Referenzwert des Catastro: Steuer über dem Kaufpreis

Woher der Referenzwert stammt und wer ihn berechnet

Die Zahl wurde durch die Ley 11/2021 vom 9. Juli über Maßnahmen zur Vorbeugung und Bekämpfung von Steuerbetrug geschaffen, die die Regeln zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Vermögensteuer neu fasste und in ihrem vierzehnten Artikel die disposición final tercera des konsolidierten Gesetzes über das Immobilienkataster (TRLCI) änderte. Die Präambel nennt den Zweck unumwunden: Die alte Bemessungsgrundlage war der vage valor real, die Gerichte hatten die Finanzbehörden dazu gezwungen, Werte Immobilie für Immobilie zu überprüfen, und der Gesetzgeber wollte im Interesse der Rechtssicherheit eine im Voraus bekannte Zahl. Das Gesetz trat am Tag nach seiner Veröffentlichung in Kraft (disposición final séptima), und weil das Catastro jedes Jahr in den letzten Wochen des Vorjahres Werte veröffentlicht, galten die ersten Referenzwerte für Übertragungen ab 2022.

Der Mechanismus steht in der neu gefassten disposición final tercera TRLCI. Die Dirección General del Catastro bestimmt den Wert objektiv, mit dem Marktwert als absoluter Obergrenze, anhand der ihr vorliegenden Daten und der Analyse der Preise, die ihr die fedatarios públicos – die Notare – bei abgeschlossenen Immobilienverkäufen mitteilen. Diese Erkenntnisse fließen in einen jährlichen Immobilienmarktbericht und in eine Wertekarte ein, die homogene Bewertungszonen abgrenzt und jeder von ihnen durchschnittliche Wertmodule für die repräsentativen Immobilientypen zuweist; die Karte wird im elektronischen Amt des Catastro veröffentlicht. Damit das Ergebnis den Marktwert nicht übersteigt, legt eine Anordnung des Finanzministers einen Minderungsfaktor für Immobilien derselben Klasse fest. Jedes Jahr genehmigt das Catastro per Beschluss die Elemente, die zur Bestimmung des Referenzwerts jeder Immobilie aus diesen Modulen und Faktoren nötig sind, veröffentlicht ihn per Edikt vor dem 30. Oktober des Vorjahres nach einer Phase der kollektiven Anhörung und veröffentlicht in den ersten zwanzig Tagen des Dezembers eine informative Bekanntmachung im BOE.

Was er nicht ist: der valor catastral und eine Bewertung Ihres Hauses

Die erste Verwechslung betrifft den valor catastral, die Zahl auf dem IBI-Bescheid. Es sind unterschiedliche Zahlen mit unterschiedlichen Aufgaben. Der valor catastral ist die Bemessungsgrundlage der kommunalen Grundsteuer (Art. 65 TRLRHL) und liegt typischerweise weit unter dem Marktwert; der Referenzwert ist eine marktbezogene Zahl, die nur für Erwerbsteuern verwendet wird. Jede Immobilie hat beide Werte, sie werden nach unterschiedlichen Kalendern überprüft, und den einen aus dem anderen abzuleiten ist reine Spekulation. Das Catastro veröffentlicht sie an getrennten Stellen, genau weil sie unterschiedliche Fragen beantworten.

Die zweite Verwechslung ist teurer. Der Referenzwert ist keine Bewertung Ihrer Immobilie. Er entsteht aus durchschnittlichen Wertmodulen für ein repräsentatives Produkt in einer homogenen Zone, korrigiert um die Koeffizienten, die der jährliche Beschluss vorsieht. Kein Gutachter hat das Haus betreten, die Feuchtigkeit gemessen, gesehen, dass die Küche aus dem Jahr 1978 stammt, bemerkt, dass die Wohnung von einem Mieter mit geschütztem Mietvertrag bewohnt wird, oder erfasst, dass die Villa auf einem nicht bebaubaren Grundstück steht. Das ist eine bewusste Entscheidung im Systemdesign – der ganze Sinn bestand darin, die Einzelprüfung durch eine objektive Zahl zu ersetzen –, und es ist auch der Grund, warum eine Immobilie in wirklich schlechtem Zustand einen Referenzwert erhalten kann, den kein Käufer je bezahlen würde. Wo das geschieht, gibt Ihnen das Gesetz einen Weg, verlangt aber, dass Sie zuerst zahlen.

Wie Sie ihn abrufen, und der certificado de motivación

Die Referenzwerte werden in der Sede Electrónica del Catastro abgefragt. Sie sind keine personenbezogenen Daten – das sagt die disposición final tercera TRLCI ausdrücklich, weshalb es die Dezember-Bekanntmachung im BOE zur allgemeinen Kenntnis gibt –, sodass jeder den Wert jeder Immobilie dauerhaft über das elektronische Amt abfragen kann. In der Praxis gibt es zwei Zugänge. Mit elektronischem Zertifikat, Cl@ve oder DNIe erreichen Sie die vollständige Abfrage und können Dokumente auf Ihren eigenen Namen erhalten; ohne Identifizierung lässt sich der Wert einer bestimmten Immobilie durch Angabe ihrer Katasterreferenz abfragen. Diese Referenz steht auf Ihrem IBI-Bescheid, auf der Urkunde und in der Adresssuche des Catastro.

Das Dokument, das Sie tatsächlich brauchen, wenn die Zahl falsch erscheint, ist der certificado de motivación del valor de referencia. Es ist die Bescheinigung des Catastro, die darlegt, wie die Zahl für Ihre Immobilie zustande kam: der Beschluss, aus dem sie stammt, die angewandten durchschnittlichen Wertmodule, der Minderungsfaktor und die weiteren in diesem Beschluss genehmigten Elemente. Das Gesetz verlangt genau diesen Inhalt, immer wenn das Catastro einen Bericht über einen Referenzwert erstellt (Art. 10.4 TRLITPAJD und 9.5 LISD), und die Bescheinigung ist die vorprozessuale Fassung derselben Erklärung. Lesen Sie sie, bevor Sie irgendetwas anderes in Auftrag geben: Sie sagt Ihnen, welcher Zone das Catastro Ihre Immobilie zugeordnet hat und mit welchem repräsentativen Produkt sie verglichen wurde, und dort liegt meist der Fehler.

Zwei praktische Punkte. Erstens gilt der Wert, der zum Zeitpunkt der Steuerentstehung in Kraft war – das Datum der Urkunde bei einem Kauf, das Todesdatum bei einer Erbschaft –, nicht der Wert, der Monate später bei der Abfrage angezeigt wird; laden Sie die Abfrage daher am selben Tag herunter und bewahren Sie sie auf. Zweitens: Hat die Immobilie keinen Referenzwert oder kann das Catastro keinen bescheinigen, gilt all das nicht: Die Bemessungsgrundlage fällt dann auf den erklärten Wert, den vereinbarten Preis oder den Marktwert zurück, je nachdem, welcher höher ist, und die Finanzbehörde erhält ihre gewöhnliche Befugnis zur Wertüberprüfung zurück (Art. 10.2 TRLITPAJD und 9.3 LISD).

Grunderwerbsteuer und Beurkundungssteuer: Bemessungsgrundlage ist der Referenzwert

Artikel 10 des konsolidierten Gesetzes über die Grunderwerb- und Beurkundungssteuer besagt nun, dass die Bemessungsgrundlage der Wert des übertragenen Gutes ist, wobei dieser Wert als allgemeine Regel der Marktwert ist, und dass er bei Immobilien der in der Katastergesetzgebung vorgesehene Referenzwert zum Zeitpunkt der Steuerentstehung ist. Das Einzige, was ihn erhöht, sind Ihre eigenen Unterlagen: Sind der von den Parteien erklärte Wert, der vereinbarte Preis oder das vereinbarte Entgelt, oder beide, höher als der Referenzwert, wird der höhere dieser Beträge zur Bemessungsgrundlage (Art. 10.2 TRLITPAJD). In die entgegengesetzte Richtung gibt es keinen Weg. Zahlen Sie weniger als den Referenzwert, zahlen Sie trotzdem Steuer auf den Referenzwert.

Daraus ergeben sich zwei Folgen, die leicht übersehen werden. Bei der Beurkundungssteuer auf notarielle Dokumente ist die Bemessungsgrundlage der erklärte Wert, aber wo er sich nach dem Wert einer Immobilie richtet, darf dieser Wert nicht niedriger sein als der sich aus Artikel 10 ergebende (Art. 30.1 TRLITPAJD) – sodass der Referenzwert auch die AJD bei einem Neubaukauf oder bei der Urkunde einer neuen, auf einer so bewerteten Immobilie besicherten Hypothek nach unten begrenzt. Und wo die Bemessungsgrundlage der Referenzwert oder ein höherer Betrag ist, darf die Finanzbehörde überhaupt keine Wertüberprüfung durchführen (Art. 46.1 TRLITPAJD): Der alte Bescheid, der Ihren erklärten Wert nach einer Schreibtischbewertung anhob, entfällt, ersetzt durch eine Zahl, die vor Ihrer Unterschrift feststand. Der auf diese Bemessungsgrundlage angewandte Satz ist eine gesonderte Frage, die jede autonome Gemeinschaft festlegt; unser Ratgeber zur Grunderwerbsteuer in der Region Valencia behandelt ihn.

Erbschaft- und Schenkungsteuer: dieselbe Regel, zum Todesdatum

Artikel 9 des Gesetzes über die Erbschaft- und Schenkungsteuer wurde in denselben Worten neu gefasst. Die Bemessungsgrundlage ist der Nettowert dessen, was jeder Erbe einzeln erwirbt, oder der geschenkten Güter, gemindert um abzugsfähige Lasten und Schulden; Wert bedeutet allgemein Marktwert; und bei Immobilien ist der Wert der in der Katastergesetzgebung vorgesehene Referenzwert zum Zeitpunkt der Steuerentstehung, es sei denn, der von den Beteiligten erklärte Wert ist höher, in welchem Fall der erklärte Wert herangezogen wird (Art. 9.3 LISD). Wie bei der Grunderwerbsteuer kann die Verwaltung den Wert nicht überprüfen, wenn die Bemessungsgrundlage der Referenzwert oder ein höherer erklärter Wert ist (Art. 18.1 LISD).

Bei einer Erbschaft ist das Datum der Steuerentstehung das Todesdatum, was in zweierlei Hinsicht wichtig ist. Es gilt der Referenzwert, der in diesem Jahr in Kraft war, nicht der, der veröffentlicht wird, während der Nachlass abgewickelt wird, sodass ein langsam abgewickelter Nachlass weiterhin nach der früheren Zahl besteuert wird. Und der Referenzwert geht auf Ebene der Immobilie in den Nachlass ein: Abzugsfähige Lasten werden weiterhin nach den gewöhnlichen Regeln abgezogen (Art. 12 LISD), und die regionalen Ermäßigungen und Freibeträge der Region Valencia werden anschließend auf die sich ergebende Bemessungsgrundlage angewandt, unverändert durch diese Reform. Erben, die von einem spanischen Erbschaftsteuerbescheid überrascht werden, der auf einem Wert beruht, den ihnen niemand genannt hat, begegnen meist zum ersten Mal dem Referenzwert; der Weg, ihn anzufechten, ist derselbe, der weiter unten beschrieben wird, und er richtet sich gegen die von ihnen eingereichte Selbstveranlagung.

Wo der Referenzwert nicht hinreicht

Die Vermögensteuer ist das Missverständnis, das Nichtansässige am meisten Gelassenheit kostet. Artikel 10.Uno des Vermögensteuergesetzes bewertet Immobilien mit dem höchsten von drei Beträgen: dem Katasterwert, dem von den Behörden für Zwecke anderer Steuern bestimmten oder überprüften Wert und dem Preis, Entgelt oder Anschaffungswert. Der Referenzwert gehört dem Namen nach nicht zu diesen drei, und die Präambel des Betrugsbekämpfungsgesetzes beschreibt die von ihr an der Vermögensteuer vorgenommene Änderung als Erfassung von Immobilien, deren Wert die Verwaltung in einem Verfahren bestimmt hat. Für eine Immobilie, die Sie bereits besaßen, hat sich nichts geändert: Der jährlich veröffentlichte Referenzwert wird nicht zu Ihrer Vermögensteuerzahl, und eine 2015 gekaufte Immobilie wird weiterhin nach dem alten Dreifachvergleich erklärt.

Die IBI bleibt unberührt. Ihre Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert, der nach den Katasterregeln bestimmt, mitgeteilt und angefochten werden kann (Art. 65 TRLRHL), und der Referenzwert spielt beim kommunalen Bescheid keine Rolle. Ebenso wenig ändert der Referenzwert, was eine Gemeinde an der Costa Blanca für die Plusvalía municipal berechnet, die auf dem Katasterwert des Bodens oder dem tatsächlichen Wertzuwachs beruht.

Der künftige Veräußerungsgewinn verdient Aufmerksamkeit, denn die Antwort hängt davon ab, wie Sie die Immobilie erworben haben. Haben Sie gekauft, ist Ihr Anschaffungswert für die Einkommensteuer oder die Nichtresidentensteuer der tatsächlich bei der Anschaffung gezahlte Betrag, zuzüglich Verbesserungen sowie der damit verbundenen, von Ihnen getragenen Kosten und Steuern (Art. 35.1 LIRPF) – der Referenzwert ersetzt den Preis nicht, auch wenn die auf dieser höheren Bemessungsgrundlage gezahlte Grunderwerbsteuer selbst ein Kostenfaktor ist, den Sie hinzurechnen. Haben Sie geerbt oder eine Schenkung erhalten, gilt eine andere Regel: Der Anschaffungswert ist der sich aus den Regeln der Erbschaft- und Schenkungsteuer ergebende Wert, begrenzt auf den Marktwert (Art. 36 LIRPF), sodass der in der Erbfolge besteuerte Referenzwert tatsächlich zu Ihrem Anschaffungswert für den späteren Verkauf wird. Mit anderen Worten: Eine auf einen hohen Referenzwert besteuerte Erbschaft verringert zumindest den Gewinn, wenn der Erbe verkauft.

Kein vorheriger Rechtsbehelf: die zwei Türen, die das Gesetz offenlässt

Das ist der strukturelle Punkt, der alle überrascht. Der Referenzwert kann nur angefochten werden, wenn ein von der Finanzbehörde erlassener Bescheid angefochten wird oder anlässlich eines Antrags auf Berichtigung der Selbstveranlagung, nach den Verfahren der Ley General Tributaria (Art. 10.3 TRLITPAJD und 9.4 LISD). Es gibt keinen eigenständigen Rechtsbehelf gegen den Wert selbst, kein Formular, um im Voraus zu erklären, dass die Zahl zu hoch ist, und keine Möglichkeit, sich auf den gezahlten Preis selbst zu veranlagen und einfach eine Erklärung beizufügen – das wäre eine fehlerhafte Selbstveranlagung, die einem Bescheid über die Differenz zuzüglich Zinsen und möglicherweise einer Sanktion ausgesetzt wäre.

Was das Gesetz Ihnen tatsächlich gibt, ist eine Garantie darüber, wie über den Rechtsbehelf entschieden wird. Beantragt ein Steuerpflichtiger die Berichtigung der Selbstveranlagung mit der Begründung, dass die Festlegung des Referenzwerts seine berechtigten Interessen verletzt hat, oder legt er gegen einen diesen Wert anfechtenden Bescheid einen recurso de reposición ein, muss die Finanzbehörde nach einem zwingend einzuholenden und bindenden Bericht der Dirección General del Catastro entscheiden, der den Wert im Licht der vorgelegten Unterlagen bestätigt oder berichtigt (Art. 10.4 TRLITPAJD und 9.5 LISD). Das Catastro erstellt ebenfalls einen zwingend einzuholenden Bericht, wenn eine Verwaltungsbeschwerde in Wirtschaftssachen eingelegt wurde. Und jeder Bericht, den es erstellt, muss begründet sein, indem er den Beschluss nennt, aus dem er stammt, sowie die durchschnittlichen Wertmodule, Minderungsfaktoren und anderen darin genehmigten Elemente – weshalb die Beweise, die Sie mit dem Antrag einreichen, das sind, was das Catastro tatsächlich liest.

Die Selbstveranlagung berichtigen und das Geld zurückbekommen

Der Mechanismus ist Artikel 120.3 der Ley General Tributaria: Meint ein Steuerpflichtiger, dass eine Selbstveranlagung seine berechtigten Interessen in irgendeiner Weise verletzt hat, kann er deren Berichtigung beantragen. Praktisch bedeutet das, die Grunderwerbsteuer oder die Erbschaftsteuer auf den Referenzwert innerhalb der gewöhnlichen Frist selbst zu veranlagen und zu zahlen – einen Monat ab der Urkunde für die Grunderwerbsteuer in der Comunitat Valenciana (dreißig Werktage, wo die staatliche Regel gilt), sechs Monate bei einer Erbschaft – und dann einen begründeten Antrag beim regionalen Finanzamt der autonomen Gemeinschaft zu stellen, da beide Steuern abgetreten sind. Der Antrag benennt die Selbstveranlagung, nennt den angewandten Referenzwert, erklärt, warum der für diese Immobilie festgelegte Wert Ihre berechtigten Interessen verletzt, fügt die Beweise bei und beantragt die Erstattung des zu viel gezahlten Betrags als zu Unrecht gezahlten Betrag (Art. 221 LGT).

Geld und Zeit. Eine Erstattung eines zu Unrecht gezahlten Betrags trägt Verzugszinsen ab dem Datum der zu Unrecht geleisteten Zahlung bis zur Anordnung der Erstattung, ohne dass der Steuerpflichtige das beantragen müsste (Art. 32.2 LGT). Ergibt sich die Erstattung stattdessen aus den Steuervorschriften selbst und vergehen sechs Monate ohne Zahlung aus Gründen, die der Verwaltung zuzurechnen sind, laufen die Zinsen ab dem Ende dieser Sechsmonatsfrist (Art. 120.3 LGT). Das Zeitfenster ist die gewöhnliche vierjährige Verjährungsfrist für die Beantragung von Erstattungen zu Unrecht gezahlter Beträge (Art. 66.c LGT), gerechnet ab dem Tag nach der zu Unrecht geleisteten Zahlung oder ab dem Tag nach Ablauf der Erklärungsfrist, wenn innerhalb dieser gezahlt wurde (Art. 67.1 LGT). Vier Jahre sind großzügig bemessen; die Beweise verfallen jedoch – der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Steuerentstehung lässt sich in den ersten Monaten weit leichter nachweisen.

Weist das Finanzamt den Antrag zurück, oder verlief es andersherum und Ihnen wurde ein Bescheid zugestellt, der Ihren erklärten Wert auf den Referenzwert anhebt, sind die nächsten Schritte die gewöhnlichen: ein recurso de reposición innerhalb eines Monats ab dem Tag nach der Zustellung (Art. 223.1 LGT) oder eine Verwaltungsbeschwerde in Wirtschaftssachen innerhalb eines Monats (Art. 235.1 LGT), und danach die Verwaltungsgerichte. Reposición und der wirtschaftsverwaltungsrechtliche Weg sind Alternativen, keine Abfolge: Die Einlegung des ersten setzt für sich genommen nichts aus, und Sie müssen ihn entscheiden lassen, bevor Sie den anderen Weg beschreiten.

Tasación pericial contradictoria: wofür sie wirklich da ist

Die tasación pericial contradictoria ist das klassische Rechtsmittel gegen einen von der Verwaltung überprüften Wert. Steuerpflichtige können sie einleiten, um die in Artikel 57 der Ley General Tributaria aufgeführten Methoden der Wertüberprüfung zu korrigieren, innerhalb der Frist für den ersten gegen den auf den verwaltungsseitig überprüften Werten beruhenden Bescheid verfügbaren Rechtsbehelf (Art. 135.1 LGT). Sie setzt die Vollstreckung des Bescheids und die Rechtsbehelfsfrist gegen ihn aus. Beträgt die Lücke zwischen dem Sachverständigenwert der Verwaltung und Ihrem Sachverständigenwert absolut höchstens 120.000 € und höchstens 10 % Ihres Wertgutachtens, wird Ihr Wertgutachten zur Bemessungsgrundlage; andernfalls wird ein dritter Sachverständiger bestellt, und übersteigt der Wert dieses dritten Sachverständigen den erklärten Wert um mehr als 20 %, fallen dessen Kosten Ihnen zur Last (Art. 135.2 und 135.3 LGT).

Hier zählt die Feinheit. Wo die Bemessungsgrundlage der Referenzwert ist, ist der Verwaltung die Wertüberprüfung ausdrücklich untersagt (Art. 46.1 TRLITPAJD und 18.1 LISD), sodass es keine Wertüberprüfung gibt, die eine tasación pericial contradictoria korrigieren könnte, und der Weg gegen den Referenzwert selbst die oben beschriebene Berichtigung oder der Rechtsbehelf ist, entschieden anhand eines bindenden Berichts des Catastro. Das kontradiktorische Wertgutachten behält seine volle Wirkung in den benachbarten Fällen: bei Immobilien ohne Referenzwert oder ohne einen, den das Catastro bescheinigen kann, bei denen die Bemessungsgrundlage auf den erklärten Wert, den vereinbarten Preis oder den Marktwert zurückfällt und das Finanzamt ihn überprüfen kann und tatsächlich überprüft; sowie bei jedem anderen Vermögenswert im Nachlass oder in der Urkunde – Grundstücke ohne Referenzwert, Betriebsvermögen, bewegliche Sachen –, die von der Verwaltung nach Artikel 57 bewertet werden.

Welche Beweise tatsächlich wirken

Das Catastro wird gebeten zu akzeptieren, dass sein Zonenmodell eine Zahl ergeben hat, die Ihrer Immobilie nicht entspricht; die Beweise müssen sich daher auf die Immobilie beziehen, auf das Datum der Steuerentstehung datiert sein und von jemandem stammen, der einen Ruf zu verlieren hat. Ein Wertgutachten einer sociedad de tasación homologada, einer der im offiziellen Register der Banco de España eingetragenen Bewertungsgesellschaften, ist das stärkste einzelne Dokument, und das Gesetz selbst behandelt diese Gesellschaften als neutralen Maßstab, indem es die Banco de España eine davon als dritten Sachverständigen benennen lässt, wo keine Berufskammer das kann (Art. 135.3 LGT). Darunter leistet ein Bericht eines zugelassenen Architekten oder Gutachters mit Fotos, Messungen und einem Kostenvoranschlag für die Reparaturen echte Arbeit.

Dann die Tatsachen, die das Zonenmodell nicht sehen kann. Datierte Fotos vom tatsächlichen Zustand der Immobilie. Kostenvoranschläge von Handwerkern und, besser noch, Rechnungen für die nötigen Arbeiten. Statische oder technische Gutachten, ein ungünstiger Bauzustandsbericht, Feuchtigkeits- oder Aluminose-Befunde. Im Grundbuch eingetragene Lasten und Belastungen und vor allem die Nutzung: ein Mieter mit einem alten geschützten Mietvertrag, ein lebenslanges Nießbrauchsrecht zugunsten eines Dritten oder ein Besetzer verändern, was die Immobilie für einen Käufer wert ist, und nichts davon erreicht das Catastro. Rechtliche oder baurechtliche Mängel – ein Bau ohne Erstbezugslizenz, ein Pool oder Anbau außerhalb des Registers, ein nicht bebaubares Grundstück. Und Vergleichswerte: eingetragene Verkaufspreise wirklich ähnlicher Immobilien in derselben Zone und etwa zum selben Zeitpunkt, das ist die Sprache, die das Modell des Catastro selbst spricht. Was nicht funktioniert, ist das Argument, Sie hätten gut verhandelt, oder ein Ausdruck von einem Immobilienportal.

Die Fälle an der Costa Blanca, in denen die Lücke am größten wird

Drei Muster erzeugen fast alle Streitfälle um den Referenzwert an dieser Küste. Das erste ist alter, unrenovierter Bestand: die Wohnblöcke aus den 1960er- und 1970er-Jahren in Torrevieja, Benidorm und der Innenstadt von Alicante, bei denen das Zonenmodul eine renovierte repräsentative Wohnung widerspiegelt, während die Immobilie auf der Urkunde noch die alte Elektrik, keinen Aufzug und ein Bad hat, das seit vierzig Jahren niemand angerührt hat. Das zweite ist die Villa auf einem großen Grundstück in Orihuela Costa, Jávea, Moraira oder Dénia, wo der Boden die Berechnung dominiert und ein Grundstück, das steil, nicht bebaubar, teilweise rústico oder mit Abstandsflächen belastet ist, so behandelt wird, als wäre es das Nachbargrundstück. Das dritte ist der Verkauf zwischen Privatpersonen, sehr oft zwischen ausländischen Eigentümern, die sich kennen, zu einem Preis, der aus Gründen vereinbart wurde, die nichts mit dem Markt zu tun haben – ein schneller Ausstieg, eine Scheidung, ein im Ausland lebender Erbe, der die Sache los sein will.

Keiner dieser Fälle ist eine rechtliche Besonderheit der Costa Blanca: Die Regel ist landesweit, und das Verfahren ist in Alicante und in Madrid identisch. Lokal ist die Häufigkeit, weil die Küste alternden Wiederverkaufsbestand, große Grundstücke und eilige nicht ansässige Verkäufer konzentriert. Die praktische Reihenfolge ist immer dieselbe. Fragen Sie den Referenzwert ab, bevor Sie unterschreiben, nicht danach, damit die Steuer bei der Verhandlung eine bekannte Zahl ist und nicht Wochen später eine Überraschung; weicht die Zahl von dem ab, was die Immobilie tatsächlich ist, kalkulieren Sie die Steuer auf den Referenzwert und das Wertgutachten ein, das Sie brauchen werden; stellen Sie dann den Berichtigungsantrag. Unser Ratgeber zur Grunderwerbsteuer für die Region Valencia behandelt die auf diese Bemessungsgrundlage angewandten Sätze, und der Erbschaftsratgeber behandelt dasselbe Problem innerhalb eines Nachlasses.