spainfiscalspainfiscal

IBI i lokalne podatki od nieruchomości na Costa Blanca

~31 min czytaniaOpublikowano: 2026-09-10Zaktualizowano: 2026-09-23

Każdego roku nieruchomość na Costa Blanca generuje niewielki stos lokalnych opłat, których nikt nie tłumaczy zagranicznemu właścicielowi, dopóki coś nie pójdzie źle: IBI, opłata za wywóz śmieci (tasa), czasem opłata za wjazd na chodnik (vado) oraz podatek od pojazdów mechanicznych, jeżeli pod tym samym adresem zarejestrowany jest samochód. Żadnej z tych należności Państwo sami nie zgłaszają. Przychodzą jako rachunki sporządzone na podstawie rejestrów, których nigdy Państwo nie widzą, ogłaszane są przez edykt publiczny, a nie listem, a ta najważniejsza, czyli IBI, jest związana z nieruchomością, a nie z osobą, więc niezapłacony rachunek po poprzednim właścicielu można egzekwować z Państwa willi jeszcze lata po zakupie. Ten poradnik przechodzi przez cały łańcuch zagadnień: co dokładnie opodatkowuje IBI i od jakiej podstawy, kto jest podatnikiem, gdy w grę wchodzi użytkowanie (usufructo) lub koncesja, dlaczego 1 stycznia decyduje o całym roku, jak ustala się i koryguje wartość katastralną oraz dlaczego jej błąd kosztuje Państwa jednocześnie w trzech różnych podatkach, jakie bonifikaty i dopłaty ustawa pozwala wprowadzić urzędowi gminy (ayuntamiento), kto faktycznie wystawia rachunek w prowincji Alicante oraz jak wygląda droga egzekucyjna, gdy polecenie zapłaty po cichu zawiedzie.

Krótka odpowiedź

IBI to coroczny gminny podatek od wartości katastralnej Państwa hiszpańskiej nieruchomości (art. 60 i 65 TRLRHL). Kto posiada nieruchomość 1 stycznia, jest winien podatek za cały rok (art. 75), bez podziału proporcjonalnego przy sprzedaży. Ustawowe widełki stawki wynoszą od 0,4% do 1,10% dla nieruchomości miejskich; dokładną wysokość ustala Państwa urząd gminy (ayuntamiento). Niezapłacony IBI podąża za samą nieruchomością (art. 64).

Valery Grinkevich

Sprawdził

Valery Grinkevich

Ekonomista zrzeszony w hiszpańskiej izbie (economista colegiado) · asesor fiscal · Ponad 20 lat doświadczenia · Torrevieja, Costa Blanca

Najważniejsze informacje

  • Podstawą opodatkowania jest wartość katastralna, a nie zapłacona cena (art. 65 TRLRHL). Stawkę ustala każdy urząd gminy (ayuntamiento) w ustawowych widełkach od 0,4% do 1,10% dla nieruchomości miejskich (art. 72.1).
  • Podatek powstaje pierwszego dnia roku kalendarzowego, a posiadacz nieruchomości w tym dniu jest winien podatek za wszystkie dwanaście miesięcy (art. 75). Ustawa nie przewiduje rozliczenia proporcjonalnego przy sprzedaży, dlatego każdy podział jest wyłącznie prywatną klauzulą w akcie notarialnym na podstawie art. 63.2, a nie czymś, co uznaje urząd gminy.
  • Za niezapłacony IBI odpowiada sama nieruchomość, na zasadzie odpowiedzialności subsydiarnej, niezależnie od tego, kto jest jej obecnym właścicielem (art. 64.1 TRLRHL i art. 79.1 LGT). Długi można egzekwować przez cztery lata (art. 66.b LGT), dlatego zaświadczenie o zaległościach przed podpisaniem nie jest opcjonalne.
  • Jedna błędna wartość katastralna uderza w trzy podatki: IBI, dochód przypisany w Modelo 210 w wysokości 2% lub 1,1% tej wartości (art. 13.1.h i 24.5 TRLIRNR) oraz podstawę podatku od majątku (art. 10.Uno Ley 19/1991). Wartość katastralna to nie to samo co wartość referencyjna Catastro (valor de referencia).
  • Pobór podatku może zostać oddelegowany do organu prowincjonalnego (art. 7 TRLRHL); w Alicante tym organem jest SUMA Gestión Tributaria. To, które gminy oddelegowały co, ustala się gmina po gminie, dlatego zanim Państwo cokolwiek założą, należy sprawdzić nadawcę wydrukowanego na własnym rachunku.

Na tej stronie

  1. Czym jest IBI i co naprawdę opodatkowuje
  2. Kto jest winien podatek: kolejność praw, nie nazwisko z aktu notarialnego
  3. Od wartości katastralnej do kwoty wydrukowanej na rachunku
  4. Stawka: ustawowe widełki, decyzja gminy
  5. 1 stycznia decyduje o całym roku – i sprzedaż tego nie zmienia
  6. Afección real: dług, który podąża za nieruchomością
  7. Wartość katastralna: skąd się bierze i jak ją korygować
  8. Jedna błędna wartość katastralna, trzy podatki naraz
  9. Bonifikaty i dopłaty: co dopuszcza ustawa, co decyduje ordynacja
  10. Kto faktycznie wystawia rachunek: delegacja i SUMA
  11. Reszta rocznego rachunku: śmieci, vado i pojazdy
  12. Terminy płatności, polecenie zapłaty i koszt niezapłacenia
  13. Jak zaskarżyć rachunek i jak zapłacić z zagranicy
  14. Jak sprawdzić sytuację IBI nieruchomości na Costa Blanca przed podpisaniem
  15. Najczęściej zadawane pytania

Czym jest IBI i co naprawdę opodatkowuje

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) to bezpośredni podatek o charakterze rzeczowym, który obciąża wartość nieruchomości (art. 60 tekstu jednolitego ustawy o finansach lokalnych, TRLRHL). Jest to podatek gminny, coroczny, i w odróżnieniu niemal od wszystkiego innego, z czym nierezydent ma do czynienia w Hiszpanii, nie wymaga po Państwa stronie żadnej deklaracji. Urząd gminy (ayuntamiento) zarządza nim na podstawie rejestru katastralnego (padrón catastral), który Dirección General del Catastro przesyła organom zarządzającym przed 1 marca każdego roku (art. 77.5), wystawia rachunek i oczekuje zapłaty. Mają Państwo tylko dwa wyjścia: zapłacić albo zaskarżyć.

Przedmiotem opodatkowania jest wartość katastralna (art. 65) – kwota administracyjna wyliczana przez Catastro na podstawie wartości gruntu i wartości zabudowy, nigdy cena rynkowa ani cena z Państwa aktu notarialnego. O tym, czy nieruchomość liczy się jako miejska, wiejska czy o cechach szczególnych, decydują przepisy katastralne, a nie urząd gminy (art. 61.3). Niektóre rzeczy są całkowicie wyłączone z podatku, jak drogi i inne tereny publiczne w bezpłatnym użytku publicznym oraz morsko-lądowy obszar publiczny (art. 61.5), a listę zwolnień zawiera art. 62, który pozwala też ordynacji podatkowej zwolnić rachunki, których kwota netto nie przekracza ustalonego przez nią progu (art. 62.4).

Praktyczna konsekwencja wciąż zaskakuje kupujących: dwa pozornie identyczne mieszkania przy tej samej ulicy w Torrevieja mogą mieć wyraźnie różny IBI, ponieważ ich opisy katastralne różnią się powierzchnią, sposobem użytkowania, rokiem budowy albo udziałem w działce. Rachunek jest dokładny dokładnie w takim stopniu, w jakim dokładny jest stojący za nim wpis katastralny, dlatego dalsze sekcje o korygowaniu tego wpisu są najcenniejszą częścią tego poradnika.

Kto jest winien podatek: kolejność praw, nie nazwisko z aktu notarialnego

Zdarzeniem podlegającym opodatkowaniu jest posiadanie jednego z czterech praw do nieruchomości, a ustawa wymienia je w ścisłej kolejności: koncesja administracyjna na nieruchomość albo na usługi publiczne, którym ona służy, rzeczowe prawo powierzchni, rzeczowe prawo użytkowania (usufructo) i wreszcie prawo własności (art. 61.1). Zrealizowanie zdarzenia podatkowego przez jedno z tych praw wyłącza pozostałe (art. 61.2). Ta kolejność nie jest czysto formalna – decyduje o tym, kto otrzyma rachunek.

Podatnikiem jest osoba fizyczna lub prawna albo podmiot z art. 35.4 Ley General Tributaria, który posiada prawo stanowiące w danym przypadku zdarzenie podatkowe (art. 63.1). Jeżeli testament lub spadek rozdzielił własność w ten sposób, że owdowiały małżonek ma użytkowanie (usufructo) mieszkania, a dzieci mają nagą własność (nuda propiedad), IBI jest winien użytkownik, a nie właściciele nagiej własności. To rutynowy skutek w walenckich spadkach i rutynowe źródło rodzinnych sporów, i nie zależy od tego, kto w mieszkaniu mieszka ani kto odbiera korespondencję.

Z tego wynikają dwie korekty. Podatnik może przenieść ciężar podatku na inną osobę na zasadach ogólnego prawa cywilnego (art. 63.2), na czym opiera się umowny podział kosztów. A gdy posiadaczem jest jeden z podmiotów bez osobowości prawnej, współwłaściciele odpowiadają solidarnie proporcjonalnie do swoich udziałów, jeśli takie udziały widnieją w Catastro, a w częściach równych, jeśli nie widnieją (art. 64.2) – co jest dobrym powodem, by przy wspólnym zakupie upewnić się, że w Catastro figurują rzeczywiste procenty.

Od wartości katastralnej do kwoty wydrukowanej na rachunku

Podstawą opodatkowania (base imponible) jest wartość katastralna, ustalana, notyfikowana i zaskarżalna na zasadach katastralnych (art. 65). Podstawa opodatkowania po obniżce (base liquidable) to to, co pozostaje po zastosowaniu redukcji z kolejnych artykułów (art. 66.1). W procedurach wyceny zbiorowej obie wielkości notyfikuje się razem, z uzasadnieniem podającym wartość bazową nieruchomości, kwotę redukcji oraz base liquidable dla pierwszego roku obowiązywania nowej wartości katastralnej (art. 66.2); w tych procedurach base liquidable ustala Dirección General del Catastro, a odwołanie przysługuje do państwowych trybunałów ekonomiczno-administracyjnych (art. 66.4), nie do urzędu gminy.

Redukcja istnieje po to, by złagodzić skutki rewaloryzacji. Stosuje się ją, gdy wartość katastralna rośnie w wyniku ogólnej procedury wyceny zbiorowej (art. 67.1), trwa dziewięć lat od wejścia w życie nowych wartości (art. 68.1) i działa poprzez współczynnik redukujący wynoszący 0,9 w pierwszym roku, który zmniejsza się o 0,1 rocznie, aż zniknie (art. 68.3). Stosuje się ją do składnika indywidualnego równego dodatniej różnicy między nową wartością katastralną w pierwszym roku a wartością bazową nieruchomości (art. 68.4), przy czym wartość bazowa to co do zasady base liquidable roku bezpośrednio poprzedzającego wejście w życie nowej wartości katastralnej (art. 69). Rewaloryzacja rozkłada się więc na niemal dekadę, zamiast uderzyć jednorazowo.

Od tego miejsca arytmetyka jest krótka. Cuota íntegra to base liquidable pomnożona przez stawkę (art. 71.1), a cuota líquida to cuota íntegra pomniejszona o ewentualną bonifikatę przewidzianą ustawą (art. 71.2). Jeżeli gmina wprowadziła dopłatę za trwale niezamieszkane domy, jest to dodatkowe, odrębne roczne rozliczenie, które powstaje 31 grudnia (art. 72.4). Wszystko inne wydrukowane na rachunku, od okresu poboru po zniżkę za polecenie zapłaty, pochodzi z ordynacji podatkowej i od organu poborowego, a nie z ustawy.

Stawka: ustawowe widełki, decyzja gminy

Ustawa ustala progi minimalne i maksymalne, a resztę pozostawia każdej gminie. Stawka minimalna i domyślna wynosi 0,4% dla nieruchomości miejskich i 0,3% dla wiejskich, a maksymalna 1,10% dla miejskich i 0,90% dla wiejskich (art. 72.1). Nieruchomości o cechach szczególnych mają stawkę domyślną 0,6%, a urząd gminy może ustalić zróżnicowane stawki dla poszczególnych ich grup w widełkach od 0,4% do 1,3% (art. 72.2).

Ponad te wartości ustawa dopuszcza konkretne podwyżki w punktach procentowych, gdy gmina jest stolicą prowincji lub regionu, zapewnia naziemny transport publiczny, świadczy więcej usług niż jest do tego zobowiązana albo ma w przeważającej mierze powierzchnię wiejską, a gmina może zastosować jedną, kilka lub wszystkie z tych podwyżek (art. 72.3). W ramach wynikających stąd limitów urząd gminy może też ustalić zróżnicowane stawki według przeznaczenia katastralnego, z wyraźnym wyłączeniem przeznaczenia mieszkalnego, mające zastosowanie co najwyżej do 10% nieruchomości miejskich o najwyższej wartości katastralnej w danym przeznaczeniu, z progiem zapisanym w ordynacji (art. 72.4). A tam, gdzie wchodzą w życie nowe wartości katastralne z ogólnej wyceny zbiorowej, dopuszcza się obniżone stawki na okres do sześciu lat, z minimum 0,1% dla nieruchomości miejskich i 0,075% dla wiejskich (art. 72.5).

Wszystko to sprawia, że na pytanie, jaka jest stawka IBI w Torrevieja, Jávea, Dénia czy Orihuela Costa, istnieje dokładnie jedna uczciwa odpowiedź: stawka z ordenanza fiscal obowiązującej w danym roku w danej gminie, czyli ta sama, która widnieje na Państwa własnym rachunku. Każda liczba przytoczona z pamięci, z portalu albo z broszury sprzedażowej to liczba, która była prawdziwa w jakimś roku, w jakiejś gminie, dla jakiegoś przeznaczenia.

Wskazówka

Państwa rachunek za IBI zawiera już wszystko, o co zapytałby doradca: numer katastralny (referencia catastral), wartość katastralną, base liquidable, zastosowaną stawkę, ewentualną bonifikatę, dopłatę, jeśli istnieje, okres poboru oraz nazwę organu, który go wystawił. Wystarczy fotografować go raz w roku, a reszta Państwa hiszpańskiego życia podatkowego staje się prostsza.

1 stycznia decyduje o całym roku – i sprzedaż tego nie zmienia

Podatek powstaje pierwszego dnia okresu podatkowego, a okresem podatkowym jest rok kalendarzowy (art. 75.1 i 75.2). Kto posiada prawo podlegające opodatkowaniu 1 stycznia, jest winien podatek za pełne dwanaście miesięcy, a ustawa nie przewiduje żadnego mechanizmu podziału rachunku, gdy nieruchomość zmienia właściciela w marcu czy w październiku. To milczenie jest celowe: dla podatku od pojazdów w tej samej ustawie prawodawca wprowadził zasadę proporcjonalnego rozliczenia, według naturalnych kwartałów przy pierwszej rejestracji lub ostatecznym wyrejestrowaniu (art. 96.3). Dla IBI tego nie zrobił.

Zmiany we wpisie katastralnym zaczynają obowiązywać od naliczenia podatku następującego bezpośrednio po chwili, w której wywołują skutki katastralne (art. 75.3), dlatego zakup sfinalizowany w lipcu zwykle pojawia się na Państwa nazwisku dopiero na rachunku za rok następny, a nie za bieżący. Do tego czasu rachunek nadal przychodzi z podatnikiem-sprzedającym, i to nierzadko na stary adres sprzedającego, co jest początkiem łańcucha niezauważonej niezapłaty.

W praktyce kupujący i sprzedający dzielą rok między siebie w akcie notarialnym, a podstawą prawną jest uprawnienie podatnika do przeniesienia ciężaru podatku na zasadach ogólnego prawa cywilnego (art. 63.2). Jest to jednak prywatne porozumienie między dwiema stronami. Urząd gminy lub jego organ poborowy nadal dochodzi całego rachunku od tego, kto posiadał prawo 1 stycznia, a kupujący, który zgodził się zwrócić sprzedającemu odpowiednią kwotę, ma – jeśli pieniądze nie zostaną rozliczone – roszczenie cywilne, a nie podatkowe. Podział należy zapisać w akcie notarialnym z konkretną kwotą, sposobem zapłaty i terminem, albo w ogóle na niego nie liczyć.

Przykład

Przykład ogólny. Sprzedaż finalizuje się 1 sierpnia. Sprzedający posiadał nieruchomość 1 stycznia, więc jest podatnikiem za cały rok, a rachunek zostanie wystawiony na jego nazwisko. Jeśli akt notarialny dzieli rok według dni, kupujący zwraca mniej więcej pięć dwunastych kwoty. Jeśli akt niczego nie mówi, sprzedający płaci całość i nie ma automatycznego prawa domagać się czegokolwiek od kupującego; a jeśli sprzedający po prostu nie zapłaci, urząd gminy nadal może dochodzić należności z nieruchomości znajdującej się już w rękach kupującego, na podstawie art. 64.

Afección real: dług, który podąża za nieruchomością

To jest klauzula, która potrafi zrujnować zakup. Gdy z jakiegokolwiek powodu zmienia się posiadacz praw stanowiących zdarzenie podatkowe, nieruchomość zostaje obciążona zapłatą całej kwoty podatku, na zasadzie odpowiedzialności subsydiarnej, na warunkach określonych w Ley General Tributaria (art. 64.1 TRLRHL). Ley General Tributaria dopełnia obraz: nabywcy majątku obciążonego z mocy ustawy zapłatą długu podatkowego odpowiadają subsydiarnie tym majątkiem, w drodze derywacji odpowiedzialności podatkowej, jeżeli dług nie zostanie spłacony (art. 79.1 LGT). Nikt nie prosi Państwa o zapłatę IBI poprzedniego właściciela z dobrej woli. Egzekwuje się to z willi, którą właśnie Państwo kupili.

To, jak daleko wstecz sięga ta odpowiedzialność, ustala przedawnienie: prawo administracji do żądania zapłaty ustalonych i samodzielnie obliczonych długów podatkowych przedawnia się po czterech latach (art. 66.b LGT) – a termin ten biegnie od nowa za każdym razem, gdy administracja podejmuje wobec dłużnika ważne działanie. To, co Państwo dziedziczą, to więc każdy niezapłacony, nieprzedawniony rachunek za IBI związany z nieruchomością, wraz z dopłatami okresu wykonawczego i odsetkami. Ten sam artykuł nakłada obowiązek na notariusza: notariusze mają obowiązek zażądać informacji i wyraźnie ostrzec strony w akcie notarialnym o zaległych długach z tytułu IBI związanych ze zbywaną nieruchomością, o terminie na złożenie deklaracji podatkowej, gdy obowiązek ten trwa, ponieważ nie podano numeru katastralnego (art. 43.2 tekstu jednolitego ustawy o katastrze), o obciążeniu nieruchomości zapłatą kwoty podatku oraz o odpowiedzialności grożącej za niezłożenie deklaracji, złożenie ich po terminie albo złożenie fałszywych, niekompletnych lub nieprawidłowych (art. 70 tej ustawy).

Samo sprawdzenie jest tanie i zajmuje dni, nie tygodnie. Należy poprosić organ poborowy – którym może być urząd gminy albo oddelegowany organ prowincjonalny – o zaświadczenie o zaległościach dla danego numeru katastralnego. Trzeba uzyskać świeżą nota simple z rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad) i sprawdzić w niej wzmianki o zajęciach (embargos) i o obciążeniu (afección). Należy przeczytać ostatni rachunek za IBI otrzymany przez sprzedającego i potwierdzić, że numer katastralny na nim zgadza się z tym z aktu notarialnego. Następnie trzeba upewnić się, że ostrzeżenie notarialne z art. 64.1 rzeczywiście zostało odnotowane, i zatrzymać z ceny tyle, ile potrzeba, by spłacić wszystko, co się ujawni.

Uwaga

Klauzula w umowie prywatnej stanowiąca, że sprzedający odpowiada za wszystkie opłaty do dnia podpisania aktu notarialnego, chroni Państwa wobec sprzedającego, nigdy wobec urzędu gminy. Artykuł 64.1 wiąże dług z nieruchomością, a decyzja o odpowiedzialności subsydiarnej może nadejść lata po zakupie, gdy sprzedający wyjechał już z Hiszpanii, a klauzula jest warta tyle, ile kosztuje proces za granicą.

Wartość katastralna: skąd się bierze i jak ją korygować

Wartość katastralna jest ustalana obiektywnie dla każdej nieruchomości i składa się z wartości gruntu oraz wartości zabudowy (art. 22 tekstu jednolitego ustawy o katastrze, TRLCI). Nigdy nie może przekroczyć wartości rynkowej, w tym celu stosuje się ministerialny współczynnik odniesienia do rynku (art. 23.2). Wywodzi się z opracowania wartości (ponencia de valores), którego zatwierdzenie ogłasza się edyktem na elektronicznej stronie Dirección General del Catastro przed 1 lipca dla opracowań całościowych i przed 1 października dla częściowych (art. 27.3) – to właśnie tam warto zajrzeć, jeśli Państwa wartość gwałtownie wzrosła i chcą Państwo wiedzieć dlaczego.

Nieruchomości są wprowadzane do Catastro i aktualizowane w nim za pomocą deklaracji, zgłoszeń, wniosków, procedury sprostowania rozbieżności (subsanación de discrepancias), inspekcji katastralnej i wyceny (art. 11.2 TRLCI). Deklaracja to dokument, którym informują Państwo Catastro, że zaszły okoliczności powodujące wpis (alta), wykreślenie (baja) lub zmianę opisu katastralnego (art. 13), a lista tego, co należy zadeklarować, obejmuje: nową budowę, rozbudowę, remont kapitalny, przebudowę, wyburzenie lub rozbiórkę, zmiany sposobu użytkowania lub przeznaczenia, wydzielenie, podział i scalenie, nabycie własności oraz ustanowienie praw koncesji i użytkowania (usufructo) (art. 16.2). Dla celów IBI ten sam obowiązek powtarza się wobec podatnika (art. 76.1 TRLRHL), z jednym ułatwieniem: w gminach, które przyjęły procedurę zgłoszeniową w drodze ordynacji, deklarację uznaje się za złożoną, gdy zmiana pojawi się w gminnej licencji lub pozwoleniu, a podatnik zostaje zwolniony z obowiązku deklarowania (art. 76.2).

W praktyce dokonuje się tego na formularzu deklaracji Catastro, który od Orden HAC/1293/2018 jest jednym modelem, 900D: obejmuje zarówno zmiany własności i udziałów w niej, jak i zmiany fizyczne oraz ekonomiczne, takie jak nowa budowa, rozbudowa, przebudowa, remont kapitalny czy wyburzenie; dawne formularze 901N i 902N już nie istnieją. Przed złożeniem warto potwierdzić aktualny formularz i kanał jego składania na Sede Electrónica del Catastro, ponieważ nazewnictwo i ścieżka elektroniczna zmieniają się częściej niż sama ustawa. Gdy niezgodność nie powstała z Państwa winy, lecz z winy samego wpisu, istnieje druga droga: procedura sprostowania rozbieżności (subsanación de discrepancias), wszczynana z urzędu, gdy administracja dowie się, że opis katastralny nie odpowiada rzeczywistości (art. 18 TRLCI) – to właściwe ramy dla powierzchni, która od dziesięcioleci była błędnie podana, albo sposobu użytkowania błędnie zakodowanego dekady temu.

Jedna błędna wartość katastralna, trzy podatki naraz

Pierwszym rachunkiem, na który to wpływa, jest IBI, ponieważ wartość katastralna jest podstawą opodatkowania (art. 65 TRLRHL). Drugim jest ten, z którym nierezydenci-właściciele stykają się poprzez Modelo 210. Nierezydent będący osobą fizyczną, posiadający w Hiszpanii nieruchomość miejską nieprzypisaną do działalności gospodarczej, ma z jej tytułu dochód przypisany (art. 13.1.h tekstu jednolitego ustawy o IRNR), wyliczany według zasady podatku dochodowego od osób fizycznych (art. 24.5 tej samej ustawy), która dziś wynosi 2% wartości katastralnej albo 1,1%, jeżeli wartość ta została zrewidowana, zmodyfikowana lub ustalona w ramach ogólnej procedury wyceny zbiorowej, która weszła w życie w danym okresie podatkowym albo w dziesięciu poprzednich okresach podatkowych (art. 85 Ley 35/2006). Podatek ten powstaje 31 grudnia każdego roku (art. 27.1.c ustawy o IRNR).

Trzecim jest podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio). Nieruchomości miejskie i wiejskie wycenia się według najwyższej z trzech wartości: wartości katastralnej, wartości ustalonej lub zweryfikowanej przez administrację dla celów innych podatków, albo ceny, świadczenia lub wartości nabycia (art. 10.Uno Ley 19/1991). Dla nieruchomości kupionej dawno temu i nigdy niezrewaloryzowanej wartość katastralna rzadko wygrywa to porównanie, ale przy niedawnej ogólnej rewaloryzacji może wygrać, a wtedy błąd katastralny przenika prosto do podstawy podatku od majątku.

Dlatego arytmetyka błędnego wpisu katastralnego jest gorsza, niż się wydaje. Powierzchnia zapisana o 20% za duża, garaż policzony dwukrotnie, użytkowanie zakodowane jako komercyjne w domu mieszkalnym: każdy z tych błędów mnoży się przez stawkę IBI, przez 2% lub 1,1% dochodu przypisanego w Modelo 210 i potencjalnie przez podstawę podatku od majątku, co roku, dopóki ktoś tego nie skoryguje. Jednorazowa korekta zwraca się w sposób, w jaki niewiele hiszpańskich kroków podatkowych się zwraca.

Uwaga

Wartość katastralna i wartość referencyjna Catastro (valor de referencia) to różne wielkości, a opis katastralny zawiera obie jako odrębne pozycje (art. 3.1 TRLCI). Wartość referencyjna decyduje o podstawie podatku od przeniesienia własności i podatku od spadków i darowizn; wartość katastralna decyduje o IBI, dochodzie przypisanym w Modelo 210 i podatku od majątku. Skorygowanie jednej nie koryguje drugiej, a podanie jednej w miejsce drugiej to prosty sposób na odrzucenie deklaracji.

Bonifikaty i dopłaty: co dopuszcza ustawa, co decyduje ordynacja

Krótka lista bonifikat jest obowiązkowa. Nieruchomości będące przedmiotem działalności przedsiębiorstw zajmujących się urbanizacją, budową i deweloperstwem, a nietrzymane jako środki trwałe, mają prawo do bonifikaty od 50% do 90% cuota íntegra, jeżeli złożono o nią wniosek przed rozpoczęciem prac, na maksymalnie trzy okresy podatkowe, przy czym w braku porozumienia gminnego stosuje się maksimum (art. 73.1). Mieszkania objęte ochroną publiczną (vivienda de protección oficial) mają bonifikatę 50% przez trzy okresy podatkowe po ostatecznej kwalifikacji, a ordynacja może przedłużyć potem kolejną bonifikatę do 50% (art. 73.2). Nieruchomości wiejskie spółdzielni rolnych i wspólnej eksploatacji mają bonifikatę 95% (art. 73.3).

Znacznie dłuższa lista jest fakultatywna i istnieje wyłącznie wtedy, gdy wprowadzi ją ordynacja: do 90% dla nieruchomości miejskich w osobliwych osiedlach wiejskich o niższym poziomie usług gminnych (art. 74.1), pułap rocznego wzrostu cuota líquida przez do trzech okresów po ogólnej rewaloryzacji (art. 74.2), do 95% dla publicznych podmiotów badawczych i nauczania uniwersyteckiego (art. 74.2 bis), do 95% dla działalności uznanej przez plenum za mającą szczególne znaczenie lub użyteczność gminną (art. 74.2 quáter), do 90% dla posiadaczy statusu rodziny wielodzietnej (art. 74.4), do 50% tam, gdzie zainstalowano systemy solarne, termiczne lub elektryczne z wymaganą homologacją (art. 74.5), do 95% dla nieruchomości mieszkalnych wynajmowanych za czynsz ograniczony przepisem prawa (art. 74.6), oraz do 50% tam, gdzie zainstalowano punkty ładowania pojazdów elektrycznych (art. 74.7). Niemal wszystkie wymagają wniosku, a ordynacja ustala czas trwania, roczną kwotę i zgodność z innymi ulgami.

Dopłata działa w przeciwną stronę. Za nieruchomość mieszkalną trwale niezamieszkaną urząd gminy może zażądać do 50% cuota líquida (art. 72.4). Trwałe niezamieszkanie oznacza ciągłe niezamieszkanie bez uzasadnionej przyczyny przez ponad dwa lata, na warunkach, ze środkami dowodowymi i według procedury ustalonej przez ordynację, oraz dotyczy posiadaczy czterech lub więcej nieruchomości mieszkalnych. Po przekroczeniu trzech lat pustostanu dopłata może sięgnąć 100%, w zależności od długości niezamieszkania, a dodatkowo można doliczyć do 50 kolejnych punktów procentowych, gdy posiadacz ma dwie lub więcej niezamieszkanych nieruchomości mieszkalnych w tej samej gminie. Sama ustawa wymienia uzasadnione przyczyny, a domy wakacyjne (drugie miejsce zamieszkania) są wśród nich wyraźnie wymienione, do czterech lat nieprzerwanego pustostanu. Dopłata powstaje 31 grudnia, jest rozliczana co roku i wymaga uprzedniego wysłuchania podatnika oraz udowodnienia przez urząd gminy przesłanek pustostanu, które określił w ordynacji.

Kto faktycznie wystawia rachunek: delegacja i SUMA

Rozliczenie, pobór i kontrola aktów wydawanych w ramach zarządzania IBI należą do wyłącznej kompetencji urzędu gminy i obejmują uznawanie zwolnień i bonifikat, wystawianie dokumentów płatniczych, rozstrzyganie zwrotów nienależnych wpłat oraz rozpatrywanie odwołań od tych aktów (art. 77.1 TRLRHL). Ale kompetencja i okienko poborowe to nie to samo. Jednostki lokalne mogą oddelegować uprawnienia w zakresie zarządzania, rozliczania, kontroli i poboru podatku do wspólnoty autonomicznej albo do innych jednostek lokalnych, na których terytorium są zintegrowane (art. 7.1 TRLRHL, na podstawie art. 106.3 Ley 7/1985). Delegację uchwala plenum, musi ona określać swój zakres i treść, a po przyjęciu jest publikowana w dziennikach urzędowych prowincji i regionu (art. 7.2). Akty wydane na podstawie delegacji zaskarża się według procedury organu zarządzającego, a ostatecznie przed sądami administracyjno-spornymi (art. 7.3). Ta sama ustawa dodaje, że kompetencje te można wykonywać bezpośrednio albo poprzez porozumienia i inne formy współpracy z dowolną administracją publiczną (art. 77.8).

W prowincji Alicante organem prowincjonalnym pełniącym tę funkcję jest SUMA Gestión Tributaria, organ podatkowy Diputación de Alicante. To fakt strukturalny dotyczący całej prowincji. Tym, co nie jest faktem strukturalnym i czego ten poradnik nie będzie twierdził, jest to, które konkretne gminy oddelegowały do niej które konkretne podatki, ponieważ każda delegacja to odrębna uchwała plenum, z własnym zakresem, publikowana w Boletín Oficial de la Provincia, a zarówno lista, jak i zakres zmieniają się w czasie.

Praktyczna zasada jest więc krótka. Należy spojrzeć na nadawcę wydrukowanego u góry własnego rachunku albo zapytać bezpośrednio urząd gminy. Ta nazwa decyduje o tym, gdzie składa się zlecenie polecenia zapłaty, gdzie występuje się o zaświadczenie o zaległościach przed zakupem, gdzie składa się wniosek o bonifikatę, gdzie negocjuje się plan spłaty i gdzie należy złożyć odwołanie (recurso de reposición). Pomyłka to nie tylko strata czasu na dojazd: dokument złożony w niewłaściwym okienku może przekroczyć miesięczny termin na odwołanie.

Uwaga

Nigdy nie należy zakładać na podstawie sąsiedniej gminy, wpisu na forum czy starego artykułu, że dana gmina na Costa Blanca pobiera lub nie pobiera podatku przez organ prowincjonalny. Delegacja jest uchwalana gmina po gminie i publikowana w dzienniku urzędowym prowincji. Jedynym źródłem, które zawsze jest prawdziwe dla Państwa nieruchomości, jest rachunek wystawiony dla Państwa nieruchomości.

Reszta rocznego rachunku: śmieci, vado i pojazdy

Jednostki lokalne mogą pobierać opłaty (tasas) zarówno za prywatne użytkowanie lub szczególną eksploatację lokalnej domeny publicznej, jak i za świadczenie usług publicznych, które dotyczą, obejmują lub szczególnie korzystają podatnikowi (art. 20.1 TRLRHL). Dwie z nich dotykają niemal każdego właściciela na Costa Blanca. Zbiórka, przetwarzanie i utylizacja miejskich odpadów stałych figuruje wprost na liście usług, które mogą podlegać opłacie (art. 20.4.s). Wjazdy przez chodnik oraz rezerwacje drogi publicznej na wyłączny postój, załadunek lub rozładunek – czyli vado – figurują wprost na liście prywatnych użytkowań domeny publicznej (art. 20.3.h).

Liczy się mechanizm, ponieważ kwoty są gminne. Opłata za usługę nie może w całości przekraczać rzeczywistego lub przewidywanego kosztu usługi lub działalności, z uwzględnieniem kosztów bezpośrednich i pośrednich, w tym finansowania i amortyzacji (art. 24.2). Jej kwota składa się z taryfy, stałej sumy albo obu tych elementów, zgodnie z ordynacją (art. 24.3), a można też uwzględnić ogólne kryteria zdolności ekonomicznej (art. 24.4). Tam, gdzie wymaga tego charakter opłaty i ustali tak ordynacja, powstaje ona 1 stycznia, a okresem jest rok kalendarzowy, proporcjonalnie rozliczany, jeśli korzystanie zaczyna się lub kończy w trakcie roku (art. 26.2). Jeśli usługa faktycznie nie zostanie wykonana z przyczyn niezależnych od Państwa, kwota podlega zwrotowi (art. 26.3). Opłata za prywatne użytkowanie domeny publicznej jest wyliczana według wartości rynkowej uzyskanej korzyści (art. 24.1.a).

Podatek od pojazdów mechanicznych (IVTM) działa według podobnej logiki, z liczbami ustawowymi. IVTM obciąża posiadanie pojazdów zdolnych do poruszania się po drogach publicznych (art. 92.1) i jest winna go osoba, na której nazwisko wystawiony jest dowód rejestracyjny (art. 94), a zarządza nim urząd gminy adresu wskazanego w tym dowodzie (art. 97). Tabela taryf jest ustawowa (art. 95.1), a każdy urząd gminy może ją podnieść współczynnikiem nie wyższym niż 2, który może różnić się według klasy pojazdu i przedziału (art. 95.4); ordynacje mogą dodać bonifikaty do 75% według rodzaju paliwa lub cech silnika oraz do 100% dla pojazdów zabytkowych lub mających co najmniej dwadzieścia pięć lat (art. 95.6). Okresem jest rok kalendarzowy, podatek powstaje pierwszego dnia, a kwota jest rozliczana proporcjonalnie według naturalnych kwartałów przy pierwszej rejestracji, ostatecznym wyrejestrowaniu i czasowym wyrejestrowaniu z powodu kradzieży (art. 96). Jeden szczegół zaskakuje sprzedających samochody: organ ruchu drogowego (Tráfico) nie przetworzy zmiany właściciela, dopóki zarejestrowany posiadacz nie udowodni zapłaty IVTM za rok poprzedzający ten, w którym dokonywana jest czynność (art. 99.2).

Terminy płatności, polecenie zapłaty i koszt niezapłacenia

Są to długi o poborze okresowym i notyfikacji zbiorowej. Gdy tylko rozliczenie odpowiadające wpisowi do rejestru, padrón lub matrícula zostanie notyfikowane, kolejne rozliczenia mogą być notyfikowane zbiorowo za pomocą edyktów, które to stwierdzają (art. 102.3 LGT), a okres płatności jest komunikowany zbiorowo przez edykty publikowane we właściwym dzienniku urzędowym oraz w siedzibach zainteresowanych urzędów gminy (art. 24.1 ogólnego rozporządzenia o poborze podatków, RGR). Ogłoszenie musi wskazywać okres płatności, sposoby zapłaty, miejsca, dni i godziny oraz ostrzeżenie, że po upływie tego okresu długi będą dochodzone w drodze postępowania egzekucyjnego z dopłatami okresu wykonawczego, odsetkami za zwłokę i ewentualnymi kosztami (art. 24.2 RGR). Właśnie dlatego właściciel mieszkający za granicą może nie otrzymać nic pocztą, a mimo to zalegać z zapłatą: nikt nie ma obowiązku pisać do Państwa indywidualnie.

Standardową ochroną jest polecenie zapłaty, ale ma ono swój czas realizacji. Osoby zobowiązane mogą zlecić zapłatę tych długów z rachunków otwartych w instytucjach kredytowych, kierując zgłoszenie do właściwego organu poborowego co najmniej dwa miesiące przed rozpoczęciem okresu poboru; w przeciwnym razie zaczyna ono obowiązywać od kolejnego okresu, a raz ustanowione jest ważne bezterminowo, dopóki Państwo go nie odwołają, bank go nie odrzuci albo administracja nie uzna go za nieważne z uzasadnionych powodów (art. 25.2 RGR). Co do kalendarza, tam, gdzie przepisy długu okresowego o notyfikacji zbiorowej nie ustalają innego terminu, dobrowolny okres płatności trwa od 1 września do 20 listopada, a właściwa administracja może go zmienić, pod warunkiem że okres nie będzie krótszy niż dwa miesiące (art. 62.3 LGT). Każda gmina na Costa Blanca korzysta z tego uprawnienia inaczej, dlatego jedynym wiarygodnym kalendarzem jest anuncio de cobranza (ogłoszenie o poborze).

Kto przegapi dobrowolny okres, dla tego okres wykonawczy zaczyna się dnia następnego po jego upływie (art. 161.1.a LGT), co uruchamia odsetki za zwłokę i dopłaty okresu wykonawczego (art. 161.4). Są trzy, wzajemnie się wykluczające i liczone od całej kwoty niezapłaconej w okresie dobrowolnym: 5%, jeśli cały dług zostanie zapłacony przed notyfikacją decyzji o wszczęciu egzekucji (providencia de apremio), 10%, jeśli dług i sama dopłata zostaną zapłacone w terminie po notyfikacji tej decyzji, oraz 20% w pozostałych przypadkach, przy czym tylko ta ostatnia dopłata jest łączona z odsetkami za zwłokę (art. 28). Następnie postępowanie egzekucyjne obejmuje majątek dłużnika: najpierw gotówkę i środki na rachunkach bankowych, zgodnie z ustawową kolejnością, a dalej nieruchomości (art. 169.2), a zajęty majątek jest ostatecznie sprzedawany w drodze licytacji, przetargu lub bezpośredniego przyznania (art. 172.1). Złożenie wniosku o odroczenie lub rozłożenie na raty jeszcze w trakcie okresu dobrowolnego zapobiega rozpoczęciu okresu wykonawczego na czas rozpatrywania wniosku (art. 65 i 161.2 LGT) – to jedna z najbardziej przydatnych rzeczy, jakie warto wiedzieć, gdy rachunek zaskoczy Państwa brakiem środków.

Jak zaskarżyć rachunek i jak zapłacić z zagranicy

Wobec aktów stosujących podatki lokalne istnieje tylko jedno odwołanie administracyjne: recurso de reposición (art. 14.2.a TRLRHL). Rozpatruje je organ jednostki lokalnej, który wydał akt (art. 14.2.b), a złożyć je trzeba w ciągu miesiąca licząc od dnia następującego po wyraźnej notyfikacji aktu albo od dnia następującego po zakończeniu okresu publicznego wyłożenia odpowiedniego padrón lub rejestru podatników (art. 14.2.c). Mogą je złożyć podatnicy, osoby odpowiedzialne i każdy, czyje uzasadnione i bezpośrednie interesy zostały naruszone (art. 14.2.d), a nie jest do tego wymagany ani adwokat, ani procurador (art. 14.2.e). Złożenie odwołania nie zawiesza poboru, chyba że zawieszenie zostanie przyznane wraz z wystarczającą gwarancją (art. 14.2.i). Musi zostać rozpatrzone w ciągu miesiąca, a jeśli nie zostanie, uznaje się je za odrzucone (art. 14.2.l), a od tego rozstrzygnięcia droga wiedzie bezpośrednio do sądów administracyjno-spornych (art. 14.2.ñ).

Trzeba starannie wybrać cel odwołania. Jeśli błąd dotyczy wartości katastralnej albo base liquidable ustalonej w procedurze wyceny zbiorowej, jest to akt katastralny zaskarżalny przed państwowymi trybunałami ekonomiczno-administracyjnymi (art. 66.4 TRLRHL), a gdy termin na odwołanie w tych notyfikacjach minie niewykorzystany, podstawy uznaje się za przyjęte i ostateczne, i nie można ich ponownie zaskarżyć przy wystawieniu rocznego rachunku (art. 77.4). Jeśli błąd dotyczy zastosowanej stawki, nieprzyznanej bonifikaty albo dopłaty, której nie powinni Państwo płacić, jest to akt gminny, a właściwym narzędziem jest recurso de reposición.

Płacenie z zagranicy jest bardziej wykonalne, niż spodziewają się właściciele. Zasada ogólna głosi, że osobą zobowiązaną jest posiadacz rachunku, na który zlecono zapłatę, a rachunek musi być otwarty w instytucji kredytowej, ale na warunkach ustalonych przez każdą administrację zapłatę można zlecić z rachunku, który nie należy do osoby zobowiązanej, o ile posiadacz tego rachunku zezwoli na takie polecenie zapłaty (art. 38.1.a RGR). Zlecenie zgłasza się administracji zgodnie z procedurą ustaloną w każdym przypadku (art. 38.1.b), zapłatę uznaje się za dokonaną w dniu obciążenia rachunku, a dowodzi tego dokument banku (art. 38.2). Jeśli obciążenie nie zostanie dokonane albo zostanie dokonane z opóźnieniem z przyczyn niezależnych od osoby zobowiązanej, nie można od niej żądać dopłat, odsetek za zwłokę ani kar (art. 38.3). Ta ochrona nie obejmuje jednak rachunku, na którym w dniu obciążenia nie ma środków, dlatego praktycznym obowiązkiem nierezydenta-właściciela jest zagwarantowanie środków. Dokładne formularze, sposób identyfikacji i kanał należy potwierdzić z organem wystawiającym Państwa rachunek i nie zakładać, że procedura jednego organu poborowego obowiązuje w drugim.

Krok po kroku

Jak sprawdzić sytuację IBI nieruchomości na Costa Blanca przed podpisaniem

  1. Uzyskać numer katastralny i wpis katastralny

    Numer katastralny (referencia catastral) należy wziąć z aktu notarialnego lub z ostatniego rachunku i pobrać zaświadczenie opisowe i graficzne z Sede Electrónica del Catastro. Trzeba porównać powierzchnię, sposób użytkowania i rok budowy z tym, co faktycznie się kupuje, ponieważ wartość katastralna stojąca za IBI, Modelo 210 i ewentualnie podatkiem od majątku jest budowana na podstawie tego opisu (art. 22 i 23.2 TRLCI).

  2. Ustalić, kto pobiera podatek

    Należy przeczytać nadawcę wydrukowanego na ostatnim rachunku sprzedającego albo zapytać urząd gminy. Jednostki lokalne mogą oddelegować zarządzanie i pobór do organu prowincjonalnego (art. 7.1 TRLRHL), a w Alicante organem tym jest SUMA Gestión Tributaria. Ta nazwa decyduje, gdzie składa się każdy kolejny krok.

  3. Wystąpić o zaświadczenie o zaległościach

    Trzeba poprosić organ poborowy o zaświadczenie o długach zaległych dla danego numeru katastralnego. Za całą niezapłaconą kwotę odpowiada nieruchomość na zasadzie odpowiedzialności subsydiarnej, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem (art. 64.1 TRLRHL i art. 79.1 LGT), a długi pozostają możliwe do dochodzenia przez cztery lata, pomijając przerwania biegu terminu (art. 66.b LGT).

  4. Przeczytać ostatni rachunek linijka po linijce

    Należy sprawdzić wartość katastralną, base liquidable, zastosowaną stawkę, ewentualną bonifikatę oraz czy naliczono dopłatę za trwały pustostan (art. 72.4). Dopłata widniejąca na rachunku to znak, że gmina zarówno ją wprowadziła, jak i zastosowała, a powstaje ona 31 grudnia.

  5. Skrzyżować dane z rejestrem nieruchomości

    Trzeba uzyskać świeżą nota simple i sprawdzić w niej wzmianki o zajęciach (embargos) i o obciążeniu (afección). Obciążenie w rejestrze i dług katastralny to dwie różne rzeczy, a przed uzgodnieniem ceny potrzebny jest pełny obraz obu.

  6. Zapisać to w akcie notarialnym i zatrzymać odpowiednią kwotę

    Podział bieżącego roku trzeba zapisać z konkretną kwotą, sposobem i terminem, opierając się na art. 63.2 TRLRHL, upewnić się, że w akcie notarialnym znalazło się ostrzeżenie o zaległych długach z tytułu IBI i o obciążeniu nieruchomości (art. 64.1), oraz zatrzymać z ceny tyle, ile potrzeba, by spłacić wszystko, co wykazało zaświadczenie.

Ustawowe limity, których musi przestrzegać ordenanza fiscal (TRLRHL)
PozycjaLimit ustawowyArtykuł
Stawka IBI, nieruchomości miejskieMinimum i domyślnie 0,4% · maksimum 1,10%Art. 72.1
Stawka IBI, nieruchomości wiejskieMinimum i domyślnie 0,3% · maksimum 0,90%Art. 72.1
Stawka IBI, nieruchomości o cechach szczególnychDomyślnie 0,6% · zróżnicowane widełki od 0,4% do 1,3%Art. 72.2
Obniżona stawka po ogólnej rewaloryzacjiDo sześciu lat · minimum 0,1% miejskie i 0,075% wiejskieArt. 72.5
Dopłata za trwale niezamieszkaną nieruchomość mieszkalnąDo 50% cuota líquida · do 100% po trzech latach · do 50 dodatkowych punktów w niektórych przypadkachArt. 72.4
Bonifikata dla mieszkań objętych ochroną publiczną50% przez trzy okresy po ostatecznej kwalifikacji, przedłużalna przez ordynacjęArt. 73.2
Bonifikata dla posiadaczy statusu rodziny wielodzietnejDo 90% cuota íntegra, tylko jeśli wprowadzi ją ordynacjaArt. 74.4
IVTMTaryfa ustawowa × współczynnik gminny nie wyższy niż 2Art. 95.1 i 95.4
Co przychodzi każdego roku, kto to ustala i kiedy powstaje obowiązek podatkowy
NależnośćPodstawa prawnaKto ustala kwotęPowstanie obowiązku
IBIArt. 60–77 TRLRHLWartość katastralna z Catastro × stawka z ordynacji1 stycznia (art. 75)
Opłata za wywóz śmieci (tasa)Art. 20.4.s i 24.2 TRLRHLOrdynacja, ograniczona w całości kosztem usługi1 stycznia, jeśli okresowa (art. 26.2)
Opłata za vado (tasa)Art. 20.3.h i 24.1.a TRLRHLOrdynacja, według wartości rynkowej użytkowania1 stycznia, jeśli okresowa (art. 26.2)
IVTMArt. 92–99 TRLRHLTaryfa ustawowa × współczynnik gminny nie wyższy niż 21 stycznia (art. 96.2)
Dochód przypisany w Modelo 210Art. 13.1.h i 24.5 TRLIRNR2% lub 1,1% tej samej wartości katastralnej31 grudnia (art. 27.1.c)

FAQ

Najczęściej zadawane pytania

Kto płaci IBI w roku, w którym kupuję nieruchomość?

Ten, kto posiadał nieruchomość 1 stycznia danego roku – za cały rok (art. 75 TRLRHL). Podatek powstaje pierwszego dnia roku kalendarzowego, a ustawa nie zawiera żadnej zasady dzielącej rachunek przy sprzedaży, w odróżnieniu od podatku od pojazdów, który rozlicza się proporcjonalnie według kwartałów (art. 96.3). Kupujący i sprzedający zwykle dzielą go prywatnie w akcie notarialnym, opierając się na uprawnieniu podatnika do przeniesienia ciężaru podatku na zasadach ogólnego prawa cywilnego (art. 63.2), ale urząd gminy nadal dochodzi całego rachunku od posiadacza z 1 stycznia.

Czy mogę zostać zmuszony do zapłaty niezapłaconego IBI poprzedniego właściciela?

Tak, poprzez nieruchomość. Przy każdej zmianie posiadacza praw stanowiących zdarzenie podatkowe nieruchomość zostaje obciążona zapłatą całej kwoty podatku na zasadzie odpowiedzialności subsydiarnej (art. 64.1 TRLRHL), a nabywcy majątku obciążonego z mocy ustawy długiem podatkowym odpowiadają subsydiarnie tym majątkiem (art. 79.1 LGT). Nie odpowiadają Państwo osobiście za postępowanie sprzedającego, ale można dochodzić należności z Państwa willi, co w praktyce sprowadza się do tego samego.

Jak daleko wstecz można dochodzić niezapłaconego IBI?

Cztery lata, licząc od nowa za każdym razem, gdy administracja podejmuje ważne działanie. Prawo do żądania zapłaty ustalonych i samodzielnie obliczonych długów podatkowych przedawnia się po czterech latach (art. 66.b LGT), a termin ten przerywają działania administracyjne wobec dłużnika, więc dług, którego dochodzono, w praktyce nie ma czterech lat. Dlatego zaświadczenie o zaległościach dla danego numeru katastralnego przed podpisaniem aktu liczy się bardziej niż zapewnienie sprzedającego.

Czy wartość katastralna to to samo co wartość referencyjna (valor de referencia)?

Nie, to dwie różne wielkości, a opis katastralny zawiera obie oddzielnie (art. 3.1 TRLCI). Wartość katastralna jest ustalana obiektywnie na podstawie wartości gruntu i zabudowy i nie może przekroczyć wartości rynkowej (art. 22 i 23.2 TRLCI); jest podstawą IBI, dochodu przypisanego w Modelo 210 oraz – gdy jest najwyższą z trzech porównywanych wartości – podatku od majątku. Wartość referencyjna to wielkość, która decyduje o podstawach podatku od przeniesienia własności i podatku od spadków i darowizn.

Powierzchnia w moim wpisie katastralnym jest błędna. Jak ją skorygować?

Poprzez złożenie deklaracji katastralnej albo poprzez uruchomienie procedury sprostowania, jeśli błąd tkwi w samym wpisie. Deklaracje to dokumenty, którymi zgłasza się zmiany do Catastro (art. 13 TRLCI), a lista tego, co trzeba zadeklarować, obejmuje nową budowę, rozbudowę, przebudowę, wyburzenie, zmiany sposobu użytkowania, wydzielenie i podział oraz nabycie własności (art. 16.2), przy czym ten sam obowiązek powtarza art. 76.1 TRLRHL wobec podatnika IBI. Od Orden HAC/1293/2018 jeden formularz Catastro, 900D, obejmuje zarówno zmiany własności, jak i zmiany fizyczne, w tym nową budowę. Tam, gdzie niezgodność powstała z winy samego wpisu, a nie Państwa, stosuje się procedurę sprostowania rozbieżności (subsanación de discrepancias) (art. 18 TRLCI).

Czy SUMA pobiera IBI dla mojej gminy?

Trzeba sprawdzić nadawcę wydrukowanego na własnym rachunku, ponieważ decyduje się o tym gmina po gminie. Jednostki lokalne mogą oddelegować zarządzanie, rozliczanie, kontrolę i pobór do organu prowincjonalnego (art. 7.1 TRLRHL), a w prowincji Alicante organem tym jest SUMA Gestión Tributaria; każda delegacja to odrębna uchwała plenum, publikowana w dzienniku urzędowym prowincji, z własnym zakresem, a zarówno lista, jak i zakres się zmieniają. To nadawca Państwa rachunku decyduje, gdzie trafia polecenie zapłaty, zaświadczenie o zaległościach, wniosek o bonifikatę i odwołanie.

Jaka jest stawka IBI w Torrevieja, Jávea czy Dénia?

Stawka jest taka, jaką ustala ordenanza fiscal obowiązująca w danej gminie i danym roku, w ramach ustawowych widełek. Ustawa ustala stawkę minimalną i domyślną 0,4% dla nieruchomości miejskich i maksymalną 1,10% (art. 72.1), z konkretnymi podwyżkami w punktach procentowych dostępnymi dla niektórych gmin (art. 72.3) i obniżonymi stawkami dopuszczalnymi przez do sześciu lat po ogólnej rewaloryzacji (art. 72.5). Żadnej stałej liczby nie można uczciwie przytoczyć dla konkretnej gminy: trzeba przeczytać ordynację albo stawkę wydrukowaną na własnym rachunku.

Czy mogę zostać obciążony dopłatą, bo mój hiszpański dom stoi pusty?

Tylko jeśli Państwa urząd gminy wprowadził tę dopłatę, a Państwa sytuacja odpowiada ustawowej definicji. Ustawa pozwala gminie zażądać do 50% cuota líquida za nieruchomość mieszkalną trwale niezamieszkaną, czyli niezamieszkaną w sposób ciągły bez uzasadnionej przyczyny przez ponad dwa lata i należącą do posiadaczy czterech lub więcej nieruchomości mieszkalnych, rosnącą do 100% po trzech latach i o dodatkowe do 50 punktów procentowych w niektórych przypadkach (art. 72.4). Ten sam artykuł wymienia uzasadnione przyczyny i wyraźnie zalicza do nich drugie miejsce zamieszkania, do czterech nieprzerwanych lat pustostanu. Wymaga uprzedniego wysłuchania i udowodnienia przesłanek pustostanu.

Czy potrzebuję hiszpańskiego rachunku bankowego, by zapłacić IBI poleceniem zapłaty?

Zasada jest taka, że rachunek należy do osoby zobowiązanej i jest prowadzony w instytucji kredytowej, ale zapłatę można zlecić z rachunku innej osoby, gdy zezwala na to administracja, a posiadacz rachunku wyraża zgodę (art. 38.1.a RGR). Zlecenie polecenia zapłaty musi dotrzeć do organu poborowego co najmniej dwa miesiące przed rozpoczęciem okresu poboru, by zacząć obowiązywać w danym roku (art. 25.2 RGR), a potem obowiązuje bezterminowo, dopóki nie zostanie odwołane. Dokładny kanał i sposób identyfikacji należy potwierdzić z organem wystawiającym Państwa rachunek.

Nigdy nie otrzymałem rachunku za IBI. Czy to usprawiedliwia brak zapłaty?

Nie, ponieważ te długi są notyfikowane zbiorowo. Gdy tylko rozliczenie odpowiadające wpisowi do rejestru zostanie notyfikowane, kolejne mogą być notyfikowane edyktami (art. 102.3 LGT), a okres płatności ogłasza się edyktami w dzienniku urzędowym i w siedzibach zainteresowanych urzędów gminy (art. 24.1 RGR). Nic nie zobowiązuje administracji do pisania co roku indywidualnie do nierezydenta-właściciela, dlatego właśnie działające polecenie zapłaty i aktualny adres w rejestrze to jedyna wiarygodna ochrona.

Co się stanie, jeśli po prostu nie zapłacę?

Okres wykonawczy zaczyna się dnia następnego po upływie terminu dobrowolnego (art. 161.1.a LGT), przynosząc odsetki za zwłokę i jedną z trzech dopłat od całej niezapłaconej kwoty: 5%, jeśli zapłacą Państwo przed notyfikacją decyzji o wszczęciu egzekucji (providencia de apremio), 10%, jeśli zapłacą Państwo dług i samą dopłatę w terminie po tej notyfikacji, oraz 20% w pozostałych przypadkach, przy czym tylko ta ostatnia łączy się z odsetkami za zwłokę (art. 28 LGT). Następnie postępowanie egzekucyjne obejmuje Państwa majątek, zaczynając od środków na rachunkach bankowych i sięgając nieruchomości (art. 169.2), a zajęty majątek można sprzedać w drodze licytacji, przetargu lub bezpośredniego przyznania (art. 172.1).

Czy IBI ma coś wspólnego z moim Modelo 210?

Tak: obie opierają się na tej samej podstawowej wielkości. Nierezydent będący osobą fizyczną, posiadający w Hiszpanii nieruchomość miejską nieprzypisaną do działalności gospodarczej, ma dochód przypisany (art. 13.1.h TRLIRNR), wyliczany według zasady podatku dochodowego od osób fizycznych (art. 24.5 TRLIRNR), który wynosi 2% wartości katastralnej albo 1,1%, jeżeli wartość ta została zrewidowana w ramach ogólnej wyceny zbiorowej, która weszła w życie w danym okresie podatkowym lub w dziesięciu poprzednich (art. 85 Ley 35/2006), powstający 31 grudnia (art. 27.1.c TRLIRNR). A więc wartość katastralna, która decyduje o Państwa IBI, decyduje też o corocznym Modelo 210.

Gdzie znajduje się nieruchomość?

Powiązane poradniki

Powiązane usługi

Źródła

Ostatnia aktualizacja: 2026-09-23