Wartość katastralna a wartość referencyjna: która liczba jest podstawą jakiego podatku

Dwie różne liczby, publikowane przez ten sam rejestr

Opis katastralny hiszpańskiej nieruchomości zawiera wartość katastralną (valor catastral) i wartość referencyjną (valor de referencia) jako odrębne pozycje (art. 3.1 skonsolidowanej ustawy katastralnej, TRLCI). Nie są to dwie wersje tego samego szacunku. Wartość katastralna jest ustalana obiektywnie na podstawie wartości gruntu i wartości zabudowy, nie może przekraczać wartości rynkowej i wynika z ponencia de valores (zestawienia wartości) zatwierdzonego dla całej gminy (art. 22 i 23.2 TRLCI). Jest to starsza, celowo ostrożna wielkość, którą podatki lokalne wykorzystują od dziesięcioleci.

Wartość referencyjna jest młodsza i powstaje w odwrotny sposób. Dirección General del Catastro ustala ją obiektywnie, z wartością rynkową jako bezwzględnym pułapem, na podstawie analizy cen zgłaszanych przez notariuszy z zawartych transakcji sprzedaży, w podziale na jednorodne strefy wyceny z modułami wartości średnich i współczynnikiem korygującym ustalonym rozporządzeniem ministerialnym, i co roku zatwierdza w drodze rezolucji elementy potrzebne do jej obliczenia dla każdej nieruchomości (disposición final tercera TRLCI, w brzmieniu nadanym przez Ley 11/2021 o środkach zapobiegania i zwalczania oszustw podatkowych). Żadna z tych dwóch wartości nie jest wyceną Państwa konkretnego domu: nikt go nie oglądał.

Za co odpowiada wartość katastralna: IBI, Modelo 210 i podatek majątkowy

Podstawą IBI jest wyłącznie wartość katastralna i nic innego (art. 65 TRLRHL). Mniej oczywiste jest to, że dotyczy to również dochodu przypisanego, który nierezydent deklaruje w Modelo 210 od nieruchomości utrzymywanej na własny użytek: art. 24.5 skonsolidowanej ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów (TRLIRNR) odsyła to wyliczenie do zasady dochodu przypisanego z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która stosuje określony procent do wartości katastralnej (art. 85 Ley 35/2006).

Wartość katastralna ma znaczenie także dla podatku majątkowego (Impuesto sobre el Patrimonio), choć tylko jako jedna z kandydatek: nieruchomość wycenia się według najwyższej z trzech wielkości – wartości katastralnej, wartości ustalonej lub zweryfikowanej przez administrację dla celów innych podatków oraz ceny, świadczenia lub wartości nabycia (art. 10.Uno Ley 19/1991). Trzy odrębne coroczne rozliczenia zależą więc od jednej linijki w rejestrze katastralnym.

Za co odpowiada wartość referencyjna: podatek od przeniesienia własności, podatek od spadków i darowizn

Od 2022 roku podstawą opodatkowania podatku od przeniesienia własności (ITP) nieruchomości jest wartość referencyjna obowiązująca w dniu powstania obowiązku podatkowego, a zadeklarowana cena lub uzgodnione świadczenie tylko wtedy, gdy jest od niej wyższe (art. 10.2 TRLITPAJD). Podatek od spadków i darowizn (ISD) działa identycznie, według dnia śmierci lub dnia darowizny (art. 9.3 Ley 29/1987). Zakup poniżej wartości referencyjnej nie obniża więc podatku: wartość referencyjna jest progiem, a nie szacunkiem.

Dlatego liczba, której kupujący potrzebuje przed podpisaniem aktu, i liczba, której potrzebuje właściciel, gdy przychodzi rachunek za IBI, to nie ta sama wartość. Jeżeli nieruchomość nie ma wartości referencyjnej albo Catastro nie może jej zaświadczyć, obie ustawy odwołują się do najwyższej z trzech wartości: zadeklarowanej wartości, uzgodnionej ceny i wartości rynkowej, przy czym administracja zachowuje prawo do weryfikacji.

Gdzie sprawdzić każdą z tych wartości

Wartość katastralna jest wydrukowana na rachunku za IBI i widnieje na zaświadczeniu opisowo-graficznym (certificado descriptivo y gráfico), które każdy właściciel może pobrać z Sede Electrónica del Catastro, podając numer katastralny z aktu notarialnego. Wartość referencyjna znajduje się w innym miejscu tej samej strony: coroczna rezolucja jest publikowana w formie ogłoszenia przed 30 października roku poprzedzającego, po okresie zbiorowego wysłuchania (trámite de información colectiva), informacyjne zawiadomienie ukazuje się w BOE w pierwszych dwudziestu dniach grudnia, a ponieważ nie są to dane osobowe, wartość można sprawdzać na stałe (disposición final tercera TRLCI). Jeżeli chcą Państwo zobaczyć moduły i współczynniki, na których oparto Państwa wartość, należy poprosić o certificado de motivación (zaświadczenie uzasadniające).

Jeżeli błędna jest wartość katastralna, jedna korekta naprawia trzy podatki

Powierzchnia, która nigdy nie była poprawna, sposób użytkowania błędnie zakodowany dziesiątki lat temu albo przybudówka wyburzona przed laty, a wciąż widniejąca w rejestrze, zawyżają wartość katastralną, a wraz z nią IBI, dochód przypisany w Modelo 210 oraz – gdy jest to najwyższa z trzech wielkości – wyliczenie podatku majątkowego, co roku i po cichu. Nieruchomość wprowadza się do Catastro i aktualizuje w nim za pomocą deklaracji, zawiadomień, wniosków, procedury usuwania rozbieżności (subsanación de discrepancias), inspekcji katastralnej i wyceny (art. 11.2 TRLCI).

Jeżeli zmiana wynikała z Państwa działania – nowa budowa, rozbudowa, remont, wyburzenie, zmiana sposobu użytkowania, podział nieruchomości, nabycie własności – zgłasza się ją jako deklarację katastralną (art. 13 i 16.2 TRLCI; ten sam obowiązek podatnika powtarzają przepisy o IBI w art. 76.1 TRLRHL). Jeżeli niezgodność powstała z winy samego rejestru, a nie Państwa, właściwą ścieżką jest procedura usuwania rozbieżności (subsanación de discrepancias, art. 18 TRLCI). Przed złożeniem czegokolwiek należy potwierdzić aktualny formularz i kanał elektroniczny na Sede Electrónica del Catastro.

Jeżeli błędna jest wartość referencyjna, droga jest odwrotna

Tutaj nie ma odwołania przed zapłatą. Wartość referencyjną można zakwestionować wyłącznie poprzez odwołanie od decyzji wymiarowej wydanej przez urząd skarbowy albo przy okazji wniosku o korektę własnej deklaracji (art. 10.3 TRLITPAJD, art. 9.4 LISD). Oznacza to, że najpierw sami Państwo obliczają i płacą podatek od wartości referencyjnej, a następnie występują o zwrot pieniędzy na podstawie art. 120.3 hiszpańskiej ordynacji podatkowej; urząd skarbowy rozstrzyga sprawę po uzyskaniu obligatoryjnej i wiążącej opinii Catastro, która potwierdza lub koryguje wartość w świetle przedstawionych przez Państwa dowodów, a opinia ta musi wskazywać rezolucję oraz moduły wartości średnich i współczynnik korygujący, na których się oparto (art. 10.4 TRLITPAJD, art. 9.5 LISD).

Dwie konsekwencje ujawniają się dopiero po latach. Wartość referencyjna nie ma wpływu na podatek majątkowy od nieruchomości, którą już Państwo posiadają: art. 10.Uno Ley 19/1991 wymienia trzy wielkości do porównania, a wartość referencyjna opublikowana dla Państwa mieszkania nie jest jedną z nich. Ma ona natomiast wpływ na przyszły zysk kapitałowy, gdy nieruchomość trafiła do Państwa w drodze spadku lub darowizny, ponieważ art. 36 LIRPF przejmuje wartość nabycia z przepisów o podatku od spadków i darowizn, z ograniczeniem do wartości rynkowej; przy zakupie wartość nabycia pozostaje rzeczywistą zapłaconą kwotą (art. 35.1 LIRPF).