ITP dans la Comunidad Valenciana 2026 : calculateur, taux et délai

Ce qu’est l’ITP et quand il s’applique à la place de la TVA

L’ITP, transmisiones patrimoniales onerosas, est l’une des trois modalités de l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, régi par le Real Decreto Legislativo 1/1993. L’article 7.1.A) y soumet toute transmission à titre onéreux entre vifs de biens, et l’article 8.a) fait de l’acquéreur le contribuable, quoi que les parties conviennent entre elles. C’est un impôt d’État cédé aux communautés autonomes, qui en fixent les taux et le perçoivent.

La frontière avec la TVA est tracée par l’article 7.5 : les transmissions effectuées par des entreprises dans l’exercice de leur activité sont hors du champ de l’ITP et dans celui de la TVA, sauf si la transmission d’un bien immobilier est exonérée de TVA, auquel cas l’ITP s’applique malgré tout. Les deuxièmes livraisons et les suivantes de bâtiments sont exonérées de TVA en vertu de l’article 20.Uno.22.º de la Ley 37/1992 ; un appartement d’occasion à Torrevieja vendu par un propriétaire particulier, ou par une société après sa première occupation, paie donc l’ITP.

Un logement neuf livré par le promoteur est une première livraison : il paie 10 % de TVA en vertu de l’article 91.Uno.1.7.º de la loi sur la TVA et, en plus, le droit de timbre sur l’acte (AJD) que l’article 14 de la Ley 13/1997 fixe à 1,4 % dans la Comunitat Valenciana pour les faits générateurs à partir du 1er juin 2026, ou à 0,1 % lorsque l’acte documente l’achat d’une résidence habituelle. Les deux régimes sont exclusifs l’un de l’autre : personne ne paie à la fois l’ITP et la TVA sur le même achat.

La base imposable : le plus élevé du prix et de la valeur de référence du Catastro

Depuis le 1er janvier 2022, l’article 10.2 du texte refondu de l’ITP, dans la rédaction de l’article sixième de la Ley 11/2021 de lutte contre la fraude fiscale, fixe la base des biens immobiliers à la valeur de référence déterminée par la Dirección General del Catastro à la date du fait générateur. Si le prix convenu ou la valeur déclarée est supérieur, le chiffre le plus élevé est la base. La valeur de référence est donc un plancher, jamais un plafond.

La valeur de référence n’est pas la valeur cadastrale de votre avis d’IBI. C’est un chiffre distinct, publié chaque année par le Catastro à partir des prix de vente notariés dans la zone, et il peut être consulté gratuitement sur la Sede Electrónica del Catastro pour n’importe quel bien avant de signer. Lorsqu’il n’existe pas de valeur de référence, ou qu’elle ne peut être certifiée, l’article 10.2 se rabat sur le plus élevé de la valeur déclarée, du prix et de la valeur de marché, sous réserve d’une vérification de valeur.

L’article 46.1 du texte refondu complète le dispositif : l’administration ne peut plus ouvrir de vérification de valeur lorsque la base est la valeur de référence ou un montant supérieur. Ce qu’elle peut faire, c’est émettre une liquidation lorsqu’un acheteur a autoliquidé sur un prix inférieur à cette valeur, et c’est la liquidation d’ITP la plus courante reçue aujourd’hui par les acheteurs étrangers sur la Costa Blanca.

Taux de l’ITP dans la Comunitat Valenciana à partir du 1er juin 2026 : 9 % général et 11 % au-delà d’un million

L’article 13.Uno de la Ley 13/1997 de la Generalitat fixe à 9 % le taux général pour l’acquisition de biens immobiliers, et de droits réels sur ceux-ci autres que les droits de garantie. Ce chiffre provient de l’article 33 de la Ley 5/2025 du 30 mai de mesures fiscales, administratives et d’organisation de la Generalitat, dont le texte consolidé du BOE indique qu’elle prend effet pour les faits générateurs survenant à partir du 1er juin 2026 inclus ; la rédaction précédente disait 10 %.

Le même paragraphe maintient la tranche supérieure : lorsque la valeur du bien transmis, ou du droit créé ou transmis sur celui-ci, dépasse un million d’euros, le taux applicable est de 11 %. L’article 13.Ocho ajoute une règle anti-fractionnement : les achats portant sur le même bien immatriculé auprès du même vendeur dans un délai de trois ans sont traités comme une seule transmission pour l’application de ce taux.

Le taux qui s’applique est celui en vigueur à la date du fait générateur, que l’article 49.1.a) du texte refondu fixe au jour où l’acte ou le contrat est conclu, normalement la date de l’acte public. Un contrat privé signé en mai et un acte signé en juin 2026 ont leur fait générateur en juin. La Generalitat peut modifier ces taux dans n’importe quelle loi de finances ou loi d’accompagnement ; le texte consolidé de la Ley 13/1997 sur le BOE est donc la référence à vérifier le jour de la signature.

Taux d’ITP réduits : jeunes acheteurs, familles nombreuses, handicap et logement protégé

La Ley 13/1997 concentre ses taux réduits sur la résidence habituelle, définie par référence aux règles de l’impôt sur le revenu des personnes physiques en vertu de l’article 13.Seis, et elle trace une ligne à 180.000 €. Selon l’article 13.Tres, une première résidence habituelle achetée par une personne de moins de 35 ans paie 6 % lorsque la valeur ne dépasse pas 180.000 €, et 8 % selon l’article 13.Dos lorsqu’elle la dépasse ; les mêmes 6 % et 8 % s’appliquent au logement protégé de régime général acheté comme première résidence habituelle. Le taux des moins de 35 ans exige aussi que les bases imposables générale et de l’épargne de l’acheteur à l’impôt sur le revenu ne dépassent pas les limites de l’article 4.Cuatro : 30.000 € en imposition individuelle et 47.000 € en imposition conjointe.

L’article 13.Cinco fixe 3 % pour les valeurs jusqu’à 180.000 €, et l’article 13.Cuatro 4 % au-delà, dans quatre cas : le logement protégé de régime spécial comme première résidence habituelle ; la résidence habituelle d’une famille nombreuse ou monoparentale, dans les limites de revenus de l’article 4.Cuatro (30.000 € ou 47.000 € pour la catégorie générale, 35.000 € ou 58.000 € pour la catégorie spéciale) ; la résidence habituelle d’une personne ayant un handicap reconnu de 65 % ou plus, ou un handicap intellectuel ou mental de 33 % ou plus, sur la part que cette personne acquiert ; et la résidence habituelle d’une femme victime de violences de genre, là encore dans les limites de revenus.

Deux conditions de forme s’appliquent à tout taux réduit. L’article 13.Siete exige que l’achat soit documenté dans un acte public, ou formalisé comme tel dans le délai de dépôt. Et comme les taux pour les jeunes acheteurs et les familles dépendent de chiffres de l’impôt sur le revenu, un non-résident qui ne dépose pas d’IRPF espagnol pourra rarement les justifier. Les taux réduits sont, en pratique, conçus pour les personnes qui vivent dans la Comunitat Valenciana.

Déposer le modelo 600 auprès de l’Agència Tributària Valenciana dans le mois

L’ITP est une autoliquidation : l’acheteur calcule, dépose et paie. L’article 14 ter.1 de la Ley 13/1997 de la Generalitat, en vigueur depuis le 1er janvier 2014, fixe le délai de dépôt à un mois à compter du jour où l’acte ou le contrat est conclu, qui pour un achat est la date de l’acte. Cette règle autonomique écarte les trente jours ouvrables de l’article 102 du règlement de l’ITP de l’État, le Real Decreto 828/1995, qui s’appliquent encore dans les régions n’ayant pas fixé de délai propre.

Le formulaire est le modelo 600, déposé auprès de l’Agència Tributària Valenciana (ATV), l’agence fiscale de la Generalitat, car l’impôt sur les biens situés à Alicante, Valence ou Castellón est cédé à la Comunitat Valenciana. Le dépôt est électronique, et la copie notariée de l’acte, le certificat de valeur de référence le cas échéant et les documents justifiant un éventuel taux réduit l’accompagnent. L’autoliquidation tamponnée est nécessaire pour inscrire l’achat au registre de la propriété, ce qui explique que personne ne la retarde.

Le paiement s’effectue dans le même délai. Le délai est identique que l’acheteur soit résident ou non, et un non-résident qui a donné procuration pour signer à distance laissera normalement le même mandataire ou la même gestoría déposer le 600 dans les jours suivants.

Vérifications de valeur, liquidations et comment les contester

Lorsque l’acheteur a autoliquidé sur la valeur de référence ou sur un chiffre supérieur, l’article 46.1 du texte refondu interdit toute vérification de valeur. Lorsque la base déclarée était inférieure, l’ATV émet une liquidation pour la différence, et un acheteur qui conteste la valeur de référence elle-même ne peut le faire que de deux façons selon l’article 10.3 : en demandant la rectification de l’autoliquidation, ou en contestant la liquidation par un recours. Dans les deux cas, l’administration doit obtenir un rapport contraignant du Catastro avant de statuer.

Lorsqu’il n’y a pas de valeur de référence, la vérification de valeur traditionnelle des articles 57 et 134 de la loi générale des impôts demeure : l’administration peut recourir à ses propres experts, aux prix moyens du marché ou aux autres moyens énumérés, doit notifier une évaluation motivée, et dispose de six mois pour conclure. L’article 47 du texte refondu de l’ITP et l’article 135 de la loi générale des impôts permettent alors à l’acheteur de demander une tasación pericial contradictoria, une expertise par un expert indépendant, dans le délai du premier recours contre la liquidation.

Une liquidation peut être contestée par un recurso de reposición dans le mois suivant la notification selon l’article 223.1 de la loi générale des impôts, ou par une réclamation économico-administrative devant le tribunal régional. Ce sont les preuves documentaires que le bien était en mauvais état, ou que des ventes comparables étaient moins élevées, qui amènent le Catastro à corriger une valeur de référence ; un simple désaccord n’y suffit pas.

L’acte de prêt hypothécaire et l’AJD : ce que l’acheteur ne paie pas

Un achat financé par un prêt hypothécaire espagnol produit deux actes : la vente et le prêt. Depuis la réforme de 2018, l’article 29 du texte refondu fait du prêteur le contribuable du droit de timbre sur les actes de prêt hypothécaire, et l’article 14.Tres de la Ley 13/1997 fixe ce taux à 2 % dans la Comunitat Valenciana lorsque le prêteur est le contribuable. L’acheteur ne le paie pas.

Dans un achat de revente, l’acte de vente lui-même paie l’ITP et non le droit de timbre gradué, car l’article 31.2 du texte refondu réserve l’AJD gradué aux actes contenant des opérations non soumises à l’ITP. Seul l’acheteur d’un logement neuf paie l’AJD sur l’acte de vente, à 1,4 %, ou 0,1 % pour une résidence habituelle, en plus de la TVA.

Acheter en tant que non-résident : le même impôt, plus de paperasse

Rien dans la Ley 13/1997 ni dans le texte refondu de l’ITP ne dépend de la résidence de l’acheteur. Un acheteur allemand, britannique ou russe paie les mêmes 9 %, sur la même base, dans le même délai d’un mois qu’un acheteur d’Alicante. Ce qui change, c’est ce qui se passe autour de l’impôt.

Premièrement, le NIE. Tout acheteur étranger a besoin d’un Número de Identidad de Extranjero avant de signer, car c’est le numéro d’identification fiscale qui figure dans l’acte et sur le modelo 600 ; notre guide sur l’obtention d’un NIE explique la procédure. Deuxièmement, si le vendeur est lui aussi non-résident, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser à l’AEAT sur le modelo 211 dans le mois, en vertu de l’article 25.2 de la loi sur l’impôt sur le revenu des non-résidents, et, en vertu de l’article 106.2 de la loi sur les finances locales, l’acheteur devient le contribuable substitut pour la plusvalía municipal que doit le vendeur non-résident. Troisièmement, dès le lendemain de la signature, l’acheteur doit l’impôt annuel sur le revenu des non-résidents sur le bien, déclaré sur le modelo 210.

Un représentant fiscal en Espagne n’est obligatoire pour les non-résidents que dans les cas que les règles fiscales énumèrent expressément, en vertu de l’article 47 de la loi générale des impôts et de l’article 10 de la loi sur l’impôt sur le revenu des non-résidents, mais en désigner un donne à l’ATV et à l’AEAT une adresse en Espagne pour les notifications, là où les liquidations issues de vérifications de valeur se perdent autrement.

Costa Blanca, Valence et au-delà : où s’applique le taux valencien

La Ley 13/1997 s’applique aux biens situés dans les trois provinces de la Comunitat Valenciana : Alicante, Valence et Castellón. Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar, Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Dénia et la ville d’Alicante se trouvent toutes dans la province d’Alicante, et la ville de Valence dans la sienne ; toutes partagent le taux de 9 %, les seuils de 180.000 € et l’ATV comme bureau de dépôt. Nos pages de destination pour le pôle Costa Blanca et pour chaque commune couvrent la couche locale que l’ITP ne couvre pas : plusvalía, IBI et qui le facture.

Franchissez la frontière régionale vers la Región de Murcia, à Pilar de la Horadada, et une autre loi autonomique et une autre agence fiscale s’appliquent. Un acheteur qui compare un logement à Torrevieja avec un autre à San Pedro del Pinatar compare donc deux régimes d’ITP, et non un seul, et doit vérifier le taux murcien auprès de l’agence fiscale de cette région plutôt que de supposer le chiffre valencien.

Ce qui ne change pas d’une région à l’autre, c’est le cadre de l’État : la valeur de référence comme plancher de la base, le modelo 600 et les voies de recours sont les mêmes partout en Espagne en dehors des territoires forales. Le délai de dépôt, en revanche, peut différer : la Comunitat Valenciana fixe un mois à l’article 14 ter de la Ley 13/1997, et les trente jours ouvrables de l’État s’appliquent là où une région n’a pas fixé le sien.

Liste de contrôle pratique avant de signer sur la Costa Blanca

Confirmez le régime (ITP ou TVA), consultez la valeur de référence sur le site du Catastro, et calculez 9 % sur le plus élevé de cette valeur et du prix, ou 11 % si la valeur dépasse un million d’euros. Si vous pensez qu’un taux réduit s’applique, réunissez les justificatifs du tableau ci-dessous avant l’acte, car l’article 13.Siete exige que l’achat figure dans un acte public dans le délai de dépôt.

Ayez votre NIE avant l’acte, décidez qui déposera le modelo 600 et paiera dans le mois suivant l’acte et, si le vendeur est non-résident, réservez les 3 % pour le modelo 211 et n’oubliez pas la substitution pour la plusvalía. Conservez le 600 tamponné avec l’acte : le registre de la propriété et tout futur acheteur vous le demanderont. Notre service d’achat sur la Costa Blanca se charge du calcul, du dépôt et de l’inscription en votre nom.