quel que soit le rapport avec le revenu.

Il en va de même de l'art. 32, qui permet aux résidents de déduire les impôts sur la fortune payés à l'étranger : il ne s'applique qu'à l'obligación personal. Un non-résident qui paie aussi, dans son pays, un impôt sur la fortune portant sur ce même bien espagnol n'obtient aucun crédit en Espagne ; un allégement éventuel provient des règles propres de son pays d'origine ou de la convention de double imposition, et uniquement lorsque celle-ci couvre les impôts sur le capital. Plusieurs pays d'origine — le Royaume-Uni parmi eux — n'ont aucun impôt sur la fortune, auquel cas il n'y a rien à imputer et l'impôt espagnol est simplement un coût de la propriété.

La seule bonification prévue par les règles de l'État est la réduction de 75 % pour les biens situés à Ceuta et Melilla (art. 33), sans intérêt pour les propriétaires de la Costa Blanca. Tout le reste — la déduction valencienne pour investissement dans des entreprises émergentes, par exemple — relève du régime régional et ne vous concerne que si vous optez pour celui-ci au titre de la DA 4ª et remplissez ses conditions.

Pourquoi les non-résidents confient le modelo 714 à un représentant fiscal

L'impôt sur la fortune est autant une décision annuelle qu'une déclaration annuelle. Chaque année, quelqu'un doit vérifier les trois valeurs du bien, obtenir le certificat hypothécaire de la banque, décider si l'option régionale vaut la peine, confirmer que le seuil des actifs bruts n'a pas été franchi après un nouvel achat, et coordonner les chiffres avec le modelo 210 pour que l'AEAT voie une valeur cadastrale cohérente d'une déclaration à l'autre. Tout cela se fait pour l'essentiel en espagnol et nécessite le plus souvent un certificat numérique.

Un représentant en Espagne reçoit aussi les notifications de l'AEAT. Les demandes relatives à l'impôt sur la fortune arrivent souvent des années plus tard, lorsque l'administration recoupe une vente, une succession ou une déclaration déposée par un proche, et un courrier adressé à une résidence espagnole vide est réputé remis. Disposer d'un représentant résident enregistré fait la différence entre répondre à une demande et découvrir une sanction.

spainfiscal prépare et dépose le modelo 714 pour les propriétaires non-résidents sur toute la Costa Blanca et la Région de Valence, modélise le choix entre le régime de l'État et le régime valencien, le coordonne avec le modelo 210 et l'IBI, et agit comme votre représentant fiscal désigné devant l'AEAT — pour que la villa reste une résidence de vacances, et non un problème fiscal.