Skatt på utleieinntekter i Spania for ikke-bosatte 2026: kalkulator og lisens

Betaler jeg skatt i Spania hvis jeg leier ut eiendommen min der?

En ikke-bosatt som leier ut en bolig i Spania, betaler skatt for ikke-bosatte (IRNR) av leieinntekten og, for dagene eiendommen ikke var utleid, av en beregnet inntekt basert på katasterverdien. Begge leveres på samme modelo 210, men med ulike koder og ulike frister. Å levere bare den ene av de to er den mest gjentatte feilen blant utenlandske eiere.

I tillegg til denne statlige skatten kommer de lokale eiendomsskattene – kommuneskatten (IBI) og renovasjonsavgiften – og når du leier ut til turister, en ny rekke plikter: en regional lisens, et registreringsnummer i annonseringen, rapportering av gjester til innenriksdepartementet og i enkelte tilfeller moms på 10 %. Den reelle skatteregningen for en utleie på Costa Blanca stopper nesten aldri ved IRNR-prosenten.

IRNR-ordningen er den samme enten du leier ut langsiktig eller per natt: grunnlaget og satsen avhenger av skatteplikten din, ikke av typen utleie. Det som endrer seg radikalt med typen utleie, er moms, lisens og risikoen for bot. Reglene om lisens og sanksjoner som følger, er Valencia-regionens (Comunitat Valenciana) og kan ikke overføres til Madrid, Andalucía eller Catalonia.

Langtidsutleie, sesongutleie og ferieutleie: hva som endres under hver ordning

I Valencia-regionen er en bolig til turistformål (vivienda de uso turístico) hele eiendommen, overlatt mot vederlag til turistformål for en periode på ti sammenhengende dager eller mindre til samme leietaker. Fra elleve dager og oppover er den ikke lenger en bolig til turistformål, men en sesongutleie, med andre regler og en annen risiko for sanksjoner. Denne grensen er det første du må avklare før du legger ut en annonse.

En langtidsleie etter leieloven (Ley de Arrendamientos Urbanos) krever ingen turistlisens, er fritatt for moms og medfører ingen plikt til å rapportere gjester, fordi den ikke er overnatting i hotellbransjens forstand. Den beskattes fortsatt etter IRNR og krever fortsatt en modelo 210, men den foregår innenfor et langt lettere administrativt rammeverk. Det er alternativet de fleste eiere som ikke bor i Spania, velger.

Ferieutleie snur dette på hodet: høyere mulig inntekt per natt, men også en rapport om byplanmessig forenlighet, en declaración responsable, et registreringsnummer i hver annonse, en gjesterapport ved hver innsjekking, mulig moms og en svært streng regional sanksjonsskala. Hver av disse pliktene har sitt eget håndhevingsregime. Ley 15/2018 forbyr dessuten uttrykkelig utleie av enkeltrom til turistformål i Valencia-regionen.

Skattesatser for ikke-bosatte: 19 % for EU og EØS mot 24 % av brutto leieinntekt

IRNR-satsen på leieinntekter er 19 % for skattytere bosatt i en annen medlemsstat i Den europeiske union eller i Det europeiske økonomiske samarbeidsområde som Spania har en effektiv informasjonsutveksling med – i praksis Island, Norge og Liechtenstein – og som hovedregel 24 % for alle andre. Den reelle forskjellen ligger imidlertid mindre i satsen enn i grunnlaget den brukes på.

Artikkel 24.1 i TRLIRNR fastsetter at skattegrunnlaget er bruttobeløpet, uten fradrag for utgifter og uten reduksjoner. Bare artikkel 24.6 gir et unntak for personer bosatt i EU og EØS, som kan trekke fra utgiftene som er fastsatt i loven om personlig inntektsskatt, forutsatt at de kan dokumentere en direkte og uatskillelig økonomisk sammenheng med inntekten opptjent i Spania.

For britiske eiere er dette avgjørende: siden overgangsperioden etter Brexit tok slutt, beskattes de med 24 % av bruttoinntekten, uten fradrag for IBI, fellesutgifter, forsikring, renter eller avskrivning, og skatteavtalen fra 2013 utjevner ikke denne forskjellen – den hindrer bare at du betaler to ganger, ved hjelp av et skattefradrag i Storbritannia. Personer bosatt i USA og Russland står i samme utgangspunkt. Reduksjonen i personlig inntektsskatt for utleie av bolig er heller aldri tilgjengelig.

Hvilke utgifter er fradragsberettigede, og hvordan fordeler du dem hvis du bare leier ut deler av året

Utgifter kan bare trekkes fra av en eier bosatt i EU eller EØS, og hvilke utgifter som gjelder, avhenger av hvem eieren er: en privatperson bruker utgiftene for inntekt fra fast eiendom etter Ley 35/2006, mens en selskapseier bruker utgiftene som er fradragsberettigede etter de spanske reglene om selskapsskatt. De omfatter IBI og renovasjonsavgiften, avgiften til sameiet, boligforsikring, forbruk som utleieren betaler, plattformprovisjoner, forvaltningshonorarer, vedlikehold og reparasjoner og renter på kjøpelånet.

Renter og kostnader til reparasjon og vedlikehold har en egen grense: de kan ikke overstige bruttoinntekten fra eiendommen, og overskytende beløp trekkes fra over de fire følgende årene. I tillegg kommer avskrivning, med 3 % i året av det høyeste av to beløp – anskaffelseskostnaden som faktisk er betalt eller katasterverdien – alltid uten verdien av tomten. Uten fordelingen mellom tomt og bygning på IBI-regningen kan du ikke beregne den riktig.

Når eiendommen bare leies ut deler av året, trekkes utgiftene fra i forhold til antall dager den faktisk er utleid: en årlig forsikringspremie på 300 € for en bolig utleid i 120 dager trekkes ikke fra med 300 €, men med den tilsvarende brøkdelen. For å få anvende 19 % og trekke fra utgifter krever Agencia Tributaria (AEAT) dessuten dokumentasjon på skatteplikt i hjemlandet din i form av en attest som gjelder i ett år; uten den kan den omberegne skatten din til 24 % av bruttobeløpet.

Dagene du ikke leier ut, beskattes også: Spanias beregnede inntekt på 1,1 % eller 2 %

For dagene boligen ikke er utleid, oppgir den ikke-bosatte en beregnet inntekt lik 2 % av eiendommens katasterverdi, fordelt på disse dagene. Prosenten synker til 1,1 % når katasterverdien er revidert gjennom en generell kollektiv verdsettelse som trådte i kraft i selve skatteperioden eller i de ti foregående årene; det lønner seg å sjekke dette på IBI-regningen eller i Catastros e-kontor, for i mange kommuner på Costa Blanca ligger den siste verdsettelsen utenfor dette vinduet, og da gjelder 2 %. Den oppgis på modelo 210 under inntektstypekode 02.

Hvis eiendommen ikke har noen meddelt katasterverdi, beregnes inntekten til 1,1 % av 50 % av det høyeste av verdien fastsatt av myndighetene og kjøpesummen. Den beregnede inntekten opptjenes 31. desember hvert år, i motsetning til leieinntekt, som opptjenes når den forfaller til betaling eller på datoen for mottak hvis den er tidligere.

Den praktiske konsekvensen er at den som leier ut boligen sin fire måneder i året, leverer to selvangivelser for samme eiendom og samme år: én for inntekten de fire månedene og én for den beregnede inntekten for de resterende åtte. Å levere bare den første er et brudd Agencia Tributaria lett oppdager, siden den til enhver tid vet hvem som eier eiendommen i Catastro.

Når forfaller modelo 210 for leieinntekt, og hvor ofte leverer du den?

For inntekt opptjent i 2026 med skatt å betale leveres modelo 210 i løpet av de første tjue kalenderdagene i april året etter, altså fra 1. til 20. april 2027, med direkte belastning av betalingen fra 1. til 15. april; hvis selvangivelsen gir null, er fristen fortsatt 1. til 20. januar 2027, og hvis den gir refusjon, kan den leveres fra 1. februar 2027. Dette ble fastsatt av Orden HAC/623/2026 av 12. juni, som endret Orden EHA/3316/2010 og flyttet kalenderen som nesten alle nettsteder fortsatt gjentar.

For inntekt opptjent i 2025 forfalt den samlede årlige selvangivelsen mellom 1. og 20. januar 2026. Årlig samling har eksistert for inntekt opptjent fra 2024, etter Orden HFP/1338/2023, og for inntekt opptjent i 2026 er den fortsatt et alternativ: de tre første kvartalene oppgis innen de første tjue dagene i april, juli og oktober 2026, men fjerde kvartal 2026 leveres allerede fra 1. til 20. april 2027, og fra inntekt opptjent i 2027 gjelder aprilfristen for separate og samlede selvangivelser likt. Inntekt som ikke er underlagt tilbakeholdelse, samles selv om den kommer fra ulike betalere, med kode 35 i stedet for 01.

Den beregnede inntekten følger sin egen kalender. Inntekt opptjent i 2025 oppgis gjennom hele 2026, til og med 31. desember. Inntekt opptjent i 2026 oppgis fra 1. april til 31. desember 2027, med direkte belastning til og med 23. desember. Det lønner seg å holde de to kalenderne adskilt i skattekalenderen din, for de løper parallelt hele året.

Hvis leietakeren er et selskap, en yrkesutøver eller en virksomhet, er vedkommende pliktig til å holde tilbake 19 % eller 24 % av bruttobeløpet, uten å anvende utgiftene etter artikkel 24.6; en privat leietaker holder aldri tilbake. En EU-eier får tilbake det overskytende ved å kreve refusjon på modelo 210, fra 1. februar året etter og innen et vindu på fire år.

Moms: når en ferieutleie ikke lenger er fritatt og går over til 10 %

Utleie av boligeiendom er fritatt for moms etter artikkel 20.Uno.23.º b) i Ley 37/1992, og fritaket omfatter garasjer, tilbygg og møbler som leies ut sammen med boligen. Fritaket gjelder selv om du leier ut per natt: selve overlatelsen av eiendommen gir ingen moms, uansett hvor kort oppholdet er. Til gjengjeld kan en fritatt utleier ikke trekke fra momsen som er betalt på oppussing, møbler eller forbruk.

Fritaket bortfaller når utleieren forplikter seg til å yte noen av de tilleggstjenestene som er typiske for hotellbransjen. Loven selv nevner restauranttjenester, rengjøring, vask og andre tilsvarende tjenester. I så fall blir utleien momspliktig og ikke fritatt, og den beskattes med 10 % ved anvendelse av den reduserte satsen for gjestfrihetstjenester.

Den praktiske skillelinjen er trukket av Dirección General de Tributos (skattedirektoratet). Typisk for hotellbransjen er rengjøring og skifte av sengetøy under oppholdet, permanent resepsjon og kundeservice, servering og vask. Ikke typisk er rengjøring og skifte av sengetøy ved ankomst og avreise, rengjøring av fellesarealer, teknisk vedlikehold og utlevering av nøkler.

Ved anvendelsen av moms behandler artikkel 69.Tres i Ley 37/1992 enhver eiendom som utnyttes gjennom utleie som et fast driftssted, uavhengig av om det ytes hotelltjenester; det som avhenger av disse tjenestene, er om utleien blir momspliktig i stedet for fritatt, og dermed etterlevelsesbyrden: den ikke-bosatte eieren må da registrere seg med modelo 036, beregne skatten og levere kvartalsvis 303 og årlig 390, uten mulighet for omvendt avgiftsplikt. Det finnes heller ingen minstegrense for fritak ved lav fakturering, fordi ordningen for små foretak i direktiv (EU) 2020/285 ikke er gjennomført i Spania.

Når ferieutleie blir økonomisk virksomhet

Å yte tjenester som er typiske for hotellbransjen, betyr ikke automatisk at du har et fast driftssted for IRNR-formål. Der det ikke finnes noen organisering av ressurser – ingen ansatte på lønnslisten, ingen egne lokaler, ingen intern forvaltning – fortsetter den ikke-bosatte å bli beskattet uten fast driftssted, selv om moms på 10 % gjelder. I så fall tillater artikkel 24.2 i TRLIRNR fradrag for personalkostnader, materialer og forbruk.

Der det finnes en organisering av ressurser – egne ansatte, lokaler virksomheten drives fra, en stabil struktur – behandles virksomheten som drevet gjennom et fast driftssted. Ordningen endres totalt: du beskattes med satsen for selskapsskatt – den generelle satsen på 25 %, sammen med de reduserte satsene for mikroforetak og små foretak som har gjeldt siden 2025 – og selvangivelsen er ikke lenger modelo 210, men modelo 200, med egne regnskaps- og registreringsplikter.

Et hyppig tilfelle på Costa Blanca er eieren som overlater boligen til et forvaltningsselskap som fremleier den som feriebolig. Utleien til forvalteren er ikke fritatt for moms, fordi loven utelukker utleie med sikte på fremleie fra fritaket, og den beskattes med den alminnelige satsen på 21 %, ikke 10 %; leietakerselskapet er også pliktig til å holde tilbake 19 % eller 24 % av bruttobeløpet. En EU-eier får da tilbake det overskytende med et refusjonskrav på modelo 210.

Turistlisensen i Valencia-regionen: hva reglene krever i 2026

For å leie ut til turister i Valencia-regionen må du levere en declaración responsable til Turisme Comunitat Valenciana og føre eiendommen inn i turismeregisteret (Registry of Tourism), som tildeler et nummer i formatet VT-000000-X. Selvregistreringen foregår på nett, krever digital signatur og er gratis i Generalitats e-kontor; den reelle kostnaden er kommunegebyret og de tekniske attestene.

Kravet som stanser de fleste registreringer, er den kommunale rapporten om byplanmessig forenlighet. Siden Decreto-ley 9/2024 har den vært en vesentlig forutgående betingelse for declaración responsable, og generaldirektoratet for turisme avregistrerer oppførte eiendommer som ikke kan dokumentere den. Du søker om den hos rådhuset – Torrevieja og Orihuela har hver sin prosedyre – og du må betale det aktuelle kommunegebyret, hvis størrelse fastsettes av hver enkelt lokale skatteforskrift.

Eiendommen trenger også en enkelt, individualisert katasterreferanse, et energisertifikat, minimumsutstyret fastsatt i vedlegg III til Decreto 10/2021 – gjeldende i 2026 med endringene gjort ved Decreto-ley 9/2024 – en særskilt plakett, klageskjemaer og en oppgitt driftsperiode. Registreringen gjelder i fem år, kan fornyes med en ny declaración responsable, og krever at nøyaktig beliggenhet og registreringsnummeret står i all annonsering.

Sameiets vedtak og kommunale tak

Siden 3. april 2025 har artikkel 17.12 i eierseksjonsloven (Ley de Propiedad Horizontal) krevd uttrykkelig samtykke fra tre femtedeler av eierne og av eierandelene for å godkjenne, begrense, betinge eller forby ferieutleie i en bygning under horisontal eierform. Bestemmelsen regulerer flertallet og sier ikke bokstavelig at virksomheten ikke kan startes uten dette vedtaket, men den rådende forvaltningsmessige tolkningen er at forhåndstillatelse er nødvendig, og Generalitat selv krever at vedtaket dokumenteres ved registreringen. I praksis er taushet i vedtektene ikke lenger nok.

Regelen er ikke tilbakevirkende, og boliger til turistformål som allerede var i drift før denne datoen, fortsetter. Men for enhver ny registrering i et boligfelt i Torrevieja, Orihuela Costa eller Guardamar har det blitt den egentlige flaskehalsen i prosjektet å få dette vedtaket, særlig der en stor andel av eierne er ikke-bosatte utlendinger.

I tillegg kommer den kommunale myndigheten innført i artikkel 64 bis i Ley 15/2018: rådhusene kan begrense antall boliger til turistformål per bygning, sektor eller område gjennom byplanlegging, på grunn av tungtveiende allmenne hensyn. Det er det rettslige grunnlaget for de lokale takene i nabolag som allerede brukes i enkelte valencianske byer, og for fremtidige begrensninger på Costa Blanca.

Hvilket registreringsnummer må du vise på Airbnb eller Booking i dag?

For en eiendom på Costa Blanca er nummeret som må stå i annonsene i dag, VT-000000-X fra turismeregisteret (Registry of Tourism) i Valencia-regionen, sammen med eiendommens nøyaktige beliggenhet. Regional lov krever det, og det er også identifikatoren plattformene kontrollerer og viser etter de europeiske reglene som gjelder siden mai 2026.

Det nasjonale enhetlige utleieregisteret (Single Rental Registry) opprettet ved Real Decreto 1312/2024, som trådte i kraft 1. juli 2025 og fikk tusenvis av eiere til å søke om et nasjonalt nummer, ble annullert ved dom 620/2026 fra Tribunal Supremo (Høyesterett) i mai 2026, fordi staten ikke hadde kompetanse til å opprette det. Det som består, er det digitale enhetlige vinduet (Digital Single Window) for utleie og plattformenes opplysningsplikter, som nå bygger på de regionale registrene.

Den speilvendte feilen er farligere enn den opprinnelige: annulleringen av det nasjonale registeret betyr ikke at du ikke lenger må registrere deg. Regionale og kommunale regler er urørt, og forordning (EU) 2024/1028, som gjelder siden 20. mai 2026, krever at plattformene kontrollerer og viser registreringsnummeret overalt der det finnes et. Uten regionalt nummer er annonsen ulovlig og kan sanksjoneres.

Modelo 179, DAC7 og rapportering av gjester til innenriksdepartementet

Modelo 179, den gamle opplysningsselvangivelsen om overlatelse av boliger til turistformål, gjelder ikke lenger: Agencia Tributaria advarer selv om at skjemaet ikke leveres fra og med 2024. Det er erstattet av modelo 238, som plattformene leverer i henhold til DAC7-direktivet, innført ved Real Decreto 117/2024 og Orden HAC/72/2024, normalt i løpet av januar året etter.

Endringen reduserer ikke opplysningene som når skattemyndighetene – tvert imot. I DAC7-utvekslingen finnes det ingen terskel for utleie av eiendom: all utleie rapporteres, uten minstegrense for antall transaksjoner eller beløp. Agencia Tributaria mottar fra plattformene en oversikt over hva hver eier har fått utbetalt, noe som gjør det uholdbart i praksis å ikke oppgi leieinntekter.

Parallelt krever Real Decreto 933/2021 at tilbydere av overnatting, boliger til turistformål inkludert, innhenter opplysninger om hver reisende og rapporterer dem via SES.HOSPEDAJES umiddelbart og uansett innen 24 timer etter bestillingen eller signeringen av kontrakten – eller avbestillingen – og etter oppholdets start, med reiseopplysningene som kreves i vedlegg I: fullt navn, kjønn, identitetsdokument og dokumentets støttenummer, nasjonalitet, fødselsdato, vanlig bosted, telefonnumre, e-postadresse og slektskapsforholdet der mindreårige er involvert, samt opplysninger om kontrakten, oppholdet og betalingsmåten. Brudd sanksjoneres etter lovgivningen om offentlig sikkerhet: å utelate de obligatoriske rapportene eller mangle den dokumentariske registreringen er et alvorlig brudd med bot på 601 til 30 000 €, og å rapportere for sent eller med mangler er et lettere brudd på 100 til 600 €. Langtidsutleie faller utenfor, fordi det ikke er overnatting av den typen.

IBI, renovasjonsavgift og fellesutgifter på en utleid eiendom

IBI fastsettes av hvert rådhus innenfor skattens lovfestede intervall: for urban eiendom er minimumssatsen og standardsatsen 0,4 % og maksimumssatsen 1,10 % av katasterverdien, og hver lokale skatteforskrift fastsetter sin egen. Det lønner seg å sjekke regningen og kommunens gjeldende forskrift i stedet for å ta generelle prosentsatser for god fisk, for forskjellen mellom kommunene på Costa Blanca er merkbar.

Renovasjonsavgiften har sluttet å være valgfri: Ley 7/2022 krever at hvert rådhus innfører en særskilt, separat identifisert avgift som ikke drives med underskudd, med frist fra april 2025. Det forklarer økningene registrert i 2025 og 2026 i kommuner som Torrevieja og Orihuela. De faktiske beløpene varierer etter forskrift og type eiendom, så de må sjekkes fra sak til sak.

IBI, renovasjonsavgiften, fellesutgifter, forsikring og forbruk er fradragsberettigede utgifter for en eier bosatt i EU eller EØS, alltid fordelt etter utleiedager; for en eier utenfor EU er de ren kostnad som ikke reduserer IRNR-grunnlaget. Det finnes ingen regional turistskatt i Valencia-regionen: loven som opprettet den, ble opphevet før den noen gang kom til anvendelse. Et IBI-tillegg for ubebodde boliger kan komme til anvendelse, og det krever fire eller flere boligeiendommer og langvarig tomgang uten berettiget grunn.

Bøter for utleie uten lisens og hva du bør sjekke i Torrevieja og Orihuela Costa

Ley 15/2018 i Valencia-regionen graderer bøtene i tre nivåer: opptil 10 000 € eller en advarsel for lettere brudd; 10 001 til 100 000 € og stenging i opptil seks måneder for alvorlige; og 100 001 til 600 000 €, med opphør av virksomheten, for svært alvorlige. Tallene på 90 000 € som florerer på nett, bygger på gammel ordlyd.

Klassifiseringen betyr mer enn beløpet. Å drive, markedsføre, tilby eller bare annonsere en turistvirksomhet uten declaración responsable eller uten å oppfylle kravene er et svært alvorlig brudd. Å unnlate å oppgi registreringsnummeret i annonseringen, også annonser på plattformer, er et alvorlig brudd. Det er nok at annonsen publiseres: ingen gjest trenger å ankomme.

For en eier i Torrevieja eller Orihuela Costa er den praktiske rekkefølgen alltid den samme: først sjekke med rådhuset at turistbruk er forenlig og innhente planrapporten; deretter sikre samfunnets samtykke fra tre femtedeler, som i store boligfelt tar måneder; og først da levere declaración responsable og publisere annonsen med VT-nummeret synlig. Å snu denne rekkefølgen er den raskeste veien til en sanksjonssak.

På skattesiden kommer den årlige rutinen ned til fire ting: føre en kalender over utleiedager og dager som er reservert til eget bruk, oppbevare fakturaer og fordelingen mellom tomt og bygning fra IBI-regningen, levere modelo 210 for leieinntekten og en til for den beregnede inntekten, og holde attesten på skattemessig bosted oppdatert. Mange eiere utenfor EU oppnevner også en skatterepresentant i Spania.