Usufruit et nue-propriété en Espagne : calcul 2026 et guide fiscal

Ce qu’est réellement un usufruit en droit espagnol

L’article 467 du Code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir d’un bien appartenant à autrui avec l’obligation d’en préserver la forme et la substance, sauf disposition contraire de l’acte qui le constitue ou de la loi. Tout le reste découle de cette phrase. L’usufruitier vit dans l’appartement, le loue, perçoit les loyers et se comporte à tous égards pratiques comme le propriétaire ; ce qu’il ne peut pas faire, c’est changer la nature de la chose — démolir la villa, vendre le terrain, transformer un logement en entrepôt. Le nu-propriétaire, lui, possède un bien qu’il ne peut pas toucher, et attend.

Un usufruit peut être constitué de quatre manières (art. 468 CC) : par la loi, par un acte entre vifs, par testament et par prescription. Les deux qui comptent sur la Costa Blanca sont les deux du milieu : l’acte entre vifs et le testament. Le droit successoral espagnol lui-même attribue au conjoint survivant un usufruit sur une partie de la succession, ce qui explique que tant d’actes de succession scindent la propriété sans que personne l’ait planifié. Et la donation avec réserve d’usufruit est l’arrangement classique entre vifs : les parents donnent aux enfants la nue-propriété de l’appartement et conservent le droit d’y habiter jusqu’à leur décès.

L’usufruit peut porter sur tout ou partie des fruits d’une chose, être détenu par une ou plusieurs personnes, simultanément ou successivement, commencer ou prendre fin à une date fixe, et être conditionnel (art. 469 CC). Il peut même être consenti sur un droit, pourvu que ce droit ne soit pas personnel ou intransmissible. Les droits et obligations des parties sont, d’abord, ce que dit l’acte ; le Code civil n’intervient que lorsque l’acte est muet ou incomplet (art. 470 CC). Ce seul point vaut plus que toute planification fiscale : une clause d’usufruit bien rédigée prévient la plupart des disputes familiales qui finissent devant un tribunal espagnol.

Ce que l’usufruitier peut faire — et ce que cela lui coûte

L’usufruitier a droit à tous les fruits naturels, industriels et civils du bien (art. 471 CC). Pour un appartement, cela signifie les loyers, et les fruits civils sont réputés s’acquérir jour après jour, revenant à l’usufruitier proportionnellement à la durée de l’usufruit (art. 474 CC). Il peut occuper le bien lui-même, le louer à un locataire, ou même céder son usufruit à un tiers, y compris par donation — mais tous les contrats qu’il signe en tant qu’usufruitier tombent à la fin de l’usufruit (art. 480 CC). Un locataire qui signe un bail de cinq ans avec un usufruitier de 84 ans devrait lire attentivement cet article.

Les coûts suivent la jouissance. Les réparations ordinaires incombent à l’usufruitier : celles causées par l’usure normale et indispensables à la conservation de la chose, et s’il ne les fait pas après en avoir été requis, le propriétaire peut les faire aux frais de l’usufruitier (art. 500 CC). Les charges annuelles et les impôts qui constituent en fait un prélèvement sur les fruits lui incombent aussi tant que dure l’usufruit (art. 504 CC), de même que les frais et honoraires de tout litige portant sur l’usufruit lui-même (art. 512 CC). En pratique, c’est la ligne qui décide des charges de copropriété, des fournitures, de l’avis annuel d’IBI et de l’entretien courant.

L’usufruitier peut réaliser des améliorations utiles ou d’agrément pourvu qu’elles n’altèrent pas la forme ou la substance du bien, mais il n’a droit à aucune indemnité pour celles-ci ; il ne peut les enlever que si cela peut se faire sans endommager le bien (art. 487 CC), et il peut compenser les détériorations avec les améliorations qu’il a réalisées (art. 488 CC). Il doit aussi avertir le propriétaire de tout acte d’un tiers susceptible de porter atteinte à la propriété, et répond du dommage s’il se tait (art. 511 CC).

Ce que le nu-propriétaire conserve — et ce qu’il doit payer

Le nu-propriétaire est un véritable propriétaire dont le droit de jouissance est suspendu. Il peut vendre le bien (art. 489 CC) — ce qu’il vend, c’est le bien grevé de l’usufruit, ce qui n’est pas la même chose que vendre un appartement libre — mais il ne peut pas en altérer la forme ou la substance, ni rien faire qui nuise à l’usufruitier. Il peut aussi réaliser des travaux et des améliorations sur le bien, pourvu que cela ne diminue pas la valeur de l’usufruit ni ne porte préjudice au droit de l’usufruitier (art. 503 CC).

Les grosses réparations incombent au propriétaire (art. 501 CC), et l’usufruitier doit l’avertir lorsqu’une telle réparation devient urgente. Si le propriétaire les paie, il peut exiger de l’usufruitier l’intérêt légal de la somme investie tant que dure l’usufruit (art. 502 CC). Si le propriétaire refuse de faire les réparations indispensables à la survie de la chose, l’usufruitier peut les faire et réclamer, à la fin de l’usufruit, la plus-value que le bien a tirée de ces travaux — et peut retenir le bien jusqu’à ce qu’elle lui soit payée.

Les charges imposées directement sur le capital pendant l’usufruit incombent au propriétaire (art. 505 CC), avec une règle d’intérêts symétrique dans les deux sens : si le propriétaire les paie, l’usufruitier lui doit l’intérêt des sommes avancées, et si l’usufruitier les avance, elles lui sont remboursées à la fin. Lu avec l’art. 504, c’est la réponse du Code civil à la question que toute famille pose — celui qui jouit paie le fonctionnement du bien, celui qui possède paie sa structure.

Inventaire et garantie : l’étape que presque tout le monde saute

Avant d’entrer en possession, l’usufruitier doit faire deux choses (art. 491 CC) : dresser un inventaire des biens, le propriétaire ou son représentant étant convoqué, en faisant évaluer les meubles et en décrivant l’état des immeubles ; et fournir une garantie par laquelle il s’engage à respecter ses obligations. L’inventaire n’est pas de la bureaucratie pour elle-même. C’est le document qui décide, des années plus tard, si la cuisine était déjà dans cet état ou si l’usufruitier l’a laissée pourrir.

L’exigence de garantie ne s’applique ni au vendeur ou donateur qui s’est réservé l’usufruit de ce qu’il a vendu ou donné, ni aux parents usufruitiers des biens de leurs enfants, ni au conjoint survivant pour la part d’usufruit légale, sauf remariage (art. 492 CC). Et tout usufruitier, quel que soit son titre, peut être dispensé de l’obligation de dresser un inventaire ou de fournir une garantie lorsque personne n’en est lésé (art. 493 CC). Lorsque la garantie est due et n’est pas fournie, le propriétaire peut demander que le bien soit placé sous administration et que les meubles soient vendus ou déposés (art. 494 CC), ce qui est un risque réel dans une succession familiale conflictuelle.

Comment un usufruit prend fin — et le piège de la renonciation

L’article 513 du Code civil énumère sept manières dont un usufruit prend fin : le décès de l’usufruitier ; l’expiration du terme ou la réalisation d’une condition résolutoire fixée dans l’acte ; la réunion de l’usufruit et de la propriété sur une même personne ; la renonciation de l’usufruitier ; la perte totale de la chose ; l’extinction du droit de celui qui l’a constitué ; et la prescription. Si la chose n’est perdue qu’en partie, l’usufruit continue sur ce qui reste (art. 514 CC). Un usufruit au profit d’une commune, d’une corporation ou d’une société ne peut être constitué pour plus de trente ans (art. 515 CC).

Deux de ces sept ont des conséquences fiscales que la plupart des gens n’attendent pas. La troisième, la réunion de l’usufruit et de la propriété dans les mêmes mains, est la consolidation de la propriété, et fait l’objet de toute une section plus bas. La quatrième, la renonciation, ressemble à la sortie bon marché et amicale — la veuve ne veut plus de la charge, elle signe donc une renonciation et les enfants obtiennent la pleine propriété. Le droit fiscal ne l’entend pas ainsi : la renonciation à un usufruit déjà accepté, même pure et simple, est traitée fiscalement comme une donation de l’usufruitier au nu-propriétaire (art. 51.6 du règlement de l’ISD et art. 41.6 du règlement de l’ITP).

Cette requalification compte, car une donation entre une mère et un enfant est imposée selon les règles des donations, avec les réductions et abattements de la communauté autonome concernée et sans aucun du traitement qu’aurait reçu une succession. Une renonciation faite avant d’accepter l’usufruit est un acte juridique différent avec une analyse différente, ce qui est précisément la raison pour laquelle la décision ne devrait jamais être prise au guichet d’une étude notariale sans conseil.

La règle d’évaluation : l’arithmétique au centre de tout

Voici la règle, et elle est courte. L’article 26.a de la Ley 29/1987 sur les droits de succession et de donation dispose que la valeur d’un usufruit temporaire est réputée proportionnelle à la valeur totale des biens, à raison de 2 % pour chaque période d’un an, sans dépasser 70 %. Pour les usufruits viagers, la valeur est réputée égale à 70 % de la valeur totale des biens lorsque l’usufruitier a moins de vingt ans, diminuant à mesure que l’âge augmente dans la proportion de 1 % de moins pour chaque année supplémentaire, avec une limite minimale de 10 % de la valeur totale. La valeur de la nue-propriété se calcule comme la différence entre la valeur de l’usufruit et la valeur totale des biens. L’article 10.5.a du texte refondu de la loi sur les droits de mutation (RDLeg 1/1993) reprend les mêmes termes pour l’ITP et le droit de timbre, et l’article 20 de la loi sur l’impôt sur la fortune renvoie à ces mêmes règles.

En arithmétique, la règle viagère est : pourcentage de l’usufruit égal à 89 moins l’âge de l’usufruitier en années révolues, puis plafonné à 70 et plancher à 10. Une personne de 20 ans a un usufruit valant 69 %, une personne de 65 ans 24 %, et toute personne de 79 ans ou plus le minimum légal de 10 %. La règle temporaire est de 2 % par année de durée, de sorte qu’un usufruit de dix ans vaut 20 % et que toute durée de 35 ans ou plus atteint le plafond de 70 %. Les fractions d’année sont ignorées, bien qu’un usufruit de moins d’un an soit tout de même compté à 2 % (art. 49.a du RD 1629/1991 et art. 41.1 du RD 828/1995). Lorsqu’un usufruit viager est aussi temporaire, la nue-propriété est évaluée selon celle des deux règles qui lui donne la valeur la plus faible.

Deux précisions évitent des disputes. D’abord, la base à laquelle s’applique le pourcentage n’est pas un chiffre que la famille choisit : pour les biens immobiliers, la base imposable est la valeur de référence du Catastro à la date d’exigibilité, et si la valeur déclarée ou le prix convenu est supérieur, le chiffre le plus élevé est retenu (art. 10.2 TRLITPAJD ; la même valeur de référence régit les droits de succession et de donation). Ensuite, lorsque l’usufruit est consenti à une personne morale, le traitement change — une durée de plus de trente ans ou indéterminée est traitée fiscalement comme un transfert de pleine propriété soumis à une condition résolutoire (art. 10.5.a TRLITPAJD), et le règlement de l’ISD plafonne un tel usufruit à 60 % de la valeur totale (art. 49.d).

La règle pour les droits d’usage et d’habitation dérive du même barème : leur valeur est celle que l’on obtient en appliquant les règles de l’usufruit temporaire ou viager, selon le cas, à 75 % de la valeur des biens qu’ils grèvent (art. 26.b LISD, art. 10.5.b TRLITPAJD). Un droit d’habitation viager consenti à une personne de 65 ans vaut donc 24 % de 75 % de la valeur du bien, soit 18 %.

Deux scissions chiffrées : la veuve de 70 ans et le donateur de 62 ans

Premier scénario, la succession. Un mari décède en laissant un appartement à Orihuela Costa et une veuve de 70 ans. Elle prend l’usufruit, les deux enfants prennent la nue-propriété. Son usufruit vaut 89 − 70 = 19 % de la valeur du bien ; les enfants se partagent 81 %. Elle est imposée sur 19 %, eux sur 81 %, et les deux chiffres ensemble forment l’appartement entier. Rien n’a été donné et rien n’a été dissimulé : la scission est une pure convention d’évaluation que la loi impose à tous de la même manière.

Second scénario, la donation entre vifs. Un père de 62 ans donne à sa fille la nue-propriété de l’appartement et conserve l’usufruit viager. Son usufruit est de 89 − 62 = 27 % ; la fille reçoit 73 %, et ces 73 % constituent la base imposable de sa déclaration de donation. Le taux qu’elle paie, en revanche, n’est pas le taux correspondant à 73 % de la valeur : l’article 26.a de la loi sur l’ISD ferme cette porte en exigeant que le taux effectif moyen correspondant à la valeur totale des biens soit appliqué à la base réduite, et le règlement détaille le calcul — l’impôt théorique sur une base imposable théorique calculée sur la valeur totale, divisé par cette même base, multiplié par 100, exprimé avec deux décimales au plus (art. 51.2 du RD 1629/1991).

La conséquence mérite d’être énoncée clairement, car c’est le point le plus mal compris de tout le sujet. Scinder la propriété réduit la base que chaque partie déclare ; cela ne réduit pas, en soi, le taux. Et les 27 % que le père a conservés n’ont pas disparu du système fiscal : ils sont en attente, et ils seront imposés entre les mains de sa fille le jour de son décès. L’économie d’une donation entre vifs avec réserve d’usufruit, lorsqu’il y en a une, vient du gel des valeurs et des réductions régionales en vigueur, non de la scission elle-même.

Consolidación del dominio : la facture fiscale qui arrive des années plus tard

Lorsque l’usufruitier décède, l’usufruit s’éteint (art. 513.1 CC) et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans que personne ne signe quoi que ce soit. Aucun bien ne change de mains et aucun argent ne circule, ce qui explique précisément que l’impôt soit un choc. L’article 26.c de la loi sur l’ISD dispose qu’à l’extinction de l’usufruit, l’impôt est liquidé selon le titre en vertu duquel l’usufruit a été constitué, en appliquant le taux effectif moyen correspondant au démembrement de la propriété. Le règlement ajoute les modalités : le premier nu-propriétaire doit payer sur la valeur attribuée à l’usufruit lors de sa constitution, réduite lorsqu’une réduction familiale n’a pas été épuisée lors de la première liquidation, et à ce même taux effectif moyen (art. 51.2 du RD 1629/1991).

Relisez cela deux fois. Le pourcentage imposé est le pourcentage jamais liquidé, la valeur utilisée est celle fixée au moment de la scission de la propriété, et le taux est celui dérivé du titre d’origine — la succession du père, ou la donation de la mère — et non du décès de l’usufruitier. Rien dans le second événement ne dépend de la valeur actuelle du bien. La règle de l’exigibilité le confirme : une acquisition dont l’effet était suspendu par une limitation est réputée avoir lieu le jour où la limitation disparaît (art. 24.3 LISD).

Le tableau est différent lorsque la scission a été faite à titre onéreux et non par succession ou donation. Si la nue-propriété a été achetée et imposée à l’ITP, alors, lors de la consolidation par expiration du terme ou décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire est imposé, sous la même rubrique et au titre par lequel il a acquis, sur le pourcentage pour lequel l’impôt n’a pas été payé, et ce pourcentage est appliqué à la valeur que les biens ont au moment de la consolidation et au taux en vigueur à ce moment (art. 42.2 du RD 828/1995). Lorsque la consolidation a lieu pour une autre cause, le nu-propriétaire paie la plus élevée de cette liquidation et de celle correspondant à l’opération qui a éteint l’usufruit (art. 42.3 ; l’art. 51.4 du règlement de l’ISD dit la même chose pour les scissions à titre gratuit).

Les délais et le lieu de dépôt sont fixés avec une clarté inhabituelle. La fenêtre de dépôt est de six mois à compter du décès de l’usufruitier, et le règlement de l’ISD dit expressément que ce délai de six mois s’applique aux acquisitions de l’usufruit en attente du décès de l’usufruitier même lorsque le démembrement de la propriété a été réalisé par un acte entre vifs (art. 67.1.a du RD 1629/1991). La déclaration est déposée au même bureau que celui qui a traité l’acte dans lequel l’usufruit a été constitué (art. 72.3). Lorsque deux usufruits courent simultanément au profit des deux conjoints, une seule liquidation de consolidation est faite, au décès du dernier d’entre eux (art. 51.5).

L’usufruit du conjoint survivant dans une succession espagnole

Les règles espagnoles de la réserve héréditaire donnent au conjoint survivant un usufruit dont l’étendue dépend de qui hérite par ailleurs. Lorsque le conjoint n’était pas séparé légalement ou de fait au moment du décès et concourt avec des enfants ou des descendants, il a droit à l’usufruit du tiers de la succession réservé à l’amélioration — le tercio de mejora (art. 834 CC). Lorsqu’il n’y a pas de descendants mais des ascendants, le conjoint survivant a droit à l’usufruit de la moitié de la succession (art. 837 CC). Lorsqu’il n’y a ni descendants ni ascendants, l’usufruit s’étend aux deux tiers de la succession (art. 838 CC). Si des époux séparés se sont réconciliés et que cela a été notifié au tribunal ou au notaire qui a instrumenté la séparation, le survivant conserve ses droits (art. 835 CC).

C’est pourquoi tant de successions espagnoles aboutissent à la scission même lorsque personne ne l’a voulue : la part de la veuve dans la succession s’exprime en usufruit, et un usufruit sur une succession indivise devient, en pratique, un usufruit sur l’appartement. La valeur de cet usufruit pour les droits de succession se calcule exactement selon la règle exposée plus haut, avec son âge à la date du décès, et les enfants sont imposés sur la nue-propriété. Lorsqu’un testament attribue le droit de jouir de tout ou partie de la succession temporairement ou à vie, quelle qu’en soit la dénomination, le droit fiscal le traite comme un usufruit et l’évalue selon les mêmes règles (art. 26.e LISD, art. 52 du règlement de l’ISD).

Deux présomptions anti-abus de l’article 11 de la loi sur l’ISD méritent d’être connues avant de concevoir quoi que ce soit d’astucieux. Les biens acquis dans les trois ans précédant le décès lorsque le défunt a acheté l’usufruit et qu’un héritier, légataire, parent jusqu’au troisième degré ou le conjoint a acheté la nue-propriété sont présumés faire partie de la succession (art. 11.b). Il en va de même des biens cédés par le défunt dans les quatre années précédant son décès lorsqu’il s’en est réservé l’usufruit ou celui d’autres biens, ou tout autre droit viager (art. 11.c). Les deux présomptions admettent la preuve contraire, mais elles signifient qu’une opération conçue uniquement pour sortir de la valeur de la succession peu avant un décès fonctionne rarement.

La commutation de l’usufruit de la veuve

Un usufruit détenu par une belle-mère sur un appartement appartenant aux enfants est une recette pour le blocage, et le Code civil offre une issue. En vertu de l’article 839 CC, les héritiers peuvent satisfaire la part d’usufruit du conjoint en lui attribuant une rente viagère, le produit de biens déterminés ou un capital en numéraire, d’un commun accord ou, à défaut, par décision judiciaire. Tant que cela n’est pas fait, tous les biens de la succession sont grevés du paiement de la part d’usufruit du conjoint.

Lorsque le conjoint survivant concourt uniquement avec des enfants du défunt — le cas classique du second mariage — il peut exiger que son usufruit soit satisfait, au choix des enfants, par l’attribution d’un capital en numéraire ou d’un lot de biens de la succession (art. 840 CC). La commutation est une véritable opération avec sa propre analyse fiscale pour chaque partie, et son coût doit être comparé à celui de laisser l’usufruit en place et de payer la consolidation plus tard. C’est une conversation à avoir avec un conseiller avant le partage de la succession, non après, car une fois l’acte de partage signé, les options économiques ont disparu.

Modelo 210 : c’est l’usufruitier qui déclare, non le nu-propriétaire

Pour les personnes physiques non-résidentes, le revenu imputé des biens immobiliers situés en Espagne se détermine selon les règles de l’IRPF sur l’imputation des revenus immobiliers (art. 24.5 du texte refondu de la loi sur l’impôt des non-résidents, RDLeg 5/2004). Ces règles imputent le revenu aux titulaires du bien, puis ajoutent la phrase qui tranche notre question : lorsqu’il existe des droits de jouissance réels, le revenu imputable au titulaire du droit est celui qui correspondrait au propriétaire (art. 85.2, deuxième alinéa, de la Ley 35/2006). L’usufruitier est titulaire d’un droit de jouissance réel. L’imputation est la sienne, en totalité, sans répartition au prorata.

La conséquence pratique est que la veuve qui a l’usufruit dépose le modelo 210 pour le revenu imputé sur l’ensemble de l’appartement, et que les enfants nus-propriétaires ne déposent rien pour ce bien tant que dure l’usufruit. La même logique régit les loyers effectifs : si le bien est loué, le loyer est un fruit du bien et revient à l’usufruitier (art. 471 CC), c’est donc l’usufruitier qui le déclare. Les taux sont les taux ordinaires des non-résidents — le taux général de 24 %, réduit à 19 % pour les résidents d’un autre État membre de l’UE ou d’un État de l’EEE avec échange effectif d’informations fiscales (art. 25.1.a TRLIRNR) — et les résidents de l’UE et de l’EEE remplissant les conditions peuvent déduire les dépenses directement et indissociablement liées aux revenus obtenus en Espagne (art. 24.6 TRLIRNR).

Se tromper sur ce point est courant et coûteux dans les deux sens. Des enfants qui déposent consciencieusement le modelo 210 sur une nue-propriété dont ils ne peuvent pas jouir paient un impôt qui n’est pas le leur ; un usufruitier qui ne dépose rien parce que « l’appartement appartient aux enfants maintenant » accumule des années non déclarées avec majorations et intérêts. Si la scission existe depuis un certain temps et que les déclarations ont été faites au nom de la mauvaise personne, le remède est une régularisation, et la faire avant que l’administration fiscale n’écrive coûte sensiblement moins cher.

IBI et mairie : l’usufruit l’emporte sur le titre

Le fait générateur de l’IBI est la détention de l’un de quatre droits sur le bien, énumérés dans cet ordre : une concession administrative, un droit de superficie, un droit réel d’usufruit et le droit de propriété (art. 61.1 TRLRHL). L’ordre n’est pas décoratif. L’article 61.2 dispose que la réalisation du fait générateur qui vient en premier dans cette liste exclut l’assujettissement du bien aux suivants, et l’article 63.1 fait du contribuable celui qui détient le droit constituant le fait générateur dans chaque cas. Un usufruit figure au-dessus de la propriété dans la liste, de sorte que, lorsqu’un usufruit existe, le contribuable de l’IBI est l’usufruitier.

C’est pourquoi l’avis de SUMA ou de la mairie arrive au nom de la veuve et pourquoi le prélèvement doit être mis en place sur son compte, non sur celui des enfants. Cela compte aussi pour la règle d’affectation fiscale lors des transmissions : lors de tout changement de titulaire des droits constituant le fait générateur, le bien reste affecté au paiement des dettes d’IBI impayées (art. 64.1 TRLRHL), de sorte qu’un avis impayé dans une propriété scindée peut refaire surface au pire moment. Rien dans cette section ne touche aux taux, coefficients ou bonifications : ils relèvent de l’ordenanza fiscal de chaque ayuntamiento, changent chaque année, et le seul chiffre fiable est celui de votre propre avis.

Impôt sur la fortune : deux contribuables, un seul bien

Les non-résidents sont assujettis à l’impôt espagnol sur la fortune par obligation réelle sur les biens et droits situés en Espagne, et un bien immobilier espagnol est un tel bien. L’évaluation de la scission suit le même chemin que tout le reste : l’article 20 de la Ley 19/1991 dispose que les droits de jouissance réels et la nue-propriété sont évalués selon les critères de la loi sur les droits de mutation, en prenant pour référence, le cas échéant, la valeur attribuée au bien correspondant selon les règles de l’impôt sur la fortune. Ces règles évaluent les biens urbains et ruraux à la plus élevée de trois valeurs : la valeur cadastrale, la valeur déterminée ou vérifiée par l’administration pour d’autres impôts, et le prix ou la valeur d’acquisition (art. 10.One).

En pratique, cela signifie qu’un seul bien produit deux positions d’impôt sur la fortune. L’usufruitier déclare le pourcentage correspondant à son âge selon le barème de l’article 26, appliqué à la valeur du bien déterminée selon l’article 10 ; le nu-propriétaire déclare le solde. Les deux chiffres ne sont recalculés chaque année pour l’âge actuel de l’usufruitier que lorsqu’un nouveau droit est créé — un usufruit viager existant n’est pas réévalué chaque année en faisant vieillir le titulaire, et toute planification qui suppose le contraire doit être vérifiée au regard des faits précis. Le minimum exonéré, le barème et les bonifications relèvent de l’État et des régions, que couvre notre guide sur l’impôt sur la fortune ; ici, le point est simplement que la scission ne sort pas le bien de l’impôt sur la fortune, elle le divise.

Vendre un bien grevé d’un usufruit en cours

Le nu-propriétaire peut vendre ce qu’il possède (art. 489 CC) et l’usufruitier peut céder son usufruit (art. 480 CC), mais aucun des deux ne peut à lui seul livrer un appartement libre à un acheteur. Un acheteur qui veut la pleine propriété a besoin des deux signatures dans le même acte, et un acheteur qui n’achète que la nue-propriété achète un bien qu’il ne peut pas occuper avant le décès de l’usufruitier — un marché réel, avec une décote réelle, mais petit. C’est pourquoi les ventes de biens scindés sur la Costa Blanca prennent presque toujours la forme d’un acte unique où comparaissent la veuve et les enfants.

Le prix est ensuite réparti entre eux. Aucune règle n’oblige les parties à utiliser les pourcentages de l’article 26 pour diviser l’argent, mais en utiliser d’autres invite à une discussion avec l’administration fiscale sur la question de savoir si une partie du prix était en réalité une donation d’un membre de la famille à un autre ; la répartition légale est donc le choix sûr par défaut, et tout écart doit être motivé par écrit. Chaque partie calcule ensuite sa propre plus-value : la différence entre sa valeur d’acquisition et sa valeur de transmission (art. 34 et 35 de la Ley 35/2006). Lorsque le bien a été acquis par succession ou donation, la valeur d’acquisition est celle résultant des règles des droits de succession et de donation, plafonnée à la valeur de marché (art. 36).

Pour les vendeurs non-résidents, la plus-value est imposée à 19 %, sans distinction entre résidents de l’UE et hors UE, car la plus-value relève du taux spécifique de l’article 25.1.f.3 du TRLIRNR et non du taux général. L’acheteur doit aussi retenir et reverser 3 % de la contrepartie convenue au titre de l’impôt des vendeurs (art. 25.2 TRLIRNR), et lorsque plusieurs vendeurs non-résidents figurent dans l’acte, la retenue doit être répartie et déclarée pour chacun d’eux. La veuve comme les enfants sont vendeurs à cet effet.

Erreurs coûteuses, et ce qui relève du droit de l’État ou du droit régional

Trois erreurs expliquent l’essentiel des dégâts qu’un conseiller constate. La première est de donner la nue-propriété aux enfants et de considérer l’affaire close : le pourcentage conservé par le donateur n’a jamais été imposé, et il le sera à son décès en vertu de l’article 26.c de la loi sur l’ISD, à un taux dérivé de la donation d’origine et avec un compte à rebours de six mois que personne ne surveille. La deuxième est de déposer le modelo 210 au nom du nu-propriétaire parce qu’il est « le propriétaire maintenant » ; l’imputation appartient à l’usufruitier en vertu de l’article 85.2 IRPF, et des années de déclarations au mauvais nom doivent être défaites. La troisième est d’évaluer l’usufruit à ce qu’il rapporterait sur le marché, ou selon une règle empirique entendue dans un bar de Jávea : la valeur fiscale d’un usufruit est le pourcentage légal de l’article 26.a LISD et de l’article 10.5.a TRLITPAJD, appliqué à la valeur de référence du bien, et aucun autre chiffre n’est admissible.

Une quatrième mérite sa propre ligne : renoncer à un usufruit déjà accepté pour « mettre de l’ordre ». Fiscalement, c’est une donation de l’usufruitier au nu-propriétaire (art. 51.6 du règlement de l’ISD), imposée comme telle, et elle peut coûter plusieurs fois ce qu’aurait coûté l’attente.

Enfin, la frontière qui décide de ce que tout cela coûte. Les pourcentages d’évaluation, le mécanisme de consolidation, les règles d’imputation et le classement de l’IBI relèvent tous du droit de l’État et s’appliquent à l’identique à Torrevieja, à Bilbao et à Séville. Les réductions, abattements et bonifications des droits de succession et de donation sont régionaux, varient énormément d’une communauté autonome à l’autre et changent d’une loi budgétaire à la suivante — c’est pourquoi aucun chiffre de ce type n’apparaît nulle part dans ce guide. Pour la situation de la Comunidad Valenciana, lisez notre guide des droits de succession de la région, et faites vos propres calculs avec le calculateur d’usufruit avant de signer quoi que ce soit.