spainfiscalspainfiscal

Plusvalía municipal w Hiszpanii: przewodnik dla cudzoziemców

~14 min czytaniaOpublikowano: 2026-09-04Zaktualizowano: 2026-09-04

Plusvalía municipal to podatek, który zagraniczni właściciele na Costa Blanca rozumieją najsłabiej i o który spierają się najczęściej. Jego oficjalna nazwa to Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) i wszystko wynika z tej nazwy: opodatkowuje wzrost wartości gruntu miejskiego – nigdy budynku – który ujawnia się, gdy nieruchomość zmienia właściciela w drodze sprzedaży, spadku lub darowizny. Pobiera go urząd gminy (ayuntamiento), a nie urząd skarbowy, i każda gmina ustala własną stawkę oraz współczynniki w granicach ustawy o finansach lokalnych. Odkąd Trybunał Konstytucyjny uchylił starą automatyczną formułę wyrokiem 182/2021, prawo przewiduje dwa sposoby obliczenia podstawy opodatkowania i pozwala zapłacić według niższej z nich; jeżeli grunt nie zyskał na wartości, nie płaci się nic. Ten poradnik wyjaśnia, kto płaci, jak działają obie metody, jakie są terminy, jak wygląda sprawa przy spadkach i darowiznach, jak plusvalía łączy się z zatrzymaniem 3% i Modelo 210, jak złożyć deklarację w urzędzie gminy oraz jak się odwołać.

Krótka odpowiedź

Plusvalía municipal (IIVTNU) to gminny podatek od wzrostu wartości gruntu pod nieruchomością. Przy sprzedaży płaci sprzedający, przy spadku – spadkobierca, a kupujący odpowiada za niego, gdy sprzedający jest osobą fizyczną niebędącą rezydentem. Od wyroku TK 182/2021 płaci się według niższej z dwóch metod; brak zysku – brak podatku.

Valery Grinkevich

Sprawdził

Valery Grinkevich

Ekonomista zrzeszony w hiszpańskiej izbie (economista colegiado) · asesor fiscal · Ponad 20 lat doświadczenia · Torrevieja, Costa Blanca

Najważniejsze informacje

  • Plusvalía opodatkowuje wyłącznie wzrost wartości gruntu miejskiego między nabyciem a zbyciem (art. 104.1 TRLRHL). Budynek nie ma tu znaczenia.
  • Przy sprzedaży płaci sprzedający; przy spadku lub darowiźnie – spadkobierca albo obdarowany. Gdy sprzedający jest osobą fizyczną niebędącą rezydentem, kupujący jest podatnikiem zastępczym (art. 106 TRLRHL).
  • Od wyroku TK 182/2021 i Real Decreto-ley 26/2021 istnieją dwie metody: obiektywna (wartość katastralna gruntu × współczynnik ustalony przez Państwa urząd gminy) albo rzeczywistego zysku (faktyczny wzrost wartości, przypisany do gruntu). Płaci się według niższej z nich; brak zysku – brak podatku (art. 104.5 i 107.5).
  • Stawkę ustala każdy urząd gminy i nigdy nie może ona przekroczyć 30% (art. 108.1). Współczynniki, stawka i ulgi znajdują się w ordenanza fiscal (lokalnej uchwale podatkowej) – nigdy nie należy zakładać konkretnej liczby z góry: trzeba skorzystać z kalkulatora albo przeczytać uchwałę.
  • Terminy: 30 dni roboczych przy sprzedaży i darowiznach, 6 miesięcy przy spadkach, z możliwością przedłużenia do roku (art. 110.2). Spóźnione złożenie deklaracji wiąże się z dopłatą przewidzianą w LGT.

Na tej stronie

  1. Czym jest plusvalía municipal – i co naprawdę opodatkowuje
  2. Kto płaci: sprzedający, spadkobierca, obdarowany – i kupujący jako podatnik zastępczy
  3. Składniki: wartość katastralna gruntu, lata posiadania i uchwała podatkowa
  4. Dwie metody od wyroku TK 182/2021: obiektywna kontra rzeczywisty zysk
  5. Pułap 30%, stawki dla poszczególnych okresów i ulgi
  6. Terminy: 30 dni roboczych, 6 miesięcy i koszt spóźnionego złożenia
  7. Spadki i darowizny: płaci spadkobierca, a termin biegnie od dnia śmierci
  8. Jak plusvalía łączy się z zatrzymaniem 3% i Modelo 210
  9. Deklaracja w urzędzie gminy i odwołanie, gdy urząd się myli
  10. Plusvalía na Costa Blanca: Torrevieja, Orihuela Costa i kalkulator
  11. Jak rozliczyć plusvalía po sprzedaży, krok po kroku
  12. Najczęściej zadawane pytania

Czym jest plusvalía municipal – i co naprawdę opodatkowuje

IIVTNU to bezpośredni podatek gminny od wzrostu wartości, jaki zyskuje grunt miejski i który ujawnia się, gdy prawo własności zostaje przeniesione z jakiegokolwiek tytułu albo gdy ustanawia się lub przenosi ograniczone prawo rzeczowe do korzystania z gruntu (art. 104.1 skonsolidowanej ustawy o finansach lokalnych, TRLRHL). Zdarzeniem podatkowym jest samo przeniesienie – sprzedaż, spadek, darowizna, ustanowienie użytkowania (usufructo). Między kolejnymi przeniesieniami podatek „śpi”, niezależnie od tego, jak bardzo grunt zyskuje na wartości.

Kluczowe słowo to grunt. Podatek pomija budynek: w przypadku mieszkania w Benidorm grunt stanowi niewielką część wartości katastralnej, natomiast w przypadku willi na dużej działce w Orihuela Costa może to być większa część – dlatego dwie nieruchomości sprzedane za tę samą cenę dają bardzo różne rachunki podatkowe. Grunt zaklasyfikowany dla celów IBI jako rústico (wiejski) nie podlega podatkowi (art. 104.2), podobnie jak wkłady między małżonkami do majątkowego ustroju małżeńskiego czy przeniesienia na mocy wyroku rozwodowego lub separacyjnego (art. 104.3).

Wskazówka

Państwa dowód zapłaty IBI dzieli wartość katastralną na valor catastral del suelo (wartość katastralną gruntu) i valor catastral de la construcción (wartość katastralną budynku). To pierwsza z tych kwot stanowi podstawę plusvalía.

Kto płaci: sprzedający, spadkobierca, obdarowany – i kupujący jako podatnik zastępczy

Przy przeniesieniu odpłatnym – sprzedaży – podatnikiem jest osoba, która przenosi grunt, czyli sprzedający (art. 106.1.b TRLRHL). Przy przeniesieniu nieodpłatnym – spadku lub darowiźnie – podatnikiem jest osoba, która grunt nabywa, czyli spadkobierca albo obdarowany (art. 106.1.a). Podatek podąża za tym, kto ostatecznie otrzymuje pieniądze lub majątek.

Jeden szczegół ma na Costa Blanca większe znaczenie niż gdziekolwiek indziej. Gdy sprzedający jest osobą fizyczną niebędącą rezydentem w Hiszpanii, kupujący staje się podatnikiem zastępczym (art. 106.2 TRLRHL): urząd gminy dochodzi należności od kupującego, który może następnie odzyskać zapłaconą kwotę od sprzedającego (art. 36.3 LGT) – dlatego szacowana plusvalía jest zwykle zatrzymywana z ceny u notariusza. Zasada ta obejmuje wyłącznie sprzedaż dokonywaną przez osoby fizyczne niebędące rezydentami; spółka niebędąca rezydentem, spadkobiercy niebędący rezydentami oraz sprzedający będący rezydentami sami są podatnikami. Klauzula umowna stanowiąca, że „plusvalía płaci kupujący”, wiąże strony między sobą, ale nigdy nie zmienia tego, od kogo może dochodzić należności urząd gminy.

Składniki: wartość katastralna gruntu, lata posiadania i uchwała podatkowa

Trzy wielkości decydują o obliczeniu metodą obiektywną: wartość katastralna gruntu w dniu przeniesienia, ustalona dla celów IBI (art. 107.2.a TRLRHL); liczba pełnych lat posiadania, maksymalnie dwadzieścia, przy czym niepełne lata się pomija, a posiadanie krótsze niż rok liczy się proporcjonalnie w pełnych miesiącach (art. 107.1 i 107.4); oraz ordenanza fiscal urzędu gminy, która ustala współczynnik dla każdego okresu posiadania oraz stawkę.

Współczynniki nie są wielkościami ogólnokrajowymi. Ustawa publikuje maksymalne współczynniki dla każdego okresu posiadania i aktualizuje je co roku; każdy urząd gminy zatwierdza własne, równe maksimum albo niższe, a jeżeli aktualizacja państwowa sprawi, że lokalna uchwała przekracza pułap, pułap ten stosuje się bezpośrednio (art. 107.4). Dlatego żaden poważny doradca nie poda „stawki plusvalía w Torrevieja” jako stałej liczby: prawidłowa wartość to ta z uchwały obowiązującej w dniu przeniesienia, a nasz kalkulator stosuje ją do obu metod.

Dwie metody od wyroku TK 182/2021: obiektywna kontra rzeczywisty zysk

Do 2021 roku podstawę opodatkowania wyznaczał jeden wzór, który zakładał, że grunt zawsze zyskuje na wartości. Wyrokiem 182/2021 z 26 października 2021 Trybunał Konstytucyjny uznał ten wzór – drugi akapit art. 107.1 oraz art. 107.2.a i 107.4 TRLRHL – za niekonstytucyjny i nieważny, ponieważ opodatkowanie zysku, który może w ogóle nie istnieć, narusza zasadę zdolności płatniczej. Real Decreto-ley 26/2021 z 8 listopada, obowiązujący od 10 listopada 2021, przeredagował te przepisy i dał urzędom gminnym sześć miesięcy na dostosowanie swoich uchwał podatkowych.

Metoda obiektywna (art. 107.1 i 107.4): wartość katastralna gruntu w dniu przeniesienia × współczynnik zatwierdzony przez Państwa urząd gminy dla danego okresu posiadania. Metoda rzeczywistego zysku (art. 104.5 i 107.5): wartość zbycia minus wartość nabycia – wyższa z wartości z aktu notarialnego i wartości zweryfikowanej przez organ podatkowy, bez uwzględniania kosztów i podatków – pomnożona przez udział gruntu w łącznej wartości katastralnej. Jeżeli na Państwa wniosek rzeczywisty wzrost okaże się niższy od podstawy obiektywnej, to on staje się podstawą opodatkowania; jeżeli wzrostu w ogóle nie było, przeniesienie nie podlega podatkowi. Trzeba zadeklarować i przedstawić oba akty notarialne; w przypadku nieruchomości nabytej w drodze spadku lub darowizny wartością nabycia jest ta zadeklarowana do podatku od spadków i darowizn.

Przykład

Przykład ogólny. Łączna wartość katastralna 120.000 €, z czego grunt 48.000 € (40%). Kupiona za 150.000 €, sprzedana dwanaście pełnych lat później za 200.000 €. Podstawa metodą rzeczywistego zysku: (200.000 € − 150.000 €) × 40% = 20.000 €. Podstawa metodą obiektywną: 48.000 € × współczynnik ustalony przez Państwa urząd gminy dla 12 lat. Niższa podstawa × stawka ustalona przez Państwa urząd gminy (nigdy powyżej 30%). Sprzedana za 140.000 €? Brak zysku, brak plusvalía.

Pułap 30%, stawki dla poszczególnych okresów i ulgi

Stawkę ustala każdy urząd gminy i nie może ona przekraczać 30% (art. 108.1 TRLRHL); w granicach tego pułapu gmina może ustalić jedną stawkę albo osobną dla każdego okresu posiadania. Podatek należny to podstawa pomnożona przez stawkę, a podatek do zapłaty to kwota, która pozostaje po odjęciu ewentualnej ulgi przewidzianej w uchwale (art. 108.2 i 108.3).

Istnieją dwie fakultatywne ulgi, obie do 95% i obie wyłącznie wtedy, gdy przewiduje je uchwała: przeniesienia na wypadek śmierci na rzecz zstępnych, małżonków i wstępnych (art. 108.4), które wiele gmin przyznaje dla domu rodzinnego pod warunkiem jego zachowania, oraz grunty wykorzystywane do działalności o szczególnym znaczeniu dla gminy (art. 108.5). To samo odziedziczone mieszkanie może więc wiązać się z wysokim rachunkiem w jednej gminie i niemal zerowym w sąsiedniej; ulga, o którą nie wystąpiono w terminie, zwykle przepada.

Terminy: 30 dni roboczych, 6 miesięcy i koszt spóźnionego złożenia

Obowiązek podatkowy powstaje w dniu przeniesienia – dacie aktu sprzedaży lub darowizny, albo dacie zgonu (art. 109.1 TRLRHL). Podatnik składa deklarację w ciągu trzydziestu dni roboczych przy przeniesieniach między osobami żyjącymi oraz w ciągu sześciu miesięcy przy przeniesieniach na wypadek śmierci, z możliwością przedłużenia do roku na wniosek (art. 110.2); dni robocze nie obejmują sobót, niedziel i dni świątecznych (art. 30.2 Ley 39/2015). Tam, gdzie urząd gminy stosuje samoobliczenie podatku – co dotyczy większości dużych gmin na Costa Blanca – w tym samym terminie trzeba też zapłacić podatek (art. 110.4); w przeciwnym razie gmina doręcza decyzję wymiarową (art. 110.5). Kupujący przy sprzedaży oraz darczyńca przy darowiźnie mają obowiązek zawiadomić urząd gminy w tych samych terminach (art. 110.6).

Nic nie pozostaje ukryte: notariusze co kwartał przesyłają każdemu urzędowi gminy wykaz aktów notarialnych rodzących obowiązek podatkowy i mają obowiązek uprzedzić strony o terminie (art. 110.7). Deklaracja złożona po terminie, ale przed jakimkolwiek wezwaniem, wiąże się z dopłatą z art. 27 LGT – 1% plus 1% za każdy pełny miesiąc opóźnienia, a po dwunastu miesiącach 15% plus odsetki – natomiast wezwanie, które nadejdzie wcześniej, otwiera drogę do kary.

Uwaga

Sześciomiesięczne przedłużenie terminu przy spadkach nie jest automatyczne i jest odrębne od przedłużenia terminu w podatku od spadków. Należy wystąpić do urzędu gminy na piśmie, zanim upłynie pierwsze sześć miesięcy.

Spadki i darowizny: płaci spadkobierca, a termin biegnie od dnia śmierci

Gdy nieruchomość przechodzi na skutek śmierci, podatnikiem jest spadkobierca albo zapisobierca (art. 106.1.a TRLRHL), a obowiązek podatkowy powstaje w dniu śmierci, a nie w dniu przyjęcia spadku (art. 109.1); okno czasowe wynosi sześć miesięcy, z możliwością przedłużenia do roku (art. 110.2.b). Spadkobiercy niebędący rezydentami sami są podatnikami – zasada podatnika zastępczego dotyczy wyłącznie sprzedaży – dlatego składają deklarację bezpośrednio w urzędzie gminy, zwykle przez pełnomocnika. Metodą rzeczywistego zysku wartością nabycia jest kwota, którą zapłacił zmarły, a wartością zbycia – kwota zadeklarowana do podatku od spadków, więc nieruchomość kupiona w szczycie cen z 2007 roku i odziedziczona dzisiaj może w ogóle nie wykazywać zysku na gruncie.

Pod względem podatnika darowizny działają jak spadki – płaci obdarowany (art. 106.1.a) – ale pod względem terminu jak sprzedaż: trzydzieści dni roboczych od aktu darowizny (art. 110.2.a), przy czym darczyńca również ma obowiązek zawiadomienia (art. 110.6.a). Darowizna zeruje też licznik lat dla późniejszej sprzedaży przez obdarowanego. Nasz poradnik o podatku od spadków we Wspólnocie Walenckiej opisuje samo dziedziczenie; plusvalía jest równoległym postępowaniem w urzędzie gminy.

Jak plusvalía łączy się z zatrzymaniem 3% i Modelo 210

Gdy sprzedaje nierezydent, w dniu podpisania aktu notarialnego zbiegają się trzy podatki. Zatrzymanie 3% to państwowa zaliczka na podatek dochodowy nierezydenta, zatrzymywana przez kupującego i wpłacana do AEAT na Modelo 211 w ciągu miesiąca (art. 25.2 TRLIRNR); podatek sprzedającego od zysku rozlicza się na Modelo 210 w ciągu trzech miesięcy po upływie tego miesiąca; plusvalía to podatek gminny z własną podstawą, terminem i wierzycielem. Zapłata jednego z nich nie ma wpływu na pozostałe.

Łączą się dopiero w rachunku sprzedającego. Zyski nierezydentów rozlicza się według zasad podatku dochodowego od osób fizycznych (art. 24.4 TRLIRNR), które odejmują od wartości zbycia podatki nierozerwalnie związane z przeniesieniem, poniesione przez sprzedającego (art. 35.2 LIRPF): plusvalía, którą ekonomicznie ponosi sprzedający – zapłacona bezpośrednio albo zatrzymana z ceny przez kupującego jako podatnika zastępczego – pomniejsza zysk wykazywany na Modelo 210, dlatego warto zachować dowód zapłaty. Zależność w drugą stronę nie zachodzi: metoda rzeczywistego zysku pomija koszty i podatki nabycia oraz zbycia (art. 104.5), więc zatrzymanie 3%, zapłacony przy zakupie ITP ani notariusz nie mogą obniżyć podstawy plusvalía.

Deklaracja w urzędzie gminy i odwołanie, gdy urząd się myli

Plusvalía deklaruje się i płaci w urzędzie gminy, na terenie której leży nieruchomość – w Ayuntamiento de Torrevieja dla mieszkania w Torrevieja, w Ayuntamiento de Orihuela dla willi w Orihuela Costa. Wypełnia się formularz urzędu gminy, coraz częściej online, dołącza akt przeniesienia, akt, na mocy którego zbywca nabył nieruchomość, a przy metodzie rzeczywistego zysku – dowody obu wartości, i jednocześnie występuje o ewentualną ulgę lub przedłużenie terminu. Nierezydenci składają deklarację przez pełnomocnika; spainfiscal przygotowuje obie metody względem obowiązującej uchwały, składa deklarację w urzędzie gminy i przechowuje dowód zapłaty, który zasila Modelo 210.

Decyzję wymiarową można zaskarżyć wyłącznie w drodze recurso de reposición do urzędu gminy, w ciągu miesiąca od dnia następującego po doręczeniu (art. 14.2 TRLRHL); nie jest wymagany prawnik. Jeżeli podatek obliczono samodzielnie metodą obiektywną, a rzeczywisty zysk był niższy lub żaden, zamiast tego składa się wniosek o korektę samoobliczenia i zwrot nadpłaty (art. 120.3 LGT) w czteroletnim terminie przedawnienia (art. 66 LGT). Sprzedaż unieważniona później prawomocnym wyrokiem daje prawo do zwrotu w ciągu pięciu lat (art. 109.2). Jedno ograniczenie: sam Trybunał Konstytucyjny orzekł, że decyzji ostatecznych na dzień 26 października 2021 oraz samoobliczeń, których korekty nie wnioskowano do tego dnia, nie można ponownie otworzyć.

Plusvalía na Costa Blanca: Torrevieja, Orihuela Costa i kalkulator

Na Costa Blanca plusvalía to podatek rynku wtórnego. W Torrevieja większość nieruchomości zmieniających właściciela była już wcześniej kupiona, dlatego IIVTNU pojawia się niemal w każdej transakcji, a większość sprzedających to nierezydenci – w efekcie w większości sprzedaży w Torrevieja podatnikiem zastępczym jest kupujący. Nasza strona o Torrevieja (/destino/torrevieja) wyjaśnia, kto i co rozlicza w tym mieście, a centrum Costa Blanca (/destino/costa-blanca) obejmuje gminy od Dénia po Pilar de la Horadada.

Każdy urząd gminy – Torrevieja, Orihuela, Alicante, Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Dénia – ustala własne współczynniki i stawkę, dlatego identyczny zysk na identycznym gruncie daje w kolejnym mieście inny rachunek; sam mechanizm jest wszędzie taki sam. Należy wziąć wartość katastralną gruntu z dowodu zapłaty IBI, policzyć pełne lata posiadania, przeliczyć obie metody względem aktualnej uchwały w naszym kalkulatorze (/services/plusvalia) i dopiero wtedy uzgodnić zatrzymanie z drugą stroną. Każdy, kto podaje liczbę bez wskazania uchwały i daty przeniesienia, zgaduje.

Wskazówka

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto poprosić o pisemne oszacowanie plusvalía według obu metod, z powołaniem uchwały i roku. Jeżeli sprzedający jest osobą fizyczną niebędącą rezydentem, kupujący powinien zatrzymać dokładnie tę kwotę – a nie okrągłą liczbę „na wszelki wypadek”.

Krok po kroku

Jak rozliczyć plusvalía po sprzedaży, krok po kroku

  1. Ustalić podatnika i podatnika zastępczego

    Płaci sprzedający; jeżeli sprzedający jest osobą fizyczną niebędącą rezydentem w Hiszpanii, podatnikiem zastępczym jest kupujący i to on musi złożyć deklarację (art. 106 TRLRHL). W umowie warto uzgodnić, kto składa deklarację i w jaki sposób kupujący odzyskuje zapłaconą kwotę.

  2. Zebrać potrzebne dane

    Wartość katastralną gruntu i łączną wartość katastralną z dowodu zapłaty IBI; datę i wartość nabycia z aktu zakupu sprzedającego; datę przeniesienia i cenę z nowego aktu notarialnego; liczbę pełnych lat posiadania.

  3. Przeliczyć obie metody względem uchwały podatkowej

    Obliczyć podstawę obiektywną (wartość gruntu × współczynnik urzędu gminy) oraz podstawę rzeczywistego zysku (wzrost × udział gruntu), korzystając z kalkulatora albo obowiązującej uchwały. Przyjąć niższą z nich; jeżeli nie ma zysku, przeniesienie nie podlega podatkowi.

  4. Złożyć deklarację w urzędzie gminy w ciągu trzydziestu dni roboczych

    Złożyć formularz urzędu gminy wraz z aktem przeniesienia oraz, przy metodzie rzeczywistego zysku, aktem nabycia. Jednocześnie wystąpić o ewentualną ulgę (art. 110 TRLRHL).

  5. Zapłacić podatek albo poczekać na decyzję wymiarową

    Przy samoobliczeniu podatek płaci się w tym samym terminie; w przeciwnym razie w terminie wskazanym w doręczonej decyzji wymiarowej. Złożenie deklaracji po terminie, ale przed wezwaniem, wiąże się z dopłatą z art. 27 LGT.

  6. Zachować dowód zapłaty na potrzeby Modelo 210

    Plusvalía ponoszona przez sprzedającego pomniejsza zysk kapitałowy nierezydenta (art. 24.4 TRLIRNR; art. 35.2 LIRPF). Dowód zapłaty należy przechowywać razem z egzemplarzem Modelo 211 i aktami notarialnymi.

Obie metody obliczania plusvalía obok siebie (przykład ogólny – współczynniki i stawka pochodzą z Państwa urzędu gminy)
Metoda obiektywnaMetoda rzeczywistego zysku
Podstawa prawnaArt. 107.1 i 107.4 TRLRHLArt. 104.5 i 107.5 TRLRHL
Punkt wyjściaWartość katastralna gruntu w dniu przeniesieniaWartość zbycia minus wartość nabycia (bez kosztów i podatków)
Korekta× współczynnik ustalony przez Państwa urząd gminy dla pełnych lat posiadania (maks. 20)× udział gruntu w łącznej wartości katastralnej
Podstawa w przykładzie48.000 € × współczynnik ustalony przez Państwa urząd gminy dla 12 lat(200.000 € − 150.000 €) × 40% = 20.000 €
PodatekNiższa podstawa × stawka ustalona przez Państwa urząd gminy (nigdy powyżej 30%)Ta sama zasada
Gdy nie ma zyskuNadal dałaby rachunekNie podlega podatkowi — brak podatku (art. 104.5)

FAQ

Najczęściej zadawane pytania

Czym jest plusvalía municipal w Hiszpanii?

Plusvalía municipal to podatek od wzrostu wartości gruntu miejskiego (IIVTNU), który pobiera urząd gminy, gdy nieruchomość zostaje sprzedana, odziedziczona lub podarowana. Opodatkowuje wyłącznie grunt, nie budynek, a każdy urząd gminy ustala własną stawkę i współczynniki w granicach ustawy o finansach lokalnych (art. 104 TRLRHL).

Kto płaci plusvalía przy sprzedaży nieruchomości?

Sprzedający (art. 106.1.b TRLRHL). Gdy sprzedający jest osobą fizyczną niebędącą rezydentem w Hiszpanii, kupujący jest podatnikiem zastępczym: urząd gminy dochodzi należności od kupującego, który może odzyskać tę kwotę od sprzedającego (art. 106.2 TRLRHL; art. 36.3 LGT), w praktyce zatrzymując ją z ceny.

Czy kupujący kiedykolwiek płaci plusvalía?

Prawnie tylko jako podatnik zastępczy, gdy sprzedający jest osobą fizyczną niebędącą rezydentem (art. 106.2 TRLRHL). Strony mogą umówić się, że koszt ponosi kupujący, co jest częste przy sprzedaży nowych nieruchomości, ale wiąże to jedynie strony między sobą i nie zmienia tego, od kogo może dochodzić należności urząd gminy.

Jak oblicza się plusvalía po wyroku Trybunału Konstytucyjnego?

Na dwa sposoby, a płaci się według niższej z nich. Metoda obiektywna mnoży wartość katastralną gruntu przez współczynnik ustalony przez Państwa urząd gminy dla danego okresu posiadania (art. 107 TRLRHL); metoda rzeczywistego zysku bierze faktyczny wzrost wartości, przypisany do gruntu (art. 104.5 i 107.5). Stawka nie może przekroczyć 30%.

Czy płaci się plusvalía przy sprzedaży ze stratą?

Nie. Od wyroku TK 182/2021 i Real Decreto-ley 26/2021 przeniesienie, przy którym grunt nie zyskał na wartości, nie podlega podatkowi (art. 104.5 TRLRHL). Mimo to trzeba zadeklarować przeniesienie i udowodnić wartości za pomocą aktów notarialnych; zwolnienie nie jest automatyczne.

Jaki jest termin zapłaty plusvalía municipal?

Trzydzieści dni roboczych od przeniesienia przy sprzedaży i darowiznach oraz sześć miesięcy od śmierci przy spadkach, z możliwością przedłużenia do roku na wniosek (art. 110.2 TRLRHL). Złożenie deklaracji po terminie, ale przed jakimkolwiek wezwaniem, wiąże się z dopłatą z art. 27 LGT w wysokości 1% plus 1% za każdy pełny miesiąc.

Czy plusvalía należy się od odziedziczonej nieruchomości?

Tak, płaci ją spadkobierca albo zapisobierca (art. 106.1.a TRLRHL) w ciągu sześciu miesięcy od śmierci, z możliwością przedłużenia do roku. Wiele urzędów gmin przyznaje ulgę do 95% dla przeniesień na wypadek śmierci na rzecz zstępnych, małżonków i wstępnych, jeżeli przewiduje to ich uchwała podatkowa (art. 108.4).

Jaka jest stawka plusvalía?

Nie ma jednej ogólnokrajowej stawki. Każdy urząd gminy ustala własną, do ustawowego pułapu 30% (art. 108.1 TRLRHL), oraz własne współczynniki w granicach maksimów państwowych (art. 107.4). Prawidłowa wartość to ta z uchwały obowiązującej w dniu przeniesienia – należy skorzystać z kalkulatora albo przeczytać uchwałę.

Czy zatrzymanie 3% obejmuje plusvalía?

Nie. Zatrzymanie 3% to państwowa zaliczka na podatek dochodowy sprzedającego, wpłacana do AEAT na Modelo 211; plusvalía to podatek gminny płacony na rzecz urzędu gminy. Plusvalía, którą ponosi sprzedający, pomniejsza natomiast zysk kapitałowy deklarowany na Modelo 210.

Czy można odzyskać już zapłaconą plusvalía albo odwołać się od decyzji wymiarowej?

Jeżeli podatek obliczono samodzielnie metodą obiektywną, a rzeczywisty zysk był niższy lub żaden, można wystąpić do urzędu gminy o korektę samoobliczenia i zwrot nadpłaty w ciągu czterech lat (art. 120.3 i 66 LGT). Od decyzji wymiarowej odwołuje się w drodze recurso de reposición w ciągu miesiąca (art. 14.2 TRLRHL). Płatności ostateczne na dzień 26 października 2021 nie mogą zostać ponownie otwarte.

Gdzie znajduje się nieruchomość?

Powiązane poradniki

Powiązane usługi

Źródła

Ostatnia aktualizacja: 2026-09-04