ITP w Walencji 2026: kalkulator, stawki i termin

Czym jest ITP i kiedy stosuje się go zamiast VAT

ITP, transmisiones patrimoniales onerosas, to jedna z trzech odmian podatku Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados uregulowanego w Real Decreto Legislativo 1/1993. Artykuł 7.1.A) poddaje mu każde odpłatne przeniesienie majątku między żyjącymi, a artykuł 8.a) czyni podatnikiem nabywcę, cokolwiek strony ustalą między sobą. Jest to podatek państwowy przekazany wspólnotom autonomicznym, które ustalają stawki i go pobierają.

Granicę z VAT wyznacza artykuł 7.5: przeniesienia dokonywane przez przedsiębiorców w ramach ich działalności pozostają poza ITP, a w zakresie VAT, chyba że przeniesienie nieruchomości jest zwolnione z VAT, a wówczas ITP jednak ma zastosowanie. Druga i kolejne dostawy budynków są zwolnione z VAT na podstawie artykułu 20.Uno.22.º Ley 37/1992, więc mieszkanie z rynku wtórnego w Torrevieja sprzedawane przez prywatnego właściciela albo przez spółkę po pierwszym zasiedleniu podlega ITP.

Nowy dom dostarczany przez dewelopera to pierwsza dostawa: podlega 10% VAT na podstawie artykułu 91.Uno.1.7.º ustawy o VAT oraz, dodatkowo, podatkowi stemplowemu od aktu (AJD), który artykuł 14 Ley 13/1997 ustala w Comunitat Valenciana na 1,4% dla zdarzeń powstających od 1 czerwca 2026 r., albo 0,1%, gdy akt dokumentuje zakup zwykłego miejsca zamieszkania. Oba reżimy wzajemnie się wykluczają: nikt nie płaci ITP i VAT od tego samego zakupu.

Podstawa opodatkowania: wyższa z kwot – ceny i wartości referencyjnej Catastro

Od 1 stycznia 2022 r. artykuł 10.2 ujednoliconej ustawy o ITP, w brzmieniu nadanym artykułem szóstym Ley 11/2021 o środkach przeciwko oszustwom podatkowym, ustala podstawę dla nieruchomości na poziomie wartości referencyjnej określonej przez Dirección General del Catastro w dniu powstania obowiązku. Jeśli uzgodniona cena lub zadeklarowana wartość jest wyższa, podstawą jest wyższa kwota. Wartość referencyjna jest więc dolną granicą, nigdy górną.

Wartość referencyjna nie jest wartością katastralną z rachunku za IBI. Jest to odrębna kwota, publikowana co roku przez Catastro na podstawie notarialnych cen sprzedaży w okolicy, którą można bezpłatnie sprawdzić w Sede Electrónica del Catastro dla dowolnej nieruchomości przed podpisaniem. Jeśli wartość referencyjna nie istnieje lub nie można jej poświadczyć, artykuł 10.2 odwołuje się do wyższej z kwot: wartości zadeklarowanej, ceny i wartości rynkowej, z zastrzeżeniem weryfikacji wartości.

Artykuł 46.1 ujednoliconej ustawy dopełnia konstrukcję: administracja nie może już wszczynać weryfikacji wartości, gdy podstawą jest wartość referencyjna lub kwota wyższa. Może natomiast wydać decyzję wymiarową, gdy kupujący rozliczył się samodzielnie od ceny niższej niż ta wartość, a jest to dziś najczęstsza decyzja w sprawie ITP, jaką otrzymują zagraniczni kupujący na Costa Blanca.

Stawki ITP w Comunitat Valenciana od 1 czerwca 2026 r.: 9% ogólna i 11% powyżej miliona

Artykuł 13.Uno Ley 13/1997 Generalitat ustala stawkę ogólną dla nabycia nieruchomości oraz praw rzeczowych do nich innych niż prawa zabezpieczające na 9%. Ta wartość pochodzi z artykułu 33 Ley 5/2025 z 30 maja o środkach podatkowych, administracyjnych i organizacyjnych Generalitat, który według tekstu ujednoliconego w BOE wchodzi w życie dla zdarzeń podlegających opodatkowaniu powstających od 1 czerwca 2026 r. włącznie; poprzednie brzmienie wskazywało 10%.

Ten sam ustęp utrzymuje wyższy próg: gdy wartość przenoszonej nieruchomości albo prawa ustanawianego lub przenoszonego na niej przekracza milion euro, stosowana stawka wynosi 11%. Artykuł 13.Ocho dodaje regułę przeciwko dzieleniu transakcji: zakupy dotyczące tej samej wpisanej w rejestr nieruchomości od tego samego sprzedającego w ciągu trzech lat traktuje się dla celów tej stawki jako jedno przeniesienie.

Stosuje się stawkę obowiązującą w dniu powstania obowiązku, który artykuł 49.1.a) ujednoliconej ustawy ustala na dzień dokonania czynności lub zawarcia umowy, zwykle datę aktu notarialnego. Umowa prywatna podpisana w maju i akt podpisany w czerwcu 2026 r. powstają w czerwcu. Generalitat może zmienić te stawki w dowolnej ustawie budżetowej lub towarzyszącej, dlatego w dniu podpisania należy sprawdzić tekst ujednolicony Ley 13/1997 w BOE.

Obniżone stawki ITP: młodzi kupujący, rodziny wielodzietne, niepełnosprawność i mieszkania chronione

Ley 13/1997 koncentruje stawki obniżone na zwykłym miejscu zamieszkania, definiowanym przez odniesienie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych na podstawie artykułu 13.Seis, i wyznacza granicę przy 180.000 €. Zgodnie z artykułem 13.Tres pierwsze zwykłe miejsce zamieszkania kupione przez osobę poniżej 35 lat podlega stawce 6%, gdy wartość nie przekracza 180.000 €, a 8% na podstawie artykułu 13.Dos, gdy ją przekracza; te same 6% i 8% dotyczą mieszkań chronionych reżimu ogólnego kupowanych jako pierwsze zwykłe miejsce zamieszkania. Stawka dla osób poniżej 35 lat wymaga też, by ogólna i oszczędnościowa podstawa opodatkowania kupującego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie przekraczały limitów z artykułu 4.Cuatro: 30.000 € przy opodatkowaniu indywidualnym i 47.000 € przy łącznym.

Artykuł 13.Cinco ustala 3% dla wartości do 180.000 €, a artykuł 13.Cuatro 4% powyżej, w czterech przypadkach: mieszkanie chronione reżimu szczególnego jako pierwsze zwykłe miejsce zamieszkania; zwykłe miejsce zamieszkania rodziny wielodzietnej lub samotnego rodzica, w granicach dochodów z artykułu 4.Cuatro (30.000 € lub 47.000 € dla kategorii ogólnej, 35.000 € lub 58.000 € dla kategorii szczególnej); zwykłe miejsce zamieszkania osoby z uznaną niepełnosprawnością wynoszącą 65% lub więcej albo z niepełnosprawnością intelektualną lub psychiczną wynoszącą 33% lub więcej, w zakresie udziału nabywanego przez tę osobę; oraz zwykłe miejsce zamieszkania kobiety będącej ofiarą przemocy ze względu na płeć, ponownie w granicach dochodów.

Do każdej stawki obniżonej stosuje się dwa warunki formalne. Artykuł 13.Siete wymaga, by zakup był udokumentowany aktem notarialnym albo by w terminie składania deklaracji nadano mu taką formę. A ponieważ stawki dla młodych kupujących i rodzin zależą od danych z podatku dochodowego od osób fizycznych, nierezydent, który nie składa hiszpańskiego IRPF, rzadko będzie w stanie je wykazać. Stawki obniżone są w praktyce przeznaczone dla osób mieszkających w Comunitat Valenciana.

Złożenie modelo 600 w Agència Tributària Valenciana w ciągu miesiąca

ITP jest samodzielnym rozliczeniem: kupujący oblicza, składa i płaci. Artykuł 14 ter.1 Ley 13/1997 Generalitat, obowiązujący od 1 stycznia 2014 r., ustala termin składania na miesiąc od dnia dokonania czynności lub zawarcia umowy, co przy zakupie oznacza datę aktu. Ta reguła regionalna wypiera trzydzieści dni roboczych z artykułu 102 państwowego rozporządzenia o ITP, Real Decreto 828/1995, które nadal obowiązują we wspólnotach, które nie ustaliły własnego terminu.

Formularzem jest modelo 600, składany w Agència Tributària Valenciana (ATV), urzędzie skarbowym Generalitat, ponieważ podatek od nieruchomości położonych w Alicante, Walencji lub Castellón jest przekazany Comunitat Valenciana. Składanie odbywa się elektronicznie, a dołącza się do niego notarialny odpis aktu, w stosownych przypadkach zaświadczenie o wartości referencyjnej oraz dokumenty uzasadniające ewentualną stawkę obniżoną. Opieczętowane samodzielne rozliczenie jest potrzebne do zarejestrowania zakupu w rejestrze nieruchomości, dlatego nikt go nie zwleka.

Płatność następuje w tym samym terminie. Termin jest identyczny niezależnie od tego, czy kupujący jest rezydentem, czy nie, a nierezydent, który udzielił pełnomocnictwa do podpisania zdalnie, zwykle pozwoli temu samemu pełnomocnikowi lub gestoría złożyć modelo 600 w następnych dniach.

Weryfikacja wartości, decyzje wymiarowe i jak je zakwestionować

Gdy kupujący rozliczył się samodzielnie od wartości referencyjnej lub kwoty wyższej, artykuł 46.1 ujednoliconej ustawy wyklucza jakąkolwiek weryfikację wartości. Gdy zadeklarowana podstawa była niższa, ATV wydaje decyzję na różnicę, a kupujący niezgadzający się z samą wartością referencyjną może ją zakwestionować tylko na dwa sposoby na podstawie artykułu 10.3: wnioskując o sprostowanie samodzielnego rozliczenia albo odwołując się od decyzji. W obu przypadkach administracja musi przed rozstrzygnięciem uzyskać wiążący raport Catastro.

Gdy nie ma wartości referencyjnej, pozostaje tradycyjna weryfikacja wartości z artykułów 57 i 134 ordynacji podatkowej: administracja może skorzystać z własnych biegłych, średnich cen rynkowych lub innych wymienionych środków, musi zawiadomić o uzasadnionej wycenie i ma sześć miesięcy na zakończenie. Artykuł 47 ujednoliconej ustawy o ITP i artykuł 135 ordynacji podatkowej pozwalają następnie kupującemu zażądać tasación pericial contradictoria, czyli wyceny niezależnego biegłego, w terminie na pierwsze odwołanie od decyzji.

Od decyzji można odwołać się recurso de reposición w ciągu miesiąca od doręczenia na podstawie artykułu 223.1 ordynacji podatkowej albo skargą gospodarczo-administracyjną do trybunału regionalnego. Dowody dokumentowe, że nieruchomość była w złym stanie lub że porównywalne sprzedaże były niższe, skłaniają Catastro do skorygowania wartości referencyjnej; samo niezadowolenie nie.

Akt kredytu hipotecznego i AJD: czego kupujący nie płaci

Zakup finansowany hiszpańskim kredytem hipotecznym generuje dwa akty: sprzedaży i kredytu. Od reformy z 2018 r. artykuł 29 ujednoliconej ustawy czyni podatnikiem podatku stemplowego od aktów kredytu hipotecznego kredytodawcę, a artykuł 14.Tres Ley 13/1997 ustala tę stawkę na 2% w Comunitat Valenciana, gdy podatnikiem jest kredytodawca. Kupujący jej nie płaci.

Przy zakupie z rynku wtórnego sam akt sprzedaży podlega ITP, a nie stopniowanemu podatkowi stemplowemu, ponieważ artykuł 31.2 ujednoliconej ustawy zastrzega stopniowy AJD dla aktów zawierających czynności niepodlegające ITP. Tylko kupujący nowego domu płaci AJD od aktu sprzedaży, według 1,4%, albo 0,1% dla zwykłego miejsca zamieszkania, łącznie z VAT.

Zakup jako nierezydent: ten sam podatek, więcej formalności

Nic w Ley 13/1997 ani w ujednoliconej ustawie o ITP nie zależy od miejsca zamieszkania kupującego. Niemiecki, brytyjski lub rosyjski kupujący płaci te same 9%, od tej samej podstawy, w tym samym miesięcznym terminie co kupujący z Alicante. Zmienia się to, co dzieje się wokół podatku.

Po pierwsze, NIE. Każdy zagraniczny kupujący potrzebuje Número de Identidad de Extranjero przed podpisaniem, ponieważ jest to numer identyfikacji podatkowej w akcie i na modelo 600; nasz poradnik o tym, jak uzyskać NIE, wyjaśnia procedurę. Po drugie, jeśli sprzedający jest także nierezydentem, kupujący musi zatrzymać 3% ceny i wpłacić je do AEAT na modelo 211 w ciągu miesiąca, na podstawie artykułu 25.2 ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów, a na podstawie artykułu 106.2 ustawy o finansach lokalnych kupujący staje się podatnikiem zastępczym w odniesieniu do plusvalía municipal, którą winien jest sprzedający-nierezydent. Po trzecie, od dnia po zawarciu transakcji kupujący jest zobowiązany do rocznego podatku dochodowego od nierezydentów od nieruchomości, deklarowanego na modelo 210.

Przedstawiciel podatkowy w Hiszpanii jest obowiązkowy dla nierezydentów tylko w przypadkach wyraźnie wymienionych w przepisach podatkowych, na podstawie artykułu 47 ordynacji podatkowej i artykułu 10 ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów, ale jego wyznaczenie daje ATV i AEAT adres w Hiszpanii do doręczeń, co jest tym, gdzie decyzje w sprawie weryfikacji wartości w przeciwnym razie się gubią.

Costa Blanca, Walencja i dalej: gdzie obowiązuje stawka walencka

Ley 13/1997 dotyczy nieruchomości położonych w trzech prowincjach Comunitat Valenciana: Alicante, Walencji i Castellón. Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar, Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Dénia i miasto Alicante leżą w prowincji Alicante, a miasto Walencja we własnej; wszystkie mają tę samą stawkę 9%, te same progi 180.000 € i ATV jako urząd składania. Nasze strony docelowe dla centrum Costa Blanca i dla każdego miasta omawiają warstwę lokalną, której ITP nie obejmuje: plusvalía, IBI i to, kto je wystawia.

Po przekroczeniu granicy regionalnej do Región de Murcia, w Pilar de la Horadada, obowiązuje inna ustawa regionalna i inny urząd skarbowy. Kupujący porównujący dom w Torrevieja z domem w San Pedro del Pinatar porównuje więc dwa reżimy ITP, a nie jeden, i powinien sprawdzić stawkę murcjańską w urzędzie skarbowym tego regionu, zamiast zakładać kwotę walencką.

To, co nie zmienia się między regionami, to ramy państwowe: wartość referencyjna jako dolna granica podstawy, modelo 600 i drogi odwoławcze są takie same w całej Hiszpanii poza terytoriami foralnymi. Termin składania natomiast może się różnić: Comunitat Valenciana ustala jeden miesiąc w artykule 14 ter Ley 13/1997, a państwowe trzydzieści dni roboczych obowiązuje tam, gdzie wspólnota nie ustaliła własnego.

Praktyczna lista kontrolna przed podpisaniem na Costa Blanca

Należy potwierdzić reżim (ITP czy VAT), sprawdzić wartość referencyjną na stronie Catastro i obliczyć 9% od wyższej z tej wartości i ceny, albo 11%, jeśli wartość przekracza milion euro. Jeśli uważają Państwo, że ma zastosowanie stawka obniżona, należy zgromadzić dowody wskazane w tabeli poniżej przed aktem, ponieważ artykuł 13.Siete wymaga, by zakup był w akcie notarialnym w terminie składania deklaracji.

Należy mieć NIE przed aktem, zdecydować, kto złoży modelo 600 i zapłaci w ciągu miesiąca od aktu, a jeśli sprzedający jest nierezydentem, zarezerwować 3% na modelo 211 i pamiętać o zastąpieniu w plusvalía. Opieczętowane modelo 600 należy przechowywać razem z aktem: rejestr nieruchomości i każdy przyszły kupujący o nie poproszą. Nasza usługa zakupu na Costa Blanca zajmuje się obliczeniem, złożeniem i rejestracją w Państwa imieniu.