Katastervärdet är inte referensvärdet: vilken siffra styr vilken skatt

Två olika siffror, båda publicerade av samma register

Katasterbeskrivningen för en spansk fastighet innehåller katastervärdet och referensvärdet som separata uppgifter (art. 3.1 i den konsoliderade katasterlagen, TRLCI). De är inte två versioner av samma uppskattning. Katastervärdet byggs objektivt upp av markens värde och byggnadernas värde, det får inte överstiga marknadsvärdet, och det har sitt ursprung i en ponencia de valores som godkänns för en hel kommun (art. 22 och 23.2 TRLCI). Det är den äldre, medvetet försiktiga siffran som den lokala beskattningen har använt i decennier.

Referensvärdet är yngre och byggs upp på motsatt sätt. Dirección General del Catastro fastställer det objektivt, med marknadsvärdet som absolut tak, utifrån en analys av de priser notarierna rapporterar för genomförda försäljningar, indelat i homogena värderingsområden med genomsnittliga värdemoduler och en reduktionsfaktor som fastställs genom ministerorder, och godkänner genom resolution varje år de faktorer som behövs för att beräkna det för varje fastighet (disposición final tercera TRLCI, i den lydelse som infördes genom Ley 11/2021 om åtgärder för att förebygga och bekämpa skattefusk). Ingen av siffrorna är en värdering av just ditt hus: ingen besiktningsman har varit där.

Vad katastervärdet styr: IBI, Modelo 210 och förmögenhetsskatt

Underlaget för IBI är katastervärdet, och inget annat (art. 65 TRLRHL). Mindre uppenbart gäller detsamma för den schablonintäkt en icke-resident deklarerar på Modelo 210 för en fastighet som hålls för eget bruk: art. 24.5 i den konsoliderade lagen om inkomstskatt för icke-residenter hänvisar den beräkningen till regeln om schablonintäkt i inkomstskattelagen, som tillämpar en procentsats på katastervärdet (art. 85 i Ley 35/2006).

Förmögenhetsskatten använder det också, dock bara som en kandidat: fast egendom beräknas till det högsta av tre värden – katastervärdet, det värde som fastställts eller kontrollerats av förvaltningen för andra skatters räkning, och priset, vederlaget eller anskaffningsvärdet (art. 10.Uno i Ley 19/1991). Tre separata årliga skattebesked hänger alltså på en enda rad i katasterregistret.

Vad referensvärdet styr: överlåtelseskatt, arvs- och gåvoskatt

Sedan 2022 är beskattningsunderlaget för överlåtelseskatt på fast egendom referensvärdet på uppkomstdagen, och det deklarerade priset eller avtalade vederlaget bara när något av dem är högre (art. 10.2 TRLITPAJD). Arvs- och gåvoskatten fungerar likadant, med dödsdagen eller gåvodagen som utgångspunkt (art. 9.3 i Ley 29/1987). Att köpa under referensvärdet sänker därför inte skatten: referensvärdet är golvet, inte uppskattningen.

Det är därför den siffra en köpare behöver innan hen skriver under och den siffra en ägare behöver när IBI-avin kommer inte är samma siffra. Om en fastighet saknar referensvärde, eller om Catastro inte kan intyga det, faller båda lagarna tillbaka på det högsta av det deklarerade värdet, det avtalade priset och marknadsvärdet, med möjlighet för förvaltningen att kontrollera.

Var respektive siffra kontrolleras

Katastervärdet står tryckt på IBI-avin och framgår av det beskrivande och grafiska intyget, som varje ägare kan hämta från Sede Electrónica del Catastro med hjälp av katasterbeteckningen från köpebrevet. Referensvärdet finns någon annanstans på samma webbplats: den årliga resolutionen offentliggörs genom kungörelse före den 30 oktober föregående år, efter en period för kollektivt hörande, ett informativt meddelande läggs in i BOE under de första tjugo dagarna i december, och eftersom det inte är personuppgifter kan värdet kontrolleras permanent (disposición final tercera TRLCI). Begär certificado de motivación när du vill se modulerna och faktorerna bakom din siffra.

Om det är katastervärdet som är fel rättar en enda korrigering tre skatter

En yta som aldrig var korrekt, en användning som kodades fel för decennier sedan eller en tillbyggnad som revs för flera år sedan men fortfarande finns kvar i registret blåser upp katastervärdet, och med det IBI, schablonintäkten på Modelo 210 och, när det är det högsta av de tre värdena, beräkningen av förmögenhetsskatten – varje år, i det tysta. Fastigheter förs in i och uppdateras i Catastro genom deklarationer, meddelanden, ansökningar, förfarandet för rättelse av avvikelser (subsanación de discrepancias), katasterinspektion och värdering (art. 11.2 TRLCI).

Om ändringen var din egen – nybyggnad, tillbyggnad, ombyggnad, rivning, ändrad användning, en avstyckning, ett förvärv av äganderätt – lämnas den in som en katasterdeklaration (art. 13 och 16.2 TRLCI, en skyldighet som IBI-reglerna upprepar för den skattskyldige i art. 76.1 TRLRHL). Om avvikelsen skapades av registret snarare än av dig är förfarandet för rättelse av avvikelser (art. 18 TRLCI) rätt ram. Kontrollera den aktuella blanketten och dess elektroniska kanal på Sede Electrónica del Catastro innan du lämnar in något.

Om det är referensvärdet som är fel går vägen åt motsatt håll

Här finns det ingen möjlighet att överklaga innan du betalar. Referensvärdet kan bara ifrågasättas genom att överklaga ett beslut som skattekontoret utfärdar, eller i samband med en begäran om rättelse av din egen självdeklaration (art. 10.3 TRLITPAJD, art. 9.4 LISD). Du självdeklarerar alltså på referensvärdet, betalar, och begär sedan pengarna tillbaka enligt art. 120.3 i den allmänna skattelagen; skattekontoret avgör ärendet efter ett obligatoriskt och bindande yttrande från Catastro som fastställer eller korrigerar siffran mot bakgrund av den bevisning du lagt fram, och det yttrandet måste ange den resolution, de genomsnittliga värdemoduler och de reduktionsfaktorer det byggde på (art. 10.4 TRLITPAJD, art. 9.5 LISD).

Två konsekvenser dyker upp flera år senare. Referensvärdet påverkar inte förmögenhetsskatten för en fastighet du redan ägde: art. 10.Uno i Ley 19/1991 räknar upp tre värden att jämföra, och ett referensvärde som publicerats för din lägenhet är inte ett av dem. Däremot påverkar det en framtida kapitalvinst när fastigheten kom till dig genom arv eller gåva, eftersom art. 36 LIRPF hämtar anskaffningsvärdet från reglerna om arvs- och gåvoskatt, med marknadsvärdet som tak; vid ett köp förblir anskaffningsvärdet det belopp som faktiskt betalades (art. 35.1 LIRPF).