Специальный налог 3 % на недвижимость компаний-нерезидентов в Испании
Между Торревьехой и Денией стоят несколько тысяч вилл, чьим владельцем по реестру числится компания из Гибралтара, Джерси, острова Мэн или Британских Виргинских островов. В девяностые и двухтысячные эту схему продавали прямо на побережье как умный ход: недвижимость больше не меняет собственника, значит нет испанского налога на наследство, нет налога на передачу при каждой перепродаже и в реестре не появляется ни одной фамилии. Почти никогда не объясняли главу VI испанского закона о подоходном налоге нерезидентов, статьи с 40 по 45, которая берёт с компании, зарегистрированной в юрисдикции, признаваемой Испанией несотрудничающей, налог в размере 3 % кадастровой стоимости объекта — каждый год, пока объект у неё, без потолка и без даты окончания. Это руководство читает шесть статей так, как они написаны: кто действительно попадает под налог, какие освобождения есть в законе, что происходит с недвижимостью, когда никто не декларирует, и во что обходится каждый выход.
Краткий ответ
Компания, зарегистрированная в стране или на территории, которую Испания считает налоговой гаванью — сегодня это читается как несотрудничающая юрисдикция, — и владеющая испанской недвижимостью или вещным правом пользования на неё, платит специальный налог 3 % от кадастровой стоимости каждый год (ст. 40, 41 и 43 TRLIRNR). Налог начисляется 31 декабря и декларируется в январе. Статья 42 освобождает иностранные государства, биржевые компании и структуры с реальной экономической деятельностью.
Проверил
Valery Grinkevich
Дипломированный экономист · налоговый консультант · 20+ лет опыта · Торревьеха, Коста-Бланка
Ключевые выводы
- Налог берётся с компаний, зарегистрированных в стране или на территории, имеющей статус налоговой гавани — сегодня это читается как несотрудничающая юрисдикция, — которые владеют или обладают на любом основании недвижимостью в Испании либо вещными правами пользования и извлечения выгоды из неё (ст. 40 TRLIRNR). Обычная компания из ЕС или из страны с налоговым соглашением под статью 40 вообще не подпадает.
- База — кадастровая стоимость объекта; если кадастровой стоимости нет, применяется оценка по правилам налога на состояние (ст. 41.1). При долевом владении налог взимается пропорционально доле (ст. 41.2).
- Ставка — 3 % (ст. 43). Налог начисляется 31 декабря каждого года и должен быть задекларирован и уплачен в январе следующего года (ст. 45.1); налоговая служба принимает его по форме 213.
- Статья 42 освобождает иностранные государства, публичные учреждения и международные организации; компании, ведущие в Испании на постоянной или регулярной основе экономическую деятельность, отличимую от простого владения или сдачи объекта в аренду, на условиях, установленных подзаконным актом; и компании, котирующиеся на официально признанных вторичных рынках.
- Если никто не декларирует, долг взыскивается в принудительном порядке с самой недвижимости, и достаточным основанием служит справка налоговой об истечении добровольного срока без уплаты (ст. 45.2); а при последующей продаже объект остаётся обременённым уплатой налога (ст. 45.3).
На этой странице
- Что такое специальный налог и в какую щель закона он встроен
- Кто попадает: статья 40 и тест несотрудничающей юрисдикции
- Почему это руководство не публикует список юрисдикций
- База: кадастровая стоимость и что делать, когда её нет
- 3 %, 31 декабря и месяц январь
- Освобождения статьи 42 — та часть, которая спасает большинство
- Освобождение по соглашению, о котором пишут по-английски, и текст закона
- Что происходит, когда никто не декларирует: взыскание и обременение
- Вычет по статье 44 и почему он обычно ничего не даёт
- Что ещё тянет за собой такая структура
- Почему эту схему так продавали на Коста-Бланке
- Как выйти: три маршрута и что включает каждый
- Что сделать до следующего 31 декабря
- Как разобраться с испанской недвижимостью, оформленной на компанию-нерезидента
- Часто задаваемые вопросы
Что такое специальный налог и в какую щель закона он встроен
Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes — не отдельный налог. Это глава VI сводного текста закона о подоходном налоге нерезидентов, Real Decreto Legislativo 5/2004, и внутри этого закона она работает как самостоятельный платёж: шесть статей, с 40-й по 45-ю, со своим плательщиком, своей базой, своей ставкой, своей датой начисления и своим правилом взыскания.
Логика становится ясной рядом со статьёй 13.1.h) того же закона. Вменённый доход по неарендуемой городской недвижимости в Испании — та фиктивная рента, которую каждый нерезидент-владелец дома декларирует по форме 210, — начисляется только физическим лицам: статья говорит о доходах, вменяемых налогоплательщикам-физическим лицам, владеющим городской недвижимостью, не используемой в экономической деятельности. Компания, держащая пустую виллу, не производит вменённого дохода вовсе. Если компания зарегистрирована в обычной юрисдикции, так закон и работает. Если она зарегистрирована в юрисдикции, которую Испания считает несотрудничающей, вступает глава VI и берёт 3 % кадастровой стоимости в год независимо от того, принесла вилла хоть один евро или ни одного.
Отсюда и непохожесть этого платежа на остальное испанское налогообложение недвижимости. Нечего измерять как доход, нечего считать как прирост и нечего облагать как сделку. Объект налогообложения — само владение: быть собственником объекта или обладать на любом основании вещным правом пользования им по состоянию на 31 декабря. Поэтому счёт и не останавливается никогда. Вилла, тихо простоявшая пятнадцать лет, породила пятнадцать годовых обязательств, у каждого свой срок подачи и свои часы.
Кто попадает: статья 40 и тест несотрудничающей юрисдикции
Статья 40 — одно предложение, и каждое слово в нём работает. Компании, зарегистрированные в стране или на территории, имеющей статус налоговой гавани, которые владеют или обладают в Испании на любом основании недвижимостью либо вещными правами пользования и извлечения выгоды из неё, подлежат налогообложению посредством специального налога. Три условия, и все три должны выполняться одновременно: владелец — компания, а не физическое лицо; эта компания зарегистрирована в юрисдикции из списка; и у неё есть испанская недвижимость или право на неё.
Первое условие успокаивает читателя сильнее всего. Налог никогда не достаёт физическое лицо. Бельгийская пара, владеющая квартирой в Гуардамаре на своё имя, под статью 40 попасть не может, что бы она ни была должна по другим основаниям. Второе условие решает реальные дела, и это тест о компании, а не об акционере: значение имеет, где зарегистрирована компания, а не гражданство или резидентство людей за ней. Британская семейная компания, учреждённая в Англии, вне статьи 40; та же семья через компанию на Британских Виргинских островах — внутри. Третье условие шире, чем собственность. Обладание на любом основании охватывает узуфрукт, право пользования, право проживания или иное вещное право пользования испанским объектом, так что схема, оставляющая голую собственность в стороне и передающая компании право пользования, тоже не спасает.
Закон по-прежнему употребляет старые слова — paraíso fiscal, налоговая гавань, — и сводный текст, который мы читали (по состоянию на 25 мая 2023 года), не переписан. Мост находится в другом месте: ссылки законодательства на налоговые гавани, на территории без эффективного обмена налоговой информацией и на нулевое или низкое налогообложение понимаются как ссылки на определение несотрудничающей юрисдикции в первом дополнительном положении Ley 36/2006 в редакции Ley 11/2021, которая специально для этого добавила туда десятое дополнительное положение. Значит, статья 40 сегодня означает: компании, зарегистрированные в несотрудничающей юрисдикции по этому определению.
Внимание
Тест смотрит на компанию, а не на вас. Перенос вашего личного налогового резидентства в Испанию или из неё ничего не меняет в статье 40: пока компания зарегистрирована в юрисдикции из списка и владеет виллой 31 декабря, налог начисляется.
Почему это руководство не публикует список юрисдикций
Первое дополнительное положение Ley 36/2006 в редакции Ley 11/2021 списка не содержит. Оно задаёт критерии и передаёт перечень министерскому приказу главы министерства финансов. Критериев три: налоговая прозрачность — наличие с этой территорией норм о взаимной помощи в обмене налоговой информацией в смысле общего налогового закона, фактический обмен информацией с Испанией, результаты взаимных оценок Глобального форума по прозрачности и обмену информацией и фактический обмен сведениями о бенефициарном владельце; способствует ли территория созданию офшорных инструментов и компаний, нацеленных на привлечение прибыли, не отражающей реальной экономической деятельности там; и наличие низкого или нулевого налогообложения, измеряемого относительно испанских налогов на доходы физических лиц, на прибыль компаний и на доходы нерезидентов.
Приказ обновляется. В этом весь замысел: список динамический, а не замороженный, а значит, любой перечень, напечатанный в статье, стареет плохо, и юрисдикция может войти в него или выйти между одним 31 декабря и следующим. Переходное правило, сохранённое в Ley 36/2006, это подтверждает: пока перечень не определён министерским приказом, такой статус имеют страны и территории, указанные в Real Decreto 1080/1991 — норма, написанная для промежутка между реформой и первым приказом, и напоминание о том, что ответ менялся со временем.
Поэтому здесь не будет утверждения, что Гибралтар, Джерси, остров Мэн или Британские Виргинские острова сегодня являются или не являются несотрудничающей юрисдикцией. Это вопрос о приказе, действовавшем в том году, о котором вы спрашиваете, и ошибка в любую сторону обходится дорого: считать себя внутри, когда вы вне, значит платить налог, которого не должны, а считать наоборот — значит иметь долг, который взыщет себя сам с виллы. Круг замыкает ещё одно правило: если у Испании есть действующее соглашение об избежании двойного налогообложения с юрисдикцией из списка, нормы о несотрудничающих юрисдикциях всё равно применяются в той части, в какой не противоречат соглашению (п. 5 первого дополнительного положения Ley 36/2006).
База: кадастровая стоимость и что делать, когда её нет
База специального налога — кадастровая стоимость недвижимости (ст. 41.1). Не рыночная стоимость, не уплаченная цена и не справочная стоимость, применяемая в налоге на передачу: именно кадастровая стоимость, та самая величина, на которой строится ваш счёт по налогу IBI. Обычно это хорошая новость, потому что кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной, и расчёт становится мгновенным: берёте кадастровую стоимость из квитанции IBI или из справки кадастра и применяете 3 %.
Если кадастровой стоимости нет — участок, которому её так и не присвоили, объект в процессе включения в кадастр, — та же статья отсылает к стоимости, определяемой по правилам налога на состояние. Эти правила оценивают недвижимость по наибольшей из трёх величин: кадастровая стоимость, стоимость, определённая или проверенная администрацией для целей других налогов, либо цена, встречное предоставление или стоимость приобретения (ст. 10.Uno Ley 19/1991). Резервное правило, таким образом, ощутимо жёстче основного, потому что может дойти до цены покупки.
Когда компания участвует в праве собственности вместе с другими лицами или компаниями, налог взимается только с той части стоимости имущества или прав, которая пропорционально соответствует её доле (ст. 41.2). Компания, владеющая 50 % виллы, вторая половина которой оформлена на физическое лицо, платит 3 % от половины кадастровой стоимости; половина физического лица вне специального налога, хотя и порождает собственный вменённый доход по обычным правилам налога нерезидентов.
Совет
Годовая квитанция IBI разбивает кадастровую стоимость на землю и строение. Для этого налога значение имеет полная кадастровая стоимость объекта, а не земельная часть, на которой строится муниципальная плусвалия.
3 %, 31 декабря и месяц январь
Ставка специального налога — 3 процента (ст. 43). Ставка плоская: нет шкалы, нет минимума, нет пропорции по числу дней владения в году и нет скидки за то, что объект простоял пустым. Нет и зачёта уже уплаченного компанией муниципального налога IBI, начисленного на ту же кадастровую стоимость, ни зачёта испанского налога, уплаченного с аренды того же объекта.
Налог начисляется 31 декабря каждого года и должен быть задекларирован и уплачен в январе, следующем за начислением, в месте и в форме, которые будут установлены (ст. 45.1). Форму закон оставляет подзаконному акту; налоговая служба предусмотрела для этой декларации форму 213. Из даты начисления следуют два вывода. Первый: значение имеет положение на 31 декабря — компания, продавшая виллу в ноябре, за этот год не должна ничего, а компания, купившая её в декабре, должна полные 3 %. Второй: каждый год — отдельная самодекларация со своим январским сроком, поэтому недоимка в таких делах приходит стопкой лет, а не одной цифрой.
Поскольку начисление ежегодное и автоматическое, для возникновения долга ничего не должно произойти. Никакое уведомление не отправляется, никакое начисление не выносится и никакое напоминание не доходит до адреса за границей. Обязанность — самодекларирование: она существует независимо от того, знает ли о ней хоть кто-нибудь внутри структуры.
Освобождения статьи 42 — та часть, которая спасает большинство
Статья 42 коротка и закрыта. Специальный налог на недвижимость не взимается с: иностранных государств, публичных учреждений иностранных государств и международных организаций; компаний, которые ведут в Испании на постоянной или регулярной основе экономическую деятельность, отличимую от простого владения или сдачи объекта в аренду, в соответствии с тем, что установлено подзаконным актом; и компаний, котирующихся на официально признанных вторичных рынках ценных бумаг.
Средний случай решает реальные дела, и написан он так, чтобы его было трудно выполнить. Весь тест держится на двух наречиях и одном прилагательном. Деятельность должна вестись в Испании; она должна быть постоянной или регулярной, а не разовой; и она должна быть отличима от простого владения или сдачи объекта в аренду — то есть сдача виллы, даже круглый год и с прибылью, есть ровно та деятельность, которую освобождение исключает. Статья, кроме того, прямо отсылает к подзаконному регулированию, так что критерии и доказательства живут в регламенте налога и их нужно проверять там, прежде чем кто-либо будет опираться на этот пункт.
Два других случая узкие, но чистые. Иностранное государство или публичное учреждение иностранного государства — дипломатический объект, культурный институт — вне налога, как и международная организация. Компания, акции которой котируются на официально признанном вторичном рынке, тоже вне его, по логике, что биржевая компания не является непрозрачным держателем актива. Ни то, ни другое недоступно обычной компании — владелице виллы, в чём и состоит смысл всей главы.
Пример
Две компании, одна улица в Хавее. Компания A владеет виллой, которую всё лето сдаёт туристам: аренды для ст. 42.b) недостаточно, поэтому если A зарегистрирована в юрисдикции из списка, 3 % начисляются. Компания B ведёт в здании лицензированный апарт-отель с персоналом: это экономическая деятельность, отличимая от простого владения или аренды, и освобождение в игре — с теми требованиями, которые ставит регламент.
Освобождение по соглашению, о котором пишут по-английски, и текст закона
Значительная часть англоязычных материалов об этом налоге описывает четвёртое освобождение: компании, имеющие право на применение соглашения об избежании двойного налогообложения с оговоркой об обмене информацией, при условии, что физические лица, которым в конечном счёте принадлежит капитал, являются резидентами Испании или имеют право на применение соглашения с такой оговоркой, и что их личность подтверждена. На этом абзаце строились целые дела, потому что он превращал задачу в документальное упражнение: установить конечных владельцев, подтвердить их резидентство, сохранить освобождение.
Этот абзац действительно существовал — поэтому он до сих пор и ходит по сети. Он был в первоначальной редакции статьи 42 TRLIRNR 2004 года, и его отменил пункт 3 пятого заключительного положения Закона 16/2012 от 27 декабря, с действием с 1 января 2013 года. С тех пор статья содержит три пункта и ни одного случая, связанного с соглашением: иностранные государства и публичные органы, компании с отличимой экономической деятельностью и биржевые компании. Конструкция становится понятной, как только замечаешь, что говорит сегодня статья 40: налог больше не достаёт любую компанию-нерезидента, он достаёт только компании, зарегистрированные на территории, имеющей статус налоговой гавани. Исключению для компаний, защищённых соглашением, остаётся мало работы, когда такие компании и так, как правило, вне обложения.
Отсюда два практических вывода. Первый: если консультант говорит, что ваша структура в безопасности, потому что вы задокументировали конечных бенефициаров по освобождению из соглашения, спросите, в какой статье действующего текста живёт это освобождение, и проверьте сводный текст на сайте BOE применительно к нужному году, потому что ответ для обязательства 2003 года не обязан совпадать с ответом для 2026-го. Второй: вопрос соглашения не исчез, он переехал. Если у Испании действительно есть действующее соглашение с юрисдикцией из списка, нормы о несотрудничающих юрисдикциях применяются в той мере, в какой не противоречат ему (п. 5 первого дополнительного положения Ley 36/2006), и это аргумент, который защищают по тексту соглашения, а не галочка в анкете.
Что происходит, когда никто не декларирует: взыскание и обременение
Статья 45.2 — причина, по которой этот налог не является теоретической проблемой. Отсутствие самодекларации и уплаты в январский срок влечёт взыскание в порядке принудительного исполнения обращением на саму недвижимость, и достаточным основанием для начала процедуры служит выданная налоговой администрацией справка об истечении добровольного срока уплаты без внесения налога и о его сумме. Не нужно предварительного начисления в адрес компании, которую никто не может найти за границей: долг взыскивается с актива, который находится в Испании и не может уехать.
Статья 45.3 закрывает второй выход. При передаче недвижимости, расположенной в Испании, компаниями, подпадающими под специальный налог, переданное имущество остаётся обременённым уплатой суммы этого налога. Проще говоря, обременение следует за виллой в руки покупателя. Поэтому серьёзная юридическая проверка при покупке объекта, оформленного на компанию, требует деклараций по форме 213 за все открытые годы до подписания, и поэтому сумму обычно удерживают у нотариуса, пока их не предъявят.
Сверху накладывается обычный механизм общего налогового закона. Просроченная самодекларация, поданная до какого-либо требования налоговой, влечёт надбавку по ст. 27 LGT — 1 % плюс ещё 1 % за каждый полный месяц просрочки, а по истечении двенадцати месяцев 15 % плюс проценты за просрочку — и исключает штраф. Если же требование приходит первым, применяются надбавки исполнительного периода по ст. 28 LGT — 5 %, 10 % или 20 % в зависимости от момента уплаты, — а неуплата суммы, которая должна была следовать из самодекларации, сама по себе является налоговым правонарушением (ст. 191 LGT). Каждое годовое обязательство погашается давностью по собственному четырёхлетнему сроку, отсчитываемому со дня, следующего за окончанием январского срока этого года (ст. 66 и 67 LGT), так что старые годы отпадают, а свежие остаются живыми.
Внимание
Поскольку налог взыскивается с самой недвижимости, платит в итоге чаще всего не тот, кто строил схему: с недоимкой сталкивается покупатель виллы, оформленной на компанию, или наследник, получивший доли в этой компании.
Вычет по статье 44 и почему он обычно ничего не даёт
Статья 44 говорит, что сумма специального налога считается расходом, вычитаемым при определении налоговой базы того налога, который в соответствующем случае причитался бы согласно предыдущим статьям этого закона. Вычет, таким образом, работает внутри собственного налога нерезидентов той же компании — против дохода, который компания получает в Испании, — а не против испанского налога на прибыль компаний, который она не платит, и не против налога в её родной юрисдикции, что является вопросом той юрисдикции.
На практике для обычной компании — владелицы виллы вычет почти ничего не стоит, и причина в статье 24.1. Для нерезидентов, действующих без постоянного представительства, база — валовая сумма дохода, без вычета каких-либо расходов; только налогоплательщики, являющиеся резидентами другого государства — члена Европейского союза или государства ЕЭП с эффективным обменом информацией, могут вычитать расходы, напрямую связанные с испанским доходом (ст. 24.6). Компания, зарегистрированная в юрисдикции из списка, по определению не является ни тем, ни другим. Поэтому компания платит обычный налог нерезидентов с валовой аренды по общей ставке 24 % (ст. 25.1.a; пониженные 19 % оставлены резидентам ЕС и квалифицированного ЕЭП), а 3 % специального налога стоят рядом, и уменьшать им нечего.
Реальное содержание у вычета есть только тогда, когда компания действует через постоянное представительство в Испании, потому что постоянное представительство определяет базу по правилам налога на прибыль компаний (ст. 18.1) и способно поглотить этот расход. Это та же территория, что и освобождение по ст. 42.b): компания с подлинной постоянной экономической деятельностью в Испании обычно имеет постоянное представительство, а значит, оказывается вне налога, а не вычитает его. И последняя деталь, если через структуру поступают доходы из испанских источников: налоговый агент рассчитывает удержание, не принимая во внимание статью 44 (ст. 31.2), так что этот вычет никак не уменьшает удержанное у источника.
Что ещё тянет за собой такая структура
Три процента редко оказываются единственным сюрпризом. Компания, зарегистрированная в стране или на территории, с которой нет эффективного обмена налоговой информацией, и владеющая имуществом, находящимся в Испании, обязана назначить представителя с местожительством в Испании до окончания срока подачи декларации — обязанность запускает само владение имуществом, а не получение дохода (ст. 10.1 TRLIRNR). Неназначение является грубым правонарушением с фиксированным штрафом 2 000 евро, который возрастает до 6 000 евро для налогоплательщиков, зарегистрированных на таких территориях (ст. 10.4), а если представителя нет, администрация вправе считать таковым хранителя или управляющего имуществом (ст. 10.3). Структуры, построенные ради невидимости, в итоге получают испанского представителя, выбранного администрацией.
Хранитель или управляющий тоже под ударом. Хранитель или управляющий имуществом и правами налогоплательщиков-нерезидентов, не связанными с постоянным представительством, несёт солидарную ответственность за уплату налоговых долгов по доходам от этого имущества, а когда владелец зарегистрирован на территории, считающейся налоговой гаванью, действия администрации могут вестись напрямую с этим ответственным лицом, без предварительного административного акта о переносе ответственности (ст. 9.1 и 9.3). Юристы, администраторы и управляющие, у которых лежат ключи от этих вилл, знают об этом не всегда.
И, наконец, акционер. Считаются находящимися в Испании ценные бумаги, представляющие участие в собственном капитале любой компании и не обращающиеся на организованных рынках, активы которой не менее чем на 50 % прямо или косвенно состоят из недвижимости, расположенной в Испании; поэтому физическое лицо-нерезидент, владеющее ими, платит испанский налог на состояние по ограниченной обязанности с этих долей, причём для расчёта чистая балансовая стоимость заменяется рыночной, а недвижимость — величинами, служащими базой этого налога (ст. 5.Uno.b Ley 19/1991). А если акционер является налоговым резидентом Испании, доли — это зарубежное имущество: ценные бумаги и права, представляющие участие в любой иностранной юридической структуре, декларируются по форме 720 их владельцами и бенефициарными владельцами, сверх порогов и с изъятиями, установленными статьёй 42 ter Real Decreto 1065/2007. Схема, которая должна была держать виллу вне испанского радара, ставит акционера прямо на него.
Почему эту схему так продавали на Коста-Бланке
Аргумент продаж девяностых и двухтысячных был внутренне логичен. Испанский налог на наследство виллы, переходящей к детям-нерезидентам, выглядел пугающе; налог на передачу при каждой перепродаже объекта был тяжёлым; а в реестре собственности значилось название компании, а не фамилия семьи. Переведите виллу в иностранную компанию, говорил аргумент, и объект больше никогда не передаётся: доли продаются за границей, реестр не двигается, а испанское наследование обходится стороной, потому что в Испании наследовать нечего.
Каждая опора этого аргумента с тех пор закрыта. Прирост капитала, происходящий прямо или косвенно от недвижимости, расположенной в Испании, является доходом из испанского источника, и статья прямо говорит это о приросте от прав или долей в компании, резидентной или нет, активы которой состоят преимущественно, прямо или косвенно, из недвижимости в Испании, а также о долях, дающих их владельцу право пользования испанской недвижимостью (ст. 13.1.i).3.º TRLIRNR). Продажа компании, следовательно, включает испанский налог на прирост по ставке 19 % (ст. 25.1.f).3.º). Когда компания зарегистрирована на территории без эффективного обмена информацией, стоимость передачи определяется пропорционально рыночной стоимости испанской недвижимости на момент передачи (ст. 24.4), а сама эта недвижимость остаётся обременённой уплатой налога (ст. 25.3).
Осталась и выросла стоимость удержания: 3 % каждый год, обязанность иметь представителя, риск акционера по налогу на состояние, информационная обязанность акционера-резидента Испании и ежегодные расходы на поддержание жизни иностранной компании — регистрационный агент, отчётность, директора. Семьи, унаследовавшие такие структуры от того, кто их построил, обычно узнают обо всём сразу, в самую неподходящую неделю.
Как выйти: три маршрута и что включает каждый
Первый маршрут — доказать, что налога нет. Это значит проверить, год за годом, была ли компания зарегистрирована в юрисдикции из приказа, действовавшего в том году, и применим ли какой-либо пункт статьи 42 с доказательствами, которых требует регламент. Это документальная работа и, с большим отрывом, самый дешёвый исход, потому что он не порождает никакой передачи недвижимости и, следовательно, никаких налогов на передачу. Это и маршрут с эффектом календаря: пока годы идут, одни истекают давностью, другие нет.
Второй маршрут — переместить компанию. Перенос в Испанию места фактического управления или юридического адреса компании, когда ни то, ни другое ранее не находилось в государстве — члене Европейского союза, является облагаемой корпоративной операцией (ст. 19.1.3.º сводного текста закона об ITP и AJD) — и эта же операция прямо освобождена (ст. 45.I.B.11). Перенос места фактического управления или юридического адреса из одного государства ЕС в другое вообще не подлежит обложению (ст. 19.2.2.º). Налоги на передачу, таким образом, не являются препятствием на этом маршруте; препятствия — корпоративное и бухгалтерское право обеих юрисдикций и то, чем становится компания, став испанской: компания-резидент Испании платит испанский налог на прибыль со своего результата и больше не подпадает под статью 40.
Третий маршрут — разобрать конструкцию: ликвидировать компанию и передать виллу участникам. Ликвидация компании — облагаемая корпоративная операция (ст. 19.1.1.º), в которой обязанными к уплате являются участники по полученным имуществу и правам (ст. 23.b), база совпадает со стоимостью имущества и прав, переданных участникам, без вычета расходов и долгов (ст. 25.4), а государственная ставка по модальности корпоративных операций составляет 1 % (ст. 26). Независимо от этого компания передаёт испанскую недвижимость, что порождает прирост капитала, облагаемый по ставке 19 % (ст. 25.1.f).3.º), а передача городской земли порождает муниципальную плусвалию в мэрии (ст. 104 и 106 TRLRHL — стоит отметить, что правило, делающее приобретателя замещающим плательщиком, действует, когда передающей стороной является физическое лицо-нерезидент, а не компания). Какие из этих налогов действительно сработают и на какую сумму, зависит от компании, юрисдикции, цифр в актах и от муниципального регламента: такой случай считают в смете, а не оценивают по статье.
Внимание
Не разбирайте структуру ради экономии 3 %, не посчитав сначала стоимость выхода. Ликвидация может стоить за один год больше, чем налог за десять, — или намного меньше, если объект не подорожал. Порядок работы всегда один: сначала установить должные годы, затем посчитать каждый маршрут.
Что сделать до следующего 31 декабря
Начните с трёх документов: свидетельство о регистрации и о действующем статусе компании, показывающее юрисдикцию её резидентства; акт, которым компания приобрела испанскую недвижимость или право на неё; и последняя квитанция IBI, дающая кадастровую стоимость, на которой считается налог. С ними годовое обязательство становится арифметикой, а число открытых лет — вопросом отсчёта четырёх лет назад от каждого январского срока.
Затем принимайте решение до конца года, а не после. Налог начисляется 31 декабря, поэтому компания, завершившая реструктуризацию в декабре, за этот год не должна ничего, а завершившая её в январе уже начислила ещё 3 %. Одна эта дата нередко стоит больше, чем любые споры об освобождениях.
Если есть открытые годы, добровольная их легализация до любого требования налоговой заметно дешевле, чем быть найденным: надбавка по ст. 27 заменяет штраф и растёт помесячно. Наша услуга по налогу нерезидентов берёт на себя декларации и расчёт риска, услуга налогового представителя закрывает обязанность назначения для компаний из территорий без эффективного обмена информацией, а услуга по вменённому доходу занимается тем, что будет должно физическое лицо, когда объект снова окажется оформлен на его имя.
Пошаговая инструкция
Как разобраться с испанской недвижимостью, оформленной на компанию-нерезидента
Установить, где зарегистрирована компания
Получите свидетельство о регистрации и о действующем статусе, а также, если он существует, сертификат налогового резидентства. Статью 40 включает резидентство компании, а не участников.
Проверить юрисдикцию по годам
Сверьте это резидентство с министерским приказом, действовавшим в каждом открытом году. Список обновляется, поэтому ответ может отличаться от года к году; не полагайтесь на перечень из статьи в интернете.
Взять кадастровую стоимость из квитанции IBI
База — кадастровая стоимость объекта (ст. 41.1 TRLIRNR). Если её нет, примените правила оценки налога на состояние (ст. 10.Uno Ley 19/1991). Умножьте на 3 % и на долю компании в праве собственности.
Честно проверить освобождения статьи 42
Иностранное государство или публичное учреждение, биржевая компания либо постоянная экономическая деятельность в Испании, отличимая от простого владения или аренды, на условиях регламента. Сдачи виллы в аренду недостаточно.
Посчитать открытые годы
Каждый год погашается давностью через четыре года после своего январского срока (ст. 66 и 67 LGT). Составьте список живых лет и надбавку по ст. 27 LGT, которую нёс бы каждый из них при добровольной легализации.
Легализовать до прихода требования
Подайте недостающие декларации за открытые годы. Добровольная просрочка влечёт надбавку ст. 27 и исключает штраф; если требование приходит первым, включаются исполнительные надбавки ст. 28 и правонарушение ст. 191.
Назначить представителя, если он требуется
Компания из территории без эффективного обмена информацией, владеющая имуществом в Испании, обязана назначить представителя с местожительством в Испании; штраф за неназначение для таких налогоплательщиков составляет 6 000 евро (ст. 10.1 и 10.4 TRLIRNR).
Посчитать каждый выход до выбора
Просчитайте ликвидацию, перерегистрацию и сценарий бездействия на одном горизонте, с налогами на передачу, приростом капитала и плусвалией на столе, и завершите выбранный маршрут до 31 декабря.
| Элемент | Правило | Статья |
|---|---|---|
| Плательщик | Компании, зарегистрированные в стране или на территории, считающейся налоговой гаванью — сегодня несотрудничающей юрисдикцией, — владеющие или обладающие на любом основании испанской недвижимостью либо вещными правами пользования ею | Ст. 40 |
| База | Кадастровая стоимость; при её отсутствии — стоимость по правилам налога на состояние; пропорциональная доля при совместном владении | Ст. 41 |
| Освобождения | Иностранные государства, публичные учреждения и международные организации; компании с экономической деятельностью, отличимой от простого владения или аренды; биржевые компании | Ст. 42 |
| Ставка | 3 %, плоская, без пропорции за часть года | Ст. 43 |
| Вычет | Вычитаемый расход в базе налога, который причитался бы согласно предыдущим статьям закона | Ст. 44 |
| Начисление и декларация | Начисляется 31 декабря; декларируется и уплачивается в январе следующего года (форма 213) | Ст. 45.1 |
| Взыскание | Принудительное взыскание с недвижимости; достаточным основанием служит справка об истечении добровольного срока | Ст. 45.2 |
| При последующей передаче | Переданный объект остаётся обременённым уплатой налога | Ст. 45.3 |
| Маршрут | В чём состоит | Какие налоги вступают в игру |
|---|---|---|
| Доказать, что налога нет | Сверить юрисдикцию с приказом, действовавшим в каждом году; документально обосновать пункт ст. 42 доказательствами, которых требует регламент | Никаких налогов на объект; только декларации и надбавки за те годы, которые действительно причитаются |
| Перерегистрировать компанию | Перенести место фактического управления или юридический адрес, как правило в Испанию или в государство ЕС | Корпоративные операции при переносе в Испанию, прямо освобождённые (ст. 19.1.3.º и 45.I.B.11 ITP и AJD); далее обычное испанское налогообложение |
| Ликвидировать и передать участникам | Ликвидировать компанию и оформить объект на имя участников | Корпоративные операции за счёт участников (ст. 19.1.1.º, 23.b, 25.4, 26); налог нерезидентов с прироста 19 % (ст. 25.1.f); муниципальная плусвалия (ст. 104 и 106 TRLRHL) |
| Ничего не делать | Продолжать держать объект на компании | 3 % кадастровой стоимости каждое 31 декабря, плюс надбавки, проценты и взыскание с недвижимости |
FAQ
Часто задаваемые вопросы
Моя вилла в Торревьехе оформлена на компанию. Плачу ли я 3 %?
Только если компания зарегистрирована в стране или на территории, имеющей статус налоговой гавани, что сегодня читается как несотрудничающая юрисдикция (ст. 40 TRLIRNR). Обычная компания-резидент государства ЕС или страны с налоговым соглашением вне статьи 40 и специального налога не должна, хотя обычный налог нерезидентов с доходов от объекта остаётся. Вопрос всегда о резидентстве компании в конкретном году, сверенном с действующим министерским приказом, и никогда о вашем гражданстве или резидентстве.
3 % считаются от рыночной или от кадастровой стоимости?
От кадастровой стоимости объекта (ст. 41.1 TRLIRNR). Это та же величина, что стоит в квитанции IBI, и обычно она заметно ниже рыночной. Если у объекта нет кадастровой стоимости, базой служит стоимость, определяемая по правилам налога на состояние, которые берут наибольшую из трёх величин: кадастровую стоимость, стоимость, определённую или проверенную администрацией для целей других налогов, и цену приобретения (ст. 10.Uno Ley 19/1991).
Компании принадлежит лишь половина виллы. Налог уменьшается?
Да, пропорционально доле. Когда компания участвует в праве собственности вместе с другими лицами или компаниями, налог взимается с той части стоимости, которая пропорционально соответствует её доле в праве (ст. 41.2 TRLIRNR). Вторая половина вне специального налога, хотя владеющее ею физическое лицо-нерезидент получит собственный вменённый доход по обычным правилам налога нерезидентов.
Какая форма подаётся и когда?
Налог начисляется 31 декабря и должен быть задекларирован и уплачен в январе следующего года (ст. 45.1 TRLIRNR); налоговая служба предусмотрела для этого форму 213. Закон оставляет место и форму подачи подзаконному акту, поэтому подтвердите действующую форму и канал подачи в налоговой службе или у своего консультанта до подачи, особенно если легализуете сразу несколько лет: каждый год является отдельной самодекларацией.
Заменяет ли специальный налог обычный налог нерезидентов с аренды?
Нет. Они независимы и применяются оба. Специальный налог облагает само владение по ставке 3 % кадастровой стоимости; если объект сдаётся, компания дополнительно должна обычный налог нерезидентов с аренды, рассчитанный с валовой суммы без вычета расходов, когда компания не является резидентом ЕС или квалифицированного государства ЕЭП (ст. 24.1 и 24.6 TRLIRNR), по общей ставке 24 % (ст. 25.1.a). Зачёта одного в другой нет; налог лишь вычитаемый расход в узком смысле статьи 44.
Освобождает ли сдача виллы в аренду компанию по статье 42?
Нет: аренда — это ровно то, что освобождение исключает. Статья 42.b) освобождает компании, ведущие в Испании на постоянной или регулярной основе экономическую деятельность, отличимую от простого владения или сдачи объекта в аренду, в соответствии с тем, что установлено подзаконным актом. Туристическая сдача той же виллы неотличима от сдачи её в аренду; отель, апарт-отель или реальный бизнес, ведущийся из объекта, — другой случай, и требуемые доказательства установлены регламентом налога.
Может ли налоговая обратить взыскание на саму недвижимость?
Да, и это самая острая черта этого налога. Отсутствие самодекларации и уплаты в январе влечёт взыскание в принудительном порядке обращением на недвижимость, и достаточным основанием для начала процедуры служит справка администрации об истечении добровольного срока без уплаты (ст. 45.2 TRLIRNR). Кроме того, когда подпадающая под налог компания передаёт испанскую недвижимость, переданный объект остаётся обременённым уплатой налога (ст. 45.3), поэтому сумму и удерживают у нотариуса при таких покупках.
Компания никогда не декларировала. За сколько лет могут потребовать?
У каждого годового обязательства свой четырёхлетний срок давности, отсчитываемый со дня, следующего за окончанием январского срока подачи за этот год (ст. 66 и 67 LGT). Старые годы отпадают один за другим, пока свежие остаются живыми, поэтому общий риск меняется каждый январь. Подать с опозданием, но до требования налоговой стоит надбавки по ст. 27 LGT — 1 % плюс 1 % за полный месяц, или 15 % плюс проценты по истечении двенадцати месяцев — и исключает штраф; если требование придёт первым, добавятся исполнительные надбавки ст. 28 и правонарушение ст. 191.
Этот налог хотя бы где-то вычитается?
Только против собственной испанской базы налога нерезидентов той же компании, и в большинстве случаев это не даёт ничего. Статья 44 TRLIRNR делает сумму вычитаемым расходом при определении базы налога, который причитался бы согласно предыдущим статьям этого закона, но компания из юрисдикции списка, действующая без постоянного представительства, облагается с валового дохода без вычета расходов (ст. 24.1 и 24.6). Реальное содержание у вычета есть лишь там, где есть постоянное представительство, определяющее базу по правилам налога на прибыль компаний (ст. 18.1).
Можно ли продать доли компании вместо самой недвижимости?
Можно, но Испания облагает такую продажу. Прирост от прав или долей в компании, резидентной или нет, активы которой состоят преимущественно, прямо или косвенно, из недвижимости в Испании, является доходом из испанского источника (ст. 13.1.i).3.º TRLIRNR) и облагается по ставке 19 % (ст. 25.1.f).3.º). Когда компания зарегистрирована на территории без эффективного обмена информацией, стоимость передачи определяется пропорционально рыночной стоимости испанской недвижимости (ст. 24.4), а эта недвижимость остаётся обременённой уплатой налога (ст. 25.3): покупатель наследует проблему.
Во что обойдётся ликвидация компании и оформление виллы на себя?
Это зависит от компании, юрисдикции и цифр, и это нужно считать в смете, а не оценивать. В игру вступают: модальность корпоративных операций налога ITP и AJD при ликвидации, которую платят участники со стоимости полученного имущества (ст. 19.1.1.º, 23.b, 25.4 и 26 сводного текста закона об ITP и AJD); налог нерезидентов с прироста компании по ставке 19 % (ст. 25.1.f).3.º TRLIRNR); и муниципальная плусвалия в мэрии за передачу городской земли (ст. 104 и 106 TRLRHL). Сверху идут корпоративные и регистрационные расходы в собственной юрисдикции компании.
Нужен ли компании налоговый представитель в Испании?
Если она зарегистрирована на территории без эффективного обмена налоговой информацией и владеет имуществом в Испании — да: само владение запускает обязанность назначить представителя с местожительством в Испании до окончания срока подачи декларации (ст. 10.1 TRLIRNR). Неназначение является грубым правонарушением с фиксированным штрафом 2 000 евро, возрастающим до 6 000 евро для налогоплательщиков с таких территорий (ст. 10.4), а администрация вправе тогда считать представителем хранителя или управляющего имуществом (ст. 10.3).
Источники
- BOE — TRLIRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004 (ст. 40-45: специальный налог; ст. 9, 10, 13, 24, 25)
- BOE — Ley 11/2021 о борьбе с налоговым мошенничеством (новые DA 1.ª и DA 10.ª Ley 36/2006: несотрудничающие юрисдикции)
- BOE — Ley 19/1991, налог на состояние (ст. 5: ограниченная обязанность; ст. 10: оценка недвижимости)
- BOE — Сводный текст закона об ITP и AJD, Real Decreto Legislativo 1/1993 (ст. 19, 23, 25, 26 и 45.I.B.11)
- BOE — TRLRHL, Real Decreto Legislativo 2/2004 (ст. 104-106: муниципальная плусвалия)
- BOE — Ley 58/2003, общий налоговый закон (ст. 27, 28, 66, 67 и 191)
- AEAT — Нерезиденты: декларации, сроки и способы подачи
Последнее обновление: 2026-09-10