Kupują Państwo od nierezydenta: obliczamy i składamy Państwa Modelo 211

Tak: zatrzymać 3% uzgodnionej ceny i wpłacić je do AEAT.

Ustawa zobowiązuje kupującego (nabywcę) do zatrzymania i wpłacenia 3% uzgodnionego wynagrodzenia, jako zaliczki na poczet podatku sprzedającego. To nie jest Państwa podatek: to część ceny, którą zamiast płacić sprzedającemu, wpłacają Państwo do urzędu skarbowego na jego rachunek. Obowiązek powstaje dlatego, że sprzedający jest nierezydentem, co zależy od jego rezydencji podatkowej, a nie od obywatelstwa.

Tak: przepis nie rozróżnia, czy kupujący mieszka w Hiszpanii, czy za granicą.

Obowiązek spoczywa na nabywcy bez żadnych warunków: nie ma znaczenia, czy kupują Państwo prywatnie, czy przez spółkę, ani czy mieszkają Państwo w Hiszpanii, czy poza nią. Liczy się sprzedający: podatnik IRNR bez stałego zakładu, którym może być osoba fizyczna lub spółka będąca nierezydentem.

Od uzgodnionego wynagrodzenia, czyli od umówionej ceny.

Nie liczy się go od wartości referencyjnej z katastru (Catastro): ta wartość służy do ITP, czyli innego podatku z inną podstawą. Jeśli cena jest wyrażona w walucie innej niż euro, przelicza się ją według oficjalnego kursu Europejskiego Banku Centralnego z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Miesiąc od daty przeniesienia własności, w AEAT właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.

W tym terminie trzeba złożyć Modelo 211 i dokonać wpłaty. Przy sprzedaży w formie aktu notarialnego przeniesienie własności następuje co do zasady z chwilą podpisania aktu. Zatrzymanie dotyczy podatku dochodowego od nierezydentów, który jest podatkiem państwowym: składa się go w AEAT, a nie w Generalitat ani w Regionie Murcji, i we Wspólnocie Walenckiej ani w Murcji nie ma żadnych odrębności.

Tylko w dwóch przypadkach przewidzianych w rozporządzeniu.

Pierwszy: sprzedający wykazuje, że podlega IRPF lub podatkowi od osób prawnych, za pomocą zaświadczenia administracji podatkowej, czyli zaświadczenia o rezydencji podatkowej w Hiszpanii, które wydaje AEAT i o które występuje sprzedający. Drugi: nieruchomość zostaje wniesiona tytułem wkładu przy założeniu lub podwyższeniu kapitału spółki rezydującej w Hiszpanii. Jeśli sprzedający nie przedstawi tego zaświadczenia, nadal obowiązuje reguła ogólna.

Tak: zwolnienie z tytułu reinwestycji nie znosi obowiązku zatrzymania.

Sama ustawa stanowi, że nawet jeśli stosuje się zwolnienie z tytułu reinwestycji w mieszkanie główne (zastrzeżone dla sprzedających rezydentów UE lub EOG z efektywną wymianą informacji podatkowych), nadal są Państwo zobowiązani zatrzymać 3%, a sprzedający nadal musi złożyć swoją deklarację i wpłacić to, co się należy.

Nadal muszą Państwo je wpłacić, nieruchomość zostaje obciążona, a to jest przewinienie.

Trzy konsekwencje. Nadal są Państwo zobowiązani wpłacić zatrzymaną kwotę, nawet jeśli zapłacili Państwo sprzedającemu całą cenę. Nieruchomość zostaje obciążona na poczet niższej z dwóch kwot: zatrzymanej kwoty i podatku sprzedającego: registrador odnotowuje to na marginesie wpisu, wraz z kwotą, za którą odpowiada nieruchomość, a kto nabywa obciążone dobro, odpowiada nim posiłkowo, jeśli dług nie zostanie zapłacony. A niewpłacenie zatrzymanej kwoty jest przewinieniem podatkowym, którego ustawa nigdy nie kwalifikuje jako lekkiego.

Złożyć deklarację i wpłacić jak najszybciej, nie czekając, aż urząd skarbowy napisze.

Jeśli składają Państwo deklarację bez uprzedniego requerimiento (wezwania), stosuje się dopłatę (recargo) z artykułu 27 Ley General Tributaria: 1% plus 1% za każdy pełny miesiąc opóźnienia, bez kary. Po upływie 12 miesięcy dopłata wynosi 15% plus odsetki za zwłokę od tego momentu. Dopłata zmniejsza się o 25%, jeśli przy składaniu deklaracji wpłacą Państwo cały dług i zapłacą dopłatę w terminie otwartym przez jej doręczenie. Jeśli AEAT wszczęła już działanie, o którym formalnie wiedzą Państwo, te dopłaty już nie obowiązują i możliwa jest kara.

Odlicza ją od podatku w swojej własnej deklaracji.

Sprzedający składa swoje Modelo 210 w ciągu trzech miesięcy po upływie Państwa terminu, odlicza to, co Państwo zatrzymali, a jeśli pozostanie nadwyżka, AEAT zwraca mu ją po niezbędnych kontrolach. Dlatego po dokonaniu wpłaty przekazują mu Państwo egzemplarz Modelo 211: to nim uzasadnia zaliczkę. Jego deklaracja to osobna usługa, którą również oferujemy.

W banku współpracującym z AEAT w Hiszpanii: przelew z zagranicy nie nadaje się do 211.

Modelo 211 opłaca się w banku lub kasie współpracującej z AEAT w Hiszpanii. W zależności od tego, czy składają Państwo deklarację w formie papierowej, czy przez Internet, płatność może być gotówką, obciążeniem rachunku w tym banku lub kartą wydaną przez ten bank. Przelew z zagranicy, który istnieje dla Modelo 210, nie nadaje się do 211. Przed upływem terminu powiemy Państwu, która opcja będzie odpowiednia.