Modelo 211: köparens innehållande på 3 % i Spanien

Vad Modelo 211 är, och varför köparen lämnar in den

Modelo 211 är den självdeklaration på vilken köparen av en spansk fastighet deklarerar och betalar de 3 % som hålls inne från en säljare som är icke-resident. Det är ingen skatt på köparen: det är ett förskott på säljarens inkomstskatt för icke-residenter (IRNR) på vinsten, som tas in via köparen eftersom säljaren kan vara utom räckhåll när pengarna väl har lämnat Spanien. Regeln finns i artikel 25.2 i den konsoliderade lagen om inkomstskatt för icke-residenter (Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR); tillämpningen regleras i artikel 14 i IRNR-förordningen (Real Decreto 1776/2004, RIRNR) och i Orden EHA/3316/2010, som fastställer blanketten.

Eftersom skyldigheten är köparens egen vänder sig skattemyndigheten till köparen om pengarna aldrig når fram: artikel 23.1 i den allmänna skattelagen (LGT) gör skyldigheten att betala förskottet fristående från själva skatteskulden. Att betala säljaren 100 % av priset befriar dig inte – du skulle ändå vara skyldig AEAT de 3 % och få kräva tillbaka beloppet av en säljare som kanske befinner sig utomlands.

Vem som ska hålla inne: varje köpare, när säljaren är icke-resident

Det som avgör är säljarens status, inte köparens. Artikel 25.2 TRLIRNR gäller närhelst överlåtaren är en skattskyldig som är icke-resident och agerar utan fast driftställe i Spanien – en privatperson bosatt i Storbritannien, Tyskland, Norge eller Ryssland, eller ett utländskt bolag som äger fastigheten direkt. Ett belgiskt par som köper en villa i Orihuela Costa av en svensk ägare måste hålla inne precis som en köpare från Alicante skulle göra.

Det spelar inte heller någon roll om köparen är en privatperson eller ett bolag, eller om köpet finansieras med bolån: ett spanskt SL, ett brittiskt Ltd eller ett nederländskt BV som förvärvar fastigheten lämnar in Modelo 211. Bara två typer av säljare faller utanför regeln – den som har skatterättslig hemvist i Spanien och kan visa det enligt nedan, och en icke-resident som agerar genom ett fast driftställe i Spanien.

Underlaget: 3 % av det avtalade priset, inte referensvärdet

Lagen är exakt: 3 % av den ersättning som parterna kommit överens om (art. 25.2 TRLIRNR), det vill säga priset i köpebrevet. Köper du för 300.000 € håller du inne 9.000 €, betalar säljaren 291.000 € och betalar AEAT 9.000 €. Procentsatsen ändras inte med säljarens hemland, ägandetiden eller om säljaren gör någon vinst alls – vid en förlust återfår säljaren de 3 % i efterhand via Modelo 210.

Blanda inte ihop det här underlaget med Catastros referensvärde. Överlåtelseskatten (ITP) som du betalar till Generalitat Valenciana beräknas på referensvärdet när det är högre än priset (art. 10.2 i lagen om ITP och AJD); innehållandet på 3 % följer enbart priset. Två skatter, två underlag – och en vanlig källa till för högt innehållande när en gestor tillämpar referensvärdet på båda.

Fristen: en månad från köpebrevet

Förvärvaren lämnar in Modelo 211 och betalar inom en månad från dagen för överlåtelsen (art. 14.3 RIRNR; art. 8.5 Orden EHA/3316/2010) – vid en försäljning inför notarie räknas det från köpebrevets datum, dag för dag: ett köpebrev undertecknat den 12 mars ska vara inlämnat senast den 12 april. Förordningen anger AEAT-kontoret för fastighetens läge, men blanketten lämnas in online. Din månad styr också säljarens frist: Modelo 210 för vinsten lämnas in inom tre månader efter att den månaden har löpt ut (art. 14.4 RIRNR; art. 5.a Orden EHA/3316/2010).

En Modelo 211 som lämnas in för sent utan att AEAT först har krävt in den medför tillägget enligt artikel 27 LGT – 1 % plus 1 % för varje hel månads försening, och 15 % plus ränta efter tolv månader – med en sanktionsavgift ovanpå om AEAT redan har efterfrågat den. Tillägget är köparens kostnad och kan inte föras över på säljaren.

Så lämnas Modelo 211 in i praktiken

Modelo 211 lämnas till skattemyndigheten, aldrig till notarien eller kommunen. Orden EHA/3316/2010 tillåter två vägar: elektronisk inlämning på AEAT:s sede med ett digitalt certifikat – de flesta utländska köpare låter sin advokat eller skatterådgivare göra det som befullmäktigat ombud – eller en pappersbaserad förhandsdeklaration som tas fram via AEAT:s egen tjänst och betalas hos en samarbetande bank (art. 10).

Blanketten identifierar båda parter med spanskt skatteregistreringsnummer (NIF – för en utlänning NIE), fastigheten med katasterbeteckning och köpebrevet med notarie och datum; flera säljare eller köpare registreras med sina respektive andelar. Betalningen görs samtidigt med inlämningen, genom debitering av ett spanskt konto via betalningsportalen eller i banken. Spara kvittot med NRC-koden och den inlämnade blanketten: en kopia till säljaren, en till dig, och AEAT kan begära in endera under fyra år.

Om du inte håller inne: fastigheten svarar för skulden

Artikel 25.2 TRLIRNR avslutas med den sanktion som ger regeln dess kraft: betalas inte innehållandet svarar den överlåtna fastigheten för det lägsta av de 3 % som borde ha hållits inne och den skatt som säljaren faktiskt är skyldig. Artikel 14.5 RIRNR tillägger att registerföraren för in en anteckning i marginalen mot fastigheten för det beloppet, som bara stryks genom tidens gång eller genom bevis på att beloppet betalats, att försäljningen inte omfattades av innehållandet eller att skulden har preskriberats.

En anteckning i marginalen gör varje framtida försäljning eller belåning besvärlig tills den är struken, och betalas skulden inte svarar förvärvaren subsidiärt med fastigheten (art. 79.1 LGT). Det ansvaret ligger vid sidan av köparens egen skyldighet som den som ska hålla inne beloppet, så AEAT kan kräva de obetalda 3 % av dig personligen med tillägg, ränta och, efter ett krav, en sanktionsavgift. Upptäcker du efter tillträdet att inget hölls inne ska du lämna in och betala omedelbart: en frivillig sen inlämning håller kostnaden nere till tillägget enligt artikel 27 LGT.

Kopian till säljaren: varför den betalda 211:an spelar roll

När innehållandet är betalt måste förvärvaren ge säljaren en kopia av Modelo 211, som säljaren använder för att styrka förskottsbetalningen i sin egen deklaration för försäljningen (art. 8.4 Orden EHA/3316/2010). Säljarens Modelo 210 antingen tillgodoräknar de 3 % mot den skatt som ska betalas eller begär återbetalning av det överskjutande beloppet – och underlagen för de avräknade innehållandena ska bifogas deklarationen (art. 7.2 Orden EHA/3316/2010).

Säljarens skatt på vinsten är 19 % av vinsten oavsett hemvistland, eftersom artikel 25.1.f.3.º TRLIRNR beskattar kapitalvinster vid överlåtelse av tillgångar med 19 % för varje icke-resident. Vid en blygsam vinst eller en förlust är de 3 % ofta mer än den skatt som ska betalas, och mellanskillnaden återfås bara via en Modelo 210 som hänvisar till din Modelo 211. Skriv in överlämnandet i avtalet: köparen lämnar in inom månaden och överlämnar säljarens kopia inom ett bestämt antal dagar.

När inget innehållande krävs: AEAT-intyget och andra undantag

Artikel 14.2 RIRNR tar bort skyldigheten i två fall. Det första förekommer dagligen: säljaren visar att hen är skattskyldig till spansk inkomstskatt för fysiska personer (IRPF) eller bolagsskatt genom ett intyg utfärdat av den spanska skattemyndigheten – ett intyg om skatterättslig hemvist utfärdat av Agencia Tributaria, med AEAT:s egna ord. Ett intyg om hemvist från säljarens hemland, ett padrón-intyg, ett spanskt DNI eller flera års IBI-avier är inte det dokumentet. Kan säljaren inte visa upp det på tillträdesdagen ska du hålla inne beloppet: hen kan återfå de 3 % senare, medan du inte kan resonera bort en anteckning i marginalen från din fastighet.

Det andra undantaget är när en fastighet tillskjuts som aktiekapital i ett bolag med hemvist i Spanien (art. 25.2 andra stycket TRLIRNR; art. 14.2.b RIRNR) – en bolagsrättslig transaktion, inte en försäljning. En säljare med fast driftställe i Spanien faller helt utanför regeln.

Köpare som är icke-residenter, samägare och tillträdesdagen på Costa Blanca

En icke-resident som köper av en icke-resident är den vanligaste typen av affär på Costa Blanca, och regeln gäller fullt ut: köparen behöver ett NIE, lämnar in Modelo 211 inom månaden – normalt genom ett ombud med digitalt certifikat – och överlämnar kopian. Samägande fördelas: om en säljare är resident i Spanien med ett AEAT-intyg och den andra inte är det, håller du bara inne 3 % på den icke-residenta säljarens andel; om båda är icke-residenter delas de 3 % av hela priset upp på blanketten efter deras andelar. Ett bolag som är icke-resident behandlas vid innehållandet som en privatperson.

Hos en notarie i Torrevieja, Orihuela, Alicante eller Dénia skrivs innehållandet in i köpebrevet. Samma dag följer ofta ett andra innehållande som inte har med AEAT att göra: när säljaren är en fysisk person som är icke-resident gör artikel 106.2 i lagen om kommunernas finanser (TRLRHL) köparen skattskyldig i säljarens ställe för plusvalía municipal, så köparen deklarerar och betalar den till ayuntamiento inom trettio arbetsdagar (art. 110.2.a) och tar tillbaka beloppet från säljaren, normalt genom att hålla inne det uppskattade beloppet från priset (art. 36.3 LGT). Vår guide om plusvalía förklarar hur man uppskattar den; beloppet beror på varje kommuns ordenanza.

Båda innehållandena hör hemma i det privata avtalet före köpebrevet: de 3 % på priset, den uppskattade plusvalían, vem som lämnar in vad och när kopiorna överlämnas. spainfiscal sköter köparens Modelo 211 och inlämningen av plusvalían, agerar skatteombud för köpare som bor utomlands, och samordnar köprådgivningen i hela Comunidad Valenciana.