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Impôts et frais pour acheter en Espagne (2026)

~13 min de lecturePublié: 2026-05-20Mis à jour: 2026-09-23

Acheter un bien immobilier en Espagne coûte environ 10 à 13 % de plus que le prix d'achat en impôts et en frais. Sur la Costa Blanca (Région de Valence), un bien ancien supporte les droits de mutation (ITP) au taux général de 9 % — 11 % sur la totalité de la valeur lorsque le bien dépasse 1.000.000 €, en vigueur pour les achats réalisés à compter du 1er juin 2026 en vertu de la Ley 5/2025 GVA —, tandis qu'un logement neuf supporte 10 % de TVA (IVA) plus le droit sur les actes juridiques documentés (AJD) à 0,1 % pour une résidence habituelle ou 1,4 % dans tous les autres cas (le taux habituel pour un acheteur non-résident) — les deux régimes s'excluent mutuellement. Vous devez aussi budgéter le notaire, le Registre de la propriété et la gestoría, vous avez besoin d'un NIE avant de pouvoir signer, et si vous êtes non-résident, vous aurez une obligation IRNR (modelo 210) annuelle après la signature de l'acte. Ce guide détaille chaque coût afin que les acheteurs étrangers de Torrevieja, Orihuela Costa et plus largement de la province d'Alicante sachent exactement ce qu'ils paieront.

Réponse rapide

Acheter en Espagne coûte environ 10 à 13 % du prix en impôts et frais. En Région de Valence, un bien ancien supporte les droits de mutation (ITP) au taux de 9 % (11 % sur la totalité du prix lorsqu'il dépasse 1.000.000 €, pour les achats à compter du 1er juin 2026, Ley 5/2025 GVA), avec des taux réduits seulement dans des cas étroitement définis, tandis qu'un logement neuf supporte 10 % de TVA plus le droit sur les actes juridiques documentés (AJD) à 0,1 % s'il s'agit de votre résidence habituelle, ou 1,4 % dans les autres cas — le cas habituel pour un acheteur non-résident. Prévoyez en plus le notaire (600 €–1.200 €), le registre (400 €–700 €) et le NIE.

Valery Grinkevich

Relu par

Valery Grinkevich

Économiste inscrit à l’ordre espagnol (economista colegiado) · asesor fiscal · Plus de 20 ans d’expérience · Torrevieja, Costa Blanca

Points clés

  • Prévoyez environ 10 à 13 % du prix d'achat en impôts et en frais, en plus du prix lui-même.
  • Un bien ancien supporte les droits de mutation (ITP) au taux général de 9 % en Région de Valence (11 % sur la totalité de la valeur lorsqu'elle dépasse 1.000.000 €, pour les achats à compter du 1er juin 2026) ; des taux réduits s'appliquent uniquement dans des cas précis.
  • Un logement neuf supporte 10 % de TVA (IVA) plus le droit sur les actes juridiques documentés (AJD) à 0,1 % pour une résidence habituelle ou 1,4 % dans les autres cas — la TVA et l'ITP s'excluent mutuellement, jamais les deux.
  • Il vous faut un NIE avant de pouvoir signer l'acte ou payer le moindre impôt de l'achat en Espagne.
  • Les acheteurs hors UE (y compris les ressortissants britanniques après le Brexit) ne doivent désigner un représentant fiscal en Espagne que dans les cas prévus à l'art. 10 TRLIRNR (par exemple lorsque l'AEAT l'exige) ; dans les autres cas, c'est vivement recommandé, mais non obligatoire.
  • Après l'achat, les non-résidents déposent chaque année l'IRNR (modelo 210) — imposé à 19 % (UE/EEE) ou à 24 % (hors UE).

Sur cette page

  1. Combien coûte l'achat d'un bien immobilier en Espagne ?
  2. L'ITP sur les biens anciens en Région de Valence
  3. Logement neuf : TVA (IVA 10 %) et droit sur les actes juridiques documentés (AJD 0,1 % ou 1,4 %)
  4. NIE, compte bancaire et représentant fiscal
  5. Plusvalía municipal, notaire, registre et frais de gestoría
  6. Après l'achat : l'obligation annuelle d'IRNR (modelo 210)
  7. Questions fréquentes

Combien coûte l'achat d'un bien immobilier en Espagne ?

Prévoyez un surcoût de 10 à 13 % du prix d'achat en impôts et frais de transaction lorsque vous achetez un bien immobilier en Espagne. Le poste le plus important est de loin l'impôt sur l'achat — les droits de mutation (ITP) pour un bien ancien, ou la TVA plus le droit sur les actes juridiques documentés pour un logement neuf —, suivi du notaire, du Registre de la propriété et des honoraires professionnels.

Sur la Costa Blanca, un achat classique de bien ancien se décompose ainsi : l'ITP à 9 % du prix déclaré, des honoraires de notaire d'environ 600 €–1.200 €, un Registre de la propriété d'environ 400 €–700 €, et des honoraires de gestoría (démarches administratives) de quelques centaines d'euros. Un logement neuf supporte en revanche 10 % de TVA et le droit sur les actes juridiques documentés (AJD) à 0,1 % ou 1,4 % selon qu'il s'agira ou non de votre résidence habituelle.

Ces pourcentages sont à la charge de l'acheteur. Le vendeur paie de son côté la plusvalía municipal et, le cas échéant, l'impôt sur la plus-value. Les taux différant selon la communauté autonome, les chiffres ci-dessous, propres à la Région de Valence, valent pour la province d'Alicante et ne s'appliquent ni à Madrid, ni en Andalousie, ni en Catalogne.

L'ITP sur les biens anciens en Région de Valence

L'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) est le droit de mutation dû lors de l'achat d'un bien d'occasion (ancien), et en Région de Valence le taux général est de 9 % du prix d'achat pour les achats réalisés à compter du 1er juin 2026 (Ley 5/2025 GVA) ; lorsque la valeur dépasse 1.000.000 €, le taux est de 11 % sur la totalité de la valeur, et non seulement sur l'excédent (art. 13.Uno Ley 13/1997). C'est l'impôt qui s'applique à la plupart des achats sur la Costa Blanca, la majorité des logements vendus à Torrevieja, Orihuela Costa et Guardamar étant des biens anciens plutôt que des constructions neuves.

Des taux d'ITP réduits s'appliquent dans des cas précis et étroitement définis par la loi régionale valencienne — 6 % (8 % au-delà de 180.000 €) pour les acheteurs de moins de 35 ans d'une première résidence habituelle et pour les logements protégés (VPO) de régime général, et 3 % (4 % au-delà de 180.000 €) pour les familles nombreuses ou monoparentales, les acheteurs en situation de handicap, les victimes de violences de genre et les VPO de régime spécial. Les conditions d'éligibilité sont strictes et changent périodiquement : vérifiez donc votre situation auprès des règles en vigueur de la Generalitat Valenciana avant de compter sur le taux réduit.

L'ITP s'autoliquide et se dépose (traditionnellement au moyen du modelo 600) dans le mois qui suit la signature de l'acte. La base imposable est en général le plus élevé du prix déclaré ou de la valeur de référence (valor de referencia) publiée par le Catastro, ce qui signifie que l'administration fiscale peut contester un prix déclaré anormalement bas.

Logement neuf : TVA (IVA 10 %) et droit sur les actes juridiques documentés (AJD 0,1 % ou 1,4 %)

Les logements neufs en Espagne sont soumis à la TVA (IVA) et non à l'ITP, et pour un logement neuf à usage résidentiel, le taux de TVA est de 10 %. La TVA et l'ITP s'excluant mutuellement, vous ne payez jamais les deux sur le même achat : un bien tout neuf acheté à un promoteur supporte la TVA, tandis qu'un bien ancien supporte l'ITP.

En plus de la TVA, un logement neuf déclenche le droit sur les actes juridiques documentés (AJD) — Actos Jurídicos Documentados — sur l'acte d'achat. En Région de Valence (art. 14 Ley 13/1997, modifié par la Ley 5/2025 pour les achats à compter du 1er juin 2026), le taux est de 0,1 % lorsque le logement sera la résidence habituelle de l'acheteur, au sens des règles espagnoles de l'IRPF, et de 1,4 % dans tous les autres cas. Un non-résident qui achète une résidence secondaire, un bien locatif ou un investissement ne répond pas à cette définition, de sorte que le taux habituel pour les acheteurs étrangers sur la Costa Blanca est de 1,4 % — un logement neuf coûte donc en pratique 10 % de TVA + AJD à 1,4 % d'impôts sur l'achat (environ 10,1 % si vous y vivez réellement à titre de résidence principale), soit plus que le taux affiché de 9 % de l'ITP sur un bien ancien.

Notez que depuis 2018, l'AJD sur l'acte de prêt hypothécaire lui-même est à la charge du prêteur, et non de l'emprunteur — en Région de Valence, il est de 2 % lorsque le prêteur est le redevable (art. 14.Tres Ley 13/1997) — mais l'AJD sur l'acte de propriété d'un logement neuf reste à la charge de l'acheteur. Les terrains et les locaux commerciaux peuvent être soumis à une TVA de 21 %, vérifiez donc toujours la nature du bien avant d'établir votre budget.

Attention

Bien ancien (ITP) et logement neuf (TVA + AJD) sont des régimes qui s'excluent mutuellement — vous ne payez jamais les deux sur le même achat. Vérifiez si le vendeur est un promoteur (logement neuf, TVA) ou un particulier (bien ancien, ITP) avant d'établir votre budget, car cela change la base imposable et le formulaire à déposer.

NIE, compte bancaire et représentant fiscal

Il vous faut un NIE (Número de Identidad de Extranjero) avant de pouvoir signer un acte d'achat immobilier en Espagne, car le NIE est le numéro d'identification fiscale qui vous relie à toutes les déclarations fiscales liées au bien. Il n'existe aucun moyen légal de conclure un achat ou de payer l'ITP sans lui.

La plupart des acheteurs ouvrent aussi un compte bancaire espagnol pour verser les arrhes, le solde chez le notaire, et régler par prélèvement automatique les charges récurrentes comme l'IBI, les fournisseurs d'énergie et les charges de copropriété. Un IBAN espagnol n'est pas strictement obligatoire, mais en pratique il facilite grandement la signature et la gestion du bien par la suite.

Les acheteurs hors UE (par exemple les ressortissants britanniques après le Brexit, ou les acheteurs hors EEE) peuvent devoir désigner un représentant fiscal en Espagne — un résident qui fait office d'interlocuteur auprès de l'Agencia Tributaria pour les questions fiscales des non-résidents. Cette obligation est étroitement liée à l'obligation annuelle d'IRNR et fait partie des services les plus demandés par les propriétaires étrangers sur la Costa Blanca. Elle n'est obligatoire que dans les cas prévus à l'article 10 de la loi relative à l'impôt sur le revenu des non-résidents (par exemple lorsque l'administration fiscale l'exige expressément, ou lorsque vous résidez dans un territoire sans échange effectif de renseignements fiscaux) ; pour les autres résidents hors UE/EEE, elle est vivement recommandée sans être obligatoire.

Conseil

Occupez-vous du NIE tôt — la demande peut prendre plusieurs semaines, et vous ne pouvez ni signer ni payer l'ITP sans lui. Si vous achetez à distance, donner une procuration à votre gestoría ou à votre représentant fiscal lui permet de demander le NIE, de signer l'acte et de régler les impôts en votre nom, sans que vous ayez à prendre l'avion deux fois.

Plusvalía municipal, notaire, registre et frais de gestoría

La plusvalía municipal est un impôt communal sur l'accroissement de la valeur du terrain, et c'est normalement le vendeur, et non l'acheteur, qui la paie. Elle est fixée par chaque commune (Torrevieja, Orihuela, Alicante et d'autres ont chacune leur propre ordonnance) et calculée sur la valeur cadastrale du terrain et le nombre d'années de détention. Les acheteurs doivent tout de même vérifier dans le contrat qui la règle, car sa prise en charge peut être négociée.

Les honoraires de notaire suivent un tarif national réglementé et s'élèvent en général à 600 €–1.200 € pour un acte à usage résidentiel, en proportion du prix. Les frais du Registre de la propriété (Registro de la Propiedad) pour inscrire votre titre s'élèvent en général à 400 €–700 €.

Les frais de gestoría couvrent les démarches administratives — le règlement de l'ITP/AJD, le dépôt de l'acte au registre et l'obtention de la nota simple. Il ne s'agit pas d'un impôt mais d'un service professionnel ; prévoir quelques centaines d'euros est réaliste. Recourir à une gestoría qui connaît les procédures municipales de la Costa Blanca évite des erreurs de déclaration coûteuses.

Après l'achat : l'obligation annuelle d'IRNR (modelo 210)

Après l'achat, les non-résidents propriétaires d'un bien immobilier en Espagne doivent déposer chaque année l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) au moyen du modelo 210. Il s'agit d'une obligation annuelle qui débute dès que vous êtes propriétaire, distincte des impôts ponctuels de l'achat, et qui s'applique que vous mettiez ou non le logement en location.

Si le logement est à votre usage personnel (non loué), vous payez l'impôt sur un revenu imputé calculé à partir de la valeur cadastrale — environ 1,1 % ou 2 % de cette valeur selon qu'elle a été révisée ou non, imposé à 19 % pour les résidents de l'UE/EEE ou à 24 % pour les résidents hors UE, comme les propriétaires britanniques. La répartition 19 %/24 % est fixée par les règles de l'IRNR de l'AEAT.

Si vous louez le logement, vous déclarez à la place les revenus locatifs sur le modelo 210 ; les résidents de l'UE/EEE peuvent déduire des charges, tandis que les résidents hors UE sont en général imposés sur le revenu brut. Omettre ces déclarations entraîne des majorations et des intérêts, c'est pourquoi la plupart des propriétaires étrangers confient le modelo 210 annuel à un représentant fiscal.

  • Droits de mutation (ITP)80 %

    Part indicative — de loin le poste le plus important sur un bien ancien.

  • Notaire7 %
  • Registre de la propriété5 %
  • Gestoría / juridique6 %
  • Autres (NIE, banque, divers)2 %

    Répartition approximative du coût total de l'achat ; varie selon le prix et le cas.

Bien ancien contre logement neuf : impôts de l'achat en Région de Valence
ImpôtBien ancienLogement neuf
ITP (droits de mutation)9 % (11 % sur la totalité de la valeur au-delà de 1.000.000 € ; cas réduits 6 %/3 %)Non applicable
TVA (IVA)Non applicable10 %
AJD (droit sur les actes juridiques documentés)Non applicable0,1 % résidence habituelle · 1,4 % autres cas
Impôt effectif sur l'achat~9 %~10,1 % résidence habituelle · ~11,4 % autres cas
Coûts habituels de l'achat d'un bien ancien sur la Costa Blanca
PosteMontant habituel
ITP (droits de mutation)9 % du prix
Honoraires de notaire600 €–1.200 €
Registre de la propriété400 €–700 €
Gestoría / juridiqueQuelques centaines d'euros

FAQ

Questions fréquentes

Combien d'impôts paie-t-on en achetant une maison en Espagne ?

Vous payez en général environ 10 à 13 % du prix d'achat en impôts et en frais. Sur un bien ancien de la Costa Blanca, il s'agit surtout de l'ITP à 9 %, plus le notaire, le Registre de la propriété et les frais de gestoría ; sur un logement neuf, c'est 10 % de TVA plus le droit sur les actes juridiques documentés (AJD) à 0,1 % pour une résidence habituelle ou 1,4 % dans les autres cas (le cas habituel pour les non-résidents).

Qu'est-ce que l'ITP en Région de Valence ?

L'ITP en Région de Valence est le droit de mutation sur les biens anciens, prélevé au taux général de 9 % du prix d'achat pour les achats réalisés à compter du 1er juin 2026 (Ley 5/2025 GVA), et de 11 % sur la totalité de la valeur lorsque le bien dépasse 1.000.000 €. Des taux réduits (6 % ou 3 % jusqu'à 180.000 €) s'appliquent uniquement dans des cas précis définis par la loi régionale valencienne, comme certains achats de résidence habituelle ou de catégories protégées.

Faut-il un NIE pour acheter un bien immobilier en Espagne ?

Oui, il vous faut un NIE avant de pouvoir signer l'acte d'achat en Espagne. Le NIE est votre numéro d'identification fiscale d'étranger, nécessaire pour payer les impôts de l'achat et inscrire la propriété ; un achat ne peut légalement se conclure sans lui.

Un logement neuf paie-t-il l'ITP ou la TVA en Espagne ?

Les logements neufs paient la TVA (IVA), et non l'ITP. Un logement neuf à usage résidentiel supporte 10 % de TVA plus le droit sur les actes juridiques documentés (AJD) à 0,1 % s'il s'agit de votre résidence habituelle ou 1,4 % dans les autres cas en Région de Valence, tandis qu'un bien ancien supporte l'ITP à la place — les deux régimes s'excluent mutuellement.

Qui paie la plusvalía municipal lors d'un achat en Espagne ?

C'est normalement le vendeur qui paie la plusvalía municipal, un impôt communal sur l'accroissement de la valeur du terrain. Le montant exact est fixé par chaque commune (Torrevieja, Orihuela et d'autres ont chacune leurs propres règles), et sa prise en charge peut être négociée dans le contrat.

Les acheteurs hors UE ont-ils besoin d'un représentant fiscal en Espagne ?

Pas toujours. L'article 10 de la loi relative à l'impôt sur le revenu des non-résidents n'exige un représentant fiscal que dans des cas précis — par exemple lorsque l'administration fiscale l'exige expressément, ou lorsque vous résidez dans un territoire sans échange effectif de renseignements fiscaux. Pour les autres acheteurs hors UE (y compris les ressortissants britanniques après le Brexit), c'est vivement recommandé sans être obligatoire : le représentant est l'interlocuteur auprès de l'Agencia Tributaria et s'occupe de l'obligation annuelle d'IRNR.

Quels impôts un non-résident paie-t-il après avoir acheté un bien en Espagne ?

Les non-résidents doivent déposer chaque année l'IRNR au moyen du modelo 210 après l'achat. Pour un logement à usage personnel, vous payez l'impôt sur un revenu imputé (environ 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale) à 19 % pour les résidents de l'UE/EEE ou à 24 % pour les résidents hors UE.

À combien s'élèvent les frais de notaire et de registre lors d'un achat en Espagne ?

Les honoraires de notaire s'élèvent en général à 600 €–1.200 € et les frais de registre à 400 €–700 € pour un achat à usage résidentiel, en proportion du prix. Les frais de gestoría pour les démarches administratives ajoutent encore quelques centaines d'euros.

Un citoyen britannique peut-il encore acheter un bien immobilier en Espagne après le Brexit ?

Oui, les citoyens britanniques peuvent toujours acheter un bien immobilier en Espagne après le Brexit. Les impôts de l'achat sont les mêmes, mais en tant que propriétaires hors UE, ils sont imposés à 24 % sur le revenu imputé de l'IRNR (contre 19 % pour les résidents de l'UE/EEE). Depuis le Brexit, l'AEAT peut leur imposer un représentant fiscal en tant que propriétaires ; en pratique, c'est vivement recommandé.

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Sources

Dernière mise à jour: 2026-09-23