Podatek od majątku w Hiszpanii dla nierezydentów (Modelo 714)

Czym jest podatek majątkowy i dlaczego płaci go nierezydent

Impuesto sobre el Patrimonio to bezpośredni, osobisty podatek od majątku netto osób fizycznych, wprowadzony przez Ley 19/1991 i nadal regulowany tą ustawą. Opodatkowuje on posiadanie majątku w jednym dniu, 31 grudnia (art. 29), i ma charakter ściśle indywidualny: nie istnieje wspólne rozliczenie, a małżeństwo posiadające wspólnie willę to dwaj podatnicy z dwiema deklaracjami i dwiema kwotami wolnymi.

Hiszpańscy rezydenci płacą na zasadzie obligación personal od całego swojego majątku netto na świecie. Wszystkich pozostałych obejmuje obligación real (art. 5.Uno.b): nierezydent jest opodatkowany wyłącznie od majątku i praw położonych w Hiszpanii, wykonywanych w Hiszpanii albo podlegających wykonaniu w Hiszpanii – mieszkanie w Torrevieja, hiszpański rachunek bankowy, samochód zarejestrowany tutaj – a kwota wolna, skala i deklaracja odnoszą się wyłącznie do tej hiszpańskiej części majątku. Dom, emerytura i portfel inwestycyjny w kraju zamieszkania są dla Hiszpanii niewidoczne.

Dwa szczegóły ustawy zaskakują najczęściej. Po pierwsze, udziały w spółce nienotowanej na giełdzie uznaje się za położone w Hiszpanii, gdy co najmniej 50% jej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowią hiszpańskie nieruchomości – dlatego posiadanie willi za pośrednictwem zagranicznej spółki nie wyłącza jej z opodatkowania (art. 5.Uno.b, akapit drugi). Po drugie, rezydent, który wyprowadza się za granicę, może w pierwszej deklaracji po wyjeździe wybrać dalsze opodatkowanie na zasadzie obligación personal (art. 5.Uno.a); rzadko jest to korzystne, ale taka możliwość istnieje. Pracownicy objęci specjalnym reżimem dla przyjeżdżających z art. 93 ustawy o podatku dochodowym są opodatkowani wyłącznie na zasadzie real, mimo że mieszkają w Hiszpanii.

O samej rezydencji rozstrzygają testy z ustawy o podatku dochodowym, do których odsyła art. 5.Dos: ponad 183 dni w Hiszpanii w roku kalendarzowym albo ośrodek interesów gospodarczych w Hiszpanii czynią z Państwa rezydenta i przenoszą na zasadę obligación personal od całego posiadanego majątku. Nasz poradnik o modelo 210 szczegółowo omawia te testy.

Kwota wolna 700.000 € – i dlaczego zwolnienie 300.000 € na dom Państwu nie przysługuje

Artykuł 28 ustala kwotę wolną. Tam, gdzie region nie ustalił własnej kwoty, podstawę opodatkowania obniża się o 700.000 € (art. 28.Dos), a art. 28.Tres wyraźnie stanowi, że kwota ta stosuje się do nierezydentów opodatkowanych na zasadzie obligación real. Jest to odliczenie przysługujące każdemu podatnikowi, a nie każdej nieruchomości: małżeństwo posiadające dom o wartości 1.300.000 € w równych udziałach zgłasza po 650.000 € każde i każde z nich odlicza 700.000 €, nie zostawiając nic do opodatkowania.

Zwolnienie 300.000 €, z którego korzystają hiszpańscy rezydenci na swoją vivienda habitual (art. 4.Nueve), to zupełnie inna sprawa. Ustawa definiuje stałe miejsce zamieszkania przez odesłanie do art. 68.1.3.º ustawy o podatku dochodowym – jako lokal, w którym podatnik faktycznie i na stałe mieszka. Nierezydent z definicji ma ten dom poza Hiszpanią, dlatego mieszkanie wakacyjne w Benidormie, drugi dom w Jávei czy willa na wynajem w Orihuela Costa nigdy się nie kwalifikują. Nie należy doliczać 300.000 € do 700.000 € – Państwu przysługuje wyłącznie kwota wolna.

Pozostałe zwolnienia z art. 4 obejmują nierezydentów, gdy majątek znajduje się w Hiszpanii: zwolnione jest wyposażenie domu i przedmioty osobiste (ajuar doméstico, art. 4.Cuatro), podobnie jak prawa z planów emerytalnych (art. 4.Cinco) oraz papiery wartościowe, których dochody są zwolnione na mocy ustawy o podatku dochodowym nierezydentów (art. 4.Siete). Biżuteria, samochody, łodzie i dzieła sztuki natomiast liczą się według wartości rynkowej (art. 18 i 19).

Jak wycenia się Państwa nieruchomość w Hiszpanii (art. 10)

Nieruchomości nie wycenia się według tego, ile Państwa zdaniem są warte. Art. 10.Uno przyjmuje najwyższą z trzech wartości: wartość katastralną, wartość ustaloną lub zweryfikowaną przez administrację dla innego podatku oraz cenę, świadczenie lub wartość nabycia. Dla większości zagranicznych właścicieli najwyższa z trzech jest cena zakupu, i pozostaje ona stała, podczas gdy wartości katastralne z biegiem lat powoli rosną.

Druga z tych wartości zyskała na znaczeniu od czasu Ley 11/2021: podstawą podatku od przeniesienia własności przy zakupie jest obecnie wartość referencyjna Catastro (valor de referencia) albo cena, jeżeli jest wyższa (art. 10.2 ustawy o ITP). Jeżeli wartość referencyjna zastosowana do Państwa ITP przewyższyła zapłaconą cenę, to właśnie ta wyższa wartość liczy się dla podatku majątkowego. Nieruchomość w budowie wycenia się według kwot rzeczywiście zainwestowanych do 31 grudnia powiększonych o wartość działki (art. 10.Dos), a prawa typu timeshare podlegają albo zasadzie ogólnej, albo cenie zapłaconej za certyfikaty (art. 10.Tres).

Własność przypisuje się według zasad prawa cywilnego (art. 7): majątek wspólny obojga małżonków dzieli się po połowie, chyba że udowodniony zostanie inny udział, a gdy tytuł własności nie jest jasny, administracja może uznać za właściciela osobę widniejącą w rejestrze publicznym lub podatkowym – w praktyce w Registro de la Propiedad i w Catastro. Użytkowanie (usufructo) i nagą własność wycenia się według wzorów z ustawy o podatku od przeniesienia własności (art. 20), dlatego odziedziczone użytkowanie domu na Costa Blanca nie liczy się według pełnej wartości; nasz kalkulator użytkowania stosuje te zasady.

Odliczane długi: kredyt hipoteczny się liczy, większość pozostałych długów – nie

Podstawą opodatkowania jest majątek netto: aktywa pomniejszone o obciążenia i długi (art. 9.Dos). Dla nierezydenta odliczenie jest węższe niż dla rezydenta. Art. 9.Cuatro pozwala odliczyć wyłącznie obciążenia i ciężary spoczywające na samym majątku w Hiszpanii oraz długi zaciągnięte na kapitał zainwestowany w ten majątek. Kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup mieszkania podlega odliczeniu; pożyczka osobista w kraju zamieszkania na inny cel – nie, nawet jeśli sfinansowano nią opłaty wspólnotowe w Hiszpanii.

Długi wycenia się według wartości nominalnej na 31 grudnia i muszą być odpowiednio udokumentowane (art. 25.Uno): standardowym dowodem jest zaświadczenie banku na koniec roku wskazujące kapitał pozostały do spłaty. Kwoty gwarantowane nie liczą się, dopóki poręczyciel nie zostanie faktycznie wezwany do zapłaty, a sam zastaw hipoteczny nie jest pozycją podlegającą odliczeniu – odlicza się odroczoną cenę albo zabezpieczoną pożyczkę (art. 25.Dos). Długi zaciągnięte na zakup majątku zwolnionego z podatku nigdy nie podlegają odliczeniu (art. 25.Tres).

Jeżeli częścią Państwa majątku w Hiszpanii jest hiszpański rachunek bankowy, art. 12 wycenia go według salda na koniec roku lub, jeśli jest wyższe, według średniego salda z ostatniego kwartału; środki wypłacone na zakup majątku wykazanego w deklaracji albo na spłatę długów pomija się przy tej średniej, a pożyczka wpłacona na rachunek w ostatnim kwartale nie jest ani uwzględniana w średniej, ani odliczana jako dług. Duży grudniowy przelew na sfinansowanie zadatku na nowy zakup nie zniekształca zatem tej kwoty.

Skala państwowa (art. 30) i przykład obliczeniowy

Po odliczeniu kwoty wolnej podstawę opodatkowania obciąża się skalą przyjętą przez region albo, w jej braku, skalą państwową z art. 30.2, która domyślnie stosuje się do nierezydentów (art. 30.3). Jest to skala progresywna z ośmioma przedziałami, zaczynająca się od 0,2% i sięgająca 3,5% powyżej 10.695.996,06 € – poniższa tabela odtwarza ujednolicony tekst BOE.

Przykład obliczeniowy: mieszkanie norweskiej właścicielki w Alicante jest zapisane na 1.200.000 €, należy wyłącznie do niej, bez kredytu hipotecznego. Podstawa opodatkowania 1.200.000 € minus 700.000 € = 500.000 €. Przedział zaczynający się od 334.252,88 € niesie stałą kwotę 835,63 €, a pozostałe 165.747,12 € jest opodatkowane stawką 0,5%, czyli 828,74 €. Łączny podatek majątkowy: 1.664,37 € – około 0,14% wartości nieruchomości, mniej więcej tyle, ile kosztuje rok opłat wspólnotowych.

Ponieważ skalę stosuje się do każdej osoby z osobna, to samo mieszkanie posiadane w udziałach 50/50 dałoby każdemu z małżonków podstawę 600.000 €, poniżej kwoty wolnej, i żadnego podatku. Podział własności między małżonków w chwili zakupu jest zatem najskuteczniejszą pojedynczą decyzją dotyczącą podatku majątkowego, jaką może podjąć kupujący nierezydent – a trzeba ją podjąć przed podpisaniem aktu notarialnego, nie w kwietniu.

Podatek scedowany na regiony: opcja dla nierezydenta (DA 4ª)

Podatek majątkowy jest podatkiem państwowym, którego wpływy, a częściowo także zasady, zostały scedowane na wspólnoty autonomiczne (art. 2.Dos i pierwsza dyspozycja dodatkowa LIP, na mocy ustawy o finansowaniu Ley 22/2009). W ramach tej cesji regiony mogą ustalać własną kwotę wolną, własną skalę oraz własne odliczenia i ulgi – dlatego w niektórych regionach podatek jest faktycznie zerowy, a w innych wyższy niż skala państwowa.

Pierwotnie nierezydent był zawsze opodatkowany według przepisów państwowych. Czwarta dyspozycja dodatkowa, w brzmieniu nadanym przez Ley 11/2021, przyznaje dziś każdemu nierezydentowi, niezależnie od miejsca zamieszkania, prawo do zastosowania przepisów regionu, w którym znajduje się największa wartość jego majątku w Hiszpanii. Własny podręcznik AEAT opisuje to jako opcję, z której można, ale nie trzeba skorzystać: wybiera się korzystniejszy zestaw przepisów bezpośrednio w deklaracji, a nic nie zmusza do wyboru wariantu regionalnego.

Wyboru dokonuje się dla całej deklaracji, a nie osobno dla każdego składnika majątku. Właściciel mieszkania w Benidormie i mniejszego w Murcji patrzy, gdzie znajduje się wyższa wartość – w Comunitat Valenciana – i porównuje pakiet walencki (kwota wolna, skala, ulgi) z pakietem państwowym. Ponieważ podatek solidarnościowy od wielkich fortun powstał właśnie po to, by zneutralizować ulgi regionalne powyżej 3.000.000 €, droga regionalna jest najbardziej wartościowa w przedziale między 700.000 € a 3.000.000 €.

Co robi Comunitat Valenciana (Ley 13/1997, art. 8-9)

Przepisy walenckie zawarte są w Ley 13/1997 Generalitat. Art. 8 ustala kwotę wolną na 1.000.000 €, ale jego brzmienie jest precyzyjne: dotyczy podatników opodatkowanych na zasadzie obligación personal, którzy stale zamieszkują w Comunitat Valenciana. Nierezydent nie spełnia tego opisu, dlatego bezpieczna interpretacja mówi, że brytyjski lub holenderski właściciel domu na Costa Blanca zachowuje państwową kwotę wolną 700.000 € nawet przy wyborze przepisów walenckich. Do każdej obietnicy kwoty 1.000.000 € dla nierezydentów należy podchodzić z ostrożnością i zasięgnąć indywidualnej porady.

Art. 9 ustala skalę walencką wyższą od państwowej w każdym przedziale poza ostatnim: 0,25% zamiast 0,2% od pierwszych 167.129,45 €, 0,37% zamiast 0,3% od kolejnego przedziału, 0,62% zamiast 0,5% i tak dalej, aż do tej samej najwyższej stawki 3,5%. Skala tymczasowa obowiązująca w latach 2023 i 2024 została uchylona. Poniższa tabela porównawcza zestawia obie skale obok siebie.

Konsekwencja dla typowego nierezydenta jest nieintuicyjna: wybór przepisów walenckich zwykle kosztuje więcej, nie mniej. Przy podstawie opodatkowania 500.000 € z powyższego przykładu skala państwowa daje 1.664,37 €, a skala walencka 2.063,81 €. O ile przyszła ulga walencka nie zmieni obrazu, większość nierezydentów posiadających nieruchomość na Costa Blanca po prostu pozostaje przy przepisach państwowych – a opcja DA 4ª, będąc fakultatywną, na to pozwala.

Modelo 714: kto musi złożyć, kiedy i jak

Deklaracją jest modelo 714. Art. 37 nakłada obowiązek złożenia w dwóch przypadkach: gdy po odliczeniach i ulgach podatek okazuje się należny, albo – nawet gdy nie ma nic do zapłaty – gdy wartość majątku i praw, mierzona według zasad ustawy i przed odliczeniem długów czy kwoty wolnej, przekracza 2.000.000 €. Te dwa testy należy rozróżniać: nierezydent z willą o wartości 1.500.000 € i kredytem hipotecznym 900.000 € nie jest nic winien i, będąc poniżej 2.000.000 €, nic nie składa; ta sama willa zapisana na 2.100.000 € musi zostać zadeklarowana, nawet jeśli podatek wyniesie zero.

Okno składania jest co roku takie samo jak przy dorocznej deklaracji podatku dochodowego. Za rok podatkowy 2025 – majątek na 31 grudnia 2025 – AEAT ustaliła okno od 8 kwietnia do 30 czerwca 2026, z 25 czerwca 2026 jako ostatnim dniem, jeśli płatność następuje przez polecenie zapłaty z hiszpańskiego rachunku. Modelo 714 składa się elektronicznie w Sede AEAT za pomocą certyfikatu cyfrowego, Cl@ve albo za pośrednictwem upoważnionego współpracownika, na przykład doradcy podatkowego.

Art. 6 nakłada na nierezydentów obowiązek wyznaczenia przedstawiciela zamieszkałego w Hiszpanii, gdy działają za pośrednictwem stałego zakładu albo gdy zażąda tego AEAT ze względu na wielkość i charakter ich majątku w Hiszpanii, oraz obowiązek zgłoszenia tego wyznaczenia przed terminem złożenia deklaracji; niedopełnienie tego obowiązku jest poważnym naruszeniem zagrożonym grzywną w wysokości 1.000 €. Niezależnie od tego przepisy o podatku dochodowym nierezydentów nakładają na rezydentów spoza UE/EOG obowiązek wyznaczenia przedstawiciela w kilku sytuacjach, dlatego w praktyce większość właścicieli spoza UE ma go już wyznaczonego – ta sama osoba powinna zająć się modelo 714.

Każdy właściciel składa własną deklarację, z własnym numerem NIE i własną kwotą wolną 700.000 €. Jeżeli nigdy Państwo nie złożyli deklaracji, choć powinni byli to zrobić, dobrowolne uregulowanie sytuacji przed pismem od AEAT oznacza zapłatę dopłaty za spóźnione złożenie z ordynacji podatkowej (LGT) zamiast kary; termin przedawnienia wynosi cztery lata.

Podatek solidarnościowy od wielkich fortun (Ley 38/2022)

Od 2022 roku nad podatkiem majątkowym nadbudowany jest drugi, wyłącznie państwowy podatek: Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, wprowadzony przez art. 3 Ley 38/2022. Opodatkowuje on majątek netto powyżej 3.000.000 €, stosuje te same zasady wyceny i ten sam moment powstania obowiązku 31 grudnia, i obejmuje nierezydentów na zasadzie obligación real od ich majątku w Hiszpanii, dokładnie tak samo jak podatek majątkowy.

Podstawę obniża się o kwotę wolną 700.000 €, potwierdzoną przez Real Decreto-ley 8/2023 zarówno dla rezydentów, jak i nierezydentów, a skala ma faktycznie trzy przedziały: 1,7% między 3.000.000 € a 5.347.998,03 €, 2,1% do 10.695.996,06 € i 3,5% powyżej. Co kluczowe, faktycznie zapłacony za dany rok podatek majątkowy odlicza się od podatku solidarnościowego, dlatego dla nierezydenta na skali państwowej ten drugi podatek zwykle nie dodaje nic: uderza wyłącznie tam, gdzie ulgi regionalne zniwelowały podatek majątkowy do zera.

Podatek ogłoszono jako obowiązujący przez dwa lata, ale Real Decreto-ley 8/2023 przedłużył go bezterminowo, do czasu przeglądu opodatkowania majątku w ramach reformy finansowania regionalnego. Składa się go na formularzu modelo 718 w lipcu roku następnego, i tylko ci, u których podatek okazuje się należny. Przy kwocie wolnej 700.000 € i zerowej stawce w pierwszym przedziale oznacza to w praktyce majątek netto w Hiszpanii od około 3.700.000 € wzwyż.

IBI, modelo 210 i modelo 720: jak te obowiązki się łączą

Właściciel-nierezydent na Costa Blanca ma do czynienia z niewielkim zestawem powtarzających się podatków, dlatego warto zobaczyć je razem. IBI to gminny podatek od nieruchomości: powstaje 1 stycznia, ten, kto tego dnia jest właścicielem, jest winien podatek za cały rok, stawkę ustala każdy ayuntamiento w swojej ordenanza fiscal, a w większości prowincji Alicante rachunek wystawia SUMA Gestión Tributaria. Nasz darmowy symulator IBI szacuje go dla poszczególnych gmin; wykorzystywana w nim wartość katastralna jest punktem wyjścia dla obu deklaracji państwowych.

Modelo 210 to coroczny podatek dochodowy nierezydenta: dochód przypisany nieruchomości pozostającej do Państwa dyspozycji, dochód z najmu albo zysk ze sprzedaży. Modelo 714 to podatek majątkowy od tej samej nieruchomości, lecz od jej wartości, a nie dochodu, i tylko powyżej 700.000 €. Składa się je osobno, według różnych kalendarzy, a jeden nie zastępuje drugiego. Wartość katastralna z rachunku za IBI kształtuje podstawę modelo 210 i wyznacza dolny próg wyceny w modelo 714, dlatego wszystkie trzy dokumenty muszą opowiadać tę samą historię.

Modelo 720 – informacyjna deklaracja o majątku posiadanym za granicą – to ta, której nierezydenci nie składają. Jest to obowiązek hiszpańskich rezydentów posiadających zagraniczne rachunki, papiery wartościowe czy nieruchomości powyżej progów zgłoszeniowych. W dniu, w którym stają się Państwo rezydentem, obraz się odwraca: składają Państwo modelo 720 dla majątku pozostawionego za granicą, płacą podatek majątkowy od całego majątku na świecie na zasadzie obligación personal, a zwolnienie 300.000 € na stałe miejsce zamieszkania i kwota wolna regionu wreszcie stają się dostępne. Nasz poradnik o modelo 720 omawia to przejście.

Limit 60% dochodowo-majątkowy i ulga z tytułu podatku zapłaconego za granicą: tylko dla rezydentów

Rezydenci korzystają z zaworu bezpieczeństwa z art. 31: suma ich podatku majątkowego i podatku dochodowego nie może przekroczyć 60% podstaw opodatkowania podatkiem dochodowym, a gdy tak się dzieje, podatek majątkowy ulega obniżeniu, maksymalnie o 80%. Przepis jest sformułowany wyraźnie dla podatników opodatkowanych na zasadzie obligación personal. Nierezydent nie może się na niego powołać: przy niewielkim lub żadnym dochodzie w Hiszpanii podatek majątkowy od dużej nieruchomości w Hiszpanii płaci się w całości, niezależnie od proporcji do dochodu.

To samo dotyczy art. 32, który pozwala rezydentom odliczyć podatki majątkowe zapłacone za granicą: stosuje się on wyłącznie do obligación personal. Nierezydent, który płaci w swoim kraju podatek majątkowy również od tej samej nieruchomości w Hiszpanii, nie otrzymuje w Hiszpanii żadnej ulgi; ewentualna ulga wynika z przepisów własnego kraju albo z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, i tylko gdy ta umowa obejmuje podatki od kapitału. Kilka krajów zamieszkania – w tym Wielka Brytania – w ogóle nie ma podatku majątkowego, w takim przypadku nie ma czego odliczać, a podatek hiszpański jest po prostu kosztem posiadania nieruchomości.

Jedyną ulgą w przepisach państwowych jest 75% obniżka dla majątku w Ceucie i Melilli (art. 33), nieistotna dla właścicieli na Costa Blanca. Wszystko inne – na przykład walencka ulga na inwestycje w nowo powstałe spółki – należy do pakietu regionalnego i dotyczy Państwa tylko wtedy, gdy wybiorą go Państwo na podstawie DA 4ª i spełnią jego warunki.

Dlaczego nierezydenci zlecają modelo 714 przedstawicielowi podatkowemu

Podatek majątkowy to w równym stopniu coroczna decyzja, co coroczna deklaracja. Każdego roku ktoś musi sprawdzić trzy wartości nieruchomości, uzyskać od banku zaświadczenie o kredycie hipotecznym, zdecydować, czy opłaca się skorzystać z opcji regionalnej, potwierdzić, że po nowym zakupie nie został przekroczony próg wartości brutto, oraz uzgodnić dane z modelo 210, tak by AEAT widziała spójną wartość katastralną we wszystkich deklaracjach. Większość z tego odbywa się po hiszpańsku i wymaga certyfikatu cyfrowego.

Przedstawiciel w Hiszpanii odbiera również pisma z AEAT. Zapytania dotyczące podatku majątkowego często przychodzą po latach, gdy administracja krzyżowo sprawdza sprzedaż, spadek albo deklarację złożoną przez krewnego, a list wysłany na pusty hiszpański adres uznaje się za doręczony. Posiadanie zgłoszonego przedstawiciela-rezydenta to różnica między odpowiedzią na wezwanie a odkryciem kary.

spainfiscal przygotowuje i składa modelo 714 dla właścicieli-nierezydentów na całej Costa Blanca i w Comunitat Valenciana, modeluje wybór między przepisami państwowymi a walenckimi, koordynuje go z modelo 210 i IBI oraz pełni funkcję Państwa wyznaczonego przedstawiciela podatkowego przed AEAT – tak aby willa pozostała domem wakacyjnym, a nie problemem podatkowym.