Où nous intervenons
Costa Blanca, Valence et Murcie : la fiscalité de votre bien change selon l'endroit. Choisissez votre zone.
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Costa Blanca
La Costa Blanca — la bande méditerranéenne qui va de Dénia à Orihuela Costa en passant par Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Alicante et Torrevieja — est la zone d'Espagne où le logement détenu par des étrangers est le plus densément concentré. Ce que partage tout propriétaire du littoral, c'est la couche autonome de la Comunitat Valenciana. L'ITP sur un achat dans l'ancien est de 9 %, et de 11 % sur la totalité de la valeur quand celle-ci dépasse 1 000 000 € (art. 13.Uno Ley 13/1997). Il n'existe pas de réduction générale pour « résidence habituelle » : les taux réduits de 6 % et 8 %, ou de 3 % et 4 %, ne visent que les cas énumérés à l'art. 13 — première résidence habituelle d'un acquéreur de moins de 35 ans, famille nombreuse ou monoparentale, handicap qualifié, victimes de violences de genre et logement protégé (VPO) —, le taux le plus bas de chaque paire s'appliquant tant que la valeur n'excède pas 180 000 €. L'AJD sur l'acte notarié est de 1,4 %, et de 0,1 % sur la première copie documentant l'acquisition d'une résidence habituelle (art. 14.Cuatro). Successions et donations entre conjoints, enfants, parents et grands-parents bénéficient d'un abattement de 99 % sur la quote-part (art. 12 bis). Ce qui n'est pas autonome, c'est l'IBI : impôt municipal, chaque mairie en fixe le taux, les abattements et le calendrier de paiement dans une ordenanza fiscal révisée chaque année. Nous sommes basés à Torrevieja et intervenons dans toutes les communes de la Costa Blanca.
Torrevieja
Torrevieja est l'enclave britannique et nord-européenne la plus dense de la Costa Blanca, et la commune pour laquelle nous déposons le plus de modelos 210. Deux éléments structurent le travail. D'abord le revenu imputé : un logement non loué génère tout de même chaque année un revenu imputé imposable — 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si les valeurs cadastrales de la commune ont été révisées lors d'une évaluation collective générale entrée en vigueur pendant la période d'imposition ou les dix précédentes (art. 85.1 Ley 35/2006, appliqué aux non-résidents par l'art. 24.5 TRLIRNR). Cette condition se décide à l'échelle de la commune, pas rue par rue. Ensuite le taux post-Brexit : les art. 24.6 et 25.1.a TRLIRNR réservent le taux de 19 % et la déduction des charges aux résidents d'un État membre de l'UE, ou d'un État de l'EEE avec échange effectif de renseignements fiscaux. Le Royaume-Uni n'est ni l'un ni l'autre : un bailleur résidant au Royaume-Uni est donc imposé ici à 24 % sur le loyer brut, sans aucune déduction — le malentendu le plus coûteux que nous corrigeons chez les propriétaires arrivant d'un précédent conseil.
Orihuela Costa
Orihuela Costa — Playa Flamenca, Cabo Roig, Campoamor, Villamartín — est l'un des tronçons les plus internationalement détenus de la côte d'Alicante. La distinction qui déroute les nouveaux propriétaires est administrative : malgré son nom, Orihuela Costa n'est pas une commune à part entière. Elle relève d'Orihuela, dont la mairie se trouve à environ vingt-cinq kilomètres dans les terres, et c'est cette ordenanza fiscal qui fixe le taux d'IBI et les coefficients de la plusvalía municipal, et à cette mairie que ces impôts sont versés. Torrevieja, à cinq minutes, n'y est pour rien. Ce qu'Orihuela Costa partage avec le reste du littoral, c'est la couche autonome — ITP, AJD et ISD de la Ley 13/1997 — et la couche étatique : le modelo 210, dont le taux dépend de la résidence fiscale : 19 % avec charges déductibles pour les résidents de l'UE et de l'EEE qualifié, 24 % sur le brut pour tous les autres, Royaume-Uni désormais compris.
Benidorm
Benidorm concentre des propriétaires de résidence secondaire britanniques, néerlandais, norvégiens et suédois, aux côtés d'une communauté russophone plus réduite mais installée, sur un marché dominé par les immeubles collectifs et où beaucoup de biens sont loués au moins une partie de l'année. Deux règles y font l'essentiel du travail. D'abord, le taux suit la résidence fiscale et non le passeport : 19 % sur le loyer net avec charges déductibles pour les résidents d'un État membre de l'UE ou d'un État de l'EEE qualifié, et 24 % sur le loyer brut sans aucune déduction pour tous les autres (art. 24.6 et 25.1.a TRLIRNR). Ensuite, louer et déclarer sont deux régimes distincts : l'autorisation de louer à des touristes relève de la Comunitat Valenciana et de la mairie, et un modelo 210 correctement déposé ne répare pas une inscription manquante, pas plus qu'une inscription n'excuse une déclaration non déposée. La couche municipale — IBI, plusvalía, taxes — figure dans l'ordenanza fiscal de Benidorm, révisée chaque année.
Altea
Altea attire un profil de propriétaires nettement différent de Benidorm, à quelques kilomètres au sud : Néerlandais, Belges, Allemands et Français, souvent retraités ou en télétravail, dans des maisons individuelles d'Altea Hills, de la Sierra de Altea et de la vieille ville. Deux conséquences pour le travail fiscal. D'abord, les frais d'acquisition pèsent davantage quand la valeur est élevée : l'ITP est de 9 %, mais de 11 % sur la totalité de la valeur quand celle-ci dépasse 1 000 000 € (art. 13.Uno Ley 13/1997), et les taux réduits de l'art. 13 ne constituent pas une réduction générale pour résidence habituelle — ils ne visent que des catégories définies, à 6 %/8 % ou 3 %/4 % selon que la valeur dépasse ou non 180 000 €. Ensuite, succession et donation du vivant reviennent sans cesse, car la villa espagnole est souvent le principal actif d'une succession néerlandaise, belge ou allemande. L'art. 12 bis abat 99 % de la quote-part d'ISD pour la famille la plus proche, en succession comme en donation, ce qui fait du choix entre les deux une question de planification et non de taux.
Jávea / Xàbia
Jávea — Xàbia en valencien — présente un profil de propriétaires nettement néerlandais, allemand et britannique et un parc orienté vers la maison individuelle, ce qui met deux questions au premier plan. D'abord la note d'acquisition : l'ITP est de 9 % de la valeur et de 11 % sur la totalité de la valeur quand celle-ci dépasse 1 000 000 €, de sorte que dans un marché de villas ce taux n'a rien de théorique ; l'art. 13.Ocho agrège même les acquisitions de la même unité cadastrale auprès du même vendeur sur trois ans, afin que le seuil ne soit pas fractionné entre plusieurs actes. L'AJD sur l'acte d'achat est de 1,4 % et incombe à l'acquéreur ; celle de l'acte de prêt hypothécaire incombe au prêteur. Ensuite la succession : conjoint, enfants, parents et grands-parents bénéficient de 99 % d'abattement sur la quote-part d'ISD (art. 12 bis), mais un testament étranger doit toujours être exécuté devant notaire espagnol, et le groupe de l'héritier décide de tout — un frère ou un neveu n'est pas du groupe II. La couche municipale, IBI et plusvalía, figure dans l'ordenanza fiscal de Xàbia, révisée chaque année.
Calpe / Calp
Calpe — Calp en valencien — se situe entre Altea et Benidorm et mêle parc d'appartements et secteurs de villas, ce qui signifie en pratique beaucoup de propriétaires qui louent une partie de l'année et gardent le bien pour eux le reste du temps. C'est ce partage qu'il faut réussir, car les deux moitiés se déclarent différemment. Les mois loués sont des revenus locatifs sur le modelo 210, à 19 % sur le net pour les résidents d'un État membre de l'UE ou d'un État de l'EEE qualifié, et à 24 % sur le brut pour tous les autres (art. 24.6 et 25.1.a TRLIRNR). Les mois vacants sont un revenu imputé à 2 %, ou 1,1 % si la commune a connu une révision cadastrale collective générale entrée en vigueur pendant la période d'imposition ou les dix précédentes (art. 85.1 Ley 35/2006). Depuis l'Orden HAC/623/2026, la déclaration locative est annuelle, dans les vingt premiers jours calendaires d'avril, ce qui met fin à l'ancien rythme trimestriel. Au-dessus se trouvent les impôts autonomes de la Ley 13/1997 et, séparément, l'ordenanza fiscal de Calp pour l'IBI et la plusvalía.
Dénia
Dénia est la plus septentrionale des grandes destinations de la Costa Blanca ; Néerlandais, Allemands, Belges et Britanniques y forment l'essentiel du profil étranger, sur un marché qui mêle l'appartement de ville et la villa sur les pentes du Montgó. Le tableau fiscal comporte trois couches à ne pas confondre. La couche étatique, c'est le modelo 210 : revenu imputé si vous gardez le logement pour vous, revenu locatif si vous le louez, et une retenue de 3 % pratiquée par l'acheteur lors de la vente (art. 25.2 TRLIRNR). La couche autonome, c'est la Ley 13/1997 : 9 % d'ITP, 1,4 % d'AJD et 99 % en moins sur la quote-part d'ISD pour la famille la plus proche. La couche municipale, c'est l'ordenanza fiscal de Dénia, qui fixe le taux d'IBI, les abattements que la commune a choisi d'adopter et les coefficients de plusvalía — révisée chaque année. C'est pourquoi nous lisons la version en vigueur plutôt que de publier un chiffre qui serait faux au printemps.
Alicante
Alicante-ville est une ville qui travaille, pas une station balnéaire, et son mélange de propriétaires le montre : acquéreurs de résidence secondaire aux côtés de résidents à l'année et de télétravailleurs, ce qui signifie des modelos 210 de revenu imputé sur un bureau et des déclarations complètes d'IRPF sur le suivant. Le volet acquisition suit les règles de la Comunitat Valenciana : ITP 9 %, 11 % quand la valeur dépasse 1 000 000 €, AJD 1,4 %, et les taux réduits de l'art. 13 réservés aux seules catégories définies. Le volet annuel dépend du côté de la ligne de résidence où vous vous situez : un non-résident déclare revenu imputé ou loyer sur le modelo 210, un résident déclare son revenu mondial à l'IRPF majoré du barème autonome, et ce qui les sépare est l'art. 9 de la Ley 35/2006, pas la nationalité de votre employeur. IBI, plusvalía et taxes relèvent de la mairie et de son ordenanza fiscal, révisée chaque année.
Valence
València attire un acquéreur différent de celui du littoral de la Costa Blanca : Britanniques, Italiens, Français, Néerlandais et Allemands achetant des appartements urbains, et un flux régulier de personnes qui s'installent pour vivre, non pour villégiaturer. Fiscalement, la ville se situe dans exactement le même cadre autonome que Dénia ou Torrevieja — la Ley 13/1997 régit l'ITP, l'AJD et l'ISD, sans variation municipale — : ce qui change n'est donc pas la loi mais la déclaration que vous déposez. Qui garde un appartement à València comme résidence secondaire dépose le modelo 210 ; qui déménage et franchit le test de résidence de l'art. 9 de la Ley 35/2006 déclare son revenu mondial à l'IRPF, le régime spécial de l'art. 93 méritant d'être examiné d'abord. La couche municipale, IBI et plusvalía, appartient à la mairie et à son ordenanza fiscal, révisée chaque année et seul endroit où ses taux et abattements peuvent être lus.
Murcie & Carthagène
La Región de Murcia — Murcia dans les terres, Carthagène et la Mar Menor sur la Costa Cálida — dispose de son propre corps de règles sur les impôts cédés, et les écarts avec la Comunitat Valenciana sont assez réels pour faire basculer une décision. L'ITP sur les immeubles est de 7,75 % en vertu de l'art. 6.1 du DLeg 1/2010, chiffre que la Ley 3/2025 a abaissé depuis 8 % avec effet au 25 juillet 2025, contre 9 % sur la Costa Blanca ; l'AJD est de 1,5 % ici et de 1,4 % là-bas. En succession, les deux ont convergé : l'art. 3.Cinco du DLeg 1/2010 déduit 99 % de la quote-part d'ISD pour les groupes I et II, le même chiffre que l'art. 12 bis de la Ley 13/1997 à Valence. C'est en donation que Murcia va plus loin : l'art. 4.Seis étend ces 99 % au groupe III également, ce que la réglementation valencienne ne fait pas. Les propriétaires de San Javier, Torre Pacheco, La Manga ou Los Alcázares déposent donc le même modelo 210 étatique qu'un propriétaire de Torrevieja, mais un modelo 600 différent.
Pourquoi la commune compte
Une bonne partie de ce que vous payez pour un logement en Espagne n'est pas décidée par l'État, mais par la mairie et par la communauté autonome où il se trouve. Deux appartements comparables à Torrevieja et à Jávea peuvent avoir des avis d'imposition très différents, et un même achat ou une même succession ne sont pas imposés de la même façon dans la Communauté valencienne et dans la Région de Murcie.
L'IBI est fixé par chaque mairie dans son ordonnance fiscale, à l'intérieur d'une fourchette légale, et se calcule sur la valeur cadastrale du bien. La plusvalía municipale, due lors d'une vente ou d'une succession, dépend elle aussi de l'ordonnance de chaque commune. L'impôt sur les mutations (ITP) payé par l'acheteur d'un logement ancien et les droits de succession sont régis par la communauté autonome, avec ses propres taux, abattements et bonifications. Enfin, dans la province d'Alicante, l'avis d'imposition municipal peut être émis par la mairie elle-même ou par l'organisme provincial auquel elle a délégué le recouvrement.
Chaque page de destination réunit une réponse rapide pour les propriétaires de la zone, le cadre fiscal régional applicable (ITP, AJD et bonification des droits de succession), les questions fréquentes, les changements réglementaires récents et les sources officielles. Si votre commune ne figure pas dans la liste, commencez par la page Costa Blanca, qui rassemble le cadre commun à toute la côte.