Katasterwert ist nicht der Referenzwert: Welche Zahl welche Steuer speist

Zwei unterschiedliche Zahlen, beide von demselben Register veröffentlicht

Die katastrale Beschreibung einer spanischen Immobilie enthält den valor catastral und den valor de referencia als getrennte Posten (Art. 3.1 des konsolidierten Katastergesetzes, TRLCI). Es handelt sich nicht um zwei Fassungen einer Schätzung. Der Katasterwert wird objektiv aus dem Wert des Bodens und dem Wert der Bauten gebildet, er darf den Marktwert nicht übersteigen, und er geht auf eine für eine ganze Gemeinde genehmigte ponencia de valores zurück (Art. 22 und 23.2 TRLCI). Es ist die ältere, bewusst konservative Zahl, die die Kommunalbesteuerung seit Jahrzehnten verwendet.

Der Referenzwert ist jünger und entsteht umgekehrt. Die Dirección General del Catastro ermittelt ihn objektiv, mit dem Marktwert als absoluter Obergrenze, aus der Analyse der Preise, die Notare für abgeschlossene Verkäufe melden, nach homogenen Bewertungszonen mit durchschnittlichen Wertmodulen und einem per Ministerialverordnung festgelegten Minderungsfaktor, und genehmigt jedes Jahr per Entschließung die Elemente, die zu seiner Berechnung für jede Immobilie nötig sind (dritte Schlussbestimmung TRLCI, neu gefasst durch die Ley 11/2021 über Maßnahmen zur Vorbeugung und Bekämpfung von Steuerbetrug). Keine der beiden Zahlen ist eine Bewertung Ihres konkreten Hauses: Niemand hat es besichtigt.

Wofür der Katasterwert steht: IBI, Modelo 210 und Vermögensteuer

Die Bemessungsgrundlage der IBI ist der Katasterwert, und nichts anderes (Art. 65 TRLRHL). Weniger offensichtlich gilt das auch für die fiktiven Einkünfte, die ein Nichtresident im Modelo 210 für eine zur Eigennutzung gehaltene Immobilie erklärt: Art. 24.5 des Gesetzes über die Nichtresidentensteuer (TRLIRNR) verweist für diese Berechnung auf die Regel zu fiktiven Einkünften im Einkommensteuergesetz, die einen Prozentsatz auf den Katasterwert anwendet (Art. 85 der Ley 35/2006).

Auch die Vermögensteuer verwendet ihn, allerdings nur als Kandidaten: Immobilien werden mit dem höchsten von drei Werten angesetzt – dem Katasterwert, dem von der Verwaltung für andere Steuerzwecke festgestellten oder geprüften Wert und dem Preis, der Gegenleistung oder dem Erwerbswert (Art. 10.Uno der Ley 19/1991). Drei getrennte jährliche Bescheide hängen also an einer einzigen Zeile des Katasterregisters.

Wofür der Referenzwert steht: Erwerbsteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer

Seit 2022 ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (ITP) auf Immobilien der Referenzwert zum Zeitpunkt der Steuerentstehung, und der erklärte Preis oder die vereinbarte Gegenleistung nur dann, wenn einer von beiden höher ist (Art. 10.2 TRLITPAJD). Die Erbschaft- und Schenkungsteuer funktioniert identisch, zum Zeitpunkt des Todes oder der Schenkung (Art. 9.3 der Ley 29/1987). Ein Kauf unter dem Referenzwert senkt die Steuer daher nicht: Der Referenzwert ist die Untergrenze, nicht die Schätzung.

Deshalb sind die Zahl, die ein Käufer vor der Unterschrift braucht, und die Zahl, die ein Eigentümer braucht, wenn die IBI eintrifft, nicht dieselbe. Hat eine Immobilie keinen Referenzwert, oder kann das Catastro ihn nicht bescheinigen, greifen beide Gesetze auf den höheren Wert aus erklärtem Wert, vereinbartem Preis und Marktwert zurück, wobei es der Verwaltung freisteht, diesen zu prüfen.

Wo jede Zahl eingesehen wird

Der Katasterwert steht auf dem IBI-Bescheid und erscheint auf der beschreibenden und grafischen Bescheinigung, die jeder Eigentümer mit der Katasterreferenz aus der Urkunde über die Sede Electrónica del Catastro abrufen kann. Der Referenzwert findet sich an anderer Stelle derselben Website: Die jährliche Entschließung wird nach einer Phase der kollektiven Anhörung durch Bekanntmachung vor dem 30. Oktober des Vorjahres veröffentlicht, eine informative Ankündigung erscheint im BOE in den ersten zwanzig Tagen des Dezember, und weil es sich nicht um personenbezogene Daten handelt, kann der Wert dauerhaft eingesehen werden (dritte Schlussbestimmung TRLCI). Fordern Sie den certificado de motivación an, wenn Sie die Module und Faktoren hinter Ihrer Zahl sehen möchten.

Ist die Katasterzahl falsch, behebt eine Korrektur drei Steuern zugleich

Eine Fläche, die nie stimmte, eine vor Jahrzehnten falsch kodierte Nutzung oder ein vor Jahren abgerissener Anbau, der noch im Register steht, bläht den Katasterwert auf – und mit ihm die IBI, die fiktiven Einkünfte im Modelo 210 und, wo er der höchste der drei Werte ist, die Berechnung der Vermögensteuer – jedes Jahr, still und leise. Immobilien werden im Catastro durch Erklärungen, Mitteilungen, Anträge, das Verfahren zur subsanación de discrepancias, Katasterinspektion und Bewertung aufgenommen und aktualisiert (Art. 11.2 TRLCI).

War die Änderung Ihre eigene – Neubau, Erweiterung, Umbau, Abriss, Nutzungsänderung, eine Teilung, ein Eigentumserwerb –, wird sie als Katastererklärung eingereicht (Art. 13 und 16.2 TRLCI, eine Pflicht, die die IBI-Regeln in Art. 76.1 TRLRHL dem Steuerpflichtigen wiederholt auferlegen). Wurde die Abweichung vom Register verursacht und nicht von Ihnen, ist das Verfahren zur subsanación de discrepancias der richtige Rahmen (Art. 18 TRLCI). Prüfen Sie das aktuelle Formular und seinen elektronischen Weg auf der Sede Electrónica del Catastro, bevor Sie irgendetwas einreichen.

Ist der Referenzwert falsch, geht der Weg in die entgegengesetzte Richtung

Hier gibt es keinen Rechtsbehelf, bevor Sie zahlen. Der Referenzwert lässt sich nur anfechten, indem Sie einen von der Finanzbehörde erlassenen Bescheid anfechten, oder anlässlich eines Antrags auf Berichtigung Ihrer eigenen Selbstveranlagung (Art. 10.3 TRLITPAJD, Art. 9.4 LISD). Sie veranlagen sich also selbst nach dem Referenzwert, zahlen, und fordern das Geld anschließend nach Art. 120.3 der Allgemeinen Abgabenordnung (LGT) zurück; die Finanzbehörde entscheidet nach einem zwingend einzuholenden und bindenden Bericht des Catastro, der die Zahl im Licht der von Ihnen vorgelegten Beweise bestätigt oder berichtigt, und dieser Bericht muss die Entschließung, die durchschnittlichen Wertmodule und die zugrunde gelegten Minderungsfaktoren nennen (Art. 10.4 TRLITPAJD, Art. 9.5 LISD).

Zwei Folgen zeigen sich erst Jahre später. Der Referenzwert erreicht nicht die Vermögensteuer einer Immobilie, die Sie bereits besaßen: Art. 10.Uno der Ley 19/1991 nennt drei zu vergleichende Werte, und ein für Ihre Wohnung veröffentlichter Referenzwert gehört nicht dazu. Er wirkt sich jedoch auf einen künftigen Veräußerungsgewinn aus, wenn die Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung an Sie kam, denn Art. 36 LIRPF entnimmt den Erwerbswert den Regeln der Erbschaft- und Schenkungsteuer, gedeckelt auf den Marktwert; bei einem Kauf bleibt der Erwerbswert der tatsächlich gezahlte Betrag (Art. 35.1 LIRPF).