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Ce qui a changé en 2026 pour les propriétaires non-résidents en Espagne

Ce qui changePublié:

La fiscalité espagnole des non-résidents a changé d'une seule manière réelle cette année, et de plusieurs manières imaginaires. L'Orden HAC/623/2026 a réécrit le calendrier de dépôt du modelo 210 pour les revenus dont le fait générateur intervient à partir de 2026 ; la valeur de référence du Catastro continue de fixer la base des droits de mutation et de succession ; et les règles le plus souvent présentées comme nouvelles sont précisément celles qui n'ont pas bougé. Voici le bilan, avec l'article qui se cache derrière chaque ligne.

En bref

À partir des revenus dont le fait générateur intervient en 2026, un propriétaire non-résident en Espagne dépose le revenu imputé entre le 1er avril et le 31 décembre de l'année suivante, et le revenu locatif donnant lieu à un paiement dans les vingt premiers jours d'avril, en vertu de l'Orden HAC/623/2026.

Valery Grinkevich

Rédigé par

Valery Grinkevich

Économiste inscrit à l’ordre espagnol (economista colegiado) · asesor fiscal · Plus de 20 ans d’expérience · Torrevieja, Costa Blanca

Deux calendriers du modelo 210 coexistent désormais

La règle qui commande chaque échéance du modelo 210 est la date du fait générateur du revenu, non l'année où vous le déclarez. L'article 27 de la loi relative à l'impôt sur le revenu des non-résidents (TRLIRNR) fixe cette date au 31 décembre pour le revenu imputé d'un logement conservé pour votre propre usage, et à la date de la cession pour une plus-value. L'Orden HAC/623/2026, publiée au BOE du 23 juin 2026, a réécrit l'article 5 de l'Orden EHA/3316/2010, et sa disposition finale unique applique la nouvelle rédaction pour la première fois au revenu dont le fait générateur est intervenu en 2026.

Deux calendriers courent donc désormais en parallèle. Le revenu imputé dont le fait générateur est intervenu le 31 décembre 2025 se dépose toujours à tout moment durant 2026 ; le revenu imputé dont le fait générateur est intervenu le 31 décembre 2026 ne peut être déposé avant le 1er avril 2027 et se ferme le 31 décembre 2027. Le revenu locatif donnant lieu à un paiement dont le fait générateur est intervenu en 2026 passe aux vingt premiers jours calendaires d'avril 2027, là où le fait générateur de 2025 était dû en janvier 2026. Un propriétaire qui répète la routine de l'année dernière en janvier 2027 constatera que la fenêtre n'est pas encore ouverte.

La valeur de référence n'est plus une nouveauté — c'est la base

Rien n'a changé cette année concernant la valeur de référence (valor de referencia), et c'est précisément pour cela qu'elle a sa place dans un bilan : elle est la base imposable des droits de mutation et des droits de succession et de donation depuis 2022, et les acheteurs continuent de la découvrir pour la première fois chez le notaire. La Ley 11/2021 a réécrit l'article 10.2 de la loi sur les droits de mutation et l'article 9.3 de la loi sur les droits de succession, de sorte que la base pour un bien immobilier est la valeur de référence à la date du fait générateur, et le prix déclaré uniquement lorsque ce prix est plus élevé. Acheter en dessous de cette valeur ne réduit pas la facture.

Ce n'est pas la valeur cadastrale (valor catastral) imprimée sur l'avis d'IBI, et ce n'est pas non plus une estimation de votre maison : la Dirección General del Catastro la construit à partir des prix que les notaires communiquent, par zones de valeur homogènes, avec un facteur de réduction. Elle est actualisée selon son propre calendrier annuel, approuvée par résolution et publiée par avis avant le 30 octobre de l'année précédente, avec une annonce informative au BOE dans les vingt premiers jours de décembre, de sorte que le chiffre qui s'impose est celui en vigueur le jour de l'acte ou le jour du décès. Il n'existe aucun recours avant de payer : vous autoliquidez sur cette base, puis demandez la rectification.

Ce qui n'a pas changé : les 19 % sur une vente, et qui peut déduire des charges

Deux choses sont annoncées comme des réformes chaque année, et n'en sont pas. La première est le taux applicable à une plus-value. L'article 25.1.f.3.º TRLIRNR impose à 19 % les plus-values réalisées lors de la cession de biens, pour tout non-résident sans établissement stable, quel que soit son pays de résidence. Les 24 % de l'article 25.1.a sont le taux général applicable aux autres revenus — revenu imputé, loyers — et ils ne s'appliquent jamais à la plus-value réalisée lors de la vente du bien.

La seconde est la déduction des charges. L'article 24.6 TRLIRNR permet de déduire les charges directement et exclusivement liées au revenu obtenu en Espagne, dans les conditions de la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques, seulement lorsque le contribuable réside dans un autre État membre de l'UE et, dans les mêmes conditions, dans un État de l'Espace économique européen avec échange effectif de renseignements fiscaux. Un propriétaire britannique depuis le Brexit, ou un résident des États-Unis ou de Russie, est imposé sur le loyer brut sans aucune déduction.

Les 3 % de l'acheteur, ce qui démasque toujours les propriétaires qui n'ont jamais déclaré

Le mécanisme qui fait respecter tout cela est entre les mains de l'acheteur. L'article 25.2 TRLIRNR oblige tout acquéreur d'un bien espagnol auprès d'un vendeur non-résident à retenir 3 % du prix convenu et à le verser au moyen du modelo 211 dans le mois qui suit l'acte ; si l'acheteur ne retient pas cette somme, le bien lui-même répond du plus faible des deux montants, la retenue ou l'impôt du vendeur. Le vendeur déclare ensuite la plus-value sur le modelo 210 dans les trois mois qui suivent ce mois-là, quel qu'en soit le résultat.

C'est pourquoi une vente est le moment où les années non déclarées refont surface. Le modelo 211 place l'identité du vendeur, le bien et la date devant l'Agencia Tributaria (AEAT), avec un acompte joint, et tout ce qui a été retenu au-delà de l'impôt dû doit être réclamé par le vendeur. Un propriétaire qui n'a jamais déclaré le revenu imputé arrive à ce moment avec un dossier qui ne correspond pas. Déposer tardivement de sa propre initiative, avant toute mise en demeure, coûte une majoration et jamais une sanction — ce qui est précisément l'argument pour le faire avant que le formulaire de l'acheteur ne s'en charge à votre place.

Comment vérifier si ce que vous lisez est toujours en vigueur

La plupart de ce qui circule sur la fiscalité espagnole des non-résidents est faux par sédimentation plutôt que par malveillance : un paragraphe écrit quand il était vrai, recopié longtemps après avoir cessé de l'être. L'exemple le plus net est le prélèvement spécial sur les biens immobiliers des entités non-résidentes. Jusqu'en 2012, l'article 42 TRLIRNR exonérait les entités pouvant se prévaloir d'une convention de double imposition contenant une clause d'échange de renseignements, à condition que les personnes physiques qui les détenaient en dernier ressort résident en Espagne ou dans un pays partie à la convention. Cette exonération a été supprimée avec effet au 1er janvier 2013 par la cinquième disposition finale, paragraphe 3, de la Ley 16/2012. L'article 42 comporte aujourd'hui trois exonérations, et la convention n'en fait pas partie.

Chacun peut le vérifier en une minute, et l'habitude vaut la peine d'être prise. Le BOE publie la législation consolidée avec l'historique complet de chaque article : chaque version porte sa propre date d'entrée en vigueur et, à la fin, la note qui nomme la réforme qui l'a modifiée. Ouvrez l'article, allez à la dernière version, lisez sa date. Si le texte que votre conseiller, votre forum ou votre moteur de recherche a cité n'est pas celui-là, il décrit une loi qui n'existe plus — et une réponse construite dessus est fausse, même quand chaque mot a été retranscrit correctement.

Que faire

Déterminez à quelle année de fait générateur appartient chaque déclaration avant de noter quoi que ce soit, et vérifiez la date de la dernière version de tout article sur lequel vous vous appuyez. S'il manque une année, déposez-la vous-même maintenant, avant qu'une vente ne fasse en sorte que les 3 % de l'acheteur s'en chargent à votre place.

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