Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii jako nierezydent 2026: zatrzymanie 3%, modelo 211 i kalkulator

Czym jest zatrzymanie 3% i modelo 211?

Zatrzymanie 3% to zaliczka na poczet podatku od zysków kapitałowych sprzedającego-nierezydenta, którą kupujący musi potrącić z uzgodnionej ceny i wpłacić bezpośrednio do AEAT. Reguluje je ustawa o podatku dochodowym od nierezydentów (TRLIRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004) i ma zastosowanie zawsze, gdy sprzedający hiszpańską nieruchomość nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii.

Kupujący (lub jego przedstawiciel) deklaruje i wpłaca te 3% na modelo 211, co do zasady w ciągu jednego miesiąca od daty aktu notarialnego (escritura). Następnie kupujący przekazuje sprzedającemu opieczętowaną kopię modelo 211 jako dowód – sprzedający potrzebuje tego dokumentu do złożenia własnej deklaracji i, w stosownych przypadkach, wniosku o zwrot.

W praktyce na Costa Blanca i w całej Comunidad Valenciana to zatrzymanie realizuje się w kancelarii notarialnej w dniu zawarcia transakcji: kupujący płaci sprzedającemu 97% ceny, a 3% zatrzymuje, by odprowadzić je do urzędu skarbowego. Jeśli kupujący nie dokona zatrzymania i nie wpłaci kwoty, AEAT może dochodzić długu z samej nieruchomości.

Podatek od zysków kapitałowych (IRNR, modelo 210): 19% dla każdego nierezydenta

Rzeczywistym zobowiązaniem podatkowym sprzedającego jest podatek od zysków kapitałowych od osiągniętego zysku, deklarowany na modelo 210. Zysk to z grubsza różnica między ceną sprzedaży a wartością nabycia (cena zakupu plus koszty i podatki zapłacone przy nabyciu oraz niektóre udokumentowane ulepszenia).

Stawka wynosi 19% zysku dla każdego sprzedającego-nierezydenta, niezależnie od kraju zamieszkania – art. 25.1.f) TRLIRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004) stosuje ją do wszystkich zysków kapitałowych z przeniesienia składników majątku. Ogólna stawka IRNR 24% dotyczy innych dochodów (na przykład dochodu z najmu osiąganego przez właściciela spoza UE), a nie zysku ze sprzedaży. To, co zmienia się w zależności od miejsca zamieszkania, jest węższe: tylko sprzedający z UE/EOG mogą skorzystać ze zwolnienia z tytułu reinwestycji, gdy sprzedają to, co było ich zwykłym miejscem zamieszkania w Hiszpanii, i reinwestują w nowe (DA 7ª TRLIRNR), i tylko oni odliczają wydatki od dochodu z najmu.

Modelo 210 dla zysku kapitałowego należy złożyć w ciągu trzech miesięcy po upływie jednego miesiąca od daty aktu – okno otwiera się w miesiącu 1 i zamyka w miesiącu 4 po sprzedaży – niezależnie od tego, czy wynikiem jest wpłata, czy zwrot (art. 5.a Orden EHA/3316/2010). Ponieważ zatrzymane już 3% zalicza się na poczet tego podatku, sprzedający albo dopłaca różnicę (jeśli rzeczywisty podatek jest wyższy niż 3%), albo wnioskuje o zwrot (jeśli jest niższy).

Jak odzyskać zatrzymane 3%

Jeśli zatrzymane 3% przekracza faktycznie należny podatek od zysków kapitałowych – co jest częste, gdy nieruchomość sprzedano z niewielkim zyskiem, ze stratą lub po wielu latach posiadania – sprzedający może odzyskać nadwyżkę, składając modelo 210 i wnioskując o zwrot różnicy.

Aby zwrot został zrealizowany, AEAT wymaga, by modelo 211 kupującego zostało prawidłowo złożone i opłacone, by sprzedający był na bieżąco z obowiązkami związanymi z nieruchomością (na przykład z rocznym IRNR od dochodu przypisanego za lata posiadania nieruchomości) oraz by podano hiszpański rachunek bankowy (IBAN) do przelewu.

Zwroty nie są natychmiastowe: urząd skarbowy ma ustawowy termin na weryfikację i wypłatę, a w praktyce może to potrwać kilka miesięcy. Dokładne wypełnienie i dołączenie opieczętowanego modelo 211 oraz aktów kupna i sprzedaży zmniejsza ryzyko opóźnienia lub odrzucenia.

Plusvalía municipal: podatek sprzedającego na rzecz urzędu gminy

Plusvalía municipal (oficjalnie podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich, IIVTNU) to odrębny podatek lokalny, który sprzedający zwykle płaci urzędowi gminy, na której terenie znajduje się nieruchomość. Opodatkowuje wzrost wartości gruntu – nie budynku – w latach posiadania.

Od wyroku Trybunału Konstytucyjnego 182/2021 ustawa (zreformowana przez Real Decreto-ley 26/2021) pozwala podatnikowi wybrać jedną z dwóch metod obliczenia: metodę obiektywną opartą na katastralnej wartości gruntu i ustawowych współczynnikach albo metodę rzeczywistego zysku opartą na faktycznym wzroście między zakupem a sprzedażą. Można wybrać niższą, a jeśli nie było rzeczywistego zysku, plusvalía nie jest należna.

Na Costa Blanca każda gmina (Torrevieja, Orihuela, Alicante, Benidorm, Dénia i inne) ustala własne współczynniki i terminy w ramach krajowych przepisów, więc kwota i okno składania różnią się w zależności od urzędu gminy – zwykle sprzedający musi złożyć deklarację i zapłacić w ciągu miesiąca od sprzedaży w przypadku przeniesień między żyjącymi.

Dowód nierezydencji i wymagane dokumenty

Status rezydencji decyduje o całym procesie: zatrzymanie 3% i traktowanie w ramach IRNR mają zastosowanie tylko dlatego, że sprzedający jest nierezydentem. AEAT i kupujący opierają się na dokumentach, takich jak zaświadczenie o nierezydencji (certificado de no residencia) lub zaświadczenie o rezydencji podatkowej wydane przez kraj zamieszkania sprzedającego, aby potwierdzić status.

Typowe dokumenty do sprzedaży to: NIE i paszport sprzedającego, oryginalny akt kupna (escritura de compraventa), ostatnie potwierdzenie zapłaty IBI i numer referencji katastralnej, świadectwo charakterystyki energetycznej, zaświadczenie wspólnoty właścicieli potwierdzające brak zaległych opłat oraz faktury dokumentujące koszty nabycia i ulepszenia obniżające podlegający opodatkowaniu zysk.

W zakresie podatkowym potrzebne będą konkretnie: opieczętowane modelo 211 od kupującego, dowód, że są Państwo na bieżąco ze składaniem modelo 210 dla dochodu przypisanego za poprzednie lata, oraz hiszpański IBAN do ewentualnego zwrotu. Zgromadzenie tych dokumentów przed zawarciem transakcji pozwala uniknąć problemów w ostatniej chwili u notariusza.

Terminy w skrócie

Modelo 211 (zatrzymanie 3% przez kupującego): co do zasady składane i opłacane w AEAT w ciągu jednego miesiąca od daty aktu notarialnego sprzedaży.

Modelo 210 (podatek od zysków kapitałowych sprzedającego lub wniosek o zwrot): w ciągu trzech miesięcy po upływie jednego miesiąca od daty aktu, niezależnie od wyniku (art. 5.a Orden EHA/3316/2010) – okno otwiera się, gdy kończy się miesięczny okres kupującego na modelo 211, i zamyka się cztery miesiące po sprzedaży.

Plusvalía municipal: zwykle w ciągu jednego miesiąca od sprzedaży w przypadku przeniesień między żyjącymi, ale dokładny termin ustala uchwała podatkowa każdego urzędu gminy – należy to sprawdzić we właściwym ayuntamiento na Costa Blanca.

Przekroczenie któregokolwiek z tych terminów może skutkować dopłatami i odsetkami, dlatego większość nierezydentów powierza składanie deklaracji przedstawicielowi podatkowemu.

Dlaczego przedstawiciel podatkowy pomaga nierezydentom

Przedstawiciel podatkowy w Hiszpanii załatwia w Państwa imieniu sprawy w AEAT i urzędzie gminy, prawidłowo oblicza zysk, optymalizuje metodę plusvalía (obiektywna a rzeczywisty zysk) i zarządza zwrotem 3% – a wszystko to wymaga hiszpańskojęzycznych formularzy, certyfikatu cyfrowego i znajomości lokalnych terminów.

Dla sprzedających mieszkających po transakcji za granicą przedstawiciel jest też praktyczny: zwroty wypłacane są na hiszpański rachunek, a AEAT może po miesiącach przysyłać powiadomienia po hiszpańsku. Lokalny przedstawiciel na Costa Blanca odbiera je i podejmuje działania, bez potrzeby powrotu Państwa do Hiszpanii.

spainfiscal zajmuje się złożeniem modelo 210 sprzedającego z tytułu zysku kapitałowego i zwrotem 3%, działa jako Państwa przedstawiciel podatkowy i koordynuje szersze doradztwo przy sprzedaży nieruchomości w Comunidad Valenciana.