Köpa hus i Spanien: fallgropar utländska köpare missar (2026)

Är det säkert att köpa bostad i Spanien? Det här går fel i praktiken

Att köpa bostad i Spanien är säkert i den mening som betyder mest: köpebrevet undertecknas inför notarie, äganderätten skrivs in i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad), och utlänningar – bosatta i landet eller inte, från länder inom eller utanför Europeiska unionen – kan köpa på samma villkor som spanjorer. Skräckhistorierna som cirkulerar på forum handlar för det mesta om ett annat årtionde. De problem en rådgivare ser i dag gäller sällan vem som äger huset. De gäller pengar som köparen inte visste att någon var skyldig.

Nästan alla följer samma mönster. Spansk skattelagstiftning lägger en skyldighet på köparen, eller knyter en skuld till fastigheten, och ingen i affären har något starkt skäl att säga det. Mäklaren får betalt när försäljningen går igenom. Säljaren vill ha hela köpeskillingen i handen. Notarien bestyrker köpebrevet och upplyser dig om dina skyldigheter på formellt språk, på spanska, på själva undertecknandedagen – när det är för sent att ändra siffrorna. Skattemyndigheterna, å sin sida, varnar inte alls: de fattar beslut om skatt, ibland flera år senare.

Fallgroparna när du köper bostad i Spanien är alltså framför allt fallgropar i ordningsföljden. Varje kontroll har sitt ögonblick – före handpenningsavtalet, före köpebrevet, inom en månad från köpebrevet, varje år därefter – och en kontroll som görs för sent är ofta en kontroll som inte längre skyddar dig. Avsnitten nedan följer den ordningen. Inget av dem är ett skäl att avstå från att köpa. Alla är de ett skäl att låta någon läsa igenom skattesidan innan du skriver under något som binder pengar.

Fallgrop 1: att vänta med NIE till efter handpenningsavtalet

Kan man köpa bostad i Spanien utan NIE? Nej. NIE (Número de Identidad de Extranjero) är det nummer som identifierar en utländsk medborgare inför alla spanska myndigheter, och det fungerar samtidigt som ditt skatteregistreringsnummer. Notarien måste ange skatteregistreringsnumret för varje köpare i köpebrevet, skatterna på köpet deklareras under det, och utan numret för samtliga parter som förekommer i köpebrevet skriver fastighetsregistret inte in köpet (art. 254.2 i Ley Hipotecaria). Bristen kan avhjälpas i efterhand (art. 254.4), men tills det är gjort står bostaden inte inskriven i ditt namn.

Fallgropen är inte okunskap om NIE – de flesta köpare har hört talas om det – utan tidpunkten. På papperet går processen snabbt: NIE regleras i artikel 205 i den förordning som godkändes genom Real Decreto 1155/2024, och den längsta handläggningstiden är 5 dagar från den dag ansökan kommer in till den behöriga myndighetens diarium, där uteblivet svar innebär avslag. I praktiken är det vägen fram till det diariet som tar veckor: en bokad tid på polisstationen eller utlänningskontoret, eller en tid på konsulatet i det land där du bor. Under tiden har handpenningsavtalet (contrato de arras) för det mesta låst ett datum för tillträdet, och det är handpenningen som står på spel om du inte kan skriva under den dagen.

Du behöver inte resa för att lösa det. NIE kan sökas via det spanska konsulatet där du bor, eller genom ett ombud med en fullmakt som uttryckligen omfattar ansökan om NIE – apostillerad om den utfärdas utanför Spanien. Samma fullmakt kan omfatta undertecknandet av köpebrevet och betalningen av skatterna, och det är så många köp på Costa Blanca genomförs utan att köparen behöver flyga ner två gånger. En sak till som besparar dig oro: själva NIE-numret upphör aldrig att gälla, så det kostar dig ingenting att ansöka tidigt.

Gör så här: ansök om NIE för varje köpare – båda makarna, inte bara den ena – före eller samtidigt som du skriver under handpenningsavtalet, aldrig efteråt. Om du köper från utlandet ska du först utfärda fullmakten och låta ditt ombud sköta ansökan.

Fallgrop 2: att tro att priset i köpebrevet avgör skatten – Catastros referensvärde

Det här är fallgropen som ger de största oväntade räkningarna. De flesta utländska köpare utgår från att överlåtelseskatten är en procentsats av det de betalar. Så är det inte nödvändigtvis. Sedan reformen som infördes genom Ley 11/2021 är beskattningsunderlaget för ITP det referensvärde (valor de referencia) som publiceras av Dirección General del Catastro, och det deklarerade priset bara om det priset är högre (art. 10.2 i den konsoliderade lagen om ITP och AJD, TRLITPAJD). Med andra ord: du betalar på det högsta av de två, och ett lågt avtalat pris sänker inte skatten.

Referensvärdet fastställs varje år för varje fastighet utifrån de priser som notarierna rapporterar vid genomförda försäljningar, indelat i homogena värderingsområden. Det är ingen värdering av just ditt hus. Ingen har besökt det; dess skick, dess hyresgäster och dess brister spelade ingen roll i beräkningen. Det är precis därför det svider på Costa Blanca, där en omodern lägenhet som behöver ny el säljs långt under vad områdets genomsnitt antyder. Det är inte heller det katastervärde som står på IBI-avin – det är två olika siffror med två olika uppgifter, och vi återkommer till den förväxlingen längre ner.

Du kan inte förhandla om referensvärdet innan du betalar, och det går inte att överklaga i förväg. Lagen förutsätter att du självdeklarerar på referensvärdet och sedan, om du anser att det överstiger bostadens verkliga marknadsvärde, begär rättelse av din egen självdeklaration med återbetalning av det felaktigt inbetalda beloppet (art. 120.3 i den allmänna skattelagen, LGT). Skattemyndigheten avgör ärendet efter ett obligatoriskt och bindande yttrande från Catastro, och du har fyra år på dig att begära det (art. 66.c och 67.1 LGT). Det du inte ska göra är att självdeklarera på priset och vänta på att bli rättad: att deklarera under referensvärdet leder till ett skattebeslut på mellanskillnaden, med ränta, och du förlorar det rena processuella utgångsläge som en begäran om rättelse ger dig.

Gör så här: innan du kommer överens om ett pris – och definitivt innan du skriver under arras – slår du upp fastighetens referensvärde på Sede Electrónica del Catastro med hjälp av dess katasterbeteckning och budgeterar din ITP på den högsta siffran. Om skillnaden är stor och fastighetens skick motiverar det planerar du begäran om rättelse från första dagen: en värdering från ett godkänt värderingsföretag och offerter från byggfirmor är de bevis som avgör saken.

Fallgrop 3: dolda kostnader när du köper bostad i Spanien – att bara budgetera för priset

Hur mycket skatt betalar man när man köper bostad i Spanien? Det beror i första hand på vad du köper. En begagnad bostad som köps av en privatperson belastas med överlåtelseskatt (ITP), och i Valenciaregionen (Comunidad Valenciana) är den allmänna skattesatsen 9 % för köp där skattskyldigheten inträder från och med den 1 juni 2026, enligt artikel 13.Uno i Ley 13/1997 i dess lydelse enligt Ley 5/2025. Webbplatser som fortfarande anger 10 % citerar den lydelse som gällde till och med den 31 maj 2026. Det finns reducerade skattesatser, men bara för permanentbostaden för snävt avgränsade grupper – personer under 35 år, stora familjer eller familjer med en ensamstående förälder, personer med funktionsnedsättning, offer för könsrelaterat våld, subventionerade bostäder – så en icke-resident som köper en semesterbostad ska inte räkna med dem.

En nyproducerad bostad som köps av en exploatör belastas med 10 % moms (IVA) i stället för ITP, plus stämpelskatt (AJD) på köpebrevet. I Valenciaregionen är AJD-satsen 0,1 % när bostaden ska bli köparens permanentbostad och 1,4 % i alla andra fall – och en semesterbostad, ett uthyrningsobjekt eller en investering hör till de andra fallen. De två systemen utesluter varandra: du betalar aldrig ITP och moms på samma köp. Fallgropen är att jämföra en begagnad bostad och en nyproducerad enbart utifrån utgångspriset, när skatten ovanpå är olika, och sedan upptäcka hos notarien vilket system som gäller. Typen av tillgång spelar också roll: tomtmark och kommersiella lokaler kan belastas med 21 % moms, så ett garage eller en tomt som säljs tillsammans med en bostad förtjänar en egen fråga.

Sedan kommer de kostnader som inte är skatter: notarien, vars arvode följer en nationell reglerad taxa; fastighetsregistret, för att skriva in din äganderätt; gestorían som deklarerar skatterna och lämnar in köpebrevet; en värdering om det finns ett bolån; och NIE. Ingen av dem är stor jämfört med skatten på köpet, men tillsammans är de skälet till att köpare som fört över exakt köpeskillingen från Storbritannien står med för lite pengar på undertecknandedagen. Och eftersom ITP självdeklareras på Modelo 600 inom 30 arbetsdagar från köpebrevet – lördagar, söndagar och helgdagar räknas inte – måste pengarna till skatten finnas i Spanien och vara tillgängliga nästan omedelbart efter tillträdet, inte några månader senare.

Gör så här: be om hela kostnaden som en enda fast siffra innan du binder dig – skatt på köpet på rätt underlag, notarie, register, gestoría, NIE och, i förekommande fall, de belopp du måste hålla inne från säljaren (de två följande avsnitten). Det är just detta en skattetjänst för bostadsköp finns till för att ta fram, och den är värd betydligt mer före arras än efter.

Fallgrop 4: innehållandet på 3 % när säljaren är icke-resident (Modelo 211)

På Costa Blanca är en stor del av säljarna själva utlänningar som inte bor i Spanien. När säljaren är icke-resident utan fast driftställe gör spansk lag något som överraskar varje förstagångsköpare: den gör köparen till skatteuppbördsman. Varje förvärvare – resident eller inte, privatperson eller bolag – måste hålla inne 3 % av det avtalade priset och betala in det till den spanska skattemyndigheten (AEAT) med Modelo 211 (art. 25.2 i lagen om inkomstskatt för icke-residenter, TRLIRNR). Dessa 3 % är ingen extra kostnad: de tas ur priset, som ett förskott på den skatt säljaren är skyldig på vinsten, vilken för varje säljare som är icke-resident uppgår till 19 %.

Fallgropen ligger i vem som bär risken. Skyldigheten är köparens, inte säljarens och inte notariens. Om du betalar hela priset till säljaren och dessa 3 % aldrig når AEAT svarar den fastighet du just har köpt för det lägsta av innehållandet och säljarens skatt, och registerföraren för in en anteckning i marginalen om detta (art. 25.2 TRLIRNR; art. 14.5 i IRNR-förordningen, RIRNR). Då har säljaren redan pengarna och har lämnat Spanien. Fristen är en månad från köpebrevet (art. 14.3 RIRNR; art. 8.5 Orden EHA/3316/2010), och när du har lämnat in blanketten ger du säljaren en kopia, som hen behöver för att begära en eventuell återbetalning.

Två detaljer förhindrar de flesta misstagen. För det första är underlaget 3 % av det avtalade priset i köpebrevet – inte Catastros referensvärde, som bara styr din egen ITP. För det andra finns det en enda utväg: inget innehållande krävs bara när säljaren med ett intyg från AEAT visar att hen är skattskyldig till spansk inkomstskatt för fysiska personer (IRPF) eller till bolagsskatt (art. 14.2 RIRNR). En spansk adress, ett spanskt bankkonto, ett TIE-kort eller säljarens ord är inte det intyget. Intyget är daterat, så be om ett som utfärdats för innevarande år och som anger den person som undertecknar köpebrevet.

Gör så här: fastställ säljarens skatterättsliga hemvist före arras, skriv in innehållandet i handpenningsavtalet så att ingen bråkar hos notarien, se till att dessa 3 % hålls inne vid tillträdet och lämna in Modelo 211 inom månaden. Vänta inte på att säljarens advokat ska påminna dig – säljaren har inget incitament att jaga en blankett som bara minskar de pengar hen får.

Fallgrop 5: plusvalía municipal – vem som egentligen betalar när säljaren bor utomlands

Vem betalar plusvalía när man köper i Spanien? Vid en försäljning är det säljaren. Plusvalía municipal (formellt IIVTNU) är en kommunal skatt på värdeökningen på den urbana marken mellan förvärv och överlåtelse (art. 104.1 i lagen om kommunernas finanser, TRLRHL); byggnaden saknar betydelse. Varje ayuntamiento fastställer sina egna koefficienter och sin egen skattesats i sin ordenanza fiscal, aldrig över 30 % (art. 108.1), och sedan författningsdomstolens dom 182/2021 och Real Decreto-ley 26/2021 betalar den skattskyldige enligt den lägsta av två metoder – objektiv eller verklig vinst – och betalar ingenting om det inte uppstod någon vinst.

Så långt är det inte köparens problem. Det blir köparens problem i exakt den situation som beskrevs i föregående avsnitt: när säljaren är en fysisk person som är icke-resident är köparen skattskyldig i säljarens ställe (art. 106 TRLRHL). Det innebär att kommunen kan vända sig till dig, den nya ägaren med en fastighet i kommunen, i stället för att jaga någon som numera bor i ett annat land. En klausul i avtalet om att säljaren betalar plusvalían gäller mellan er två, och det är det normala upplägget; vad den inte gör är att binda ayuntamiento.

Köpare går också i fällan i förhandlingen. Ansvaret för plusvalían kan flyttas över genom avtal, och på säljarens marknad smygs det ibland in i reservationsavtalet som en rad som ingen förklarar. Eftersom beloppet beror på markens katastervärde, antalet ägandeår och just den kommunens ordenanza går det inte att gissa utifrån priset – det kan vara blygsamt i ett fall och betydande i nästa.

Gör så här: låt beräkna plusvalían för den aktuella kommunen före arras. Om säljaren är icke-resident avtalar ni att det uppskattade beloppet hålls inne från priset vid tillträdet och betalas direkt till ayuntamiento, att en eventuell mellanskillnad regleras i efterhand, och du sparar betalningsbeviset tillsammans med ditt köpebrev.

Fallgrop 6: IBI-skulder och belastningar som följer med fastigheten

I Spanien hör vissa skulder till fastigheten snarare än till den person som drog på sig dem. IBI – den årliga kommunala fastighetsskatten – är det tydligaste exemplet. Själva fastigheten svarar subsidiärt för obetald IBI, oavsett vem som äger den nu (art. 64.1 TRLRHL och art. 79.1 LGT), och de skulderna kan krävas in under fyra år (art. 66.b LGT). En köpare som inte begär ett skuldfrihetsintyg innan hen skriver under kan, långt efter tillträdet, få ett krav som avser år då hen aldrig hade satt sin fot i huset.

Den andra IBI-fallgropen är försäljningsåret. Skattskyldigheten inträder den första dagen i kalenderåret, och den som är ägare den dagen är skyldig att betala för alla tolv månaderna (art. 75 TRLRHL). Lagen föreskriver ingen proportionering vid en försäljning, så varje fördelning av året mellan säljare och köpare är en privat klausul i köpebrevet (art. 63.2), inget som kommunen erkänner. Avin ställs ut i säljarens namn; om säljaren helt enkelt inte betalar den kan ayuntamiento ändå rikta kravet mot fastigheten i dina händer.

Inskrivna belastningar fungerar enligt samma logik men är lättare att se: ett bolån, en utmätning eller en anteckning syns på nota simple från fastighetsregistret. Fallgropen är att förlita sig på en nota simple som togs fram när fastigheten först lades ut till försäljning. Den ska begäras på nytt i nära anslutning till handpenningsavtalet, och läget ska bekräftas ännu en gång vid tillträdet, då säljarens eventuella kvarstående bolån löses med köpeskillingen.

Gör så här: skaffa en aktuell nota simple, den senaste IBI-avin och ett intyg om att det inte finns några obetalda IBI-skulder innan du skriver under arras. Ange uttryckligen i köpebrevet hur innevarande års IBI ska fördelas, och om det finns någon skuld ser du till att den betalas eller hålls inne från priset hos notarien.

Fallgrop 7: att skriva under handpenningsavtalet (arras) innan du har kontrollerat något

De flesta kontrollerna i den här guiden är billiga, snabba och avgörande – och de flesta köpare gör dem efter att ha betalat handpenningen, vilket är bakvänt. Contrato de arras är det ögonblick då du binder riktiga pengar och låser ett datum för tillträdet. Allt som skulle kunna ändra det pris du är beredd att betala, eller det belopp säljaren faktiskt kommer att få, bör vara känt innan avtalet undertecknas: referensvärdet, säljarens skatterättsliga hemvist, den uppskattade plusvalían, läget för IBI och belastningarna i registret.

Lägg till den listan fastighetens egna handlingar. Den vanliga dokumentationen vid en försäljning omfattar säljarens åtkomsthandling, den senaste IBI-avin och katasterbeteckningen, energideklarationen och ett intyg från samfälligheten (comunidad de propietarios) som bekräftar att säljaren ligger i fas med samfällighetsavgifterna. I en urbanisation med pool och trädgårdar är de avgifterna inte obetydliga, och intyget är det enkla sättet att slippa ärva en dispyt med dina nya grannar. I Valenciaregionen behöver säljaren dessutom beboelighetsintyget för att kunna överlåta bostaden.

Ett väl utformat handpenningsavtal omvandlar sedan det du har fått fram till klausuler: priset, tillträdesdagen och vem som närvarar eller undertecknar med fullmakt; innehållandet på 3 % om säljaren är icke-resident; hur plusvalían hanteras; hur årets IBI fördelas; säljarens skyldighet att överlämna fastigheten fri från belastningar, hyresgäster och skulder, med intygen som bevisar det. Inget av detta är exotiskt. Det är helt enkelt lättare att komma överens medan båda sidor fortfarande vill ha affären än vid notariens bord.

Gör så här: behandla reservationsavtalet eller arras som det verkliga avtalet, för det är det. Låt någon granska skattesidan innan du skriver under det, inte mellan arras och tillträdet.

Fallgrop 8: att glömma Modelo 210 – den årliga skatten för icke-residenter på en tom bostad

Måste man betala skatt som icke-resident i Spanien om huset står tomt? Ja. Varje icke-resident som äger en urban fastighet i Spanien måste lämna Modelo 210 – deklarationen för inkomstskatt för icke-residenter (IRNR) – varje år, även om bostaden aldrig hyrs ut och inte ger någon som helst inkomst. Lagen påför en schablonintäkt för en bostad som du har för eget bruk: 1,1 % eller 2 % av katastervärdet, beroende på om kommunens katastervärden har reviderats tillräckligt nyligen. Skattesatsen tillämpas på det lilla underlaget, aldrig på hela katastervärdet.

Skattesatsen är 19 % för personer bosatta i Europeiska unionen, Island, Norge och Liechtenstein, och 24 % för resten av världen, inklusive brittiska ägare sedan Brexit. Beloppen är blygsamma, och det är en del av fallgropen: ingen skickar någon räkning, ingenting dras vid källan, och AEAT påminner dig inte. Skyldigheten uppstår i och med köpet, löper för varje dag du äger bostaden under året och bygger helt på självdeklaration. Ägare brukar upptäcka det när de ska sälja och de saknade åren kommer upp till ytan.

Kalendern har dessutom nyss ändrats, vilket överrumplar även dem som faktiskt kände till skatten. Enligt Orden HAC/623/2026 deklareras schablonintäkten för 2025 fram till den 31 december 2026, men för inkomster som uppkommer från och med 2026 löper perioden från den 1 april till den 31 december året därpå – deklarationen för 2026 kan inte lämnas in förrän den 1 april 2027. Om du i stället hyr ut fastigheten deklarerar du hyran på Modelo 210; bara personer bosatta i EU, Island, Norge och Liechtenstein får dra av kostnader, och alla andra beskattas på bruttohyran.

Att frivilligt rätta till det i efterhand är betydligt billigare än att bli upptäckt. Den som självmant lämnar in för sent får ett tillägg på 1 % plus ytterligare 1 % för varje hel månads försening, eller 15 % efter tolv månader, nedsatt med 25 % och utan sanktionsavgift. Gör så här: lägg in den första Modelo 210 i kalendern samma dag som du tillträder, spara IBI-avin (den visar det katastervärde som beräkningen kräver), och om du helst inte vill tänka på saken igen lämnar du över den årliga deklarationen till en rådgivare.

Fallgrop 9: att köpa tillsammans och lämna en Modelo 210 i stället för en per ägare

Modelo 210 är en individuell deklaration. Regeln är en deklaration per ägare och per fastighet, så ett gift par som äger en bostad 50/50 lämnar två Modelo 210 per år, var och en för halva underlaget. Spanien har ingen sambeskattning för icke-residenter, och att paret deklarerar gemensamt i hemlandet ändrar ingenting här. Ett par som äger en lägenhet och ett separat inskrivet garage, vart och ett med sin egen katasterbeteckning, har fyra deklarationer att lämna.

Det typiska misstaget är en enda deklaration i namnet på den make som skötte köpet, där 100 % av fastigheten deklareras. Det känns som att man har gjort rätt för sig – skatten har ju betalats i sin helhet – men i AEAT:s register har den ena ägaren deklarerat för mycket och den andra aldrig deklarerat alls. Luckan brukar komma fram vid sämsta tänkbara tillfälle: vid en försäljning, när varje säljares situation granskas för sig, eller vid ett arv, när den efterlevande maken upptäcker att den avlidne hade flera år av deklarationer som aldrig lämnats in.

Samägande samspelar också med hemvisten. Skattesatsen följer varje ägares skatterättsliga hemvistland, inte fastigheten. Om den ena delägaren bor på Irland och den andra i Storbritannien beskattas den ena hälften med 19 % och den andra med 24 %. Och om en av ägarna flera år senare flyttar till Spanien och får skatterättslig hemvist där medan den andra bor kvar utomlands, är det bara den som bor kvar som fortsätter med Modelo 210.

Gör så här: bestäm ägarfördelningen medvetet före köpebrevet, eftersom den skrivs in där och styr varje senare skatt – och lämna från första året en Modelo 210 per ägare och per fastighet.

Fallgrop 10: skattebrev som skickas till ett tomt hus – skatteombudet utanför EU/EES

Få tjänster säljs till utländska köpare med så mycket skrämsel som skatteombudet, och lagen är snävare än säljargumenten. Artikel 10.1 TRLIRNR innehåller en uttömmande lista: skyldigheten att utse ett ombud bosatt i Spanien gäller skattskyldiga som inte är bosatta i en annan EU-medlemsstat, och bara i de fall som artikeln anger – bland annat när skattemyndigheten uttryckligen kräver det, eller när du är bosatt i ett territorium utan effektivt utbyte av skatteinformation. Där skyldigheten gäller är underlåtenhet att utse ett ombud en allvarlig överträdelse med ett fast bötesbelopp på 2.000 €, eller 6.000 € för personer bosatta i territorier utan effektivt informationsutbyte. Personer bosatta i EU, och i EES-stater med avtal om ömsesidigt bistånd, omfattas inte av skyldigheten och agerar enligt de vanliga reglerna om ombud.

Den verkliga fallgropen är en annan regel som gäller alla. Utan ombud är ditt skatterättsliga säte för inkomster från fastigheten själva fastigheten (art. 11.1.b TRLIRNR). Det är dit AEAT skickar sina brev – till en semesterbostad som står stängd större delen av året. Efter två misslyckade delgivningsförsök publicerar skattemyndigheten ett meddelande i BOE, och 15 dagar senare anses beslutet delgivet med full rättsverkan (art. 112 LGT). Det vinner laga kraft, överklagandefristen löper ut utan att någon märker det, och skulden går vidare till indrivning med tillägg.

För en ägare som bor utanför EU/EES – till exempel i Storbritannien – är detta det ärliga skälet att utse någon i Spanien: inte en slogan om vad som är obligatoriskt, utan att ha en spansk adress där delgivningar faktiskt tas emot, läses och besvaras i tid, och att ha någon vars uppgift är att kontrollera om din situation faller under något av fallen i artikel 10. För den som är bosatt i EU är det en bekvämlighet snarare än en skyldighet, och för många ägare med en igenbommad lägenhet är det en bekvämlighet som är värd att ha.

Gör så här: bestäm redan vid köpet vart skattemyndigheten ska skriva till dig, och se till att brev som skickas dit blir öppnade. Om du bor utanför EU/EES ska du låta kontrollera din situation enligt artikel 10 i stället för att anta hur det ligger till.

Fallgropar när du köper bostad i Spanien från Storbritannien efter Brexit

Kan en brittisk medborgare fortfarande köpa bostad i Spanien? Ja – utan några begränsningar för själva köpet, och med exakt samma skatter på köpet som alla andra. ITP, moms och AJD tar ingen hänsyn till nationalitet eller hemvist, med undantag för att de reducerade skattesatser som är förbehållna en permanentbostad inte gäller för en semesterbostad.

Det som förändrades med Brexit är fastighetens skatteliv efter köpet. Storbritannien är varken medlemsstat i EU eller en del av Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, så brittiska ägare tillämpar skattesatsen 24 % på Modelo 210 i stället för 19 %, och om de hyr ut fastigheten beskattas de på bruttohyran, utan avdrag för kostnader. Dubbelbeskattningsavtalet mellan Spanien och Storbritannien från 2013 gäller fortfarande och förhindrar att samma inkomst beskattas två gånger, men det sänker inte den interna spanska skattesatsen. Vid en framtida försäljning beskattas vinsten med 19 % för alla icke-residenter, från EU eller inte.

Två praktiska punkter gör bilden komplett. En person bosatt i Storbritannien är per definition en skattskyldig som inte är bosatt i en annan EU-medlemsstat, så frågan om skatteombud i föregående avsnitt är högst aktuell och förtjänar ett ordentligt svar i stället för en gissning. Och att köpa en bostad ger inte i sig rätt att bo i den hela året: köpet och din migrationsrättsliga ställning är skilda frågor, och NIE är ett identifikationsnummer, inte ett uppehållstillstånd.

Gör så här: budgetera redan från början den löpande skatten med skattesatsen för personer bosatta utanför EU/EES, särskilt om planen bygger på hyresintäkter, och håll de brittiska och spanska deklarationerna samstämmiga så att avtalets lättnad från dubbelbeskattning fungerar som avsett.

Katastervärde eller referensvärde: förväxlingen bakom felaktiga skattebesked

Två siffror från Catastro med snarlika namn ligger bakom de flesta skatterna i den här guiden, och att blanda ihop dem är en fallgrop i sig. Katastervärdet (valor catastral) är den siffra som står på din IBI-avi. Det styr själva IBI (art. 65 TRLRHL), schablonintäkten på Modelo 210 – dessa 1,1 % eller 2 % – och underlaget för förmögenhetsskatten. Referensvärdet (valor de referencia) är en separat siffra, som publiceras varje år och som styr underlaget för överlåtelseskatten när du köper och för arvs- och gåvoskatten.

De är skilda uppgifter i fastighetens katasterbeskrivning, och att rätta den ena rättar inte den andra. Att ange referensvärdet i en Modelo 210, eller katastervärdet i en Modelo 600, är hur en deklaration blir fel åt det ena eller andra hållet. Referensvärdet följer inte heller med dig efteråt: ett köp som beskattats på ett högt referensvärde ger dig inte ett högt anskaffningsvärde vid en framtida kapitalvinst – det styrs av vad du faktiskt betalade.

En tredje siffra att hålla isär är det avtalade priset i köpebrevet, som är underlaget för innehållandet på 3 % på Modelo 211. Tre siffror, tre användningsområden: priset för innehållandet, det högsta av pris och referensvärde för din ITP, katastervärdet för IBI och den årliga Modelo 210.

Gör så här: för en ensidig sammanställning över fastigheten med dess katasterbeteckning, katastervärde (och året för kommunens senaste revidering), referensvärdet på köpdagen och priset i köpebrevet. Varje skatt under fastighetens livstid utgår från någon av de fyra raderna.

Nya regler för att köpa bostad i Spanien 2026: vad som har ändrats och vad som inte har det

Sökningarna efter nya regler för bostadsköp i Spanien skjuter i höjden varje gång ett förslag hamnar i nyheterna. För en köpare på Costa Blanca är de ändringar som faktiskt gäller och som påverkar siffrorna tre. Den allmänna ITP-satsen i Valenciaregionen är 9 % för köp där skattskyldigheten inträder från och med den 1 juni 2026, en sänkning från de 10 % som gällde till och med den 31 maj 2026 (Ley 5/2025, som ändrar Ley 13/1997). Kalendern för Modelo 210 för schablonintäkter har flyttats: för inkomster som uppkommer från och med 2026 lämnas deklarationen mellan den 1 april och den 31 december året därpå (Orden HAC/623/2026). Och NIE har fått en ny rättslig hemvist i artikel 205 i den förordning som godkändes genom Real Decreto 1155/2024, sedan den tidigare förordningen upphävdes den 20 maj 2025.

Det som inte har ändrats är allt annat i den här guiden: referensvärdet som underlag för ITP, köparens innehållande på 3 %, reglerna om plusvalía och IBI samt uppdelningen 19 %/24 % på Modelo 210. Var försiktig med datum och procentsatser som citeras ur minnet – många webbplatser och mäklarfirmor på Costa Blanca publicerar fortfarande den gamla ITP-satsen och den gamla deklarationskalendern. Kontrollera alltid vilken dag skattskyldigheten inträder för ditt eget köp innan du litar på en siffra.

Gör så här: fråga den som ger dig en siffra vilken lag den kommer från och från vilket datum den gäller. En skattesats utan datum är en gissning.

Vem kontrollerar vad: mäklare, notarie, advokat och skatterådgivare

En sista, strukturell fallgrop är att utgå från att någon i affären redan tar hand om allt detta. Mäklaren marknadsför fastigheten och för samman parterna; mäklarens provision betalas normalt av säljaren. Notarien kontrollerar identitet och behörighet, bestyrker köpebrevet och informerar dig om dina skattemässiga skyldigheter, men räknar inte ut dina skatter, lämnar inte in Modelo 211 åt dig och kontrollerar inte kommunens ordenanza för plusvalía. Fastighetsregistret skriver in det som skickas dit. En advokat tittar på äganderätten, belastningarna och avtalet. Skattesiffrorna – underlag, skattesats, innehållande, plusvalía, den första Modelo 210 – tillhör den som du uttryckligen har bett ta ansvar för dem.

Det är det arbetet vi gör för köpare på Costa Blanca: totalkostnaden som en enda siffra före arras, varje skatt på köpet deklarerad hos myndigheterna, samordning med notarien och registret, den särskilda skattesituationen när säljaren är icke-resident, NIE och den årliga deklarationen för icke-residenter från första året. Skattetjänsten för bostadsköp kostar 1 % + moms av priset, med ett lägsta belopp på 1.000 € + moms; den årliga Modelo 210 kostar 119 € + moms per fastighet och år, och uppdraget som ditt skatteombud inför AEAT kostar 149 € + moms per år. Notarie- och registeravgifter samt själva skatterna betalas av kunden och ingår inte. En auktoriserad ekonom (economista colegiado) granskar varje affär; vi arbetar på spanska, engelska och ryska.

Gör så här: vem du än anlitar, ställ en fråga innan du skriver under något – vem, med namn, ansvarar för varje rad i checklistan nedan. Om svaret på någon rad är tystnad är den raden din fallgrop.