Справочная стоимость — не кадастровая: какая цифра платит какой налог

Две разные цифры, опубликованные одним и тем же реестром

Кадастровое описание испанского объекта содержит кадастровую стоимость и справочную стоимость как отдельные элементы (ст. 3.1 сводного текста Закона о кадастре недвижимости, TRLCI). Это не две версии одной оценки. Кадастровая стоимость определяется объективно из стоимости земли и стоимости строений, не может превышать рыночную и рождается из ponencia de valores, утверждаемой для целого муниципалитета (ст. 22 и 23.2 TRLCI). Это старая, намеренно консервативная величина, с которой местное налогообложение работает десятилетиями.

Справочная стоимость моложе и строится наоборот. Главное управление кадастра определяет её объективно, с рыночной стоимостью как абсолютным пределом, из анализа цен, сообщаемых нотариусами по совершённым сделкам купли-продажи, по однородным зонам оценки с модулями средней стоимости и понижающим коэффициентом, установленным министерским приказом, и ежегодно утверждает решением элементы, необходимые для её расчёта по каждому объекту (заключительное положение третье TRLCI в редакции Закона 11/2021 о мерах предупреждения и борьбы с налоговым мошенничеством). Ни одна из двух величин не является оценкой именно вашего дома: никакой оценщик внутрь не заходил.

Что платит кадастровая стоимость: IBI, modelo 210 и налог на богатство

База IBI — кадастровая стоимость, и ничего больше (ст. 65 TRLRHL). Менее очевидно, что ею же является вменённый доход, который нерезидент декларирует в modelo 210 по объекту, оставленному для собственного пользования: ст. 24.5 сводного текста Закона о налоге на доходы нерезидентов отсылает этот расчёт к правилу вменения доходов от недвижимости закона об НДФЛ, которое применяет процент к кадастровой стоимости (ст. 85 Закона 35/2006).

Налог на богатство тоже её использует, но лишь как кандидата: недвижимость учитывается по наибольшей из трёх величин — кадастровая стоимость, стоимость, определённая или проверенная администрацией для целей других налогов, и цена, встречное предоставление или стоимость приобретения (ст. 10.Uno Закона 19/1991). Три разных годовых счёта, таким образом, висят на одной строке кадастровой записи.

Что платит справочная стоимость: ITP, наследство и дарение

С 2022 года база ITP по недвижимости — справочная стоимость на дату возникновения обязанности, а заявленная стоимость или согласованная цена — только когда какая-либо из них выше (ст. 10.2 TRLITPAJD). Налог на наследство и дарение работает так же, на дату смерти или дарения (ст. 9.3 Закона 29/1987). Покупка ниже справочной стоимости, следовательно, налог не снижает: справочная стоимость — это пол, а не оценка.

Поэтому цифра, которая нужна покупателю перед подписанием, и цифра, которая нужна собственнику, когда приходит IBI, — разные. Если у объекта нет справочной стоимости или кадастр не может её удостоверить, оба закона возвращаются к наибольшему из заявленной стоимости, согласованной цены и рыночной стоимости, а за администрацией остаётся проверка.

Где смотреть каждую из них

Кадастровая стоимость напечатана в квитанции IBI и указана в описательно-графической справке, которую любой собственник может скачать на электронном портале кадастра по кадастровому номеру из купчей. Справочная стоимость находится в другом месте того же портала: годовое решение публикуется эдиктом до 30 октября предшествующего года после коллективного слушания, в первые двадцать дней декабря в BOE выходит информационное объявление, и, поскольку это не персональные данные, значение доступно для просмотра постоянно (заключительное положение третье TRLCI). Запросите certificado de motivación, когда захотите увидеть модули и коэффициенты, стоящие за вашей цифрой.

Если ошибочна кадастровая цифра, одно исправление чинит три налога

Площадь, которая никогда не была верной, назначение, ошибочно закодированное десятилетия назад, или снесённая пристройка, всё ещё числящаяся в записи, завышают кадастровую стоимость, а вместе с ней IBI, вменённый доход в modelo 210 и, когда она оказывается наибольшей из трёх величин, расчёт налога на богатство — каждый год и молча. Объекты включаются в кадастр и обновляются в нём через декларации, сообщения, заявления, процедуру устранения расхождений, кадастровую инспекцию и оценку (ст. 11.2 TRLCI).

Когда изменение ваше — новое строительство, расширение, перепланировка, снос, изменение назначения, выдел, приобретение собственности, — оно вносится кадастровой декларацией (ст. 13 и 16.2 TRLCI; ту же обязанность ст. 76.1 TRLRHL повторяет для налогоплательщика IBI). Когда расхождение создала сама запись, а не вы, правильная рамка — процедура устранения расхождений (ст. 18 TRLCI). Уточните действующую форму и её электронный канал на электронном портале кадастра, прежде чем что-либо подавать.

Если ошибочна справочная стоимость, путь ровно обратный

Здесь обжалования до уплаты не существует. Справочную стоимость можно оспорить только обжалуя начисление, которое в соответствующем случае вынесет администрация, или в связи с заявлением об исправлении собственного самоначисления (ст. 10.3 TRLITPAJD, ст. 9.4 LISD). То есть вы самоначисляете по справочной стоимости, платите, а затем требуете деньги обратно по ст. 120.3 Общего налогового закона; администрация разрешает дело после обязательного и связывающего заключения кадастра, которое подтверждает или исправляет величину с учётом представленных документов, причём это заключение должно указать решение, модули средней стоимости и понижающие коэффициенты, на которые оно опирается (ст. 10.4 TRLITPAJD, ст. 9.5 LISD).

Два последствия всплывают годы спустя. Справочная стоимость не дотягивается до налога на богатство по объекту, которым вы уже владели: ст. 10.Uno Закона 19/1991 перечисляет три сравниваемые величины, и справочная стоимость вашей квартиры среди них не значится. Зато она дотягивается до будущего прироста капитала, когда объект достался вам по наследству или в дар, потому что ст. 36 закона об НДФЛ берёт стоимость приобретения из норм налога на наследство и дарение, с рыночной стоимостью как потолком; при покупке же стоимостью приобретения остаётся реально уплаченная сумма (ст. 35.1 закона об НДФЛ).