ITP-overdrachtsbelasting Valencia 2026: calculator, tarieven en termijn

Wat ITP is en wanneer het van toepassing is in plaats van btw

ITP, transmisiones patrimoniales onerosas, is een van de drie onderdelen van de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, geregeld in Real Decreto Legislativo 1/1993. Artikel 7.1.A) onderwerpt er iedere onder bezwarende titel verrichte overdracht van goederen onder levenden aan, en artikel 8.a) maakt de verkrijger de belastingplichtige, wat de partijen onderling ook afspreken. Het is een staatsbelasting die is overgedragen aan de autonome regio’s, die de tarieven vaststellen en de belasting innen.

De grens met de btw wordt getrokken door artikel 7.5: overdrachten door ondernemers in het kader van hun bedrijfsactiviteit vallen buiten de ITP en binnen de btw, tenzij de overdracht van onroerend goed van btw is vrijgesteld, in welk geval de ITP toch van toepassing is. Tweede en latere leveringen van gebouwen zijn op grond van artikel 20.Uno.22.º van Ley 37/1992 van btw vrijgesteld, zodat een bestaand appartement in Torrevieja dat door een particuliere eigenaar wordt verkocht, of door een vennootschap na de eerste ingebruikname, ITP betaalt.

Een nieuwe woning die door de ontwikkelaar wordt geleverd is een eerste levering: daarover is 10% btw verschuldigd op grond van artikel 91.Uno.1.7.º van de btw-wet en daarbovenop het zegelrecht op de akte (AJD), dat artikel 14 van Ley 13/1997 in de Comunitat Valenciana vaststelt op 1,4% voor belastbare feiten vanaf 1 juni 2026, of 0,1% wanneer de akte de aankoop van een vaste woonplaats vastlegt. De twee stelsels sluiten elkaar uit: niemand betaalt ITP en btw over dezelfde aankoop.

De belastbare grondslag: de hoogste van de prijs en de referentiewaarde van het Catastro

Sinds 1 januari 2022 stelt artikel 10.2 van de geconsolideerde ITP-wet, zoals verwoord in artikel zesde van Ley 11/2021 over maatregelen tegen belastingfraude, de grondslag voor onroerend goed vast op de referentiewaarde die de Dirección General del Catastro op de datum van het belastbare feit heeft bepaald. Is de overeengekomen prijs of de aangegeven waarde hoger, dan is het hogere bedrag de grondslag. De referentiewaarde is dus een ondergrens, nooit een bovengrens.

De referentiewaarde is niet de kadastrale waarde op uw IBI-aanslag. Het is een afzonderlijk bedrag dat het Catastro jaarlijks publiceert op basis van notariële verkoopprijzen in de omgeving, en dat u voor elk pand kosteloos kunt raadplegen op de Sede Electrónica del Catastro voordat u tekent. Bestaat er geen referentiewaarde, of kan die niet worden gecertificeerd, dan valt artikel 10.2 terug op de hoogste van de aangegeven waarde, de prijs en de marktwaarde, onder voorbehoud van een waardecontrole.

Artikel 46.1 van de geconsolideerde wet maakt het plaatje compleet: de administratie mag geen waardecontrole meer openen wanneer de grondslag de referentiewaarde of een hoger bedrag is. Wat zij wel kan doen, is een aanslag opleggen wanneer een koper zelf heeft aangegeven op een prijs onder die waarde, en dat is momenteel de meest voorkomende ITP-aanslag die buitenlandse kopers aan de Costa Blanca ontvangen.

ITP-tarieven in de Comunitat Valenciana vanaf 1 juni 2026: 9% algemeen en 11% boven een miljoen

Artikel 13.Uno van Ley 13/1997 van de Generalitat stelt het algemene tarief voor de verkrijging van onroerend goed, en van zakelijke rechten daarop met uitzondering van zekerheidsrechten, vast op 9%. Dat cijfer komt uit artikel 33 van Ley 5/2025 van 30 mei houdende fiscale, administratieve en organisatorische maatregelen van de Generalitat, waarvan de geconsolideerde tekst van het BOE vermeldt dat het van kracht wordt voor belastbare feiten die verschuldigd worden vanaf en met 1 juni 2026; de vorige tekst noemde 10%.

Dezelfde alinea behoudt de hogere schijf: wanneer de waarde van het overgedragen pand, of van het daarop gevestigde of overgedragen recht, hoger is dan een miljoen euro, is het toepasselijke tarief 11%. Artikel 13.Ocho voegt een regel tegen splitsing toe: aankopen met betrekking tot hetzelfde ingeschreven pand van dezelfde verkoper binnen drie jaar worden voor dat tarief als één overdracht behandeld.

Het tarief dat van toepassing is, is het tarief dat geldt op de datum van het belastbare feit, die artikel 49.1.a) van de geconsolideerde wet vaststelt op de dag waarop de handeling of overeenkomst tot stand komt, normaal gesproken de datum van de notariële akte. Een onderhandse overeenkomst die in mei wordt getekend en een akte die in juni 2026 wordt gepasseerd, worden in juni verschuldigd. De Generalitat kan deze tarieven wijzigen in elke begroting of begeleidende wet, zodat de geconsolideerde tekst van Ley 13/1997 op het BOE de referentie is die u controleert op de dag dat u tekent.

Verlaagde ITP-tarieven: jonge kopers, grote gezinnen, beperking en beschermde woningen

Ley 13/1997 concentreert haar verlaagde tarieven op de vaste woonplaats, gedefinieerd aan de hand van de regels van de inkomstenbelasting op grond van artikel 13.Seis, en trekt een grens bij € 180.000. Op grond van artikel 13.Tres betaalt iemand onder de 35 die een eerste vaste woonplaats koopt 6% wanneer de waarde niet hoger is dan € 180.000, en op grond van artikel 13.Dos 8% wanneer die wel hoger is; dezelfde 6% en 8% gelden voor beschermde woningen van het algemene stelsel die als eerste vaste woonplaats worden gekocht. Het tarief voor onder-35-jarigen vereist bovendien dat de algemene en de spaarinkomensgrondslag van de koper in de inkomstenbelasting de grenzen van artikel 4.Cuatro niet overschrijden: € 30.000 bij individuele en € 47.000 bij gezamenlijke aanslag.

Artikel 13.Cinco stelt 3% vast voor waarden tot € 180.000, en artikel 13.Cuatro 4% daarboven, in vier gevallen: beschermde woningen van het bijzondere stelsel als eerste vaste woonplaats; de vaste woonplaats van een groot gezin of eenoudergezin, binnen de inkomensgrenzen van artikel 4.Cuatro (€ 30.000 of € 47.000 voor de algemene categorie, € 35.000 of € 58.000 voor de bijzondere categorie); de vaste woonplaats van een persoon met een erkende beperking van 65% of meer, of een verstandelijke of psychische beperking van 33% of meer, voor het aandeel dat die persoon verwerft; en de vaste woonplaats van een vrouw die slachtoffer is van gendergeweld, eveneens binnen de inkomensgrenzen.

Op elk verlaagd tarief zijn twee formele voorwaarden van toepassing. Artikel 13.Siete vereist dat de aankoop in een notariële akte wordt vastgelegd, of binnen de aangiftetermijn als zodanig wordt geformaliseerd. En omdat de tarieven voor jonge kopers en gezinnen afhangen van cijfers uit de inkomstenbelasting, zal een niet-resident die geen Spaanse IRPF indient ze zelden kunnen aantonen. De verlaagde tarieven zijn in de praktijk bedoeld voor mensen die in de Comunitat Valenciana wonen.

Modelo 600 indienen bij de Agència Tributària Valenciana binnen één maand

ITP is een zelfaangifte: de koper berekent, dient in en betaalt. Artikel 14 ter.1 van Ley 13/1997 van de Generalitat, van kracht sinds 1 januari 2014, stelt de aangiftetermijn vast op één maand vanaf de dag waarop de handeling of overeenkomst tot stand komt, wat bij een aankoop de datum van de akte is. Deze regionale regel gaat voor op de dertig werkdagen van artikel 102 van de staatsregeling voor de ITP, Real Decreto 828/1995, die nog steeds gelden in regio’s die geen eigen termijn hebben vastgesteld.

Het formulier is modelo 600, dat wordt ingediend bij de Agència Tributària Valenciana (ATV), het belastingagentschap van de Generalitat, omdat de belasting op onroerend goed in Alicante, Valencia of Castellón is overgedragen aan de Comunitat Valenciana. Indiening gebeurt elektronisch, en het notariële afschrift van de akte, het certificaat van de referentiewaarde waar van toepassing en de stukken ter onderbouwing van een verlaagd tarief gaan erbij. De afgestempelde zelfaangifte is nodig om de aankoop in te schrijven in het eigendomsregister, en daarom stelt niemand haar uit.

De betaling vindt plaats binnen dezelfde termijn. De termijn is identiek, of de koper nu resident is of niet, en een niet-resident die een volmacht heeft verleend om op afstand te tekenen, laat normaal gesproken dezelfde gevolmachtigde of gestoría de 600 in de dagen daarna indienen.

Waardecontroles, aanslagen en hoe u ze aanvecht

Wanneer de koper zelf heeft aangegeven op de referentiewaarde of een hoger bedrag, verbiedt artikel 46.1 van de geconsolideerde wet elke waardecontrole. Was de aangegeven grondslag lager, dan legt de ATV een aanslag op voor het verschil, en een koper die het niet eens is met de referentiewaarde zelf, kan die op grond van artikel 10.3 op slechts twee manieren aanvechten: door rectificatie van de zelfaangifte te verzoeken, of door beroep aan te tekenen tegen de aanslag. In beide gevallen moet de administratie een bindend verslag van het Catastro verkrijgen voordat zij beslist.

Wanneer er geen referentiewaarde is, blijft de traditionele waardecontrole van de artikelen 57 en 134 van de Ley General Tributaria van kracht: de administratie mag eigen deskundigen, gemiddelde marktprijzen of de andere opgesomde middelen gebruiken, moet een gemotiveerde waardering betekenen, en heeft zes maanden om af te ronden. Artikel 47 van de geconsolideerde ITP-wet en artikel 135 van de Ley General Tributaria staan de koper vervolgens toe een tasación pericial contradictoria aan te vragen, een taxatie door een onafhankelijk deskundige, binnen de termijn voor het eerste beroep tegen de aanslag.

Tegen een aanslag kan beroep worden ingesteld door middel van een recurso de reposición binnen één maand na kennisgeving op grond van artikel 223.1 van de Ley General Tributaria, of door een economisch-administratief bezwaar bij het regionale tribunaal. Documenten die aantonen dat het pand in slechte staat verkeerde, of dat vergelijkbare verkopen lager lagen, zijn wat het Catastro ertoe beweegt een referentiewaarde te corrigeren; louter meningsverschil doet dat niet.

De hypotheekakte en AJD: wat de koper niet betaalt

Een aankoop die met een Spaanse hypotheek wordt gefinancierd, levert twee akten op: de verkoop en de lening. Sinds de hervorming van 2018 maakt artikel 29 van de geconsolideerde wet de kredietverstrekker de belastingplichtige voor het zegelrecht op hypotheekaktes, en artikel 14.Tres van Ley 13/1997 stelt dat tarief in de Comunitat Valenciana op 2% wanneer de kredietverstrekker de belastingplichtige is. De koper betaalt het niet.

Bij de aankoop van een bestaande woning betaalt de koopakte zelf ITP en niet het progressieve zegelrecht, omdat artikel 31.2 van de geconsolideerde wet het progressieve AJD voorbehoudt aan aktes met handelingen die niet aan ITP zijn onderworpen. Alleen de koper van nieuwbouw betaalt AJD op de koopakte, tegen 1,4%, of 0,1% voor een vaste woonplaats, samen met btw.

Kopen als niet-resident: dezelfde belasting, meer papierwerk

Niets in Ley 13/1997 of in de geconsolideerde ITP-wet hangt af van de woonplaats van de koper. Een Duitse, Britse of Russische koper betaalt dezelfde 9%, over dezelfde grondslag, binnen dezelfde termijn van één maand als een koper uit Alicante. Wat verandert, is wat er rond de belasting gebeurt.

Ten eerste de NIE. Iedere buitenlandse koper heeft vóór de ondertekening een Número de Identidad de Extranjero nodig, omdat dit het fiscale identificatienummer op de akte en op modelo 600 is; onze gids over het verkrijgen van een NIE legt de procedure uit. Ten tweede, als de verkoper ook niet-resident is, moet de koper op grond van artikel 25.2 van de wet op de inkomstenbelasting voor niet-residenten 3% van de prijs inhouden en binnen één maand op modelo 211 aan de AEAT afdragen, en op grond van artikel 106.2 van de Ley de Haciendas Locales wordt de koper de plaatsvervangende belastingplichtige voor de gemeentelijke plusvalía die de niet-residente verkoper verschuldigd is. Ten derde is de koper vanaf de dag na de oplevering jaarlijks belasting voor niet-residenten over de woning verschuldigd, aan te geven op modelo 210.

Een fiscaal vertegenwoordiger in Spanje is voor niet-residenten alleen verplicht in de gevallen die de belastingregels uitdrukkelijk noemen, op grond van artikel 47 van de Ley General Tributaria en artikel 10 van de wet op de inkomstenbelasting voor niet-residenten, maar het aanstellen van een vertegenwoordiger geeft de ATV en de AEAT een adres in Spanje voor kennisgevingen, en juist daar raken aanslagen na een waardecontrole anders zoek.

Costa Blanca, Valencia en daarbuiten: waar het Valenciaanse tarief geldt

Ley 13/1997 is van toepassing op onroerend goed in de drie provincies van de Comunitat Valenciana: Alicante, Valencia en Castellón. Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar, Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Dénia en de stad Alicante liggen allemaal in de provincie Alicante, en de stad Valencia in de eigen provincie; voor elk daarvan gelden hetzelfde tarief van 9%, de drempels van € 180.000 en de ATV als indieningskantoor. Onze bestemmingspagina’s voor de hub Costa Blanca en voor elke stad behandelen de lokale laag die de ITP niet dekt: plusvalía, IBI en wie die in rekening brengt.

Steekt u de regionale grens over naar de Región de Murcia, bij Pilar de la Horadada, dan gelden een andere regionale wet en een ander belastingagentschap. Een koper die een woning in Torrevieja vergelijkt met een woning in San Pedro del Pinatar vergelijkt dus twee ITP-stelsels, niet één, en moet het Murcia-tarief navragen bij het belastingagentschap van die regio in plaats van het Valenciaanse cijfer aan te nemen.

Wat niet verandert tussen de regio’s, is het staatskader: de referentiewaarde als ondergrens voor de grondslag, modelo 600 en de beroepsmogelijkheden zijn overal in Spanje hetzelfde, buiten de foral-gebieden. De aangiftetermijn kan daarentegen wel verschillen: de Comunitat Valenciana stelt één maand vast in artikel 14 ter van Ley 13/1997, en de dertig werkdagen van de staat gelden waar een regio geen eigen termijn heeft bepaald.

Praktische checklist voordat u aan de Costa Blanca tekent

Bevestig het stelsel (ITP of btw), zoek de referentiewaarde op de site van het Catastro op, en bereken 9% over de hoogste van die waarde en de prijs, of 11% als de waarde hoger is dan een miljoen euro. Als u denkt dat een verlaagd tarief van toepassing is, verzamel dan het bewijs uit de onderstaande tabel vóór de akte, want artikel 13.Siete vereist dat de aankoop binnen de aangiftetermijn in een notariële akte is vastgelegd.

Zorg dat u uw NIE vóór de akte hebt, bepaal wie modelo 600 indient en binnen één maand na de akte betaalt, en reserveer, als de verkoper niet-resident is, de 3% voor modelo 211 en denk aan de plaatsvervanging voor de plusvalía. Bewaar de afgestempelde 600 bij de akte: het eigendomsregister en elke toekomstige koper zullen erom vragen. Onze dienst voor aankoop aan de Costa Blanca verzorgt de berekening, de indiening en het register namens u.