spainfiscalspainfiscal

Plusvalía municipal i Spanien: guide för utländska ägare

~15 min läsningPublicerad: 2026-09-04Uppdaterad: 2026-09-04

Plusvalía municipal är den skatt som utländska ägare på Costa Blanca förstår sämst och diskuterar mest. Det officiella namnet är Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), och allt följer av det namnet: skatten läggs på värdeökningen på urban mark – aldrig på byggnaden – som blir synlig när en fastighet byter ägare genom försäljning, arv eller gåva. Den tas ut av ayuntamiento (kommunen), inte av skattemyndigheten, och varje kommun fastställer sin egen skattesats och sina egna koefficienter inom ramen för lagen om kommunernas finanser. Sedan författningsdomstolen underkände den gamla automatiska formeln i dom 182/2021 erbjuder lagen två sätt att beräkna underlaget och låter dig betala enligt det lägsta; om marken inte gav någon vinst betalas ingenting. Den här guiden förklarar vem som betalar, hur de två metoderna fungerar, tidsfristerna, arv och gåvor, kopplingen till innehållandet på 3 % och Modelo 210, hur du deklarerar hos kommunen och hur du överklagar.

Kort svar

Plusvalía municipal (IIVTNU) är en kommunal skatt på värdeökningen på marken under en fastighet. Säljaren betalar vid en försäljning, arvingen vid ett arv, och köparen svarar för den när säljaren är en fysisk person som är icke-resident. Sedan STC 182/2021 betalar du enligt den lägsta av två metoder; ingen vinst, ingen skatt.

Valery Grinkevich

Granskad av

Valery Grinkevich

Ekonom ansluten till spanskt yrkeskollegium (economista colegiado) · asesor fiscal · Över 20 års erfarenhet · Torrevieja, Costa Blanca

Det viktigaste i korthet

  • Plusvalía beskattar endast värdeökningen på den urbana marken, mellan förvärv och överlåtelse (art. 104.1 TRLRHL). Byggnaden saknar betydelse.
  • Säljaren betalar vid en försäljning; arvingen eller gåvotagaren vid ett arv eller en gåva. När säljaren är en fysisk person som är icke-resident är köparen skattskyldig i säljarens ställe (art. 106 TRLRHL).
  • Två metoder sedan STC 182/2021 och RDL 26/2021: objektiv (markens katastervärde × den koefficient som din kommun fastställer) eller verklig vinst (den faktiska värdeökningen, fördelad på marken). Du betalar enligt den lägsta; ingen vinst, ingen skatt (art. 104.5 och 107.5).
  • Skattesatsen fastställs av varje kommun och får aldrig överstiga 30 % (art. 108.1). Koefficienter, skattesats och lättnader finns i ordenanza fiscal (den kommunala skatteförordningen) – anta aldrig en siffra; använd kalkylatorn eller läs förordningen.
  • Tidsfrister: 30 arbetsdagar för försäljningar och gåvor, 6 månader för arv, som kan förlängas till ett år (art. 110.2). Sen inlämning kostar tillägget enligt LGT.

På den här sidan

  1. Vad plusvalía municipal är – och vad den faktiskt beskattar
  2. Vem betalar: säljare, arvinge, gåvotagare – och köparen i säljarens ställe
  3. Beståndsdelarna: markens katastervärde, innehavstid och skatteförordningen
  4. De två metoderna sedan STC 182/2021: objektiv metod mot verklig vinst
  5. Taket på 30 %, satser per innehavsperiod och lättnaderna
  6. Tidsfrister: 30 arbetsdagar, 6 månader och vad sen inlämning kostar
  7. Arv och gåvor: arvingen betalar, och klockan börjar löpa vid dödsfallet
  8. Hur plusvalían möter innehållandet på 3 % och Modelo 210
  9. Att deklarera hos kommunen, och att överklaga när den har fel
  10. Plusvalía på Costa Blanca: Torrevieja, Orihuela Costa och kalkylatorn
  11. Så gör du upp plusvalían efter en försäljning, steg för steg
  12. Vanliga frågor

Vad plusvalía municipal är – och vad den faktiskt beskattar

IIVTNU är en direkt kommunal skatt på den värdeökning som urban mark genomgår och som blir synlig när äganderätten till den överlåts genom vilken rättsgrund som helst, eller när en sakrätt till nyttjande av den upprättas eller överlåts (art. 104.1 i den konsoliderade lagen om kommunernas finanser, TRLRHL). Den skattegrundande händelsen är själva överlåtelsen – en försäljning, ett arv, en gåva, ett nyttjanderättsupplägg (usufruto). Mellan överlåtelser vilar skatten, hur mycket marken än stiger i värde.

Ordet som spelar roll är mark. Skatten bortser från byggnaden: för en lägenhet i Benidorm utgör marken en liten andel av katastervärdet, medan den för en villa på en stor tomt i Orihuela Costa kan vara den större delen, vilket är skälet till att två fastigheter som säljs för samma pris ger mycket olika räkningar. Mark som klassas som rústico (icke-urban) vid IBI omfattas inte (art. 104.2), och inte heller tillskott mellan makar till den äktenskapliga förmögenhetsordningen eller överlåtelser enligt en skilsmässo- eller separationsdom (art. 104.3).

Tips

Din IBI-avi delar upp katastervärdet i valor catastral del suelo (markens katastervärde) och valor catastral de la construcción (byggnadens katastervärde). Det är den första siffran som plusvalían byggs på.

Vem betalar: säljare, arvinge, gåvotagare – och köparen i säljarens ställe

Vid en överlåtelse mot vederlag – en försäljning – är den skattskyldige den som överlåter marken, säljaren (art. 106.1.b TRLRHL). Vid en vederlagsfri överlåtelse – ett arv eller en gåva – är den skattskyldige den som förvärvar den, arvingen eller gåvotagaren (art. 106.1.a). Skatten följer den som slutligen får pengarna eller tillgången.

En detalj spelar större roll på Costa Blanca än någon annanstans. När säljaren är en fysisk person som inte är bosatt i Spanien blir köparen skattskyldig i säljarens ställe (art. 106.2 TRLRHL): kommunen riktar kravet mot köparen, som sedan kan kräva tillbaka det belopp hen betalat från säljaren (art. 36.3 LGT) – vilket är skälet till att den uppskattade plusvalían rutinmässigt hålls inne från priset hos notarien. Regeln omfattar bara försäljningar från fysiska personer som är icke-residenter; ett bolag som är icke-resident, icke-residenta arvingar och säljare som är residenta är skattskyldiga själva. En avtalsklausul om att ”köparen betalar plusvalían” binder parterna sinsemellan men ändrar aldrig vem kommunen kan rikta kravet mot.

Beståndsdelarna: markens katastervärde, innehavstid och skatteförordningen

Tre faktorer styr den objektiva beräkningen: markens katastervärde vid överlåtelsedagen, så som det fastställts för IBI (art. 107.2.a TRLRHL); antalet hela innehavsår, upp till tjugo, där ofullständiga år faller bort och innehav under ett år proportioneras efter hela månader (art. 107.1 och 107.4); samt kommunens ordenanza fiscal, som fastställer koefficienten för varje innehavsperiod och skattesatsen.

Koefficienterna är inga nationella siffror. Lagen publicerar högsta koefficienter per innehavsperiod och uppdaterar dem årligen; varje kommun antar sina egna, lika med eller lägre än maxvärdena, och om en statlig uppdatering gör att en förordning hamnar över taket gäller taket direkt (art. 107.4). Det är därför ingen seriös rådgivare anger ”plusvalíasatsen i Torrevieja” som en fast siffra: den korrekta siffran är den som gäller enligt förordningen vid överlåtelsedagen, och vår kalkylator tillämpar den på båda metoderna.

De två metoderna sedan STC 182/2021: objektiv metod mot verklig vinst

Fram till 2021 kom underlaget från en enda formel som förutsatte att marken alltid hade ökat i värde. I dom 182/2021 av den 26 oktober 2021 förklarade författningsdomstolen den – andra stycket i art. 107.1, art. 107.2.a och art. 107.4 TRLRHL – författningsstridig och ogiltig, eftersom det att beskatta en vinst som kanske inte finns strider mot principen om skatteförmåga. Real Decreto-ley 26/2021 av den 8 november, i kraft sedan den 10 november 2021, skrev om artiklarna och gav kommunerna sex månader att anpassa sina förordningar.

Objektiv metod (art. 107.1 och 107.4): markens katastervärde vid överlåtelsen × den koefficient din kommun antagit för innehavstiden. Metoden för verklig vinst (art. 104.5 och 107.5): överlåtelsevärdet minus förvärvsvärdet – det högsta av värdet i köpebrevet och ett eventuellt värde som fastställts av skattemyndigheten, utan att räkna med kostnader eller skatter – multiplicerat med markens andel av det totala katastervärdet. Om den verkliga värdeökningen, på din begäran, är lägre än det objektiva underlaget blir den det underlag som gäller; om det inte finns någon värdeökning alls omfattas överlåtelsen inte av skatten. Du måste deklarera och visa upp båda köpebreven; för ärvd eller bortgiven egendom är förvärvsvärdet det som deklarerats för arvs- och gåvoskatten.

Exempel

Generiskt exempel. Totalt katastervärde 120.000 €, varav mark 48.000 € (40 %). Köpt för 150.000 €, sålt tolv hela år senare för 200.000 €. Underlag för verklig vinst: (200.000 € − 150.000 €) × 40 % = 20.000 €. Objektivt underlag: 48.000 € × den koefficient din kommun fastställer för 12 år. Det lägsta underlaget × den skattesats din kommun fastställer (aldrig över 30 %). Sålt för 140.000 €? Ingen vinst, ingen plusvalía.

Taket på 30 %, satser per innehavsperiod och lättnaderna

Skattesatsen fastställs av varje kommun och får inte överstiga 30 % (art. 108.1 TRLRHL); inom det taket kan kommunen fastställa en enda sats eller en sats per innehavsperiod. Den fulla skatten är underlaget multiplicerat med skattesatsen, och nettoskatten är det som återstår efter en eventuell lättnad som förordningen medger (art. 108.2 och 108.3).

Det finns två frivilliga lättnader, båda upp till 95 % och båda bara om förordningen föreskriver dem: överlåtelser vid dödsfall till bröstarvingar, makar och föräldrar/förfäder (art. 108.4), som många kommuner beviljar för familjebostaden med villkor om att behålla den, och mark som används för verksamhet av särskilt kommunalt intresse (art. 108.5). Samma ärvda lägenhet kan därför ge en tung räkning i en kommun och nästan ingen i nästa; en lättnad som inte begärs i tid går i regel förlorad.

Tidsfrister: 30 arbetsdagar, 6 månader och vad sen inlämning kostar

Skattskyldigheten inträder på överlåtelsedagen – köpebrevet eller gåvobrevet, eller dödsdagen (art. 109.1 TRLRHL). Den skattskyldige lämnar deklaration inom trettio arbetsdagar för överlåtelser mellan levande personer och inom sex månader för överlåtelser vid dödsfall, med möjlighet till förlängning till ett år på begäran (art. 110.2); arbetsdagar räknar inte lördagar, söndagar och helgdagar (art. 30.2 Ley 39/2015). Där kommunen tillämpar självdeklaration – vilket de flesta stora kommunerna på Costa Blanca gör – betalar du också inom samma frist (art. 110.4); annars meddelar kommunen ett skattebeslut (art. 110.5). Köparen vid en försäljning och givaren vid en gåva måste underrätta kommunen inom samma frister (art. 110.6).

Ingenting förblir dolt: notarierna skickar varje kvartal en förteckning till kommunen över de köpebrev som utlöser skatten och måste upplysa parterna om tidsfristen (art. 110.7). En deklaration som lämnas in sent men innan något krav har kommit medför tillägget enligt art. 27 LGT – 1 % plus 1 % per hel förseningsmånad, och 15 % plus ränta efter tolv månader – medan ett krav som kommer först öppnar dörren för en sanktionsavgift.

Observera

Förlängningen på sex månader för arv är inte automatisk och är skild från förlängningen för arvsskatten. Begär den skriftligen hos kommunen innan de första sex månaderna har löpt ut.

Arv och gåvor: arvingen betalar, och klockan börjar löpa vid dödsfallet

När en fastighet övergår vid dödsfall är arvingen eller testamentstagaren den skattskyldige (art. 106.1.a TRLRHL) och skattskyldigheten inträder på dödsdagen, inte när dödsboet accepteras (art. 109.1); fristen är sex månader, som kan förlängas till ett år (art. 110.2.b). Icke-residenta arvingar är skattskyldiga själva – regeln om skattskyldig i annans ställe gäller bara försäljningar – så de deklarerar direkt hos kommunen, oftast genom ett ombud. Enligt metoden för verklig vinst är förvärvsvärdet det den avlidne betalade och överlåtelsevärdet är det som deklarerats för arvsskatten, så en fastighet köpt på toppen 2007 och ärvd i dag kan visa ingen värdeökning alls på marken.

Gåvor fungerar som arv när det gäller vem som är skattskyldig – gåvotagaren betalar (art. 106.1.a) – men som försäljningar när det gäller tidsfristen: trettio arbetsdagar från gåvobrevet (art. 110.2.a), och givaren måste också underrätta kommunen (art. 110.6.a). En gåva nollställer också klockan inför gåvotagarens senare försäljning. Vår guide till arvsskatt i Valenciaregionen behandlar själva arvet; plusvalían är det parallella ärendet hos kommunen.

Hur plusvalían möter innehållandet på 3 % och Modelo 210

När en icke-resident säljer möts tre skatter på tillträdesdagen. Innehållandet på 3 % är en statlig förskottsbetalning på säljarens inkomstskatt för icke-residenter, som hålls inne av köparen och betalas in till AEAT med Modelo 211 inom en månad (art. 25.2 TRLIRNR); säljarens skatt på vinsten regleras med Modelo 210 inom tre månader efter att den månaden har löpt ut; plusvalían är en kommunal skatt med eget underlag, egen frist och egen borgenär. Att betala den ena påverkar inte de andra.

De möts i säljarens uträkning. Icke-residenters vinster följer reglerna för inkomstskatt för fysiska personer (art. 24.4 TRLIRNR), som från överlåtelsevärdet drar av de skatter som är knutna till överlåtelsen och som bärs av säljaren (art. 35.2 LIRPF): den plusvalía som säljaren ekonomiskt bär – betald direkt eller innehållen från priset av köparen i säljarens ställe – minskar vinsten på Modelo 210, så spara kvittot. Det omvända gäller inte: metoden för verklig vinst bortser från kostnader och skatter vid förvärv och överlåtelse (art. 104.5), så innehållandet på 3 %, ITP som betalats vid köpet och notariekostnaden kan inte minska plusvalíans underlag.

Att deklarera hos kommunen, och att överklaga när den har fel

Plusvalían deklareras och betalas till kommunen där fastigheten ligger – Ayuntamiento de Torrevieja för en lägenhet i Torrevieja, Ayuntamiento de Orihuela för en villa i Orihuela Costa. Du fyller i kommunens blankett, i allt högre grad online, bifogar överlåtelsehandlingen, den handling genom vilken överlåtaren förvärvade fastigheten och, för metoden med verklig vinst, bevis för båda värdena, och ansöker samtidigt om eventuell lättnad eller förlängning. Icke-residenter deklarerar genom ett ombud; spainfiscal tar fram båda metoderna mot den gällande förordningen, lämnar in hos kommunen och sparar kvittot som ligger till grund för Modelo 210.

Ett skattebeslut kan bara överklagas genom recurso de reposición hos kommunen, inom en månad från dagen efter delgivningen (art. 14.2 TRLRHL); ingen advokat krävs. Om du självdeklarerat på det objektiva underlaget och den verkliga vinsten var lägre eller obefintlig begär du i stället rättelse av självdeklarationen och återbetalning (art. 120.3 LGT) inom den fyraåriga preskriptionstiden (art. 66 LGT). En försäljning som senare ogiltigförklaras genom en lagakraftvunnen dom ger rätt till återbetalning inom fem år (art. 109.2). En begränsning: författningsdomstolen förklarade själv att beslut som var lagakraftvunna den 26 oktober 2021, och självdeklarationer vars rättelse inte hade begärts vid den tidpunkten, inte kan tas upp på nytt.

Plusvalía på Costa Blanca: Torrevieja, Orihuela Costa och kalkylatorn

På Costa Blanca är plusvalían en skatt för andrahandsmarknaden. I Torrevieja har det mesta som byter ägare redan köpts en gång tidigare, så IIVTNU dyker upp i nästan varje transaktion, och de flesta säljare är icke-residenter – så köparen är skattskyldig i säljarens ställe i de flesta försäljningar i Torrevieja. Vår sida om Torrevieja (/destino/torrevieja) förklarar vem som fakturerar vad i kommunen, och Costa Blanca-navet (/destino/costa-blanca) täcker kommunerna från Dénia till Pilar de la Horadada.

Varje kommun – Torrevieja, Orihuela, Alicante, Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Dénia – fastställer sina egna koefficienter och sin egen skattesats, så en identisk vinst på identisk mark ger olika räkningar från en kommun till nästa; mekaniken är densamma överallt. Hämta markens katastervärde från IBI-avin, räkna de hela innehavsåren, kör båda metoderna mot den gällande förordningen i vår kalkylator (/services/plusvalia), och kom först därefter överens om innehållandet med motparten. Den som anger en siffra utan att namnge förordningen och överlåtelsedagen bara gissar.

Tips

Be om en skriftlig uppskattning av plusvalían enligt båda metoderna innan tillträdet, med hänvisning till förordningen och året. Om säljaren är en fysisk person som är icke-resident bör köparen hålla inne exakt det beloppet – inte en rund siffra ”för säkerhets skull”.

Steg för steg

Så gör du upp plusvalían efter en försäljning, steg för steg

  1. Fastställ den skattskyldige och vem som är skattskyldig i dennes ställe

    Säljaren betalar; om säljaren är en fysisk person som inte är bosatt i Spanien är köparen skattskyldig i säljarens ställe och måste deklarera (art. 106 TRLRHL). Kom överens i avtalet om vem som deklarerar och hur köparen får tillbaka beloppet.

  2. Samla in siffrorna

    Markens katastervärde och det totala katastervärdet från IBI-avin; förvärvsdatum och förvärvsvärde från säljarens köpebrev; överlåtelsedatum och pris från det nya köpebrevet; hela innehavsår.

  3. Kör båda metoderna mot förordningen

    Beräkna det objektiva underlaget (markvärde × kommunens koefficient) och underlaget för verklig vinst (värdeökning × markens andel) med kalkylatorn eller den gällande förordningen. Behåll det lägsta; om det inte finns någon vinst omfattas överlåtelsen inte av skatten.

  4. Lämna in hos kommunen inom trettio arbetsdagar

    Lämna in kommunens blankett tillsammans med överlåtelsehandlingen och, för metoden med verklig vinst, förvärvshandlingen. Ansök samtidigt om eventuell lättnad (art. 110 TRLRHL).

  5. Betala eller invänta skattebeslutet

    Vid självdeklaration betalar du inom samma frist; annars inom den period som anges i det delgivna skattebeslutet. Sen inlämning innan ett krav kommer medför tillägget enligt art. 27 LGT.

  6. Spara kvittot för Modelo 210

    Den plusvalía som säljaren bär minskar icke-residentens kapitalvinst (art. 24.4 TRLIRNR; art. 35.2 LIRPF). Arkivera kvittot tillsammans med kopian av Modelo 211 och köpebreven.

De två plusvalíametoderna sida vid sida (generiskt exempel – koefficienter och skattesats kommer från din kommun)
Objektiv metodMetod för verklig vinst
Rättslig grundArt. 107.1 och 107.4 TRLRHLArt. 104.5 och 107.5 TRLRHL
UtgångspunktMarkens katastervärde vid överlåtelsenÖverlåtelsevärde minus förvärvsvärde (utan kostnader eller skatter)
Justering× koefficient som din kommun fastställer för hela innehavsår (max 20)× markens andel av det totala katastervärdet
Exempel på underlag48.000 € × den koefficient din kommun fastställer för 12 år(200.000 € − 150.000 €) × 40 % = 20.000 €
SkattLägsta underlag × skattesats som din kommun fastställer (aldrig över 30 %)Samma regel
När det inte finns någon vinstSkulle ändå ge en räkningOmfattas inte – ingen skatt (art. 104.5)

FAQ

Vanliga frågor

Vad är plusvalía municipal i Spanien?

Plusvalía municipal är skatten på värdeökningen på urban mark (IIVTNU) som en kommun tar ut när en fastighet säljs, ärvs eller ges bort. Den beskattar bara marken, inte byggnaden, och varje kommun fastställer sin egen skattesats och sina egna koefficienter inom ramen för lagen om kommunernas finanser (art. 104 TRLRHL).

Vem betalar plusvalían när en fastighet säljs?

Säljaren (art. 106.1.b TRLRHL). När säljaren är en fysisk person som inte är bosatt i Spanien är köparen skattskyldig i säljarens ställe: kommunen riktar kravet mot köparen, som kan kräva tillbaka beloppet från säljaren (art. 106.2 TRLRHL; art. 36.3 LGT), i praktiken genom att hålla inne det från priset.

Betalar köparen någonsin plusvalían?

Rättsligt sett bara i säljarens ställe när säljaren är en fysisk person som är icke-resident (art. 106.2 TRLRHL). Parterna kan komma överens om att köparen bär den, vilket är vanligt vid nyproduktion, men det binder dem sinsemellan och ändrar inte vem kommunen kan rikta kravet mot.

Hur beräknas plusvalían efter författningsdomstolens dom?

På två sätt, och du betalar enligt det lägsta. Den objektiva metoden multiplicerar markens katastervärde med den koefficient din kommun fastställt för innehavstiden (art. 107 TRLRHL); metoden för verklig vinst utgår från den faktiska värdeökningen, fördelad på marken (art. 104.5 och 107.5). Skattesatsen får inte överstiga 30 %.

Betalar jag plusvalía om jag säljer med förlust?

Nej. Sedan STC 182/2021 och Real Decreto-ley 26/2021 omfattas en överlåtelse utan värdeökning på marken inte av skatten (art. 104.5 TRLRHL). Du måste ändå deklarera överlåtelsen och styrka värdena med köpebreven; undantaget är inte automatiskt.

Vad är tidsfristen för att betala plusvalía municipal?

Trettio arbetsdagar från överlåtelsen för försäljningar och gåvor, och sex månader från dödsfallet för arv, som kan förlängas till ett år på begäran (art. 110.2 TRLRHL). Sen inlämning innan något krav har kommit medför tillägget enligt art. 27 LGT på 1 % plus 1 % per hel månad.

Ska plusvalía betalas för en ärvd fastighet?

Ja, arvingen eller testamentstagaren betalar den (art. 106.1.a TRLRHL) inom sex månader från dödsfallet, med möjlighet till förlängning till ett år. Många kommuner beviljar en lättnad på upp till 95 % för överlåtelser vid dödsfall till bröstarvingar, makar och föräldrar/förfäder om deras förordning föreskriver det (art. 108.4).

Hur hög är plusvalíasatsen?

Det finns ingen nationell sats. Varje kommun fastställer sin egen, upp till det lagstadgade taket på 30 % (art. 108.1 TRLRHL), och sina egna koefficienter inom de statliga maxvärdena (art. 107.4). Den korrekta siffran är den som gäller enligt förordningen på överlåtelsedagen – använd kalkylatorn eller läs förordningen.

Täcker innehållandet på 3 % plusvalían?

Nej. Innehållandet på 3 % är en statlig förskottsbetalning på säljarens inkomstskatt, som betalas in till AEAT med Modelo 211; plusvalían är en kommunal skatt som betalas till kommunen. Den plusvalía som säljaren bär minskar dock den kapitalvinst som deklareras med Modelo 210.

Kan jag få tillbaka plusvalía jag redan betalat, eller överklaga ett skattebeslut?

Om du självdeklarerat på det objektiva underlaget och den verkliga vinsten var lägre eller obefintlig ber du kommunen rätta självdeklarationen och betala tillbaka det överskjutande beloppet inom fyra år (art. 120.3 och 66 LGT). Ett skattebeslut överklagas genom recurso de reposición inom en månad (art. 14.2 TRLRHL). Betalningar som var lagakraftvunna den 26 oktober 2021 kan inte tas upp på nytt.

Var ligger din bostad?

Relaterade guider

Relaterade tjänster

Källor

Senast uppdaterad: 2026-09-04