Wartość referencyjna Catastro: podatek od więcej niż zapłacono

Skąd bierze się wartość referencyjna i kto ją oblicza

Wartość ta została wprowadzona przez Ley 11/2021, z dnia 9 lipca, o środkach zapobiegania i zwalczania oszustw podatkowych, która na nowo określiła zasady ustalania podstawy opodatkowania w podatku od przeniesienia własności, podatku od spadków i darowizn oraz podatku od majątku, a w swoim czternastym artykule zmieniła disposición final tercera skonsolidowanej ustawy o katastrze nieruchomości (TRLCI). Preambuła jasno określa cel: dotychczasową podstawą była nieostra wartość rzeczywista (valor real), sądy zmuszały organy podatkowe do weryfikowania wartości nieruchomość po nieruchomości, a ustawodawca chciał mieć kwotę znaną z wyprzedzeniem, w imię pewności prawnej. Ustawa weszła w życie dzień po publikacji (disposición final séptima), a ponieważ Catastro publikuje co roku wartości w ostatnich tygodniach roku poprzedniego, pierwsze wartości referencyjne objęły transakcje od 2022 roku.

Mechanizm opisuje znowelizowana disposición final tercera TRLCI. Dirección General del Catastro ustala wartość w sposób obiektywny, z wartością rynkową jako bezwzględnym pułapem, na podstawie posiadanych danych oraz analizy cen zgłaszanych mu przez fedatarios públicos – notariuszy – z zawartych transakcji sprzedaży nieruchomości. Wnioski te trafiają do corocznego raportu o rynku nieruchomości oraz do mapy wartości, która wyznacza jednorodne strefy wyceny i przypisuje każdej z nich przeciętne moduły wartości dla reprezentatywnych typów nieruchomości; mapa jest publikowana w elektronicznym urzędzie Catastro (Sede Electrónica del Catastro). Aby wynik nie przekraczał wartości rynkowej, rozporządzenie ministra finansów ustala współczynnik redukcyjny dla nieruchomości tej samej klasy. Co roku Catastro zatwierdza w drodze uchwały elementy potrzebne do wyznaczenia wartości referencyjnej każdej nieruchomości na podstawie tych modułów i współczynników, publikuje ją w formie obwieszczenia przed 30 października roku poprzedniego, po okresie zbiorowego wysłuchania, oraz publikuje ogłoszenie informacyjne w BOE w pierwszych dwudziestu dniach grudnia.

Czym nie jest: wartość katastralna i wycena Państwa domu

Pierwsze pomylenie dotyczy wartości katastralnej (valor catastral), czyli kwoty widniejącej na rachunku za IBI. To dwie różne liczby o różnych funkcjach. Wartość katastralna jest podstawą lokalnego podatku od nieruchomości (art. 65 TRLRHL) i zwykle jest dużo niższa od wartości rynkowej; wartość referencyjna to odrębna kwota odniesiona do rynku, stosowana wyłącznie przy podatkach od przeniesienia własności. Każda nieruchomość ma obie te wartości, są one aktualizowane według różnych kalendarzy, a wnioskowanie o jednej na podstawie drugiej to zgadywanie. Catastro publikuje je w osobnych miejscach właśnie dlatego, że odpowiadają na różne pytania.

Drugie pomylenie jest kosztowniejsze. Wartość referencyjna nie jest wyceną Państwa nieruchomości. Powstaje ona na podstawie przeciętnych modułów wartości dla reprezentatywnego produktu w jednorodnej strefie, skorygowanych o współczynniki przewidziane w corocznej uchwale. Żaden rzeczoznawca nie wszedł do domu, nie zmierzył wilgoci, nie zauważył, że kuchnia pochodzi z 1978 roku, nie stwierdził, że mieszkanie zajmuje najemca z chronioną umową najmu, ani nie odnotował, że willa stoi na działce, na której nie można budować. To celowe założenie konstrukcyjne – cały sens polegał na zastąpieniu indywidualnej weryfikacji obiektywną kwotą – i właśnie dlatego nieruchomości w naprawdę złym stanie technicznym można przypisać wartość referencyjną, jakiej żaden kupujący nigdy by nie zapłacił. W takim przypadku prawo daje Państwu drogę odwoławczą, ale każe najpierw zapłacić.

Jak ją sprawdzić i czym jest certificado de motivación

Wartości referencyjne sprawdza się w Sede Electrónica del Catastro. Nie są one danymi osobowymi – mówi o tym wprost disposición final tercera TRLCI, dlatego właśnie istnieje grudniowe ogłoszenie w BOE, służące ogólnej wiedzy – więc każdy może stale sprawdzać wartość dowolnej nieruchomości za pośrednictwem elektronicznego urzędu. W praktyce istnieją dwie drogi. Z certyfikatem elektronicznym, Cl@ve lub DNIe uzyskuje się dostęp do pełnej konsultacji i można pobrać dokumenty na swoje nazwisko; bez identyfikacji wartość konkretnej nieruchomości można sprawdzić, podając jej numer katastralny (referencia catastral). Numer ten widnieje na rachunku za IBI, na akcie notarialnym oraz w wyszukiwarce adresowej Catastro.

Dokumentem, którego faktycznie Państwo potrzebują, gdy kwota wygląda na błędną, jest certificado de motivación del valor de referencia. To zaświadczenie Catastro wyjaśniające, w jaki sposób ustalono wartość dla Państwa nieruchomości: z jakiej uchwały wynika, jakie przeciętne moduły wartości zastosowano, jaki był współczynnik redukcyjny i jakie inne elementy zatwierdzono w tej uchwale. Ustawa wymaga dokładnie takiej treści za każdym razem, gdy Catastro wydaje opinię o wartości referencyjnej (art. 10.4 TRLITPAJD i art. 9.5 LISD), a zaświadczenie to przedprocesowa wersja tego samego wyjaśnienia. Warto je przeczytać, zanim zleci się cokolwiek innego: pokazuje ono, do jakiej strefy Catastro przypisało Państwa nieruchomość i z jakim produktem reprezentatywnym ją porównano – i to zazwyczaj tam tkwi błąd.

Dwie praktyczne uwagi. Po pierwsze, wiążąca jest wartość obowiązująca w dniu powstania obowiązku podatkowego – dla zakupu jest to data aktu notarialnego, dla spadku data śmierci – a nie wartość widoczna przy sprawdzaniu kilka miesięcy później, dlatego należy pobrać i zachować wydruk konsultacji z tego samego dnia. Po drugie, jeżeli nieruchomość nie ma wartości referencyjnej albo Catastro nie może jej zaświadczyć, nic z powyższego nie ma zastosowania: podstawą staje się wtedy wartość zadeklarowana, uzgodniona cena albo wartość rynkowa – w zależności od tego, która jest wyższa – a organ podatkowy odzyskuje swoje zwykłe uprawnienie do weryfikacji wartości (art. 10.2 TRLITPAJD i art. 9.3 LISD).

ITP i AJD: podstawą opodatkowania jest wartość referencyjna

Artykuł 10 skonsolidowanej ustawy o podatku od przeniesienia własności i czynności udokumentowanych stanowi obecnie, że podstawą jest wartość przenoszonego składnika majątku, przy czym co do zasady jest to wartość rynkowa, a dla nieruchomości – wartość referencyjna przewidziana w przepisach katastralnych, obowiązująca w dniu powstania obowiązku podatkowego. Podnieść ją może wyłącznie Państwa własna dokumentacja: jeżeli wartość zadeklarowana przez strony, uzgodniona cena lub oba te elementy są wyższe od wartości referencyjnej, podstawą staje się wyższa z tych wielkości (art. 10.2 TRLITPAJD). Nie istnieje droga w przeciwnym kierunku. Zapłacenie mniej niż wynosi wartość referencyjna nie zmienia faktu, że podatek nalicza się od wartości referencyjnej.

Stąd dwie konsekwencje, które łatwo przeoczyć. W przypadku podatku od czynności udokumentowanych od dokumentów notarialnych podstawą jest wartość zadeklarowana, lecz gdy ustala się ją w odniesieniu do wartości nieruchomości, nie może być ona niższa niż wartość wynikająca z artykułu 10 (art. 30.1 TRLITPAJD) – wartość referencyjna wyznacza więc również dolny próg AJD przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego lub przy akcie ustanawiającym nową hipotekę zabezpieczoną na nieruchomości wycenionej w ten sposób. Ponadto tam, gdzie podstawą jest wartość referencyjna albo wyższa wielkość, organ podatkowy w ogóle nie może przeprowadzić weryfikacji wartości (art. 46.1 TRLITPAJD): znika dawne pismo podnoszące Państwa zadeklarowaną wartość po wycenie biurowej, zastąpione kwotą ustaloną jeszcze przed podpisaniem. Stawka stosowana do tej podstawy to odrębna kwestia, ustalana przez każdą wspólnotę autonomiczną; omawia ją nasz poradnik o podatku od przeniesienia własności we Wspólnocie Walenckiej.

Podatek od spadków i darowizn: ta sama zasada, według dnia śmierci

Artykuł 9 ustawy o podatku od spadków i darowizn został znowelizowany w tych samych słowach. Podstawą jest wartość netto tego, co indywidualnie nabywa każdy spadkobierca, albo wartość przekazanych składników majątku, pomniejszona o możliwe do odliczenia obciążenia i długi; wartość oznacza co do zasady wartość rynkową; a dla nieruchomości wartością jest wartość referencyjna przewidziana w przepisach katastralnych, obowiązująca w dniu powstania obowiązku podatkowego, chyba że wartość zadeklarowana przez zainteresowanych jest wyższa – w takim przypadku przyjmuje się wartość zadeklarowaną (art. 9.3 LISD). Podobnie jak w ITP, tam gdzie podstawą jest wartość referencyjna albo wyższa wartość zadeklarowana, administracja nie może zweryfikować wartości (art. 18.1 LISD).

W przypadku spadku dniem powstania obowiązku podatkowego jest dzień śmierci, co ma znaczenie dwojakiego rodzaju. Wiążąca jest wartość referencyjna obowiązująca w tym roku, a nie ta publikowana w trakcie załatwiania spadku, więc spadek rozliczany powoli i tak jest opodatkowany według wcześniejszej kwoty. Ponadto wartość referencyjna wchodzi do masy spadkowej na poziomie poszczególnej nieruchomości: obciążenia podlegające odliczeniu nadal odlicza się na zwykłych zasadach (art. 12 LISD), a regionalne ulgi i zwolnienia Wspólnoty Walenckiej stosuje się następnie do uzyskanej podstawy, bez zmian wynikających z tej reformy. Spadkobiercy zaskoczeni hiszpańskim rachunkiem za podatek od spadków wyliczonym od wartości, o której nikt im nie powiedział, zwykle po raz pierwszy stykają się z wartością referencyjną; droga jej zaskarżenia jest taka sama jak opisana poniżej i prowadzi przeciwko złożonej przez nich samodzielnej deklaracji.

Gdzie wartość referencyjna nie sięga

Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio) to nieporozumienie, które kosztuje nierezydentów najwięcej spokoju ducha. Artykuł 10.Uno ustawy o podatku od majątku wycenia nieruchomości według najwyższej z trzech wielkości: wartości katastralnej, wartości ustalonej lub zweryfikowanej przez organy dla celów innych podatków oraz ceny, świadczenia lub wartości nabycia. Wartość referencyjna nie jest żadną z tych trzech wielkości z nazwy, a preambuła ustawy antyfraudowej opisuje zmianę wprowadzoną w podatku od majątku jako obejmującą nieruchomości, których wartość została ustalona przez administrację w toku postępowania. Dla nieruchomości, które Państwo już posiadali, nic się nie zmieniło: wartość referencyjna publikowana co roku nie staje się Państwa kwotą dla podatku od majątku, a nieruchomość kupiona w 2015 roku nadal jest deklarowana według dawnego porównania trzech wielkości.

IBI pozostaje bez zmian. Jego podstawą jest wartość katastralna, ustalana, notyfikowana i zaskarżalna według przepisów katastralnych (art. 65 TRLRHL), a wartość referencyjna nie ma żadnego udziału w gminnym rachunku. Wartość referencyjna nie zmienia też tego, ile urząd gminy na Costa Blanca nalicza z tytułu plusvalía municipal, która opiera się na wartości katastralnej gruntu albo na rzeczywistym zysku.

Przyszły zysk kapitałowy wymaga ostrożności, ponieważ odpowiedź zależy od sposobu nabycia. Jeżeli nieruchomość została kupiona, kosztem nabycia dla podatku dochodowego albo podatku dochodowego od nierezydentów jest kwota faktycznie zapłacona przy nabyciu, powiększona o ulepszenia oraz poniesione przez Państwa koszty i podatki nierozerwalnie związane z nabyciem (art. 35.1 LIRPF) – wartość referencyjna nie zastępuje ceny, choć zapłacony od tej wyższej podstawy ITP sam w sobie stanowi koszt, który się dolicza. Jeżeli nieruchomość została odziedziczona albo otrzymana w darowiźnie, zasada jest inna: kosztem nabycia jest wartość wynikająca z przepisów o podatku od spadków i darowizn, ograniczona do wartości rynkowej (art. 36 LIRPF), więc wartość referencyjna opodatkowana przy dziedziczeniu rzeczywiście staje się kosztem nabycia przy późniejszej sprzedaży. Innymi słowy, spadek opodatkowany od wysokiej wartości referencyjnej przynajmniej zmniejsza zysk, gdy spadkobierca sprzedaje nieruchomość.

Brak odwołania z wyprzedzeniem: dwie drogi, jakie zostawia ustawa

To strukturalny punkt, na którym łapie się każdy. Wartość referencyjną można zaskarżyć wyłącznie przy odwołaniu od decyzji wymiarowej wydanej przez organ podatkowy albo przy okazji wniosku o korektę własnej deklaracji, zgodnie z procedurami ordynacji podatkowej (art. 10.3 TRLITPAJD i art. 9.4 LISD). Nie istnieje samodzielne odwołanie od samej wartości, nie ma formularza pozwalającego z wyprzedzeniem stwierdzić, że kwota jest zawyżona, ani sposobu, by zadeklarować podatek od zapłaconej ceny i po prostu dołączyć wyjaśnienie – byłaby to nieprawidłowa deklaracja, narażona na decyzję wymiarową na różnicę wraz z odsetkami i ewentualną karą.

To, co ustawa Państwu daje, to gwarancja co do sposobu rozstrzygnięcia odwołania. Jeżeli podatnik wnosi o korektę własnej deklaracji, twierdząc, że ustalenie wartości referencyjnej naruszyło jego uzasadnione interesy, albo składa recurso de reposición od decyzji wymiarowej kwestionując tę wartość, organ podatkowy musi rozstrzygnąć sprawę po uzyskaniu obligatoryjnej i wiążącej opinii Dirección General del Catastro, ratyfikującej albo korygującej wartość w świetle przedłożonych dokumentów (art. 10.4 TRLITPAJD i art. 9.5 LISD). Catastro wydaje obligatoryjną opinię również wtedy, gdy złożono odwołanie administracyjno-ekonomiczne. Każda wydawana przez nie opinia musi być uzasadniona wskazaniem uchwały, z której wynika, oraz przeciętnych modułów wartości, współczynników redukcyjnych i innych elementów w niej zatwierdzonych – dlatego to właśnie dowody złożone wraz z wnioskiem Catastro rzeczywiście czyta.

Korekta deklaracji i odzyskanie pieniędzy

Mechanizmem tym jest artykuł 120.3 ordynacji podatkowej: jeżeli podatnik uważa, że jego własna deklaracja w jakikolwiek sposób naruszyła jego uzasadnione interesy, może wystąpić o jej korektę. W praktyce oznacza to samodzielne obliczenie i zapłatę ITP albo podatku od spadków od wartości referencyjnej w zwykłym terminie – miesiąc od aktu notarialnego dla ITP we Wspólnocie Walenckiej (trzydzieści dni roboczych, gdy stosuje się przepis państwowy), sześć miesięcy dla spadku – a następnie złożenie uzasadnionego wniosku do regionalnego urzędu skarbowego wspólnoty autonomicznej, ponieważ oba podatki są scedowane. Wniosek identyfikuje deklarację, wskazuje zastosowaną wartość referencyjną, wyjaśnia, dlaczego wartość ustalona dla danej nieruchomości narusza Państwa uzasadnione interesy, załącza dowody i wnosi o zwrot nadpłaconej kwoty jako nienależnego świadczenia (art. 221 LGT).

Pieniądze i czas. Zwrot nienależnie zapłaconej kwoty jest oprocentowany odsetkami za zwłokę od dnia dokonania nienależnej płatności do dnia zarządzenia zwrotu, bez konieczności składania przez podatnika osobnego wniosku w tej sprawie (art. 32.2 LGT). Jeżeli natomiast korekta skutkuje zwrotem wynikającym z przepisów podatkowych i upłynie sześć miesięcy bez zapłaty z przyczyn leżących po stronie administracji, odsetki biegną od zakończenia tego sześciomiesięcznego okresu (art. 120.3 LGT). Okno czasowe to zwykły czteroletni termin przedawnienia dla wniosków o zwrot nienależnie zapłaconych kwot (art. 66.c LGT), liczony od dnia następującego po dokonaniu nienależnej płatności albo od dnia następującego po upływie terminu złożenia deklaracji, jeżeli zapłata nastąpiła w tym terminie (art. 67.1 LGT). Cztery lata to termin hojny; dowody jednak tracą na wartości – stan nieruchomości w dniu powstania obowiązku podatkowego znacznie łatwiej udowodnić w pierwszych miesiącach.

Jeżeli urząd skarbowy odrzuci wniosek albo jeśli sprawa potoczyła się w drugą stronę i doręczono Państwu decyzję wymiarową podnoszącą zadeklarowaną wartość do poziomu wartości referencyjnej, kolejne kroki są standardowe: recurso de reposición w ciągu miesiąca od dnia następującego po doręczeniu (art. 223.1 LGT) albo odwołanie administracyjno-ekonomiczne w ciągu miesiąca (art. 235.1 LGT), a następnie sądy administracyjne. Recurso de reposición i droga administracyjno-ekonomiczna są rozwiązaniami alternatywnymi, a nie sekwencją: złożenie pierwszego z nich niczego samo w sobie nie wstrzymuje i trzeba poczekać na jego rozstrzygnięcie, zanim złoży się kolejny wniosek.

Tasación pericial contradictoria: do czego naprawdę służy

Tasación pericial contradictoria to klasyczny środek zaskarżenia wartości zweryfikowanej przez administrację. Podatnicy mogą z niego skorzystać, by skorygować metody weryfikacji wartości wymienione w artykule 57 ordynacji podatkowej, w terminie na pierwsze dostępne odwołanie od decyzji wymiarowej opartej na wartościach zweryfikowanych administracyjnie (art. 135.1 LGT). Wstrzymuje ona wykonanie decyzji wymiarowej oraz bieg terminu na jej zaskarżenie. Jeżeli różnica między wartością biegłego administracji a Państwa własną wyceną nie przekracza, w wartościach bezwzględnych, 120.000 € i nie przekracza 10% Państwa wyceny, podstawą staje się Państwa wycena; w przeciwnym razie powołuje się trzeciego biegłego, a jeżeli jego wartość przewyższa wartość zadeklarowaną o ponad 20%, koszt tego trzeciego biegłego ponosi podatnik (art. 135.2 i 135.3 LGT).

Tu właśnie liczy się niuans. Tam, gdzie podstawą jest wartość referencyjna, administracji wyraźnie zabroniono weryfikować wartość (art. 46.1 TRLITPAJD i art. 18.1 LISD), więc nie istnieje żadna weryfikacja wartości, którą tasación pericial contradictoria mogłaby skorygować, a drogą przeciwko samej wartości referencyjnej jest opisany powyżej wniosek o korektę albo odwołanie, rozstrzygane na podstawie wiążącej opinii Catastro. Kontradyktoryjna wycena zachowuje pełną moc w przypadkach sąsiadujących: przy nieruchomościach bez wartości referencyjnej albo takich, dla których Catastro nie może jej zaświadczyć, gdy podstawą ponownie staje się wartość zadeklarowana, uzgodniona cena albo wartość rynkowa i urząd skarbowy może – i faktycznie to robi – ją zweryfikować; a także przy każdym innym składniku masy spadkowej lub aktu notarialnego – gruncie bez wartości referencyjnej, majątku firmowym, ruchomościach – wycenianym przez administrację na podstawie artykułu 57.

Jakie dowody naprawdę działają

Od Catastro oczekuje się uznania, że jego model strefowy wygenerował kwotę, na jaką Państwa nieruchomość nie zasługuje, dlatego dowody muszą dotyczyć konkretnej nieruchomości, być opatrzone datą powstania obowiązku podatkowego i sporządzone przez kogoś, kto ma reputację do stracenia. Wycena sporządzona przez sociedad de tasación homologada, czyli jedną z firm wyceniających wpisanych do oficjalnego rejestru Banco de España, jest najsilniejszym pojedynczym dokumentem, a sama ustawa traktuje te firmy jako neutralny punkt odniesienia, skoro to właśnie Banco de España wyznacza jedną z nich na trzeciego biegłego, gdy nie może tego zrobić żadna izba zawodowa (art. 135.3 LGT). Poniżej tego poziomu realną wartość ma opinia dyplomowanego architekta lub rzeczoznawcy, ze zdjęciami, pomiarami i kosztorysem napraw.

Następnie fakty, których model strefowy nie widzi. Datowane zdjęcia rzeczywistego stanu nieruchomości. Kosztorysy wykonawców, a jeszcze lepiej faktury za prace, których nieruchomość wymagała. Ekspertyzy konstrukcyjne lub techniczne, niekorzystny protokół inspekcji budowlanej, stwierdzenia wilgoci lub aluminozy. Obciążenia i ciężary wpisane w rejestrze nieruchomości, a przede wszystkim zajęcie faktyczne: najemca z dawną chronioną umową najmu, dożywotnie użytkowanie na rzecz osoby trzeciej albo osoba zajmująca nieruchomość bez tytułu prawnego (okupant) zmienia wartość nieruchomości dla kupującego, a żaden z tych elementów nie dociera do Catastro. Wady prawne lub urbanistyczne – budynek bez licencji na pierwsze zasiedlenie, basen lub rozbudowa nieujęte w rejestrze, działka, na której nie można budować. Oraz porównania: zarejestrowane ceny sprzedaży rzeczywiście podobnych nieruchomości w tej samej strefie i mniej więcej w tym samym czasie – to właśnie język, którym mówi sam model Catastro. Nie działa natomiast argument, że dobrze Państwo wynegocjowali cenę, ani wydruk z portalu nieruchomości.

Przypadki z Costa Blanca, w których różnica jest największa

Niemal wszystkie spory o wartość referencyjną na tym wybrzeżu wynikają z trzech schematów. Pierwszy to stary, nieodnowiony zasób mieszkaniowy: bloki z lat 60. i 70. w Torrevieja, Benidorm i centrum Alicante, gdzie moduł strefowy odzwierciedla odnowione, reprezentatywne mieszkanie, podczas gdy nieruchomość z aktu notarialnego ma oryginalną instalację elektryczną, brak windy i łazienkę, której nikt nie dotykał od czterdziestu lat. Drugi to willa na dużej działce w Orihuela Costa, Jávea, Moraira lub Dénia, gdzie o wyliczeniu decyduje przede wszystkim grunt, a działka stroma, niebudowlana, częściowo rústico albo obciążona liniami zabudowy jest traktowana tak, jakby była działką sąsiednią. Trzeci to sprzedaż między osobami prywatnymi, bardzo często między znającymi się zagranicznymi właścicielami, po cenie uzgodnionej z powodów niemających nic wspólnego z rynkiem – szybkie wyjście z inwestycji, rozwód, spadkobierca za granicą, który chce się jej pozbyć.

Żaden z tych przypadków nie jest specyfiką prawną Costa Blanca: przepis obowiązuje w całym kraju, a procedura jest identyczna w Alicante i w Madrycie. To, co jest lokalne, to częstotliwość, ponieważ na tym wybrzeżu koncentruje się starzejący się zasób z rynku wtórnego, duże działki i nierezydenci sprzedający w pośpiechu. Praktyczna kolejność jest zawsze taka sama. Należy sprawdzić wartość referencyjną przed podpisaniem, nie po nim, tak by podatek był znaną kwotą w negocjacjach, a nie niespodzianką kilka tygodni później; jeżeli kwota odbiega od tego, czym nieruchomość naprawdę jest, warto zaplanować w budżecie podatek od wartości referencyjnej oraz koszt potrzebnej wyceny, a następnie złożyć wniosek o korektę. Nasz poradnik o podatku od przeniesienia własności we Wspólnocie Walenckiej omawia stawki stosowane do tej podstawy, a poradnik o spadkach omawia ten sam problem w ramach postępowania spadkowego.