Waar wij werken
Costa Blanca, Valencia en Murcia: de belasting op uw woning hangt af van waar die staat. Kies uw gebied.
- De hele kust
Costa Blanca
De Costa Blanca — de mediterrane strook van Dénia via Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Alicante en Torrevieja tot Orihuela Costa — is het deel van Spanje met de hoogste concentratie woningen in buitenlandse handen. Wat elke eigenaar deelt is de autonome laag van de Comunitat Valenciana. De ITP bij aankoop van een bestaande woning is 9 %, en 11 % over de volledige waarde als die boven € 1.000.000 ligt (art. 13.Uno Ley 13/1997). Een algemene korting voor «hoofdverblijf» bestaat niet: de verlaagde tarieven van 6 % en 8 %, of 3 % en 4 %, gelden alleen voor de gevallen die art. 13 opsomt — eerste hoofdverblijf van kopers onder de 35, kinderrijk of eenoudergezin, gekwalificeerde handicap, slachtoffers van gendergeweld en sociale woningbouw (VPO) — waarbij binnen elk paar het lagere tarief geldt zolang de waarde niet boven € 180.000 uitkomt. De AJD op de notariële akte is 1,4 %, en 0,1 % op het eerste afschrift van de aankoop van een hoofdverblijf (art. 14.Cuatro). Erfenissen en schenkingen tussen echtgenoten, kinderen, ouders en grootouders krijgen 99 % korting op de aanslag (art. 12 bis). Niet autonoom geregeld is de IBI: dat is een gemeentelijke belasting en elke gemeente legt tarief, kortingen en betaalkalender vast in een ordenanza fiscal die jaarlijks wordt herzien. Wij zitten in Torrevieja en werken in elke gemeente van de Costa Blanca.
Torrevieja
Torrevieja is de dichtstbevolkte Britse en Noord-Europese enclave van de Costa Blanca en de gemeente waarvoor wij de meeste modelo 210-aangiften indienen. Twee zaken bepalen het werk. Ten eerste het fictieve inkomen: een woning die niet wordt verhuurd levert toch elk jaar een belastbaar fictief huurinkomen op — 2 % van de catasterwaarde, of 1,1 % als de catasterwaarden van de gemeente zijn herzien in een algemene collectieve waardering die in het belastingjaar of de tien jaar daarvoor in werking trad (art. 85.1 Ley 35/2006, op niet-ingezetenen toegepast via art. 24.5 TRLIRNR). Die voorwaarde geldt gemeentebreed, niet straat voor straat. Ten tweede het tarief na de brexit: art. 24.6 en 25.1.a TRLIRNR houden het tarief van 19 % en de aftrek van kosten voor aan inwoners van een EU-lidstaat, of van een EER-staat met effectieve uitwisseling van fiscale informatie. Het Verenigd Koninkrijk is geen van beide, dus een in het VK wonende verhuurder wordt hier belast tegen 24 % over de brutohuur zonder enige aftrek — het duurste misverstand dat wij corrigeren bij eigenaren die van een vorige adviseur komen.
Orihuela Costa
Orihuela Costa — Playa Flamenca, Cabo Roig, Campoamor, Villamartín — is een van de internationaalst bezeten stukken van de kust van Alicante. Het onderscheid waar nieuwe eigenaren op stuklopen is bestuurlijk: ondanks de naam is Orihuela Costa geen eigen gemeente. Het hoort bij Orihuela, waarvan het gemeentehuis zo’n vijfentwintig kilometer landinwaarts ligt, en het is díe ordenanza fiscal die het IBI-tarief en de coëfficiënten van de plusvalía municipal vaststelt, en aan dát gemeentehuis wordt betaald. Torrevieja, vijf minuten verderop, heeft er niets mee te maken. Wat Orihuela Costa met de rest van de kust deelt is de autonome laag — ITP, AJD en ISD uit Ley 13/1997 — en de landelijke: modelo 210, waar het tarief afhangt van de fiscale woonplaats: 19 % met aftrek voor inwoners van de EU en de gekwalificeerde EER, 24 % over het bruto voor alle anderen, sinds de brexit ook het Verenigd Koninkrijk.
Benidorm
Benidorm bundelt Britse, Nederlandse, Noorse en Zweedse tweedewoningbezitters naast een kleinere maar gevestigde Russischtalige gemeenschap, in een markt die wordt gedomineerd door appartementenblokken en waarin veel panden minstens een deel van het jaar worden verhuurd. Twee regels doen hier het meeste werk. Ten eerste volgt het tarief de fiscale woonplaats en niet het paspoort: 19 % over de nettohuur met aftrekbare kosten voor inwoners van een EU-lidstaat of een gekwalificeerde EER-staat, en 24 % over de brutohuur zonder aftrek voor alle anderen (art. 24.6 en 25.1.a TRLIRNR). Ten tweede zijn verhuren en belasten gescheiden regimes: de vergunning om aan toeristen te verhuren wordt geregeld door de Comunitat Valenciana en de gemeente, en een correct ingediende modelo 210 herstelt geen ontbrekende registratie, net zomin als een registratie een niet ingediende aangifte verontschuldigt. De gemeentelijke laag — IBI, plusvalía, tasas — staat in de jaarlijks herziene ordenanza fiscal van Benidorm.
Altea
Altea trekt een duidelijk ander eigenaarsprofiel dan Benidorm enkele kilometers zuidelijker: Nederlanders, Belgen, Duitsers en Fransen, vaak gepensioneerd of op afstand werkend, in vrijstaande woningen in Altea Hills, de Sierra de Altea en het oude centrum. Daaruit volgen twee dingen voor het fiscale werk. Ten eerste wegen aankoopkosten zwaarder bij een hogere waarde: ITP is 9 %, maar 11 % over de volledige waarde als die boven € 1.000.000 ligt (art. 13.Uno Ley 13/1997), en de verlaagde tarieven van art. 13 zijn geen algemene hoofdverblijfkorting — zij gelden alleen voor omschreven categorieën, tegen 6 %/8 % of 3 %/4 % naargelang de waarde boven € 180.000 uitkomt. Ten tweede komen vererving en schenking bij leven voortdurend aan de orde, omdat de Spaanse villa vaak het grootste vermogensbestanddeel van een Nederlandse, Belgische of Duitse nalatenschap is. Art. 12 bis geeft de naaste familie 99 % korting op de ISD-aanslag, zowel bij erfenis als bij schenking, waardoor de keuze tussen beide een planningsvraag wordt en geen tariefvraag.
Jávea / Xàbia
Jávea — Xàbia in het Valenciaans — kent een uitgesproken Nederlands, Duits en Brits eigenaarsprofiel en een woningvoorraad met nadruk op vrijstaande huizen. Dat brengt twee vragen naar voren. Ten eerste de aankoopnota: ITP is 9 % van de waarde en 11 % over de volledige waarde als die boven € 1.000.000 ligt, dus in een villamarkt is dat tarief niet theoretisch; art. 13.Ocho telt zelfs verkrijgingen van hetzelfde kadastrale perceel van dezelfde verkoper binnen drie jaar bij elkaar op, zodat de drempel niet over meerdere akten kan worden gesplitst. De AJD op de koopakte is 1,4 % en komt voor rekening van de koper; die op de hypotheekakte voor rekening van de geldverstrekker. Ten tweede de vererving: echtgenoot, kinderen, ouders en grootouders krijgen 99 % korting op de ISD-aanslag (art. 12 bis), maar een buitenlands testament moet nog altijd via een Spaanse notaris worden uitgevoerd, en de groep van de erfgenaam bepaalt alles — een broer of een neef is geen groep II. De gemeentelijke laag, IBI en plusvalía, staat in de jaarlijks herziene ordenanza fiscal van Xàbia.
Calpe / Calp
Calpe — Calp in het Valenciaans — ligt tussen Altea en Benidorm en mengt appartementen met villawijken, wat in de praktijk betekent: veel eigenaren die een deel van het jaar verhuren en de woning de rest voor zichzelf houden. Die verdeling moet kloppen, want beide helften worden anders aangegeven. De verhuurde maanden zijn huurinkomen in modelo 210, tegen 19 % over het netto voor inwoners van een EU-lidstaat of een gekwalificeerde EER-staat, en 24 % over het bruto voor alle anderen (art. 24.6 en 25.1.a TRLIRNR). De lege maanden zijn fictief inkomen tegen 2 %, of 1,1 % als in de gemeente een algemene catasterherwaardering in werking trad in het belastingjaar of de tien jaar daarvoor (art. 85.1 Ley 35/2006). Sinds Orden HAC/623/2026 is de huuraangifte jaarlijks, in de eerste twintig kalenderdagen van april, wat het oude kwartaalritme beëindigt. Daarboven staan de autonome belastingen van Ley 13/1997 en, apart, de ordenanza fiscal van Calp voor IBI en plusvalía.
Dénia
Dénia is de noordelijkste van de grote Costa Blanca-bestemmingen, met Nederlanders, Duitsers, Belgen en Britten als hoofdmoot van het buitenlandse profiel, en een markt die stadsappartementen met villa’s op de hellingen van de Montgó combineert. Het fiscale beeld heeft drie lagen die u uit elkaar moet houden. De landelijke is modelo 210: fictief inkomen als u de woning voor uzelf houdt, huurinkomen als u verhuurt, en een inhouding van 3 % door de koper bij verkoop (art. 25.2 TRLIRNR). De autonome is Ley 13/1997: 9 % ITP, 1,4 % AJD en 99 % korting op de ISD-aanslag voor de naaste familie. De gemeentelijke is de ordenanza fiscal van Dénia, die het IBI-tarief, de door de gemeente gekozen kortingen en de plusvalía-coëfficiënten vaststelt — jaarlijks herzien. Daarom lezen wij de geldende versie in plaats van een getal te publiceren dat in het voorjaar al fout zou zijn.
Alicante stad
Alicante-stad is een werkende stad, geen resort, en de eigenarenmix laat dat zien: kopers van een tweede woning naast jaarrond-inwoners en thuiswerkers, wat betekent: modelo 210-aangiften over fictief inkomen op het ene bureau en volledige IRPF-aangiften op het volgende. De aankoopkant volgt de regels van de Comunitat Valenciana: ITP 9 %, 11 % bij een waarde boven € 1.000.000, AJD 1,4 %, en de verlaagde tarieven van art. 13 alleen voor de omschreven categorieën. De jaarlijkse kant hangt af van aan welke kant van de woonplaatsgrens u staat: een niet-ingezetene geeft fictief inkomen of huur aan in modelo 210, een inwoner geeft wereldinkomen aan onder de IRPF plus de autonome schijven, en wat beide scheidt is art. 9 van Ley 35/2006, niet de nationaliteit van uw werkgever. IBI, plusvalía en tasas horen bij de gemeente en haar jaarlijks herziene ordenanza fiscal.
Valencia
València-stad trekt een andere koper dan de kust van de Costa Blanca: Britten, Italianen, Fransen, Nederlanders en Duitsers die stadsappartementen kopen, en een gestage stroom mensen die komen wonen in plaats van vakantie vieren. Fiscaal valt de stad binnen exact hetzelfde autonome kader als Dénia of Torrevieja — Ley 13/1997 regelt ITP, AJD en ISD, zonder gemeentelijke variatie — dus wat verandert is niet de wet maar welke aangifte u indient. Wie een flat in València als tweede woning aanhoudt, dient modelo 210 in; wie verhuist en de woonplaatstoets van art. 9 Ley 35/2006 passeert, geeft wereldinkomen aan in de IRPF, waarbij het bijzondere regime van art. 93 eerst het bekijken waard is. De gemeentelijke laag, IBI en plusvalía, hoort bij de gemeente en haar ordenanza fiscal, die jaarlijks wordt herzien en de enige plaats is waar tarieven en kortingen te lezen zijn.
Murcia & Cartagena
De Región de Murcia — Murcia-stad landinwaarts, Cartagena en de Mar Menor aan de Costa Cálida — kent een eigen stelsel voor de overgedragen belastingen, en de verschillen met de Comunitat Valenciana zijn reëel genoeg om een beslissing te kantelen. De ITP op onroerend goed is 7,75 % op grond van art. 6.1 DLeg 1/2010, een cijfer dat Ley 3/2025 verlaagde vanaf 8 % met ingang van 25 juli 2025, tegenover 9 % aan de Costa Blanca; de AJD is hier 1,5 % en daar 1,4 %. Bij vererving zijn beide naar elkaar toegegroeid: art. 3.Cinco DLeg 1/2010 trekt 99 % van de ISD-aanslag af voor groep I en II, hetzelfde kopcijfer als art. 12 bis Ley 13/1997 in Valencia. Bij schenkingen gaat Murcia verder: art. 4.Seis breidt die 99 % ook uit tot groep III, wat het Valenciaanse recht niet doet. Eigenaren in San Javier, Torre Pacheco, La Manga of Los Alcázares dienen dus dezelfde landelijke modelo 210 in als een eigenaar in Torrevieja, maar een andere modelo 600.
Waarom de gemeente ertoe doet
Een groot deel van wat u voor een woning in Spanje betaalt, wordt niet door de staat bepaald, maar door de gemeente en de autonome regio waar de woning ligt. Twee vergelijkbare appartementen in Torrevieja en in Jávea kunnen heel verschillende aanslagen hebben, en dezelfde aankoop of dezelfde erfenis wordt in de regio Valencia anders belast dan in de regio Murcia.
De IBI wordt door elke gemeente vastgesteld in haar belastingverordening, binnen een wettelijke bandbreedte, en berekend over de kadastrale waarde van de woning. De gemeentelijke plusvalía, die ontstaat bij verkoop of vererving, hangt eveneens af van de verordening van elke gemeente. De overdrachtsbelasting (ITP) die de koper van een bestaande woning betaalt en de erfbelasting worden geregeld door de autonome regio, met eigen tarieven, verminderingen en kortingen. En in de provincie Alicante kan de gemeentelijke aanslag worden uitgereikt door de gemeente zelf of door de provinciale instantie waaraan zij de inning heeft overgedragen.
Elke bestemmingspagina bundelt een snel antwoord voor eigenaren in die omgeving, het regionale fiscale kader dat van toepassing is (ITP, AJD en de korting op de erfbelasting), veelgestelde vragen, recente wijzigingen in de regelgeving en de officiële bronnen. Staat uw gemeente niet in de lijst, begin dan bij de pagina over de Costa Blanca, die het gemeenschappelijke kader van de hele kust samenbrengt.