Налог ITP в Валенсийском сообществе 2026: ставки, база и срок

Что такое ITP и когда он применяется вместо НДС

ITP, transmisiones patrimoniales onerosas, — одна из трёх модальностей налога Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, регулируемого Real Decreto Legislativo 1/1993. Статья 7.1.A) облагает им любую возмездную передачу имущества между живыми, а статья 8.a) делает налогоплательщиком приобретателя, что бы стороны ни договорились между собой. Это государственный налог, переданный автономным сообществам, которые устанавливают ставки и собирают его.

Границу с НДС проводит статья 7.5: сделки, совершаемые предпринимателями в рамках их деятельности, находятся вне ITP и внутри НДС, если только передача недвижимости не освобождена от НДС — тогда ITP применяется снова. Вторые и последующие передачи зданий освобождены от НДС по статье 20.Uno.22.º закона Ley 37/1992, поэтому вторичная квартира в Торревьехе, проданная частным лицом или компанией после первого заселения, облагается ITP.

Новое жильё, передаваемое застройщиком, — это первая передача: оно облагается НДС 10 % по статье 91.Uno.1.7.º закона об НДС и, сверх того, гербовым сбором с нотариального акта (AJD), который статья 14 закона Ley 13/1997 устанавливает в Валенсийском сообществе на уровне 1,4 % для сделок с 1 июня 2026 года или 0,1 %, когда акт оформляет покупку основного жилья. Два режима взаимоисключающие: никто не платит и ITP, и НДС за одну покупку.

Налоговая база: большая из цены и референтной стоимости кадастра

С 1 января 2022 года статья 10.2 консолидированного закона об ITP в редакции статьи шестой закона Ley 11/2021 о мерах против налогового мошенничества устанавливает базу для недвижимости на уровне референтной стоимости, определяемой Главным управлением кадастра на дату сделки. Если согласованная цена или заявленная стоимость выше, базой становится большая величина. Референтная стоимость, таким образом, — это пол, но никогда не потолок.

Референтная стоимость — не кадастровая стоимость из квитанции IBI. Это отдельная цифра, которую кадастр публикует ежегодно на основе цен нотариальных сделок в районе, и её можно бесплатно проверить в электронном офисе кадастра (Sede Electrónica del Catastro) для любого объекта до подписания. Когда референтной стоимости нет или её нельзя удостоверить, статья 10.2 отсылает к большей из заявленной стоимости, цены и рыночной стоимости, с возможностью проверки.

Статья 46.1 консолидированного закона завершает конструкцию: администрация больше не может начать проверку стоимости, когда база равна референтной стоимости или выше. Зато она может начислить налог, когда покупатель задекларировал цену ниже этой стоимости, — и это сегодня самое частое доначисление ITP, которое получают иностранные покупатели на Коста-Бланке.

Ставки ITP в Валенсийском сообществе с 1 июня 2026 года: 9 % общая и 11 % свыше миллиона

Статья 13.Uno закона Ley 13/1997 Женералитата устанавливает общую ставку для приобретения недвижимости и создания или уступки вещных прав на неё, кроме обеспечительных, на уровне 9 %. Эта цифра происходит из статьи 33 закона Ley 5/2025 от 30 мая о налоговых, административно-финансовых и организационных мерах Женералитата, который, как отмечает консолидированный текст BOE, действует для налогооблагаемых событий, совершённых с 1 июня 2026 года включительно; предыдущая редакция гласила 10 %.

Тот же пункт сохраняет верхнюю ступень: когда стоимость передаваемой недвижимости или создаваемого либо уступаемого права на неё превышает миллион евро, применяется ставка 11 %. Статья 13.Ocho добавляет правило против дробления: приобретения, относящиеся к одному и тому же зарегистрированному объекту у одного продавца в течение трёх лет, рассматриваются как одна сделка для целей этой ставки.

Применяется ставка, действующая на дату сделки, которую статья 49.1.a) консолидированного закона определяет как день совершения акта или договора — обычно дату нотариального акта. Частный договор, подписанный в мае, и нотариальный акт, подписанный в июне 2026 года, считаются совершёнными в июне. Женералитат может изменить эти ставки любым бюджетным или сопутствующим законом, поэтому консолидированный текст закона Ley 13/1997 в BOE — та справка, которую нужно проверить в день подписания.

Льготные ставки ITP: молодые покупатели, многодетные семьи, инвалидность и социальное жильё

Закон Ley 13/1997 сосредотачивает льготные ставки на основном жилье, определяемом со ссылкой на правила подоходного налога в статье 13.Seis, и проводит черту на 180 000 €. По статье 13.Tres первое основное жильё, приобретаемое лицом младше 35 лет, облагается по ставке 6 %, когда стоимость не превышает 180 000 €, и по ставке 8 % по статье 13.Dos, когда превышает; те же 6 % и 8 % применяются к социальному жилью общего режима, купленному как первое основное жильё. Ставка для молодёжи требует также, чтобы общая и сберегательная налоговые базы покупателя по IRPF не превышали лимитов статьи 4.Cuatro: 30 000 € при индивидуальной и 47 000 € при совместной декларации.

Статья 13.Cinco устанавливает 3 % для стоимости до 180 000 €, а статья 13.Cuatro — 4 % выше неё, в четырёх случаях: социальное жильё специального режима как первое основное жильё; основное жильё многодетной или неполной семьи в пределах лимитов дохода статьи 4.Cuatro (30 000 € или 47 000 € для общей категории, 35 000 € или 58 000 € для специальной); основное жильё лица с признанной инвалидностью 65 % и выше или интеллектуальной либо ментальной инвалидностью 33 % и выше — на приобретаемую им долю; и основное жильё женщины — жертвы гендерного насилия, также в пределах лимитов дохода.

Два формальных условия действуют для всех льготных ставок. Статья 13.Siete требует, чтобы покупка была оформлена публичным документом или приведена к такой форме в течение срока декларирования. А поскольку ставки для молодёжи и семей зависят от показателей IRPF, нерезидент, не подающий испанскую декларацию IRPF, редко сможет их подтвердить. На практике льготные ставки рассчитаны на тех, кто живёт в Валенсийском сообществе.

Подача модели 600 в Agència Tributària Valenciana в течение 30 рабочих дней

ITP — самостоятельная декларация: покупатель рассчитывает, подаёт и платит. Статья 102 регламента ITP, Real Decreto 828/1995, устанавливает срок подачи в тридцать рабочих дней с момента совершения акта или договора. Рабочие дни исключают субботы, воскресенья и праздники по статье 30.2 закона Ley 39/2015, так что срок обычно растягивается примерно на шесть календарных недель после сделки.

Форма — модель 600, подаваемая в Agència Tributària Valenciana (ATV), налоговую службу Женералитата, поскольку налог на недвижимость, расположенную в Аликанте, Валенсии или Кастельоне, передан Валенсийскому сообществу. Подача электронная; к ней прилагаются нотариальная копия акта, справка о референтной стоимости, где это уместно, и документы, подтверждающие льготную ставку. Заверенная декларация нужна для регистрации покупки в Реестре собственности, поэтому её никто не откладывает.

Оплата производится в тот же срок. Срок одинаков независимо от того, резидент покупатель или нет, и нерезидент, выдавший доверенность для дистанционного подписания, обычно поручает тому же поверенному или хестории подать модель 600 в последующие дни.

Проверка стоимости, доначисления и как их оспорить

Когда покупатель задекларировал референтную стоимость или более высокую цифру, статья 46.1 консолидированного закона исключает любую проверку стоимости. Когда заявленная база была ниже, ATV начисляет налог на разницу, и покупатель, несогласный с самой референтной стоимостью, может оспорить её только двумя способами по статье 10.3: запросив исправление самостоятельной декларации или обжаловав доначисление. В обоих случаях администрация обязана получить обязательное заключение кадастра до принятия решения.

Когда референтной стоимости нет, сохраняется традиционная проверка стоимости по статьям 57 и 134 Общего налогового закона: администрация может привлечь своих экспертов, использовать средние рыночные цены или другие перечисленные средства, обязана уведомить о мотивированной оценке и располагает шестью месяцами на завершение. Статья 47 консолидированного закона об ITP и статья 135 Общего налогового закона позволяют затем покупателю потребовать tasación pericial contradictoria — оценку независимым экспертом — в течение срока первого обжалования доначисления.

Доначисление можно обжаловать путём recurso de reposición в течение одного месяца с момента уведомления по статье 223.1 Общего налогового закона или экономико-административной жалобой в региональный трибунал. Кадастр исправляет референтную стоимость под влиянием документальных доказательств того, что объект был в плохом состоянии или что сопоставимые продажи прошли дешевле; простое несогласие не помогает.

Ипотечный акт и AJD: что покупатель не платит

Покупка, финансируемая испанской ипотекой, порождает два нотариальных акта: купли-продажи и займа. После реформы 2018 года статья 29 консолидированного закона делает кредитора налогоплательщиком гербового сбора по актам ипотечного займа, а статья 14.Tres закона Ley 13/1997 устанавливает эту ставку в Валенсийском сообществе на уровне 2 %, когда налогоплательщиком является кредитор. Покупатель его не платит.

При покупке вторичного жилья сам акт купли-продажи облагается ITP, а не прогрессивным гербовым сбором, потому что статья 31.2 консолидированного закона оставляет прогрессивный AJD для актов, содержащих действия, не подпадающие под ITP. Только покупатель новостройки платит AJD с акта купли-продажи — 1,4 % или 0,1 % для основного жилья — вместе с НДС.

Покупка нерезидентом: тот же налог, больше бумаг

Ничто в законе Ley 13/1997 или в консолидированном законе об ITP не зависит от резидентства покупателя. Немецкий, британский или российский покупатель платит те же 9 %, с той же базы и в те же 30 рабочих дней, что и покупатель из Аликанте. Меняется то, что происходит вокруг налога.

Во-первых, NIE. Каждому иностранному покупателю нужен Número de Identidad de Extranjero до подписания, потому что это налоговый идентификационный номер в акте и в модели 600; наше руководство о получении NIE описывает процедуру. Во-вторых, если продавец тоже нерезидент, покупатель обязан удержать 3 % цены и внести их в AEAT по модели 211 в течение месяца по статье 25.2 закона о налоге на доходы нерезидентов, а по статье 106.2 закона о местных финансах покупатель становится заменяющим налогоплательщиком по муниципальному налогу plusvalía, который должен продавец-нерезидент. В-третьих, со дня, следующего за сделкой, покупатель обязан ежегодно платить налог нерезидента на недвижимость, декларируемый по модели 210.

Налоговый представитель в Испании обязателен для нерезидентов только в случаях, прямо перечисленных налоговыми нормами, по статье 47 Общего налогового закона и статье 10 закона о налоге на доходы нерезидентов, но его назначение даёт ATV и AEAT адрес в Испании для уведомлений — именно там иначе теряются доначисления по проверке стоимости.

Коста-Бланка, Валенсия и дальше: где применяется валенсийская ставка

Закон Ley 13/1997 применяется к недвижимости в трёх провинциях Валенсийского сообщества: Аликанте, Валенсии и Кастельоне. Торревьеха, Ориуэла-Коста, Гуардамар, Бенидорм, Альтеа, Кальпе, Хавеа, Дения и город Аликанте находятся в провинции Аликанте, а город Валенсия — в своей; все они разделяют ставку 9 %, пороги 180 000 € и ATV как орган подачи. Наши страницы направлений — хаб Коста-Бланки и каждый город — охватывают местный слой, которого ITP не касается: plusvalía, IBI и кто их взимает.

Стоит пересечь региональную границу с Регионом Мурсия у Пилар-де-ла-Орадада — и применяются другой региональный закон и другая налоговая служба. Покупатель, сравнивающий жильё в Торревьехе с жильём в Сан-Педро-дель-Пинатар, сравнивает поэтому два режима ITP, а не один, и должен уточнить мурсийскую ставку в налоговой службе того региона, а не предполагать валенсийскую цифру.

Что не меняется между регионами — государственная рамка: референтная стоимость как пол для базы, 30 рабочих дней, модель 600 и пути обжалования одинаковы по всей Испании за пределами форальных территорий.

Практический чек-лист перед подписанием на Коста-Бланке

Подтвердите режим (ITP или НДС), найдите референтную стоимость на сайте кадастра и рассчитайте 9 % с большей из этой стоимости и цены или 11 %, если стоимость превышает миллион евро. Если вы считаете, что вам положена льготная ставка, соберите доказательства из таблицы ниже до сделки, потому что статья 13.Siete требует оформления покупки публичным документом в течение срока декларирования.

Получите NIE до акта, решите, кто подаст модель 600 и заплатит в течение 30 рабочих дней, и, если продавец нерезидент, зарезервируйте 3 % для модели 211 и помните о замене по plusvalía. Храните заверенную модель 600 вместе с актом: Реестр собственности и любой будущий покупатель её попросят. Наш сервис сопровождения покупки на Коста-Бланке берёт на себя расчёт, подачу и регистрацию от вашего имени.