Nyttjanderätt och naken äganderätt i Spanien: kalkylator och skattguide 2026

Vad en nyttjanderätt egentligen är i spansk rätt

Artikel 467 i Código Civil definierar nyttjanderätt som rätten att njuta av egendom som tillhör någon annan med skyldighet att bevara dess form och substans, om inte handlingen som skapar den eller lagen säger något annat. Allt annat följer av den meningen. Nyttjanderättshavaren bor i lägenheten, hyr ut den, tar emot hyran och beter sig i alla praktiska avseenden som ägaren; det de inte får göra är att ändra vad saken är – riva villan, sälja marken, göra ett hem till ett lager. Den nakne ägaren äger under tiden en tillgång de inte får röra, och väntar.

En nyttjanderätt kan skapas på fyra sätt (art. 468 CC): genom lag, genom en rättshandling under livstiden, genom testamente och genom preskription. De två som spelar roll på Costa Blanca är de två mittersta: rättshandlingen under livstiden och testamentet. Spansk arvsrätt ger själv den efterlevande maken/makan en nyttjanderätt till en del av kvarlåtenskapen, vilket är skälet till att så många arvshandlingar delar upp äganderätten utan att någon planerat det. Och en gåva med förbehåll om nyttjanderätt är det klassiska arrangemanget under livstiden: föräldrarna ger barnen den nakna äganderätten till lägenheten och behåller rätten att bo i den tills de dör.

Nyttjanderätten kan omfatta hela eller en del av en saks avkastning, kan innehas av en eller flera personer, samtidigt eller efter varandra, kan börja eller upphöra på ett fast datum och kan vara villkorad (art. 469 CC). Den kan till och med beviljas i en rättighet, förutsatt att rättigheten inte är personlig eller icke överlåtbar. Parternas rättigheter och skyldigheter är i första hand vad handlingen säger; Código Civil kliver in först där handlingen är tyst eller ofullständig (art. 470 CC). Den enda punkten är värd mer än all skatteplanering: en väl utformad nyttjanderättsklausul förhindrar de flesta av de familjegräl som slutar i en spansk domstol.

Vad nyttjanderättshavaren får göra – och vad det kostar

Nyttjanderättshavaren har rätt till all naturlig, industriell och civil avkastning av egendomen (art. 471 CC). För en lägenhet betyder det hyran, och civil avkastning anses intjänas dag för dag och tillhör nyttjanderättshavaren i proportion till hur länge nyttjanderätten varar (art. 474 CC). De får bo i fastigheten själva, hyra ut den till en hyresgäst eller till och med överlåta sin nyttjanderätt till en tredje part, även genom gåva – men varje avtal de ingår som nyttjanderättshavare faller bort när nyttjanderätten upphör (art. 480 CC). En hyresgäst som skriver på ett femårigt hyresavtal med en nyttjanderättshavare på 84 år bör läsa den artikeln noga.

Kostnaderna följer nyttjandet. Ordinarie reparationer åligger nyttjanderättshavaren: de som orsakas av normalt slitage och är nödvändiga för att bevara saken, och om de underlåter att göra dem efter uppmaning får ägaren göra dem på nyttjanderättshavarens bekostnad (art. 500 CC). Årliga avgifter och skatter som i realiteten är en pålaga på avkastningen är också deras så länge nyttjanderätten varar (art. 504 CC), och likaså kostnader och advokatarvoden för varje tvist om själva nyttjanderätten (art. 512 CC). I praktiken är det den gränsen som avgör samfällighetsavgifter, förbrukningskostnader, den årliga IBI-avin och löpande underhåll.

Nyttjanderättshavaren får göra nyttiga eller prydande förbättringar förutsatt att de inte ändrar fastighetens form eller substans, men det finns ingen rätt till ersättning för dem; de får bara ta bort dem om det kan ske utan att skada fastigheten (art. 487 CC), och de får kvitta försämringar mot de förbättringar de har gjort (art. 488 CC). De måste också varna ägaren för varje tredje parts handling som kan skada äganderätten, och svarar för skadan om de tiger (art. 511 CC).

Vad den nakne ägaren behåller – och vad de måste betala för

Den nakne ägaren är en verklig ägare med en vilande nyttjanderätt. De får sälja fastigheten (art. 489 CC) – det de säljer är fastigheten belastad med nyttjanderätten, vilket inte är samma sak som att sälja en fri lägenhet – men de får inte ändra dess form eller substans eller göra något som skadar nyttjanderättshavaren. De får också utföra arbeten och förbättringar på fastigheten, förutsatt att detta varken minskar nyttjanderättens värde eller kränker nyttjanderättshavarens rätt (art. 503 CC).

Extraordinära reparationer åligger ägaren (art. 501 CC), och nyttjanderättshavaren måste varna dem när en sådan reparation blir brådskande. Om ägaren betalar för dem får de av nyttjanderättshavaren kräva lagstadgad ränta på det investerade beloppet så länge nyttjanderätten varar (art. 502 CC). Om ägaren vägrar göra reparationer som är nödvändiga för sakens bestånd får nyttjanderättshavaren göra dem och vid nyttjanderättens slut kräva den värdeökning fastigheten fått genom arbetena – och får behålla fastigheten tills de är betalda.

Pålagor som läggs direkt på kapitalet under nyttjanderätten åligger ägaren (art. 505 CC), med en motsvarande räntereglering åt båda håll: om ägaren betalar dem är nyttjanderättshavaren skyldig ränta på de förskotterade beloppen, och om nyttjanderättshavaren förskotterar dem ersätts de vid slutet. Läst tillsammans med art. 504 är detta Código Civils svar på den fråga varje familj ställer – den som njuter betalar för fastighetens drift, den som äger betalar för dess struktur.

Inventering och säkerhet: steget nästan alla hoppar över

Innan nyttjanderättshavaren tar egendomen i besittning måste den göra två saker (art. 491 CC): upprätta en förteckning över tillgångarna, med ägaren eller dennes ombud kallad, låta värdera lösöret och beskriva fastigheternas skick; och ställa säkerhet för att de ska fullgöra sina skyldigheter. Förteckningen är inte byråkrati för sin egen skull. Det är den handling som år senare avgör om köket redan var i det skicket eller om nyttjanderättshavaren lät det förfalla.

Kravet på säkerhet gäller inte en säljare eller givare som förbehållit sig nyttjanderätten till det han sålt eller gett bort, inte heller föräldrar som är nyttjanderättshavare till sina barns tillgångar, och inte heller den efterlevande maken/makan vad gäller den lagstadgade nyttjanderättsandelen, om de inte gifter om sig (art. 492 CC). Och varje nyttjanderättshavare, oavsett grund, kan befrias från skyldigheten att upprätta förteckning eller ställa säkerhet när ingen skadas av det (art. 493 CC). Där säkerhet ska ställas och inte ställs kan ägaren begära att fastigheten ställs under förvaltning och att lösöret säljs eller deponeras (art. 494 CC), vilket är en verklig risk i ett omtvistat familjearv.

Hur en nyttjanderätt upphör – och renunciationsfällan

Artikel 513 i Código Civil räknar upp sju sätt på vilka en nyttjanderätt upphör: nyttjanderättshavarens död; tidens utgång eller uppfyllandet av ett upplösande villkor som anges i handlingen; att nyttjanderätt och äganderätt sammanfaller i en person; avstående från nyttjanderättshavarens sida; saken går helt förlorad; upphörande av rätten för den som skapade den; och preskription. Om saken bara går förlorad till en del fortsätter nyttjanderätten över det som återstår (art. 514 CC). En nyttjanderätt till förmån för en kommun, korporation eller ett bolag kan inte skapas för mer än trettio år (art. 515 CC).

Två av de sju har skattekonsekvenser som de flesta inte väntar sig. Den tredje, att nyttjanderätt och äganderätt förenas i samma händer, är konsolideringen av äganderätten och är ämnet för ett helt avsnitt nedan. Den fjärde, avståendet, ser ut som den billiga och vänliga utvägen – änkan vill inte längre ha bördan, så hon skriver under ett avstående och barnen får full äganderätt. Skattelagen ser det inte så: avstående från en redan accepterad nyttjanderätt, även ett rent och enkelt sådant, behandlas skattemässigt som en gåva från nyttjanderättshavaren till den nakne ägaren (art. 51.6 i ISD-förordningen och art. 41.6 i ITP-förordningen).

Den omklassificeringen spelar roll eftersom en gåva mellan en mor och ett barn beskattas enligt gåvoreglerna, med den berörda autonoma regionens reduktioner och avdrag och utan den behandling ett arv hade fått. Ett avstående som görs innan nyttjanderätten accepterats är en annan rättshandling med en annan bedömning, vilket är just därför beslutet aldrig bör fattas vid disken på ett notariekontor utan rådgivning.

Värderingsregeln: aritmetiken i centrum av allt

Här är regeln, och den är kort. Artikel 26.a i Ley 29/1987 om arvs- och gåvoskatt säger att värdet av en tidsbegränsad nyttjanderätt anses vara proportionellt mot tillgångarnas totalvärde, med 2 % för varje period om ett år, utan att överstiga 70 %. För livsvariga nyttjanderätter anses värdet vara lika med 70 % av tillgångarnas totalvärde när nyttjanderättshavaren är under tjugo år gammal, minskande i takt med åldern med 1 % mindre för varje ytterligare år, med en lägsta gräns på 10 % av totalvärdet. Värdet av den nakna äganderätten beräknas som skillnaden mellan nyttjanderättens värde och tillgångarnas totalvärde. Artikel 10.5.a i den konsoliderade lagen om överlåtelseskatt (RDLeg 1/1993) upprepar samma ord för ITP och stämpelskatt, och artikel 20 i lagen om förmögenhetsskatt hänvisar dig tillbaka till samma regler.

Uträknad som aritmetik är livsregeln: nyttjanderättens procentandel är lika med 89 minus nyttjanderättshavarens ålder i fyllda år, sedan begränsad uppåt till 70 och nedåt till 10. En person på 20 år har en nyttjanderätt värd 69 %, en person på 65 har 24 %, och den som är 79 år eller äldre har det lagstadgade minimet på 10 %. Den tidsbegränsade regeln är 2 % per år av löptiden, så en tioårig nyttjanderätt är värd 20 % och varje löptid på 35 år eller mer når taket på 70 %. Delar av ett år bortses från, även om en nyttjanderätt på mindre än ett år ändå räknas med 2 % (art. 49.a i RD 1629/1991 och art. 41.1 i RD 828/1995). Där en livsvarig nyttjanderätt också är tidsbegränsad värderas den nakna äganderätten enligt den av de två reglerna som ger den det lägre värdet.

Två detaljer förhindrar gräl. För det första är underlaget som procentsatsen tillämpas på inte ett tal familjen väljer: för fast egendom är skatteunderlaget Catastros referensvärde vid förfallodagen, och om det deklarerade värdet eller det avtalade priset är högre tas det högre beloppet (art. 10.2 TRLITPAJD; samma referensvärde styr arvs- och gåvoskatten). För det andra ändras behandlingen när nyttjanderätten beviljas en juridisk person – en löptid på mer än trettio år eller en obestämd löptid behandlas skattemässigt som en överlåtelse av full äganderätt med ett upplösande villkor (art. 10.5.a TRLITPAJD), och ISD-förordningen sätter taket för en sådan nyttjanderätt vid 60 % av totalvärdet (art. 49.d).

Regeln för bruksrätt och boenderätt härleds ur samma tabell: deras värde är vad du får genom att tillämpa reglerna för tidsbegränsad eller livsvarig nyttjanderätt, beroende på fallet, på 75 % av värdet av de tillgångar de belastar (art. 26.b LISD, art. 10.5.b TRLITPAJD). En livsvarig boenderätt som beviljas en person på 65 år är därför värd 24 % av 75 % av fastighetens värde, vilket är 18 %.

Två uträknade uppdelningar: änkan på 70 och givaren på 62

Scenario ett, arvet. En make dör och efterlämnar en lägenhet i Orihuela Costa och en änka på 70 år. Hon tar nyttjanderätten, de två barnen tar den nakna äganderätten. Hennes nyttjanderätt är värd 89 − 70 = 19 % av fastighetens värde; barnen delar 81 % mellan sig. Hon beskattas för 19 %, de beskattas för 81 %, och de två siffrorna tillsammans är hela lägenheten. Inget har getts bort och inget har dolts: uppdelningen är enbart en värderingskonvention som lagen påtvingar alla lika.

Scenario två, gåvan under livstiden. En far på 62 år ger sin dotter den nakna äganderätten till lägenheten och behåller nyttjanderätten för livet. Hans nyttjanderätt är 89 − 62 = 27 %; dottern får 73 %, och de 73 % är skatteunderlaget i hennes gåvoskattedeklaration. Den skattesats hon betalar är dock inte den som motsvarar 73 % av värdet: artikel 26.a i ISD-lagen stänger den dörren genom att kräva att den genomsnittliga effektiva skattesats som motsvarar tillgångarnas hela värde tillämpas på det nedsatta underlaget, och förordningen anger beräkningen – den fiktiva skatten på ett teoretiskt skatteunderlag beräknat på hela värdet, dividerad med samma underlag, gånger 100, uttryckt med upp till två decimaler (art. 51.2 i RD 1629/1991).

Följden är värd att säga rakt ut, eftersom det är den enskilt mest missförstådda punkten i hela ämnet. Att dela upp äganderätten minskar det underlag varje part deklarerar; det minskar inte i sig skattesatsen. Och de 27 % fadern behöll har inte försvunnit ur skattesystemet: de är parkerade, och de kommer att beskattas hos hans dotter den dag han dör. Besparingen med en gåva under livstiden med förbehållen nyttjanderätt, där det finns någon, kommer från att värden fryses och från de regionala reduktioner som gäller, inte från själva uppdelningen.

Consolidación del dominio: skatteräkningen som kommer år senare

När nyttjanderättshavaren dör upphör nyttjanderätten (art. 513.1 CC) och den nakne ägaren blir full ägare utan att någon skriver under något. Ingen tillgång byter ägare och inga pengar rör sig, vilket är just därför skatten kommer som en chock. Artikel 26.c i ISD-lagen föreskriver att skatten vid nyttjanderättens upphörande tas ut enligt den grund på vilken nyttjanderätten skapades, med tillämpning av den genomsnittliga effektiva skattesats som motsvarar uppdelningen av äganderätten. Förordningen lägger till mekaniken: den förste nakne ägaren ska betala på det värde som tillskrevs nyttjanderätten när den skapades, nedsatt om en familjereduktion inte förbrukades vid den första beskattningen, och med samma genomsnittliga effektiva skattesats (art. 51.2 i RD 1629/1991).

Läs det två gånger. Den beskattade procentandelen är den som aldrig reglerats, det värde som används är det som fastställdes när äganderätten delades, och skattesatsen är den som härleds ur den ursprungliga grunden – arvet efter fadern, eller gåvan från modern – inte ur nyttjanderättshavarens död. Ingenting i den andra händelsen beror på vad fastigheten är värd i dag. Regeln om skattens förfallotidpunkt bekräftar det: ett förvärv vars verkan varit suspenderad av en begränsning anses ske den dag begränsningen försvinner (art. 24.3 LISD).

Bilden är annorlunda där uppdelningen gjordes mot vederlag i stället för genom arv eller gåva. Om den nakna äganderätten köptes och beskattades enligt ITP beskattas den nakne ägaren vid konsolidering genom löptidens utgång eller nyttjanderättshavarens död, under samma rubrik och grund som de förvärvade på, för den procentandel på vilken skatt inte betalades, och den procentandelen tillämpas på det värde tillgångarna har vid konsolideringen och med den skattesats som gäller då (art. 42.2 i RD 828/1995). Där konsolideringen sker av något annat skäl betalar den nakne ägaren det högsta av den beskattningen och den som motsvarar den transaktion som medförde att nyttjanderätten upphörde (art. 42.3; art. 51.4 i ISD-förordningen säger detsamma för vederlagsfria uppdelningar).

Tidsfrister och ort är angivna med ovanlig tydlighet. Inlämningsfönstret är sex månader från nyttjanderättshavarens död, och ISD-förordningen säger uttryckligen att denna sexmånadersfrist gäller förvärv av nyttjanderätt i väntan på nyttjanderättshavarens död även där uppdelningen av äganderätten gjordes genom en rättshandling under livstiden (art. 67.1.a i RD 1629/1991). Deklarationen lämnas till samma kontor som hanterade den handling där nyttjanderätten skapades (art. 72.3). Där två nyttjanderätter löper till förmån för båda makarna samtidigt görs bara en konsolideringsbeskattning, vid den sistes död (art. 51.5).

Den efterlevande makens/makans nyttjanderätt i ett spanskt arv

Spansk lagrätt om laglott ger den efterlevande maken/makan en nyttjanderätt vars storlek beror på vem mer som ärver. Där maken/makan inte var lagligen eller faktiskt separerad vid dödsfallet och konkurrerar med barn eller ättlingar har den rätt till nyttjanderätten till den tredjedel av kvarlåtenskapen som är reserverad för förbättring – tercio de mejora (art. 834 CC). Där det inte finns ättlingar men det finns förfäder har den efterlevande maken/makan rätt till nyttjanderätten till hälften av kvarlåtenskapen (art. 837 CC). Där det varken finns ättlingar eller förfäder sträcker sig nyttjanderätten till två tredjedelar av kvarlåtenskapen (art. 838 CC). Om separerade makar hade en försoning som meddelats till domstolen eller notarien som handlade separationen behåller den efterlevande sina rättigheter (art. 835 CC).

Det är därför så många spanska arv slutar med uppdelningen även när ingen avsett det: änkans andel av kvarlåtenskapen uttrycks som en nyttjanderätt, och en nyttjanderätt över en oskiftad kvarlåtenskap blir i praktiken en nyttjanderätt över lägenheten. Värdet av den nyttjanderätten för arvsskatteändamål beräknas med exakt den regel som angetts ovan, med hennes ålder vid dödsdagen, och barnen beskattas för den nakna äganderätten. Där ett testamente tillskriver rätten att njuta av hela eller en del av kvarlåtenskapen tillfälligt eller för livet, vad det än kallas, behandlar skattelagen den som en nyttjanderätt och värderar den enligt samma regler (art. 26.e LISD, art. 52 i ISD-förordningen).

Två presumtioner mot kringgående i artikel 11 i ISD-lagen är värda att känna till innan man konstruerar något listigt. Tillgångar som förvärvats under de tre åren före dödsfallet där den avlidne köpte nyttjanderätten och en arvinge, legatarie, släkting i tredje led eller make/maka köpte den nakna äganderätten presumeras ingå i kvarlåtenskapen (art. 11.b). Det gör även tillgångar som den avlidne överlåtit under de fyra åren före dödsfallet där denne förbehöll sig nyttjanderätten till dessa eller andra tillgångar, eller någon annan rättighet under livstiden (art. 11.c). Båda presumtionerna medger motbevis, men de innebär att en transaktion som enbart utformats för att flytta värde ut ur kvarlåtenskapen kort före ett dödsfall sällan fungerar.

Att lösa in änkans nyttjanderätt

En nyttjanderätt som en styvmor innehar över en lägenhet som barnen äger är ett recept på dödläge, och Código Civil erbjuder en utväg. Enligt artikel 839 CC får arvingarna uppfylla makens/makans del av nyttjanderätten genom att tilldela henne/honom en livränta, avkastningen av angivna tillgångar eller ett kontant kapitalbelopp, genom ömsesidig överenskommelse eller, om sådan saknas, genom domstolsbeslut. Tills det är gjort belastar makens/makans del av nyttjanderätten alla kvarlåtenskapens tillgångar.

Där den efterlevande maken/makan konkurrerar enbart med den avlidnes barn – det klassiska fallet med ett andra äktenskap – får maken/makan kräva att nyttjanderätten uppfylls, efter barnens val, genom tilldelning av ett kontant kapitalbelopp eller ett lott av kvarlåtenskapens tillgångar (art. 840 CC). Inlösen är en verklig transaktion med egen skattemässig bedömning för varje part, och dess kostnad måste jämföras med kostnaden för att låta nyttjanderätten ligga kvar och betala konsolideringen senare. Det är ett samtal att föra med en rådgivare innan kvarlåtenskapen fördelas, inte efter, eftersom de billiga alternativen är borta när bouppdelningshandlingen väl är undertecknad.

Modelo 210: nyttjanderättshavaren deklarerar, inte den nakne ägaren

För fysiska personer som är icke-residenta fastställs schablonintäkten för fastigheter belägna i Spanien enligt IRPF-reglerna om schablonbeskattning av fastighetsinkomster (art. 24.5 i den konsoliderade lagen om inkomstskatt för icke-residenter, RDLeg 5/2004). Dessa regler hänför inkomsten till fastighetens innehavare och lägger sedan till den mening som avgör vår fråga: där det finns sakrättsliga nyttjanderätter är den inkomst som ska beräknas hos rättighetsinnehavaren den inkomst som skulle motsvara ägaren (art. 85.2, andra stycket, i Ley 35/2006). Nyttjanderättshavaren är innehavare av en sakrättslig nyttjanderätt. Schablonintäkten är deras, i sin helhet, inte fördelad i procent.

Den praktiska följden är att änkan med nyttjanderätten lämnar in Modelo 210 för schablonintäkten på hela lägenheten, och barnen med den nakna äganderätten lämnar inte in något för den fastigheten så länge nyttjanderätten varar. Samma logik styr den faktiska hyran: om fastigheten hyrs ut är hyresintäkten en avkastning av fastigheten och tillhör nyttjanderättshavaren (art. 471 CC), så det är nyttjanderättshavaren som deklarerar den. Skattesatserna är de vanliga för icke-residenta – den allmänna 24 %, sänkt till 19 % för personer bosatta i en annan EU-medlemsstat eller i en EES-stat med effektivt utbyte av skatteinformation (art. 25.1.a TRLIRNR) – och personer bosatta i EU och kvalificerade EES-stater får dra av kostnader som direkt och oskiljaktigt hänför sig till de inkomster som uppburits i Spanien (art. 24.6 TRLIRNR).

Att göra fel här är vanligt och dyrt åt båda håll. Barn som plikttroget lämnar in Modelo 210 för en naken äganderätt de inte kan använda betalar skatt som inte är deras; en nyttjanderättshavare som inte lämnar in något för att ”lägenheten tillhör barnen nu” samlar på sig oinlämnade år med tillägg och ränta. Om uppdelningen har funnits en tid och deklarationerna gick till fel person är lösningen en rättelse, och att göra den innan skattemyndigheten skriver är påtagligt billigare.

IBI och kommunen: nyttjanderätten går före äganderätten

Den skattepliktiga händelsen för IBI är innehavet av en av fyra rättigheter över fastigheten, uppräknade i denna ordning: en administrativ koncession, en yträtt, en sakrättslig nyttjanderätt och äganderätten (art. 61.1 TRLRHL). Ordningen är inte dekorativ. Artikel 61.2 föreskriver att om den skattepliktiga händelse som kommer först i den listan inträffar är fastigheten inte underkastad de övriga, och artikel 63.1 gör den skattskyldige till den som innehar den rättighet som i varje fall utgör den skattepliktiga händelsen. En nyttjanderätt står över äganderätten på listan, så där en nyttjanderätt finns är den skattskyldige för IBI nyttjanderättshavaren.

Det är därför SUMA- eller kommunavin kommer i änkans namn och varför autogirot bör vara kopplat till hennes konto, inte barnens. Det spelar också roll för regeln om skattepant vid överlåtelser: vid varje ändring av ägandet av de rättigheter som utgör den skattepliktiga händelsen förblir fastigheten pantsatt för betalning av utestående IBI-skulder (art. 64.1 TRLRHL), så en obetald avi vid delad äganderätt kan dyka upp vid sämsta tänkbara tidpunkt. Inget i det här avsnittet berör skattesatser, koefficienter eller avdrag: de finns i varje ayuntamientos ordenanza fiscal, de ändras varje år, och den enda pålitliga siffran är den på din egen avi.

Förmögenhetsskatt: två skattskyldiga, en fastighet

Icke-residenta är skattskyldiga till spansk förmögenhetsskatt genom obligación real för de tillgångar och rättigheter som är belägna i Spanien, och en spansk fastighet är en sådan tillgång. Värderingen av uppdelningen följer samma väg som allt annat: artikel 20 i Ley 19/1991 föreskriver att sakrättsliga nyttjanderätter och naken äganderätt värderas enligt kriterierna i lagen om överlåtelseskatt, med det värde som i förekommande fall tilldelats motsvarande tillgång enligt förmögenhetsskattens regler som referens. De reglerna värderar stads- och landsbygdsfastigheter till det högsta av tre belopp: det katastrala värdet, det värde som förvaltningen fastställt eller kontrollerat för andra skatter, och anskaffningspriset eller anskaffningsvärdet (art. 10.One).

I praktiken innebär det att en fastighet ger två förmögenhetsskattepositioner. Nyttjanderättshavaren deklarerar den procentandel som motsvarar deras ålder enligt tabellen i artikel 26, tillämpad på fastighetens värde fastställt enligt artikel 10; den nakne ägaren deklarerar resten. Båda siffrorna räknas om varje år för nyttjanderättshavarens aktuella ålder bara där en ny rättighet skapas – en befintlig livsvarig nyttjanderätt värderas inte om årligen genom att innehavaren blir äldre, och all planering som förutsätter något annat bör kontrolleras mot de specifika omständigheterna. Det skattefria minimibeloppet, skalan och avdragen är statliga och regionala frågor som vår guide om förmögenhetsskatt behandlar; här är poängen bara att uppdelningen inte tar bort fastigheten från förmögenhetsskatten, den delar den.

Att sälja en fastighet med en levande nyttjanderätt

Den nakne ägaren får sälja det de äger (art. 489 CC) och nyttjanderättshavaren får överlåta sin nyttjanderätt (art. 480 CC), men ingen av dem kan ensam leverera en fri lägenhet till en köpare. En köpare som vill ha full äganderätt behöver båda underskrifterna i samma handling, och en köpare som bara köper den nakna äganderätten köper en fastighet de inte kan bo i förrän nyttjanderättshavaren dör – en verklig marknad, med en verklig rabatt, men en liten sådan. Det är därför försäljningar av uppdelade fastigheter på Costa Blanca nästan alltid sker i form av en enda handling där änkan och barnen alla medverkar.

Priset fördelas sedan mellan dem. Det finns ingen regel som tvingar parterna att använda procentsatserna i artikel 26 för att dela pengarna, men att använda något annat inbjuder till en diskussion med skattemyndigheten om huruvida en del av priset i själva verket var en gåva från en familjemedlem till en annan, så den lagstadgade fördelningen är den säkra standarden och varje avvikelse från den behöver ett skäl på papper. Varje part beräknar sedan sin egen kapitalvinst: skillnaden mellan sitt anskaffningsvärde och sitt överlåtelsevärde (art. 34 och 35 i Ley 35/2006). Där tillgången förvärvats genom arv eller gåva är anskaffningsvärdet det som följer av arvs- och gåvoskattens regler, begränsat till marknadsvärdet (art. 36).

För icke-residenta säljare beskattas kapitalvinsten med 19 %, utan åtskillnad mellan personer bosatta inom och utanför EU, eftersom vinsten omfattas av den särskilda satsen i artikel 25.1.f.3 i TRLIRNR i stället för den allmänna satsen. Köparen måste också hålla inne och betala in 3 % av det avtalade vederlaget på säljarnas skatt (art. 25.2 TRLIRNR), och där flera icke-residenta säljare medverkar i handlingen måste innehållandet delas upp och rapporteras för var och en av dem. Både änkan och barnen är säljare i detta avseende.

Dyra misstag, och vad som är statlig rätt respektive regional rätt

Tre misstag står för det mesta av den skada en rådgivare ser. Det första är att ge barnen den nakna äganderätten och behandla saken som avslutad: den procentandel givaren behöll beskattades aldrig, och den kommer att beskattas vid givarens död enligt artikel 26.c i ISD-lagen, med en skattesats som härleds ur den ursprungliga gåvan och med en sexmånadersklocka som ingen bevakar. Det andra är att lämna in Modelo 210 i den nakne ägarens namn eftersom de är ”ägarna nu”; schablonintäkten tillhör nyttjanderättshavaren enligt artikel 85.2 IRPF, och år av deklarationer i fel namn måste backas. Det tredje är att värdera nyttjanderätten efter vad den skulle inbringa på marknaden, eller efter någon tumregel som hörts på en bar i Jávea: skattevärdet av en nyttjanderätt är den lagstadgade procentandelen i artikel 26.a LISD och artikel 10.5.a TRLITPAJD, tillämpad på fastighetens referensvärde, och inget annat belopp är tillåtet.

Ett fjärde förtjänar en egen rad: att avstå från en redan accepterad nyttjanderätt för att ”städa upp”. Det är skattemässigt en gåva från nyttjanderättshavaren till den nakne ägaren (art. 51.6 i ISD-förordningen), beskattas som sådan, och kan kosta flera gånger vad det hade kostat att vänta.

Slutligen, gränsen som avgör vad allt detta kostar. Värderingsprocentsatserna, konsolideringsmekanismen, schablonreglerna och IBI-rangordningen är alla statlig rätt och tillämpas likadant i Torrevieja, Bilbao och Sevilla. Reduktionerna, avdragen och rabatterna i arvs- och gåvoskatten är regionala, de varierar enormt mellan de autonoma regionerna och ändras från en budgetlag till nästa – vilket är skälet till att ingen siffra av det slaget finns någonstans i den här guiden. För ställningen i Comunidad Valenciana, läs vår arvsskatteguide för regionen, och kör dina egna siffror genom nyttjanderättskalkylatorn innan du skriver på något.