Modelo 211: zatrzymanie 3% kupującego w Hiszpanii

Czym jest modelo 211 i dlaczego składa je kupujący

Modelo 211 to samoobliczenie podatku, na którym kupujący nieruchomości w Hiszpanii deklaruje i wpłaca 3% zatrzymane sprzedającemu nierezydentowi. Nie jest to podatek nałożony na kupującego: to zaliczka na poczet podatku dochodowego od nierezydentów (IRNR), który sprzedający jest winien od zysku, pobierana za pośrednictwem kupującego, ponieważ po opuszczeniu Hiszpanii przez pieniądze sprzedający może być poza zasięgiem. Zasadę tę reguluje artykuł 25.2 tekstu jednolitego ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów (Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR); mechanikę opisuje artykuł 14 rozporządzenia wykonawczego do IRNR (Real Decreto 1776/2004, RIRNR) oraz Orden EHA/3316/2010, która zatwierdza formularz.

Ponieważ obowiązek ten należy do samego kupującego, jeżeli pieniądze nigdy nie trafią do urzędu skarbowego, to właśnie od kupującego AEAT będzie ich dochodzić: artykuł 23.1 ordynacji podatkowej (LGT) czyni obowiązek zapłaty zaliczki niezależnym od głównego zobowiązania podatkowego. Zapłacenie sprzedającemu 100% ceny nie zwalnia z tego obowiązku – nadal będą Państwo winni AEAT owe 3% i będą musieli odzyskać tę kwotę od sprzedającego, który może przebywać za granicą.

Kto musi dokonać zatrzymania: każdy kupujący, gdy sprzedający jest nierezydentem

Decydujący jest status sprzedającego, a nie kupującego. Artykuł 25.2 TRLIRNR ma zastosowanie zawsze, gdy zbywca jest podatnikiem nierezydentem działającym bez stałego zakładu w Hiszpanii – osobą fizyczną mieszkającą w Wielkiej Brytanii, Niemczech, Norwegii lub Rosji, albo zagraniczną spółką będącą bezpośrednim właścicielem nieruchomości. Belgijska para kupująca willę w Orihuela Costa od szwedzkiego właściciela musi dokonać zatrzymania dokładnie tak samo, jak zrobiłby to kupujący z Alicante.

Nie ma też znaczenia, czy kupującym jest osoba fizyczna, czy spółka, ani czy zakup finansowany jest kredytem hipotecznym: hiszpańska SL, brytyjska Ltd czy holenderska BV, która nabywa nieruchomość, składa modelo 211. Poza tą zasadą znajdują się tylko dwie kategorie sprzedających – ten, kto jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii i wykaże to w sposób opisany poniżej, oraz nierezydent działający poprzez stały zakład w Hiszpanii.

Podstawa: 3% uzgodnionej ceny, a nie wartość referencyjna

Przepis jest precyzyjny: 3% wynagrodzenia uzgodnionego między stronami (art. 25.2 TRLIRNR), czyli ceny wskazanej w akcie notarialnym. Przy zakupie za 300.000 € zatrzymuje się 9.000 €, sprzedającemu płaci się 291.000 €, a do AEAT wpłaca się 9.000 €. Procent ten nie zmienia się w zależności od kraju sprzedającego, liczby lat posiadania nieruchomości ani od tego, czy sprzedający osiągnął jakikolwiek zysk – przy stracie sprzedający odzyskuje później te 3% za pośrednictwem modelo 210.

Tej podstawy nie należy mylić z wartością referencyjną Catastro. Podatek od przeniesienia własności (ITP), który płaci się Generalitat Valenciana, nalicza się od wartości referencyjnej, gdy jest ona wyższa od ceny (art. 10.2 ustawy o ITP i AJD); zatrzymanie 3% opiera się wyłącznie na cenie. Dwa podatki, dwie podstawy – i częste źródło nadmiernego zatrzymania, gdy gestoría stosuje wartość referencyjną do obu.

Termin: miesiąc od aktu notarialnego

Nabywca składa modelo 211 i płaci w ciągu miesiąca od daty przeniesienia własności (art. 14.3 RIRNR; art. 8.5 Orden EHA/3316/2010) – przy sprzedaży notarialnej jest to data aktu notarialnego, licząc od dnia do dnia: akt podpisany 12 marca ma termin do 12 kwietnia. Przepisy wskazują urząd AEAT właściwy dla położenia nieruchomości, ale formularz składa się drogą elektroniczną. Ten miesiąc wyznacza również termin sprzedającego: modelo 210 dotyczące zysku składa się w ciągu trzech miesięcy od upływu tego miesiąca (art. 14.4 RIRNR; art. 5.a Orden EHA/3316/2010).

Modelo 211 złożone po terminie, ale z własnej inicjatywy, podlega dopłacie z artykułu 27 LGT – 1% plus 1% za każdy pełny miesiąc opóźnienia, a po dwunastu miesiącach 15% plus odsetki – a jeśli AEAT już się o to upomniała, dochodzi do tego kara. Dopłata ta obciąża kupującego i nie można jej przenieść na sprzedającego.

Jak w praktyce składa się modelo 211

Modelo 211 trafia do urzędu skarbowego, nigdy do notariusza ani do urzędu gminy. Orden EHA/3316/2010 dopuszcza dwie drogi: złożenie elektroniczne w Sede Electrónica AEAT z certyfikatem cyfrowym – większość zagranicznych kupujących korzysta w tym celu z prawnika lub doradcy podatkowego, który składa deklarację jako pełnomocnik – albo wydrukowaną wstępną deklarację wygenerowaną przez usługę AEAT i opłaconą w banku współpracującym (art. 10).

Formularz identyfikuje obie strony za pomocą hiszpańskiego numeru identyfikacji podatkowej (NIF – dla cudzoziemca jest to NIE), nieruchomość za pomocą numeru katastralnego, a akt notarialny poprzez dane notariusza i datę; kilku sprzedających lub kupujących wpisuje się wraz z ich udziałami. Płatność następuje wraz ze złożeniem deklaracji, obciążeniem hiszpańskiego rachunku za pośrednictwem bramki płatności albo w banku. Potwierdzenie z kodem NRC oraz złożony formularz należy zachować: jeden egzemplarz dla sprzedającego, jeden dla siebie, a AEAT może zażądać każdego z nich przez cztery lata.

Jeżeli zatrzymanie nie zostanie dokonane: za dług odpowiada nieruchomość

Artykuł 25.2 TRLIRNR kończy się sankcją, która nadaje przepisowi realną moc: jeżeli zatrzymanie nie zostanie wpłacone, przenoszona nieruchomość nadal odpowiada za niższą z dwóch kwot – 3%, które należało zatrzymać, lub podatek rzeczywiście należny od sprzedającego. Artykuł 14.5 RIRNR dodaje, że prowadzący rejestr nieruchomości zamieszcza wzmiankę na marginesie wpisu na tę kwotę, którą można wykreślić wyłącznie po upływie terminu albo po wykazaniu, że kwota została zapłacona, że sprzedaż nie podlegała zatrzymaniu albo że dług się przedawnił.

Dopóki wzmianka na marginesie nie zostanie wykreślona, utrudnia ona każdą przyszłą sprzedaż lub obciążenie hipoteczne, a jeśli dług nie zostanie zapłacony, nabywca odpowiada posiłkowo tą nieruchomością (art. 79.1 LGT). Ta odpowiedzialność istnieje obok własnego obowiązku kupującego jako płatnika zatrzymującego podatek, więc AEAT może dochodzić niezapłaconych 3% bezpośrednio od Państwa, wraz z dopłatami, odsetkami, a po wezwaniu – także karą. Jeżeli po zakończeniu transakcji okaże się, że nic nie zostało zatrzymane, należy złożyć deklarację i zapłacić od razu: dobrowolne złożenie po terminie ogranicza koszt do dopłaty z artykułu 27 LGT.

Egzemplarz dla sprzedającego: dlaczego opłacone 211 ma znaczenie

Po wpłaceniu zatrzymania nabywca musi przekazać sprzedającemu egzemplarz modelo 211, którym sprzedający uzasadnia zaliczkę na poczet podatku we własnej deklaracji dotyczącej sprzedaży (art. 8.4 Orden EHA/3316/2010). W modelo 210 sprzedającego owe 3% zalicza się na poczet należnego podatku albo prosi o zwrot nadwyżki – a do tej deklaracji dołącza się dokumenty potwierdzające odliczane zatrzymania (art. 7.2 Orden EHA/3316/2010).

Podatek sprzedającego od zysku wynosi 19% zysku niezależnie od kraju jego rezydencji, ponieważ artykuł 25.1.f.3.º TRLIRNR opodatkowuje zyski z przeniesienia własności stawką 19% dla każdego nierezydenta. Przy skromnym zysku lub stracie 3% jest często kwotą wyższą niż należny podatek, a różnica wraca wyłącznie za pośrednictwem modelo 210, które powołuje się na Państwa modelo 211. Przekazanie egzemplarza warto zapisać w umowie: kupujący składa deklarację w ciągu miesiąca i dostarcza egzemplarz dla sprzedającego w ustalonej liczbie dni.

Kiedy zatrzymanie nie jest wymagane: zaświadczenie AEAT i inne wyjątki

Artykuł 14.2 RIRNR znosi obowiązek w dwóch przypadkach. Pierwszy pojawia się codziennie: sprzedający wykazuje, że podlega hiszpańskiemu podatkowi dochodowemu od osób fizycznych (IRPF) albo podatkowi dochodowemu od osób prawnych, za pomocą zaświadczenia wydanego przez hiszpański organ podatkowy – zaświadczenia o rezydencji podatkowej wydanego przez Agencia Tributaria, jak to ujmuje sama AEAT. Zaświadczenie o rezydencji z kraju pochodzenia sprzedającego, zaświadczenie z padrón, hiszpański DNI czy wieloletnie dowody zapłaty IBI nie są takim dokumentem. Jeżeli sprzedający nie przedstawi go w dniu podpisania aktu notarialnego, należy dokonać zatrzymania: sprzedający może później odzyskać te 3%, natomiast Państwo nie mogą odwołać się od wzmianki na marginesie wpisu ciążącej na Państwa nieruchomości.

Drugim wyjątkiem jest wniesienie nieruchomości aportem do kapitału spółki będącej rezydentem w Hiszpanii (art. 25.2 akapit drugi TRLIRNR; art. 14.2.b RIRNR) – jest to operacja korporacyjna, a nie sprzedaż. Sprzedający posiadający stały zakład w Hiszpanii pozostaje całkowicie poza tą zasadą.

Kupujący nierezydenci, współwłaściciele i dzień podpisania aktu notarialnego na Costa Blanca

Nierezydent kupujący od nierezydenta to najczęstsza transakcja na Costa Blanca, a zasada ma tu pełne zastosowanie: kupujący potrzebuje NIE, składa modelo 211 w ciągu miesiąca – zwykle za pośrednictwem pełnomocnika posiadającego certyfikat cyfrowy – i dostarcza egzemplarz. Przy współwłasności udziały dzieli się proporcjonalnie: gdy jeden sprzedający jest rezydentem hiszpańskim posiadającym zaświadczenie AEAT, a drugi nie, zatrzymuje się 3% wyłącznie od udziału nierezydenta; gdy obaj sprzedający są nierezydentami, 3% całej ceny dzieli się na formularzu według ich udziałów. Spółkę będącą nierezydentem traktuje się przy zatrzymaniu tak samo jak osobę fizyczną.

U notariusza w Torrevieja, Orihuela, Alicante czy Dénia zatrzymanie wpisuje się do aktu notarialnego. Tego samego dnia dochodzi zwykle do drugiego zatrzymania, które nie ma nic wspólnego z AEAT: gdy sprzedający jest osobą fizyczną będącą nierezydentem, artykuł 106.2 ustawy o finansach lokalnych (TRLRHL) czyni kupującego podatnikiem zastępczym w plusvalía municipal, więc kupujący deklaruje ją i płaci urzędowi gminy (ayuntamiento) w ciągu trzydziestu dni roboczych (art. 110.2.a), odzyskując tę kwotę od sprzedającego, zwykle poprzez zatrzymanie szacowanej kwoty z ceny (art. 36.3 LGT). Nasz poradnik o plusvalía wyjaśnia, jak ją oszacować; kwota zależy od uchwały podatkowej danej gminy.

Oba zatrzymania powinny znaleźć się w umowie prywatnej jeszcze przed aktem notarialnym: 3% od ceny, szacunkowa plusvalía, kto co składa i kiedy przekazywane są egzemplarze. spainfiscal zajmuje się modelo 211 kupującego oraz zgłoszeniem plusvalía, pełni funkcję przedstawiciela podatkowego dla kupujących mieszkających za granicą i koordynuje doradztwo przy zakupie na terenie całej Wspólnoty Walenckiej (Comunidad Valenciana).