Skatt på uthyrning i Spanien för icke-residenta 2026: kalkylator och licens

Betalar jag skatt i Spanien om jag hyr ut min spanska fastighet?

Den som är icke-resident och hyr ut en bostad i Spanien betalar inkomstskatt för icke-residenter (IRNR) på hyresintäkterna och, för de dagar fastigheten inte var uthyrd, på en schablonintäkt som beräknas på det katastrala värdet. Båda deklareras på samma Modelo 210, men med olika koder och olika tidsfrister. Att deklarera bara det ena av de två är det enskilt vanligaste misstaget bland utländska ägare.

Utöver den statliga skatten kommer de lokala fastighetsskatterna – fastighetsskatten (IBI) och avgiften för sophämtning – och, när du hyr ut till turister, ett andra block av skyldigheter: en regional licens, ett registreringsnummer i annonseringen, gästrapportering till inrikesministeriet och i vissa fall moms på 10 %. Den verkliga skatteräkningen för en uthyrning på Costa Blanca stannar nästan aldrig vid IRNR-procenten.

IRNR-ordningen är densamma oavsett om du hyr ut på lång sikt eller per natt: underlaget och skattesatsen beror på din skatterättsliga hemvist, inte på typen av uthyrning. Det som ändras radikalt med typen av uthyrning är momsen, licensen och risken för sanktion. Licens- och sanktionsreglerna nedan gäller Valenciaregionen (Comunitat Valenciana) och kan inte överföras till Madrid, Andalusien eller Katalonien.

Långtidsuthyrning, säsongsuthyrning och semesteruthyrning: vad som ändras i respektive ordning

I Valenciaregionen är en bostad för turistbruk (vivienda de uso turístico) hela fastigheten, som mot betalning upplåts för turistsyften i högst tio sammanhängande dagar åt samma hyresgäst. Från elfte dagen är den inte längre en bostad för turistbruk utan en säsongsuthyrning, med andra regler och en annan sanktionsrisk. Den gränsen är det första du bör avgöra innan du publicerar en annons.

En långtidsuthyrning enligt hyreslagen (Ley de Arrendamientos Urbanos) kräver ingen turistlicens, är momsfri och medför ingen gästrapporteringsskyldighet, eftersom den inte är inkvartering i hotellbranschens mening. Den beskattas ändå enligt IRNR och kräver fortfarande en Modelo 210, men den rör sig inom ett betydligt lättare administrativt ramverk. Det är det alternativ som de flesta ägare som inte bor i Spanien väljer.

En semesteruthyrning vänder på den ekvationen: högre möjlig intäkt per natt, men med ett utlåtande om förenlighet med stadsplaneringen, en declaración responsable, ett registreringsnummer i varje annons, en gästrapport vid varje incheckning, eventuell moms och en mycket sträng regional sanktionsskala. Var och en av dessa skyldigheter har sitt eget tillsynssystem. Ley 15/2018 förbjuder dessutom uttryckligen uthyrning av enskilda rum för turistsyften i Valenciaregionen.

Skattesatser för icke-residenta: 19 % för EU och EES mot 24 % på bruttohyran

IRNR-satsen på hyresintäkter är 19 % för skattskyldiga bosatta i en annan medlemsstat i Europeiska unionen eller i Europeiska ekonomiska samarbetsområdet med vilken det finns ett effektivt informationsutbyte – i praktiken Island, Norge och Liechtenstein – och som huvudregel 24 % för alla andra. Den verkliga skillnaden ligger dock mindre i satsen än i det underlag den tillämpas på.

Artikel 24.1 i TRLIRNR föreskriver att skatteunderlaget är bruttobeloppet, utan avdrag för kostnader och utan reduktioner. Bara artikel 24.6 öppnar för ett undantag för fysiska personer bosatta i EU och EES, som får dra av de kostnader som anges i lagen om inkomstskatt för privatpersoner, förutsatt att de kan styrka ett direkt och oskiljaktigt ekonomiskt samband med de inkomster som uppburits i Spanien.

För brittiska ägare är detta avgörande: sedan Brexits övergångsperiod tog slut beskattas de med 24 % på bruttointäkten, utan avdrag för IBI, samfällighetsavgifter, försäkring, räntor eller avskrivningar, och skatteavtalet från 2013 rättar inte till den skillnaden – det hindrar bara att man betalar två gånger, genom ett skatteavdrag i Storbritannien. Personer bosatta i USA och Ryssland befinner sig i samma utgångsläge. Inte heller kan skattereduktionen för uthyrning av bostad i inkomstskatten för privatpersoner någonsin tillämpas.

Vilka kostnader som är avdragsgilla, och hur du fördelar dem om du bara hyr ut en del av året

Kostnader kan bara dras av av en ägare bosatt i EU eller EES, och vilka som räknas beror på vem ägaren är: en fysisk person tillämpar kostnaderna för inkomst av fast egendom enligt Ley 35/2006, medan en juridisk person tillämpar de kostnader som är avdragsgilla enligt den spanska bolagsskattens regler. De omfattar IBI och avgiften för sophämtning, samfällighetsavgiften, hemförsäkring, förbrukningskostnader som hyresvärden betalar, plattformsprovisioner, förvaltningsarvoden, underhåll och reparationer samt ränta på köplånet.

Ränta samt reparations- och underhållskostnader har en egen gräns: de får inte överstiga bruttointäkten från fastigheten, och överskottet dras av under de fyra följande åren. Därtill kommer avskrivning, med 3 % per år på det högsta av två belopp – den faktiskt betalda anskaffningskostnaden eller det katastrala värdet – alltid med undantag för markens värde. Utan uppdelningen mellan mark och byggnad på IBI-avin kan du inte beräkna den korrekt.

Om fastigheten bara hyrs ut en del av året dras kostnaderna av i proportion till de dagar den faktiskt hyrts ut: en årlig försäkringspremie på 300 € för en bostad som hyrs ut 120 dagar dras inte av med 300 € utan med motsvarande andel. För att få tillämpa 19 % och dra av kostnader kräver Agencia Tributaria (AEAT) dessutom bevis på skatterättslig hemvist i ditt hemland genom ett intyg som gäller ett år; utan det kan den omräkna din skatt till 24 % på bruttobeloppet.

De dagar du inte hyr ut beskattas också: Spaniens schablonintäkt på 1,1 % eller 2 %

För de dagar bostaden inte är uthyrd deklarerar icke-residenten en schablonintäkt som motsvarar 2 % av fastighetens katastrala värde, fördelat på de dagarna. Procentsatsen sjunker till 1,1 % om det katastrala värdet har reviderats genom en allmän kollektiv värdering som trätt i kraft under själva beskattningsperioden eller under de tio föregående åren; det är värt att kontrollera på IBI-avin eller i Katasterns e-kontor, eftersom den senaste värderingsomgången i många kommuner på Costa Blanca ligger före det fönstret och 2 % då gäller. Den deklareras på Modelo 210 under inkomsttypskod 02.

Om fastigheten saknar ett meddelat katastralt värde beräknas schablonintäkten med 1,1 % på 50 % av det högsta av det värde som myndigheterna kontrollerat och inköpspriset. Schablonintäkten intjänas den 31 december varje år, till skillnad från hyresintäkter, som intjänas när de förfaller till betalning eller på betalningsdagen om den infaller tidigare.

Den praktiska följden är att den som hyr ut sin bostad fyra månader om året lämnar två deklarationer för samma fastighet och samma år: en för intäkterna under de fyra månaderna och en för schablonintäkten för de återstående åtta. Att bara lämna in den första är en överträdelse som Agencia Tributaria lätt upptäcker, eftersom den alltid vet vem som äger fastigheten i katastern.

När ska Modelo 210 lämnas in för hyresintäkter, och hur ofta?

För inkomster som intjänats 2026 med skatt att betala lämnas Modelo 210 in under de första tjugo kalenderdagarna i april året därpå, alltså 1–20 april 2027, med betalning genom autogiro 1–15 april; om deklarationen blir noll gäller fortfarande tidsfristen 1–20 januari 2027, och om den blir en återbetalning kan den lämnas in från och med 1 februari 2027. Detta fastställdes genom Orden HAC/623/2026 av den 12 juni, som ändrade Orden EHA/3316/2010 och flyttade den kalender som nästan alla webbplatser fortfarande upprepar.

För inkomster som intjänats 2025 skulle den samlade årsdeklarationen lämnas in 1–20 januari 2026. Årlig samlad deklaration har funnits för inkomster som intjänats från 2024, enligt Orden HFP/1338/2023, och för inkomster som intjänats 2026 är den fortfarande ett alternativ: de tre första kvartalen deklareras inom de första tjugo dagarna i april, juli och oktober 2026, men det fjärde kvartalet 2026 lämnas redan in 1–20 april 2027, och för inkomster som intjänats från 2027 gäller aprilfristen lika för separata och samlade deklarationer. Inkomster som inte är underkastade innehållande samlas även när de kommer från olika betalare, med kod 35 i stället för 01.

Schablonintäkten följer sin egen kalender. Inkomster som intjänats 2025 deklareras under hela 2026, till och med 31 december. Inkomster som intjänats 2026 deklareras från 1 april till 31 december 2027, med autogiro till och med 23 december. Det är värt att hålla de två kalendrarna isär i skatteplaneringen, eftersom de löper parallellt hela året.

Om hyresgästen är ett bolag, en yrkesutövare eller ett företag är denne skyldig att hålla inne 19 % eller 24 % på bruttobeloppet, utan att tillämpa kostnaderna enligt artikel 24.6; en privat hyresgäst håller aldrig inne något. En ägare i EU återfår överskottet genom att begära återbetalning på Modelo 210, från 1 februari året därpå och inom en tidsram på fyra år.

Moms: när en semesteruthyrning upphör att vara momsfri och går över till 10 %

Uthyrning av bostäder är momsfri enligt artikel 20.Uno.23.º b) i Ley 37/1992, och undantaget omfattar garage, biutrymmen och möbler som hyrs ut tillsammans med bostaden. Undantaget gäller även när du hyr ut per natt: att enbart överlämna fastigheten ger ingen moms, hur kort vistelsen än är. I gengäld kan en momsfri hyresvärd inte dra av den moms som belastat renovering, möbler eller förbrukningskostnader.

Undantaget faller bort när hyresvärden åtar sig att tillhandahålla någon av de tilläggstjänster som är typiska för hotellbranschen. Lagen nämner själv restaurangtjänst, städning, tvätt och andra av liknande slag. I så fall blir uthyrningen momspliktig och inte momsfri, och den beskattas med 10 % genom tillämpning av den reducerade satsen för hotell- och restaurangtjänster.

Den praktiska gränsen har dragits av generaldirektoratet för skatter (Dirección General de Tributos). Typiska för hotellbranschen är städning och byte av sängkläder under vistelsen, permanent reception och kundservice, måltider och tvätt. Inte typiska är städning och byte av sängkläder vid ankomst och avresa, städning av gemensamma utrymmen, teknisk skötsel och överlämnande av nycklar.

Vad gäller moms behandlar artikel 69.Tres i Ley 37/1992 varje fastighet som utnyttjas genom uthyrning som ett fast driftställe, oavsett om tjänster av hotelltyp tillhandahålls; det som beror på dessa tjänster är om uthyrningen blir momspliktig i stället för momsfri och, med det, den administrativa bördan: den icke-residenta ägaren måste då registrera sig med Modelo 036, ta ut skatten och lämna in den kvartalsvisa 303 och den årliga 390, utan möjlighet till omvänd skattskyldighet. Det finns inte heller någon lägsta undantagsgräns för den som fakturerar litet, eftersom ordningen för små företag i direktiv (EU) 2020/285 inte har införlivats i Spanien.

När semesteruthyrning blir en ekonomisk verksamhet

Att tillhandahålla tjänster som är typiska för hotellbranschen innebär inte automatiskt att du har ett fast driftställe vad gäller IRNR. Om det saknas en organisation av resurser – ingen anställd personal, inga särskilda lokaler, ingen egen förvaltning – fortsätter icke-residenten att beskattas utan fast driftställe, även om moms på 10 % faktiskt tillkommer. I så fall medger artikel 24.2 i TRLIRNR avdrag för personalkostnader, materialanskaffning och förbrukningskostnader.

Om det finns en organisation av resurser – egen personal, lokaler varifrån verksamheten bedrivs, en stabil struktur – behandlas verksamheten som bedriven genom ett fast driftställe. Ordningen ändras helt: du beskattas med bolagsskattens sats – den allmänna satsen på 25 %, tillsammans med de reducerade satserna för mikroföretag och små enheter som gäller sedan 2025 – och deklarationen är inte längre Modelo 210 utan Modelo 200, med egna bokförings- och registreringsskyldigheter.

Ett vanligt fall på Costa Blanca är ägaren som överlämnar bostaden till ett förvaltningsbolag som hyr ut den vidare som semesterbostad. Den uthyrningen till förvaltaren är inte momsfri, eftersom lagen undantar uthyrning i syfte att hyra ut vidare från momsundantaget, och den beskattas med normalsatsen 21 %, inte 10 %; hyresgästbolaget är dessutom skyldigt att hålla inne 19 % eller 24 % på bruttobeloppet. En ägare i EU återfår sedan överskottet med ett återbetalningskrav på Modelo 210.

Turistlicensen i Valenciaregionen: vad reglerna kräver 2026

För att hyra ut till turister i Valenciaregionen måste du lämna in en declaración responsable till Turisme Comunitat Valenciana och föra in fastigheten i turismregistret, som tilldelar ett nummer i formatet VT-000000-X. Självregistreringen sker online, kräver digital signatur och är kostnadsfri i Generalitats e-kontor; den verkliga kostnaden är den kommunala avgiften och de tekniska intygen.

Det krav som blockerar de flesta registreringar är det kommunala utlåtandet om förenlighet med stadsplaneringen. Sedan Decreto-ley 9/2024 har det varit ett väsentligt föregående villkor för declaración responsable, och generaldirektoratet för turism avregistrerar upptagna fastigheter som inte kan styrka det. Du ansöker om det hos kommunen – Torrevieja och Orihuela har var sitt förfarande – och du måste betala den aktuella kommunala avgiften, vars belopp fastställs i varje lokal skatteförordning.

Fastigheten behöver också en enda, individualiserad katasterbeteckning, ett energicertifikat, den minimiutrustning som anges i bilaga III till Decreto 10/2021 – i kraft 2026 med de ändringar som gjorts genom Decreto-ley 9/2024 – en särskiljande skylt, reklamationsblanketter och en angiven driftsperiod. Registreringen gäller i fem år, kan förnyas genom en ny declaración responsable, och kräver att den exakta platsen och registreringsnumret anges i all annonsering.

Beslutet i bostadsrättsföreningen och kommunala tak

Sedan 3 april 2025 kräver artikel 17.12 i lagen om horisontell egendom (Ley de Propiedad Horizontal) ett uttryckligt beslut av tre femtedelar av ägarna och av ägarandelarna för att godkänna, begränsa, villkora eller förbjuda semesteruthyrning i en byggnad under horisontell äganderätt. Bestämmelsen reglerar majoriteten och säger inte bokstavligen att verksamheten inte får påbörjas utan det beslutet, men den rådande förvaltningsmässiga läsningen är att föregående tillstånd krävs, och Generalitat kräver själv att beslutet styrks vid registreringen. I praktiken räcker det inte längre att stadgarna tiger.

Regeln är inte retroaktiv och bostäder för turistbruk som redan var i drift före det datumet fortsätter. Men för varje ny registrering i en urbanisation i Torrevieja, Orihuela Costa eller Guardamar har det blivit projektets egentliga flaskhals att få det beslutet, särskilt när en stor del av ägarna är icke-residenta utlänningar.

Därtill kommer den kommunala befogenhet som infördes i artikel 64 bis i Ley 15/2018: kommunerna kan begränsa antalet bostäder för turistbruk per byggnad, sektor eller område genom stadsplaneringen, av tvingande hänsyn till allmänintresset. Det är den rättsliga grunden för de kvartersbegränsningar som redan tillämpas i vissa valencianska städer och för framtida begränsningar på Costa Blanca.

Vilket registreringsnummer måste du visa på Airbnb eller Booking i dag?

För en fastighet på Costa Blanca är det nummer som måste stå i annonserna i dag VT-000000-X från turismregistret i Valenciaregionen, tillsammans med fastighetens exakta läge. Regional lag kräver det, och det är också den identifierare som plattformarna kontrollerar och visar enligt de europeiska regler som gäller sedan maj 2026.

Det nationella enhetliga uthyrningsregistret som skapades genom Real Decreto 1312/2024, som trädde i kraft 1 juli 2025 och fick tusentals ägare att ansöka om ett nationellt nummer, upphävdes genom dom 620/2026 av Högsta domstolen, från maj 2026, eftersom staten saknade behörighet att skapa det. Det som består är den digitala enhetliga kontaktpunkten för uthyrning och plattformarnas informationsskyldigheter, som nu hämtar uppgifter från de regionala registren.

Det omvända misstaget är farligare än det ursprungliga: upphävandet av det nationella registret betyder inte att du inte längre behöver registrera dig. De regionala och kommunala reglerna är orörda, och förordning (EU) 2024/1028, tillämplig sedan 20 maj 2026, kräver att plattformar kontrollerar och visar registreringsnumret där ett sådant finns. Utan ett regionalt nummer är annonsen olaglig och kan leda till sanktioner.

Modelo 179, DAC7 och rapportering av gäster till inrikesministeriet

Modelo 179, den gamla uppgiftsskyldigheten för upplåtelse av bostäder för turistsyften, gäller inte längre: Agencia Tributaria varnar själv för att blanketten inte lämnas in för 2024 och framåt. Den har ersatts av Modelo 238, som plattformarna lämnar in enligt DAC7-direktivet, infört genom Real Decreto 117/2024 och Orden HAC/72/2024, normalt under januari året därpå.

Förändringen minskar inte den information som når skattemyndigheten – tvärtom. I DAC7-utbytet finns ingen tröskel för uthyrning av fastigheter: alla rapporteras, utan något minsta antal transaktioner eller belopp. Agencia Tributaria får av plattformarna en specifikation över vad varje ägare har fått utbetalat, vilket gör det praktiskt ogörligt att inte deklarera hyresintäkter.

Parallellt kräver Real Decreto 933/2021 att inkvarteringsaktörer, bostäder för turistbruk inräknade, samlar in uppgifterna om varje resenär och rapporterar dem via SES.HOSPEDAJES omedelbart och under alla omständigheter inom 24 timmar efter bokningen eller undertecknandet av avtalet – eller dess avbokning – och efter vistelsens början, med de resenärsuppgifter som bilaga I kräver: fullständigt namn, kön, identitetshandling och dess supportnummer, nationalitet, födelsedatum, stadigvarande bosättningsort, telefonnummer, e-postadress och släktskapet när minderåriga ingår, samt uppgifter om avtalet, vistelsen och betalningssättet. Underlåtenhet bestraffas enligt lagstiftningen om allmän säkerhet: att utelämna de obligatoriska rapporterna eller sakna den dokumentära registreringen är en allvarlig överträdelse med böter på 601 till 30.000 €, och att rapportera för sent eller med brister är en lindrig överträdelse på 100 till 600 €. Långtidsuthyrning faller utanför detta, eftersom det inte är inkvartering av det slaget.

IBI, sopavgift och samfällighetsavgifter på en uthyrd fastighet

IBI fastställs av varje kommun inom skattens lagstadgade intervall: för stadsfastigheter är den lägsta satsen, som också är standardsats, 0,4 % och den högsta 1,10 % av det katastrala värdet, och varje lokal skatteförordning fastställer sin egen. Det är värt att kontrollera avin och kommunens gällande förordning i stället för att ta allmänna procentsatser för givna, eftersom skillnaden mellan kommunerna på Costa Blanca är påtaglig.

Avgiften för sophämtning har upphört att vara frivillig: Ley 7/2022 kräver att varje kommun inför en särskild, separat redovisad avgift som inte drivs med förlust, med en tidsfrist från april 2025. Det förklarar de höjningar som registrerats 2025 och 2026 i kommuner som Torrevieja och Orihuela. De faktiska beloppen varierar med förordning och fastighetstyp och måste därför kontrolleras från fall till fall.

IBI, sopavgiften, samfällighetsavgifter, försäkring och förbrukningskostnader är avdragsgilla kostnader för en ägare bosatt i EU eller EES, alltid fördelade efter uthyrda dagar; för en ägare utanför EU är de ren kostnad som inte minskar IRNR-underlaget. Det finns ingen regional turistskatt i Valenciaregionen: lagen som införde den upphävdes innan den någonsin tillämpades. Ett IBI-tillägg för obebodda bostäder kan tillämpas, vilket kräver fyra eller fler bostadsfastigheter och långvarig tomhet utan berättigad anledning.

Böter för uthyrning utan licens och vad du bör kontrollera i Torrevieja och Orihuela Costa

Ley 15/2018 i Valenciaregionen graderar böterna i tre nivåer: upp till 10.000 € eller en varning för lindriga överträdelser; 10.001 till 100.000 € och stängning i upp till sex månader för allvarliga; och 100.001 till 600.000 €, med föreläggande att upphöra med verksamheten, för mycket allvarliga. De siffror på 90.000 € som cirkulerar på nätet speglar en gammal lydelse.

Klassificeringen betyder mer än beloppet. Att bedriva, marknadsföra, erbjuda eller bara annonsera en turistverksamhet utan declaración responsable eller utan att uppfylla kraven är en mycket allvarlig överträdelse. Att inte ange registreringsnumret i annonseringen, inklusive annonser på plattformar, är en allvarlig överträdelse. Det räcker att annonsen publiceras: ingen gäst behöver någonsin anlända.

För en ägare i Torrevieja eller Orihuela Costa är den praktiska ordningen alltid densamma: kontrollera först hos kommunen att turistbruk är förenligt och skaffa planutlåtandet; säkra sedan föreningens beslut med tre femtedelars majoritet, vilket i stora urbanisationer tar månader; och lämna först därefter in declaración responsable och publicera annonsen med VT-numret synligt. Att vända på den ordningen är den snabbaste vägen till ett sanktionsärende.

På skattesidan handlar den årliga rutinen om fyra saker: att föra en kalender över uthyrda dagar och dagar som är tillgängliga för eget bruk, att spara fakturor och uppdelningen mellan mark och byggnad från IBI-avin, att lämna in Modelo 210 för hyresintäkterna och en till för schablonintäkten, och att hålla intyget om skatterättslig hemvist aktuellt. Många ägare utanför EU utser dessutom ett skatteombud i Spanien.