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Hériter d'un bien immobilier en Espagne : le guide étape par étape pour les héritiers à l'étranger

~43 min de lecturePublié: 2026-09-10Mis à jour: 2026-09-10

Un parent meurt à l'étranger, et parmi les papiers se trouve un titre de propriété pour un appartement à Torrevieja ou une villa à Jávea. Rien, du côté espagnol de cet héritage, ne se fait automatiquement, et presque rien ne peut être sauté : l'Espagne organise la succession par voie notariale, et non devant un tribunal des successions, et le délai fiscal démarre le jour du décès, et non le jour où vous l'apprenez ou celui où les documents sont prêts. Ce guide parcourt toute la procédure dans l'ordre où elle se déroule réellement — les certificats, le testament, le NIE, l'inventaire et son évaluation, l'acte d'acceptation, les deux impôts, le Registre de la propriété et le Catastro — puis traite ce dont personne ne prévient les héritiers : dès que la maison vous appartient, vous êtes propriétaire non-résident en Espagne, avec un modelo 210 annuel, une facture d'IBI et, au-delà d'un seuil, l'impôt sur la fortune. Chaque délai et pourcentage ci-dessous est cité avec l'article dont il provient. Aucun honoraire professionnel n'est chiffré nulle part, car cela dépend de l'acte, du barème et de la province.

Réponse rapide

Hériter d'un bien en Espagne suit un ordre fixe : certificat de décès, certificats des dernières volontés et des assurances-décès délivrés par Madrid, testament ou acte notarié de déclaration d'héritiers, NIE pour chaque héritier, inventaire évalué à la valeur de référence du Catastro, acte notarié d'acceptation, droits de succession et plusvalía dans les six mois du décès, puis Registre de la propriété et Catastro.

Valery Grinkevich

Relu par

Valery Grinkevich

Économiste inscrit à l’ordre espagnol (economista colegiado) · asesor fiscal · Plus de 20 ans d’expérience · Torrevieja, Costa Blanca

Points clés

  • Les droits de succession sont exigibles dès le jour du décès (art. 24.1 LISD) et se déclarent dans les six mois (art. 67.1.a RISD). Un délai supplémentaire de six mois peut être accordé, mais seulement si la demande est faite dans les cinq premiers mois (art. 68 RISD) — et la prorogation porte intérêts de retard.
  • Ni le certificat des dernières volontés ni le certificat des contrats d'assurance-décès ne peuvent être demandés avant l'écoulement de quinze jours ouvrés à compter du décès (procédure du Ministerio de Justicia ; art. 12.2 RD 398/2007) : la première quinzaine est donc entièrement consacrée au certificat de décès.
  • Pour un bien immobilier, la base des droits de succession est la valeur de référence du Catastro à la date du décès, sauf si la valeur que vous déclarez est supérieure (art. 9.3 LISD, dans sa rédaction issue de la Ley 11/2021). Les dettes laissées par le défunt (art. 13) ainsi que les frais de dernière maladie, d'inhumation et de funérailles (art. 14.b) viennent en déduction de la succession.
  • La plusvalía municipale en cas de décès se déclare à la mairie dans les six mois, prorogeable à un an sur demande (art. 110.2.b TRLRHL) — une administration différente, un formulaire différent et un délai qui ne se proroge pas automatiquement avec celui de l'ISD.
  • Les héritiers non-résidents ont droit aux règles de la Comunidad Autónoma concernée (disposición adicional segunda LISD), y compris de la Comunitat Valenciana, même lorsqu'ils déclarent auprès de l'administration fiscale de l'État. Ce droit s'étend désormais aussi aux résidents de pays tiers, et non plus seulement à ceux de l'UE et de l'EEE.

Sur cette page

  1. Ce qui se passe à l'instant où quelqu'un meurt en possédant une maison en Espagne
  2. Le certificat de décès — et ce qui change lorsque le décès est survenu à l'étranger
  3. Les deux certificats de Madrid : dernières volontés et assurances-décès
  4. Le testament, ou la déclaration notariée d'héritiers en son absence
  5. Chaque héritier a besoin d'un NIE avant que quoi que ce soit ne puisse être signé
  6. Constituer l'inventaire : ce qui y entre, et à quelle valeur
  7. Les dettes et frais qui réduisent légitimement la base imposable
  8. L'acte d'acceptation et d'adjudication — et comment le signer depuis l'étranger
  9. Droits de succession : six mois, la prorogation, et quelle administration
  10. Plusvalía municipale : le second impôt, sur le même décès
  11. Registre de la propriété et Catastro : mettre la maison à votre nom
  12. Les comptes bancaires bloqués, et ce qui les débloque réellement
  13. Ce dont personne ne vous prévient : la vie de propriétaire non-résident
  14. Quand ça se passe mal : au-delà de six mois, désaccords et dettes
  15. Un calendrier réaliste, et où le temps passe réellement
  16. Comment hériter d'un bien immobilier en Espagne, du décès au Registre de la propriété
  17. Questions fréquentes

Ce qui se passe à l'instant où quelqu'un meurt en possédant une maison en Espagne

Le droit espagnol transmet les droits d'une succession à l'instant même du décès (art. 657 du Código Civil), et les héritiers succèdent au défunt dans tous ses droits et obligations par le seul fait du décès (art. 661). C'est la théorie. En pratique, vous ne possédez rien que vous puissiez vendre, hypothéquer ou inscrire tant que vous n'avez pas formellement accepté l'héritage devant un notaire espagnol et que l'acte n'a pas été inscrit — et les effets de cette acceptation, une fois intervenue, sont rétroactifs au jour du décès (art. 989).

Le droit fiscal fonctionne au même instant. Les droits de succession et de donation sont exigibles le jour même du décès (art. 24.1 de la Ley 29/1987, la loi ISD), ce qui signifie que la base imposable se mesure à cette date, que le délai de dépôt de six mois se compte à partir d'elle, et que la valeur de la maison est sa valeur de référence du Catastro à ce jour-là — non le jour où vous vous occupez enfin des démarches. La plusvalía municipale est exigible à la même date. Les deux délais courent pendant que vous rassemblez encore les documents, et ils courent que vous ayez ou non connaissance du bien situé en Espagne.

La conséquence pratique pour une famille à l'étranger, c'est que les premières semaines sont les plus coûteuses. Un décès survenu en août en Europe du Nord, avec des funérailles, une succession locale et un été aux bureaux fermés, consume couramment deux des six mois avant même que quiconque ait demandé les certificats espagnols. Personne en Espagne ne vous contactera : il n'existe ni tribunal des successions qui ouvre un dossier, ni registre qui écrive aux héritiers. La procédure commence quand vous la commencez.

Attention

Le délai de six mois ne se compte ni à partir de l'homologation de la succession dans votre propre pays, ni de la lecture du testament, ni du jour où les héritiers en ont eu connaissance. Il court à compter de la date du décès (art. 67.1.a du règlement de l'ISD, RD 1629/1991).

Le certificat de décès — et ce qui change lorsque le décès est survenu à l'étranger

Tout le reste repose sur un certificat de décès intégral, le certificado literal de defunción. Lorsque le décès survient en Espagne, il est délivré par le Registro Civil du lieu du décès, et chaque étape ultérieure — les deux certificats de Madrid, le notaire, les banques, la déclaration fiscale — en demandera l'original ou une copie. Demandez plusieurs originaux dès le départ : le nombre d'organismes qui souhaitent en conserver un est plus élevé que ce que l'on imagine.

Lorsque le décès survient hors d'Espagne, le certificat étranger doit être rendu utilisable en Espagne, ce qui suppose deux opérations distinctes que l'on confond sans cesse. La première est la légalisation : pour les pays parties à la Convention de La Haye du 5 octobre 1961, il s'agit d'une apostille, obtenue auprès de l'autorité désignée dans le pays émetteur ; pour les autres, d'une légalisation consulaire. La seconde est la traduction en espagnol par un traducteur assermenté — en Espagne, un traductor jurado nommé par le ministère des Affaires étrangères ; à l'étranger, généralement le consulat d'Espagne ou un traducteur qu'il agrée. Un notaire ou une administration fiscale refusera un document qui dispose de l'une sans l'autre.

Les formulaires plurilingues d'état civil délivrés en vertu de la Convention de Vienne de 1976, ainsi que les formulaires types multilingues de l'UE qui accompagnent un certificat en vertu du règlement (UE) 2016/1191, dispensent souvent de la traduction, et il vaut la peine de se renseigner auprès du registre d'état civil étranger avant de payer un traducteur. La règle empirique : obtenez l'apostille tant que vous êtes encore dans le pays qui a délivré le certificat, car l'obtenir plus tard depuis l'étranger est lent et, dans certains pays, impossible sans mandataire local.

Les deux certificats de Madrid : dernières volontés et assurances-décès

Deux registres nationaux, à Madrid, répondent aux questions qui déterminent la forme de toute la succession. Le Registro General de Actos de Última Voluntad indique si le défunt a un jour fait un testament devant un notaire espagnol et, dans l'affirmative, devant quel notaire et à quelle date. Le Registro de Contratos de Seguros de cobertura de fallecimiento, créé par la Ley 20/2005, indique si le défunt détenait une assurance vie ou accident avec couverture décès, et auprès de quel assureur. Les deux certificats se demandent auprès du ministère de la Justice, sont habituellement demandés ensemble sur le même formulaire, et doivent tous deux être présentés au notaire.

Aucun des deux ne peut être demandé immédiatement. Le ministère de la Justice n'accepte la demande de certificat des dernières volontés qu'à l'issue de quinze jours ouvrés à compter de la date du décès, et le même délai de quinze jours ouvrés s'applique au certificat d'assurance en vertu de l'art. 12.2 du Real Decreto 398/2007 ; la loi qui le fonde fixe ce même délai de quinze jours depuis le décès pour l'accès au registre (art. 6 de la Ley 20/2005). Les jours ouvrés excluent les samedis, dimanches et jours fériés, lesquels incluent en Espagne les jours fériés régionaux et locaux — de sorte qu'un décès survenu dans la première quinzaine d'août ou autour de Pâques peut considérablement allonger cette quinzaine. Le registre des assurances conserve lui-même les données disponibles pendant cinq ans à compter du quinzième jour suivant le décès (art. 11 RD 398/2007), et le certificat est délivré dans un délai maximal de sept jours ouvrés à compter de la demande (art. 13.1).

Le certificat d'assurance est celui que les héritiers négligent, et l'omettre est une erreur dans les deux sens. Un contrat oublié, c'est de l'argent que la famille ne réclame jamais. Mais un contrat qui existe est aussi un élément imposable : les sommes perçues par le bénéficiaire d'une assurance vie font partie de la base des droits de succession (art. 9.1.c LISD) et, lorsque le défunt était à la fois preneur et assuré, s'ajoutent à la part de succession de ce bénéficiaire. Déposer une déclaration de droits de succession qui ignore un contrat que le registre aurait révélé est le moyen le plus sûr de transformer une succession sans histoire en régularisation.

Attention

Quinze jours ouvrés, c'est la date la plus tôt à laquelle vous pouvez déposer la demande, pas la date à laquelle les certificats arrivent. Prévoyez le premier mois des six comme un temps de collecte des documents, et lancez le reste du dossier en parallèle — les demandes de NIE en particulier.

Le testament, ou la déclaration notariée d'héritiers en son absence

Si le certificat des dernières volontés révèle l'existence d'un testament espagnol, l'étape suivante consiste à en obtenir une copie authentique — une copia autorizada — auprès du notaire qui détient le protocole, ou des archives notariales si ce notaire a pris sa retraite. Seule une personne justifiant d'un intérêt héréditaire peut l'obtenir, en prouvant cet intérêt au moyen du certificat de décès et du certificat des dernières volontés. Une photocopie du testament conservé par le défunt à son domicile n'est pas une copia autorizada et aucun notaire ne travaillera à partir d'elle.

En l'absence de testament espagnol, la succession peut néanmoins être régie par un testament étranger, et c'est là que le règlement (UE) 650/2012 fait l'essentiel du travail : en règle générale, la loi applicable à l'ensemble de la succession est celle de l'État dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment du décès (art. 21), sauf s'il avait choisi la loi de sa nationalité dans la disposition elle-même (art. 22). Le règlement a également créé le certificat successoral européen (art. 62), qu'un notaire espagnol et le Registre de la propriété acceptent comme preuve de la qualité des héritiers. La loi applicable détermine qui hérite et dans quelles proportions, et c'est la question qu'il vaut le plus la peine de résoudre avant que quiconque ne signe quoi que ce soit — notre guide sur les testaments espagnols et le règlement européen sur les successions l'expose en détail.

S'il n'existe aucun testament, la succession est ab intestat (art. 912 CC) et les héritiers doivent être déclarés. En Espagne, cela se fait désormais devant notaire plutôt que devant un juge, dans un acte notarié de déclaration d'héritiers, avec les certificats de décès et des dernières volontés, les documents prouvant le lien de parenté et, en général, deux témoins ayant connu le défunt. Les actes de naissance et de mariage étrangers utilisés dans cet acte ont besoin de la même apostille et de la même traduction assermentée que le certificat de décès. Lorsque le droit espagnol régit la succession, n'oubliez pas qu'il réserve une part réservataire, la legítima, aux enfants et descendants, à défaut aux parents et ascendants, et au conjoint survivant dans la forme que fixe le Code (art. 806 et 807 CC) : un testament étranger qui laisse tout à une seule personne peut ne pas produire en Espagne l'effet qu'il produit dans le pays d'origine.

Chaque héritier a besoin d'un NIE avant que quoi que ce soit ne puisse être signé

Le Número de Identidad de Extranjero est l'identifiant que l'Espagne utilise pour tout étranger ayant des intérêts fiscaux ou patrimoniaux sur son territoire, et dans une succession, il n'est facultatif pour personne : toute personne désignée comme héritier ou légataire en a besoin, y compris les héritiers qui comptent vendre le bien immédiatement, ceux qui recevront de l'argent plutôt que la maison, et les mineurs. Sans NIE, le notaire ne peut pas vous identifier dans l'acte, l'administration fiscale ne peut pas enregistrer la déclaration, le Registre de la propriété ne peut pas vous inscrire comme propriétaire, et la banque ne peut pas ouvrir le compte sur lequel iraient les fonds d'une vente.

La demande se dépose auprès d'un consulat d'Espagne dans le pays de résidence ou, en Espagne, dans un commissariat traitant les documents des étrangers, avec le formulaire type, un passeport et l'exposé du motif économique — ici, l'héritage. Le délai d'attente dépend entièrement du consulat, et dans les pays d'où proviennent la plupart des héritiers de la Costa Blanca, c'est l'élément le moins prévisible de tout le calendrier. Lancez-la dès la première quinzaine, pendant que court le délai de quinze jours ouvrés pour les certificats de Madrid : les deux attentes se chevauchent alors au lieu de s'additionner.

Un NIE pour un non-résident est un numéro d'identification, ni une résidence fiscale ni une inscription à quoi que ce soit. Il ne vous rend pas résident, ne vous inscrit sur aucun registre espagnol de citoyens et ne crée pas en lui-même d'obligation déclarative. Ce qu'il fait, c'est débloquer chaque étape suivante, raison pour laquelle il a sa place en tête du calendrier plutôt qu'au moment où le notaire le demande.

Constituer l'inventaire : ce qui y entre, et à quelle valeur

L'inventaire est une liste complète de ce que le défunt possédait et devait en Espagne au moment du décès, chaque élément étant évalué à cette date. La base imposable d'une acquisition mortis causa est la valeur nette de la part individuelle de chaque héritier — biens et droits, diminués des charges et dettes déductibles (art. 9.1.a LISD) — de sorte que l'inventaire n'est pas une formalité administrative mais le document à partir duquel l'impôt se calcule.

Pour un bien immobilier, la règle a changé avec la Ley 11/2021, et c'est le changement qui surprend le plus les familles qui reviennent sur le dossier : la valeur d'un bien est sa valeur de référence du Catastro à la date du fait générateur, et ce n'est que si la valeur déclarée par les héritiers est supérieure que ce chiffre plus élevé devient la base (art. 9.3 LISD). La valeur de référence n'est ni la valeur cadastrale figurant sur le reçu d'IBI, ni une expertise de marché ; c'est un chiffre distinct que la Dirección General del Catastro publie pour chaque bien, et lorsque la base est la valeur de référence, l'administration fiscale ne peut pas engager de procédure de vérification de valeur à son encontre (art. 18.1 LISD). En l'absence de valeur de référence, ou lorsque le Catastro ne peut en certifier une, la base retombe sur le plus élevé de la valeur déclarée et de la valeur de marché. Notre guide sur le valor de referencia explique comment obtenir le certificat et comment contester le chiffre.

Le reste de l'inventaire suit la même date. Les soldes bancaires sont retenus à la date du décès, et le certificat de solde que la banque délivre pour la succession doit également indiquer le solde moyen de l'année précédente, car un retrait important peu avant le décès est précisément ce que recherche une administration fiscale. Les véhicules sont évalués selon les barèmes officiels que le ministère des Finances publie chaque année. Les contrats d'assurance vie révélés par le registre des assurances entrent pour le montant à percevoir (art. 9.1.c). Et le mobilier du foyer, l'ajuar doméstico, s'ajoute à hauteur de 3 % de la valeur de la succession, sauf si les héritiers lui assignent une valeur supérieure ou prouvent qu'il n'existe pas ou vaut moins (art. 15 LISD) — une règle qui gonfle discrètement la base de toute succession dont le principal actif est une résidence de vacances meublée.

Conseil

Consultez la valeur de référence du Catastro pour le bien, à l'aide de sa référence cadastrale, sur la Sede Electrónica del Catastro, à la date du décès, avant de convenir d'un quelconque chiffre avec les autres héritiers. C'est sur cette base que l'impôt se calculera, et elle est souvent très différente de ce que la famille croit que la maison vaut.

Les dettes et frais qui réduisent légitimement la base imposable

Trois catégories viennent en déduction, et elles représentent une somme réelle sur une succession modeste. D'abord, les charges de nature perpétuelle, temporaire ou rachetable établies directement sur les biens et réduisant réellement leur valeur, telles que les censos et pensions — mais expressément pas les hypothèques ni les gages, qui ne réduisent pas la valeur de ce qui est transmis (art. 12 LISD). Ensuite, les dettes laissées par le défunt, à condition que leur existence soit prouvée par un document public, par un document privé remplissant les conditions de l'art. 1227 CC, ou autrement justifiée, à l'exclusion des dettes dues aux héritiers eux-mêmes ou à leurs proches (art. 13.1). Les impôts dus à l'État, à la Comunidad Autónoma ou à la mairie, ainsi que les dettes de sécurité sociale, sont expressément déductibles même lorsque l'avis d'imposition arrive après le décès (art. 13.2).

Troisièmement, les frais : les frais de dernière maladie, d'inhumation et de funérailles, dans la mesure où ils sont justifiés, les frais d'inhumation et de funérailles devant être proportionnés à la succession selon les usages locaux (art. 14.b LISD). Les frais de justice engagés dans l'intérêt commun de tous les héritiers lorsque la succession devient contentieuse sont également déductibles, à l'exclusion des frais d'administration de la succession (art. 14.a). Conservez les factures : une facture de funérailles non justifiée n'est pas déductible, et une facture établie au nom de quelqu'un qui n'est pas héritier est un débat que vous ne voulez pas mener par correspondance depuis l'étranger.

Le point de l'hypothèque piège tout le monde, sans exception. Un bien à Orihuela Costa grevé d'une hypothèque en cours n'est pas évalué net de l'hypothèque pour les droits de succession : la charge ne réduit pas la valeur de ce qui est transmis (art. 12). Ce qui peut être déductible, en revanche, c'est la dette sous-jacente, en tant que dette du défunt, si elle remplit les conditions de l'art. 13. C'est le même argent, mais l'article et les preuves exigées diffèrent, et une déclaration qui se contente de déduire le prêt de la valeur de référence est une déclaration qui sera corrigée.

L'acte d'acceptation et d'adjudication — et comment le signer depuis l'étranger

L'escritura de aceptación y adjudicación de herencia est le document qui fait des héritiers des propriétaires. Il se signe devant un notaire espagnol — n'importe quel notaire d'Espagne, pas nécessairement de la province où se trouve la maison — et il y est fait mention du décès, du titre successoral, de l'inventaire et de ses valeurs, des dettes et des frais, de l'acceptation par chaque héritier et de l'attribution précise de chaque bien. Lorsque le testateur n'a pas fait le partage et que les héritiers sont majeurs et jouissent de la libre administration de leurs biens, ils peuvent répartir la succession comme ils l'entendent (art. 1058 CC), ce qui, en pratique, signifie que les héritiers peuvent convenir que l'un d'eux prend la maison et indemnise les autres, à condition que tous signent.

Personne n'a besoin de prendre l'avion pour l'Espagne. Un héritier à l'étranger accorde une procuration pour la succession — un poder para aceptar y adjudicar herencia — devant un consulat d'Espagne, ce qui est la voie la plus simple puisque le document est déjà espagnol et ne nécessite aucune légalisation, ou devant un notaire local, auquel cas il lui faut une apostille et une traduction assermentée en espagnol. La procuration doit être suffisamment précise : un pouvoir générique de gestion des biens sera rejeté, et une procuration qui omet le pouvoir d'accepter l'héritage, de faire le partage ou de signer les déclarations fiscales renverra le dossier à l'étape de rédaction, des semaines plus tard. Demandez au notaire espagnol de fournir la formulation avant de vous rendre chez le notaire local.

Accepter est une décision, pas une formalité, et elle ouvre trois portes. L'acceptation pure et simple, expresse ou tacite, rend l'héritier responsable des dettes du défunt sans limitation (art. 999 et 1003 CC). L'acceptation à concurrence de l'actif net limite cette responsabilité à la valeur de la succession (art. 1010). La renonciation doit se faire devant notaire, par acte public (art. 1008). Une gestion négligente des biens du défunt — vendre la voiture, vider un appartement — peut constituer une acceptation tacite au sens de l'art. 999 : décidez donc avant d'agir, pas après.

Conseil

Faites rédiger un document unique listant tout ce que la procuration doit couvrir : accepter l'héritage, faire le partage et l'adjudication, demander et obtenir le NIE, signer et payer la déclaration de droits de succession et la plusvalía, et traiter avec les banques. Un seul passage chez le notaire local, pas trois.

Droits de succession : six mois, la prorogation, et quelle administration

La déclaration se dépose dans les six mois à compter du jour du décès (art. 67.1.a du règlement de l'ISD). Une prorogation de six mois supplémentaires peut être accordée, mais la demande doit être présentée par les héritiers, exécuteurs testamentaires ou administrateurs de la succession dans les cinq premiers mois de ce délai, accompagnée d'un certificat d'inscription du décès et des éléments que le règlement énumère (art. 68.2) ; si l'administration n'a pas notifié de décision dans le mois, la prorogation est réputée accordée (art. 68.3), et aucune prorogation n'est accordée lorsque la demande arrive après les cinq premiers mois (art. 68.4). La prorogation n'est pas gratuite : elle court à compter de la fin des six mois initiaux et porte intérêts de retard jusqu'au jour du dépôt de la déclaration (art. 68.6). Lorsqu'un litige portant réellement sur la succession est en cours, les délais de dépôt sont interrompus (art. 69).

L'administration auprès de laquelle vous déclarez dépend de la résidence et de la localisation des biens. Lorsque le défunt n'était pas résident en Espagne, les héritiers déclarent auprès de l'administration fiscale de l'État, et les contribuables qui doivent s'acquitter de leurs obligations envers l'administration de l'État doivent procéder à une autoliquidation — calculer eux-mêmes la dette et la payer avec la déclaration (disposición adicional segunda, apartado Dos, LISD). Lorsque le défunt était résident dans une Comunidad Autónoma, c'est cette région qui perçoit l'impôt, et dans la Comunitat Valenciana, l'autoliquidation est obligatoire par la loi (art. 34.4 LISD). Dans tous les cas, les héritiers non-résidents d'un bien espagnol auront besoin de l'acte, des certificats, des NIE et des évaluations avant de pouvoir déposer la déclaration, raison pour laquelle le goulot d'étranglement pratique n'est presque jamais l'impôt lui-même.

La règle que les héritiers non-résidents ne doivent pas manquer est la deuxième disposition additionnelle de la loi ISD. Lorsque le défunt n'était pas résident en Espagne, les héritiers ont le droit d'appliquer les règles de la Comunidad Autónoma dans laquelle se situe la plus grande valeur de la succession espagnole ; lorsque le défunt était résident dans une Comunidad Autónoma, les héritiers non-résidents ont le droit d'appliquer les règles de cette région. Depuis la Ley 11/2021, ce droit s'étend aux résidents de pays tiers comme à ceux de l'UE et de l'EEE. Pour une maison sur la Costa Blanca, cela signifie les règles régionales de la Comunitat Valenciana, dont les réductions et bonificaciones font toute la différence entre une facture élevée et une facture modeste — elles sont fixées par la loi régionale, elles changent, et elles relèvent du guide des droits de succession valenciens plutôt que d'un chiffre cité ici. Les non-résidents qui ne résident pas dans un autre État membre de l'UE doivent en outre désigner un représentant en Espagne avant la fin du délai de dépôt (art. 18.4 du règlement de l'ISD).

Attention

La prorogation se demande dans les cinq premiers mois, pas dans le sixième. Le sixième mois, c'est déjà trop tard (art. 68.4 RISD), et la cause la plus fréquente d'une majoration sur une succession de la Costa Blanca est un héritier qui a supposé que la prorogation était automatique.

Plusvalía municipale : le second impôt, sur le même décès

La mairie taxe séparément l'accroissement de la valeur du terrain urbain sous le bien, l'IIVTNU ou plusvalía municipale. Dans une transmission à titre gratuit, ce qu'est un héritage, le redevable est la personne qui acquiert le terrain — l'héritier (art. 106.1.a TRLRHL). C'est une administration différente de celle qui perçoit les droits de succession, un formulaire différent, et un délai qu'il faut noter séparément dans l'agenda.

Pour une transmission par décès, la déclaration se dépose dans les six mois du fait générateur, prorogeable à un an sur demande du redevable (art. 110.2.b TRLRHL). Notez la forme de cette règle : contrairement à la prorogation de l'ISD, la loi n'y prévoit aucun couperet à cinq mois, mais il s'agit d'une demande, non d'un droit automatique, et chaque ayuntamiento la traite selon sa propre ordenanza. De nombreuses mairies de la Costa Blanca gèrent l'impôt par autoliquidation, auquel cas le paiement se fait dans le même délai (art. 110.4). Les notaires envoient à l'ayuntamiento un index trimestriel des actes qui déclenchent l'impôt (art. 110.7), de sorte que la mairie en a connaissance de toute façon.

Aucun taux ni coefficient n'est cité ici, volontairement. Chaque ayuntamiento fixe le sien dans les plafonds légaux, dans une ordenanza fiscal qu'il révise chaque année, et Torrevieja, Orihuela, Dénia et Alicante ne coïncident pas. Ce qui vaut la peine d'être su avant de signer l'acte, c'est que depuis que le Tribunal constitutionnel a annulé l'ancienne formule automatique, il existe deux façons de calculer la base et l'on paie sur la plus basse, et que lorsque le terrain n'affiche aucun accroissement de valeur, la transmission n'est pas du tout assujettie — une possibilité bien réelle pour un terrain acheté au sommet du marché. Notre guide sur la plusvalía et le calculateur de ce site font le calcul avec l'ordonnance en vigueur.

Registre de la propriété et Catastro : mettre la maison à votre nom

Une fois l'acte signé et les deux impôts déclarés et payés, l'acte est présenté au Registro de la Propiedad du district où se situe le bien. L'inscription est ce qui rend votre propriété opposable à tous, et c'est l'étape qui vous permettra plus tard de vendre, d'hypothéquer ou de léguer le bien dans votre propre testament sans rouvrir la succession. Les documents contenant des actes soumis aux droits de succession ne sont pas admis et ne produisent aucun effet dans les administrations ou registres publics sans preuve qu'ils ont été présentés à l'administration fiscale compétente (art. 33 LISD) : la preuve du dépôt n'est pas une formalité que l'on peut remettre à plus tard, c'est la clé qui ouvre le registre.

Le Catastro est une base de données distincte, avec une obligation distincte. Les changements affectant un bien qui sont pertinents pour l'IBI obligent le contribuable à déposer les déclarations nécessaires à leur inscription au Catastro Inmobiliario (art. 76.1 TRLRHL) — dans une succession, le changement de propriétaire. Dans de nombreuses communes, le notaire ou le registre transmet le changement et aucun dépôt distinct n'est nécessaire, mais l'obligation vous incombe, et la conséquence de ne pas vérifier est banale et agaçante : le reçu d'IBI continue d'être émis au nom du défunt, le prélèvement automatique échoue, et la majoration arrive deux ans plus tard.

Réglez les petites démarches administratives la même semaine, car chacune comporte son propre piège lié à la titularité inscrite. Les contrats d'eau et d'électricité doivent être mis au nom du nouveau propriétaire. La copropriété a besoin du nouveau propriétaire et d'une adresse de contact pour ses avis. Tout virement permanent depuis le compte espagnol du défunt s'arrêtera au blocage du compte. Et si le bien est loué, ou si vous prévoyez de le louer, le bail et le régime fiscal changent avec la propriété dès la date du décès, non à partir de la date d'inscription.

Les comptes bancaires bloqués, et ce qui les débloque réellement

Les banques espagnoles bloquent les comptes du défunt dès qu'elles apprennent le décès, et ce n'est pas de l'obstruction. Les intermédiaires financiers qui remettent l'argent ou les valeurs déposés chez eux lors d'une transmission par décès sont responsables subsidiaires des droits de succession (art. 8.1.a LISD, repris à l'art. 19.1.a du règlement). Une banque qui libère des fonds au profit de la famille avant que l'impôt ne soit réglé peut être tenue de répondre de cet impôt elle-même, aussi ne le fera-t-elle pas.

Le même article trace l'exception dont les héritiers ont besoin. N'est pas considérée comme une remise de fonds l'émission par la banque d'un chèque bancaire, imputé sur les dépôts ou sur le produit de la vente des valeurs nécessaires, à seule fin de payer les droits de succession afférents à cette même transmission, à condition que le chèque soit libellé à l'ordre de l'administration fiscale à laquelle l'impôt est dû. Autrement dit, la succession peut payer ses propres droits de succession à partir du compte bloqué : ce qu'elle ne peut pas faire, c'est payer les héritiers. Lorsque l'argent est nécessaire plus tôt — pour percevoir une assurance vie, des créances du défunt, ou pour retirer des fonds déposés —, la loi prévoit une liquidation partielle à valoir, demandée à ces seules fins et imputée sur la liquidation définitive (art. 35 LISD ; procédure à l'art. 78 du règlement).

Ce que la banque demandera est prévisible : le certificat de décès, le certificat des dernières volontés, la copie authentique du testament ou la déclaration d'héritiers, l'acte d'acceptation et d'adjudication, le NIE de chaque héritier, et la preuve que la déclaration de droits de succession a été déposée et payée. Demandez tôt le certificat de soldes et de positions à la date du décès, ainsi que le solde moyen de l'année précédente, car vous avez besoin des deux pour l'inventaire et la banque peut mettre des semaines à les produire. Notez aussi que le compte d'un défunt non-résident est souvent un compte de non-résident, avec son propre régime documentaire, ce qui ajoute une étape que personne n'anticipe.

Ce dont personne ne vous prévient : la vie de propriétaire non-résident

Dès l'instant où la maison vous appartient, vous êtes propriétaire non-résident d'un bien immobilier espagnol, et trois obligations récurrentes s'attachent à ce statut. La première est le revenu imputé. Le revenu imputé aux personnes physiques propriétaires en Espagne d'un bien immobilier urbain non affecté à une activité économique constitue un revenu de non-résident imposable (art. 13.1.h TRLIRNR), calculé selon la règle d'imputation de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (art. 24.5 TRLIRNR) : 2 % de la valeur cadastrale, ramenés à 1,1 % lorsque les valeurs cadastrales de la commune ont été révisées dans le cadre d'une procédure générale de valorisation collective entrée en vigueur au cours de l'exercice fiscal ou des dix précédents, proratisé selon le nombre de jours de possession (art. 85 LIRPF). Il est imposé à 24 %, ou à 19 % pour les résidents d'un autre État membre de l'UE ou d'un État de l'EEE ayant un échange effectif de renseignements fiscaux (art. 25.1.a TRLIRNR), et déclaré sur le modelo 210 au cours de l'année civile suivant celle où il est exigible. Comme il est proratisé par jours, l'année du décès se répartit entre le défunt et les héritiers.

La deuxième est l'IBI. La mairie perçoit l'impôt foncier annuel auprès de celui qui détient la propriété au 1er janvier, l'impôt étant exigible le premier jour de la période d'imposition, laquelle est l'année civile (art. 61, 63 et 75 TRLRHL). Sur la majeure partie de la province d'Alicante, la facturation et le recouvrement sont assurés par SUMA pour le compte des ayuntamientos, mais l'organisme qui émet votre avis est une question à trancher à partir de l'avis lui-même ou de la mairie, jamais d'une supposition. La troisième est l'impôt sur la fortune, lorsqu'il s'applique : les personnes physiques non-résidentes sont imposables sur les biens et droits situés ou exerçables en Espagne (art. 5.Uno.b de la Ley 19/1991), l'impôt est exigible au 31 décembre sur les biens détenus ce jour-là (art. 29), le minimum exonéré de 700.000 € s'applique aux contribuables imposés au titre de cette obligation réelle (art. 28.Tres), une déclaration est requise lorsque l'impôt est dû ou lorsque la valeur des biens dépasse 2.000.000 € (art. 37), et les non-résidents ont droit aux règles de la Comunidad Autónoma où se situe la plus grande valeur de leurs biens espagnols (disposición adicional cuarta).

Il y a aussi la question qu'il faut poser avant que la succession ne soit terminée, plutôt qu'après : que se passe-t-il si vous vendez. Un non-résident qui vend un bien espagnol subit une retenue de 3 % par l'acheteur à valoir sur son propre impôt, ainsi qu'une imposition de la plus-value sur la différence entre la valeur de transmission et la valeur d'acquisition — et pour un bien hérité, la valeur d'acquisition se construit sur la valeur déclarée aux fins des droits de succession. Déclarer une valeur artificiellement basse pour économiser sur les droits de succession fait donc grimper la plus-value d'une vente ultérieure d'exactement le montant économisé, et cela au moment même où un acheteur, un notaire et une retenue sont déjà en jeu.

Exemple

Illustration générique de l'imputation, sans hypothèse d'honoraires ni de chiffre local. Un appartement dont la valeur cadastrale sur le reçu d'IBI est de 90.000 €, dans une commune dont les valeurs ont été révisées il y a huit ans, hérité le 1er juillet : l'imputation de cette année-là est de 1,1 % de 90.000 €, proratisée sur les 184 jours de détention, puis imposée à 19 % ou 24 % selon votre pays de résidence, et déclarée sur le modelo 210 l'année civile suivante.

Quand ça se passe mal : au-delà de six mois, désaccords et dettes

Si les six mois sont écoulés et qu'aucune prorogation n'a été demandée, déclarez quand même, et déclarez avant que l'administration fiscale ne vous écrive, car la différence est considérable. Une déclaration déposée tardivement sans mise en demeure préalable entraîne une majoration de 1 % plus 1 % supplémentaire par mois complet de retard, portée à 15 % une fois douze mois écoulés, moment auquel des intérêts de retard sont en outre facturés à compter du jour suivant ces douze mois ; la majoration exclut les sanctions qui auraient pu s'appliquer par ailleurs (art. 27.2 LGT), et elle est réduite de 25 % lorsque la majoration et l'impôt sont payés dans les conditions que fixe l'article (art. 27.5). Une fois que l'administration a engagé une démarche formelle de régularisation de la dette, la voie de la majoration se ferme et celle de la sanction s'ouvre.

Si les héritiers n'arrivent pas à s'entendre, ou si l'un d'eux est injoignable, il existe des outils qui n'impliquent pas de contentieux. Toute personne intéressée pouvant justifier d'un intérêt à ce que l'héritier accepte ou renonce peut s'adresser à un notaire pour notifier à l'appelé qu'il dispose de trente jours calendaires pour accepter, purement ou à concurrence de l'actif net, ou pour renoncer ; le silence dans ce délai vaut acceptation pure et simple (art. 1005 CC). Aucune action ne peut être intentée contre un héritier pour le forcer à ce choix avant neuf jours après le décès (art. 1004). Lorsque des héritiers majeurs ne s'entendent pas sur le partage de la succession, le Code civil les renvoie à la voie judiciaire (art. 1059), qui est lente, et lorsqu'un litige réel est en cours, les délais de dépôt fiscaux sont interrompus (art. 69 RISD) — mais seulement s'il est réel.

Si la succession peut être insolvable, ou si vous ignorez simplement ce que le défunt devait en Espagne, l'acceptation à concurrence de l'actif net est l'instrument à utiliser. Tout héritier peut accepter à concurrence de l'actif net même si le testateur l'a interdit, et peut demander que l'inventaire soit dressé avant de se décider (art. 1010 CC). La déclaration se fait devant notaire (art. 1011) ou, pour un héritier à l'étranger, devant un agent diplomatique ou consulaire espagnol habilité à faire office de notaire en ce lieu (art. 1012). Elle ne prend effet que si elle est précédée ou suivie d'un inventaire fidèle et exact (art. 1013). Les délais sont courts : un héritier en possession de la succession doit aviser le notaire et demander l'inventaire notarié, avec convocation des créanciers et légataires, dans les trente jours suivant le jour où il a appris être héritier (art. 1014) ; l'inventaire doit commencer dans les trente jours de cette convocation et se terminer dans les soixante jours suivants, délai que le notaire peut prolonger lorsque les biens sont éloignés ou très importants, mais jamais au-delà d'un an (art. 1017). Manquer ces délais par faute ou négligence fait présumer que l'héritier a accepté purement et simplement (art. 1018) — avec la responsabilité illimitée que cela entraîne.

Un calendrier réaliste, et où le temps passe réellement

Rapporté à six mois, le calendrier est serré mais tenable s'il est mené en parallèle plutôt qu'en série. Jours 1 à 15 : obtenez plusieurs originaux du certificat de décès et, pour un décès à l'étranger, lancez immédiatement l'apostille et la traduction assermentée ; démarrez les demandes de NIE pour chaque héritier dès la même semaine. Jours 16 à 45 : demandez les certificats des dernières volontés et d'assurance, demandez la copie authentique du testament ou ouvrez la déclaration d'héritiers, et demandez à la banque le certificat de solde à la date du décès. Jours 45 à 90 : constituez l'inventaire, consultez la valeur de référence du Catastro à la date du décès, rassemblez les preuves des dettes et des frais de dernière maladie, d'inhumation et de funérailles, et préparez les procurations.

Jours 90 à 140 : signez l'acte d'acceptation et d'adjudication et préparez les deux déclarations fiscales. Jours 140 à 180 : déclarez et payez les droits de succession et la plusvalía, puis déposez l'acte au Registre de la propriété et réglez le changement au Catastro et les contrats de fournitures. Si l'un de ces blocs prend du retard — et les deux qui en prennent le plus souvent sont le NIE et un document étranger qui se révèle avoir besoin d'une apostille que personne n'avait demandée —, demandez la prorogation de l'ISD dans les cinq premiers mois plutôt que d'espérer. Cela coûte des intérêts ; une majoration coûte davantage.

Lorsque plusieurs héritiers vivent dans des pays différents, désignez-en un pour mener le dossier et donner au professionnel un interlocuteur unique. Les successions sur la Costa Blanca échouent rarement à cause du droit ; elles échouent parce que six personnes réparties sur quatre fuseaux horaires détiennent chacune un document et que personne ne détient le calendrier. Et si le projet est de vendre la maison plutôt que de la garder, dites-le dès le départ : les valeurs de l'inventaire, la formulation du partage et la façon dont l'acte répartit le bien changent tous si une vente est prévue, et il est bien moins coûteux de les établir correctement une fois que de les corriger avec un acheteur qui attend.

Étape par étape

Comment hériter d'un bien immobilier en Espagne, du décès au Registre de la propriété

  1. Obtenez plusieurs originaux du certificat de décès

    Auprès du Registro Civil du lieu du décès, ou du registre étranger si le décès est survenu à l'étranger. Un certificat étranger a besoin d'une apostille en vertu de la Convention de La Haye de 1961, ou d'une légalisation consulaire, plus une traduction assermentée en espagnol. Obtenez l'apostille tant que vous êtes encore dans le pays émetteur.

  2. Lancez la demande de NIE pour chaque héritier dès la même semaine

    Auprès d'un consulat d'Espagne ou, en Espagne, d'un commissariat traitant les documents des étrangers. Chaque héritier et légataire en a besoin, y compris ceux qui ne recevront que de l'argent. Sans NIE, aucun acte ne peut être signé, aucune déclaration déposée et aucune inscription réalisée. Les délais consulaires sont l'élément le moins prévisible du calendrier.

  3. Attendez quinze jours ouvrés, puis demandez les deux certificats de Madrid

    Le Certificado de Actos de Última Voluntad et le certificat du registre des contrats d'assurance-décès, tous deux délivrés par le ministère de la Justice et habituellement demandés ensemble. Aucun des deux ne peut être demandé plus tôt (procédure du ministère de la Justice ; art. 12.2 RD 398/2007). Les jours ouvrés excluent les samedis, dimanches et jours fériés.

  4. Obtenez le testament, ou ouvrez une déclaration notariée d'héritiers

    Demandez au notaire désigné dans le certificat des dernières volontés une copie authentique du testament. En l'absence de testament espagnol, vérifiez quelle loi régit la succession en vertu du règlement (UE) 650/2012 et si un testament étranger ou un certificat successoral européen s'applique. En l'absence de tout testament, la succession est ab intestat (art. 912 CC) et les héritiers sont déclarés devant un notaire espagnol.

  5. Demandez à la banque les soldes à la date du décès

    Demandez un certificat de soldes et de positions à la date du décès ainsi que le solde moyen de l'année précédente. Attendez-vous à ce que les comptes soient bloqués : une banque qui libère des fonds est responsable subsidiaire des droits de succession (art. 8.1.a LISD). Si de l'argent est nécessaire pour percevoir une assurance vie ou les créances du défunt, demandez une liquidation partielle à valoir (art. 35 LISD).

  6. Constituez l'inventaire et évaluez-le à la date du décès

    Les biens immobiliers à la valeur de référence du Catastro à cette date, sauf si la valeur déclarée est supérieure (art. 9.3 LISD) ; les soldes bancaires à cette date ; les véhicules selon les barèmes officiels ; les assurances vie au montant à percevoir (art. 9.1.c) ; le mobilier du foyer à 3 % de la succession, sauf si une valeur supérieure est assignée ou une valeur inférieure prouvée (art. 15 LISD).

  7. Rassemblez les preuves des dettes et frais déductibles

    Les dettes du défunt prouvées par document public, par document privé remplissant les conditions de l'art. 1227 CC, ou autrement justifiées (art. 13.1 LISD), y compris les impôts et dettes de sécurité sociale liquidés après le décès (art. 13.2) ; et les factures de dernière maladie, d'inhumation et de funérailles, proportionnées à la succession (art. 14.b). Les hypothèques ne réduisent pas la valeur du bien (art. 12).

  8. Accordez les procurations si un héritier est à l'étranger

    Devant un consulat d'Espagne, sans besoin de légalisation, ou devant un notaire local, avec apostille et traduction assermentée. La procuration doit couvrir expressément l'acceptation de l'héritage, le partage et l'adjudication, la signature et le paiement des déclarations fiscales, et les démarches auprès des banques. Obtenez la formulation du notaire espagnol avant de signer localement.

  9. Signez l'acte d'acceptation et d'adjudication devant un notaire espagnol

    L'acte mentionne le décès, le titre successoral, l'inventaire et ses valeurs, les dettes et frais, l'acceptation par chaque héritier et l'attribution de chaque bien. Les héritiers majeurs jouissant de la libre administration de leurs biens peuvent partager la succession comme ils en conviennent (art. 1058 CC). Décidez avant de signer si l'acceptation est pure et simple, à concurrence de l'actif net, ou une renonciation (art. 1008 et 1010 CC).

  10. Déclarez et payez les droits de succession dans les six mois

    Auprès de la Comunidad Autónoma, ou de l'administration fiscale de l'État lorsque le défunt n'était pas résident en Espagne, auquel cas l'autoliquidation est obligatoire (DA segunda, apartado Dos, LISD). Revendiquez les règles régionales auxquelles vous avez droit (DA segunda). Si le dossier ne sera pas prêt, demandez la prorogation de six mois dans les cinq premiers mois (art. 68 RISD).

  11. Déclarez la plusvalía municipale auprès de l'ayuntamiento

    Dans les six mois du décès, prorogeable à un an sur demande (art. 110.2.b TRLRHL). L'héritier est le redevable (art. 106.1.a). Le taux, les coefficients et les éventuels allégements proviennent de l'ordenanza fiscal de cette mairie en vigueur à la date du décès ; lorsque le terrain n'affiche aucun accroissement de valeur, la transmission n'est pas assujettie.

  12. Inscrivez l'acte et mettez à jour le Catastro et les contrats de fournitures

    Déposez l'acte, accompagné de la preuve du dépôt fiscal, au Registro de la Propiedad — sans cette preuve, le document ne produit aucun effet dans un registre public (art. 33 LISD). Inscrivez le changement de propriétaire au Catastro (art. 76.1 TRLRHL), puis transférez le prélèvement de l'IBI, les contrats de fournitures et la copropriété au nom du nouveau propriétaire.

Délais qui commencent à courir le jour du décès
ÉtapeDélaiBase légale
Demander les certificats des dernières volontés et d'assurancePas avant 15 jours ouvrés après le décèsProcédure du ministère de la Justice ; art. 12.2 RD 398/2007
Sommation notariée d'accepter ou de renoncer30 jours calendaires pour que l'appelé réponde ; aucune action avant 9 jours à compter du décèsArt. 1005 et 1004 Código Civil
Acceptation à concurrence de l'actif net, héritier en possession de la succession30 jours à compter de la connaissance de sa qualité d'héritier ; l'inventaire commence dans les 30 jours de la convocation et se termine dans les 60 jours suivantsArt. 1014 et 1017 Código Civil
Demander la prorogation des droits de successionDans les 5 premiers mois du délai de dépôt ; refusée aprèsArt. 68.2 et 68.4 RISD
Déclarer et payer les droits de succession6 mois à compter du décès, prorogeable de 6 mois supplémentaires avec intérêtsArt. 67.1.a et 68 RISD ; exigibilité art. 24.1 LISD
Déclarer la plusvalía municipale6 mois à compter du décès, prorogeable à 1 an sur demandeArt. 110.2.b TRLRHL
Déclarer le modelo 210 pour le revenu imputéAu cours de l'année civile suivant celle de l'exigibilitéArt. 13.1.h, 24.5 et 28 TRLIRNR
Qui perçoit quoi une fois que vous avez hérité
ImpôtPerçu parFait générateur
Droits de succession et de donation (ISD)La Comunidad Autónoma, ou l'administration fiscale de l'État lorsque le défunt n'était pas résidentLe décès lui-même ; exigibilité à cette date (art. 24.1 LISD)
Plusvalía municipale (IIVTNU)L'ayuntamiento où se situe le bienLa transmission du terrain urbain au décès (art. 106.1.a TRLRHL)
IBIL'ayuntamiento ; facturation assurée par SUMA sur la majeure partie de la province d'AlicanteÊtre propriétaire du bien au 1er janvier (art. 63 et 75 TRLRHL)
Revenu imputé des non-résidents (modelo 210)L'administration fiscale de l'ÉtatPosséder un bien urbain non loué (art. 13.1.h TRLIRNR)
Impôt sur la fortuneL'administration fiscale de l'État, en appliquant les règles régionales auxquelles vous avez droitBiens espagnols détenus au 31 décembre, au-delà du minimum exonéré et du seuil de dépôt (art. 29, 28.Tres et 37 de la Ley 19/1991)

FAQ

Questions fréquentes

Combien de temps ai-je pour payer les droits de succession sur un bien espagnol ?

Six mois à compter du jour du décès (art. 67.1.a du règlement de l'ISD, RD 1629/1991). L'impôt est exigible à la date du décès (art. 24.1 de la Ley 29/1987), de sorte que le délai n'est pas affecté par le moment où les héritiers ont appris le décès, où une homologation étrangère a été accordée, ou où les documents espagnols ont été prêts. Six mois supplémentaires peuvent être accordés, mais seulement sur demande présentée dans les cinq premiers mois (art. 68 RISD).

Puis-je obtenir une prorogation, et combien coûte-t-elle ?

Oui, une prorogation d'une durée égale à la période initiale — six mois de plus — mais la demande doit parvenir à l'administration compétente dans les cinq premiers mois du délai de dépôt, accompagnée d'un certificat d'inscription du décès et des éléments énumérés à l'art. 68.2 RISD. Si aucune décision n'est notifiée dans le mois, la prorogation est réputée accordée (art. 68.3) ; une demande déposée après les cinq premiers mois est purement et simplement refusée (art. 68.4). La prorogation court à compter de la fin des six mois initiaux et porte intérêts de retard jusqu'au dépôt de la déclaration (art. 68.6).

Dois-je me rendre en Espagne pour signer l'héritage ?

Non. Vous pouvez accorder une procuration à un représentant en Espagne, soit devant un consulat d'Espagne dans votre pays, sans besoin de légalisation, soit devant un notaire local, auquel cas la procuration a besoin d'une apostille en vertu de la Convention de La Haye de 1961 et d'une traduction assermentée en espagnol. La procuration doit couvrir expressément l'acceptation de l'héritage, le partage et l'adjudication, et la signature des déclarations fiscales ; un pouvoir général sur les biens est systématiquement rejeté. Demandez la formulation au notaire espagnol avant de signer quoi que ce soit localement.

Quand puis-je demander le certificat des dernières volontés ?

Pas avant l'écoulement de quinze jours ouvrés depuis la date du décès, selon la procédure du ministère de la Justice pour le Certificado de Actos de Última Voluntad. Le même délai de quinze jours ouvrés s'applique au certificat du registre des contrats d'assurance-décès (art. 12.2 du RD 398/2007), lequel est délivré dans un délai maximal de sept jours ouvrés à compter de la demande (art. 13.1). Les jours ouvrés excluent les samedis, dimanches et jours fériés, y compris régionaux et locaux.

Quelle valeur l'administration fiscale espagnole attribue-t-elle à la maison ?

La valeur de référence du Catastro pour le bien à la date du décès, sauf si la valeur déclarée par les héritiers est supérieure, auquel cas la valeur déclarée constitue la base (art. 9.3 LISD, dans sa rédaction issue de la Ley 11/2021). Lorsque la base est la valeur de référence, l'administration fiscale ne peut pas engager de procédure de vérification de valeur à son encontre (art. 18.1 LISD). En l'absence de valeur de référence, ou lorsque le Catastro ne peut en certifier une, la base est la plus élevée entre la valeur déclarée et la valeur de marché, sous réserve de vérification.

Puis-je déduire l'hypothèque encore en cours sur le bien ?

Pas en tant que charge sur le bien : les hypothèques et gages ne réduisent expressément pas la valeur de ce qui est transmis (art. 12 LISD). Ce qui peut être déductible, c'est la dette sous-jacente du défunt, en tant que dette, à condition que son existence soit prouvée par un document public, par un document privé remplissant les conditions de l'art. 1227 du Code civil, ou autrement justifiée, et qu'elle ne soit pas due aux héritiers ou à leurs proches (art. 13.1). La distinction compte, car les preuves exigées diffèrent.

Pourquoi la banque a-t-elle bloqué les comptes du défunt ?

Parce qu'un intermédiaire financier qui remet l'argent ou les valeurs déposés lors d'une transmission par décès est responsable subsidiaire des droits de succession (art. 8.1.a LISD et art. 19.1.a du règlement). Le même article permet à la banque d'émettre un chèque bancaire imputé sur le dépôt, à seule fin de payer ces droits de succession, libellé à l'ordre de l'administration fiscale, sans que cela ne compte comme une remise de fonds. Pour percevoir plus tôt une assurance vie ou les créances du défunt, demandez une liquidation partielle à valoir (art. 35 LISD ; art. 78 du règlement).

En tant qu'héritier non-résident, puis-je bénéficier des règles régionales valenciennes ?

Oui. Lorsque le défunt n'était pas résident en Espagne, les héritiers ont droit aux règles de la Comunidad Autónoma dans laquelle se situe la plus grande valeur de la succession espagnole ; lorsque le défunt était résident dans une Comunidad Autónoma, les héritiers non-résidents ont droit aux règles de cette région (disposición adicional segunda LISD). Depuis la Ley 11/2021, ce droit couvre les résidents de pays tiers comme ceux de l'UE et de l'EEE. Pour une maison sur la Costa Blanca, cela signifie les règles de la Comunitat Valenciana, dont les réductions et bonificaciones sont fixées par la loi régionale et sont traitées dans notre guide des droits de succession valenciens.

Que se passe-t-il si les six mois sont déjà écoulés ?

Déclarez et payez avant que l'administration fiscale ne vous contacte. Une déclaration déposée tardivement sans mise en demeure préalable entraîne une majoration de 1 % plus 1 % par mois complet de retard, portée à 15 % plus intérêts de retard une fois douze mois écoulés, et elle exclut les sanctions qui pourraient sinon s'appliquer (art. 27.2 LGT) ; la majoration est réduite de 25 % lorsqu'elle et l'impôt sont payés dans les conditions de l'art. 27.5. Une fois que l'administration a engagé une démarche formelle de régularisation de la dette, cette voie se ferme et des sanctions deviennent possibles.

La plusvalía municipale est-elle due sur un héritage ?

Oui, et par l'héritier : dans une transmission à titre gratuit, le redevable est la personne qui acquiert le terrain (art. 106.1.a TRLRHL). Elle se déclare auprès de l'ayuntamiento dans les six mois du décès, prorogeable à un an sur demande du redevable (art. 110.2.b). Les taux, coefficients et allégements sont fixés par chaque mairie dans son ordenanza fiscal, de sorte qu'aucun chiffre ne s'applique sur l'ensemble de la Costa Blanca ; lorsque le terrain n'affiche aucun accroissement de valeur, la transmission n'est pas du tout assujettie.

Qu'est-ce que l'acceptation à concurrence de l'actif net, et dois-je y recourir ?

C'est une acceptation qui limite la responsabilité de l'héritier à la valeur de la succession, de sorte que les dettes du défunt ne peuvent pas atteindre les biens propres de l'héritier. Tout héritier peut y recourir même si le testateur l'a interdit (art. 1010 CC) ; la déclaration se fait devant notaire (art. 1011) ou, depuis l'étranger, devant un agent consulaire espagnol faisant office de notaire (art. 1012), et ne prend effet qu'avec un inventaire fidèle (art. 1013). Les délais sont courts — trente jours pour un héritier en possession (art. 1014), l'inventaire commençant dans les trente jours de la convocation et se terminant dans les soixante jours suivants, prorogeable par le notaire mais jamais au-delà d'un an (art. 1017) — et les manquer par faute vaut acceptation pure et simple (art. 1018).

Que dois-je déclarer chaque année une fois la maison à mon nom ?

Un modelo 210 pour le revenu imputé sur le bien non loué, à 2 % de la valeur cadastrale ou à 1,1 % lorsque les valeurs de la commune ont été révisées au cours de l'année ou des dix précédentes, proratisé selon les jours de possession (art. 13.1.h et 24.5 TRLIRNR ; art. 85 LIRPF), imposé à 24 % ou à 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE remplissant les conditions (art. 25.1.a) et déclaré au cours de l'année civile suivant l'exigibilité. Plus l'IBI annuel de l'ayuntamiento, perçu auprès de celui qui possède le bien au 1er janvier (art. 63 et 75 TRLRHL), et l'impôt sur la fortune lorsqu'une déclaration est due (art. 5.Uno.b, 28.Tres, 29 et 37 de la Ley 19/1991).

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Sources

Dernière mise à jour: 2026-09-10