Valeur cadastrale et valeur de référence : quel chiffre alimente quel impôt

Deux chiffres différents, publiés par le même registre

La description cadastrale d'un bien espagnol comporte le valor catastral et le valor de referencia comme deux éléments distincts (art. 3.1 du texte consolidé de la loi du Cadastre, TRLCI). Ce ne sont pas deux versions d'une même estimation. La valeur cadastrale est déterminée objectivement à partir de la valeur du terrain et de la valeur des constructions, elle ne peut dépasser la valeur de marché, et elle procède d'une ponencia de valores approuvée pour l'ensemble d'une commune (art. 22 et 23.2 TRLCI). C'est le chiffre le plus ancien, délibérément prudent, que la fiscalité locale utilise depuis des décennies.

La valeur de référence est plus récente et se construit dans l'autre sens. La Dirección General del Catastro la détermine objectivement, avec la valeur de marché comme plafond absolu, à partir de l'analyse des prix que les notaires communiquent sur les ventes conclues, par zones de valeur homogènes assorties de modules de valeur moyenne et d'un coefficient de réduction fixé par arrêté ministériel, et elle approuve chaque année par résolution les éléments nécessaires à son calcul pour chaque bien (disposición final tercera TRLCI, dans sa rédaction issue de la Ley 11/2021 relative aux mesures de prévention et de lutte contre la fraude fiscale). Aucun des deux chiffres n'est une évaluation de votre maison en particulier : personne ne l'a visitée.

Ce que finance la valeur cadastrale : IBI, modelo 210 et impôt sur la fortune

La base de l'IBI est la valeur cadastrale, et rien d'autre (art. 65 TRLRHL). De façon moins évidente, c'est aussi elle qui sert de base au revenu imputé qu'un non-résident déclare sur le modelo 210 pour un bien conservé pour un usage personnel : l'art. 24.5 du texte consolidé de la loi relative à l'impôt sur le revenu des non-résidents renvoie ce calcul à la règle du revenu imputé de la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques, qui applique un pourcentage à la valeur cadastrale (art. 85 de la Ley 35/2006).

L'impôt sur la fortune l'utilise également, mais seulement comme l'une des candidates : les biens immobiliers sont retenus pour le plus élevé de trois montants — la valeur cadastrale, la valeur déterminée ou vérifiée par l'administration aux fins d'autres impôts, et le prix, la contrepartie ou la valeur d'acquisition (art. 10.Uno de la Ley 19/1991). Trois impôts annuels distincts dépendent donc d'une seule ligne de la fiche cadastrale.

Ce que finance la valeur de référence : droits de mutation, de succession et de donation

Depuis 2022, la base imposable des droits de mutation sur les biens immobiliers est la valeur de référence à la date du fait générateur, le prix déclaré ou la contrepartie convenue n'étant retenus que si l'un ou l'autre est supérieur (art. 10.2 TRLITPAJD). Les droits de succession et de donation fonctionnent de manière identique, à la date du décès ou de la donation (art. 9.3 de la Ley 29/1987). Acheter en dessous de la valeur de référence ne réduit donc pas l'impôt : la valeur de référence est un plancher, non une estimation.

C'est pourquoi le chiffre dont un acheteur a besoin avant de signer et celui dont un propriétaire a besoin quand l'IBI arrive ne sont pas le même. Lorsqu'un bien n'a pas de valeur de référence, ou que le Catastro ne peut pas la certifier, les deux lois retiennent alors le plus élevé de la valeur déclarée, du prix convenu et de la valeur de marché, l'administration conservant la faculté de vérifier.

Où consulter chaque chiffre

La valeur cadastrale est imprimée sur le reçu d'IBI et figure sur le certificat descriptif et graphique, que tout propriétaire peut obtenir sur la Sede Electrónica del Catastro à l'aide de la référence cadastrale figurant sur l'acte. La valeur de référence se trouve ailleurs sur ce même site : la résolution annuelle est publiée par édit avant le 30 octobre de l'année précédente, après une période d'audience collective, une annonce informative paraît au BOE dans les vingt premiers jours de décembre, et comme il ne s'agit pas de données personnelles, la valeur peut être consultée en permanence (disposición final tercera TRLCI). Demandez le certificado de motivación si vous souhaitez voir les modules et coefficients à l'origine de votre chiffre.

Si c'est la valeur cadastrale qui est erronée, une seule correction règle trois impôts

Une surface qui n'a jamais été correcte, un usage mal codé il y a des décennies ou une annexe démolie depuis des années mais toujours inscrite gonflent la valeur cadastrale, et avec elle l'IBI, le revenu imputé du modelo 210 et, lorsqu'elle est la plus élevée des trois montants, le calcul de l'impôt sur la fortune — chaque année, discrètement. Les biens sont incorporés au Catastro et y sont mis à jour au moyen de déclarations, de communications, de demandes, de la procédure de subsanación de discrepancias, de l'inspection cadastrale et de la valorisation (art. 11.2 TRLCI).

Lorsque le changement vient de vous — nouvelle construction, extension, réforme, démolition, changement d'usage, division, acquisition de propriété —, il se déclare sous la forme d'une déclaration cadastrale (art. 13 et 16.2 TRLCI, une obligation que la réglementation de l'IBI impose également au contribuable à l'art. 76.1 TRLRHL). Lorsque l'écart provient du registre lui-même et non de vous, la procédure de subsanación de discrepancias est le cadre approprié (art. 18 TRLCI). Vérifiez le formulaire en vigueur et son canal électronique sur la Sede Electrónica del Catastro avant de déposer quoi que ce soit.

Si c'est la valeur de référence qui est erronée, la voie est inverse

Ici, il n'existe pas de recours avant de payer. La valeur de référence ne peut être contestée qu'en formant un recours contre une liquidation émise par l'administration fiscale, ou à l'occasion d'une demande de rectification de votre propre autoliquidation (art. 10.3 TRLITPAJD, art. 9.4 LISD). Vous autoliquidez donc sur la valeur de référence, vous payez, puis vous demandez le remboursement de l'indu au titre de l'art. 120.3 de la loi générale des impôts (LGT) ; l'administration statue après un rapport préceptif et contraignant du Catastro qui ratifie ou corrige le chiffre à la lumière des preuves que vous avez produites, et ce rapport doit indiquer la résolution, les modules de valeur moyenne et les coefficients de réduction sur lesquels il s'est fondé (art. 10.4 TRLITPAJD, art. 9.5 LISD).

Deux conséquences apparaissent des années plus tard. La valeur de référence n'atteint pas l'impôt sur la fortune d'un bien que vous possédiez déjà : l'art. 10.Uno de la Ley 19/1991 énumère trois montants à comparer, et une valeur de référence publiée pour votre appartement n'en fait pas partie. Elle atteint en revanche une plus-value future lorsque le bien vous est parvenu par succession ou donation, parce que l'art. 36 LIRPF fait dépendre la valeur d'acquisition des règles applicables aux droits de succession et de donation, plafonnée à la valeur de marché ; en cas d'achat, la valeur d'acquisition reste le montant réellement payé (art. 35.1 LIRPF).