Referentiewaarde Catastro: belasting over meer dan u betaalde

Waar de referentiewaarde vandaan komt, en wie haar berekent

Het bedrag is ingevoerd bij Ley 11/2021, van 9 juli, houdende maatregelen ter voorkoming en bestrijding van belastingfraude, die de regels voor de heffingsgrondslag van de overdrachtsbelasting, de erf- en schenkbelasting en de vermogensbelasting herschreef en, in haar veertiende artikel, de disposición final tercera van de geconsolideerde wet op het Kadaster (Catastro, TRLCI). De considerans is daarover duidelijk: de oude grondslag was de vage valor real, de rechtspraak had de belastingdienst gedwongen waarden pand voor pand te verifiëren, en de wetgever wilde in het belang van de rechtszekerheid een vooraf bekend bedrag. De wet trad in werking daags na publicatie (disposición final séptima), en omdat het Catastro elk jaar in de laatste weken van het voorgaande jaar waarden publiceert, golden de eerste referentiewaarden voor overdrachten vanaf 2022.

De werking staat in de herschreven disposición final tercera TRLCI. De Dirección General del Catastro bepaalt de waarde objectief, met de marktwaarde als absoluut plafond, op basis van de gegevens waarover zij beschikt en van de analyse van de prijzen die de fedatarios públicos — de notarissen — haar doorgeven bij afgeronde verkopen van onroerend goed. Die conclusies komen terecht in een jaarlijks vastgoedmarktrapport en in een waardekaart die homogene waarderingszones afbakent en aan elk daarvan gemiddelde waardemodules toekent voor de representatieve pandtypen; de kaart wordt gepubliceerd op de Sede Electrónica del Catastro. Om te voorkomen dat het resultaat de marktwaarde overschrijdt, stelt een besluit van de minister van Financiën een reductiefactor vast voor panden van dezelfde klasse. Elk jaar keurt het Catastro bij resolutie de elementen goed die nodig zijn om voor elk pand de referentiewaarde uit die modules en factoren te bepalen, maakt zij die bekend bij edict vóór 30 oktober van het voorgaande jaar na een periode van collectieve inspraak, en publiceert zij een informatieve aankondiging in het BOE in de eerste twintig dagen van december.

Wat het niet is: de valor catastral, en een taxatie van uw huis

De eerste verwarring is met de valor catastral, het bedrag dat op de IBI-aanslag staat. Het zijn verschillende bedragen met verschillende functies. De valor catastral is de grondslag van de lokale onroerendezaakbelasting (art. 65 TRLRHL) en ligt doorgaans ver onder de marktwaarde; de referentiewaarde is een op de markt gebaseerd bedrag dat alleen voor overdrachtsbelastingen wordt gebruikt. Elk pand heeft beide, zij worden op verschillende momenten herzien, en de ene uit de andere afleiden is gokken. Het Catastro publiceert ze op afzonderlijke plaatsen, juist omdat zij afzonderlijke vragen beantwoorden.

De tweede verwarring komt duurder te staan. De referentiewaarde is geen taxatie van uw pand. Zij komt tot stand uit gemiddelde waardemodules voor een representatief product in een homogene zone, gecorrigeerd met de coëfficiënten die de jaarlijkse resolutie voorziet. Geen enkele taxateur is het huis binnengegaan, heeft het vocht gemeten, gezien dat de keuken uit 1978 stamt, opgemerkt dat de woning wordt bewoond door een huurder met een beschermd huurcontract, of vastgelegd dat de villa op een perceel staat waarop niet gebouwd mag worden. Dat is een bewuste keuze in het ontwerp — het hele punt was om individuele verificatie te vervangen door een objectief bedrag — en het is ook de reden waarom een pand in werkelijk slechte staat een referentiewaarde kan krijgen die geen enkele koper ooit zou betalen. Waar dat gebeurt, biedt de wet u een route, maar zij laat u eerst betalen.

Hoe u haar opzoekt, en de certificado de motivación

De referentiewaarden worden geraadpleegd op de Sede Electrónica del Catastro. Het zijn geen persoonsgegevens — de disposición final tercera TRLCI zegt dat uitdrukkelijk, en daarom bestaat de decemberaankondiging in het BOE voor algemene kennisgeving — zodat iedereen de waarde van elk pand permanent kan raadplegen via de elektronische balie. In de praktijk zijn er twee wegen. Met een elektronisch certificaat, Cl@ve of DNIe bereikt u de volledige raadpleging en kunt u documenten op uw eigen naam verkrijgen; zonder identificatie kan de waarde van een specifiek pand worden geraadpleegd door de kadastrale referentie op te geven. Die referentie staat op uw IBI-aanslag, op de akte, en in de adreszoekfunctie van het Catastro.

Het document dat u werkelijk nodig hebt wanneer het bedrag onjuist lijkt, is de certificado de motivación del valor de referencia. Dat is het certificaat van het Catastro dat uiteenzet hoe het bedrag voor uw pand tot stand is gekomen: de resolutie waaruit het voortvloeit, de toegepaste gemiddelde waardemodules, de reductiefactor en de andere elementen die in die resolutie zijn goedgekeurd. De wet eist precies die inhoud telkens wanneer het Catastro een rapport over een referentiewaarde uitbrengt (art. 10.4 TRLITPAJD en art. 9.5 LISD), en het certificaat is de versie van diezelfde uitleg vóór een eventuele procedure. Lees het voordat u iets anders in gang zet: het vertelt u in welke zone het Catastro uw pand heeft ingedeeld en met welk representatief product het is vergeleken, en daar zit meestal de fout.

Twee praktische punten. Ten eerste: de waarde die bindend is, is die welke van kracht is op de datum waarop de belasting verschuldigd wordt — de datum van de akte bij een aankoop, de datum van overlijden bij een erfenis — niet de waarde die u maanden later bij raadpleging ziet, dus download en bewaar de raadpleging op de dag zelf. Ten tweede: heeft het pand geen referentiewaarde, of kan het Catastro er geen certificeren, dan geldt dit alles niet: de grondslag valt dan terug op de opgegeven waarde, de overeengekomen prijs of de marktwaarde, wat het hoogst is, en de belastingdienst krijgt haar gewone bevoegdheid terug om de waarde te verifiëren (art. 10.2 TRLITPAJD en art. 9.3 LISD).

Overdrachtsbelasting en aktebelasting: de grondslag is de referentiewaarde

Artikel 10 van de geconsolideerde wet op de overdrachtsbelasting en de aktebelasting (TRLITPAJD) bepaalt nu dat de grondslag de waarde van het overgedragen goed is, waarbij die waarde als algemene regel de marktwaarde is, en dat voor onroerend goed geldt dat die waarde de referentiewaarde is die de kadastrale wetgeving voorziet op de datum waarop de belasting verschuldigd wordt. Het enige wat de grondslag kan verhogen, is uw eigen papierwerk: zijn de door partijen opgegeven waarde, de overeengekomen prijs of tegenprestatie, of beide, hoger dan de referentiewaarde, dan wordt het hoogste van die bedragen de grondslag (art. 10.2 TRLITPAJD). In de omgekeerde richting bestaat geen route. Betaalt u minder dan de referentiewaarde, dan betaalt u nog altijd belasting over de referentiewaarde.

Daaruit volgen twee gevolgen die vaak over het hoofd worden gezien. Voor de aktebelasting (AJD) op notariële documenten is de grondslag de opgegeven waarde, maar wanneer die wordt bepaald aan de hand van de waarde van onroerend goed, mag zij niet lager zijn dan de waarde die uit artikel 10 voortvloeit (art. 30.1 TRLITPAJD) — zo vormt de referentiewaarde ook de bodem voor de AJD bij de aankoop van nieuwbouw of bij de akte van een nieuwe hypotheek die op zo gewaardeerd onroerend goed is gevestigd. En waar de grondslag de referentiewaarde of een hoger bedrag is, mag de belastingdienst helemaal geen waardecontrole uitvoeren (art. 46.1 TRLITPAJD): de oude aanslag die uw opgegeven waarde na een bureauwaardering verhoogde, verdwijnt, vervangen door een bedrag dat al vaststond voordat u tekende. Het tarief dat op die grondslag wordt toegepast, is een aparte kwestie, vastgesteld door elke autonome regio; onze gids over de overdrachtsbelasting in de regio Valencia behandelt dat.

Erf- en schenkbelasting: dezelfde regel, op de datum van overlijden

Artikel 9 van de wet op de erf- en schenkbelasting (LISD) is in dezelfde bewoordingen herschreven. De grondslag is de netto waarde van wat elke erfgenaam individueel verkrijgt, of van de geschonken goederen, verminderd met aftrekbare lasten en schulden; waarde betekent in het algemeen marktwaarde; en voor onroerend goed is de waarde de referentiewaarde die de kadastrale wetgeving voorziet op de datum waarop de belasting verschuldigd wordt, tenzij de door de belanghebbenden opgegeven waarde hoger is, in welk geval de opgegeven waarde wordt genomen (art. 9.3 LISD). Net als bij de overdrachtsbelasting mag de administratie, wanneer de grondslag de referentiewaarde of een hogere opgegeven waarde is, de waarde niet verifiëren (art. 18.1 LISD).

Bij een erfenis is de datum waarop de belasting verschuldigd wordt de datum van overlijden, en dat is op twee manieren van belang. De bindende referentiewaarde is die welke in dat jaar van kracht was, niet die welke wordt gepubliceerd terwijl de nalatenschap wordt afgewikkeld, zodat een langzaam afgewikkelde nalatenschap toch wordt belast over het eerdere bedrag. En de referentiewaarde komt op het niveau van het pand in de nalatenschap terecht: aftrekbare lasten worden nog altijd afgetrokken volgens de gewone regels (art. 12 LISD), en de regionale verminderingen en vrijstellingen van de regio Valencia worden daarna toegepast op de resulterende grondslag, onveranderd door deze hervorming. Erfgenamen die verrast worden door een Spaanse aanslag erfbelasting die is opgebouwd rond een waarde die niemand hun heeft genoemd, maken meestal voor het eerst kennis met de referentiewaarde; de route om haar aan te vechten is dezelfde als hieronder beschreven, en zij richt zich tegen de aangifte die zij zelf hebben ingediend.

Waar de referentiewaarde niet reikt

De vermogensbelasting is het misverstand dat niet-residenten de meeste gemoedsrust kost. Artikel 10.Uno van de wet op de vermogensbelasting (LIP) waardeert onroerend goed tegen de hoogste van drie bedragen: de kadastrale waarde, de waarde die de autoriteiten voor andere belastingen hebben bepaald of geverifieerd, en de prijs, tegenprestatie of verkrijgingswaarde. De referentiewaarde is niet met naam een van die drie, en de considerans van de antifraudewet omschrijft de wijziging die zij voor de vermogensbelasting bracht als betrekking hebbend op onroerend goed waarvan de waarde door de administratie in een procedure is vastgesteld. Voor onroerend goed dat u al bezat, is niets veranderd: de referentiewaarde die elk jaar wordt gepubliceerd, wordt niet uw bedrag voor de vermogensbelasting, en een pand dat u in 2015 hebt gekocht, wordt nog altijd aangegeven volgens de oude vergelijking van drie bedragen.

De IBI blijft ongemoeid. Haar grondslag is de kadastrale waarde, vastgesteld, meegedeeld en aan te vechten volgens de kadastrale regels (art. 65 TRLRHL), en de referentiewaarde speelt geen rol in de lokale aanslag. Evenmin verandert de referentiewaarde wat een gemeente aan de Costa Blanca heft aan plusvalía municipal, die is gebaseerd op de kadastrale waarde van de grond of op de werkelijke waardestijging.

De toekomstige vermogenswinst verdient aandacht, want het antwoord hangt af van de manier waarop u heeft verkregen. Hebt u gekocht, dan is uw verkrijgingswaarde voor de inkomstenbelasting of de niet-residentenbelasting het bedrag dat u werkelijk bij de verkrijging hebt betaald, vermeerderd met verbeteringen en de daaraan inherente kosten en belastingen die u hebt gedragen (art. 35.1 LIRPF) — de referentiewaarde vervangt de prijs niet, al is de overdrachtsbelasting die u over die hogere grondslag hebt betaald, zelf een kostenpost die u optelt. Hebt u geërfd of een schenking ontvangen, dan geldt een andere regel: de verkrijgingswaarde is die welke voortvloeit uit de regels van de erf- en schenkbelasting, met de marktwaarde als plafond (art. 36 LIRPF), zodat de referentiewaarde die in de nalatenschap is belast wél uw verkrijgingswaarde wordt voor de latere verkoop. Met andere woorden: een nalatenschap die is belast over een hoge referentiewaarde, verlaagt in elk geval de winst wanneer de erfgenaam verkoopt.

Geen bezwaar vooraf: de twee deuren die de wet openlaat

Dit is het structurele punt waar iedereen op vastloopt. Tegen de referentiewaarde kan alleen worden opgekomen wanneer bezwaar wordt gemaakt tegen een door de belastingdienst opgelegde aanslag, of naar aanleiding van een verzoek om rectificatie van de eigen aangifte, volgens de procedures van de algemene belastingwet (Ley General Tributaria, LGT) (art. 10.3 TRLITPAJD en art. 9.4 LISD). Er bestaat geen zelfstandig bezwaar tegen de waarde zelf, geen formulier om vooraf te zeggen dat het bedrag te hoog is, en geen manier om aangifte te doen over de prijs die u hebt betaald en daar simpelweg een toelichting bij te voegen — dat zou een onjuiste aangifte zijn, blootgesteld aan een aanslag voor het verschil plus rente en, mogelijk, een boete.

Wat de wet u wel geeft, is een garantie over de manier waarop over het bezwaar wordt beslist. Verzoekt een belastingplichtige om rectificatie van de aangifte omdat de vaststelling van de referentiewaarde zijn rechtmatige belangen heeft geschaad, of dient hij een recurso de reposición in tegen een aanslag waarbij hij die waarde aanvecht, dan moet de belastingdienst beslissen na een verplicht en bindend rapport van de Dirección General del Catastro dat de waarde bevestigt of corrigeert in het licht van de overgelegde documenten (art. 10.4 TRLITPAJD en art. 9.5 LISD). Het Catastro brengt ook een verplicht rapport uit wanneer een economisch-administratief bezwaar is ingediend. En elk rapport dat het uitbrengt, moet gemotiveerd zijn met vermelding van de resolutie waaruit het voortvloeit en de gemiddelde waardemodules, reductiefactoren en andere elementen die daarin zijn goedgekeurd — en daarom is het bewijs dat u bij het verzoek indient, wat het Catastro daadwerkelijk leest.

De aangifte rectificeren en het geld terugkrijgen

Het mechanisme is artikel 120.3 van de algemene belastingwet (LGT): meent een belastingplichtige dat een aangifte op enigerlei wijze zijn rechtmatige belangen heeft geschaad, dan kan hij om rectificatie ervan verzoeken. In de praktijk betekent dit dat u binnen de gewone termijn aangifte doet en overdrachtsbelasting of erfbelasting betaalt over de referentiewaarde — één maand vanaf de akte voor de overdrachtsbelasting in de Comunitat Valenciana (dertig werkdagen waar de rijksregel geldt), zes maanden voor een erfenis — en vervolgens een gemotiveerd verzoek indient bij het regionale belastingkantoor van de autonome regio, aangezien beide belastingen zijn overgedragen. Het verzoek identificeert de aangifte, vermeldt de toegepaste referentiewaarde, legt uit waarom de voor dat pand vastgestelde waarde uw rechtmatige belangen schaadt, voegt het bewijs bij en vraagt om teruggave van het te veel betaalde als onverschuldigde betaling (art. 221 LGT).

Geld en tijd. Een teruggave van een onverschuldigde betaling draagt vertragingsrente vanaf de datum van de onverschuldigde betaling tot de teruggave wordt gelast, zonder dat de belastingplichtige daarom hoeft te vragen (art. 32.2 LGT). Levert de rectificatie in plaats daarvan een teruggave op die uit de belastingregels voortvloeit, en verstrijken zes maanden zonder betaling om redenen die aan de administratie te wijten zijn, dan loopt de rente vanaf het einde van die termijn van zes maanden (art. 120.3 LGT). De termijn is de gewone verjaringstermijn van vier jaar voor het verzoeken om teruggave van onverschuldigde betalingen (art. 66.c LGT), gerekend vanaf de dag na de onverschuldigde betaling of vanaf de dag na de uiterste indieningsdatum wanneer binnen die termijn is betaald (art. 67.1 LGT). Vier jaar is ruim; het bewijs verliest echter aan kracht — de staat van het pand op de datum waarop de belasting verschuldigd werd, is in de eerste maanden veel gemakkelijker te bewijzen.

Wijst het belastingkantoor het verzoek af, of ging het de andere kant op en kreeg u een aanslag betekend die uw opgegeven waarde verhoogde tot de referentiewaarde, dan zijn de volgende stappen de gewone: recurso de reposición binnen één maand vanaf de dag na de kennisgeving (art. 223.1 LGT), of economisch-administratief bezwaar binnen één maand (art. 235.1 LGT), en daarna de bestuursrechter. Reposición en de economisch-administratieve weg zijn alternatieven, geen opeenvolging: het indienen van de eerste schort op zichzelf niets op, en u moet de beslissing daarover afwachten voordat u het volgende bezwaar indient.

Tasación pericial contradictoria: waar zij werkelijk voor dient

De tasación pericial contradictoria is het klassieke middel tegen een waarde die de administratie heeft geverifieerd. Belastingplichtigen kunnen haar starten om de waardecontrolemethoden van artikel 57 van de algemene belastingwet te corrigeren, binnen de termijn voor het eerste bezwaar dat openstaat tegen de aanslag die op de administratief geverifieerde waarden is gebaseerd (art. 135.1 LGT). Zij schorst de tenuitvoerlegging van de aanslag en de bezwaartermijn ertegen. Is het verschil tussen de door de administratie vastgestelde deskundigenwaarde en uw eigen taxatie, in absolute cijfers, niet meer dan € 120.000 en niet meer dan 10% van uw taxatie, dan wordt uw taxatie de grondslag; anders wordt een derde deskundige aangewezen, en overschrijdt de waarde van die derde deskundige de opgegeven waarde met meer dan 20%, dan komen de kosten van die derde deskundige voor uw rekening (art. 135.2 en 135.3 LGT).

Hier is de nuance van belang. Waar de grondslag de referentiewaarde is, mag de administratie de waarde uitdrukkelijk niet verifiëren (art. 46.1 TRLITPAJD en art. 18.1 LISD), zodat er geen waardecontrole is die een tasación pericial contradictoria kan corrigeren, en de route tegen de referentiewaarde zelf de hierboven beschreven rectificatie of het bezwaar is, beslist op basis van een bindend rapport van het Catastro. De contradictoire taxatie behoudt haar volle kracht in de aangrenzende gevallen: onroerend goed zonder referentiewaarde of waarvoor het Catastro er geen kan certificeren, waar de grondslag terugvalt op de opgegeven waarde, de overeengekomen prijs of de marktwaarde en de belastingdienst die wél kan en ook verifieert; en elk ander goed in de nalatenschap of de akte — grond zonder referentiewaarde, bedrijfsmiddelen, roerende zaken — dat door de administratie wordt gewaardeerd op grond van artikel 57.

Welk bewijs werkelijk werkt

Aan het Catastro wordt gevraagd te aanvaarden dat haar zonemodel een bedrag heeft opgeleverd dat uw pand niet verdient, dus moet het bewijs over het pand zelf gaan, gedateerd op de datum waarop de belasting verschuldigd werd en afkomstig van iemand met een reputatie te verliezen. Een taxatie door een sociedad de tasación homologada, een van de taxatiebedrijven die zijn ingeschreven in het officiële register van de Banco de España, is op zichzelf het sterkste document, en de wet zelf behandelt die bedrijven als de neutrale maatstaf wanneer zij de Banco de España laat aanwijzen als derde deskundige wanneer geen beroepsorganisatie daarin kan voorzien (art. 135.3 LGT). Daaronder verricht een rapport van een erkend architect of bouwkundige, met foto's, opmetingen en een herstelbegroting, echt werk.

Dan de feiten die het zonemodel niet kan zien. Gedateerde foto's van de werkelijke staat van het pand. Offertes van aannemers en, beter nog, facturen voor de werkzaamheden die het pand nodig had. Constructieve of technische rapporten, een ongunstige bouwkeuring, bevindingen over vocht of aluminose. Lasten en bezwaringen die zijn ingeschreven in het eigendomsregister en, vooral, bewoning: een huurder met een oud beschermd huurcontract, een levenslang vruchtgebruik ten gunste van een derde, of een kraker verandert wat het pand voor een koper waard is, en niets daarvan bereikt het Catastro. Juridische of stedenbouwkundige gebreken — een bouwwerk zonder eerste-bewoningsvergunning, een zwembad of aanbouw die niet is ingeschreven, een perceel waarop niet gebouwd mag worden. En vergelijkingsmateriaal: geregistreerde verkoopprijzen van werkelijk vergelijkbare panden in dezelfde zone en rond dezelfde datum, de taal die het model van het Catastro zelf spreekt. Wat niet werkt, is het argument dat u goed hebt onderhandeld, of een afdruk van een vastgoedportaal.

De gevallen aan de Costa Blanca waarin de kloof het grootst is

Drie patronen veroorzaken bijna alle geschillen over de referentiewaarde aan deze kust. Het eerste is oude, niet-gerenoveerde bebouwing: de flatgebouwen uit de jaren zestig en zeventig van Torrevieja, Benidorm en het centrum van Alicante, waar de zonemodule een gerenoveerde representatieve woning weerspiegelt terwijl het pand op de akte nog de originele bedrading heeft, geen lift en een badkamer waar in veertig jaar niemand aan heeft gezeten. Het tweede is de villa op een groot perceel in Orihuela Costa, Jávea, Moraira of Dénia, waar de grond de berekening domineert en een perceel dat steil, onbebouwbaar, deels rústico of belast met rooilijnen is, wordt behandeld alsof het het perceel ernaast was. Het derde is de verkoop tussen particulieren, heel vaak tussen buitenlandse eigenaren die elkaar kennen, tegen een prijs die is overeengekomen om redenen die niets met de markt te maken hebben — een snel vertrek, een echtscheiding, een erfgenaam in het buitenland die er vanaf wil.

Geen daarvan is een juridische bijzonderheid van de Costa Blanca: de regel is landelijk en de procedure identiek in Alicante en in Madrid. Wat lokaal is, is de frequentie, omdat de kust verouderde bestaande bebouwing, grote percelen en haastige niet-residente verkopers concentreert. De praktische volgorde is altijd dezelfde. Raadpleeg de referentiewaarde voordat u tekent, niet erna, zodat de belasting in de onderhandeling een bekend bedrag is in plaats van een verrassing weken later; wijkt het bedrag af van wat het pand werkelijk is, begroot dan de belasting over de referentiewaarde en de taxatie die u nodig zult hebben; dien daarna de rectificatie in. Onze gids over de overdrachtsbelasting voor de regio Valencia behandelt de tarieven die op die grondslag worden toegepast, en de gids over erfbelasting behandelt hetzelfde probleem binnen een nalatenschap.