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Par destination · Altea · Alicante

Fiscalité espagnole à Altea

Modelo 210, bonifications d'IBI, ITP et ISD pour les propriétaires à Altea — le tout géré par un colegiado agréé qui vit à l'année sur la Costa Blanca.

Réponse rapide

Donner un bien d'Altea entre parents proches n'est pas une faille, mais cela coûte peu : l'art. 12 bis de la Ley 13/1997 abat 99 % de la quote-part d'ISD sur les acquisitions entre vifs par le conjoint, un parent, un enfant, un petit-enfant ou un grand-parent, à condition que la donation soit faite en acte public et, pour les espèces ou les biens de l'art. 12 LIP, que l'origine des fonds soit justifiée.

Ce qu'un propriétaire à Altea doit savoir

Altea attire un profil de propriétaires nettement différent de Benidorm, à quelques kilomètres au sud : Néerlandais, Belges, Allemands et Français, souvent retraités ou en télétravail, dans des maisons individuelles d'Altea Hills, de la Sierra de Altea et de la vieille ville. Deux conséquences pour le travail fiscal. D'abord, les frais d'acquisition pèsent davantage quand la valeur est élevée : l'ITP est de 9 %, mais de 11 % sur la totalité de la valeur quand celle-ci dépasse 1 000 000 € (art. 13.Uno Ley 13/1997), et les taux réduits de l'art. 13 ne constituent pas une réduction générale pour résidence habituelle — ils ne visent que des catégories définies, à 6 %/8 % ou 3 %/4 % selon que la valeur dépasse ou non 180 000 €. Ensuite, succession et donation du vivant reviennent sans cesse, car la villa espagnole est souvent le principal actif d'une succession néerlandaise, belge ou allemande. L'art. 12 bis abat 99 % de la quote-part d'ISD pour la famille la plus proche, en succession comme en donation, ce qui fait du choix entre les deux une question de planification et non de taux.

Principaux services pour Altea

Cadre fiscal régional

ITP taux général
9%
ITP taux réduit (vivienda habitual)
6%
AJD (droit de timbre)
1,4%
ISD : bonification grupo I/II
99%
Référence de la loi autonome
Ley 13/1997 CV

Ces taux reflètent le cadre autonome (CCAA) en vigueur au moment de la rédaction. Les taux et bonifications municipaux de l'IBI sont fixés séparément par chaque ayuntamiento et nous confirmons les chiffres en vigueur à partir de la dernière ordenanza fiscal avant tout dépôt.

À Altea : impôts municipaux et démarches

Plusvalía réglée auprès de
Ayuntamiento de Altea
IBI facturé par
SUMA Gestión Tributaria (Diputación de Alicante)

Plusvalía municipal (IIVTNU) lors de la vente

Le parc immobilier d'Altea penche vers les parcelles de coteau et les maisons du vieux bourg, où le terrain représente une grande partie de ce que vous achetez — et la plusvalía municipal frappe précisément ce terrain, si bien qu'elle pèse plus lourd ici que sur un appartement du littoral. L'Ayuntamiento de Altea institue l'IIVTNU dans son ordenanza fiscal et fixe son propre taux et ses propres coefficients sous le plafond de 30 % de l'art. 108 TRLRHL. Légalement, c'est le vendeur qui paie (art. 106.1.b TRLRHL), sauf qu'un vendeur non résident reporte l'obligation sur l'acheteur comme contribuable substitut (art. 106.2). Les longues durées de détention sont fréquentes à Altea, et la durée de détention détermine le coefficient de la méthode objective — ce qui est exactement la raison pour laquelle il faut calculer les deux méthodes légales avant de convenir du prix, et non après.

Calculateur de plusvalía →

La retenue de 3 % et le modelo 211

Les propriétaires d'Altea sont en grande majorité allemands, néerlandais et belges, et un résident fiscal allemand qui vend ici est traité exactement comme n'importe quel autre non-résident : l'acheteur retient 3 % du prix et les reverse à l'AEAT au moyen du modelo 211 dans le mois qui suit l'acte. La plus-value elle-même se déclare sur le modelo 210 au taux de 19 % applicable aux résidents de l'UE/EEE, les frais d'acquisition, les travaux d'amélioration et les impôts de mutation payés à l'origine étant déductibles de la plus-value — c'est pourquoi l'escritura d'achat et l'ancien justificatif du modelo 600 comptent tant. Si les 3 % dépassent l'impôt réel, l'excédent est remboursable par le même modelo 210. L'Allemagne atténue ensuite la double imposition en vertu de la convention Espagne-Allemagne de 2011, mais il s'agit d'un crédit côté allemand ; il ne réduit pas ce que l'Espagne retient à la signature.

Guide : vendre en tant que non-résident →

IBI : la facture annuelle et qui l'émet

L'avis d'IBI d'Altea est émis par SUMA Gestión Tributaria, qui recouvre pour le compte de l'ayuntamiento en vertu de la délégation permise par l'art. 7 TRLRHL — payez SUMA, faites vos recours auprès de SUMA, mais lisez l'ordenanza fiscal de l'Ayuntamiento de Altea pour le taux et les bonifications, car ce sont des décisions annuelles propres à la mairie. Altea compte aussi des biens classés comme bienes inmuebles de características especiales, qui supportent un taux distinct de celui du logement urbain ordinaire ; si votre avis semble décalé par rapport à celui d'un voisin, vérifiez le classement avant de supposer une erreur. Et notez la règle d'exigibilité : celui qui est propriétaire inscrit au 1er janvier doit l'année entière (art. 75 TRLRHL) ; la date de la signature décide donc qui supporte l'avis, et tout prorata entre acheteur et vendeur relève d'un accord privé, invisible pour SUMA.

Calculateur d'IBI →

NIE et empadronamiento

Pour un acheteur allemand ou néerlandais, la voie la plus simple vers un NIE est le consulat d'Espagne dans son pays avant le voyage, ou une procuration notariée qui couvre expressément l'EX-15 afin que nous puissions obtenir le numéro pendant que vous êtes encore à l'étranger ; en Espagne, il s'agit d'un rendez-vous dans la province d'Alicante, de l'EX-15 et de la taxe de 9,84 €. L'empadronamiento auprès de l'Ayuntamiento de Altea est un acte différent, et il ne concerne que les personnes qui vivent réellement dans la commune : la Ley 7/1985 oblige les résidents habituels à s'inscrire, et le certificat du padrón est ce qui ouvre l'accès au centre de santé, à l'inscription scolaire et aux avantages municipaux fondés sur la résidence. Si vous partagez l'année entre Altea et l'Europe du Nord, traitez le padrón comme une décision délibérée plutôt que comme une formalité administrative — il fait partie du tableau factuel qui détermine quel pays taxe vos revenus mondiaux.

Guide : comment obtenir un NIE →

Les taux, coefficients et bonifications municipaux sont fixés par chaque ayuntamiento dans son ordenanza fiscal et révisés chaque année ; aucun n'est donc cité ici. Nous lisons l'ordenanza en vigueur et confirmons les chiffres exacts avant tout dépôt.

Questions fréquentes sur Altea

Je suis résident fiscal français et j'ai acheté une villa à Altea. Où paie-je l'impôt sur les loyers, en France ou en Espagne ?

En Espagne, puis de nouveau aux Pays-Bas avec élimination. Selon la convention fiscale hispano-néerlandaise, les revenus de biens immobiliers sont imposables dans l'État où le bien est situé : le loyer d'Altea est donc de source espagnole et va sur le modelo 210. En tant que résident néerlandais, vous résidez dans un État membre de l'UE, de sorte que l'art. 25.1.a TRLIRNR vous accorde le taux de 19 % et que l'art. 24.6 vous permet de déduire les charges directement et indissociablement liées à ce revenu. Depuis l'Orden HAC/623/2026, la déclaration est annuelle : les vingt premiers jours calendaires d'avril de l'année suivant le fait générateur, que vous déclariez chaque location séparément ou groupée. Vous reportez ensuite ce même revenu dans votre déclaration néerlandaise et les Pays-Bas éliminent la double imposition selon la convention.

Mes parents français veulent me donner leur villa d'Altea de leur vivant. Quel régime de droits de donation en CV ?

La donation d'un immeuble espagnol est soumise à l'Impuesto sobre Donaciones en Espagne, et la réglementation de la Comunitat Valenciana s'applique. L'art. 12 bis de la Ley 13/1997 abat 99 % de la quote-part sur les acquisitions entre vifs par le conjoint, les parents ou adoptants, les enfants ou adoptés, les petits-enfants et grands-parents du donateur — de parents à enfant y entre pleinement. Deux conditions pèsent réellement : la donation doit être faite en acte public et, lorsqu'elle porte sur des espèces ou des biens visés à l'art. 12 de la loi sur l'impôt sur la fortune, l'origine des fonds doit être justifiée. L'Allemagne impose la même donation selon son droit et élimine la double imposition selon ses règles internes ; nous chiffrons la donation face à l'alternative successorale, y compris l'effet de chacune sur votre future base de plus-value, avant la signature de l'acte.

Je travaille en télétravail depuis Altea pour une entreprise française 9 mois par an. Suis-je résident fiscal espagnol ?

Le test figure à l'art. 9 de la Ley 35/2006 et ne dépend pas de votre employeur. Vous devenez résident si vous séjournez plus de 183 jours de l'année civile en Espagne, ou si le noyau principal ou la base de vos activités ou intérêts économiques s'y trouve — l'un des deux suffit. Neuf mois en Espagne satisfont déjà le premier, ce qui vous rend résident et imposable sur le revenu mondial à l'IRPF majoré du barème de la Comunitat Valenciana. Une alternative mérite vérification avant de présumer le pire : le régime spécial de l'art. 93 de la Ley 35/2006, élargi par la Ley 28/2022 au travail effectué à distance au moyen exclusif d'outils informatiques et de télécommunication, impose les revenus du travail à 24 % jusqu'à 600 000 € et 47 % au-delà, pendant la période d'imposition du changement de résidence et les cinq suivantes. Nous testons les deux voies avant tout déménagement.

Je possède ma maison d'Altea depuis vingt ans. La plusvalía en est-elle plus élevée ?

Pas automatiquement. Selon la méthode objective, la base est la valeur cadastrale du terrain multipliée par le coefficient correspondant aux années de détention, et le barème légal plafonne la période à vingt ans : détenir plus longtemps n'augmente donc plus le coefficient. La méthode de la plus-value réelle, disponible depuis le RDL 26/2021, utilise la différence effective entre les prix d'achat et de vente rapportée au terrain — sur une longue détention, c'est souvent la moins chère des deux, et s'il n'y a aucune plus-value, aucun impôt n'est dû. L'Ayuntamiento de Altea applique son propre taux à la base que vous choisissez.

Évolutions réglementaires récentes

Pour un propriétaire d'Altea, les deux mouvements qui comptent sont autonomes. La Ley 6/2023 de la Generalitat a porté l'abattement d'ISD pour les groupes I et II à 99 % de la quote-part, pour les faits générateurs à compter du 28 mai 2023, et il vise, en vertu de l'art. 12 bis, les donations autant que les successions — d'où le fait que la discussion donation contre succession porte désormais sur le calendrier, la base et le contrôle, pas sur le taux espagnol. La Ley 5/2025 a ensuite ramené le taux général d'ITP sur les immeubles de 10 % à 9 % et l'AJD de 1,5 % à 1,4 % pour les faits générateurs à compter du 1er juin 2026, en laissant intact le taux de 11 % pour les biens de plus de 1 000 000 € — utile à savoir sur un marché où ce seuil est atteint. L'ordenanza fiscal d'Altea, qui fixe l'IBI et la plusvalía, suit son propre cycle annuel et n'est pas citée ici.

Sources officielles

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