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Le prélèvement spécial de 3 % sur l'immobilier espagnol des entités non-résidentes

~34 min de lecturePublié: 2026-09-10Mis à jour: 2026-09-10

Quelque part entre Torrevieja et Dénia se trouvent plusieurs milliers de villas dont le propriétaire inscrit au registre est une société constituée à Gibraltar, à Jersey, dans l'île de Man ou dans les Îles Vierges britanniques. Dans les années 1990 et 2000, on vendait ce montage sur la plage comme un habile montage patrimonial : le bien ne change jamais de mains, si bien qu'il n'y a ni droit de succession espagnol, ni droit de mutation lors d'une revente, ni aucun nom au registre espagnol. Ce que l'on expliquait rarement, c'est le chapitre VI de la loi espagnole relative à l'impôt sur le revenu des non-résidents, les art. 40 à 45, qui met à la charge d'une entité résidente d'une juridiction que l'Espagne considère comme non coopérative un prélèvement de 3 % de la valeur cadastrale du bien, chaque année, tant qu'elle le détient, sans plafond et sans date de fin. Ce guide lit ces six articles tels qu'ils sont rédigés, explique qui est réellement concerné, quelles exonérations la loi contient, ce qu'il advient du bien lorsque personne ne dépose de déclaration, et ce que coûte chacune des issues possibles.

Réponse rapide

Une entité résidente d'un pays ou territoire que l'Espagne considère comme un paradis fiscal — à lire aujourd'hui comme une juridiction non coopérative — et qui possède un bien immobilier espagnol, ou détient un droit d'usage ou de jouissance sur celui-ci, paie chaque année un prélèvement spécial de 3 % de la valeur cadastrale (art. 40, 41 et 43 TRLIRNR). Il est exigible au 31 décembre et se déclare en janvier suivant. L'art. 42 exonère les États étrangers, les sociétés cotées et les entités exerçant une activité économique réelle.

Valery Grinkevich

Relu par

Valery Grinkevich

Économiste inscrit à l’ordre espagnol (economista colegiado) · asesor fiscal · Plus de 20 ans d’expérience · Torrevieja, Costa Blanca

Points clés

  • Le prélèvement vise les entités résidentes d'un pays ou territoire ayant la considération de paradis fiscal — à lire aujourd'hui comme juridiction non coopérative — qui possèdent ou détiennent à quelque titre que ce soit un bien immobilier espagnol ou des droits d'usage et de jouissance sur celui-ci (art. 40 TRLIRNR). Une société ordinaire de l'UE ou d'un pays conventionné échappe entièrement à l'art. 40.
  • La base est la valeur cadastrale du bien ; à défaut de valeur cadastrale, la valeur déterminée selon les règles de l'impôt sur la fortune (art. 41.1). La copropriété est imposée proportionnellement à la part détenue (art. 41.2).
  • Le taux est de 3 % (art. 43). Il est exigible au 31 décembre de chaque année et doit être déclaré et payé en janvier suivant (art. 45.1) ; l'AEAT le perçoit au moyen du modelo 213.
  • L'art. 42 exonère les États étrangers, les organismes publics et les organisations internationales ; les entités exerçant en Espagne, de façon continue ou habituelle, des activités économiques distinctes de la simple détention ou location du bien, dans les conditions fixées par voie réglementaire ; et les sociétés cotées sur des marchés secondaires officiellement reconnus.
  • Si personne ne dépose de déclaration, la dette est recouvrée par voie de procédure de recouvrement dirigée contre le bien lui-même, le certificat constatant l'expiration de la période volontaire faisant office de titre suffisant (art. 45.2) ; et lors d'une vente ultérieure, le bien reste affecté au paiement du prélèvement (art. 45.3).

Sur cette page

  1. Ce qu'est le prélèvement spécial, et la faille de la loi où il se loge
  2. Qui est concerné : l'art. 40 et le critère de la juridiction non coopérative
  3. Pourquoi ce guide ne publie pas la liste des juridictions
  4. La base : la valeur cadastrale, et ce qui se passe en son absence
  5. 3 %, le 31 décembre et le mois de janvier
  6. Les exonérations de l'art. 42 — ce qui sauve la plupart des propriétaires
  7. L'exonération conventionnelle qui circule en anglais, et ce que dit vraiment le texte
  8. Ce qui se passe quand personne ne dépose de déclaration : apremio, affectation et majorations
  9. La déductibilité au titre de l'art. 44, et pourquoi elle ne sert généralement à rien
  10. Ce que le montage traîne encore derrière lui
  11. Pourquoi ce montage a été vendu sur la Costa Blanca
  12. En sortir : les trois voies possibles et ce que chacune réveille
  13. Que faire avant le prochain 31 décembre
  14. Comment gérer un bien immobilier espagnol détenu par une entité non-résidente
  15. Questions fréquentes

Ce qu'est le prélèvement spécial, et la faille de la loi où il se loge

Le Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes (prélèvement spécial sur les biens immobiliers des entités non-résidentes) n'est pas un impôt distinct. Il constitue le chapitre VI de la loi consolidée relative à l'impôt sur le revenu des non-résidents — le Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR — et fonctionne comme une charge autonome à l'intérieur de cette loi : six articles, de l'art. 40 à l'art. 45, avec leur propre redevable, leur propre base, leur propre taux, leur propre date d'exigibilité et leur propre règle de recouvrement.

Sa logique se comprend mieux à la lumière de l'art. 13.1.h) de la même loi. Le revenu imputé sur un bien immobilier urbain non loué en Espagne — ce loyer réputé que tout propriétaire non-résident d'une résidence de vacances déclare sur le modelo 210 — ne frappe que les personnes physiques : l'article parle du revenu imputé aux contribuables personnes physiques titulaires d'un bien immobilier urbain non affecté à des activités économiques. Une société qui détient une villa vide ne produit aucun revenu imputé. Lorsque la société est résidente d'une juridiction ordinaire, c'est simplement ainsi que fonctionne la loi. Lorsqu'elle est résidente d'une juridiction que l'Espagne traite comme non coopérative, le chapitre VI intervient et met à sa charge 3 % de la valeur cadastrale par an, que la villa ait produit ne serait-ce qu'un seul euro ou non.

C'est ce qui rend ce prélèvement si différent du reste de la fiscalité immobilière espagnole. Il n'y a ni revenu à mesurer, ni plus-value à calculer, ni opération à imposer. Le fait générateur est la simple détention : posséder le bien, ou détenir à quelque titre que ce soit un droit réel d'usage ou de jouissance sur celui-ci, au 31 décembre. C'est aussi pourquoi la facture ne s'arrête jamais. Une villa détenue discrètement pendant quinze ans a généré quinze dettes annuelles, chacune avec son propre délai de dépôt et son propre délai de prescription.

Qui est concerné : l'art. 40 et le critère de la juridiction non coopérative

L'art. 40 tient en une seule phrase, et chaque mot y travaille. Les entités résidentes d'un pays ou territoire ayant la considération de paradis fiscal, qui possèdent ou détiennent en Espagne, à quelque titre que ce soit, des biens immobiliers ou des droits réels d'usage ou de jouissance sur ceux-ci, sont assujetties à l'impôt au moyen d'un prélèvement spécial. Trois critères, qui doivent tous être réunis : le détenteur est une entité, et non une personne physique ; cette entité est résidente d'une juridiction inscrite sur la liste ; et elle détient un bien immobilier espagnol ou un droit sur celui-ci.

Le premier critère est celui qui rassure le plus les lecteurs. Le prélèvement ne touche jamais une personne physique. Un couple belge propriétaire de son appartement à Guardamar en son nom propre ne peut pas être concerné par l'art. 40, quoi qu'il doive par ailleurs. Le deuxième critère est celui qui tranche les cas réels, et c'est un critère qui porte sur la société, et non sur l'actionnaire : ce qui compte, c'est le lieu de résidence de l'entité, non la nationalité ou la résidence des personnes qui se trouvent derrière elle. Une société familiale britannique constituée en Angleterre échappe à l'art. 40 ; la même famille détenant par l'intermédiaire d'une société des Îles Vierges britanniques y est soumise. Le troisième critère est plus large que la simple propriété. Détenir à quelque titre que ce soit couvre un usufruit, un droit d'usage, un droit d'habitation ou un droit réel de jouissance à long terme sur un bien espagnol, de sorte qu'un montage qui conserve la nue-propriété à l'étranger et accorde la jouissance à l'entité n'échappe pas au prélèvement.

La loi emploie encore les anciens termes, paraíso fiscal, et le texte consolidé que nous lisons — mis à jour au 25 mai 2023 — n'a pas été réécrit. Le lien se trouve ailleurs : les références dans la législation fiscale aux paradis fiscaux, aux territoires sans échange effectif de renseignements et à la fiscalité nulle ou réduite doivent se lire comme des références à la définition de juridiction non coopérative figurant à la DA 1.ª de la Ley 36/2006, dans la rédaction donnée par la Ley 11/2021, laquelle a ajouté la DA 10.ª à cette loi précisément à cette fin. Ainsi, l'art. 40 désigne aujourd'hui les entités résidentes d'une juridiction non coopérative telle que définie à cet endroit.

Attention

Le critère porte sur l'entité, pas sur vous. Transférer votre propre résidence fiscale vers l'Espagne, ou hors d'Espagne, ne change rien à l'art. 40 : tant que la société elle-même est résidente d'une juridiction inscrite sur la liste et détient la villa au 31 décembre, le prélèvement est exigible.

Pourquoi ce guide ne publie pas la liste des juridictions

La DA 1.ª de la Ley 36/2006, dans sa rédaction issue de la Ley 11/2021, ne contient pas de liste. Elle fixe des critères et délègue la liste à un arrêté ministériel (Orden Ministerial) du ministère des Finances. Les critères sont au nombre de trois : la transparence — l'existence d'une législation d'assistance mutuelle en matière d'échange de renseignements fiscaux dans les termes de la loi générale des impôts, l'échange effectif de renseignements avec l'Espagne, le résultat des évaluations par les pairs du Forum mondial sur la transparence et l'échange de renseignements, et l'échange effectif de renseignements sur les bénéficiaires effectifs ; le fait que le territoire facilite des instruments ou sociétés offshore destinés à attirer des bénéfices qui ne reflètent pas une activité économique réelle sur place ; et l'existence d'une fiscalité nulle ou réduite, mesurée par rapport à l'impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques, à l'impôt sur les sociétés et à l'impôt sur le revenu des non-résidents.

L'arrêté est mis à jour. Toute la conception repose là-dessus : une liste dynamique plutôt que figée, ce qui signifie aussi que toute liste imprimée dans un article vieillit mal et qu'une juridiction peut y entrer ou en sortir d'un 31 décembre à l'autre. En vertu de la règle transitoire maintenue dans la Ley 36/2006, tant que l'arrêté ne les a pas déterminés, les territoires énumérés dans le Real Decreto 1080/1991 conservent cette considération — une règle écrite pour combler l'intervalle entre la réforme et le premier arrêté, et un rappel que la réponse a changé au fil du temps.

Ce guide ne vous dira donc pas si Gibraltar, Jersey, l'île de Man ou les Îles Vierges britanniques sont aujourd'hui, ou non, une juridiction non coopérative. C'est une question qui dépend de l'arrêté en vigueur pour l'année concernée, et se tromper dans un sens comme dans l'autre coûte cher : croire à tort que l'on est concerné revient à payer un prélèvement que l'on ne doit pas, et croire à tort que l'on ne l'est pas laisse une dette impayée qui se recouvre d'elle-même contre la villa. Une dernière règle referme la boucle : lorsque l'Espagne a une convention de double imposition en vigueur avec une juridiction figurant sur la liste, les règles relatives aux juridictions non coopératives s'appliquent malgré tout dans la mesure où elles ne contredisent pas la convention (DA 1.ª.5 de la Ley 36/2006).

La base : la valeur cadastrale, et ce qui se passe en son absence

La base du prélèvement spécial est la valeur cadastrale du bien (art. 41.1). Pas la valeur de marché, pas le prix payé, pas la valor de referencia utilisée pour les droits de mutation : la valeur cadastrale, le même chiffre sur lequel se construit votre avis d'IBI. C'est en général une bonne nouvelle, car la valeur cadastrale se situe normalement en dessous de la valeur de marché, et cela rend le prélèvement facile à calculer : il suffit de relever la valeur cadastrale sur l'avis d'IBI ou sur le certificat du Catastro et d'appliquer 3 %.

En l'absence de valeur cadastrale — une parcelle qui n'en a jamais reçu, un bien encore en cours d'incorporation au Catastro —, le même article renvoie à la valeur déterminée selon les règles applicables en matière d'impôt sur la fortune. Ces règles évaluent le bien immobilier au plus élevé de trois montants : la valeur cadastrale, la valeur déterminée ou vérifiée par l'administration aux fins d'autres impôts, ou le prix, la contrepartie ou la valeur d'acquisition (art. 10.Uno de la Ley 19/1991). Ce régime de repli est donc sensiblement plus sévère que la règle ordinaire, car il peut atteindre le prix d'achat.

Lorsque l'entité détient le bien avec d'autres personnes ou entités, le prélèvement n'est dû que sur la part de la valeur des biens ou droits qui correspond proportionnellement à sa quote-part (art. 41.2). Une société détenant 50 % d'une villa, l'autre moitié étant au nom d'une personne physique, paie 3 % de la moitié de la valeur cadastrale ; la moitié détenue par la personne physique échappe entièrement au prélèvement, bien qu'elle produise son propre revenu imputé selon les règles ordinaires de l'IRNR.

Conseil

Votre avis d'IBI annuel décompose la valeur cadastrale entre le terrain et la construction. Pour ce prélèvement, le chiffre qui compte est la valeur cadastrale totale du bien, et non la seule composante du terrain qui détermine la plusvalía municipal.

3 %, le 31 décembre et le mois de janvier

Le taux est de 3 % (art. 43). C'est un taux fixe : ni barème, ni minimum, ni réduction en fonction du nombre de jours de détention dans l'année, ni allégement pour un bien resté vide. Il n'existe pas non plus de crédit au titre de l'IBI que l'entité a déjà payé à la mairie sur la même valeur cadastrale, ni au titre d'un quelconque impôt espagnol payé sur les revenus locatifs du même bien.

Le prélèvement est exigible au 31 décembre de chaque année et doit être déclaré et payé en janvier suivant, selon le lieu et la forme fixés (art. 45.1). La loi renvoie la forme à un texte réglementaire ; la déclaration que prévoit l'AEAT à cet effet est le modelo 213. Deux conséquences découlent de cette date d'exigibilité. D'abord, ce qui compte, c'est la situation au 31 décembre : une entité qui a vendu la villa en novembre ne doit rien pour cette année-là, et une entité qui l'a acquise en décembre doit les 3 % en entier. Ensuite, chaque année constitue une autoliquidation distincte avec son propre délai de janvier, ce qui explique pourquoi les arriérés se présentent, dans ces dossiers, comme un empilement d'années plutôt que comme un chiffre unique.

Comme l'exigibilité est annuelle et automatique, il n'est besoin d'aucun événement particulier pour que la dette naisse. Aucun avis n'est envoyé, aucun redressement n'est notifié et aucun rappel ne parvient à l'adresse à l'étranger. L'obligation relève de l'autoliquidation : elle existe, que quelqu'un dans le montage en ait connaissance ou non.

Les exonérations de l'art. 42 — ce qui sauve la plupart des propriétaires

L'art. 42 est bref et fermé. Le prélèvement spécial sur les biens immobiliers n'est pas dû par : les États étrangers, les organismes publics et les organisations internationales ; les entités qui exercent en Espagne, de façon continue ou habituelle, des activités économiques distinctes de la simple détention ou location du bien, dans les conditions fixées par voie réglementaire ; et les sociétés cotées sur des marchés secondaires de valeurs officiellement reconnus.

C'est le cas intermédiaire qui tranche les dossiers réels, et il est rédigé pour être difficile à remplir. Deux adverbes et un adjectif portent tout le poids du critère. L'activité doit être exercée en Espagne ; elle doit être continue ou habituelle, et non occasionnelle ; et elle doit se distinguer de la simple détention ou location du bien — ce qui signifie que louer la villa, même toute l'année et même avec profit, est précisément l'activité que l'exonération exclut. L'article renvoie en outre expressément à ce qui est fixé par voie réglementaire, de sorte que les critères et les preuves se trouvent dans le règlement d'application de la loi et doivent y être vérifiés avant de s'appuyer sur cette lettre.

Les deux autres cas sont étroits mais nets. Un État étranger ou un organisme public d'un État étranger — un bien diplomatique, un institut culturel — échappe au prélèvement, tout comme une organisation internationale. Une société dont les actions sont cotées sur un marché secondaire officiellement reconnu y échappe également, le raisonnement étant qu'une société cotée n'est pas un véhicule de détention opaque. Aucune de ces deux exonérations n'est ouverte à la société ordinaire qui détient une villa, ce qui est précisément tout l'objet de ce chapitre.

Exemple

Deux sociétés, dans la même rue de Jávea. La société A possède une villa qu'elle loue à des vacanciers tout l'été : la location ne suffit expressément pas au regard de l'art. 42.b), de sorte que si A est résidente d'une juridiction inscrite sur la liste, les 3 % sont dus. La société B exploite dans l'immeuble un aparthôtel sous licence, avec du personnel et une licence commerciale : il s'agit d'une activité économique distincte de la simple détention ou location, et l'exonération peut jouer — sous réserve des exigences fixées par le règlement.

L'exonération conventionnelle qui circule en anglais, et ce que dit vraiment le texte

Une grande partie de la documentation en anglais consacrée à ce prélèvement décrit une quatrième exonération : les entités pouvant se prévaloir d'une convention de double imposition comportant une clause d'échange de renseignements, à condition que les personnes physiques qui détiennent en dernier ressort le capital soient résidentes en Espagne ou puissent se prévaloir d'une convention comportant une telle clause, et à condition que leur identité soit prouvée. Des conseillers ont bâti des dossiers entiers autour de ce paragraphe, car il transformait la question en un exercice documentaire : identifier les propriétaires ultimes, prouver leur résidence, conserver l'exonération.

Ce paragraphe a bel et bien existé, ce qui explique qu'il circule encore. Il figurait dans la rédaction initiale de 2004 de l'art. 42 du TRLIRNR, et la cinquième disposition finale, alinéa 3, de la Ley 16/2012 du 27 décembre l'a supprimé avec effet au 1er janvier 2013. Depuis lors, l'article ne contient que trois lettres et aucun cas conventionnel : les États étrangers et organismes publics, les entités exerçant une activité économique distincte, et les sociétés cotées. La logique de cette structure s'éclaire dès lors que l'on observe ce que dit désormais l'art. 40, car le prélèvement ne touche plus toute entité non-résidente : il ne touche que les entités résidentes d'une juridiction ayant la considération de paradis fiscal. Une exception en faveur des entités couvertes par une convention a peu de raison d'être quand ces entités échappent déjà, en règle générale, à la charge dès le départ.

Deux conséquences pratiques. D'abord, si un conseiller vous affirme que votre montage est protégé parce que vous avez documenté les bénéficiaires effectifs ultimes au titre d'une exonération conventionnelle, demandez dans quel article du texte en vigueur se trouve cette exonération — et vérifiez le texte consolidé sur le BOE pour l'année concernée, car la réponse pour une dette de 2003 n'est pas nécessairement celle pour une dette de 2026. Ensuite, la question conventionnelle n'a pas disparu, elle s'est déplacée : lorsque l'Espagne a effectivement une convention en vigueur avec une juridiction inscrite sur la liste, les règles relatives aux juridictions non coopératives s'appliquent dans la mesure où elles ne la contredisent pas (DA 1.ª.5 de la Ley 36/2006), ce qui est un argument à construire sur le texte de la convention, et non une case à cocher.

Ce qui se passe quand personne ne dépose de déclaration : apremio, affectation et majorations

L'art. 45.2 explique pourquoi ce prélèvement n'est pas un problème théorique. Le défaut d'autoliquidation et de paiement dans le délai de janvier donne lieu à un recouvrement par voie de procédure de recouvrement dirigée contre le bien immobilier lui-même, et le certificat délivré par l'administration fiscale constatant que le délai de paiement volontaire a expiré sans paiement, ainsi que le montant, constitue un titre suffisant pour l'engager. Nul besoin d'un redressement préalable adressé à une société introuvable à l'étranger : la dette se recouvre sur l'actif qui se trouve en Espagne et qui ne peut se déplacer.

L'art. 45.3 referme l'autre issue. Lorsqu'une entité soumise au prélèvement spécial transmet un bien immobilier espagnol, le bien transmis reste affecté au paiement du montant du prélèvement. En clair, la charge suit la villa jusque dans les mains de l'acheteur. C'est pourquoi un audit d'achat sérieux portant sur un bien détenu par une société exige, avant la signature, les déclarations 213 des années ouvertes, et pourquoi le montant est habituellement retenu chez le notaire jusqu'à ce qu'elles soient produites.

Le mécanisme ordinaire de la loi générale des impôts s'ajoute par-dessus. Une autoliquidation tardive déposée avant toute mise en demeure entraîne la majoration de l'art. 27 LGT — 1 % plus 1 % par mois complet de retard, et 15 % plus intérêts de retard au-delà de douze mois —, et exclut la sanction. Si au contraire la mise en demeure arrive en premier, ce sont les majorations de la période exécutoire de l'art. 28 LGT qui s'appliquent — 5 %, 10 % ou 20 % selon le moment du paiement —, et le défaut de paiement du montant dû sur une autoliquidation constitue en lui-même une infraction fiscale (art. 191 LGT). Chaque dette annuelle se prescrit selon son propre délai de quatre ans, décompté à partir du lendemain du délai de dépôt de janvier de l'année concernée (art. 66 et 67 LGT), de sorte que les années les plus anciennes s'effacent tandis que les plus récentes restent exigibles.

Attention

Comme le prélèvement se recouvre de lui-même sur le bien, la personne qui finit par payer n'est souvent pas celle qui a mis en place le montage : c'est l'acheteur de la villa détenue par la société, ou l'héritier des parts, qui se retrouve face aux arriérés.

La déductibilité au titre de l'art. 44, et pourquoi elle ne sert généralement à rien

L'art. 44 dispose que le montant du prélèvement spécial constitue une dépense déductible pour la détermination de la base de l'impôt qui, le cas échéant, correspondrait en vertu des articles précédents de cette loi. La déduction joue donc à l'intérieur de l'impôt sur le revenu des non-résidents de la même entité — contre les revenus que l'entité obtient elle-même en Espagne — et non contre l'impôt sur les sociétés en Espagne, que l'entité ne paie pas, ni contre l'impôt de sa juridiction d'origine, question qui relève de cette juridiction.

En pratique, la déduction ne vaut presque rien pour la société ordinaire qui détient une villa, et la raison en est l'art. 24.1. Pour les non-résidents opérant sans établissement stable, la base est le montant brut du revenu, sans aucune déduction de dépense ; seuls les contribuables résidents d'un autre État membre de l'UE, ou d'un État de l'EEE assurant un échange effectif de renseignements, peuvent déduire les dépenses directement liées au revenu espagnol (art. 24.6). Une entité résidente d'une juridiction inscrite sur la liste n'est, par définition, ni l'un ni l'autre. La société paie donc l'IRNR ordinaire sur le loyer brut au taux général de 24 % (art. 25.1.a, le taux réduit de 19 % étant réservé aux résidents de l'UE et de l'EEE remplissant les conditions), et le prélèvement de 3 % s'ajoute à côté sans rien à réduire.

La déduction n'a une réelle portée que lorsque l'entité dispose d'un établissement stable en Espagne, car un établissement stable calcule sa base selon les règles de l'impôt sur les sociétés (art. 18.1) et peut donc absorber la dépense. C'est le même terrain que l'exonération de l'art. 42.b) : une entité exerçant une activité économique réelle et continue en Espagne disposera généralement d'un établissement stable, auquel cas elle échappe au prélèvement plutôt que de le déduire. Un dernier détail utile si vous percevez des revenus de source espagnole par l'intermédiaire du montage : un agent retenant l'impôt calcule la retenue sans tenir compte de l'art. 44 (art. 31.2), de sorte que cette déduction ne réduit en rien l'impôt retenu à la source.

Ce que le montage traîne encore derrière lui

Les 3 % sont rarement la seule surprise. Une entité résidente d'un territoire sans échange effectif de renseignements fiscaux qui détient des actifs situés en Espagne est tenue de désigner un représentant résident en Espagne avant la fin du délai de dépôt — l'obligation naît de la simple détention de l'actif, non d'un quelconque revenu (art. 10.1 TRLIRNR). Le défaut de désignation constitue une infraction grave, punie d'une amende fixe de 2.000 €, portée à 6.000 € pour les contribuables résidents de ces territoires (art. 10.4), et lorsque personne n'est désigné, l'administration fiscale peut traiter le dépositaire ou le gestionnaire des actifs comme représentant (art. 10.3). Les montages conçus pour être invisibles finissent avec un représentant espagnol choisi par l'administration.

Le dépositaire ou le gestionnaire est lui aussi exposé. Le dépositaire ou le gestionnaire des actifs ou droits de contribuables non-résidents non rattachés à un établissement stable est solidairement responsable des dettes fiscales afférentes aux revenus de ces actifs, et lorsque le propriétaire est résident d'un territoire traité comme paradis fiscal, l'administration peut agir directement contre ce responsable, sans l'acte administratif préalable de dérivation de responsabilité (art. 9.1 et 9.3). Les avocats, administrateurs et agents qui détiennent les clés de ces villas ne le savent pas toujours.

Vient ensuite l'actionnaire. Les actions non cotées de toute entité dont l'actif est constitué, directement ou indirectement, à 50 % au moins de biens immobiliers situés en Espagne sont réputées situées en Espagne aux fins de l'impôt sur la fortune, de sorte qu'une personne physique non-résidente qui les détient est imposable en Espagne par obligación real sur ces actions ; pour le calcul, les valeurs comptables nettes sont remplacées par les valeurs de marché et les biens immobiliers par les valeurs qui servent de base à l'impôt (art. 5.Uno.b de la Ley 19/1991). Et si l'actionnaire est résident fiscal en Espagne, les actions constituent des actifs étrangers : les droits représentatifs d'une participation dans tout type d'entité juridique située à l'étranger doivent être déclarés sur le modelo 720 par leurs titulaires et bénéficiaires effectifs, au-delà des seuils et sous réserve des exceptions fixés à l'art. 42 ter du Real Decreto 1065/2007. Le montage censé tenir la villa à l'écart du radar espagnol met l'actionnaire précisément dessus.

Pourquoi ce montage a été vendu sur la Costa Blanca

L'argumentaire de vente des années 1990 et 2000 était cohérent sur son propre terrain. Le droit de succession espagnol sur une villa transmise à des enfants non-résidents paraissait effrayant ; le droit de mutation à chaque revente du bien paraissait lourd ; et le registre foncier espagnol afficherait un nom de société plutôt qu'un nom de famille. En transférant la villa dans une société offshore, disait l'argument, le bien ne change plus jamais de mains : on vend les parts à l'étranger, le registre ne bouge jamais, et la succession espagnole est évitée puisqu'il n'y a rien à hériter en Espagne.

Chacun des volets de cet argument a depuis été fermé. Les plus-values provenant, directement ou indirectement, de biens immobiliers situés en Espagne constituent un revenu de source espagnole, et l'article le dit expressément pour les plus-values tirées de droits ou d'actions dans une entité, résidente ou non, dont l'actif est constitué principalement, directement ou indirectement, de biens immobiliers situés en Espagne, ainsi que pour les actions qui confèrent à leur titulaire un droit de jouissance sur un bien espagnol (art. 13.1.i).3.º TRLIRNR). Vendre la société déclenche donc l'impôt espagnol sur la plus-value, imposée à 19 % (art. 25.1.f).3.º). Lorsque l'entité est résidente d'un territoire sans échange effectif de renseignements, la valeur de transmission est déterminée proportionnellement à la valeur de marché du bien espagnol au moment de la transmission (art. 24.4), et le bien espagnol lui-même reste affecté au paiement de l'impôt (art. 25.3).

Ce qui est resté, et qui n'a cessé de croître, c'est le coût de la détention : le prélèvement de 3 % chaque année, l'obligation de représentant, l'exposition de l'actionnaire à l'impôt sur la fortune, l'obligation déclarative d'un actionnaire résident en Espagne, et le coût annuel du maintien en vie d'une société étrangère — agent enregistré, comptabilité, administrateurs. Les familles qui héritent de ces montages de la personne qui les avait mis en place découvrent généralement tout cela d'un coup, dans la pire semaine possible.

En sortir : les trois voies possibles et ce que chacune réveille

La première voie consiste à établir qu'aucun prélèvement n'est dû. Cela suppose de vérifier, année par année, si l'entité était résidente d'une juridiction figurant sur l'arrêté en vigueur pour cette année-là, et si l'une des lettres de l'art. 42 s'applique avec les preuves que le règlement exige. C'est un travail documentaire, et c'est de loin l'issue la moins coûteuse, car elle ne déclenche aucune transmission du bien et donc aucun droit de mutation. C'est aussi la voie sur laquelle le temps joue un rôle : pendant que les années défilent, certaines se prescrivent et d'autres non.

La deuxième voie consiste à transférer la société. Transférer en Espagne le siège de direction effective ou le siège statutaire d'une société constitue un fait générateur au titre du droit sur les opérations de sociétés des droits de mutation, lorsqu'aucun des deux ne se trouvait auparavant dans un État membre de l'UE (art. 19.1.3.º du texte refondu de la loi sur l'ITP et l'AJD) — et cette même opération est expressément exonérée (art. 45.I.B.11). Transférer le siège de direction effective ou le siège statutaire d'une société d'un État membre de l'UE à un autre n'est pas du tout soumis à l'impôt (art. 19.2.2.º). Les droits de mutation ne sont donc pas l'obstacle sur cette voie ; les obstacles relèvent du droit des sociétés et de la comptabilité dans les deux juridictions, ainsi que du devenir de la société une fois devenue espagnole — une société résidente en Espagne paie l'impôt espagnol sur les sociétés sur ses résultats et ne relève plus de l'art. 40.

La troisième voie consiste à défaire le montage : dissoudre la société et attribuer la villa aux associés. La dissolution d'une société est une opération de sociétés soumise aux droits de mutation (art. 19.1.1.º), dans laquelle les redevables sont les associés pour les biens et droits qu'ils reçoivent (art. 23.b), la base est la valeur des biens qui leur sont attribués sans déduction des dépenses ni des dettes (art. 25.4), et le taux étatique du droit sur les opérations de sociétés est de 1 % (art. 26). Indépendamment de cela, l'entité transmet un bien immobilier espagnol, ce qui génère une plus-value imposée à 19 % (art. 25.1.f).3.º), et une transmission de terrain urbain déclenche la plusvalía municipal à la mairie (art. 104 et 106 TRLRHL — notez que la règle faisant de l'acquéreur le redevable substitué s'applique lorsque le transmetteur est une personne physique non-résidente, et non une entité). Ce qui joue réellement, et pour quel montant, dépend de la société, de la juridiction, des chiffres figurant dans les actes et de l'ordonnance de la commune : c'est un dossier à chiffrer, et non à estimer à partir d'un article.

Attention

Ne défaites pas un montage pour économiser les 3 % sans avoir d'abord chiffré la sortie. Une dissolution peut coûter, en une seule année, plus que le prélèvement n'aurait coûté en dix — ou bien moins cher, si le bien ne s'est pas apprécié. L'ordre de travail est toujours le même : établir d'abord les années dues, puis chiffrer chaque voie.

Que faire avant le prochain 31 décembre

Commencez par trois documents : le certificat de constitution et de situation actuelle de l'entité, indiquant sa juridiction de résidence ; l'acte par lequel l'entité a acquis le bien espagnol, ou le droit sur celui-ci ; et le dernier avis d'IBI, qui donne la valeur cadastrale sur laquelle se calcule le prélèvement. Avec ces éléments, la dette annuelle devient une simple opération arithmétique, et le nombre d'années ouvertes se détermine en remontant quatre ans en arrière depuis chaque délai de janvier.

Décidez ensuite avant la fin de l'année, et non après. Le prélèvement est exigible au 31 décembre, si bien qu'une entité qui finalise une restructuration en décembre ne doit rien pour cette année-là, alors qu'une entité qui la finalise en janvier a déjà fait naître 3 % supplémentaires. Cette seule date vaut souvent plus que n'importe quel argument sur les exonérations.

Si des années sont ouvertes, les régulariser spontanément avant toute mise en demeure est sensiblement moins coûteux que d'être repéré : la majoration de l'art. 27 remplace la sanction, et elle croît mois après mois. Notre service IRNR se charge des déclarations et du calcul de l'exposition, notre service de représentant fiscal couvre l'obligation de désignation pour les entités résidentes de territoires sans échange effectif de renseignements, et le service de revenu imputé traite ce que doit le propriétaire personne physique une fois le bien de nouveau détenu en nom propre.

Étape par étape

Comment gérer un bien immobilier espagnol détenu par une entité non-résidente

  1. Établissez la résidence de l'entité

    Obtenez un certificat de constitution et de situation régulière et, s'il existe, un certificat de résidence fiscale. C'est la résidence de l'entité, et non celle des actionnaires, dont dépend l'art. 40.

  2. Vérifiez la juridiction année par année

    Comparez cette résidence à l'arrêté ministériel en vigueur pour chaque année ouverte. La liste étant mise à jour, la réponse peut différer d'une année à l'autre ; ne vous fiez pas à une liste publiée dans un article.

  3. Relevez la valeur cadastrale sur l'avis d'IBI

    La base est la valeur cadastrale du bien (art. 41.1 TRLIRNR). À défaut, appliquez les règles d'évaluation de l'impôt sur la fortune (art. 10.Uno de la Ley 19/1991). Multipliez par 3 % et par la quote-part de l'entité.

  4. Testez honnêtement les exonérations de l'art. 42

    État étranger ou organisme public, société cotée, ou activité économique continue en Espagne distincte de la simple détention ou location, dans les conditions fixées par voie réglementaire. Louer la villa ne suffit pas.

  5. Comptez les années ouvertes

    Chaque année se prescrit quatre ans après son délai de dépôt de janvier (art. 66 et 67 LGT). Dressez la liste des années encore exigibles et la majoration que chacune supporterait au titre de l'art. 27 LGT en cas de régularisation spontanée.

  6. Régularisez avant toute mise en demeure

    Déposez les déclarations en souffrance pour les années ouvertes. Un dépôt tardif spontané entraîne la majoration de l'art. 27 et exclut la sanction ; une mise en demeure préalable entraîne les majorations exécutives de l'art. 28 et l'infraction de l'art. 191.

  7. Désignez le représentant si l'obligation s'applique

    Une entité résidente d'un territoire sans échange effectif de renseignements qui détient des actifs espagnols doit désigner un représentant résident en Espagne ; l'amende pour défaut de désignation est de 6.000 € pour ces contribuables (art. 10.1 et 10.4 TRLIRNR).

  8. Chiffrez chaque issue avant d'en choisir une

    Chiffrez la dissolution, le transfert de siège et le scénario du statu quo sur le même horizon, en tenant compte des droits de mutation, de la plus-value et de la plusvalía, et finalisez la voie choisie avant le 31 décembre.

Le prélèvement spécial en un coup d'œil (art. 40 à 45 TRLIRNR)
ÉlémentRègleArticle
RedevableEntités résidentes d'un pays ou territoire considéré comme paradis fiscal — aujourd'hui, juridiction non coopérative — qui possèdent ou détiennent à quelque titre que ce soit un bien espagnol ou des droits réels d'usage sur celui-ciArt. 40
BaseValeur cadastrale ; à défaut, la valeur selon les règles de l'impôt sur la fortune ; quote-part proportionnelle en cas de copropriétéArt. 41
ExonérationsÉtats étrangers, organismes publics et organisations internationales ; entités exerçant une activité économique distincte de la simple détention ou location ; sociétés cotéesArt. 42
Taux3 %, fixe, sans réduction pour une partie d'annéeArt. 43
DéductibilitéDépense déductible pour la base de l'impôt qui correspondrait en vertu des articles précédents de la loiArt. 44
Exigibilité et dépôtExigible au 31 décembre ; déclaré et payé en janvier suivant (modelo 213 de l'AEAT)Art. 45.1
RecouvrementProcédure de recouvrement dirigée contre le bien ; le certificat d'expiration de la période volontaire fait office de titre suffisantArt. 45.2
En cas de transmission ultérieureLe bien transmis reste affecté au paiement du prélèvementArt. 45.3
Les trois issues possibles et les impôts que chacune réveille
VoieCe qu'elle impliqueImpôts en jeu
Prouver qu'aucun prélèvement n'est dûVérifier la juridiction par rapport à l'arrêté en vigueur pour chaque année ; documenter l'une des lettres de l'art. 42 avec les preuves que le règlement exigeAucun sur le bien ; seulement les déclarations et majorations des années effectivement dues
Transférer le siège de la sociétéTransférer le siège de direction effective ou le siège statutaire, typiquement vers l'Espagne ou vers un État membre de l'UEDroit sur les opérations de sociétés lors d'un transfert entrant, expressément exonéré (art. 19.1.3.º et 45.I.B.11 ITP et AJD) ; imposition espagnole ordinaire des sociétés par la suite
Dissoudre et attribuerLiquider l'entité et mettre le bien au nom des associésDroit sur les opérations de sociétés dû par les associés (art. 19.1.1.º, 23.b, 25.4, 26) ; impôt des non-résidents sur la plus-value à 19 % (art. 25.1.f) ; plusvalía municipal (art. 104 et 106 TRLRHL)
Ne rien faireContinuer à détenir par l'intermédiaire de l'entité3 % de la valeur cadastrale à chaque 31 décembre, plus majorations, intérêts et recouvrement forcé sur le bien

FAQ

Questions fréquentes

Ma villa à Torrevieja appartient à une société. Dois-je payer le prélèvement de 3 % ?

Seulement si la société est résidente d'un pays ou territoire ayant la considération de paradis fiscal, à lire aujourd'hui comme juridiction non coopérative (art. 40 TRLIRNR). Une société ordinaire résidente d'un État membre de l'UE ou d'un pays conventionné échappe à l'art. 40 et ne doit aucun prélèvement spécial, même si elle doit toujours l'impôt ordinaire des non-résidents sur les revenus éventuels du bien. La question porte toujours sur la résidence de l'entité pour l'année concernée, vérifiée par rapport à l'arrêté ministériel en vigueur, et jamais sur votre propre nationalité ou résidence.

Les 3 % sont-ils calculés sur la valeur de marché ou sur la valeur cadastrale ?

Sur la valeur cadastrale du bien (art. 41.1 TRLIRNR). C'est le même chiffre qui figure sur l'avis d'IBI, lequel se situe normalement bien en dessous de la valeur de marché. Lorsque le bien n'a pas de valeur cadastrale, la base est la valeur déterminée selon les règles de l'impôt sur la fortune, qui retiennent le plus élevé de la valeur cadastrale, de la valeur déterminée ou vérifiée par l'administration aux fins d'autres impôts, et du prix d'acquisition (art. 10.Uno de la Ley 19/1991).

La société ne possède que la moitié de la villa. Le prélèvement est-il divisé par deux ?

Oui, en proportion de la quote-part détenue. Lorsqu'une entité détient le bien avec d'autres personnes ou entités, le prélèvement n'est dû que sur la part de la valeur qui correspond proportionnellement à sa quote-part de propriété (art. 41.2 TRLIRNR). L'autre moitié échappe au prélèvement spécial, bien qu'une personne physique non-résidente qui la détient ait son propre revenu imputé selon les règles ordinaires de l'IRNR.

Quelle déclaration dois-je déposer, et quand ?

Le prélèvement est exigible au 31 décembre et doit être déclaré et payé en janvier suivant (art. 45.1 TRLIRNR) ; l'AEAT prévoit à cet effet le modelo 213. La loi renvoie le lieu et la forme du dépôt au règlement, confirmez donc le formulaire et le canal de dépôt actuels auprès de l'AEAT ou de votre conseiller avant de déposer, en particulier si vous régularisez plusieurs années à la fois, puisque chaque année constitue une autoliquidation distincte.

Le prélèvement spécial remplace-t-il l'impôt ordinaire des non-résidents sur les loyers ?

Non. Ils sont indépendants et s'appliquent tous les deux. Le prélèvement spécial impose la simple détention du bien à 3 % de la valeur cadastrale ; si le bien est loué, l'entité doit en outre l'impôt ordinaire des non-résidents sur le loyer, calculé sur le montant brut sans déduction de dépenses pour les entités non résidentes de l'UE ou d'un État de l'EEE remplissant les conditions (art. 24.1 et 24.6 TRLIRNR), au taux général de 24 % (art. 25.1.a). Il n'existe aucun crédit de l'un sur l'autre ; le prélèvement n'est déductible qu'au sens étroit de l'art. 44.

Louer la villa rend-il la société exonérée au titre de l'art. 42 ?

Non — la location est précisément ce que l'exonération exclut. L'art. 42.b) exonère les entités qui exercent en Espagne, de façon continue ou habituelle, des activités économiques distinctes de la simple détention ou location du bien, dans les conditions fixées par voie réglementaire. La location de vacances de cette même villa ne se distingue pas de la location ; un véritable hôtel, aparthôtel ou fonds de commerce exploité depuis le bien est un cas différent, et les preuves exigées sont fixées dans le règlement d'application.

L'administration fiscale espagnole peut-elle agir directement contre le bien lui-même ?

Oui, et c'est le trait le plus tranchant de ce prélèvement. Le défaut d'autoliquidation et de paiement en janvier donne lieu à un recouvrement par voie de procédure de recouvrement dirigée contre le bien immobilier, le certificat de l'administration constatant l'expiration de la période volontaire faisant office de titre suffisant pour l'engager (art. 45.2 TRLIRNR). En outre, lorsqu'une entité soumise au prélèvement transmet un bien immobilier espagnol, le bien transmis reste affecté au paiement du prélèvement (art. 45.3), ce qui explique que le montant soit retenu chez le notaire lors de ces achats.

La société n'a jamais déposé de déclaration. Combien d'années peuvent être réclamées ?

Chaque dette annuelle a son propre délai de prescription de quatre ans, décompté à partir du lendemain de la fin du délai de dépôt de janvier de l'année concernée (art. 66 et 67 LGT). Les années les plus anciennes s'effacent donc une à une tandis que les plus récentes restent exigibles, et l'exposition totale évolue chaque janvier. Déposer tardivement mais avant toute mise en demeure coûte la majoration de l'art. 27 LGT — 1 % plus 1 % par mois complet, ou 15 % plus intérêts après douze mois — et exclut la sanction ; être repéré en premier entraîne les majorations exécutives de l'art. 28 et l'infraction de l'art. 191.

Le prélèvement est-il au moins déductible quelque part ?

Uniquement contre la propre base espagnole de l'impôt des non-résidents de l'entité, ce qui, dans la plupart des cas, ne vaut rien. L'art. 44 TRLIRNR fait du montant une dépense déductible pour la détermination de la base de l'impôt qui correspondrait en vertu des articles précédents de cette loi, mais une entité résidente d'une juridiction inscrite sur la liste et opérant sans établissement stable est imposée sur le revenu brut, sans aucune dépense déductible (art. 24.1 et 24.6). La déduction n'a une réelle portée que lorsqu'il existe un établissement stable calculant sa base selon les règles de l'impôt sur les sociétés (art. 18.1).

Puis-je vendre les parts de la société plutôt que le bien ?

Vous le pouvez, mais l'Espagne impose cette vente. Les plus-values tirées de droits ou d'actions dans une entité, résidente ou non, dont l'actif est constitué principalement, directement ou indirectement, de biens immobiliers situés en Espagne, constituent un revenu de source espagnole (art. 13.1.i).3.º TRLIRNR), imposé à 19 % (art. 25.1.f).3.º). Lorsque l'entité est résidente d'un territoire sans échange effectif de renseignements, la valeur de transmission est déterminée proportionnellement à la valeur de marché du bien espagnol (art. 24.4), et ce bien reste affecté au paiement de l'impôt (art. 25.3) — l'acheteur hérite donc du problème.

Combien coûte la dissolution de la société pour détenir la villa en nom propre ?

Cela dépend de la société, de la juridiction et des chiffres, et cela doit être chiffré plutôt qu'estimé. Les impôts qui entrent en jeu sont le droit sur les opérations de sociétés de l'ITP et de l'AJD lors de la dissolution, dû par les associés sur la valeur des biens reçus (art. 19.1.1.º, 23.b, 25.4 et 26 du texte refondu de la loi sur l'ITP et l'AJD) ; l'impôt sur le revenu des non-résidents sur la plus-value de l'entité à 19 % (art. 25.1.f).3.º TRLIRNR) ; et la plusvalía municipal à la mairie sur la transmission du terrain urbain (art. 104 et 106 TRLRHL). S'y ajoutent les frais de société et de registre dans la juridiction propre de la société.

La société a-t-elle toujours besoin d'un représentant fiscal en Espagne ?

Si elle est résidente d'un territoire sans échange effectif de renseignements fiscaux et détient des actifs situés en Espagne, oui — la simple détention déclenche l'obligation de désigner un représentant résident en Espagne avant la fin du délai de dépôt (art. 10.1 TRLIRNR). Ne pas en désigner un constitue une infraction grave, punie d'une amende fixe de 2.000 €, portée à 6.000 € pour les contribuables résidents de ces territoires (art. 10.4), et l'administration peut alors traiter le dépositaire ou le gestionnaire des actifs comme représentant (art. 10.3).

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Sources

Dernière mise à jour: 2026-09-10