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Sonderabgabe 3 % auf spanische Immobilien ausländischer Firmen

~29 Min. LesezeitVeröffentlicht: 2026-09-10Aktualisiert: 2026-09-10

Irgendwo zwischen Torrevieja und Dénia gibt es mehrere Tausend Villen, deren eingetragene Eigentümerin eine Gesellschaft ist, gegründet in Gibraltar, Jersey, auf der Isle of Man oder auf den Britischen Jungferninseln. In den 1990er- und 2000er-Jahren wurde die Struktur am Strand als clevere Gestaltung verkauft: Die Immobilie wechselt nie den Besitzer, also fällt keine spanische Erbschaftsteuer an, keine Erwerbsteuer bei einem Weiterverkauf und kein Name erscheint im spanischen Register. Selten erklärt wurde Kapitel VI des spanischen Gesetzes über die Nichtresidentensteuer, Art. 40 bis 45, das einer Gesellschaft, die in einem von Spanien als nicht kooperativ eingestuften Gebiet ansässig ist, jedes Jahr eine Abgabe von 3 % des Katasterwerts der Immobilie auferlegt, solange sie diese hält, ohne Obergrenze und ohne Enddatum. Dieser Ratgeber liest diese sechs Artikel so, wie sie dastehen, erklärt, wer tatsächlich betroffen ist, welche Ausnahmen das Gesetz enthält, was mit der Immobilie geschieht, wenn niemand erklärt, und was jeder Ausweg kostet.

Kurzantwort

Eine Gesellschaft, die in einem Land oder Gebiet ansässig ist, das Spanien als Steueroase einstuft – heute gelesen als nicht kooperative Jurisdiktion –, und die eine spanische Immobilie besitzt oder ein Nutzungs- oder Genussrecht daran hält, zahlt jedes Jahr eine Sonderabgabe von 3 % des Katasterwerts (Art. 40, 41 und 43 TRLIRNR). Die Steuer entsteht am 31. Dezember und wird im darauffolgenden Januar erklärt. Art. 42 befreit ausländische Staaten, börsennotierte Gesellschaften und Einrichtungen mit einer echten wirtschaftlichen Tätigkeit.

Valery Grinkevich

Geprüft von

Valery Grinkevich

Zugelassener Ökonom (economista colegiado) · asesor fiscal · 20+ Jahre Erfahrung · Torrevieja, Costa Blanca

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Abgabe erfasst Gesellschaften, die in einem Land oder Gebiet ansässig sind, das als Steueroase gilt – heute gelesen als nicht kooperative Jurisdiktion –, und die unter beliebigem Rechtstitel spanische Immobilien oder Nutzungs- und Genussrechte daran besitzen oder halten (Art. 40 TRLIRNR). Eine gewöhnliche Gesellschaft aus der EU oder einem Abkommensland fällt gar nicht erst unter Art. 40.
  • Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert der Immobilie; gibt es keinen Katasterwert, gilt der nach den Vermögensteuer-Regeln ermittelte Wert (Art. 41.1). Bei Miteigentum wird anteilig nach dem gehaltenen Anteil besteuert (Art. 41.2).
  • Der Satz beträgt 3 % (Art. 43). Die Steuer entsteht jedes Jahr am 31. Dezember und muss im darauffolgenden Januar erklärt und gezahlt werden (Art. 45.1); die AEAT erhebt sie mit dem Modelo 213.
  • Art. 42 befreit ausländische Staaten, öffentliche Einrichtungen und internationale Organisationen; Gesellschaften, die in Spanien fortlaufend oder gewöhnlich wirtschaftliche Tätigkeiten ausüben, die sich vom bloßen Halten oder Vermieten der Immobilie unterscheiden, unter den in der Durchführungsverordnung festgelegten Bedingungen; sowie Gesellschaften, die an amtlich anerkannten Sekundärmärkten notiert sind.
  • Reicht niemand die Erklärung ein, wird die Schuld im Vollstreckungsverfahren gegen die Immobilie selbst beigetrieben, wobei die Bescheinigung über den Ablauf der freiwilligen Zahlungsfrist als ausreichender Vollstreckungstitel dient (Art. 45.2); bei einem späteren Verkauf haftet die Immobilie weiterhin für die Zahlung der Abgabe (Art. 45.3).

Auf dieser Seite

  1. Was die Sonderabgabe ist und in welche Lücke des Gesetzes sie greift
  2. Wer betroffen ist: Art. 40 und der Test der nicht kooperativen Jurisdiktion
  3. Warum dieser Ratgeber keine Liste der Gebiete abdruckt
  4. Die Bemessungsgrundlage: Katasterwert, und was gilt, wenn es keinen gibt
  5. 3 %, der 31. Dezember und der Monat Januar
  6. Die Ausnahmen in Art. 42 – der Teil, der die meisten Eigentümer rettet
  7. Die Abkommensausnahme, die im Englischen kursiert, und was der Gesetzestext sagt
  8. Was geschieht, wenn niemand erklärt: apremio, Haftung der Immobilie und Zuschläge
  9. Abzugsfähigkeit nach Art. 44, und warum sie meist nichts bringt
  10. Was die Struktur sonst noch mit sich zieht
  11. Warum der Costa Blanca diese Struktur verkauft wurde
  12. Der Ausstieg: die drei Wege und was jeder davon weckt
  13. Was vor dem nächsten 31. Dezember zu tun ist
  14. So gehen Sie mit einer spanischen Immobilie um, die eine nicht ansässige Gesellschaft hält
  15. Häufig gestellte Fragen

Was die Sonderabgabe ist und in welche Lücke des Gesetzes sie greift

Der Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes ist keine eigenständige Steuer. Es handelt sich um Kapitel VI des konsolidierten Gesetzes über die Nichtresidentensteuer – Real Decreto Legislativo 5/2004, das TRLIRNR –, und es funktioniert als eigenständige Abgabe innerhalb dieses Gesetzes: sechs Artikel, von Art. 40 bis Art. 45, mit eigenem Steuerpflichtigen, eigener Bemessungsgrundlage, eigenem Satz, eigenem Entstehungszeitpunkt und eigener Vollstreckungsregel.

Ihre Form versteht man leichter im Vergleich mit Art. 13.1.h) desselben Gesetzes. Die fiktiven Einkünfte aus nicht vermieteten städtischen Immobilien in Spanien – die unterstellte Miete, die jeder nicht ansässige Eigentümer eines Ferienhauses im Modelo 210 erklärt – werden nur natürlichen Personen zugerechnet: Der Artikel spricht von Einkünften, die Steuerpflichtigen zugerechnet werden, die natürliche Personen sind und eine städtische Immobilie halten, die keiner wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet ist. Eine Gesellschaft, die eine leerstehende Villa hält, erzeugt überhaupt keine fiktiven Einkünfte. Ist die Gesellschaft in einem gewöhnlichen Gebiet ansässig, ist das einfach so, wie das Gesetz funktioniert. Ist sie in einem von Spanien als nicht kooperativ eingestuften Gebiet ansässig, greift Kapitel VI ein und erhebt 3 % des Katasterwerts pro Jahr, unabhängig davon, ob die Villa auch nur einen einzigen Euro erwirtschaftet hat.

Deshalb fühlt sich die Abgabe so anders an als der Rest der spanischen Immobilienbesteuerung. Es gibt keine Einkünfte zu messen, keinen Gewinn zu berechnen und kein Geschäft zu besteuern. Der steuerbare Tatbestand ist schlicht das Halten: das Eigentum an der Immobilie oder das Halten eines dinglichen Nutzungs- oder Genussrechts daran unter beliebigem Rechtstitel, am 31. Dezember. Deshalb hört die Rechnung auch nie auf. Eine Villa, die fünfzehn Jahre lang still gehalten wurde, hat fünfzehn jährliche Schulden erzeugt, jede mit ihrer eigenen Erklärungsfrist und ihrer eigenen Uhr.

Wer betroffen ist: Art. 40 und der Test der nicht kooperativen Jurisdiktion

Art. 40 besteht aus einem einzigen Satz, und jedes Wort darin leistet seinen Beitrag. Gesellschaften, die in einem Land oder Gebiet ansässig sind, das als Steueroase gilt, und die in Spanien unter beliebigem Rechtstitel Immobilien oder dingliche Nutzungs- oder Genussrechte daran besitzen oder halten, unterliegen der Steuer in Form einer Sonderabgabe. Drei Voraussetzungen, die alle erfüllt sein müssen: Die Halterin ist eine Gesellschaft, keine natürliche Person; diese Gesellschaft ist in einem gelisteten Gebiet ansässig; und sie hält eine spanische Immobilie oder ein Recht daran.

Die erste Voraussetzung ist die, die Leser am meisten beruhigt. Die Abgabe erreicht nie eine natürliche Person. Ein belgisches Ehepaar, das seine Wohnung in Guardamar auf den eigenen Namen besitzt, kann nicht von Art. 40 erfasst werden, was auch immer es sonst schuldet. Die zweite Voraussetzung entscheidet die realen Fälle, und sie betrifft die Gesellschaft, nicht den Gesellschafter: Entscheidend ist, wo die Gesellschaft ansässig ist, nicht die Staatsangehörigkeit oder der Wohnsitz der dahinterstehenden Personen. Eine britische Familiengesellschaft, gegründet in England, fällt nicht unter Art. 40; dieselbe Familie, die über eine BVI-Gesellschaft hält, fällt darunter. Die dritte Voraussetzung reicht weiter als bloßes Eigentum. Das Halten unter beliebigem Rechtstitel umfasst einen Nießbrauch, ein Nutzungsrecht, ein Wohnrecht oder ein langfristiges dingliches Genussrecht an einer spanischen Immobilie, sodass eine Struktur, die das bloße Eigentum im Ausland behält und der Gesellschaft den Genuss einräumt, nicht entkommt.

Das Gesetz verwendet weiterhin die alten Worte, paraíso fiscal, und der konsolidierte Text, den wir lesen – aktualisiert bis zum 25. Mai 2023 –, wurde nicht umgeschrieben. Die Brücke liegt anderswo: Verweise in der Steuergesetzgebung auf Steueroasen, auf Gebiete ohne wirksamen Informationsaustausch und auf keine oder niedrige Besteuerung sind als Verweise auf die Definition der nicht kooperativen Jurisdiktion in DA 1.ª der Ley 36/2006 zu lesen, in der durch die Ley 11/2021 gegebenen Fassung, die genau zu diesem Zweck DA 10.ª in jenes Gesetz eingefügt hat. Art. 40 bedeutet also heute: Gesellschaften, die in einer dort definierten nicht kooperativen Jurisdiktion ansässig sind.

Achtung

Die Prüfung betrifft die Gesellschaft, nicht Sie selbst. Ihren eigenen steuerlichen Wohnsitz nach Spanien zu verlegen oder von dort wegzuziehen, ändert nichts an Art. 40: Solange die Gesellschaft selbst in einem gelisteten Gebiet ansässig ist und die Villa am 31. Dezember hält, entsteht die Abgabe.

Warum dieser Ratgeber keine Liste der Gebiete abdruckt

DA 1.ª der Ley 36/2006, in der durch die Ley 11/2021 neu gefassten Form, enthält keine Liste. Sie legt Kriterien fest und überträgt die Liste einer Verordnung des Finanzministeriums. Es sind drei Kriterien: Transparenz – ob es eine Gesetzgebung zur gegenseitigen Amtshilfe beim Austausch von Steuerinformationen im Sinne des Allgemeinen Steuergesetzes gibt, ob Informationen tatsächlich mit Spanien ausgetauscht werden, das Ergebnis der Peer-Reviews des Global Forum on Transparency and Exchange of Information sowie der wirksame Austausch von Informationen über wirtschaftlich Berechtigte; ob das Gebiet Offshore-Instrumente oder -Gesellschaften begünstigt, die darauf abzielen, Gewinne anzuziehen, die keine dortige echte wirtschaftliche Tätigkeit widerspiegeln; und das Vorliegen niedriger oder keiner Besteuerung, gemessen an der spanischen Einkommensteuer, Körperschaftsteuer und Nichtresidentensteuer.

Die Verordnung wird aktualisiert. Das ist die gesamte Konstruktion: eine dynamische statt einer eingefrorenen Liste, was auch bedeutet, dass jede in einem Artikel abgedruckte Liste schlecht altert und dass ein Gebiet zwischen einem 31. Dezember und dem nächsten aufgenommen oder gestrichen werden kann. Nach der in der Ley 36/2006 beibehaltenen Übergangsregel gelten, bis die Verordnung sie bestimmt, die in Real Decreto 1080/1991 aufgeführten Gebiete als solche – eine Regel, geschrieben für die Lücke zwischen der Reform und der ersten Verordnung, und eine Erinnerung daran, dass sich die Antwort im Lauf der Zeit geändert hat.

Dieser Ratgeber wird Ihnen daher nicht sagen, ob Gibraltar, Jersey, die Isle of Man oder die Britischen Jungferninseln heute eine nicht kooperative Jurisdiktion sind oder nicht. Das ist eine Frage der für das betreffende Jahr geltenden Verordnung, und sich in die eine oder andere Richtung zu irren, ist teuer: Wer annimmt, betroffen zu sein, obwohl es nicht der Fall ist, zahlt eine Abgabe, die er nicht schuldet, und wer annimmt, nicht betroffen zu sein, riskiert eine unbezahlte Schuld, die sich gegen die Villa selbst vollstreckt. Eine weitere Regel schließt den Kreis: Besteht zwischen Spanien und einem gelisteten Gebiet ein Doppelbesteuerungsabkommen, gelten die Vorschriften für nicht kooperative Gebiete weiterhin, soweit sie dem Abkommen nicht widersprechen (DA 1.ª.5 der Ley 36/2006).

Die Bemessungsgrundlage: Katasterwert, und was gilt, wenn es keinen gibt

Bemessungsgrundlage der Sonderabgabe ist der Katasterwert der Immobilie (Art. 41.1). Nicht der Marktwert, nicht der gezahlte Preis, nicht der bei der Erwerbsteuer verwendete valor de referencia: der Katasterwert, dieselbe Zahl, auf der Ihr IBI-Bescheid aufbaut. Das sind meist gute Nachrichten, denn Katasterwerte liegen normalerweise unter dem Marktwert, und es macht die Berechnung der Abgabe einfach: Lesen Sie den Katasterwert vom IBI-Bescheid oder von der Catastro-Bescheinigung ab und wenden Sie 3 % an.

Gibt es keinen Katasterwert – ein Grundstück, dem nie einer zugewiesen wurde, eine Immobilie, die noch in das Catastro aufgenommen wird –, verweist derselbe Artikel auf den nach den Regeln der Vermögensteuer ermittelten Wert. Diese Regeln bewerten Immobilien mit dem höchsten von drei Werten: dem Katasterwert, dem von der Verwaltung für Zwecke anderer Steuern festgestellten oder geprüften Wert, oder dem Preis, der Gegenleistung oder dem Erwerbswert (Art. 10.Uno der Ley 19/1991). Die Auffangregel ist damit spürbar strenger als die gewöhnliche Regel, weil sie bis zum Kaufpreis reichen kann.

Hält die Gesellschaft die Immobilie zusammen mit anderen Personen oder Gesellschaften, ist die Abgabe nur auf den Teil des Werts der Vermögensgegenstände oder Rechte zu zahlen, der anteilig ihrem Anteil entspricht (Art. 41.2). Eine Gesellschaft, die 50 % einer Villa hält, während die andere Hälfte auf eine natürliche Person eingetragen ist, zahlt 3 % des halben Katasterwerts; die private Hälfte bleibt vollständig außerhalb der Abgabe, erzeugt aber ihre eigenen fiktiven Einkünfte nach den gewöhnlichen IRNR-Regeln.

Tipp

Ihr jährlicher IBI-Bescheid teilt den Katasterwert in Boden- und Baukatasterwert auf. Für diese Abgabe zählt der gesamte Katasterwert der Immobilie, nicht der Bodenanteil, der die plusvalía municipal bestimmt.

3 %, der 31. Dezember und der Monat Januar

Der Satz beträgt 3 % (Art. 43). Es ist ein fester Satz: Es gibt keine Staffelung, keinen Mindestbetrag, keine Kürzung nach der Anzahl der Tage im Jahr, an denen die Immobilie gehalten wurde, und keine Erleichterung für eine leerstehende Immobilie. Ebenso wenig wird die IBI angerechnet, die die Gesellschaft dem Rathaus bereits auf denselben Katasterwert gezahlt hat, oder eine in Spanien gezahlte Steuer auf Mieteinkünfte aus derselben Immobilie.

Die Abgabe entsteht am 31. Dezember jedes Jahres und muss im darauffolgenden Januar am festgelegten Ort und in der festgelegten Form erklärt und gezahlt werden (Art. 45.1). Das Gesetz überlässt die Form der Durchführungsverordnung; die dafür von der AEAT vorgesehene Erklärung ist das Modelo 213. Aus dem Entstehungszeitpunkt folgen zwei Konsequenzen. Erstens zählt die Situation am 31. Dezember: Eine Gesellschaft, die die Villa im November verkauft hat, schuldet für dieses Jahr nichts, und eine Gesellschaft, die sie im Dezember erworben hat, schuldet die vollen 3 %. Zweitens ist jedes Jahr eine eigenständige Selbstveranlagung mit eigener Januarfrist, weshalb die Rückstände in diesen Fällen als ganzer Stapel von Jahren ankommen, nicht als eine einzige Zahl.

Weil die Entstehung jährlich und automatisch erfolgt, muss nichts geschehen, damit die Schuld entsteht. Es wird kein Bescheid verschickt, keine Veranlagung erlassen und keine Erinnerung an die Adresse im Ausland zugestellt. Die Pflicht ist eine Selbstveranlagung: Sie besteht, ob nun jemand in der Struktur davon weiß oder nicht.

Die Ausnahmen in Art. 42 – der Teil, der die meisten Eigentümer rettet

Art. 42 ist kurz und abschließend. Die Sonderabgabe auf Immobilien schulden nicht: ausländische Staaten sowie öffentliche Einrichtungen und internationale Organisationen; Gesellschaften, die in Spanien fortlaufend oder gewöhnlich wirtschaftliche Tätigkeiten ausüben, die sich vom bloßen Halten oder Vermieten der Immobilie unterscheiden, gemäß den Vorgaben der Durchführungsverordnung; sowie Gesellschaften, die an amtlich anerkannten Sekundärmärkten für Wertpapiere notiert sind.

Der mittlere Fall entscheidet die realen Akten, und er ist so formuliert, dass er schwer zu erfüllen ist. Zwei Adverbien und ein Adjektiv tragen die gesamte Prüfung. Die Tätigkeit muss in Spanien ausgeübt werden; sie muss fortlaufend oder gewöhnlich sein, nicht gelegentlich; und sie muss sich vom bloßen Halten oder Vermieten der Immobilie unterscheiden – was bedeutet, dass die Vermietung der Villa, selbst das ganze Jahr über und selbst mit Gewinn, genau die Tätigkeit ist, die die Ausnahme ausschließt. Der Artikel verweist zudem ausdrücklich auf das, was die Durchführungsverordnung festlegt, sodass die Kriterien und die Nachweise in der Durchführungsverordnung des Gesetzes stehen und dort geprüft werden müssen, bevor sich jemand auf diesen Buchstaben verlässt.

Die anderen beiden Fälle sind eng, aber eindeutig. Ein ausländischer Staat oder eine öffentliche Einrichtung eines ausländischen Staates – eine diplomatische Immobilie, ein Kulturinstitut – bleibt außerhalb der Abgabe, ebenso eine internationale Organisation. Eine Gesellschaft, deren Anteile an einem amtlich anerkannten Sekundärmarkt notiert sind, bleibt ebenfalls außerhalb, mit der Begründung, dass eine börsennotierte Gesellschaft kein undurchsichtiges Haltevehikel ist. Keine der beiden Ausnahmen steht der gewöhnlichen villenhaltenden Gesellschaft offen, und genau das ist der ganze Sinn des Kapitels.

Beispiel

Zwei Gesellschaften, dieselbe Straße in Jávea. Gesellschaft A besitzt eine Villa, die sie den ganzen Sommer über an Urlauber vermietet: Vermietung allein reicht für Art. 42.b) ausdrücklich nicht aus, sodass die 3 % fällig sind, falls A in einem gelisteten Gebiet ansässig ist. Gesellschaft B betreibt in dem Gebäude ein lizenziertes Aparthotel mit Personal und Gewerbelizenz: Das ist eine wirtschaftliche Tätigkeit, die sich vom bloßen Halten oder Vermieten unterscheidet, und die Ausnahme kommt ins Spiel – vorbehaltlich der Voraussetzungen, die die Durchführungsverordnung festlegt.

Die Abkommensausnahme, die im Englischen kursiert, und was der Gesetzestext sagt

Ein großer Teil des englischsprachigen Materials zu dieser Abgabe beschreibt eine vierte Ausnahme: Gesellschaften, denen die Anwendung eines Doppelbesteuerungsabkommens mit Informationsaustauschklausel zusteht, sofern die natürlichen Personen, denen das Kapital letztlich gehört, in Spanien ansässig sind oder Anspruch auf ein Abkommen mit einer solchen Klausel haben, und sofern ihre Identität nachgewiesen wird. Berater bauten ganze Akten um diesen Absatz herum, weil er die Frage zu einer Dokumentationsübung machte: die letztlichen Eigentümer identifizieren, ihren Wohnsitz nachweisen, die Ausnahme behalten.

Diesen Absatz gab es tatsächlich, weshalb er noch immer kursiert. Er stand in der ursprünglichen Fassung von 2004 des Art. 42 TRLIRNR, und die fünfte Schlussbestimmung, Absatz 3, der Ley 16/2012 vom 27. Dezember strich ihn mit Wirkung zum 1. Januar 2013. Seither enthält der Artikel drei Buchstaben und keinen Abkommensfall mehr: ausländische Staaten und öffentliche Einrichtungen, Gesellschaften mit unterscheidbarer wirtschaftlicher Tätigkeit und börsennotierte Gesellschaften. Die Struktur ergibt Sinn, sobald man erkennt, was Art. 40 heute sagt, denn die Abgabe erreicht nicht mehr jede nicht ansässige Gesellschaft: Sie erreicht nur Gesellschaften, die in einem als Steueroase geltenden Gebiet ansässig sind. Eine Ausnahme für abkommensgeschützte Gesellschaften hat wenig zu tun, wenn abkommensgeschützte Gesellschaften in der Regel ohnehin schon außerhalb der Abgabe stehen.

Zwei praktische Folgen. Erstens: Wenn Ihnen ein Berater sagt, Ihre Struktur sei sicher, weil Sie die wirtschaftlich Berechtigten im Rahmen einer Abkommensausnahme dokumentiert haben, fragen Sie, in welchem Artikel des geltenden Textes diese Ausnahme steht – und prüfen Sie den konsolidierten Text im BOE für das betreffende Jahr, denn die Antwort für eine Schuld aus 2003 muss nicht dieselbe sein wie für eine aus 2026. Zweitens ist die Abkommensfrage nicht verschwunden, sie hat sich verschoben: Besteht zwischen Spanien und einem gelisteten Gebiet tatsächlich ein Abkommen, gelten die Vorschriften für nicht kooperative Gebiete, soweit sie dem Abkommen nicht widersprechen (DA 1.ª.5 der Ley 36/2006) – ein Argument, das anhand des Abkommenstextes zu führen ist, kein Kästchen zum Ankreuzen.

Was geschieht, wenn niemand erklärt: apremio, Haftung der Immobilie und Zuschläge

Art. 45.2 ist der Grund, warum diese Abgabe kein theoretisches Problem ist. Wird nicht innerhalb der Januarfrist selbst veranlagt und gezahlt, führt das zur Vollstreckung im Beitreibungsverfahren gegen die Immobilie selbst, und die von der Steuerverwaltung ausgestellte Bescheinigung, dass die freiwillige Zahlungsfrist ohne Zahlung abgelaufen ist, sowie der Betrag, sind als Titel ausreichend, um sie einzuleiten. Es bedarf keiner vorherigen Veranlagung, gerichtet an eine Gesellschaft, die im Ausland niemand finden kann: Die Schuld wird gegen das Vermögen vollstreckt, das sich in Spanien befindet und sich nicht bewegen kann.

Art. 45.3 schließt den anderen Ausweg. Überträgt eine der Sonderabgabe unterliegende Gesellschaft eine spanische Immobilie, haftet die übertragene Immobilie weiterhin für die Zahlung des Abgabenbetrags. Anders gesagt: Die Belastung folgt der Villa in die Hände des Käufers. Deshalb verlangt eine seriöse Kaufprüfung bei einer gesellschaftseigenen Immobilie vor Abschluss die Modelo-213-Erklärungen der offenen Jahre, und deshalb wird der Betrag beim Notar routinemäßig einbehalten, bis diese vorgelegt werden.

Darüber liegt der gewöhnliche Mechanismus des Allgemeinen Steuergesetzes. Eine verspätete Selbstveranlagung, die vor jeder Aufforderung eingereicht wird, trägt den Zuschlag nach Art. 27 LGT – 1 % plus 1 % für jeden vollen Monat der Verspätung, und 15 % plus Verzugszinsen nach Ablauf von zwölf Monaten –, und sie schließt die Sanktion aus. Trifft stattdessen zuerst die Aufforderung ein, gelten die Vollstreckungszuschläge des Art. 28 LGT – 5 %, 10 % oder 20 %, je nachdem, wann gezahlt wird –, und die Nichtzahlung des in einer Selbstveranlagung geschuldeten Betrags ist ein eigenständiger Steuerverstoß (Art. 191 LGT). Jede jährliche Schuld verjährt nach ihrer eigenen Vierjahresfrist, gerechnet ab dem Tag nach der Januarfrist für das betreffende Jahr (Art. 66 und 67 LGT), sodass die ältesten Jahre wegfallen, während die jüngeren bestehen bleiben.

Achtung

Weil sich die Abgabe gegen die Immobilie selbst vollstreckt, ist die Person, die am Ende zahlt, oft nicht diejenige, die die Struktur aufgesetzt hat: Der Käufer einer gesellschaftseigenen Villa oder der Erbe, der die Anteile erbt, trägt die Rückstände.

Abzugsfähigkeit nach Art. 44, und warum sie meist nichts bringt

Art. 44 besagt, dass der Betrag der Sonderabgabe eine abzugsfähige Ausgabe ist, um die Bemessungsgrundlage der Steuer zu bestimmen, die gegebenenfalls nach den vorangehenden Artikeln dieses Gesetzes entspräche. Der Abzug wirkt somit innerhalb der Nichtresidentensteuer derselben Gesellschaft – gegen die Einkünfte, die die Gesellschaft selbst in Spanien erzielt – und nicht gegen die spanische Körperschaftsteuer, die die Gesellschaft nicht zahlt, und auch nicht gegen die Steuer in ihrem Heimatgebiet, was eine Frage jenes Gebiets ist.

In der Praxis ist der Abzug für die gewöhnliche villenhaltende Gesellschaft nahezu wertlos, und der Grund ist Art. 24.1. Für Nichtresidenten ohne Betriebsstätte ist die Bemessungsgrundlage der Bruttobetrag der Einkünfte, ohne jeden Abzug von Ausgaben; nur Steuerpflichtige, die in einem anderen EU-Mitgliedstaat oder in einem EWR-Staat mit wirksamem Informationsaustausch ansässig sind, dürfen Ausgaben abziehen, die unmittelbar mit den spanischen Einkünften zusammenhängen (Art. 24.6). Eine Gesellschaft, die in einem gelisteten Gebiet ansässig ist, ist definitionsgemäß keines von beidem. Die Gesellschaft zahlt also die gewöhnliche IRNR auf die Bruttomiete zum allgemeinen Satz von 24 % (Art. 25.1.a; der ermäßigte Satz von 19 % ist EU-Ansässigen und qualifizierten EWR-Ansässigen vorbehalten), und die Sonderabgabe von 3 % steht daneben, ohne dass es etwas zu mindern gäbe.

Der Abzug hat nur dann realen Inhalt, wenn die Gesellschaft eine Betriebsstätte in Spanien hat, weil eine Betriebsstätte ihre Bemessungsgrundlage nach den Regeln der Körperschaftsteuer berechnet (Art. 18.1) und die Ausgabe deshalb aufnehmen kann. Das ist dasselbe Terrain wie die Ausnahme nach Art. 42.b): Eine Gesellschaft mit einer echten, fortlaufenden wirtschaftlichen Tätigkeit in Spanien wird in der Regel eine Betriebsstätte haben und steht dann außerhalb der Abgabe, statt sie abzuziehen. Ein letztes Detail, das wichtig ist, wenn Sie über die Struktur Einkünfte aus spanischer Quelle erhalten: Ein zum Steuerabzug Verpflichteter berechnet den Steuerabzug, ohne Art. 44 zu berücksichtigen (Art. 31.2), sodass dieser Abzug nichts an der an der Quelle einbehaltenen Steuer mindert.

Was die Struktur sonst noch mit sich zieht

Die 3 % sind selten die einzige Überraschung. Eine Gesellschaft, die in einem Gebiet ohne wirksamen Austausch von Steuerinformationen ansässig ist und Vermögen in Spanien hält, muss vor Ablauf der Erklärungsfrist einen in Spanien ansässigen Vertreter bestellen – die Pflicht wird schon durch das bloße Halten des Vermögens ausgelöst, nicht durch Einkünfte (Art. 10.1 TRLIRNR). Die unterlassene Bestellung ist ein schwerer Verstoß mit einer festen Geldbuße von 2.000 €, die für Steuerpflichtige aus jenen Gebieten auf 6.000 € steigt (Art. 10.4), und wenn niemand bestellt wird, kann die Steuerverwaltung den Verwahrer oder Verwalter des Vermögens als Vertreter behandeln (Art. 10.3). Auf Unsichtbarkeit angelegte Strukturen enden mit einem spanischen Vertreter, den die Verwaltung selbst wählt.

Auch der Verwahrer oder Verwalter ist exponiert. Der Verwahrer oder Verwalter von Vermögen oder Rechten nichtansässiger Steuerpflichtiger ohne Bezug zu einer Betriebsstätte haftet gesamtschuldnerisch für die Steuerschulden im Zusammenhang mit den Einkünften aus diesem Vermögen, und ist der Eigentümer in einem als Steueroase behandelten Gebiet ansässig, kann die Verwaltung unmittelbar gegen diesen Haftenden vorgehen, ohne den vorherigen Verwaltungsakt zur Haftungsableitung (Art. 9.1 und 9.3). Anwälte, Verwalter und Bevollmächtigte, die die Schlüssel zu diesen Villen halten, wissen das nicht immer.

Dann ist da noch der Gesellschafter. Nicht börsennotierte Anteile an jeder Gesellschaft, deren Vermögen mittelbar oder unmittelbar zu mindestens 50 % aus in Spanien belegenen Immobilien besteht, gelten für Zwecke der Vermögensteuer als in Spanien belegen, sodass eine nicht ansässige natürliche Person, die sie hält, für diese Anteile in Spanien nach der obligación real steuerpflichtig ist; für die Berechnung werden Buchwerte durch Marktwerte ersetzt und Immobilien durch die Werte, die als Bemessungsgrundlage der Steuer dienen (Art. 5.Uno.b der Ley 19/1991). Und ist der Gesellschafter in Spanien steuerlich ansässig, sind die Anteile Auslandsvermögen: Rechte, die eine Beteiligung an einer im Ausland belegenen Rechtsperson jeder Art verkörpern, sind von ihren Inhabern und wirtschaftlich Berechtigten im Modelo 720 zu melden, oberhalb der Schwellenwerte und mit den in Art. 42 ter des Real Decreto 1065/2007 festgelegten Ausnahmen. Die Struktur, die die Villa vom spanischen Radar fernhalten sollte, rückt den Gesellschafter genau darauf.

Warum der Costa Blanca diese Struktur verkauft wurde

Das Verkaufsargument der 1990er- und 2000er-Jahre war in sich schlüssig. Die spanische Erbschaftsteuer auf eine Villa, die auf nicht ansässige Kinder übergeht, wirkte beängstigend; die Erwerbsteuer bei jedem Weiterverkauf der Immobilie wirkte schwer; und im spanischen Grundbuch stünde ein Gesellschaftsname statt eines Familiennamens. Man verlegte die Villa in eine Offshore-Gesellschaft, so das Argument, und die Immobilie wechselt danach nie wieder den Besitzer: Man verkauft die Anteile im Ausland, das Register bewegt sich nie, und die spanische Erbfolge wird vermieden, weil es in Spanien nichts zu erben gibt.

Jedes Bein dieses Arguments wurde inzwischen abgeschnitten. Gewinne, die mittelbar oder unmittelbar aus in Spanien belegenen Immobilien entstehen, sind Einkünfte spanischer Herkunft, und der Artikel sagt dies ausdrücklich für Gewinne aus Rechten oder Anteilen an einer Gesellschaft, ansässig oder nicht, deren Vermögen mittelbar oder unmittelbar überwiegend aus in Spanien belegenen Immobilien besteht, sowie für Anteile, die ihrem Inhaber das Genussrecht an spanischen Immobilien verleihen (Art. 13.1.i).3.º TRLIRNR). Der Verkauf der Gesellschaft löst daher die spanische Besteuerung des Gewinns aus, mit 19 % (Art. 25.1.f).3.º). Ist die Gesellschaft in einem Gebiet ohne wirksamen Informationsaustausch ansässig, wird der Übertragungswert anteilig zum Marktwert der spanischen Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung bestimmt (Art. 24.4), und die spanische Immobilie selbst haftet weiterhin für die Zahlung der Steuer (Art. 25.3).

Was blieb und wuchs, waren die Kosten des Haltens: die jährliche Abgabe von 3 %, die Vertreterpflicht, die Vermögensteuerbelastung des Gesellschafters, die Meldepflicht eines in Spanien ansässigen Gesellschafters und die laufenden Kosten, eine ausländische Gesellschaft am Leben zu halten – registrierter Vertreter, Buchhaltung, Geschäftsführer. Familien, die diese Strukturen von der Person geerbt haben, die sie aufgesetzt hat, entdecken das meist alles auf einmal, in der denkbar schlechtesten Woche.

Der Ausstieg: die drei Wege und was jeder davon weckt

Weg eins besteht darin, festzustellen, dass keine Abgabe geschuldet wird. Das bedeutet, Jahr für Jahr zu prüfen, ob die Gesellschaft in einem Gebiet ansässig war, das auf der für dieses Jahr geltenden Verordnung stand, und ob einer der Buchstaben von Art. 42 mit den von der Durchführungsverordnung verlangten Nachweisen greift. Das ist Dokumentationsarbeit, und es ist mit weitem Abstand das günstigste Ergebnis, weil es keine Übertragung der Immobilie und damit keine Erwerbsteuern auslöst. Es ist auch der Weg mit einem Fristeffekt: Während die Jahre laufen, verjähren manche davon, andere nicht.

Weg zwei besteht darin, die Gesellschaft zu verlegen. Die Verlegung des tatsächlichen Verwaltungssitzes oder des Gesellschaftssitzes einer Gesellschaft nach Spanien ist ein der Gesellschaftsteuer der Erwerbsteuer unterliegender Vorgang, wenn sich vorher keiner von beiden in einem EU-Mitgliedstaat befand (Art. 19.1.3.º des konsolidierten ITP- und AJD-Gesetzes) – und derselbe Vorgang ist ausdrücklich befreit (Art. 45.I.B.11). Die Verlegung des tatsächlichen Verwaltungssitzes oder des Gesellschaftssitzes einer Gesellschaft von einem EU-Mitgliedstaat in einen anderen unterliegt gar nicht erst der Steuer (Art. 19.2.2.º). Die Erwerbsteuern sind auf diesem Weg daher kein Hindernis; die Hindernisse sind das Gesellschafts- und Buchhaltungsrecht in beiden Gebieten sowie das, was aus der Gesellschaft wird, sobald sie spanisch ist – eine in Spanien ansässige Gesellschaft zahlt spanische Körperschaftsteuer auf ihre Ergebnisse und fällt nicht mehr unter Art. 40.

Weg drei besteht darin, aufzulösen: die Gesellschaft aufzulösen und die Villa den Gesellschaftern zuzuteilen. Die Auflösung einer Gesellschaft ist ein der Erwerbsteuer unterliegender Gesellschaftsvorgang (Art. 19.1.1.º), bei dem die Steuerpflichtigen die Mitglieder sind, für die Vermögensgegenstände und Rechte, die sie erhalten (Art. 23.b), die Bemessungsgrundlage der Wert der ihnen zugeteilten Vermögensgegenstände ohne Abzug von Ausgaben oder Schulden ist (Art. 25.4) und der staatliche Satz der Gesellschaftsteuer 1 % beträgt (Art. 26). Unabhängig davon überträgt die Gesellschaft eine spanische Immobilie, was einen mit 19 % besteuerten Gewinn erzeugt (Art. 25.1.f).3.º), und eine Übertragung von städtischem Boden löst die plusvalía municipal beim Rathaus aus (Art. 104 und 106 TRLRHL – zu beachten ist, dass die Regel, wonach der Erwerber Ersatzsteuerschuldner wird, gilt, wenn der Übertragende eine nicht ansässige natürliche Person ist, nicht eine Gesellschaft). Welche davon tatsächlich greifen und in welcher Höhe, hängt von der Gesellschaft, dem Gebiet, den Zahlen in den Urkunden und der Satzung der Gemeinde ab: Das ist ein Fall, der zu beziffern ist, nicht aus einem Artikel zu schätzen.

Achtung

Lösen Sie eine Struktur nicht auf, um die 3 % zu sparen, ohne vorher den Ausstieg zu beziffern. Eine Auflösung kann in einem Jahr mehr kosten als die Abgabe in zehn Jahren – oder weit weniger, wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist. Die Reihenfolge der Arbeit ist immer: zuerst die geschuldeten Jahre feststellen, dann jeden Weg beziffern.

Was vor dem nächsten 31. Dezember zu tun ist

Beginnen Sie mit drei Dokumenten: der Gründungs- und Bestandsbescheinigung der Gesellschaft, die ihr Ansässigkeitsgebiet zeigt; der Urkunde, mit der die Gesellschaft die spanische Immobilie oder das Recht daran erworben hat; und dem letzten IBI-Bescheid, der den Katasterwert liefert, auf dem die Abgabe berechnet wird. Mit diesen ist die jährliche Schuld reine Arithmetik, und die Zahl der offenen Jahre ergibt sich, indem man von jeder Januarfrist vier Jahre zurückzählt.

Entscheiden Sie dann vor dem Jahresende, nicht danach. Die Abgabe entsteht am 31. Dezember, sodass eine Gesellschaft, die eine Umstrukturierung im Dezember abschließt, für dieses Jahr nichts schuldet, während eine Gesellschaft, die sie im Januar abschließt, bereits weitere 3 % entstehen lässt. Dieses eine Datum ist oft mehr wert als jedes Argument über die Ausnahmen.

Sind Jahre offen, ist die freiwillige Regularisierung vor jeder Aufforderung spürbar günstiger, als entdeckt zu werden: Der Zuschlag nach Art. 27 ersetzt die Sanktion und wächst Monat für Monat. Unser IRNR-Service übernimmt die Erklärungen und die Berechnung der Risikoposition, unser Steuervertreter-Service deckt die Bestellpflicht für Gesellschaften ab, die in Gebieten ohne wirksamen Informationsaustausch ansässig sind, und der Service für fiktive Einkünfte kümmert sich um das, was der private Eigentümer schuldet, sobald die Immobilie wieder auf eine Privatperson eingetragen ist.

Schritt für Schritt

So gehen Sie mit einer spanischen Immobilie um, die eine nicht ansässige Gesellschaft hält

  1. Feststellen, wo die Gesellschaft ansässig ist

    Besorgen Sie eine Gründungs- und Bestandsbescheinigung und, sofern vorhanden, eine steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung. Art. 40 stellt auf die Ansässigkeit der Gesellschaft ab, nicht auf die der Gesellschafter.

  2. Das Gebiet Jahr für Jahr prüfen

    Vergleichen Sie diese Ansässigkeit mit der für jedes offene Jahr geltenden Verordnung des Finanzministeriums. Die Liste wird aktualisiert, sodass sich die Antwort von Jahr zu Jahr unterscheiden kann; verlassen Sie sich nicht auf eine in einem Artikel veröffentlichte Liste.

  3. Den Katasterwert vom IBI-Bescheid ablesen

    Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert der Immobilie (Art. 41.1 TRLIRNR). Gibt es keinen, wenden Sie die Bewertungsregeln der Vermögensteuer an (Art. 10.Uno der Ley 19/1991). Multiplizieren Sie mit 3 % und mit dem Anteil der Gesellschaft am Eigentumstitel.

  4. Die Ausnahmen nach Art. 42 ehrlich prüfen

    Ausländischer Staat oder öffentliche Einrichtung, eine börsennotierte Gesellschaft, oder eine fortlaufende wirtschaftliche Tätigkeit in Spanien, die sich vom bloßen Halten oder Vermieten unterscheidet, unter den in der Durchführungsverordnung festgelegten Bedingungen. Die Villa zu vermieten reicht nicht aus.

  5. Die offenen Jahre zählen

    Jedes Jahr verjährt vier Jahre nach seiner Januarfrist (Art. 66 und 67 LGT). Listen Sie die noch offenen Jahre auf sowie den Zuschlag, den jedes davon nach Art. 27 LGT bei freiwilliger Regularisierung tragen würde.

  6. Regularisieren, bevor eine Aufforderung eintrifft

    Reichen Sie die ausstehenden Erklärungen für die offenen Jahre ein. Eine freiwillige verspätete Abgabe trägt den Zuschlag nach Art. 27 und schließt die Sanktion aus; eine vorherige Aufforderung bringt die Vollstreckungszuschläge des Art. 28 und den Verstoß nach Art. 191.

  7. Den Vertreter bestellen, falls erforderlich

    Eine Gesellschaft, die in einem Gebiet ohne wirksamen Informationsaustausch ansässig ist und spanisches Vermögen hält, muss einen in Spanien ansässigen Vertreter bestellen; die Geldbuße dafür beträgt für diese Steuerpflichtigen 6.000 € (Art. 10.1 und 10.4 TRLIRNR).

  8. Jeden Ausstieg beziffern, bevor Sie sich entscheiden

    Beziffern Sie die Auflösung, die Sitzverlegung und das Nichtstun-Szenario über denselben Zeithorizont, mit den Erwerbsteuern, dem Gewinn und der plusvalía auf dem Tisch, und schließen Sie den gewählten Weg vor dem 31. Dezember ab.

Die Sonderabgabe auf einen Blick (Art. 40–45 TRLIRNR)
ElementRegelArtikel
SteuerpflichtigerGesellschaften, die in einem Land oder Gebiet ansässig sind, das als Steueroase gilt – heute eine nicht kooperative Jurisdiktion –, und die unter beliebigem Rechtstitel spanische Immobilien oder dingliche Nutzungsrechte daran besitzen oder haltenArt. 40
BemessungsgrundlageKatasterwert; gibt es keinen, der Wert nach den Vermögensteuer-Regeln; anteiliger Anteil bei MiteigentumArt. 41
AusnahmenAusländische Staaten, öffentliche Einrichtungen und internationale Organisationen; Gesellschaften mit einer wirtschaftlichen Tätigkeit, die sich vom bloßen Halten oder Vermieten unterscheidet; börsennotierte GesellschaftenArt. 42
Satz3 %, fest, ohne Kürzung für einen Teil des JahresArt. 43
AbzugsfähigkeitAbzugsfähige Ausgabe für die Bemessungsgrundlage der Steuer, die nach den vorangehenden Artikeln des Gesetzes entsprächeArt. 44
Entstehung und ErklärungEntsteht am 31. Dezember; erklärt und gezahlt im darauffolgenden Januar (Modelo 213 der AEAT)Art. 45.1
VollstreckungBeitreibungsverfahren gegen die Immobilie; die Bescheinigung über die abgelaufene freiwillige Frist ist ausreichender TitelArt. 45.2
Bei einer späteren ÜbertragungDie übertragene Immobilie haftet weiterhin für die Zahlung der AbgabeArt. 45.3
Die drei Auswege und die Steuern, die jeder davon weckt
WegWas er bedeutetSteuern, die ins Spiel kommen
Nachweisen, dass keine Abgabe geschuldet wirdDas Gebiet für jedes Jahr anhand der geltenden Verordnung prüfen; einen Buchstaben von Art. 42 mit den von der Durchführungsverordnung verlangten Nachweisen dokumentierenKeine auf die Immobilie; nur die Erklärungen und Zuschläge tatsächlich geschuldeter Jahre
Den Sitz der Gesellschaft verlegenDen tatsächlichen Verwaltungssitz oder den Gesellschaftssitz verlegen, typischerweise nach Spanien oder in einen EU-MitgliedstaatGesellschaftsteuer auf eine eingehende Sitzverlegung, ausdrücklich befreit (Art. 19.1.3.º und 45.I.B.11 ITP und AJD); danach gewöhnliche spanische Körperschaftsbesteuerung
Auflösen und zuteilenDie Gesellschaft liquidieren und die Immobilie auf die Namen der Mitglieder übertragenVon den Mitgliedern zu zahlende Gesellschaftsteuer (Art. 19.1.1.º, 23.b, 25.4, 26); Nichtresidentensteuer auf den Gewinn mit 19 % (Art. 25.1.f); plusvalía municipal (Art. 104 und 106 TRLRHL)
Nichts tunWeiter über die Gesellschaft halten3 % des Katasterwerts an jedem 31. Dezember, zuzüglich Zuschlägen, Zinsen und Vollstreckung gegen die Immobilie

FAQ

Häufig gestellte Fragen

Meine Villa in Torrevieja gehört einer Gesellschaft. Zahle ich die Abgabe von 3 %?

Nur, wenn die Gesellschaft in einem Land oder Gebiet ansässig ist, das als Steueroase gilt, heute gelesen als nicht kooperative Jurisdiktion (Art. 40 TRLIRNR). Eine gewöhnliche Gesellschaft, die in einem EU-Mitgliedstaat oder einem Abkommensland ansässig ist, fällt nicht unter Art. 40 und schuldet keine Sonderabgabe, schuldet aber weiterhin die gewöhnliche Nichtresidentensteuer auf Einkünfte aus der Immobilie. Die Frage betrifft immer die Ansässigkeit der Gesellschaft im betreffenden Jahr, geprüft anhand der geltenden Verordnung des Finanzministeriums, nie Ihre eigene Staatsangehörigkeit oder Ihren eigenen Wohnsitz.

Wird die Abgabe von 3 % auf den Marktwert oder auf den Katasterwert erhoben?

Auf den Katasterwert der Immobilie (Art. 41.1 TRLIRNR). Das ist dieselbe Zahl, die auf dem IBI-Bescheid steht und normalerweise deutlich unter dem Marktwert liegt. Hat die Immobilie keinen Katasterwert, ist die Bemessungsgrundlage der nach den Vermögensteuer-Regeln ermittelte Wert, der den höchsten von Katasterwert, dem von der Verwaltung für andere Steuern festgestellten oder geprüften Wert und dem Erwerbspreis heranzieht (Art. 10.Uno der Ley 19/1991).

Der Gesellschaft gehört nur die Hälfte der Villa. Wird die Abgabe halbiert?

Ja, anteilig nach dem gehaltenen Anteil. Hält eine Gesellschaft die Immobilie zusammen mit anderen Personen oder Gesellschaften, ist die Abgabe auf den Teil des Werts zu zahlen, der anteilig ihrem Anteil am Eigentumstitel entspricht (Art. 41.2 TRLIRNR). Die andere Hälfte bleibt außerhalb der Sonderabgabe, wobei eine nicht ansässige natürliche Person, der sie gehört, eigene fiktive Einkünfte nach den gewöhnlichen IRNR-Regeln hat.

Welche Erklärung reiche ich ein, und wann?

Die Abgabe entsteht am 31. Dezember und muss im darauffolgenden Januar erklärt und gezahlt werden (Art. 45.1 TRLIRNR); die AEAT stellt dafür das Modelo 213 bereit. Das Gesetz überlässt Ort und Form der Einreichung der Durchführungsverordnung; bestätigen Sie deshalb das aktuelle Formular und den Einreichungsweg vor der Abgabe bei der AEAT oder Ihrem Berater, besonders wenn Sie mehrere Jahre gleichzeitig regularisieren, da jedes Jahr eine eigenständige Selbstveranlagung ist.

Ersetzt die Sonderabgabe die gewöhnliche Nichtresidentensteuer auf Mieteinkünfte?

Nein. Sie sind unabhängig voneinander und gelten beide. Die Sonderabgabe besteuert das bloße Halten der Immobilie mit 3 % des Katasterwerts; wird die Immobilie vermietet, schuldet die Gesellschaft zusätzlich die gewöhnliche Nichtresidentensteuer auf die Miete, berechnet auf den Bruttobetrag ohne Abzug von Ausgaben für Gesellschaften, die nicht in der EU oder einem qualifizierten EWR-Staat ansässig sind (Art. 24.1 und 24.6 TRLIRNR), zum allgemeinen Satz von 24 % (Art. 25.1.a). Es gibt keine Anrechnung der einen auf die andere; die Abgabe ist nur im engen Sinne des Art. 44 eine abzugsfähige Ausgabe.

Befreit die Vermietung der Villa die Gesellschaft nach Art. 42?

Nein – Vermietung ist genau das, was die Ausnahme ausschließt. Art. 42.b) befreit Gesellschaften, die in Spanien fortlaufend oder gewöhnlich wirtschaftliche Tätigkeiten ausüben, die sich vom bloßen Halten oder Vermieten der Immobilie unterscheiden, gemäß den Vorgaben der Durchführungsverordnung. Die Ferienvermietung derselben Villa unterscheidet sich nicht von ihrer Vermietung; ein echtes Hotel, Aparthotel oder Gewerbebetrieb, geführt in der Immobilie, ist ein anderer Fall, und die erforderlichen Nachweise stehen in der Durchführungsverordnung.

Kann die spanische Steuerbehörde direkt gegen die Immobilie vorgehen?

Ja, und das ist der schärfste Zug dieser Abgabe. Wird im Januar nicht selbst veranlagt und gezahlt, kommt es zur Vollstreckung im Beitreibungsverfahren gegen die Immobilie, wobei die Verwaltungsbescheinigung über die abgelaufene freiwillige Frist als ausreichender Titel dient, um sie einzuleiten (Art. 45.2 TRLIRNR). Überträgt außerdem eine der Abgabe unterliegende Gesellschaft eine spanische Immobilie, haftet die übertragene Immobilie weiterhin für die Zahlung der Abgabe (Art. 45.3), weshalb der Betrag bei diesen Käufen beim Notar einbehalten wird.

Die Gesellschaft hat nie erklärt. Wie viele Jahre können gefordert werden?

Jede jährliche Schuld hat ihre eigene Vierjahresfrist, gerechnet ab dem Tag nach dem Ende der Januarfrist für das betreffende Jahr (Art. 66 und 67 LGT). So fallen die ältesten Jahre nach und nach weg, während die jüngeren bestehen bleiben, und die Gesamtrisikoposition ändert sich jeden Januar. Eine verspätete, aber vor jeder Aufforderung eingereichte Erklärung kostet den Zuschlag nach Art. 27 LGT – 1 % plus 1 % pro vollem Monat, oder 15 % plus Zinsen nach zwölf Monaten – und schließt die Sanktion aus; wer zuerst entdeckt wird, dem drohen die Vollstreckungszuschläge des Art. 28 und der Verstoß nach Art. 191.

Ist die Abgabe wenigstens irgendwo abzugsfähig?

Nur gegen die eigene spanische Nichtresidentensteuer-Bemessungsgrundlage der Gesellschaft, und in den meisten Fällen ist das nichts wert. Art. 44 TRLIRNR macht den Betrag zu einer abzugsfähigen Ausgabe bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Steuer, die nach den vorangehenden Artikeln jenes Gesetzes entspräche, doch eine Gesellschaft, die in einem gelisteten Gebiet ansässig ist und ohne Betriebsstätte tätig wird, wird auf die Bruttoeinkünfte besteuert, ohne dass Ausgaben abzugsfähig wären (Art. 24.1 und 24.6). Der Abzug hat nur dann realen Inhalt, wenn eine Betriebsstätte ihre Bemessungsgrundlage nach den Regeln der Körperschaftsteuer berechnet (Art. 18.1).

Kann ich statt der Immobilie die Anteile der Gesellschaft verkaufen?

Das können Sie, aber Spanien besteuert diesen Verkauf. Gewinne aus Rechten oder Anteilen an einer Gesellschaft, ansässig oder nicht, deren Vermögen mittelbar oder unmittelbar überwiegend aus in Spanien belegenen Immobilien besteht, sind Einkünfte spanischer Herkunft (Art. 13.1.i).3.º TRLIRNR), besteuert mit 19 % (Art. 25.1.f).3.º). Ist die Gesellschaft in einem Gebiet ohne wirksamen Informationsaustausch ansässig, wird der Übertragungswert anteilig zum Marktwert der spanischen Immobilie bestimmt (Art. 24.4), und diese Immobilie haftet weiterhin für die Zahlung der Steuer (Art. 25.3) – der Käufer erbt also das Problem.

Was kostet es, die Gesellschaft aufzulösen und die Villa persönlich zu halten?

Das hängt von der Gesellschaft, dem Gebiet und den Zahlen ab und sollte beziffert, nicht geschätzt werden. Die Steuern, die dabei ins Spiel kommen, sind die Gesellschaftsteuer der ITP und AJD auf die Auflösung, zu zahlen von den Mitgliedern auf den Wert der erhaltenen Vermögensgegenstände (Art. 19.1.1.º, 23.b, 25.4 und 26 des konsolidierten ITP- und AJD-Gesetzes); die Nichtresidentensteuer auf den Gewinn der Gesellschaft mit 19 % (Art. 25.1.f).3.º TRLIRNR); und die plusvalía municipal beim Rathaus auf die Übertragung von städtischem Boden (Art. 104 und 106 TRLRHL). Gesellschafts- und Registerkosten im eigenen Gebiet der Gesellschaft kommen obendrauf.

Braucht die Gesellschaft weiterhin einen Steuervertreter in Spanien?

Ist sie in einem Gebiet ohne wirksamen Austausch von Steuerinformationen ansässig und hält Vermögen in Spanien, dann ja – das bloße Halten löst die Pflicht aus, vor Ablauf der Erklärungsfrist einen in Spanien ansässigen Vertreter zu bestellen (Art. 10.1 TRLIRNR). Keinen zu bestellen ist ein schwerer Verstoß mit einer festen Geldbuße von 2.000 €, die für Steuerpflichtige aus jenen Gebieten auf 6.000 € steigt (Art. 10.4), und die Verwaltung kann dann den Verwahrer oder Verwalter des Vermögens als Vertreter behandeln (Art. 10.3).

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Quellen

Zuletzt aktualisiert: 2026-09-10