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Was sich 2026 für nicht ansässige Eigentümer in Spanien geändert hat

Was sich ändertVeröffentlicht:

Die spanische Nichtresidentenbesteuerung hat sich dieses Jahr auf eine wirkliche Weise geändert und auf mehrere eingebildete. Die Orden HAC/623/2026 hat den Einreichungskalender des Modelo 210 für ab 2026 entstandene Einkünfte neu gefasst; der Referenzwert des Catastro bleibt weiterhin die Bemessungsgrundlage der Erwerbsteuer sowie der Erbschaft- und Schenkungsteuer; und die Regeln, die am häufigsten als neu gemeldet werden, sind gerade jene, die sich nicht bewegt haben. Hier die Bilanz, mit dem Artikel hinter jeder Zeile.

Kurz gesagt

Für ab 2026 entstandene Einkünfte reicht ein nicht ansässiger Eigentümer in Spanien die fiktiven Einkünfte zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember des Folgejahres ein, und Mieteinkünfte mit Steuerschuld in den ersten zwanzig Tagen des April, nach der Orden HAC/623/2026.

Valery Grinkevich

Verfasst von

Valery Grinkevich

Zugelassener Ökonom (economista colegiado) · asesor fiscal · 20+ Jahre Erfahrung · Torrevieja, Costa Blanca

Zwei Modelo-210-Kalender laufen jetzt parallel

Maßgeblich für jede Modelo-210-Frist ist das Entstehungsdatum der Einkünfte, nicht das Jahr, in dem Sie zufällig einreichen. Artikel 27 des Gesetzes über die Nichtresidentensteuer (TRLIRNR) legt dieses Datum für fiktive Einkünfte aus einer zur Eigennutzung gehaltenen Immobilie auf den 31. Dezember fest, und für einen Veräußerungsgewinn auf das Datum der Übertragung. Die Orden HAC/623/2026, veröffentlicht im BOE vom 23. Juni 2026, hat Artikel 5 der Orden EHA/3316/2010 neu gefasst, und ihre einzige Schlussbestimmung wendet den neuen Wortlaut erstmals auf im Jahr 2026 entstandene Einkünfte an.

So laufen nun zwei Kalender gleichzeitig. Fiktive Einkünfte, die am 31. Dezember 2025 entstanden sind, werden weiterhin jederzeit im Laufe des Jahres 2026 erklärt; fiktive Einkünfte, die am 31. Dezember 2026 entstehen, können erst ab dem 1. April 2027 eingereicht werden, und das Fenster schließt am 31. Dezember 2027. Mieteinkünfte mit Steuerschuld, die 2026 entstehen, verschieben sich auf die ersten zwanzig Kalendertage des April 2027, während die Erklärung für 2025 im Januar 2026 fällig war. Ein Eigentümer, der im Januar 2027 die Routine des Vorjahres wiederholt, wird feststellen, dass das Fenster noch nicht geöffnet ist.

Der Referenzwert ist keine Neuigkeit mehr – er ist die Bemessungsgrundlage

Am Referenzwert (valor de referencia) hat sich dieses Jahr nichts geändert, und genau deshalb gehört er in eine Bilanz: Er ist seit 2022 die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer sowie der Erbschaft- und Schenkungsteuer, und Käufer begegnen ihm noch immer zum ersten Mal beim Notar. Die Ley 11/2021 hat Artikel 10.2 des Gesetzes über die Erwerbsteuer (ITP) und Artikel 9.3 des Erbschaftsteuergesetzes so neu gefasst, dass für Immobilien der Referenzwert zum Zeitpunkt der Steuerentstehung maßgeblich ist, und der erklärte Preis nur dann, wenn dieser höher ist. Wer darunter kauft, senkt die Rechnung nicht.

Er ist nicht der Katasterwert (valor catastral), der auf dem IBI-Bescheid steht, und er ist keine Bewertung Ihres Hauses: Die Dirección General del Catastro ermittelt ihn aus den von den Notaren gemeldeten Preisen, nach homogenen Bewertungszonen, mit einem Minderungsfaktor. Er wird nach einem eigenen Jahreskalender aktualisiert, per Entschließung genehmigt und durch Bekanntmachung vor dem 30. Oktober des Vorjahres veröffentlicht, mit einer informativen Ankündigung im BOE in den ersten zwanzig Tagen des Dezember, sodass die maßgebliche Zahl diejenige ist, die am Tag der Urkunde oder am Todestag gilt. Vor der Zahlung gibt es keinen Rechtsbehelf: Sie veranlagen sich selbst danach und beantragen anschließend die Berichtigung.

Was sich nicht geändert hat: die 19 % beim Verkauf und wer Ausgaben abziehen darf

Zwei Dinge werden jedes Jahr als Reform gemeldet und sind es nicht. Das erste ist der Satz auf einen Veräußerungsgewinn. Artikel 25.1.f.3.º TRLIRNR besteuert Gewinne aus der Übertragung von Vermögenswerten mit 19 % für jeden Nichtresidenten ohne Betriebsstätte, unabhängig vom Wohnsitzland. Die 24 % aus Artikel 25.1.a sind der allgemeine Satz für andere Einkünfte – fiktive Einkünfte, Miete –, und sie erreichen niemals den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie.

Das zweite ist der Abzug von Ausgaben. Artikel 24.6 TRLIRNR erlaubt den Abzug von Ausgaben, die unmittelbar und untrennbar mit den in Spanien erzielten Einkünften verbunden sind, nach den Bestimmungen des Einkommensteuergesetzes, nur wenn der Steuerpflichtige in einem anderen EU-Mitgliedstaat ansässig ist, und unter denselben Bedingungen in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums mit wirksamem Austausch von Steuerinformationen. Ein britischer Eigentümer seit dem Brexit oder ein in den Vereinigten Staaten oder Russland Ansässiger wird auf die Bruttomiete besteuert, ganz ohne Abzug.

Die 3 % des Käufers sind immer noch das, was die Eigentümer findet, die nie erklärt haben

Der Mechanismus, der all das durchsetzt, liegt in den Händen des Käufers. Artikel 25.2 TRLIRNR verpflichtet jeden Erwerber einer spanischen Immobilie von einem nicht ansässigen Verkäufer, 3 % des vereinbarten Preises einzubehalten und mit dem Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Beurkundung abzuführen; behält der Käufer nicht ein, haftet die Immobilie selbst für den niedrigeren der beiden Beträge – diesen Einbehalt oder die Steuer des Verkäufers. Der Verkäufer erklärt den Gewinn anschließend im Modelo 210, in den drei Monaten, die auf diesen Monat folgen, unabhängig vom Ergebnis.

Deshalb ist ein Verkauf der Moment, in dem nicht erklärte Jahre ans Licht kommen. Das Modelo 211 legt der Agencia Tributaria die Identität des Verkäufers, die Immobilie und das Datum vor, zusammen mit einer Vorauszahlung, und alles, was über die geschuldete Steuer hinaus einbehalten wurde, muss der Verkäufer zurückfordern. Ein Eigentümer, der die fiktiven Einkünfte nie erklärt hat, kommt in diesem Moment mit einer Akte an, die nicht übereinstimmt. Eine verspätete Erklärung aus eigenem Antrieb, vor jeder Aufforderung, kostet einen Zuschlag und nie eine Sanktion – und genau das ist das ganze Argument dafür, es zu tun, bevor das Formular des Käufers es für Sie erledigt.

Wie Sie prüfen, ob das, was Sie lesen, noch in Kraft ist

Das meiste, was über die spanische Nichtresidentensteuer kursiert, ist nicht aus Böswilligkeit falsch, sondern durch Ablagerung: ein Absatz, geschrieben, als er noch stimmte, kopiert lange, nachdem er aufgehört hatte zu stimmen. Das deutlichste Beispiel ist die Sondersteuer auf Immobilien nicht ansässiger Rechtsträger. Bis 2012 befreite Artikel 42 TRLIRNR Rechtsträger, die Anspruch auf ein Doppelbesteuerungsabkommen mit einer Klausel zum Informationsaustausch hatten, sofern die letztlich dahinterstehenden natürlichen Personen in Spanien oder in einem Abkommensstaat ansässig waren. Diese Befreiung wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2013 durch die fünfte Schlussbestimmung, Absatz 3, der Ley 16/2012 aufgehoben. Artikel 42 kennt heute drei Befreiungen, und das Abkommen gehört nicht dazu.

Das lässt sich in einer Minute nachprüfen, und die Gewohnheit lohnt sich. Das BOE veröffentlicht konsolidierte Gesetzestexte mit der vollständigen Geschichte jedes Artikels: Jede Fassung trägt ihr eigenes Datum des Inkrafttretens und am Ende den Hinweis, welche Reform sie geändert hat. Öffnen Sie den Artikel, gehen Sie zur letzten Fassung, lesen Sie deren Datum. Wenn der Text, den Ihr Berater, Ihr Forum oder Ihre Suchmaschine zitiert hat, nicht diese Fassung ist, beschreibt er ein Gesetz, das nicht mehr existiert – und eine darauf aufgebaute Antwort ist falsch, selbst wenn jedes Wort korrekt abgeschrieben wurde.

Was zu tun ist

Klären Sie, zu welchem Entstehungsjahr jede Erklärung gehört, bevor Sie irgendetwas eintragen, und prüfen Sie das Datum der letzten Fassung jedes Artikels, auf den Sie sich stützen. Fehlt ein Jahr, reichen Sie es jetzt selbst ein, bevor ein Verkauf die 3 % des Käufers das für Sie erledigen lässt.

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Quellen