spainfiscalspainfiscal

Podatek 3% od nieruchomości spółek nierezydentów w Hiszpanii

~28 min czytaniaOpublikowano: 2026-09-10Zaktualizowano: 2026-09-10

Gdzieś między Torrevieja a Dénią stoi kilka tysięcy willi, których formalnym właścicielem jest spółka zarejestrowana w Gibraltarze, na Jersey, na wyspie Man albo na Brytyjskich Wyspach Dziewiczych. W latach 90. i 2000. taką strukturę sprzedawano na plaży jako sprytne planowanie podatkowe: nieruchomość nigdy nie zmienia właściciela, więc nie ma hiszpańskiego podatku od spadków, nie ma podatku od przeniesienia własności przy odsprzedaży i nie ma nazwiska w hiszpańskim rejestrze. Rzadko wyjaśniano natomiast, że rozdział VI hiszpańskiej ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów, art. 40–45, nakłada na podmiot mający siedzibę w jurysdykcji, którą Hiszpania traktuje jako niechętną współpracy podatkowej, podatek w wysokości 3% wartości katastralnej nieruchomości – co roku, przez cały czas jej posiadania, bez górnego limitu i bez daty końcowej. Ten poradnik czyta tych sześć artykułów dosłownie, wyjaśnia, kogo naprawdę dotyczą, jakie zwolnienia przewiduje ustawa, co dzieje się z nieruchomością, gdy nikt nie składa deklaracji, oraz ile kosztuje każde z możliwych wyjść z sytuacji.

Krótka odpowiedź

Podmiot mający siedzibę w kraju lub na terytorium, które Hiszpania traktuje jako raj podatkowy – dziś czytane jako jurysdykcja niechętna współpracy podatkowej – będący właścicielem hiszpańskiej nieruchomości albo posiadający prawo jej używania lub czerpania z niej pożytków, płaci co roku specjalny podatek w wysokości 3% wartości katastralnej (art. 40, 41 i 43 TRLIRNR). Obowiązek podatkowy powstaje 31 grudnia, a deklarację składa się w kolejnym styczniu. Artykuł 42 zwalnia z podatku obce państwa, spółki notowane na giełdzie oraz podmioty prowadzące rzeczywistą działalność gospodarczą.

Valery Grinkevich

Sprawdził

Valery Grinkevich

Ekonomista zrzeszony w hiszpańskiej izbie (economista colegiado) · asesor fiscal · Ponad 20 lat doświadczenia · Torrevieja, Costa Blanca

Najważniejsze informacje

  • Podatek obejmuje podmioty mające siedzibę w kraju lub na terytorium uznawanym za raj podatkowy – dziś czytane jako jurysdykcja niechętna współpracy podatkowej – które są właścicielami hiszpańskiej nieruchomości albo posiadają jakimkolwiek tytułem prawa jej używania i czerpania z niej pożytków (art. 40 TRLIRNR). Zwykła spółka z UE lub z kraju objętego umową o unikaniu podwójnego opodatkowania w ogóle nie podlega art. 40.
  • Podstawą opodatkowania jest wartość katastralna nieruchomości; jeżeli wartości katastralnej nie ma, stosuje się wartość ustaloną według zasad podatku od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio) (art. 41.1). Przy współwłasności podatek nalicza się proporcjonalnie do posiadanego udziału (art. 41.2).
  • Stawka wynosi 3% (art. 43). Obowiązek podatkowy powstaje 31 grudnia każdego roku, a deklarację trzeba złożyć i podatek zapłacić w kolejnym styczniu (art. 45.1); AEAT pobiera go na formularzu Modelo 213.
  • Artykuł 42 zwalnia z podatku obce państwa, instytucje publiczne i organizacje międzynarodowe; podmioty prowadzące w Hiszpanii w sposób ciągły lub zwyczajowy działalność gospodarczą odróżniającą się od samego posiadania lub wynajmu nieruchomości, na warunkach określonych w rozporządzeniu wykonawczym; oraz spółki notowane na oficjalnie uznanych rynkach wtórnych.
  • Jeżeli nikt nie złoży deklaracji, dług jest egzekwowany w trybie postępowania egzekucyjnego skierowanego przeciwko samej nieruchomości, przy czym zaświadczenie o upływie dobrowolnego terminu zapłaty stanowi wystarczający tytuł egzekucyjny (art. 45.2); a przy późniejszej sprzedaży nieruchomość nadal odpowiada za zapłatę tego podatku (art. 45.3).

Na tej stronie

  1. Czym jest specjalny podatek i w jaką lukę w prawie się wpisuje
  2. Kogo dotyczy podatek: art. 40 i test jurysdykcji niechętnej współpracy podatkowej
  3. Dlaczego ten poradnik nie podaje listy jurysdykcji
  4. Podstawa opodatkowania: wartość katastralna i co się dzieje, gdy jej nie ma
  5. 3%, 31 grudnia i miesiąc styczeń
  6. Zwolnienia z art. 42 – część, która ratuje większość właścicieli
  7. Zwolnienie traktatowe, które krąży w anglojęzycznych materiałach, a co naprawdę mówi tekst ustawy
  8. Co się dzieje, gdy nikt nie złoży deklaracji: apremio, obciążenie nieruchomości i dopłaty
  9. Odliczalność na podstawie art. 44 i dlaczego zwykle nic Państwu nie daje
  10. Co jeszcze taka struktura ciągnie za sobą
  11. Dlaczego Costa Blanca kupiła tę strukturę
  12. Wyjście ze struktury: trzy drogi i co każda z nich uruchamia
  13. Co zrobić przed kolejnym 31 grudnia
  14. Jak postąpić z hiszpańską nieruchomością posiadaną przez podmiot niebędący rezydentem
  15. Najczęściej zadawane pytania

Czym jest specjalny podatek i w jaką lukę w prawie się wpisuje

Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes (specjalny podatek od nieruchomości położonych w Hiszpanii, których właścicielami są podmioty niebędące rezydentami) nie jest odrębnym podatkiem. To rozdział VI tekstu jednolitego ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów – Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR – funkcjonujący jako samodzielna danina wewnątrz tej ustawy: sześć artykułów, od art. 40 do art. 45, z własnym podatnikiem, własną podstawą opodatkowania, własną stawką, własną datą powstania obowiązku podatkowego i własną zasadą egzekucji.

Jego konstrukcję łatwiej zrozumieć w zestawieniu z art. 13.1.h) tej samej ustawy. Dochód przypisany (renta imputada) od niewynajmowanej nieruchomości miejskiej w Hiszpanii – domniemany czynsz, który co roku deklaruje na Modelo 210 każdy nierezydent będący właścicielem domu wakacyjnego – dotyczy wyłącznie osób fizycznych: przepis mówi o dochodzie przypisanym podatnikom będącym osobami fizycznymi, posiadającym nieruchomość miejską nieprzypisaną do działalności gospodarczej. Spółka posiadająca pustą willę nie generuje żadnego dochodu przypisanego. Jeżeli spółka ma siedzibę w zwykłej jurysdykcji, tak po prostu działa prawo. Jeżeli natomiast ma siedzibę w jurysdykcji, którą Hiszpania traktuje jako niechętną współpracy podatkowej, wkracza rozdział VI i nalicza 3% wartości katastralnej rocznie, niezależnie od tego, czy willa przyniosła choćby jedno euro dochodu.

Dlatego ten podatek tak bardzo różni się od reszty hiszpańskiego opodatkowania nieruchomości. Nie ma tu dochodu do zmierzenia, zysku do wyliczenia ani transakcji do opodatkowania. Zdarzeniem podatkowym jest samo posiadanie: bycie właścicielem nieruchomości albo posiadanie jakimkolwiek tytułem rzeczowego prawa jej używania lub czerpania z niej pożytków w dniu 31 grudnia. Dlatego też rachunek nigdy się nie kończy. Willa posiadana po cichu przez piętnaście lat wygenerowała piętnaście rocznych zobowiązań podatkowych, każde z własnym terminem złożenia deklaracji i własnym biegiem przedawnienia.

Kogo dotyczy podatek: art. 40 i test jurysdykcji niechętnej współpracy podatkowej

Artykuł 40 to jedno zdanie, w którym pracuje każde słowo. Podmioty mające siedzibę w kraju lub na terytorium uznawanym za raj podatkowy, które są właścicielami w Hiszpanii, jakimkolwiek tytułem, nieruchomości albo rzeczowych praw ich używania lub czerpania z nich pożytków, podlegają opodatkowaniu w drodze specjalnego podatku. Trzy testy, które muszą być spełnione łącznie: posiadaczem jest podmiot, a nie osoba fizyczna; ten podmiot ma siedzibę w jurysdykcji z listy; oraz posiada on hiszpańską nieruchomość albo prawo do niej.

Pierwszy test najbardziej uspokaja czytelnika. Podatek nigdy nie dotyka osoby fizycznej. Belgijska para będąca właścicielami swojego mieszkania w Guardamar na własne nazwiska nie może zostać objęta art. 40, cokolwiek innego by były winne. Drugi test decyduje o realnych sprawach i dotyczy spółki, a nie wspólnika: liczy się to, gdzie siedzibę ma podmiot, a nie narodowość ani miejsce zamieszkania osób stojących za nim. Brytyjska spółka rodzinna zarejestrowana w Anglii jest poza art. 40; ta sama rodzina posiadająca nieruchomość poprzez spółkę z Brytyjskich Wysp Dziewiczych już nim jest objęta. Trzeci test jest szerszy niż samo prawo własności. Posiadanie jakimkolwiek tytułem obejmuje użytkowanie (usufructo), prawo używania, prawo zamieszkiwania albo długoterminowe rzeczowe prawo czerpania pożytków z hiszpańskiej nieruchomości, więc struktura, w której nagą własność zachowano za granicą, a prawo do korzystania przyznano podmiotowi, nie wymyka się podatkowi.

Ustawa nadal posługuje się starymi słowami, paraíso fiscal (raj podatkowy), a tekst jednolity, który czytamy – zaktualizowany na dzień 25 maja 2023 roku – nie został w tym miejscu przeredagowany. Pomost znajduje się gdzie indziej: odesłania w przepisach podatkowych do rajów podatkowych, do terytoriów bez skutecznej wymiany informacji oraz do zerowego lub niskiego opodatkowania odczytuje się jako odesłania do definicji jurysdykcji niechętnej współpracy podatkowej zawartej w DA 1.ª Ley 36/2006, w brzmieniu nadanym przez Ley 11/2021, która dodała do tej ustawy DA 10.ª właśnie w tym celu. Artykuł 40 oznacza więc dziś podmioty mające siedzibę w jurysdykcji niechętnej współpracy podatkowej zdefiniowanej w ten sposób.

Uwaga

Test dotyczy podmiotu, nie Państwa. Przeniesienie własnej rezydencji podatkowej do Hiszpanii albo z niej nie zmienia niczego w zakresie art. 40: dopóki sama spółka ma siedzibę w jurysdykcji z listy i jest właścicielem willi w dniu 31 grudnia, obowiązek podatkowy powstaje.

Dlaczego ten poradnik nie podaje listy jurysdykcji

DA 1.ª Ley 36/2006, w brzmieniu nadanym przez Ley 11/2021, nie zawiera listy. Ustanawia kryteria i przekazuje sporządzenie listy do rozporządzenia (Orden) Ministerstwa Finansów. Kryteria są trzy: przejrzystość – czy istnieją przepisy o wzajemnej pomocy w zakresie wymiany informacji podatkowych na warunkach Ley General Tributaria, czy informacje są rzeczywiście wymieniane z Hiszpanią, wyniki wzajemnych ocen (peer reviews) Globalnego Forum ds. Przejrzystości i Wymiany Informacji oraz skuteczna wymiana informacji o beneficjentach rzeczywistych; czy dane terytorium ułatwia stosowanie instrumentów lub spółek offshore nastawionych na przyciąganie zysków niedających odzwierciedlenia w rzeczywistej działalności gospodarczej prowadzonej na jego terenie; oraz istnienie niskiego lub zerowego opodatkowania, mierzonego w odniesieniu do hiszpańskiego podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku dochodowego od osób prawnych i podatku dochodowego od nierezydentów.

Rozporządzenie jest aktualizowane. Na tym polega cała konstrukcja: lista dynamiczna, a nie zamrożona, co oznacza również, że każda lista wydrukowana w artykule szybko się dezaktualizuje i że jurysdykcja może na nią wejść albo z niej zniknąć między jednym 31 grudnia a kolejnym. Zgodnie z przepisem przejściowym zachowanym w Ley 36/2006, dopóki rozporządzenie ich nie określi, taki status mają terytoria wymienione w Real Decreto 1080/1991 – przepis napisany na czas luki między reformą a pierwszym rozporządzeniem oraz przypomnienie, że odpowiedź zmieniała się w czasie.

Dlatego ten poradnik nie powie Państwu, czy Gibraltar, Jersey, wyspa Man albo Brytyjskie Wyspy Dziewicze są dziś jurysdykcją niechętną współpracy podatkowej, czy nie. To pytanie o rozporządzenie obowiązujące w roku, którego dotyczy zapytanie, a pomyłka w którąkolwiek stronę jest kosztowna: założenie, że podatek Państwa dotyczy, choć nie dotyczy, oznacza zapłatę podatku, którego się nie jest winnym, a założenie, że nie dotyczy – nieuregulowane zobowiązanie, które egzekwuje się z samej willi. Jedna zasada domyka tę kwestię: jeżeli Hiszpania ma w mocy umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z jurysdykcją znajdującą się na liście, przepisy o jurysdykcjach niechętnych współpracy nadal się stosuje w zakresie, w jakim nie są sprzeczne z tą umową (DA 1.ª.5 Ley 36/2006).

Podstawa opodatkowania: wartość katastralna i co się dzieje, gdy jej nie ma

Podstawą specjalnego podatku jest wartość katastralna nieruchomości (art. 41.1). Nie wartość rynkowa, nie zapłacona cena, nie wartość referencyjna (valor de referencia) stosowana przy podatku od przeniesienia własności: wartość katastralna, czyli ta sama kwota, na której opiera się Państwa rachunek za IBI. To zwykle dobra wiadomość, ponieważ wartości katastralne z reguły są niższe od wartości rynkowej, a dzięki temu podatek łatwo policzyć: wystarczy odczytać wartość katastralną z rachunku za IBI lub z zaświadczenia Catastro i zastosować stawkę 3%.

Jeżeli wartości katastralnej nie ma – działka, której jej nigdy nie nadano, nieruchomość wciąż wprowadzana do Catastro – ten sam artykuł odsyła do wartości ustalonej według zasad właściwych dla podatku od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio). Zasady te wyceniają nieruchomość według najwyższej z trzech wielkości: wartości katastralnej, wartości ustalonej lub zweryfikowanej przez administrację na potrzeby innych podatków, albo ceny, świadczenia lub wartości nabycia (art. 10.Uno Ley 19/1991). Ten wariant zapasowy jest więc istotnie surowszy niż reguła zwykła, ponieważ może sięgnąć po cenę zakupu.

Jeżeli podmiot posiada nieruchomość wspólnie z innymi osobami lub podmiotami, podatek płaci się wyłącznie od tej części wartości majątku lub praw, która proporcjonalnie odpowiada jego udziałowi (art. 41.2). Spółka posiadająca 50% willi, gdy druga połowa należy do osoby fizycznej, płaci 3% od połowy wartości katastralnej; druga połowa, należąca do osoby fizycznej, jest całkowicie poza tym podatkiem, choć generuje własny dochód przypisany na zasadach ogólnych IRNR.

Wskazówka

Coroczny rachunek za IBI dzieli wartość katastralną na wartość gruntu i wartość zabudowy. Dla tego podatku liczy się łączna wartość katastralna nieruchomości, a nie sama wartość gruntu, która decyduje o plusvalía municipal.

3%, 31 grudnia i miesiąc styczeń

Stawka wynosi 3% (art. 43). Jest to stawka liniowa: nie ma skali, nie ma minimum, nie ma obniżki za liczbę dni w roku, przez które nieruchomość była w posiadaniu, ani ulgi za to, że nieruchomość stała pusta. Nie ma też żadnego zaliczenia na poczet tego podatku IBI, które podmiot już zapłacił urzędowi gminy od tej samej wartości katastralnej, ani żadnego hiszpańskiego podatku zapłaconego od dochodu z najmu tej samej nieruchomości.

Obowiązek podatkowy powstaje 31 grudnia każdego roku, a podatek trzeba zadeklarować i zapłacić w styczniu następującym po dniu powstania obowiązku, w miejscu i formie określonych w przepisach (art. 45.1). Ustawa pozostawia formę deklaracji rozporządzeniu wykonawczemu; formularzem przewidzianym przez AEAT jest Modelo 213. Z daty powstania obowiązku wynikają dwie konsekwencje. Po pierwsze, liczy się sytuacja na dzień 31 grudnia: podmiot, który sprzedał willę w listopadzie, nic nie jest winien za dany rok, a podmiot, który nabył ją w grudniu, jest winien pełne 3%. Po drugie, każdy rok to odrębne samoobliczenie podatku z własnym terminem styczniowym, dlatego zaległości w takich sprawach przychodzą jako stos kolejnych lat, a nie jako jedna liczba.

Ponieważ obowiązek podatkowy powstaje co roku i automatycznie, do jego powstania nie musi dojść żadne szczególne zdarzenie. Nie wysyła się żadnego zawiadomienia, nie wydaje się żadnej decyzji wymiarowej i żadne przypomnienie nie dociera pod adres za granicą. Obowiązek ma charakter samoobliczenia: istnieje niezależnie od tego, czy ktokolwiek w strukturze o nim wie.

Zwolnienia z art. 42 – część, która ratuje większość właścicieli

Artykuł 42 jest krótki i zamknięty katalogowo. Specjalnego podatku od nieruchomości nie płacą: obce państwa, instytucje publiczne i organizacje międzynarodowe; podmioty prowadzące w Hiszpanii, w sposób ciągły lub zwyczajowy, działalność gospodarczą odróżniającą się od samego posiadania lub wynajmu nieruchomości, zgodnie z tym, co określa rozporządzenie wykonawcze; oraz spółki notowane na oficjalnie uznanych rynkach wtórnych papierów wartościowych.

To środkowy przypadek rozstrzyga o realnych sprawach i został sformułowany tak, by trudno było go spełnić. Cały test opiera się na dwóch przysłówkach i jednym przymiotniku. Działalność musi być prowadzona w Hiszpanii; musi mieć charakter ciągły lub zwyczajowy, a nie okazjonalny; i musi odróżniać się od samego posiadania lub wynajmu nieruchomości – co oznacza, że wynajem willi, nawet przez cały rok i nawet z zyskiem, jest właśnie tą działalnością, którą zwolnienie wyklucza. Przepis odsyła też wyraźnie do tego, co określa rozporządzenie wykonawcze, więc kryteria i wymagane dowody znajdują się w rozporządzeniu wykonawczym do ustawy i trzeba je tam sprawdzić, zanim ktokolwiek oprze się na tej literze prawa.

Dwa pozostałe przypadki są wąskie, ale jasne. Obce państwo albo instytucja publiczna obcego państwa – nieruchomość dyplomatyczna, instytut kultury – jest poza podatkiem, podobnie jak organizacja międzynarodowa. Poza podatkiem jest też spółka, której akcje są notowane na oficjalnie uznanym rynku wtórnym, ponieważ zakłada się, że spółka giełdowa nie jest nieprzejrzystym wehikułem posiadającym majątek. Żadne z tych zwolnień nie jest dostępne dla zwykłej spółki posiadającej willę – a właśnie o to w tym rozdziale chodzi.

Przykład

Dwie spółki, ta sama ulica w Jávei. Spółka A jest właścicielką willi, którą przez całe lato wynajmuje wczasowiczom: sam wynajem wyraźnie nie wystarcza dla art. 42.b), więc jeżeli A ma siedzibę w jurysdykcji z listy, 3% jest należne. Spółka B prowadzi w tym samym budynku licencjonowany aparthotel, z personelem i licencją na działalność gospodarczą: to działalność gospodarcza odróżniająca się od samego posiadania lub wynajmu, a zwolnienie wchodzi w grę – pod warunkiem spełnienia wymogów określonych w rozporządzeniu.

Zwolnienie traktatowe, które krąży w anglojęzycznych materiałach, a co naprawdę mówi tekst ustawy

Wiele anglojęzycznych materiałów na temat tego podatku opisuje czwarte zwolnienie: dla podmiotów, którym przysługuje zastosowanie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawierającej klauzulę wymiany informacji, pod warunkiem że osoby fizyczne będące ostatecznymi właścicielami kapitału mają miejsce zamieszkania w Hiszpanii albo objęte są umową zawierającą taką klauzulę, oraz pod warunkiem udowodnienia ich tożsamości. Doradcy budowali na tym ustępie całe teczki dokumentacji, bo zamieniał on sprawę w ćwiczenie dokumentacyjne: zidentyfikować ostatecznych właścicieli, udowodnić ich rezydencję, zachować zwolnienie.

Ten ustęp rzeczywiście istniał, dlatego wciąż krąży w obiegu. Znajdował się w pierwotnym brzmieniu art. 42 TRLIRNR z 2004 roku, a piąty przepis końcowy, ustęp 3, Ley 16/2012 z 27 grudnia usunął go ze skutkiem od 1 stycznia 2013 roku. Od tego czasu przepis zawiera trzy litery i żadnego przypadku traktatowego: obce państwa i instytucje publiczne, podmioty z odróżniającą się działalnością gospodarczą oraz spółki notowane na giełdzie. Ta konstrukcja nabiera sensu, gdy dostrzeże się, co dziś mówi art. 40, ponieważ podatek już nie obejmuje każdego podmiotu niebędącego rezydentem: obejmuje wyłącznie podmioty mające siedzibę w jurysdykcji uznawanej za raj podatkowy. Wyłączenie dla podmiotów objętych umową o unikaniu podwójnego opodatkowania niewiele już ma do roboty, skoro takie podmioty z reguły w ogóle nie podlegają temu podatkowi.

Stąd dwa praktyczne wnioski. Po pierwsze, jeżeli doradca twierdzi, że Państwa struktura jest bezpieczna, bo udokumentowano ostatecznych beneficjentów rzeczywistych w ramach zwolnienia traktatowego, warto zapytać, w którym artykule obowiązującego tekstu to zwolnienie się znajduje – i sprawdzić tekst jednolity w BOE dla danego roku, ponieważ odpowiedź dla zobowiązania z 2003 roku nie musi być taka sama jak dla zobowiązania z 2026 roku. Po drugie, kwestia traktatowa nie zniknęła, tylko się przeniosła: tam, gdzie Hiszpania ma w mocy umowę z jurysdykcją znajdującą się na liście, przepisy o jurysdykcjach niechętnych współpracy stosuje się w zakresie, w jakim nie są sprzeczne z tą umową (DA 1.ª.5 Ley 36/2006) – a to argument, który trzeba oprzeć na tekście umowy, a nie pole do odhaczenia.

Co się dzieje, gdy nikt nie złoży deklaracji: apremio, obciążenie nieruchomości i dopłaty

Artykuł 45.2 jest powodem, dla którego ten podatek nie jest problemem czysto teoretycznym. Niezłożenie samoobliczenia i niezapłacenie podatku w terminie styczniowym powoduje wszczęcie egzekucji w trybie postępowania egzekucyjnego skierowanego przeciwko samej nieruchomości, a zaświadczenie wydane przez administrację podatkową, stwierdzające, że dobrowolny termin zapłaty upłynął bez zapłaty, wraz z kwotą, stanowi wystarczający tytuł do jej wszczęcia. Nie trzeba wcześniejszej decyzji wymiarowej skierowanej do spółki, której nikt za granicą nie potrafi odnaleźć: dług egzekwuje się z majątku, który znajduje się w Hiszpanii i nie może się przemieścić.

Artykuł 45.3 zamyka drugie wyjście. Jeżeli podmiot podlegający specjalnemu podatkowi zbywa hiszpańską nieruchomość, zbyta nieruchomość nadal odpowiada za zapłatę kwoty tego podatku. Mówiąc wprost, obciążenie idzie za willą do rąk kupującego. Dlatego rzetelne badanie due diligence przy zakupie nieruchomości należącej do spółki wymaga przed podpisaniem aktu przedłożenia deklaracji Modelo 213 za otwarte lata, a kwotę rutynowo zatrzymuje się u notariusza, dopóki nie zostaną przedstawione.

Na to wszystko nakłada się zwykły mechanizm Ley General Tributaria. Spóźnione samoobliczenie złożone z własnej inicjatywy, zanim nadejdzie jakiekolwiek wezwanie, niesie ze sobą dopłatę z art. 27 LGT – 1% plus kolejny 1% za każdy pełny miesiąc opóźnienia, a po upływie dwunastu miesięcy 15% plus odsetki za zwłokę – i wyklucza karę. Jeżeli natomiast wezwanie nadejdzie pierwsze, stosuje się dopłaty okresu egzekucyjnego z art. 28 LGT – 5%, 10% lub 20%, zależnie od momentu zapłaty – a niezapłacenie kwoty wynikającej z samoobliczenia stanowi samo w sobie naruszenie podatkowe (art. 191 LGT). Każde roczne zobowiązanie przedawnia się według własnego czteroletniego biegu, liczonego od dnia następującego po terminie złożenia deklaracji za dany rok w styczniu (art. 66 i 67 LGT), więc najstarsze lata odpadają, podczas gdy najnowsze pozostają żywe.

Uwaga

Ponieważ podatek egzekwuje się z samej nieruchomości, ostatecznie płaci go często nie ta osoba, która stworzyła strukturę: z zaległościami mierzy się kupujący willę należącą do spółki albo spadkobierca, który odziedziczył jej udziały.

Odliczalność na podstawie art. 44 i dlaczego zwykle nic Państwu nie daje

Artykuł 44 stanowi, że kwota specjalnego podatku jest kosztem uzyskania przychodu przy ustalaniu podstawy podatku, który, w stosownym przypadku, przysługiwałby na podstawie poprzednich artykułów tej ustawy. Odliczenie działa więc wewnątrz podatku dochodowego od nierezydentów tego samego podmiotu – wobec dochodu, jaki sam podmiot osiąga w Hiszpanii – a nie wobec hiszpańskiego podatku dochodowego od osób prawnych, którego podmiot nie płaci, ani wobec podatku w jego własnej jurysdykcji, co jest kwestią tamtejszego prawa.

W praktyce odliczenie jest niemal bezwartościowe dla zwykłej spółki posiadającej willę, a powodem jest art. 24.1. Dla nierezydentów działających bez stałego zakładu podstawą opodatkowania jest kwota brutto dochodu, bez żadnego odliczenia kosztów; jedynie podatnicy mający siedzibę w innym państwie członkowskim UE albo w państwie EOG ze skuteczną wymianą informacji mogą odliczyć koszty bezpośrednio związane z dochodem uzyskanym w Hiszpanii (art. 24.6). Podmiot mający siedzibę w jurysdykcji z listy z definicji nie spełnia żadnego z tych warunków. Spółka płaci więc zwykły IRNR od czynszu brutto według stawki ogólnej 24% (art. 25.1.a, obniżona stawka 19% jest zarezerwowana dla rezydentów UE i kwalifikujących się rezydentów EOG), a podatek 3% istnieje obok niego, nie mając czego obniżyć.

Odliczenie ma realną treść wyłącznie wtedy, gdy podmiot ma w Hiszpanii stały zakład, ponieważ stały zakład oblicza swoją podstawę opodatkowania według zasad podatku dochodowego od osób prawnych (art. 18.1) i może dzięki temu wchłonąć ten koszt. To ten sam obszar co zwolnienie z art. 42.b): podmiot prowadzący w Hiszpanii prawdziwą, ciągłą działalność gospodarczą zwykle będzie miał stały zakład, a w takim wypadku pozostaje poza podatkiem, zamiast go odliczać. Ostatni szczegół, który warto znać, jeżeli przez strukturę osiągają Państwo dochód ze źródła w Hiszpanii: płatnik oblicza zaliczkę na podatek u źródła bez uwzględniania art. 44 (art. 31.2), więc odliczenie to w żaden sposób nie obniża podatku pobranego u źródła.

Co jeszcze taka struktura ciągnie za sobą

3% rzadko bywa jedyną niespodzianką. Podmiot mający siedzibę na terytorium bez skutecznej wymiany informacji podatkowych, który posiada aktywa położone w Hiszpanii, musi przed upływem terminu złożenia deklaracji wyznaczyć przedstawiciela mającego miejsce zamieszkania w Hiszpanii – obowiązek ten wywołuje samo posiadanie aktywów, a nie jakikolwiek dochód (art. 10.1 TRLIRNR). Niewyznaczenie przedstawiciela jest poważnym naruszeniem zagrożonym stałą grzywną w wysokości 2.000 €, rosnącą do 6.000 € dla podatników mających siedzibę na tych terytoriach (art. 10.4), a jeżeli nikt nie zostanie wyznaczony, administracja podatkowa może za przedstawiciela uznać depozytariusza lub zarządcę aktywów (art. 10.3). Struktury zaprojektowane tak, by być niewidoczne, kończą z hiszpańskim przedstawicielem wybranym przez administrację.

Ryzyko ponosi też sam depozytariusz lub zarządca. Depozytariusz lub zarządca aktywów lub praw podatników niebędących rezydentami, niezwiązanych ze stałym zakładem, odpowiada solidarnie za zobowiązania podatkowe związane z dochodem z tych aktywów, a jeżeli właściciel ma siedzibę na terytorium traktowanym jako raj podatkowy, administracja może skierować roszczenie bezpośrednio przeciwko tej odpowiedzialnej osobie, bez wcześniejszego aktu administracyjnego o przeniesieniu odpowiedzialności (derivación de responsabilidad) (art. 9.1 i 9.3). Prawnicy, zarządcy i pełnomocnicy trzymający klucze do tych willi nie zawsze o tym wiedzą.

Dochodzi jeszcze kwestia wspólnika. Nienotowane udziały lub akcje w każdym podmiocie, którego majątek w co najmniej 50% składa się, bezpośrednio lub pośrednio, z nieruchomości położonych w Hiszpanii, uznaje się na potrzeby podatku od majątku za położone w Hiszpanii, dlatego posiadająca je osoba fizyczna niebędąca rezydentem podlega w Hiszpanii opodatkowaniu z tytułu obowiązku podatkowego o charakterze rzeczowym (obligación real) od tych udziałów lub akcji; przy wyliczeniu wartości księgowe netto zastępuje się wartościami rynkowymi, a nieruchomości – wartościami stanowiącymi podstawę tego podatku (art. 5.Uno.b Ley 19/1991). A jeżeli wspólnik jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii, udziały te są aktywami zagranicznymi: prawa reprezentujące udział w jakimkolwiek podmiocie prawnym z siedzibą za granicą podlegają zgłoszeniu na Modelo 720 przez ich posiadaczy i beneficjentów rzeczywistych, powyżej ustalonych progów i z wyjątkami określonymi w art. 42 ter Real Decreto 1065/2007. Struktura, która miała trzymać willę poza hiszpańskim radarem, stawia wspólnika prosto na jego środku.

Dlaczego Costa Blanca kupiła tę strukturę

Argumentacja sprzedażowa z lat 90. i 2000. była na swój sposób spójna. Hiszpański podatek od spadków przy przechodzeniu willi na niebędące rezydentami dzieci wyglądał przerażająco; podatek od przeniesienia własności przy każdej odsprzedaży nieruchomości wyglądał na dotkliwy; a hiszpański rejestr nieruchomości pokazywałby nazwę spółki zamiast nazwiska rodziny. Rozumowanie brzmiało: przenieście willę do spółki offshore, a nieruchomość już nigdy nie zmieni właściciela – udziały sprzedaje się za granicą, rejestr się nie zmienia, a hiszpańskiego dziedziczenia unika się, bo w Hiszpanii nie ma nic do odziedziczenia.

Każdy element tej argumentacji został od tego czasu zamknięty. Zyski powstające, bezpośrednio lub pośrednio, z nieruchomości położonych w Hiszpanii są dochodem ze źródła hiszpańskiego, a przepis mówi to wyraźnie o zyskach pochodzących z praw lub udziałów w podmiocie, rezydencie lub nie, którego majątek składa się głównie, bezpośrednio lub pośrednio, z nieruchomości położonych w Hiszpanii, oraz o udziałach dających ich posiadaczowi prawo czerpania pożytków z hiszpańskiej nieruchomości (art. 13.1.i).3.º TRLIRNR). Sprzedaż spółki wywołuje więc hiszpański podatek od zysku, opodatkowany stawką 19% (art. 25.1.f).3.º). Jeżeli podmiot ma siedzibę na terytorium bez skutecznej wymiany informacji, wartość zbycia ustala się proporcjonalnie do wartości rynkowej hiszpańskiej nieruchomości w chwili zbycia (art. 24.4), a sama hiszpańska nieruchomość nadal odpowiada za zapłatę tego podatku (art. 25.3).

Zostały – i urosły – koszty samego posiadania: coroczny podatek 3%, obowiązek wyznaczenia przedstawiciela, ekspozycja wspólnika na podatek od majątku, obowiązek sprawozdawczy wspólnika będącego rezydentem hiszpańskim oraz coroczny koszt utrzymania przy życiu zagranicznej spółki – zarejestrowany agent, księgowość, zarząd. Rodziny, które odziedziczyły takie struktury po osobie, która je stworzyła, zwykle odkrywają to wszystko naraz, w najgorszym możliwym tygodniu.

Wyjście ze struktury: trzy drogi i co każda z nich uruchamia

Droga pierwsza to ustalenie, że podatek się nie należy. Oznacza to sprawdzenie, rok po roku, czy podmiot miał siedzibę w jurysdykcji znajdującej się na rozporządzeniu obowiązującym w danym roku oraz czy zastosowanie znajduje którekolwiek zwolnienie z art. 42, poparte dowodami wymaganymi przez rozporządzenie wykonawcze. To praca dokumentacyjna i zdecydowanie najtańszy wariant, ponieważ nie wywołuje żadnego zbycia nieruchomości, a więc i żadnych podatków od przeniesienia własności. To też droga, na którą działa upływ czasu: w miarę biegu lat jedne z nich się przedawniają, inne jeszcze nie.

Droga druga to przeniesienie spółki. Przeniesienie do Hiszpanii faktycznego miejsca zarządu albo siedziby statutowej spółki jest zdarzeniem podlegającym podatkowi od czynności spółek (Operaciones Societarias) w ramach ITP i AJD, jeżeli żadne z nich wcześniej nie znajdowało się w państwie członkowskim UE (art. 19.1.3.º tekstu jednolitego ustawy o ITP i AJD) – a ta sama operacja jest wyraźnie zwolniona z podatku (art. 45.I.B.11). Przeniesienie faktycznego zarządu lub siedziby statutowej spółki z jednego państwa członkowskiego UE do innego w ogóle nie podlega opodatkowaniu (art. 19.2.2.º). Podatki od przeniesienia własności nie są więc przeszkodą na tej drodze; przeszkodą jest prawo spółek i prawo rachunkowe w obu jurysdykcjach oraz to, co stanie się ze spółką po jej przeniesieniu do Hiszpanii – spółka będąca hiszpańskim rezydentem płaci od swoich wyników hiszpański podatek dochodowy od osób prawnych i przestaje podlegać art. 40.

Droga trzecia to rozwiązanie struktury: likwidacja spółki i przekazanie willi wspólnikom. Rozwiązanie spółki jest czynnością spółkową podlegającą podatkowi od przeniesienia własności (art. 19.1.1.º), w której podatnikami są wspólnicy w zakresie majątku i praw, jakie otrzymują (art. 23.b), podstawą jest wartość przekazanego im majątku bez odliczania kosztów lub długów (art. 25.4), a stawka państwowa dla podatku od czynności spółek wynosi 1% (art. 26). Niezależnie od tego podmiot dokonuje zbycia hiszpańskiej nieruchomości, co rodzi zysk opodatkowany stawką 19% (art. 25.1.f).3.º), a przeniesienie gruntu miejskiego wywołuje plusvalía municipal w urzędzie gminy (art. 104 i 106 TRLRHL – przy czym reguła czyniąca nabywcę podatnikiem zastępczym ma zastosowanie, gdy zbywcą jest osoba fizyczna niebędąca rezydentem, a nie podmiot). To, które z tych podatków faktycznie zadziałają i w jakiej wysokości, zależy od spółki, jurysdykcji, kwot wpisanych w aktach notarialnych i od ordynacji podatkowej danej gminy: to sprawa do wyceny, a nie do oszacowania na podstawie artykułu.

Uwaga

Nie należy rozwiązywać struktury, by zaoszczędzić na 3%, bez wcześniejszej wyceny wyjścia. Likwidacja może kosztować więcej w jednym roku niż podatek przez dziesięć lat – albo znacznie mniej, jeżeli wartość nieruchomości nie wzrosła. Kolejność pracy jest zawsze taka sama: najpierw ustalić lata do uregulowania, potem wycenić każdą z dróg.

Co zrobić przed kolejnym 31 grudnia

Warto zacząć od trzech dokumentów: zaświadczenia o rejestracji i aktualnym statusie podmiotu, wskazującego jego jurysdykcję siedziby; aktu notarialnego, na mocy którego podmiot nabył hiszpańską nieruchomość albo prawo do niej; oraz ostatniego rachunku za IBI, z którego wynika wartość katastralna stanowiąca podstawę tego podatku. Mając te dokumenty, roczne zobowiązanie sprowadza się do prostego rachunku, a liczbę otwartych lat ustala się, licząc cztery lata wstecz od każdego styczniowego terminu.

Decyzję warto podjąć przed końcem roku, a nie po nim. Obowiązek podatkowy powstaje 31 grudnia, więc podmiot, który zakończy restrukturyzację w grudniu, nic nie jest winien za dany rok, podczas gdy ten, który zakończy ją w styczniu, ma już naliczone kolejne 3%. Ta jedna data bywa warta więcej niż jakikolwiek argument dotyczący zwolnień.

Jeżeli są otwarte lata, dobrowolne ich uregulowanie, zanim nadejdzie jakiekolwiek wezwanie, jest istotnie tańsze niż zostanie wykrytym: dopłata z art. 27 zastępuje karę i rośnie z miesiąca na miesiąc. Nasza usługa IRNR zajmuje się deklaracjami i wyliczeniem ekspozycji podatkowej, usługa przedstawiciela podatkowego pokrywa obowiązek wyznaczenia przedstawiciela dla podmiotów mających siedzibę na terytoriach bez skutecznej wymiany informacji, a usługa dochodu przypisanego zajmuje się tym, co jest winna osoba fizyczna, gdy nieruchomość ponownie znajdzie się w posiadaniu na nazwisko prywatne.

Krok po kroku

Jak postąpić z hiszpańską nieruchomością posiadaną przez podmiot niebędący rezydentem

  1. Ustalić siedzibę podmiotu

    Należy uzyskać zaświadczenie o rejestracji i aktualnym statusie prawnym oraz, jeżeli istnieje, certyfikat rezydencji podatkowej. Art. 40 opiera się na siedzibie podmiotu, a nie wspólników.

  2. Sprawdzić jurysdykcję rok po roku

    Należy zestawić tę siedzibę z rozporządzeniem ministerialnym obowiązującym w każdym z otwartych lat. Lista jest aktualizowana, więc odpowiedź może się różnić między latami; nie warto polegać na liście opublikowanej w artykule.

  3. Odczytać wartość katastralną z rachunku za IBI

    Podstawą jest wartość katastralna nieruchomości (art. 41.1 TRLIRNR). Jeżeli jej nie ma, stosuje się zasady wyceny z podatku od majątku (art. 10.Uno Ley 19/1991). Wynik mnoży się przez 3% i przez udział podmiotu w prawie własności.

  4. Rzetelnie zweryfikować zwolnienia z art. 42

    Obce państwo lub instytucja publiczna, spółka notowana na giełdzie, albo ciągła działalność gospodarcza w Hiszpanii odróżniająca się od samego posiadania lub wynajmu, na warunkach określonych w rozporządzeniu wykonawczym. Sam wynajem willi nie wystarczy.

  5. Policzyć otwarte lata

    Każdy rok przedawnia się cztery lata po swoim styczniowym terminie złożenia deklaracji (art. 66 i 67 LGT). Należy wypisać lata wciąż żywe oraz dopłatę z art. 27 LGT, jaką niosłaby każda z nich w razie dobrowolnej regularyzacji.

  6. Uregulować sprawę, zanim nadejdzie wezwanie

    Należy złożyć zaległe deklaracje za otwarte lata. Dobrowolne spóźnione złożenie niesie dopłatę z art. 27 i wyklucza karę; wcześniejsze wezwanie urzędu sprowadza dopłaty egzekucyjne z art. 28 oraz naruszenie z art. 191.

  7. Wyznaczyć przedstawiciela, jeżeli jest to wymagane

    Podmiot mający siedzibę na terytorium bez skutecznej wymiany informacji, posiadający hiszpańskie aktywa, musi wyznaczyć przedstawiciela mającego miejsce zamieszkania w Hiszpanii; grzywna za brak wyznaczenia wynosi dla takich podatników 6.000 € (art. 10.1 i 10.4 TRLIRNR).

  8. Wycenić każde wyjście przed wyborem jednego z nich

    Należy wycenić likwidację, przeniesienie siedziby oraz scenariusz niepodejmowania działań w tym samym horyzoncie czasowym, uwzględniając podatki od przeniesienia własności, zysk i plusvalía, a wybraną drogę zakończyć przed 31 grudnia.

Specjalny podatek na jednym ekranie (art. 40–45 TRLIRNR)
ElementZasadaArtykuł
PodatnikPodmioty mające siedzibę w kraju lub na terytorium uznawanym za raj podatkowy – dziś jurysdykcję niechętną współpracy podatkowej – będące właścicielami hiszpańskiej nieruchomości albo posiadające jakimkolwiek tytułem rzeczowe prawa jej używaniaArt. 40
PodstawaWartość katastralna; jeżeli jej nie ma, wartość według zasad podatku od majątku; proporcjonalny udział przy współwłasnościArt. 41
ZwolnieniaObce państwa, instytucje publiczne i organizacje międzynarodowe; podmioty z działalnością gospodarczą odróżniającą się od samego posiadania lub wynajmu; spółki notowane na giełdzieArt. 42
Stawka3%, liniowa, bez obniżki za niepełny rokArt. 43
OdliczalnośćKoszt uzyskania przychodu przy ustalaniu podstawy podatku przysługującego na podstawie poprzednich artykułów ustawyArt. 44
Powstanie obowiązku i deklaracjaPowstaje 31 grudnia; deklaruje się i płaci w kolejnym styczniu (Modelo 213 AEAT)Art. 45.1
EgzekucjaPostępowanie egzekucyjne skierowane przeciwko nieruchomości; zaświadczenie o upływie dobrowolnego terminu jest wystarczającym tytułemArt. 45.2
Przy późniejszym zbyciuZbyta nieruchomość nadal odpowiada za zapłatę podatkuArt. 45.3
Trzy drogi wyjścia i podatki, które każda z nich uruchamia
DrogaNa czym polegaPodatki, które wchodzą w grę
Wykazanie, że podatek się nie należySprawdzenie jurysdykcji wobec rozporządzenia obowiązującego w danym roku; udokumentowanie zwolnienia z art. 42 dowodami wymaganymi przez rozporządzenie wykonawczeŻadnych od nieruchomości; jedynie deklaracje i dopłaty za lata rzeczywiście należne
Przeniesienie siedziby spółkiPrzeniesienie faktycznego zarządu lub siedziby statutowej, zwykle do Hiszpanii albo do innego państwa członkowskiego UEPodatek od czynności spółek przy przeniesieniu do Hiszpanii, wyraźnie zwolniony (art. 19.1.3.º i 45.I.B.11 ITP i AJD); następnie zwykłe hiszpańskie opodatkowanie osób prawnych
Likwidacja i przekazanie majątkuLikwidacja podmiotu i przekazanie nieruchomości na nazwiska wspólnikówPodatek od czynności spółek płacony przez wspólników (art. 19.1.1.º, 23.b, 25.4, 26); podatek od nierezydentów od zysku według stawki 19% (art. 25.1.f); plusvalía municipal (art. 104 i 106 TRLRHL)
Nic nie robićDalsze posiadanie nieruchomości przez podmiot3% wartości katastralnej każdego 31 grudnia, plus dopłaty, odsetki i egzekucja z nieruchomości

FAQ

Najczęściej zadawane pytania

Moja willa w Torrevieja należy do spółki. Czy płacę 3-procentowy podatek?

Tylko wtedy, gdy spółka ma siedzibę w kraju lub na terytorium uznawanym za raj podatkowy, dziś czytane jako jurysdykcja niechętna współpracy podatkowej (art. 40 TRLIRNR). Zwykła spółka mająca siedzibę w państwie członkowskim UE albo w kraju objętym umową o unikaniu podwójnego opodatkowania jest poza art. 40 i nie płaci specjalnego podatku, choć nadal płaci zwykły podatek od nierezydentów od ewentualnego dochodu z nieruchomości. Pytanie zawsze dotyczy siedziby podmiotu w danym roku, sprawdzonej wobec obowiązującego rozporządzenia ministerialnego, a nigdy Państwa własnej narodowości ani miejsca zamieszkania.

Czy 3% nalicza się od wartości rynkowej, czy od wartości katastralnej?

Od wartości katastralnej nieruchomości (art. 41.1 TRLIRNR). To ta sama kwota, która widnieje na rachunku za IBI, zwykle znacznie niższa od wartości rynkowej. Jeżeli nieruchomość nie ma wartości katastralnej, podstawą jest wartość ustalona według zasad podatku od majątku, który przyjmuje najwyższą z trzech wielkości: wartość katastralną, wartość ustaloną lub zweryfikowaną przez administrację na potrzeby innych podatków oraz cenę nabycia (art. 10.Uno Ley 19/1991).

Spółka jest właścicielką tylko połowy willi. Czy podatek jest o połowę niższy?

Tak, proporcjonalnie do posiadanego udziału. Jeżeli podmiot posiada nieruchomość wspólnie z innymi osobami lub podmiotami, podatek płaci się od tej części wartości, która proporcjonalnie odpowiada jego udziałowi (art. 41.2 TRLIRNR). Druga połowa jest poza specjalnym podatkiem, choć posiadająca ją osoba fizyczna niebędąca rezydentem będzie miała własny dochód przypisany na zasadach ogólnych IRNR.

Jaką deklarację składam i kiedy?

Obowiązek podatkowy powstaje 31 grudnia, a podatek trzeba zadeklarować i zapłacić w kolejnym styczniu (art. 45.1 TRLIRNR); AEAT przewidział do tego formularz Modelo 213. Ustawa pozostawia miejsce i formę składania deklaracji rozporządzeniu wykonawczemu, dlatego przed złożeniem deklaracji warto potwierdzić z AEAT lub z doradcą aktualny formularz i kanał składania, zwłaszcza gdy regularyzują Państwo kilka lat naraz, ponieważ każdy rok to odrębne samoobliczenie.

Czy specjalny podatek zastępuje zwykły podatek od nierezydentów od czynszu?

Nie. Oba są niezależne i oba się stosuje. Specjalny podatek opodatkowuje samo posiadanie nieruchomości stawką 3% wartości katastralnej; jeżeli nieruchomość jest wynajmowana, podmiot płaci również zwykły podatek dochodowy od nierezydentów od czynszu, liczony od kwoty brutto bez odliczania kosztów dla podmiotów niebędących rezydentami UE ani kwalifikującego się państwa EOG (art. 24.1 i 24.6 TRLIRNR), według stawki ogólnej 24% (art. 25.1.a). Nie ma żadnego zaliczenia jednego podatku na poczet drugiego; podatek ten jest jedynie kosztem uzyskania przychodu w wąskim sensie art. 44.

Czy wynajem willi zwalnia spółkę z podatku na podstawie art. 42?

Nie – wynajem to właśnie to, co zwolnienie wyklucza. Artykuł 42.b) zwalnia podmioty prowadzące w Hiszpanii, w sposób ciągły lub zwyczajowy, działalność gospodarczą odróżniającą się od samego posiadania lub wynajmu nieruchomości, zgodnie z tym, co określa rozporządzenie wykonawcze. Wakacyjny wynajem tej samej willi nie odróżnia się od jej wynajmu; inną sprawą jest prawdziwy hotel, aparthotel albo działalność handlowa prowadzona w tej nieruchomości, a wymagane dowody określa rozporządzenie wykonawcze.

Czy hiszpański urząd skarbowy może dochodzić należności z samej nieruchomości?

Tak, i to najostrzejsza cecha tego podatku. Niezłożenie samoobliczenia i niezapłacenie podatku w styczniu powoduje wszczęcie egzekucji z nieruchomości, przy czym zaświadczenie administracji o upływie dobrowolnego terminu jest wystarczającym tytułem do jej wszczęcia (art. 45.2 TRLIRNR). Ponadto jeżeli podmiot podlegający temu podatkowi zbywa hiszpańską nieruchomość, zbyta nieruchomość nadal odpowiada za zapłatę podatku (art. 45.3), dlatego przy takich zakupach kwotę zatrzymuje się u notariusza.

Spółka nigdy nie złożyła deklaracji. Za ile lat może zostać obciążona?

Każde roczne zobowiązanie ma własny czteroletni termin przedawnienia, liczony od dnia następującego po zakończeniu styczniowego terminu składania deklaracji za dany rok (art. 66 i 67 LGT). Najstarsze lata odpadają więc jeden po drugim, podczas gdy nowsze pozostają żywe, a łączna ekspozycja zmienia się co styczeń. Spóźnione złożenie deklaracji, zanim nadejdzie jakiekolwiek wezwanie, kosztuje dopłatę z art. 27 LGT – 1% plus 1% za każdy pełny miesiąc, albo 15% plus odsetki po dwunastu miesiącach – i wyklucza karę; wykrycie przez urząd jako pierwsze sprowadza dopłaty okresu egzekucyjnego z art. 28 oraz naruszenie z art. 191.

Czy ten podatek daje się chociaż gdzieś odliczyć?

Tylko od własnej hiszpańskiej podstawy opodatkowania podatkiem od nierezydentów danego podmiotu, a w większości przypadków nie ma to żadnej wartości. Artykuł 44 TRLIRNR czyni tę kwotę kosztem uzyskania przychodu przy ustalaniu podstawy podatku przysługującego na podstawie poprzednich artykułów tej ustawy, lecz podmiot mający siedzibę w jurysdykcji z listy, działający bez stałego zakładu, opodatkowany jest od dochodu brutto, bez możliwości odliczenia jakichkolwiek kosztów (art. 24.1 i 24.6). Odliczenie ma realną treść wyłącznie tam, gdzie istnieje stały zakład obliczający swoją podstawę według zasad podatku dochodowego od osób prawnych (art. 18.1).

Czy mogę sprzedać udziały spółki zamiast samej nieruchomości?

Mogą Państwo, ale Hiszpania opodatkowuje taką sprzedaż. Zyski pochodzące z praw lub udziałów w podmiocie, rezydencie lub nie, którego majątek składa się głównie, bezpośrednio lub pośrednio, z nieruchomości położonych w Hiszpanii, są dochodem ze źródła hiszpańskiego (art. 13.1.i).3.º TRLIRNR), opodatkowanym stawką 19% (art. 25.1.f).3.º). Jeżeli podmiot ma siedzibę na terytorium bez skutecznej wymiany informacji, wartość zbycia ustala się proporcjonalnie do wartości rynkowej hiszpańskiej nieruchomości (art. 24.4), a ta nieruchomość nadal odpowiada za zapłatę podatku (art. 25.3) – więc problem dziedziczy kupujący.

Ile kosztuje likwidacja spółki i przejęcie willi na własne nazwisko?

Zależy to od spółki, jurysdykcji i konkretnych kwot, dlatego powinno być wycenione, a nie szacowane. W grę wchodzą: podatek od czynności spółek w ramach ITP i AJD od likwidacji, płacony przez wspólników od wartości otrzymanego majątku (art. 19.1.1.º, 23.b, 25.4 i 26 tekstu jednolitego ustawy o ITP i AJD); podatek dochodowy od nierezydentów od zysku podmiotu, według stawki 19% (art. 25.1.f).3.º TRLIRNR); oraz plusvalía municipal w urzędzie gminy od przeniesienia gruntu miejskiego (art. 104 i 106 TRLRHL). Do tego dochodzą koszty korporacyjne i rejestrowe we własnej jurysdykcji spółki.

Czy spółka nadal musi mieć w Hiszpanii przedstawiciela podatkowego?

Jeżeli ma siedzibę na terytorium bez skutecznej wymiany informacji podatkowych i posiada aktywa położone w Hiszpanii, to tak – samo posiadanie aktywów wywołuje obowiązek wyznaczenia przed upływem terminu składania deklaracji przedstawiciela mającego miejsce zamieszkania w Hiszpanii (art. 10.1 TRLIRNR). Niewyznaczenie go jest poważnym naruszeniem zagrożonym stałą grzywną w wysokości 2.000 €, rosnącą do 6.000 € dla podatników mających siedzibę na tych terytoriach (art. 10.4), a administracja może wówczas uznać za przedstawiciela depozytariusza lub zarządcę aktywów (art. 10.3).

Powiązane poradniki

Powiązane usługi

Źródła

Ostatnia aktualizacja: 2026-09-10