Valeur de référence du Catastro : l'impôt sur plus que le prix

D'où vient la valeur de référence, et qui la calcule

Ce chiffre a été créé par la Ley 11/2021, du 9 juillet, portant mesures de prévention et de lutte contre la fraude fiscale, qui a réécrit les règles de base imposable des droits de mutation, de l'impôt sur les successions et donations et de l'impôt sur la fortune et, en son article quatorze, la disposición final tercera du texte refondu de la loi sur le Cadastre immobilier (TRLCI). L'exposé des motifs énonce clairement l'objectif : l'ancienne base était le vague valor real, les tribunaux avaient obligé l'administration fiscale à vérifier les valeurs bien par bien, et le législateur voulait un chiffre connu à l'avance, pour la sécurité juridique. La loi est entrée en vigueur le lendemain de sa publication (disposición final séptima), et comme le Catastro publie chaque année ses valeurs dans les dernières semaines de l'année précédente, les premières valeurs de référence se sont appliquées aux transmissions à compter de 2022.

Le mécanisme figure dans la disposición final tercera TRLCI, telle que réécrite. La Dirección General del Catastro détermine la valeur objectivement, avec la valeur de marché comme plafond absolu, à partir des données qu'elle détient et de l'analyse des prix que lui communiquent les fedatarios públicos — les notaires — sur les ventes immobilières conclues. Ces conclusions alimentent un rapport annuel sur le marché immobilier et une carte des valeurs qui délimite des zones de valeur homogènes et attribue à chacune des modules de valeur moyenne pour les types de biens représentatifs ; la carte est publiée sur la Sede Electrónica del Catastro. Pour que le résultat ne dépasse pas la valeur de marché, un arrêté du ministre des Finances fixe un facteur de réduction pour les biens d'une même classe. Chaque année, le Catastro approuve, par résolution, les éléments nécessaires pour déterminer la valeur de référence de chaque bien à partir de ces modules et facteurs, la publie par avis avant le 30 octobre de l'année précédente après une période d'audience collective, et publie une annonce informative au BOE dans les vingt premiers jours de décembre.

Ce qu'elle n'est pas : la valeur cadastrale, ni une expertise de votre maison

La première confusion se fait avec la valeur cadastrale (valor catastral), le chiffre imprimé sur l'avis d'IBI. Ce sont deux chiffres différents, avec deux fonctions différentes. La valeur cadastrale est la base de l'impôt local sur les biens immobiliers (art. 65 TRLRHL) et se situe en général bien en dessous du marché ; la valeur de référence est un chiffre référencé au marché, utilisé uniquement pour les impôts sur les transmissions. Un bien a les deux, elles sont révisées selon des calendriers différents, et déduire l'une de l'autre relève de la conjecture. Le Catastro les publie à des endroits séparés précisément parce qu'elles répondent à des questions séparées.

La seconde confusion coûte plus cher. La valeur de référence n'est pas une expertise de votre bien. Elle est produite à partir de modules de valeur moyenne pour un produit représentatif dans une zone homogène, corrigés par les coefficients que prévoit la résolution annuelle. Aucun expert n'est entré dans la maison, n'a mesuré l'humidité, n'a constaté que la cuisine date de 1978, n'a remarqué que l'appartement est occupé par un locataire titulaire d'un bail protégé, ni n'a enregistré que la villa se trouve sur une parcelle inconstructible. C'est un choix de conception délibéré — tout l'objectif était de remplacer la vérification individuelle par un chiffre objectif — et c'est aussi la raison pour laquelle un bien réellement en mauvais état peut se voir attribuer une valeur de référence qu'aucun acheteur ne paierait jamais. Lorsque cela se produit, la loi vous ouvre une voie, mais elle vous oblige à payer d'abord.

Comment la consulter, et le certificado de motivación

Les valeurs de référence se consultent sur la Sede Electrónica del Catastro. Ce ne sont pas des données personnelles — la disposición final tercera TRLCI le dit expressément, ce pourquoi existe l'annonce du BOE de décembre, pour information générale — de sorte que n'importe qui peut consulter en permanence la valeur de n'importe quel bien par la voie électronique. En pratique, il existe deux portes d'accès. Avec un certificat électronique, Cl@ve ou le DNIe, vous accédez à la consultation complète et pouvez obtenir des documents en votre nom propre ; sans identification, la valeur d'un bien précis peut être consultée en indiquant sa référence cadastrale. Cette référence figure sur votre avis d'IBI, sur l'acte authentique, et dans le moteur de recherche par adresse du Catastro.

Le document dont vous avez réellement besoin lorsque le chiffre semble erroné est le certificado de motivación del valor de referencia. C'est le certificat du Catastro qui expose comment le chiffre de votre bien a été obtenu : la résolution dont il découle, les modules de valeur moyenne appliqués, le facteur de réduction et les autres éléments approuvés dans cette résolution. La loi exige précisément ce contenu chaque fois que le Catastro émet un rapport sur une valeur de référence (art. 10.4 TRLITPAJD et 9.5 LISD), et le certificat est la version précontentieuse de la même explication. Lisez-le avant de commander quoi que ce soit d'autre : il vous indique dans quelle zone le Catastro a placé votre bien et à quel produit représentatif il a été comparé, et c'est en général là que se trouve l'erreur.

Deux points pratiques. Premièrement, la valeur qui s'impose est celle en vigueur à la date du fait générateur de l'impôt — la date de l'acte pour un achat, la date du décès pour une succession —, et non celle qui s'affiche lorsque vous la consultez des mois plus tard ; téléchargez donc et conservez la consultation le jour même. Deuxièmement, si le bien n'a pas de valeur de référence, ou si le Catastro ne peut en certifier une, rien de tout cela ne s'applique : la base retombe alors sur la valeur déclarée, le prix convenu ou la valeur de marché, le plus élevé des deux, et l'administration fiscale retrouve son pouvoir ordinaire de vérifier la valeur (art. 10.2 TRLITPAJD et 9.3 LISD).

Droits de mutation et actes juridiques documentés : la base est la valeur de référence

L'article 10 du texte refondu de la loi sur l'ITP et l'AJD dispose désormais que la base est la valeur du bien transmis, cette valeur étant la valeur de marché en règle générale, puis, pour les biens immobiliers, que la valeur est la valeur de référence prévue par la législation cadastrale à la date du fait générateur de l'impôt. La seule chose qui la fait monter, ce sont vos propres documents : si la valeur déclarée par les parties, le prix ou la contrepartie convenus, ou les deux, sont plus élevés que la valeur de référence, le plus élevé de ces montants devient la base (art. 10.2 TRLITPAJD). Il n'existe aucune voie dans le sens inverse. Payez moins que la valeur de référence, et vous paierez quand même l'impôt sur la valeur de référence.

Deux conséquences échappent souvent à l'attention. Pour l'AJD sur les actes notariés, la base est la valeur déclarée, mais lorsqu'elle est déterminée par référence à la valeur d'un bien immobilier, cette valeur ne peut être inférieure à celle résultant de l'article 10 (art. 30.1 TRLITPAJD) — de sorte que la valeur de référence constitue aussi un plancher pour l'AJD sur l'achat d'un logement neuf ou sur l'acte d'un nouveau prêt hypothécaire garanti par un bien évalué de cette manière. Et lorsque la base est la valeur de référence ou un montant plus élevé, l'administration fiscale ne peut absolument pas procéder à une vérification de valeur (art. 46.1 TRLITPAJD) : l'ancien courrier relevant votre valeur déclarée après une expertise de bureau disparaît, remplacé par un chiffre fixé avant même votre signature. Le taux appliqué à cette base est une question distincte, fixée par chaque communauté autonome ; notre guide sur les droits de mutation dans la Région de Valence la traite.

Impôt sur les successions et donations : la même règle, à la date du décès

L'article 9 de la loi sur l'impôt sur les successions et donations a été réécrit dans les mêmes termes. La base est la valeur nette de ce que chaque héritier acquiert individuellement, ou des biens donnés, réduite des charges et dettes déductibles ; la valeur s'entend en général comme la valeur de marché ; et pour les biens immobiliers, la valeur est la valeur de référence prévue par la législation cadastrale à la date du fait générateur de l'impôt, sauf si la valeur déclarée par les intéressés est plus élevée, auquel cas c'est la valeur déclarée qui est retenue (art. 9.3 LISD). Comme pour les droits de mutation, lorsque la base est la valeur de référence ou une valeur déclarée plus élevée, l'administration ne peut pas vérifier la valeur (art. 18.1 LISD).

Pour une succession, la date du fait générateur est la date du décès, ce qui compte de deux manières. La valeur de référence qui s'impose est celle en vigueur cette année-là, et non celle publiée pendant que la succession est liquidée, de sorte qu'une succession réglée lentement reste imposée sur le chiffre antérieur. Et la valeur de référence entre dans la succession au niveau du bien : les charges déductibles continuent d'être déduites selon les règles ordinaires (art. 12 LISD), et les réductions et abattements régionaux de la Région de Valence s'appliquent ensuite à la base qui en résulte, inchangés par cette réforme. Les héritiers surpris par une note de droits de succession espagnols construite sur une valeur que personne ne leur avait indiquée découvrent généralement la valeur de référence pour la première fois ; la voie pour la contester est celle décrite plus loin, et elle s'exerce contre l'autoliquidation qu'ils ont déposée.

Là où la valeur de référence ne s'applique pas

L'impôt sur la fortune est le malentendu qui coûte le plus de tranquillité d'esprit aux non-résidents. L'article 10.Uno de la loi sur l'impôt sur la fortune évalue les biens immobiliers au plus élevé de trois montants : la valeur cadastrale, la valeur déterminée ou vérifiée par l'administration aux fins d'autres impôts, et le prix, la contrepartie ou la valeur d'acquisition. La valeur de référence ne figure pas nommément parmi ces trois montants, et l'exposé des motifs de la loi anti-fraude décrit le changement qu'elle a apporté à l'impôt sur la fortune comme couvrant les biens dont la valeur a été déterminée par l'administration dans le cadre d'une procédure. Pour un bien que vous possédiez déjà, rien n'a changé : la valeur de référence publiée chaque année ne devient pas votre chiffre pour l'impôt sur la fortune, et un bien que vous avez acheté en 2015 se déclare toujours selon l'ancienne comparaison à trois termes.

L'IBI n'est pas touché. Sa base est la valeur cadastrale, déterminée, notifiée et contestable selon les règles cadastrales (art. 65 TRLRHL), et la valeur de référence ne joue aucun rôle dans la note locale. La valeur de référence ne change pas non plus ce qu'une mairie de la Costa Blanca facture au titre de la plusvalía municipal, laquelle est construite sur la valeur cadastrale du terrain ou sur la plus-value réelle.

La future plus-value mérite une attention particulière, car la réponse diffère selon la manière dont vous avez acquis le bien. Si vous avez acheté, votre valeur d'acquisition pour l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur le revenu des non-résidents est le montant effectivement payé lors de l'acquisition, plus les améliorations et les frais et impôts inhérents à celle-ci que vous avez supportés (art. 35.1 LIRPF) — la valeur de référence ne remplace pas le prix, bien que les droits de mutation que vous avez payés sur cette base plus élevée constituent eux-mêmes un coût que vous ajoutez. Si vous avez hérité ou reçu une donation, la règle est différente : la valeur d'acquisition est celle résultant des règles de l'impôt sur les successions et donations, plafonnée à la valeur de marché (art. 36 LIRPF), de sorte que la valeur de référence imposée dans la succession devient bien votre valeur d'acquisition pour la vente ultérieure. Autrement dit, une succession imposée sur une valeur de référence élevée réduit au moins la plus-value lorsque l'héritier vend.

Aucun recours par avance : les deux portes que la loi laisse ouvertes

C'est le point structurel qui piège tout le monde. La valeur de référence ne peut être contestée qu'à l'occasion d'un recours contre une liquidation émise par l'administration fiscale, ou à l'occasion d'une demande de rectification de l'autoliquidation, conformément aux procédures de la loi générale des impôts (art. 10.3 TRLITPAJD et 9.4 LISD). Il n'existe aucun recours autonome contre la valeur elle-même, aucun formulaire pour dire par avance que le chiffre est trop élevé, et aucun moyen d'autoliquider sur le prix que vous avez payé en y joignant simplement une explication — ce serait une autoliquidation incorrecte, exposée à un redressement pour la différence, majoré d'intérêts et, potentiellement, d'une sanction.

Ce que la loi vous accorde, en revanche, c'est une garantie sur la manière dont le recours est tranché. Lorsqu'un contribuable demande la rectification de l'autoliquidation au motif que la détermination de la valeur de référence a porté atteinte à ses intérêts légitimes, ou dépose un recurso de reposición contre une liquidation contestant cette valeur, l'administration fiscale doit statuer après un rapport obligatoire et contraignant de la Dirección General del Catastro, ratifiant ou corrigeant la valeur à la lumière des documents produits (art. 10.4 TRLITPAJD et 9.5 LISD). Le Catastro émet également un rapport obligatoire lorsqu'une réclamation économico-administrative a été déposée. Et tout rapport qu'il émet doit être motivé en indiquant la résolution dont il découle ainsi que les modules de valeur moyenne, facteurs de réduction et autres éléments approuvés dans celle-ci — c'est pourquoi les preuves que vous joignez à la demande sont ce que le Catastro lit réellement.

Rectifier l'autoliquidation et récupérer l'argent

Le mécanisme est l'article 120.3 de la loi générale des impôts : lorsqu'un contribuable estime qu'une autoliquidation a porté atteinte à ses intérêts légitimes de quelque manière que ce soit, il peut en demander la rectification. En pratique, cela signifie autoliquider et payer les droits de mutation ou l'impôt sur les successions sur la valeur de référence dans le délai ordinaire — un mois à compter de l'acte pour les droits de mutation dans la Comunitat Valenciana (trente jours ouvrés lorsque la règle étatique s'applique), six mois pour une succession —, puis déposer une demande motivée auprès de l'administration fiscale régionale de la communauté autonome, les deux impôts étant cédés. La demande identifie l'autoliquidation, indique la valeur de référence appliquée, explique pourquoi la valeur déterminée pour ce bien porte atteinte à vos intérêts légitimes, joint les preuves, et demande le remboursement de l'excédent payé au titre de l'indu (art. 221 LGT).

L'argent et le temps. Un remboursement de l'indu porte des intérêts de retard depuis la date à laquelle le paiement indu a été effectué jusqu'à l'ordonnancement du remboursement, sans que le contribuable ait à le demander (art. 32.2 LGT). Si, en revanche, la rectification produit un remboursement dérivé des règles fiscales et que six mois s'écoulent sans paiement pour des raisons imputables à l'administration, les intérêts courent à compter de la fin de cette période de six mois (art. 120.3 LGT). Le délai est le délai de prescription ordinaire de quatre ans pour demander le remboursement de l'indu (art. 66.c LGT), compté à partir du lendemain du jour où le paiement indu a été effectué, ou à partir du lendemain de la fin du délai de dépôt lorsque le paiement a été effectué dans ce délai (art. 67.1 LGT). Quatre ans, c'est généreux ; les preuves, en revanche, se dégradent — l'état du bien à la date du fait générateur est bien plus facile à prouver dans les premiers mois.

Si l'administration fiscale rejette la demande, ou si les choses se sont passées dans l'autre sens et que vous avez reçu une liquidation relevant votre valeur déclarée au niveau de la valeur de référence, les étapes suivantes sont les étapes ordinaires : recurso de reposición dans le mois suivant la notification (art. 223.1 LGT), ou réclamation économico-administrative dans le mois (art. 235.1 LGT), et ensuite les juridictions du contentieux administratif. La reposición et la voie économico-administrative sont des alternatives, non une séquence : déposer la première ne suspend rien en soi, et vous devez la laisser être tranchée avant de saisir la seconde.

Tasación pericial contradictoria : à quoi elle sert réellement

La tasación pericial contradictoria est le recours classique contre une valeur que l'administration a vérifiée. Les contribuables peuvent l'engager pour corriger les méthodes de vérification de valeur énumérées à l'article 57 de la loi générale des impôts, dans le délai du premier recours ouvert contre la liquidation établie sur les valeurs vérifiées par l'administration (art. 135.1 LGT). Elle suspend l'exécution de la liquidation et le délai pour la contester. Si l'écart entre la valeur retenue par l'expert de l'administration et votre propre expertise ne dépasse pas, en valeur absolue, 120.000 € ni 10 % de votre expertise, votre expertise devient la base ; à défaut, un troisième expert est désigné, et lorsque la valeur de ce troisième expert dépasse la valeur déclarée de plus de 20 %, le coût de ce troisième expert est à votre charge (art. 135.2 et 135.3 LGT).

La nuance compte ici. Lorsque la base est la valeur de référence, l'administration se voit expressément interdire de vérifier la valeur (art. 46.1 TRLITPAJD et 18.1 LISD), de sorte qu'il n'existe aucune vérification de valeur que la tasación pericial contradictoria puisse corriger, et la voie contre la valeur de référence elle-même est la rectification ou le recours décrits plus haut, tranchés sur la base d'un rapport contraignant du Catastro. L'expertise contradictoire conserve toute sa force dans les cas voisins : un bien sans valeur de référence, ou pour lequel le Catastro ne peut en certifier une, où la base revient à la valeur déclarée, au prix convenu ou à la valeur de marché, et où l'administration fiscale peut vérifier la valeur, et le fait effectivement ; ainsi que tout autre actif de la succession ou de l'acte — terrain sans valeur de référence, actifs professionnels, biens meubles — évalué par l'administration en vertu de l'article 57.

Quelles preuves fonctionnent réellement

On demande au Catastro d'admettre que son modèle de zone a produit un chiffre que votre bien ne mérite pas, si bien que les preuves doivent porter sur le bien, être datées à la date du fait générateur et produites par quelqu'un qui a une réputation à perdre. Une expertise réalisée par une sociedad de tasación homologada, l'une des sociétés d'expertise inscrites au registre officiel de la Banque d'Espagne, est le document isolé le plus solide, et la loi elle-même traite ces sociétés comme la référence neutre lorsqu'elle fait désigner par la Banque d'Espagne l'une d'elles comme troisième expert lorsqu'aucun ordre professionnel ne le peut (art. 135.3 LGT). En dessous de cela, un rapport d'un architecte ou d'un géomètre agréé, avec photographies, mesures et budget de travaux, fait un travail réel.

Viennent ensuite les faits que le modèle de zone ne peut pas voir. Des photographies datées de l'état réel du bien. Des devis d'entrepreneurs et, mieux, des factures pour les travaux dont le bien avait besoin. Des rapports structurels ou techniques, une inspection de bâtiment défavorable, des constats d'humidité ou d'aluminose. Les charges et sûretés inscrites au Registre de la propriété et, surtout, l'occupation : un locataire titulaire d'un ancien bail protégé, un usufruit viager en faveur d'un tiers, ou un squatteur change ce que le bien vaut pour un acheteur, et rien de tout cela n'atteint le Catastro. Les défauts juridiques ou d'urbanisme — une construction sans licence de première occupation, une piscine ou une extension non inscrite, une parcelle inconstructible. Et les comparables : les prix de vente enregistrés de biens réellement similaires dans la même zone et à une date proche, ce qui est précisément le langage que parle le modèle du Catastro. Ce qui ne fonctionne pas, c'est l'argument selon lequel vous avez bien négocié, ou une impression tirée d'un portail immobilier.

Les cas de la Costa Blanca où l'écart se creuse le plus

Trois schémas produisent presque tous les litiges sur la valeur de référence sur cette côte. Le premier est le parc ancien, non rénové : les immeubles d'appartements des années 1960 et 1970 de Torrevieja, Benidorm et du centre d'Alicante, où le module de zone reflète un appartement représentatif rénové alors que le bien figurant dans l'acte a une installation électrique d'origine, aucun ascenseur et une salle de bains que personne n'a touchée depuis quarante ans. Le second est la villa sur une grande parcelle à Orihuela Costa, Jávea, Moraira ou Dénia, où le terrain domine le calcul et où une parcelle en pente, inconstructible, partiellement rústico ou grevée de reculs obligatoires est traitée comme si c'était la parcelle voisine. Le troisième est la vente entre particuliers, très souvent entre propriétaires étrangers qui se connaissent, à un prix convenu pour des raisons qui n'ont rien à voir avec le marché — une sortie rapide, un divorce, un héritier à l'étranger qui veut s'en débarrasser.

Aucun de ces cas n'est une spécialité juridique de la Costa Blanca : la règle est nationale et la procédure identique à Alicante et à Madrid. Ce qui est local, c'est la fréquence, car la côte concentre un parc ancien de revente, de grandes parcelles et des vendeurs non-résidents pressés. L'ordre pratique est toujours le même. Consultez la valeur de référence avant de signer, pas après, pour que l'impôt soit un chiffre connu dans la négociation plutôt qu'une surprise des semaines plus tard ; si le chiffre ne correspond pas à ce qu'est réellement le bien, budgétez l'impôt sur la valeur de référence et l'expertise dont vous aurez besoin ; puis déposez la rectification. Notre guide sur les droits de mutation dans la Région de Valence traite des taux appliqués à cette base, et le guide sur les successions traite du même problème au sein d'une succession.