Kadastrale waarde is niet de referentiewaarde: welk bedrag voedt welke belasting

Twee verschillende bedragen, allebei gepubliceerd door hetzelfde register

De kadastrale beschrijving van een Spaanse woning bevat de kadastrale waarde en de referentiewaarde als afzonderlijke posten (art. 3.1 van de geconsolideerde wet op het Catastro, TRLCI). Het zijn geen twee versies van één schatting. De kadastrale waarde wordt objectief opgebouwd uit de waarde van de grond en de waarde van de opstallen, mag de marktwaarde niet overschrijden, en vindt haar oorsprong in een ponencia de valores die voor een hele gemeente is goedgekeurd (art. 22 en 23.2 TRLCI). Het is het oudere, bewust behoudende bedrag dat de lokale belastingheffing al decennialang gebruikt.

De referentiewaarde is jonger en wordt andersom opgebouwd. De Dirección General del Catastro stelt haar objectief vast, met de marktwaarde als absoluut plafond, op basis van de analyse van de prijzen die notarissen doorgeven van afgeronde verkopen, per homogene waarderingszone met gemiddelde waardemodules en een reductiefactor die bij ministeriële order wordt vastgesteld, en keurt elk jaar bij resolutie de elementen goed die nodig zijn om haar voor elke woning te berekenen (disposición final tercera TRLCI, zoals herschreven door Ley 11/2021 inzake maatregelen ter voorkoming en bestrijding van belastingfraude). Geen van beide bedragen is een taxatie van uw specifieke huis: er is geen taxateur langs geweest.

Waarvoor de kadastrale waarde de grondslag is: IBI, Modelo 210 en vermogensbelasting

De grondslag van de IBI is de kadastrale waarde, en niets anders (art. 65 TRLRHL). Minder voor de hand liggend is dat dit ook geldt voor het fictief inkomen dat een niet-resident aangeeft op Modelo 210 voor een woning die voor eigen gebruik wordt aangehouden: art. 24.5 van de geconsolideerde wet op de niet-residentenbelasting verwijst die berekening naar de regel voor fictief inkomen van de wet op de inkomstenbelasting, die een percentage toepast op de kadastrale waarde (art. 85 van Ley 35/2006).

Ook de vermogensbelasting gebruikt haar, zij het slechts als kandidaat: onroerend goed wordt berekend tegen de hoogste van drie grootheden — de kadastrale waarde, de waarde die door de administratie voor andere belastingen is vastgesteld of geverifieerd, en de prijs, tegenprestatie of verkrijgingswaarde (art. 10.Uno van Ley 19/1991). Drie afzonderlijke jaarlijkse aanslagen hangen dus af van één regel in het kadastrale register.

Waarvoor de referentiewaarde de grondslag is: overdrachtsbelasting, erf- en schenkbelasting

Sinds 2022 is de heffingsgrondslag van de overdrachtsbelasting op onroerend goed de referentiewaarde op de datum van verschuldigdheid, en de aangegeven prijs of overeengekomen tegenprestatie alleen wanneer een van beide hoger is (art. 10.2 TRLITPAJD). De erf- en schenkbelasting werkt identiek, op de datum van overlijden of van de schenking (art. 9.3 van Ley 29/1987). Onder de referentiewaarde kopen verlaagt de belasting daarom niet: de referentiewaarde is de bodem, niet de schatting.

Daarom is het bedrag dat een koper vóór het tekenen nodig heeft, niet hetzelfde bedrag als dat wat een eigenaar nodig heeft wanneer de IBI-aanslag binnenkomt. Heeft een woning geen referentiewaarde, of kan het Catastro die niet certificeren, dan vallen beide wetten terug op de hoogste van de aangegeven waarde, de overeengekomen prijs en de marktwaarde, waarbij de administratie vrij is om te verifiëren.

Waar u elk bedrag raadpleegt

De kadastrale waarde staat op de IBI-aanslag en verschijnt op het beschrijvende en grafische certificaat, dat iedere eigenaar kan opvragen bij de Sede Electrónica del Catastro met de kadastrale referentie uit de akte. De referentiewaarde staat elders op diezelfde site: de jaarlijkse resolutie wordt bij edict gepubliceerd vóór 30 oktober van het voorafgaande jaar, na een periode van collectieve hoorzitting, een informatieve aankondiging gaat in de eerste twintig dagen van december naar het BOE, en omdat het geen persoonsgegevens betreft, kan het bedrag permanent worden geraadpleegd (disposición final tercera TRLCI). Vraag om het certificado de motivación wanneer u de modules en factoren achter uw bedrag wilt zien.

Is het foute bedrag de kadastrale waarde, dan herstelt één correctie drie belastingen

Een oppervlakte die nooit klopte, een gebruik dat decennia geleden verkeerd is gecodeerd, of een aanbouw die jaren geleden is gesloopt en nog altijd op het register staat, blaast de kadastrale waarde op, en daarmee de IBI, het fictief inkomen op Modelo 210 en, waar zij de hoogste van de drie grootheden is, de berekening van de vermogensbelasting — elk jaar weer, in stilte. Onroerend goed wordt in het Catastro opgenomen en bijgewerkt via aangiften, mededelingen, verzoeken, de procedure subsanación de discrepancias, kadastrale inspectie en taxatie (art. 11.2 TRLCI).

Was de wijziging aan u te wijten — nieuwbouw, uitbreiding, verbouwing, sloop, een wijziging van gebruik, een splitsing, een verkrijging van eigendom — dan gaat zij in als kadastrale aangifte (art. 13 en 16.2 TRLCI, een plicht die de IBI-regels in art. 76.1 TRLRHL herhalen voor de belastingplichtige). Is de afwijking door het register zelf ontstaan en niet door u, dan is de procedure subsanación de discrepancias het juiste kader (art. 18 TRLCI). Controleer het actuele formulier en het elektronische kanaal ervan op de Sede Electrónica del Catastro voordat u iets indient.

Is het foute bedrag de referentiewaarde, dan is de route precies andersom

Hier bestaat geen bezwaar vóór het betalen. De referentiewaarde kan alleen worden bestreden door bezwaar te maken tegen een aanslag die de belastingdienst oplegt, of naar aanleiding van een verzoek om rectificatie van uw eigen aangifte (art. 10.3 TRLITPAJD, art. 9.4 LISD). U doet dus zelf aangifte over de referentiewaarde, betaalt, en verzoekt daarna om teruggave op grond van art. 120.3 van de Ley General Tributaria; de belastingdienst beslist na een verplicht en bindend rapport van het Catastro dat het bedrag bevestigt of corrigeert in het licht van het door u aangeleverde bewijs, en dat rapport moet de resolutie, de gemiddelde waardemodules en de reductiefactoren vermelden waarop het steunde (art. 10.4 TRLITPAJD, art. 9.5 LISD).

Twee gevolgen komen pas jaren later aan het licht. De referentiewaarde raakt niet de vermogensbelasting van een woning die u al bezat: art. 10.Uno van Ley 19/1991 noemt drie te vergelijken grootheden, en een referentiewaarde die voor uw appartement is gepubliceerd, is daar geen van. Zij raakt wél een toekomstige vermogenswinst wanneer de woning u bij erfenis of schenking is toegekomen, omdat art. 36 LIRPF de verkrijgingswaarde ontleent aan de regels van de erf- en schenkbelasting, met de marktwaarde als plafond; bij een aankoop blijft de verkrijgingswaarde het werkelijk betaalde bedrag (art. 35.1 LIRPF).