spainfiscalspainfiscal

Co się zmieniło w 2026 roku dla właścicieli nierezydentów w Hiszpanii

Co się zmieniaOpublikowano:

Hiszpańskie opodatkowanie nierezydentów zmieniło się w tym roku naprawdę w jeden sposób, a w kilku innych jedynie w wyobraźni. Orden HAC/623/2026 przepisało kalendarz składania Modelo 210 dla dochodów powstających od 2026 roku; wartość referencyjna Catastro nadal wyznacza podstawę podatku od przeniesienia własności oraz podatku od spadków i darowizn; a przepisy najczęściej opisywane jako nowe to właśnie te, które się nie zmieniły. Oto bilans, z artykułem stojącym za każdym zdaniem.

W skrócie

Dla dochodów powstałych od 2026 roku właściciel nierezydent w Hiszpanii składa dochód przypisany między 1 kwietnia a 31 grudnia roku następnego, a dochód z najmu z podatkiem do zapłaty – w pierwszych dwudziestu dniach kwietnia, zgodnie z Orden HAC/623/2026.

Valery Grinkevich

Autor

Valery Grinkevich

Ekonomista zrzeszony w hiszpańskiej izbie (economista colegiado) · asesor fiscal · Ponad 20 lat doświadczenia · Torrevieja, Costa Blanca

Dwa kalendarze Modelo 210 obowiązują teraz równolegle

Zasadą, która decyduje o każdym terminie Modelo 210, jest data powstania obowiązku podatkowego, a nie rok, w którym akurat składana jest deklaracja. Artykuł 27 tekstu jednolitego ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów (TRLIRNR) ustala tę datę na 31 grudnia w przypadku dochodu przypisanego z nieruchomości utrzymywanej na własny użytek, a na dzień zbycia – w przypadku zysku kapitałowego. Orden HAC/623/2026, opublikowane w BOE 23 czerwca 2026 roku, przepisało artykuł 5 Orden EHA/3316/2010, a jego jedyny przepis końcowy stosuje nowe brzmienie po raz pierwszy do dochodu powstałego w 2026 roku.

Obowiązują więc teraz jednocześnie dwa kalendarze. Dochód przypisany powstały 31 grudnia 2025 roku nadal składa się w dowolnym momencie 2026 roku; dochodu przypisanego powstałego 31 grudnia 2026 roku nie można złożyć przed 1 kwietnia 2027 roku, a okres zamyka się 31 grudnia 2027 roku. Dochód z najmu z podatkiem do zapłaty, powstały w 2026 roku, przesuwa się na pierwsze dwadzieścia dni kalendarzowych kwietnia 2027 roku, podczas gdy dochód za 2025 rok trzeba było złożyć w styczniu 2026 roku. Właściciel, który w styczniu 2027 roku powtórzy zeszłoroczną rutynę, przekona się, że okres jeszcze się nie otworzył.

Wartość referencyjna nie jest już nowością – jest podstawą opodatkowania

W kwestii wartości referencyjnej (valor de referencia) w tym roku nic się nie zmieniło i właśnie dlatego zasługuje ona na miejsce w tym bilansie: od 2022 roku stanowi podstawę opodatkowania podatku od przeniesienia własności oraz podatku od spadków i darowizn, a kupujący nadal spotykają się z nią po raz pierwszy dopiero u notariusza. Ley 11/2021 przepisała artykuł 10.2 ustawy o podatku od przeniesienia własności oraz artykuł 9.3 ustawy o podatku od spadków i darowizn tak, że podstawą opodatkowania nieruchomości jest wartość referencyjna na dzień powstania obowiązku podatkowego, a cena zadeklarowana – wyłącznie wtedy, gdy jest od niej wyższa. Kupno poniżej tej wartości nie obniża podatku.

Nie jest to wartość katastralna (valor catastral) widniejąca na dowodzie zapłaty IBI ani wycena Państwa domu: Dirección General del Catastro wylicza ją na podstawie cen zgłaszanych przez notariuszy, w podziale na jednorodne strefy wyceny, ze współczynnikiem korygującym. Jest odświeżana według własnego rocznego kalendarza, zatwierdzana rezolucją i publikowana w drodze obwieszczenia przed 30 października roku poprzedniego, z informacyjnym ogłoszeniem w BOE w pierwszych dwudziestu dniach grudnia, dlatego wiążąca jest ta wartość, która obowiązuje w dniu aktu notarialnego albo w dniu śmierci. Nie ma odwołania przed zapłatą: podatnik sam oblicza podatek od tej wartości, a następnie występuje o korektę.

Co się nie zmieniło: 19% przy sprzedaży oraz to, komu wolno odliczać koszty

Co roku ogłaszane są jako reforma dwie rzeczy, które reformą nie są. Pierwsza to stawka podatku od zysku kapitałowego. Artykuł 25.1.f.3.º TRLIRNR opodatkowuje zyski powstałe przy zbyciu majątku stawką 19% w przypadku każdego nierezydenta bez stałego zakładu, niezależnie od kraju jego rezydencji. Stawka 24% z artykułu 25.1.a to stawka ogólna dla innych dochodów – dochodu przypisanego, najmu – i nigdy nie dotyczy zysku ze sprzedaży nieruchomości.

Druga to odliczanie kosztów. Artykuł 24.6 TRLIRNR pozwala odliczyć koszty bezpośrednio i nierozerwalnie związane z dochodem uzyskanym w Hiszpanii, na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyłącznie wtedy, gdy podatnik jest rezydentem innego państwa członkowskiego UE, a na tych samych zasadach – gdy jest rezydentem państwa Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z którym istnieje skuteczna wymiana informacji podatkowych. Właściciel z Wielkiej Brytanii od czasu Brexitu, czy rezydent Stanów Zjednoczonych lub Rosji, jest opodatkowany od czynszu brutto, bez żadnego odliczenia.

Zatrzymanie 3% po stronie kupującego nadal wykrywa właścicieli, którzy nigdy nie złożyli deklaracji

Mechanizm, który to wszystko egzekwuje, spoczywa w rękach kupującego. Artykuł 25.2 TRLIRNR nakłada na każdego nabywcę hiszpańskiej nieruchomości od sprzedającego nierezydenta obowiązek zatrzymania 3% uzgodnionej ceny i wpłacenia jej na formularzu Modelo 211 w ciągu miesiąca od aktu notarialnego; jeżeli kupujący nie dokona zatrzymania, za niższą z dwóch kwot – tego zatrzymania albo podatku sprzedającego – odpowiada sama nieruchomość. Sprzedający następnie deklaruje zysk na formularzu Modelo 210 w ciągu trzech miesięcy po tym miesiącu, niezależnie od wyniku.

Dlatego właśnie przy sprzedaży wychodzą na jaw lata bez złożonych deklaracji. Modelo 211 stawia przed Agencia Tributaria tożsamość sprzedającego, nieruchomość i datę, wraz z zaliczką na podatek, a wszystko, co zostanie zatrzymane ponad należny podatek, sprzedający musi odzyskać samodzielnie. Właściciel, który nigdy nie zadeklarował dochodu przypisanego, staje w tym momencie z aktami, które się nie zgadzają. Złożenie deklaracji po terminie z własnej inicjatywy, przed jakimkolwiek wezwaniem, kosztuje dopłatę, a nigdy karę – i to jest cały argument za tym, by zrobić to, zanim zrobi to za Państwa formularz kupującego.

Jak sprawdzić, czy to, co Państwo czytają, wciąż obowiązuje

Większość tego, co krąży na temat hiszpańskiego podatku dla nierezydentów, jest błędna nie ze złej woli, lecz z osadu czasu: akapit napisany, gdy był prawdziwy, kopiowany długo po tym, jak przestał nim być. Najwyraźniejszym przykładem jest specjalny podatek od nieruchomości podmiotów niebędących rezydentami. Do 2012 roku artykuł 42 TRLIRNR zwalniał z niego podmioty uprawnione do korzystania z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawierającej klauzulę o wymianie informacji, pod warunkiem że osoby fizyczne będące ich ostatecznymi właścicielami miały rezydencję w Hiszpanii albo w kraju będącym stroną takiej umowy. Zwolnienie to zostało zniesione ze skutkiem od 1 stycznia 2013 roku na mocy piątego przepisu końcowego, ustęp 3, Ley 16/2012. Dzisiejszy artykuł 42 przewiduje trzy zwolnienia, a umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania nie jest jednym z nich.

Każdy może to sprawdzić w minutę i warto wyrobić sobie ten nawyk. BOE publikuje tekst ujednolicony przepisów wraz z pełną historią każdego artykułu: każda wersja ma własną datę wejścia w życie, a na końcu – notę wskazującą reformę, która ją zmieniła. Wystarczy otworzyć artykuł, przejść do ostatniej wersji i przeczytać jej datę. Jeżeli tekst zacytowany przez Państwa doradcę, forum internetowe czy wyszukiwarkę nie jest tą właśnie wersją, opisuje przepis, który już nie obowiązuje – a odpowiedź oparta na nim jest błędna, nawet jeśli każde słowo zostało przepisane poprawnie.

Co zrobić

Zanim zapiszą Państwo cokolwiek w kalendarzu, warto ustalić, do którego roku powstania obowiązku należy każda deklaracja, oraz sprawdzić datę ostatniej wersji każdego artykułu, na którym się Państwo opierają. Jeśli brakuje jakiegoś roku, najlepiej złożyć go samodzielnie już teraz, zanim zrobi to za Państwa zatrzymanie 3% przy sprzedaży.

Pełny poradnik

Powiązane usługi

Źródła