spainfiscalspainfiscal

Podatki od zakupu nieruchomości w Hiszpanii (2026)

~11 min czytaniaOpublikowano: 2026-05-20Zaktualizowano: 2026-09-23

Zakup nieruchomości w Hiszpanii kosztuje w podatkach i opłatach dodatkowo mniej więcej 10–13% ceny zakupu. Na Costa Blanca (Comunidad Valenciana) nieruchomość z rynku wtórnego podlega podatkowi od przeniesienia własności (ITP) według ogólnej stawki 9% – 11% od całej wartości, gdy nieruchomość przekracza 1.000.000 €, obowiązującej dla zakupów, przy których obowiązek podatkowy powstaje od 1 czerwca 2026 na podstawie Ley 5/2025 GVA – natomiast nieruchomość z rynku pierwotnego podlega 10% VAT (IVA) oraz podatkowi od czynności udokumentowanych (AJD) w wysokości 0,1% dla stałego miejsca zamieszkania albo 1,4% we wszystkich pozostałych przypadkach (typowa stawka dla kupującego niebędącego rezydentem) – oba reżimy wzajemnie się wykluczają. Do tego dochodzą opłaty notariusza, rejestru nieruchomości i gestoríi, przed podpisaniem aktu notarialnego potrzebują Państwo numeru NIE, a jeżeli są Państwo nierezydentem, po zakupie czeka Państwa coroczny obowiązek IRNR (Modelo 210). Ten poradnik wyjaśnia każdy koszt, aby zagraniczni kupujący w Torrevieja, Orihuela Costa i szerzej w prowincji Alicante wiedzieli dokładnie, ile zapłacą.

Krótka odpowiedź

Zakup nieruchomości w Hiszpanii kosztuje w podatkach i opłatach mniej więcej 10–13% ceny. We Wspólnocie Walenckiej (Comunidad Valenciana) nieruchomość z rynku wtórnego podlega podatkowi od przeniesienia własności (ITP) w wysokości 9% (11% od całej ceny, gdy przekracza ona 1.000.000 €; dla zakupów, przy których obowiązek podatkowy powstaje od 1 czerwca 2026, Ley 5/2025 GVA), przy czym stawki obniżone dotyczą wyłącznie wąsko określonych przypadków, natomiast nieruchomość z rynku pierwotnego podlega 10% VAT oraz podatkowi od czynności udokumentowanych (AJD) w wysokości 0,1%, jeżeli będzie ona Państwa stałym miejscem zamieszkania, albo 1,4% w pozostałych przypadkach – co jest typowe dla kupującego niebędącego rezydentem. Do tego dochodzą: notariusz 600–1.200 €, rejestr 400–700 € oraz NIE.

Valery Grinkevich

Sprawdził

Valery Grinkevich

Ekonomista zrzeszony w hiszpańskiej izbie (economista colegiado) · asesor fiscal · Ponad 20 lat doświadczenia · Torrevieja, Costa Blanca

Najważniejsze informacje

  • Do ceny zakupu należy doliczyć dodatkowo mniej więcej 10–13% na podatki i opłaty.
  • Nieruchomość z rynku wtórnego podlega podatkowi od przeniesienia własności (ITP) według ogólnej stawki 9% we Wspólnocie Walenckiej (11% od całej wartości, gdy przekracza ona 1.000.000 €, dla zakupów, przy których obowiązek podatkowy powstaje od 1 czerwca 2026); stawki obniżone mają zastosowanie wyłącznie w wąsko określonych przypadkach.
  • Nieruchomość z rynku pierwotnego podlega 10% VAT (IVA) oraz podatkowi od czynności udokumentowanych (AJD) w wysokości 0,1% dla stałego miejsca zamieszkania albo 1,4% w pozostałych przypadkach – VAT i ITP wzajemnie się wykluczają, nigdy nie płaci się obu naraz.
  • Przed podpisaniem aktu notarialnego lub zapłatą jakiegokolwiek podatku od zakupu w Hiszpanii potrzebują Państwo numeru NIE.
  • Kupujący spoza UE (w tym obywatele Wielkiej Brytanii po Brexicie) muszą wyznaczyć przedstawiciela podatkowego w Hiszpanii wyłącznie w przypadkach z art. 10 TRLIRNR (na przykład gdy zażąda tego AEAT); w pozostałych przypadkach jest to rozwiązanie zdecydowanie zalecane, a nie obowiązkowe.
  • Po zakupie nierezydenci co roku składają deklarację IRNR (Modelo 210) – opodatkowaną stawką 19% (UE/EOG) albo 24% (spoza UE).

Na tej stronie

  1. Ile kosztuje zakup nieruchomości w Hiszpanii?
  2. ITP przy nieruchomościach z rynku wtórnego we Wspólnocie Walenckiej
  3. Nieruchomość z rynku pierwotnego: VAT (IVA 10%) i podatek od czynności udokumentowanych (AJD 0,1% lub 1,4%)
  4. NIE, rachunek bankowy i przedstawiciel podatkowy
  5. Plusvalía municipal oraz opłaty notariusza, rejestru i gestoríi
  6. Po zakupie: coroczny obowiązek IRNR (Modelo 210)
  7. Najczęściej zadawane pytania

Ile kosztuje zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Kupując nieruchomość w Hiszpanii, należy doliczyć do ceny dodatkowe 10–13% w podatkach i kosztach transakcyjnych. Największą pojedynczą pozycją jest podatek od zakupu – podatek od przeniesienia własności (ITP) przy nieruchomości z rynku wtórnego albo VAT wraz z podatkiem od czynności udokumentowanych przy nieruchomości z rynku pierwotnego – a za nim plasują się opłaty notariusza, rejestru nieruchomości i honoraria zawodowe.

Na Costa Blanca typowy zakup nieruchomości z rynku wtórnego składa się z: ITP w wysokości 9% zadeklarowanej ceny, opłat notarialnych rzędu 600–1.200 €, rejestru nieruchomości rzędu 400–700 € oraz opłat gestoríi (obsługi administracyjnej) w wysokości kilkuset euro. Nieruchomość z rynku pierwotnego wiąże się natomiast z 10% VAT oraz podatkiem od czynności udokumentowanych (AJD) w wysokości 0,1% albo 1,4%, zależnie od tego, czy będzie ona Państwa stałym miejscem zamieszkania.

Te podatki płaci kupujący. Sprzedający płaci odrębnie plusvalía municipal oraz, w odpowiednich przypadkach, podatek od zysków kapitałowych. Ponieważ stawki różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej, podane poniżej wartości dla Wspólnoty Walenckiej dotyczą wyłącznie prowincji Alicante i nie mają zastosowania w Madrycie, Andaluzji czy Katalonii.

ITP przy nieruchomościach z rynku wtórnego we Wspólnocie Walenckiej

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) to podatek od przeniesienia własności, który płacą Państwo przy zakupie nieruchomości z drugiej ręki (rynek wtórny); we Wspólnocie Walenckiej stawka ogólna wynosi 9% ceny zakupu dla zakupów, przy których obowiązek podatkowy powstaje od 1 czerwca 2026 (Ley 5/2025 GVA); gdy wartość przekracza 1.000.000 €, stawka wynosi 11% od całej wartości, a nie tylko od nadwyżki (art. 13.Uno Ley 13/1997). Jest to podatek, który dotyczy większości zakupów na Costa Blanca, ponieważ większość domów sprzedawanych w Torrevieja, Orihuela Costa i Guardamar to nieruchomości z rynku wtórnego, a nie nowe budownictwo.

Obniżone stawki ITP mają zastosowanie w konkretnych, wąsko określonych przypadkach ustalonych przez walenckie prawo regionalne – 6% (8% powyżej 180.000 €) dla kupujących poniżej 35. roku życia nabywających pierwsze stałe miejsce zamieszkania oraz mieszkania VPO w reżimie ogólnym, a także 3% (4% powyżej 180.000 €) dla rodzin wielodzietnych lub niepełnych, kupujących z kwalifikującą się niepełnosprawnością, ofiar przemocy ze względu na płeć oraz mieszkań VPO w reżimie specjalnym. Warunki kwalifikacji są ścisłe i okresowo się zmieniają, dlatego przed założeniem obniżonej stawki należy sprawdzić swój przypadek według aktualnych przepisów Generalitat Valenciana.

ITP oblicza się i wpłaca samodzielnie (tradycyjnie na formularzu Modelo 600) w ciągu miesiąca od podpisania aktu notarialnego. Podstawą opodatkowania jest zwykle wyższa z dwóch kwot: zadeklarowanej ceny albo wartości referencyjnej (valor de referencia) publikowanej przez Catastro, co oznacza, że organ podatkowy może zakwestionować nietypowo niską zadeklarowaną cenę.

Nieruchomość z rynku pierwotnego: VAT (IVA 10%) i podatek od czynności udokumentowanych (AJD 0,1% lub 1,4%)

Nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii są opodatkowane VAT (IVA) zamiast ITP, a stawka VAT dla mieszkalnej nieruchomości z rynku pierwotnego wynosi 10%. Ponieważ VAT i ITP wzajemnie się wykluczają, nigdy nie płaci się obu przy tym samym zakupie: zupełnie nowa nieruchomość kupiona od dewelopera podlega VAT, natomiast nieruchomość z rynku wtórnego podlega ITP.

Poza VAT nieruchomość z rynku pierwotnego rodzi obowiązek zapłaty podatku od czynności udokumentowanych – Actos Jurídicos Documentados (AJD) – od aktu notarialnego zakupu. We Wspólnocie Walenckiej (art. 14 Ley 13/1997, w brzmieniu nadanym przez Ley 5/2025 dla zakupów, przy których obowiązek podatkowy powstaje od 1 czerwca 2026) stawka wynosi 0,1%, gdy dom będzie stałym miejscem zamieszkania kupującego w rozumieniu hiszpańskich przepisów o IRPF, oraz 1,4% we wszystkich pozostałych przypadkach. Nierezydent kupujący dom wakacyjny, lokal na wynajem czy inwestycję nie spełnia tej definicji, dlatego typowa stawka dla zagranicznych kupujących na Costa Blanca wynosi 1,4% – nieruchomość z rynku pierwotnego kosztuje wówczas w podatkach od zakupu faktycznie 10% VAT + 1,4% AJD (około 10,1%, jeżeli rzeczywiście będą Państwo w niej mieszkać jako w głównym miejscu zamieszkania), czyli więcej niż nominalne 9% ITP przy rynku wtórnym.

Należy pamiętać, że od 2018 roku podatek AJD od samego aktu hipotecznego płaci bank udzielający kredytu, a nie kredytobiorca – we Wspólnocie Walenckiej wynosi on 2%, gdy podatnikiem jest kredytodawca (art. 14.Tres Ley 13/1997) – natomiast AJD od aktu notarialnego nieruchomości z rynku pierwotnego nadal obciąża kupującego. Działki gruntu i lokale użytkowe mogą podlegać 21% VAT, dlatego przed sporządzeniem budżetu zawsze należy potwierdzić rodzaj nieruchomości.

Uwaga

Rynek wtórny (ITP) i rynek pierwotny (VAT + AJD) to reżimy wzajemnie się wykluczające – nigdy nie płaci się obu przy tym samym zakupie. Przed sporządzeniem budżetu należy potwierdzić, czy sprzedający jest deweloperem (rynek pierwotny, VAT), czy osobą prywatną (rynek wtórny, ITP), ponieważ od tego zależą podstawa opodatkowania i składany formularz.

NIE, rachunek bankowy i przedstawiciel podatkowy

Przed podpisaniem aktu notarialnego nieruchomości w Hiszpanii potrzebują Państwo numeru NIE (Número de Identidad de Extranjero), ponieważ NIE jest numerem identyfikacji podatkowej, który łączy Państwa z każdą deklaracją podatkową związaną z nieruchomością. Nie istnieje legalny sposób sfinalizowania zakupu ani zapłaty ITP bez tego numeru.

Większość kupujących otwiera również hiszpański rachunek bankowy, aby zapłacić zadatek, resztę ceny u notariusza oraz stałe koszty, takie jak IBI, media i opłaty wspólnotowe, w formie polecenia zapłaty. Hiszpański numer IBAN nie jest ściśle obowiązkowy, ale w praktyce znacznie ułatwia podpisanie aktu notarialnego i późniejsze posiadanie nieruchomości.

Kupujący spoza UE (na przykład obywatele Wielkiej Brytanii po Brexicie albo kupujący spoza EOG) mogą potrzebować wyznaczenia przedstawiciela podatkowego w Hiszpanii – rezydenta, który pełni funkcję punktu kontaktowego z Agencia Tributaria w sprawach podatkowych nierezydentów. Jest to ściśle powiązane z corocznym obowiązkiem IRNR i należy do usług, których najczęściej potrzebują zagraniczni właściciele na Costa Blanca. Obowiązek ten istnieje wyłącznie w przypadkach wymienionych w artykule 10 ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów (na przykład gdy wyraźnie zażąda tego Agencia Tributaria albo gdy mieszkają Państwo na terytorium bez skutecznej wymiany informacji podatkowych); dla pozostałych rezydentów spoza UE/EOG jest to rozwiązanie zdecydowanie zalecane, a nie obowiązkowe.

Wskazówka

Warto załatwić NIE wcześnie – rozpatrzenie wniosku może potrwać tygodnie, a bez tego numeru nie można podpisać aktu notarialnego ani zapłacić ITP. Jeżeli kupują Państwo zdalnie, udzielenie pełnomocnictwa swojej gestoríi lub przedstawicielowi podatkowemu pozwala im wystąpić o NIE, podpisać akt notarialny i rozliczyć podatki w Państwa imieniu, bez konieczności dwukrotnego przylotu.

Plusvalía municipal oraz opłaty notariusza, rejestru i gestoríi

Plusvalía municipal to gminny podatek od wzrostu wartości gruntu, który zwykle płaci sprzedający, a nie kupujący. Ustala go każda gmina osobno (Torrevieja, Orihuela, Alicante i inne mają własne ordenanzas) i oblicza się go na podstawie wartości katastralnej gruntu oraz liczby lat posiadania. Kupujący powinni mimo to potwierdzić w umowie, kto go rozlicza, ponieważ odpowiedzialność można ustalić w drodze negocjacji.

Opłaty notarialne reguluje ogólnokrajowa taryfa i zwykle wynoszą 600–1.200 € za akt notarialny nieruchomości mieszkalnej, rosnąc wraz z ceną. Opłaty rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad) za wpisanie Państwa prawa własności zwykle wynoszą 400–700 €.

Opłaty gestoríi obejmują obsługę administracyjną – rozliczenie ITP/AJD, złożenie aktu notarialnego w rejestrze oraz uzyskanie nota simple. Nie jest to podatek, lecz usługa zawodowa; realistyczne jest zaplanowanie w budżecie kilkuset euro. Korzystanie z gestoríi znającej procedury gminne na Costa Blanca pozwala uniknąć kosztownych błędów formalnych.

Po zakupie: coroczny obowiązek IRNR (Modelo 210)

Po zakupie nierezydenci będący właścicielami nieruchomości w Hiszpanii muszą co roku składać deklarację IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) na formularzu Modelo 210. Jest to coroczny obowiązek, który zaczyna obowiązywać z chwilą nabycia nieruchomości, odrębny od jednorazowych podatków od zakupu, i dotyczy niezależnie od tego, czy wynajmują Państwo dom, czy nie.

Jeżeli nieruchomość jest na Państwa własny użytek (nie jest wynajmowana), płacą Państwo podatek od dochodu przypisanego, obliczanego na podstawie wartości katastralnej – zasadniczo 1,1% lub 2% tej wartości, zależnie od tego, czy wartość katastralna została zaktualizowana, opodatkowanego stawką 19% dla rezydentów UE/EOG albo 24% dla rezydentów spoza UE, takich jak właściciele z Wielkiej Brytanii. Podział na stawki 19%/24% wynika z przepisów IRNR obowiązujących w AEAT.

Jeżeli wynajmują Państwo nieruchomość, zamiast tego deklarują Państwo dochód z najmu na formularzu Modelo 210, przy czym rezydenci UE/EOG mogą odliczać koszty, a rezydenci spoza UE są zwykle opodatkowani od przychodu brutto. Niezłożenie tych deklaracji skutkuje dopłatami i odsetkami, dlatego większość zagranicznych właścicieli powierza coroczne Modelo 210 przedstawicielowi podatkowemu.

  • Podatek od przeniesienia własności (ITP)80%

    Udział orientacyjny – zdecydowanie największy koszt przy rynku wtórnym.

  • Notariusz7%
  • Rejestr nieruchomości5%
  • Gestoría / obsługa prawna6%
  • Inne (NIE, bank, drobne wydatki)2%

    Przybliżony podział całkowitych kosztów zakupu; zależy od ceny i przypadku.

Rynek wtórny a rynek pierwotny: podatki od zakupu we Wspólnocie Walenckiej
PodatekNieruchomość z rynku wtórnegoNieruchomość z rynku pierwotnego
ITP (podatek od przeniesienia własności)9% (11% od całej wartości powyżej 1.000.000 €; przypadki obniżone 6%/3%)Nie dotyczy
VAT (IVA)Nie dotyczy10%
AJD (podatek od czynności udokumentowanych)Nie dotyczy0,1% stałe miejsce zamieszkania · 1,4% pozostałe przypadki
Efektywny podatek od zakupu~9%~10,1% stałe miejsce zamieszkania · ~11,4% pozostałe przypadki
Typowe koszty zakupu nieruchomości z rynku wtórnego na Costa Blanca
PozycjaTypowa kwota
ITP (podatek od przeniesienia własności)9% ceny
Opłaty notarialne600–1.200 €
Rejestr nieruchomości400–700 €
Gestoría / obsługa prawnaKilkaset euro

FAQ

Najczęściej zadawane pytania

Ile podatku płacę przy zakupie domu w Hiszpanii?

Zwykle płaci się około 10–13% ceny zakupu w podatkach i opłatach. Przy zakupie na rynku wtórnym na Costa Blanca jest to głównie ITP w wysokości 9%, plus opłaty notariusza, rejestru nieruchomości i gestoríi; przy nieruchomości z rynku pierwotnego jest to 10% VAT oraz podatek od czynności udokumentowanych (AJD) w wysokości 0,1% dla stałego miejsca zamieszkania albo 1,4% w pozostałych przypadkach (typowe dla nierezydentów).

Czym jest ITP we Wspólnocie Walenckiej?

ITP we Wspólnocie Walenckiej to podatek od przeniesienia własności przy nieruchomościach z rynku wtórnego, pobierany według stawki ogólnej 9% ceny zakupu dla zakupów, przy których obowiązek podatkowy powstaje od 1 czerwca 2026 (Ley 5/2025 GVA), oraz 11% od całej wartości, gdy nieruchomość przekracza 1.000.000 €. Stawki obniżone (6% lub 3% do 180.000 €) mają zastosowanie wyłącznie w konkretnych przypadkach określonych przez walenckie prawo regionalne, takich jak niektóre zakupy stałego miejsca zamieszkania lub kategorii chronionych.

Czy do zakupu nieruchomości w Hiszpanii potrzebuję numeru NIE?

Tak, przed podpisaniem aktu notarialnego nieruchomości w Hiszpanii potrzebują Państwo numeru NIE. NIE to Państwa numer identyfikacji podatkowej dla cudzoziemców, wymagany do zapłaty podatków od zakupu i wpisania własności do rejestru; zakup nie może zostać legalnie sfinalizowany bez tego numeru.

Czy nieruchomości z rynku pierwotnego płacą w Hiszpanii ITP czy VAT?

Nieruchomości z rynku pierwotnego płacą VAT (IVA), a nie ITP. Mieszkalna nieruchomość z rynku pierwotnego podlega 10% VAT oraz podatkowi od czynności udokumentowanych (AJD) w wysokości 0,1%, jeżeli jest Państwa stałym miejscem zamieszkania, albo 1,4% w pozostałych przypadkach we Wspólnocie Walenckiej, natomiast nieruchomość z rynku wtórnego podlega ITP – oba reżimy wzajemnie się wykluczają.

Kto płaci plusvalía municipal przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Plusvalía municipal, czyli lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu, zwykle płaci sprzedający. Dokładną kwotę ustala każda gmina osobno (Torrevieja, Orihuela i inne mają własne przepisy), a odpowiedzialność można ustalić w drodze negocjacji w umowie.

Czy kupujący spoza UE potrzebują przedstawiciela podatkowego w Hiszpanii?

Nie zawsze. Artykuł 10 ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów wymaga przedstawiciela podatkowego wyłącznie w konkretnych przypadkach – na przykład gdy wyraźnie zażąda tego Agencia Tributaria albo gdy mieszkają Państwo na terytorium bez skutecznej wymiany informacji podatkowych. Dla pozostałych kupujących spoza UE (w tym obywateli Wielkiej Brytanii po Brexicie) jest to rozwiązanie zdecydowanie zalecane, a nie obowiązkowe: przedstawiciel jest punktem kontaktowym z Agencia Tributaria i zajmuje się corocznym obowiązkiem IRNR.

Jakie podatki płaci nierezydent po zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Nierezydenci muszą co roku po zakupie składać deklarację IRNR na formularzu Modelo 210. Przy nieruchomości na własny użytek płaci się podatek od dochodu przypisanego (zasadniczo 1,1% lub 2% wartości katastralnej) według stawki 19% dla rezydentów UE/EOG albo 24% dla rezydentów spoza UE.

Ile wynoszą opłaty notarialne i rejestrowe przy zakupie w Hiszpanii?

Opłaty notarialne wynoszą zwykle 600–1.200 €, a opłaty rejestru nieruchomości 400–700 € przy zakupie nieruchomości mieszkalnej, rosnąc wraz z ceną. Opłaty gestoríi za obsługę administracyjną dodają jeszcze kilkaset euro.

Czy obywatel Wielkiej Brytanii nadal może kupić nieruchomość w Hiszpanii po Brexicie?

Tak, obywatele Wielkiej Brytanii nadal mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii po Brexicie. Podatki od zakupu są takie same, ale jako właściciele spoza UE są opodatkowani stawką 24% od dochodu przypisanego w IRNR (wobec 19% dla rezydentów UE/EOG). Po Brexicie AEAT może zażądać od nich jako właścicieli nieruchomości wyznaczenia przedstawiciela podatkowego; w praktyce jest to zdecydowanie zalecane.

Gdzie znajduje się nieruchomość?

Powiązane poradniki

Powiązane usługi

Źródła

Ostatnia aktualizacja: 2026-09-23