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Steuern in Spanien: Jávea / Xàbia

Steuern in Spanien für Eigentümer in Jávea / Xàbia: Modelo 210, IBI-Ermäßigungen, ITP und Erbschaftsteuer – vom Colegiado der Costa Blanca betreut.

Kurze Antwort

Beim Kauf in Jávea zahlt der Käufer ITP zu 9 %, bei einem Wert über 1.000.000 € 11 % auf den gesamten Wert (Art. 13.Uno Ley 13/1997), und AJD zu 1,4 % auf die Urkunde (Art. 14.Cuatro). Wird finanziert, trägt die AJD der Hypothekenurkunde der Darlehensgeber, nicht Sie (Art. 29 TRLITPAJD seit dem RDL 17/2018).

Was Eigentümer in Jávea / Xàbia wissen müssen

Jávea — auf Valencianisch Xàbia — hat ein ausgeprägt niederländisches, deutsches und britisches Eigentümerprofil und einen Bestand mit Schwerpunkt Einfamilienhaus. Das rückt zwei Fragen nach vorn. Erstens die Kaufnebenkosten: Die ITP beträgt 9 % des Werts, bei einem Wert über 1.000.000 € 11 % auf den gesamten Wert — in einem Villenmarkt ist dieser Satz nicht theoretisch; Art. 13.Ocho rechnet sogar Erwerbe derselben Grundbucheinheit vom selben Veräußerer innerhalb von drei Jahren zusammen, damit die Schwelle nicht auf mehrere Urkunden aufgeteilt wird. Die AJD auf die Kaufurkunde beträgt 1,4 % und trägt der Käufer; die auf die Hypothekenurkunde trägt der Darlehensgeber. Zweitens die Erbfolge: Ehegatte, Kinder, Eltern und Großeltern erhalten 99 % Nachlass auf die ISD-Steuerschuld (Art. 12 bis), doch ein ausländisches Testament muss weiterhin vor spanischem Notar vollzogen werden, und die Gruppe des Erben entscheidet alles — ein Geschwister oder ein Neffe ist nicht Gruppe II. Die kommunale Ebene, IBI und plusvalía, steht in der jährlich überarbeiteten ordenanza fiscal von Xàbia.

Wichtigste Leistungen für Jávea / Xàbia

Regionaler Steuerrahmen

ITP allgemeiner Satz
9%
ITP ermäßigter Satz (vivienda habitual)
6%
AJD (Stempelsteuer)
1,4%
ISD-Ermäßigung grupo I/II
99%
Verweis auf das autonome Recht
Ley 13/1997 CV

Diese Sätze spiegeln den zum Zeitpunkt der Abfassung geltenden autonomen Rahmen (CCAA) wider. Die kommunalen IBI-Sätze und -Ermäßigungen werden von jedem ayuntamiento gesondert festgelegt, und wir bestätigen die aktuellen Werte anhand der neuesten ordenanza fiscal vor jeder Einreichung.

In Jávea / Xàbia: Gemeindesteuern und Formalitäten

Plusvalía abgewickelt mit
Ayuntamiento de Xàbia / Jávea
IBI erhoben von
Ayuntamiento de Xàbia oder SUMA: prüfen Sie Ihren Bescheid

Plusvalía municipal (IIVTNU) beim Verkauf

Jávea – Xàbia auf Valencianisch – ist Villenland, und bei einem freistehenden Haus mit echtem Grundstück trägt das Land den Großteil des Katasterwerts, und genau das besteuert die plusvalía municipal. Das Ayuntamiento de Xàbia legt Satz und Koeffizienten der IIVTNU in seiner eigenen ordenanza fiscal fest, nur begrenzt durch die Obergrenze von 30 % nach Art. 108 TRLRHL, und die Steuer wird beim Rathaus erklärt, nicht bei der AEAT. Der Verkäufer ist Steuerpflichtiger, doch nach Art. 106.2 TRLRHL macht ein nichtansässiger Verkäufer den Käufer zum Ersatzpflichtigen – ein niederländischer oder britischer Verkäufer und ein in Spanien ansässiger Käufer sollten die Regelung daher in den Vertrag schreiben. Die Erklärungsfrist beträgt beim Verkauf 30 Werktage ab der Urkunde, bei einer Erbschaft sechs Monate.

Plusvalía-Rechner →

Der Einbehalt von 3 % und das modelo 211

Verkäufe in Jávea betreffen typischerweise hochpreisige Villen, und 3 % eines hohen Preises sind viel Geld, das bei der AEAT liegen bleibt. Der Käufer muss sie einbehalten und das modelo 211 etwa einen Monat nach der Urkunde einreichen; der Verkäufer reicht dann das modelo 210 für den tatsächlichen Gewinn mit 19 % (EU/EWR) oder 24 % ein und fordert die Differenz zurück. Bei einer Villa ist die Differenz oft groß, weil die abziehbare Seite der Rechnung ungewöhnlich reichhaltig ist: der ursprüngliche Kaufpreis, die darauf gezahlte ITP oder Mehrwertsteuer, Notar- und Registergebühren, die Provision des Maklers beim Verkauf und wertsteigernde Investitionen mit ordnungsgemäßen Rechnungen. Bar bezahlte und nicht belegte Renovierungen gelangen nie in die Gewinnberechnung – bei einer Villa in Jávea kann diese Auslassung mehr kosten als der gesamte Einbehalt.

Ratgeber: Verkauf als Nichtansässiger →

IBI: der jährliche Bescheid und wer ihn ausstellt

Wer die IBI in Xàbia in Rechnung stellt, ist das Eine, das Sie prüfen sollten, bevor Sie die Zahlung einrichten, und nichts, was man voraussetzen darf. Die Übertragung des Einzugs ist eine Entscheidung, die jeder ayuntamiento nach Art. 7 TRLRHL selbst trifft; innerhalb der Provinz Alicante werden daher manche Gemeinden von SUMA Gestión Tributaria veranlagt und andere direkt vom Rathaus, und eine Gemeinde kann das ändern. Lesen Sie die auf Ihrem eigenen Bescheid aufgedruckte ausstellende Stelle: Sie sagt Ihnen, wohin Zahlungsreferenzen, Lastschriftmandat und jeder Widerspruch gehen müssen. Alles andere ist das gewöhnliche Regime und hängt nicht davon ab, wer den Bescheid stellt: Satz und Ermäßigungen stehen in der ordenanza fiscal, die Xàbia jedes Jahr beschließt, die Steuer entsteht am 1. Januar gegenüber dem eingetragenen Eigentümer (Art. 75 TRLRHL), und unbezahlte Beträge haften nach Art. 64.1 TRLRHL an der Immobilie selbst, weshalb Rückstände beim Notar auftauchen, wenn die Wohnung den Eigentümer wechselt.

IBI-Rechner →

NIE und empadronamiento

Eine Villa in Jávea ohne NIE zu kaufen, ist unmöglich: Der Notar verlangt sie, ebenso das modelo 600, das innerhalb eines Monats folgt. Beantragen Sie sie mit dem EX-15 und der Gebühr von 9,84 €, nach Terminvereinbarung in der Provinz Alicante, bei Ihrem Konsulat im Ausland oder über einen Vertreter mit einer Vollmacht, die das Verfahren nennt. Die Empadronamiento ist das eigene Register des Ayuntamiento de Xàbia und gilt nur für Menschen, die gewöhnlich in der Gemeinde leben (Ley 7/1985). Jávea hat eine sehr große ausländische Wohnbevölkerung, und der padrón verbindet diese Einwohner mit dem Gesundheitszentrum, den Schulen und den kommunalen Leistungen, die ihre Steuern finanzieren – es ist auch das Register, aus dem die offizielle Einwohnerzahl der Stadt und damit ein Teil ihres Haushalts berechnet wird.

Ratgeber: So erhalten Sie eine NIE →

Kommunale Sätze, Koeffizienten und Ermäßigungen werden von jedem ayuntamiento in seiner ordenanza fiscal festgelegt und jedes Jahr überarbeitet, weshalb hier keine genannt werden. Wir lesen die geltende ordenanza und bestätigen die genauen Werte vor jeder Einreichung.

Häufige Fragen zu Jávea / Xàbia

Muss ich mein deutsches Testament für eine Jávea-Immobilie ins Spanische übersetzen?

Für die Nachlassabwicklung spanischen Immobilienvermögens muss das ausländische Testament vor der Bearbeitung durch den spanischen Notar apostilliert und beglaubigt ins Spanische übersetzt sein. Für Jávea-Mandanten mit deutschen, niederländischen oder britischen Testamenten koordinieren wir Übersetzer (vereidigt) + Apostille (Landgericht in DE) + Notartermin. Empfehlung: Erstellung eines spanischen Zusatztestaments (testamento ológrafo oder ante notario) speziell für das spanische Vermögen, um den Prozess zu beschleunigen.

Ich habe meine Jávea-Villa mit spanischer Hypothek gekauft. Ist die AJD irgendwo abziehbar?

Zwei verschiedene Urkunden, zwei verschiedene Steuerschuldner. Seit das RDL 17/2018 den Art. 29 TRLITPAJD neu gefasst hat, schuldet die AJD auf die Hypothekendarlehensurkunde der Darlehensgeber — also die Bank, nicht Sie. Die AJD auf die Kaufurkunde bleibt bei Ihnen, nach der allgemeinen Regel desselben Artikels: Steuerschuldner ist der Erwerber des Gegenstands. Diese AJD ist nicht von den Mieteinkünften im Modelo 210 abziehbar; sie gehört zu den Anschaffungskosten und zahlt sich dort aus, indem sie den Veräußerungsgewinn mindert, wenn Sie verkaufen und das Übertragungs-210 einreichen.

Die Villa liegt in Jávea und wir nutzen sie als Hauptwohnsitz — habe ich Anspruch auf den reduzierten ITP-Satz für den Hauptwohnsitz?

Für sich genommen nein. Art. 13 der Ley 13/1997 gewährt keinen allgemeinen Rabatt für den Kauf einer Hauptwohnung, sondern ermäßigte Sätze für bestimmte Fallgruppen, in die man fallen muss. Der Kauf der ersten Hauptwohnung unter 35 Jahren oder einer VPO de régimen general als Hauptwohnung ergibt 6 %, solange der Wert 180.000 € nicht übersteigt, darüber 8 %, vorbehaltlich der Einkommensgrenzen des Art. 4.Cuatro. Kinderreiche oder alleinerziehende Familie, qualifizierte Behinderung, Opfer geschlechtsspezifischer Gewalt oder eine VPO de régimen especial ergeben 3 % bis 180.000 € und 4 % darüber. Außerhalb dieser Fälle wird eine Hauptwohnung mit den allgemeinen 9 % besteuert. Der Begriff der Hauptwohnung ist der staatliche des IRPF, und der Erwerb muss in öffentlicher Urkunde erfolgen oder innerhalb der Erklärungsfrist als solche formalisiert werden (Art. 13.Siete).

Warum kam meine IBI in Jávea nie von SUMA wie bei meinen Nachbarn in Dénia?

Weil die Übertragung des Einzugs an SUMA die Entscheidung jedes Rathauses ist, keine Regel der Provinz. Art. 7 TRLRHL erlaubt einer Gemeinde, Veranlagung und Einzug einer anderen Gebietskörperschaft zu übertragen, und die meisten Gemeinden in Alicante haben das mit SUMA Gestión Tributaria getan; Xàbia rechnet stattdessen über sein eigenes kommunales Steueramt ab. Ihre Pflichten sind in beiden Fällen gleich – Entstehung am 1. Januar, der Satz aus der ordenanza des ayuntamiento, die Immobilie haftet für Rückstände nach Art. 64.1 TRLRHL –, nur der Schalter ändert sich. Prüfen Sie die ausstellende Stelle auf dem Bescheid und richten Sie die Lastschrift bei dieser Stelle ein.

Aktuelle Rechtsänderungen

Die Zahlen auf dieser Seite haben sich kürzlich bewegt, und es lohnt zu wissen, in welche Richtung. Die Ley 5/2025 de la Generalitat brachte den allgemeinen ITP-Satz auf Immobilien von 10 % auf 9 % und die AJD von 1,5 % auf 1,4 %, beides für Tatbestände ab dem 1. Juni 2026; der Satz von 11 % für Immobilien über 1.000.000 € bestand bereits und blieb unangetastet. Die ISD-Vergünstigung für die Gruppen I und II liegt seit der Ley 6/2023 bei 99 % der Steuerschuld, und die Ley 5/2025 fügte für Gruppe III 25 % ab dem 1. Juni 2026 hinzu, ansteigend auf 50 % ab dem 1. Juni 2027. Nichts davon stammt aus der ordenanza fiscal von Xàbia: IBI-Satz, Vergünstigungen und plusvalía-Koeffizienten setzt die Gemeinde fest und überarbeitet sie jährlich — wir lesen die geltende Fassung, bevor wir eine nennen.

Amtliche Quellen

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