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IBI und kommunale Grundsteuern an der Costa Blanca

~33 Min. LesezeitVeröffentlicht: 2026-09-10Aktualisiert: 2026-09-23

Jedes Jahr erzeugt eine Immobilie an der Costa Blanca einen kleinen Stapel kommunaler Abgaben, die niemand einem ausländischen Eigentümer erklärt, bis etwas schiefgeht: die IBI, die Müll-Tasa, manchmal ein Vado, und die Kfz-Steuer, wenn unter derselben Adresse ein Fahrzeug zugelassen ist. Keine davon melden Sie selbst. Sie kommen als Bescheide, die aus Registern erstellt werden, die Sie nie zu sehen bekommen, sie werden durch öffentliche Bekanntmachung angekündigt statt durch Brief, und die wichtigste von allen, die IBI, haftet an der Immobilie statt an der Person, sodass ein unbezahlter Bescheid eines Vorbesitzers noch Jahre nach dem Kauf gegen Ihre Villa vollstreckt werden kann. Dieser Ratgeber arbeitet die gesamte Kette durch: was die IBI besteuert und auf welcher Bemessungsgrundlage, wer der Steuerpflichtige ist, wenn ein Nießbrauch oder eine Konzession im Spiel ist, warum der 1. Januar über das gesamte Jahr entscheidet, wie der Katasterwert festgelegt und berichtigt wird und warum ein Fehler darin Sie gleich in drei verschiedenen Steuern etwas kostet, welche Vergünstigungen und Zuschläge das Gesetz einer Gemeinde (ayuntamiento) erlaubt, wer den Bescheid in der Provinz Alicante tatsächlich ausstellt, und wie der Vollstreckungsweg aussieht, wenn eine Lastschrift stillschweigend fehlschlägt.

Kurzantwort

Die IBI ist eine jährliche kommunale Steuer auf den Katasterwert Ihrer spanischen Immobilie (Art. 60 und 65 TRLRHL). Wer die Immobilie am 1. Januar besitzt, schuldet das gesamte Jahr (Art. 75), ohne zeitanteilige Aufteilung bei einem Verkauf. Die gesetzliche Spanne des Steuersatzes liegt für städtische Immobilien zwischen 0,4 % und 1,10 %; Ihre Gemeinde (ayuntamiento) legt den genauen Wert fest. Unbezahlte IBI folgt der Immobilie selbst (Art. 64).

Valery Grinkevich

Geprüft von

Valery Grinkevich

Zugelassener Ökonom (economista colegiado) · asesor fiscal · 20+ Jahre Erfahrung · Torrevieja, Costa Blanca

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert, nicht der von Ihnen gezahlte Preis (Art. 65 TRLRHL). Den Satz legt jede Gemeinde (ayuntamiento) innerhalb einer gesetzlichen Spanne von 0,4 % bis 1,10 % für städtische Immobilien fest (Art. 72.1).
  • Die Steuer entsteht am ersten Tag des Kalenderjahres, und wer die Immobilie zu diesem Zeitpunkt besitzt, schuldet alle zwölf Monate (Art. 75). Das Gesetz sieht bei einem Verkauf keine zeitanteilige Aufteilung vor, sodass jede Aufteilung eine private Klausel in der Urkunde nach Art. 63.2 ist, die die Gemeinde nicht anerkennt.
  • Die Immobilie selbst haftet subsidiär für unbezahlte IBI, wem auch immer sie jetzt gehört (Art. 64.1 TRLRHL und Art. 79.1 LGT). Schulden bleiben vier Jahre einforderbar (Art. 66.b LGT), weshalb eine Schuldenfreiheitsbescheinigung vor der Unterschrift unverzichtbar ist.
  • Ein falscher Katasterwert trifft drei Steuern zugleich: die IBI, die fiktiven Einkünfte im Modelo 210 mit 2 % oder 1,1 % dieses Werts (Art. 13.1.h und 24.5 TRLIRNR) sowie die Bemessungsgrundlage der Vermögensteuer (Art. 10.Uno Ley 19/1991). Der Katasterwert ist nicht der valor de referencia.
  • Der Einzug kann an die Provinzbehörde delegiert werden (Art. 7 TRLRHL); in Alicante ist das SUMA Gestión Tributaria. Welche Gemeinde was delegiert hat, wird von Gemeinde zu Gemeinde entschieden – lesen Sie daher den Aussteller auf Ihrem eigenen Bescheid, bevor Sie etwas annehmen.

Auf dieser Seite

  1. Was die IBI ist und was sie tatsächlich besteuert
  2. Wer sie schuldet: eine Rangfolge von Rechten, nicht der Name in der Urkunde
  3. Vom Katasterwert zum Betrag auf dem Bescheid
  4. Der Satz: eine gesetzliche Spanne, eine kommunale Entscheidung
  5. Der 1. Januar entscheidet über das Jahr – und ein Verkauf ändert daran nichts
  6. Afección real: die Schuld, die mit der Immobilie wandert
  7. Der Katasterwert: woher er kommt und wie man ihn berichtigt
  8. Ein falscher Katasterwert, drei Steuern zugleich
  9. Vergünstigungen und Zuschläge: was das Gesetz erlaubt, was die Satzung entscheidet
  10. Wer den Bescheid tatsächlich ausstellt: Delegation und SUMA
  11. Der Rest der Jahresrechnung: Müll, Vado und Fahrzeuge
  12. Zahlungsfristen, Lastschrift und die Kosten der Nichtzahlung
  13. Wie man einen Bescheid anficht und wie man aus dem Ausland zahlt
  14. So prüfen Sie die IBI-Lage einer Immobilie an der Costa Blanca, bevor Sie unterschreiben
  15. Häufig gestellte Fragen

Was die IBI ist und was sie tatsächlich besteuert

Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist eine direkte Realsteuer, die den Wert von Immobilien belastet (Art. 60 des konsolidierten Gesetzes über die Kommunalfinanzen, TRLRHL). Sie ist kommunal, jährlich und erfordert – anders als fast alles andere, womit ein nicht ansässiger Eigentümer in Spanien zu tun hat – keine Erklärung Ihrerseits. Die Gemeinde (ayuntamiento) verwaltet sie anhand des padrón catastral, den die Dirección General del Catastro den verwaltenden Stellen jedes Jahr vor dem 1. März übermittelt (Art. 77.5), stellt einen Bescheid aus und erwartet dessen Zahlung. Ihnen bleiben nur zwei Optionen: zahlen oder anfechten.

Besteuert wird der Katasterwert (Art. 65), eine von Catastro aus dem Wert des Bodens und dem Wert der Bebauung gebildete Verwaltungsgröße – niemals der Marktpreis und niemals der Preis in Ihrer Urkunde. Ob eine Immobilie als städtisch, ländlich oder mit besonderen Merkmalen gilt, entscheiden die Katasterregeln, nicht das Rathaus (Art. 61.3). Manches liegt ganz außerhalb der Steuer, etwa Straßen und anderer öffentlicher Grund in freier öffentlicher Nutzung sowie das maritim-terrestrische öffentliche Gut (Art. 61.5), und eine Liste von Befreiungen findet sich in Art. 62, der es einer Satzung auch erlaubt, Bescheide zu befreien, deren Nettobetrag unter eine von ihr festgelegte Schwelle fällt (Art. 62.4).

Die praktische Folge überrascht Käufer immer wieder: Zwei scheinbar identische Wohnungen in derselben Straße in Torrevieja können eine deutlich unterschiedliche IBI tragen, weil sich ihre Katasterbeschreibungen in Fläche, Nutzung, Baujahr oder Grundstücksanteil unterscheiden. Der Bescheid ist immer nur so genau wie der dahinterliegende Katastereintrag, weshalb die weiter unten stehenden Abschnitte zur Berichtigung dieses Eintrags der wertvollste Teil dieses Ratgebers sind.

Wer sie schuldet: eine Rangfolge von Rechten, nicht der Name in der Urkunde

Der Steuertatbestand besteht im Innehaben eines von vier Rechten an der Immobilie, und das Gesetz zählt sie in einer strikten Rangfolge auf: eine Verwaltungskonzession an der Immobilie oder an den ihr dienenden öffentlichen Diensten, ein dingliches Oberflächenrecht, ein dingliches Nießbrauchsrecht und schließlich das Eigentumsrecht (Art. 61.1). Wird der Tatbestand durch eines dieser Rechte verwirklicht, entfällt er für die übrigen (Art. 61.2). Die Reihenfolge ist nicht dekorativ: Sie entscheidet, wer den Bescheid erhält.

Steuerpflichtig ist die natürliche oder juristische Person oder die Einheit nach Art. 35.4 des Allgemeinen Steuergesetzes, die das im jeweiligen Fall den Steuertatbestand begründende Recht innehat (Art. 63.1). Hat ein Testament oder eine Erbschaft das Eigentum aufgeteilt, sodass ein überlebender Ehepartner den Nießbrauch an der Wohnung hält und die Kinder das bloße Eigentum, schuldet der Nießbraucher die IBI, nicht die bloßen Eigentümer. Das ist ein gängiges Ergebnis bei valencianischen Erbschaften und eine gängige Quelle für Familienstreit, und es hängt nicht davon ab, wer dort wohnt oder wer die Post entgegennimmt.

Daraus folgen zwei Anpassungen. Der Steuerpflichtige kann die Last nach den allgemeinen zivilrechtlichen Regeln auf einen anderen abwälzen (Art. 63.2), worauf sich eine vertragliche Aufteilung stützt. Und ist der Inhaber eine jener Einheiten ohne Rechtspersönlichkeit, haften die Miteigentümer gesamtschuldnerisch im Verhältnis ihrer Anteile, sofern diese so im Catastro eingetragen sind, und zu gleichen Teilen, wenn nicht (Art. 64.2) – ein guter Grund, bei einer gemeinsam gekauften Immobilie dafür zu sorgen, dass die tatsächlichen Prozentsätze eingetragen sind.

Vom Katasterwert zum Betrag auf dem Bescheid

Die Bemessungsgrundlage (base imponible) ist der Katasterwert, der nach den Katasterregeln festgestellt, mitgeteilt und angefochten werden kann (Art. 65). Die base liquidable ist das, was nach Anwendung der Kürzung der folgenden Artikel übrig bleibt (Art. 66.1). Bei Verfahren der kollektiven Wertermittlung werden beide zusammen mitgeteilt, mit Begründung des Grundwerts der Immobilie, des Kürzungsbetrags und der base liquidable für das erste Jahr, in dem der neue Katasterwert gilt (Art. 66.2), und in diesen Verfahren wird die base liquidable von der Dirección General del Catastro festgesetzt und ist vor den staatlichen Wirtschafts- und Verwaltungsgerichten anfechtbar (Art. 66.4), nicht vor dem Rathaus.

Die Kürzung soll Neubewertungen abfedern. Sie greift, wenn der Katasterwert infolge eines allgemeinen Verfahrens der kollektiven Wertermittlung steigt (Art. 67.1), gilt neun Jahre ab Inkrafttreten der neuen Werte (Art. 68.1) und wirkt über einen Kürzungskoeffizienten, der im ersten Jahr 0,9 beträgt und jährlich um 0,1 sinkt, bis er verschwindet (Art. 68.3). Sie wird auf eine individuelle Komponente angewendet, die der positiven Differenz zwischen dem neuen Katasterwert im ersten Jahr und dem Grundwert der Immobilie entspricht (Art. 68.4), wobei der Grundwert grundsätzlich die base liquidable des Jahres unmittelbar vor Inkrafttreten des neuen Katasterwerts ist (Art. 69). Eine Neubewertung schlägt sich also über fast ein Jahrzehnt nieder statt auf einen Schlag.

Von dort ist die Rechnung kurz. Die cuota íntegra ist die base liquidable multipliziert mit dem Satz (Art. 71.1), und die cuota líquida ist die cuota íntegra abzüglich einer vom Gesetz vorgesehenen Vergünstigung (Art. 71.2). Hat die Gemeinde den Zuschlag für dauerhaft leerstehende Wohnungen eingeführt, kommt eine gesonderte jährliche Veranlagung obendrauf hinzu, die am 31. Dezember entsteht (Art. 72.4). Alles Weitere auf dem Bescheid, von der Zahlungsfrist bis zum Rabatt für die Lastschrift, stammt aus der Satzung und von der einziehenden Stelle, nicht aus dem Gesetz.

Der Satz: eine gesetzliche Spanne, eine kommunale Entscheidung

Das Gesetz legt Unter- und Obergrenzen fest und überlässt den Rest jeder einzelnen Gemeinde. Der Mindest- und Regelsatz beträgt 0,4 % für städtische und 0,3 % für ländliche Immobilien, der Höchstsatz 1,10 % für städtische und 0,90 % für ländliche (Art. 72.1). Immobilien mit besonderen Merkmalen tragen einen Regelsatz von 0,6 %, und eine Gemeinde (ayuntamiento) kann für jede Gruppe von ihnen differenzierte Sätze innerhalb einer Spanne von 0,4 % bis 1,3 % festlegen (Art. 72.2).

Über diesen Werten erlaubt das Gesetz gezielte Erhöhungen in Prozentpunkten, wenn die Gemeinde Provinz- oder Regionshauptstadt ist, oberirdischen öffentlichen Nahverkehr bereitstellt, mehr Leistungen erbringt, als sie erbringen muss, oder ihre Fläche ganz überwiegend ländlich ist, und eine Gemeinde darf eine, mehrere oder alle davon nutzen (Art. 72.3). Innerhalb der sich daraus ergebenden Grenzen darf eine Gemeinde (ayuntamiento) außerdem nach Katasternutzung differenzierte Sätze festlegen – die Wohnnutzung ist ausdrücklich ausgenommen –, anwendbar höchstens auf die 10 % der städtischen Immobilien mit dem höchsten Katasterwert je Nutzungsart, wobei die Schwelle in der Satzung festgelegt wird (Art. 72.4). Und wenn neue Katasterwerte aus einer allgemeinen kollektiven Wertermittlung in Kraft treten, sind ermäßigte Sätze für bis zu sechs Jahre zulässig, mit einer Untergrenze von 0,1 % für städtische und 0,075 % für ländliche Immobilien (Art. 72.5).

All das bedeutet, dass es genau eine ehrliche Antwort auf die Frage gibt, wie hoch der IBI-Satz in Torrevieja, Jávea, Dénia oder Orihuela Costa ist: der Satz in der für dieses Jahr und diese Gemeinde geltenden ordenanza fiscal, der auch auf Ihrem eigenen Bescheid steht. Jede aus dem Gedächtnis, von einem Portal oder aus einem Verkaufsprospekt zitierte Zahl war einmal für ein Jahr, in einer Gemeinde, für eine Nutzungsart zutreffend.

Tipp

Ihr IBI-Bescheid enthält bereits alles, wonach ein Berater Sie fragen würde: die Katasterreferenz, den Katasterwert, die base liquidable, den angewendeten Satz, eine etwaige Vergünstigung, den Zuschlag, falls vorhanden, den Zahlungszeitraum und den Namen der ausstellenden Stelle. Fotografieren Sie ihn einmal im Jahr, und der Rest Ihres spanischen Steuerlebens wird leichter.

Der 1. Januar entscheidet über das Jahr – und ein Verkauf ändert daran nichts

Die Steuer entsteht am ersten Tag des Steuerzeitraums, und der Steuerzeitraum ist das Kalenderjahr (Art. 75.1 und 75.2). Wer das steuerbegründende Recht am 1. Januar innehat, schuldet die vollen zwölf Monate, und das Gesetz sieht keinen Mechanismus vor, um den Bescheid aufzuteilen, wenn die Immobilie im März oder im Oktober den Eigentümer wechselt. Dieses Schweigen ist bewusst: Für die Kfz-Steuer im selben Gesetz hat der Gesetzgeber sehr wohl eine Aufteilungsregel formuliert, nach natürlichen Quartalen bei Erstzulassung oder endgültiger Abmeldung (Art. 96.3). Für die IBI hat er es nicht getan.

Änderungen am Katastereintrag wirken sich erst zu dem Entstehungszeitpunkt aus, der unmittelbar auf den Moment folgt, in dem sie katastermäßig wirksam werden (Art. 75.3) – weshalb ein im Juli abgeschlossener Kauf in der Regel erst auf dem Bescheid des Folgejahres und nicht des laufenden Jahres auf Ihren Namen erscheint. Bis dahin kommt der Bescheid weiterhin mit dem Verkäufer als Steuerpflichtigem an, und recht häufig an die alte Adresse des Verkäufers – dort beginnt eine Kette unbemerkter Nichtzahlung.

In der Praxis teilen Käufer und Verkäufer das Jahr untereinander in der Urkunde auf, und die rechtliche Grundlage dafür ist die Befugnis des Steuerpflichtigen, die Last nach den allgemeinen zivilrechtlichen Regeln abzuwälzen (Art. 63.2). Das ist jedoch eine private Vereinbarung zwischen zwei Parteien. Die Gemeinde (ayuntamiento) oder ihre einziehende Stelle fordert weiterhin den gesamten Bescheid von demjenigen, der das Recht am 1. Januar innehatte, und ein Käufer, der sich zur Erstattung an den Verkäufer verpflichtet hat, hat bei Nichtzahlung einen zivilrechtlichen, keinen steuerrechtlichen Anspruch. Halten Sie die Aufteilung mit einem Betrag, einer Zahlungsweise und einem Datum in der Urkunde fest, oder verlassen Sie sich nicht darauf.

Beispiel

Allgemeines Beispiel. Ein Verkauf wird am 1. August abgeschlossen. Der Verkäufer besaß die Immobilie am 1. Januar, ist also für das gesamte Jahr Steuerpflichtiger, und der Bescheid wird auf seinen Namen ausgestellt. Teilt die Urkunde das Jahr taggenau auf, erstattet der Käufer rund fünf Zwölftel. Sagt die Urkunde nichts, zahlt der Verkäufer den vollen Betrag und hat keinen automatischen Anspruch, etwas vom Käufer zurückzufordern; und zahlt der Verkäufer schlicht nicht, kann die Gemeinde die Immobilie in den Händen des Käufers dennoch nach Art. 64 in Anspruch nehmen.

Afección real: die Schuld, die mit der Immobilie wandert

Dies ist die Klausel, die Käufe ruiniert. Ändert sich das Innehaben der den Steuertatbestand begründenden Rechte aus irgendeinem Grund, haftet die Immobilie nach den Bedingungen des Allgemeinen Steuergesetzes subsidiär für die Zahlung der gesamten Steuerschuld (Art. 64.1 TRLRHL). Das Allgemeine Steuergesetz vervollständigt das Bild: Erwerber von Vermögenswerten, die gesetzlich für die Zahlung einer Steuerschuld haften, haften subsidiär mit diesen Vermögenswerten, im Wege der Ableitung der Steuerforderung, wenn die Schuld nicht bezahlt wird (Art. 79.1 LGT). Niemand bittet Sie, die IBI des Vorbesitzers aus Kulanz zu zahlen. Man vollstreckt gegen die Villa, die Sie gerade gekauft haben.

Wie weit das zurückreicht, bestimmt die Verjährung: Das Recht der Verwaltung, die Zahlung liquidierter und selbstveranlagter Steuerschulden zu verlangen, verjährt in vier Jahren (Art. 66.b LGT) – eine Frist, die bei jeder gültigen Handlung der Verwaltung gegen den Schuldner neu zu laufen beginnt. Was Sie also erben, ist jeder unbezahlte, nicht verjährte IBI-Bescheid, der an der Immobilie haftet, zuzüglich der Zuschläge und Zinsen aus dem Vollstreckungsverfahren. Derselbe Artikel legt dem Notar eine Pflicht auf: Notare müssen Auskünfte einholen und die Parteien in der Urkunde ausdrücklich auf offene IBI-Schulden im Zusammenhang mit der übertragenen Immobilie hinweisen, auf die Frist zur Abgabe der Steuererklärung, wenn die Pflicht mangels Angabe der Katasterreferenz fortbesteht (Art. 43.2 des konsolidierten Katastergesetzes), auf die Haftung der Immobilie für die Zahlung der Steuerschuld und auf die Verantwortlichkeit für unterlassene, verspätete oder falsche, unvollständige oder ungenaue Erklärungen (Art. 70 desselben Gesetzes).

Die Prüfung selbst ist günstig und dauert Tage, keine Wochen. Verlangen Sie von der einziehenden Stelle – das kann die Gemeinde (ayuntamiento) oder eine delegierte Provinzbehörde sein – eine Bescheinigung über offene Schulden zur Katasterreferenz. Besorgen Sie eine aktuelle nota simple vom Grundbuch und prüfen Sie sie auf Pfändungsvermerke und Haftungsanmerkungen. Lesen Sie den letzten IBI-Bescheid des Verkäufers und bestätigen Sie, dass die darin genannte Katasterreferenz mit der in der Urkunde übereinstimmt. Achten Sie dann darauf, dass der notarielle Hinweis nach Art. 64.1 tatsächlich aufgenommen wird, und behalten Sie vom Preis ein, was nötig ist, um alles zu begleichen, was dabei zutage tritt.

Achtung

Eine Klausel im privaten Vertrag, wonach der Verkäufer für alle Lasten bis zur Beurkundung verantwortlich ist, schützt Sie gegenüber dem Verkäufer, niemals gegenüber der Gemeinde (ayuntamiento). Artikel 64.1 knüpft die Schuld an die Immobilie, und eine Haftungsinanspruchnahme kann Jahre nach der Beurkundung eintreffen, wenn der Verkäufer Spanien verlassen hat und die Klausel so viel wert ist, wie es kostet, im Ausland zu prozessieren.

Der Katasterwert: woher er kommt und wie man ihn berichtigt

Der Katasterwert wird für jede Immobilie objektiv ermittelt und setzt sich aus dem Wert des Bodens und dem Wert der Bebauung zusammen (Art. 22 des konsolidierten Katastergesetzes, TRLCI). Er darf den Marktwert nie übersteigen, wozu ein ministerieller Referenzkoeffizient zum Markt angewendet wird (Art. 23.2). Er entsteht aus einer ponencia de valores, deren Genehmigungsbeschlüsse durch Bekanntmachung auf der elektronischen Seite der Dirección General del Catastro veröffentlicht werden – vor dem 1. Juli bei vollständigen ponencias und vor dem 1. Oktober bei teilweisen (Art. 27.3) –, und das ist der Moment, den man sich ansehen sollte, wenn Ihr Wert gesprungen ist und Sie wissen möchten, warum.

Immobilien werden über Erklärungen, Mitteilungen, Anträge, das Verfahren der subsanación de discrepancias, Katasterinspektion und Bewertung in das Catastro aufgenommen und dort aktualisiert (Art. 11.2 TRLCI). Eine Erklärung ist das Dokument, mit dem Sie dem Catastro mitteilen, dass Umstände eingetreten sind, die eine Eintragung (alta), eine Löschung (baja) oder eine Änderung der Katasterbeschreibung zur Folge haben (Art. 13), und die Liste dessen, was erklärt werden muss, umfasst Neubau, Erweiterung, Sanierung, Umbau, Abriss, Nutzungs- oder Zweckänderung, Abtrennung, Teilung und Zusammenlegung, Eigentumserwerb sowie die Bestellung von Konzessions- und Nießbrauchsrechten (Art. 16.2). Für Zwecke der IBI wird dieselbe Pflicht dem Steuerpflichtigen noch einmal auferlegt (Art. 76.1 TRLRHL), mit einer Erleichterung: In Gemeinden, die das Mitteilungsverfahren per Satzung eingeführt haben, gilt die Erklärung als abgegeben, sobald die Änderung in der kommunalen Lizenz oder Genehmigung erscheint, und der Steuerpflichtige ist von der Erklärungspflicht befreit (Art. 76.2).

In der Praxis geschieht dies auf dem Erklärungsformular des Catastro, das seit der Orden HAC/1293/2018 ein einziges Modell ist, das 900D: Es deckt sowohl Eigentümerwechsel und Beteiligungsanteile als auch physische und wirtschaftliche Änderungen wie Neubau, Erweiterung, Umbau, Sanierung oder Abriss ab; die früheren Formulare 901N und 902N gibt es nicht mehr. Prüfen Sie vor der Einreichung das aktuelle Formular und den Einreichungsweg auf der Sede Electrónica del Catastro, denn Bezeichnung und elektronischer Weg ändern sich öfter als das Gesetz. Wurde die Abweichung nicht von Ihnen, sondern vom Eintrag selbst verursacht, gibt es einen zweiten Weg: das Verfahren der subsanación de discrepancias, das von Amts wegen eingeleitet wird, wenn die Verwaltung erfährt, dass die Katasterbeschreibung nicht der Wirklichkeit entspricht (Art. 18 TRLCI) – der richtige Rahmen für eine Fläche, die nie gestimmt hat, oder eine Nutzung, die vor Jahrzehnten falsch codiert wurde.

Ein falscher Katasterwert, drei Steuern zugleich

Der erste Bescheid, den er verändert, ist die IBI, weil der Katasterwert die Bemessungsgrundlage ist (Art. 65 TRLRHL). Der zweite ist derjenige, dem nicht ansässige Eigentümer über das Modelo 210 begegnen. Eine nicht ansässige natürliche Person, die in Spanien eine nicht einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnete städtische Immobilie besitzt, hat daraus fiktive Einkünfte (Art. 13.1.h des konsolidierten Gesetzes über die Nichtresidentensteuer), bemessen nach der Regel der Einkommensteuer (Art. 24.5 desselben Gesetzes), die heute 2 % des Katasterwerts beträgt, oder 1,1 %, wenn dieser Wert im Steuerzeitraum selbst oder in den zehn vorangegangenen Steuerzeiträumen durch ein allgemeines Verfahren der kollektiven Wertermittlung überprüft, geändert oder festgesetzt wurde (Art. 85 der Ley 35/2006). Sie entsteht jedes Jahr am 31. Dezember (Art. 27.1.c des Gesetzes über die Nichtresidentensteuer).

Die dritte ist die Vermögensteuer. Städtische und ländliche Immobilien werden mit dem höchsten von drei Werten angesetzt: dem Katasterwert, dem von der Verwaltung für Zwecke anderer Steuern festgestellten oder überprüften Wert oder dem Preis, der Gegenleistung oder dem Erwerbswert (Art. 10.Uno der Ley 19/1991). Bei einer vor langer Zeit gekauften und nie neu bewerteten Immobilie gewinnt der Katasterwert diesen Vergleich selten, bei einer kürzlichen allgemeinen Neubewertung aber kann er es, und dann schlägt sich ein Katasterfehler unmittelbar in der Bemessungsgrundlage der Vermögensteuer nieder.

Deshalb ist die Rechnung eines fehlerhaften Katastereintrags schlimmer, als sie aussieht. Eine um 20 % zu groß erfasste Fläche, eine doppelt gezählte Garage, eine als gewerblich codierte Wohnnutzung: Jeder dieser Fehler multipliziert sich über den IBI-Satz, über die 2%ige oder 1,1%ige Zurechnung im Modelo 210 und möglicherweise über die Bemessungsgrundlage der Vermögensteuer – Jahr für Jahr, bis ihn jemand berichtigt. Eine einmalige Berichtigung rechnet sich auf eine Weise, wie es bei nur sehr wenigen spanischen Steuerschritten der Fall ist.

Achtung

Katasterwert und valor de referencia sind unterschiedliche Größen, und die Katasterbeschreibung enthält beide als getrennte Positionen (Art. 3.1 TRLCI). Der valor de referencia bestimmt die Bemessungsgrundlagen von Übertragungssteuer und Erbschaftsteuer; der Katasterwert bestimmt die IBI, die fiktiven Einkünfte im Modelo 210 und die Vermögensteuer. Die Berichtigung des einen berichtigt nicht den anderen, und wer den einen anstelle des anderen angibt, riskiert die Ablehnung der Erklärung.

Vergünstigungen und Zuschläge: was das Gesetz erlaubt, was die Satzung entscheidet

Eine kurze Liste von Vergünstigungen ist zwingend. Immobilien, die Gegenstand der Tätigkeit von Erschließungs-, Bau- und Immobilienentwicklungsunternehmen sind und nicht als Anlagevermögen gehalten werden, haben Anspruch auf eine Vergünstigung von 50 % bis 90 % der cuota íntegra, sofern sie vor Baubeginn beantragt wird, für höchstens drei Steuerzeiträume, wobei der Höchstsatz gilt, wenn es keine kommunale Vereinbarung gibt (Art. 73.1). Offiziell geförderter Wohnraum trägt eine Vergünstigung von 50 % für die drei Steuerzeiträume nach endgültiger Qualifizierung, und eine Satzung kann danach eine weitere Vergünstigung von bis zu 50 % gewähren (Art. 73.2). Ländliche Immobilien von Agrar- und Gemeinschaftsnutzungsgenossenschaften tragen 95 % (Art. 73.3).

Eine deutlich längere Liste ist fakultativ und besteht nur, wenn die Satzung sie schafft: bis zu 90 % für städtische Immobilien in singulären ländlichen Siedlungen mit einem niedrigeren Niveau kommunaler Dienstleistungen (Art. 74.1), eine Deckelung des jährlichen Anstiegs der cuota líquida für bis zu drei Zeiträume nach einer allgemeinen Neubewertung (Art. 74.2), bis zu 95 % für öffentliche Forschungseinrichtungen und universitäre Lehre (Art. 74.2 bis), bis zu 95 % für Tätigkeiten, die vom Plenum als von besonderem kommunalen Interesse oder Nutzen erklärt wurden (Art. 74.2 quáter), bis zu 90 % für Inhaber kinderreicher Familien (Art. 74.4), bis zu 50 % bei installierten thermischen oder elektrischen Solaranlagen mit der erforderlichen Zulassung (Art. 74.5), bis zu 95 % für Wohnimmobilien, die zu einer gesetzlich begrenzten Miete vermietet werden (Art. 74.6), und bis zu 50 % bei installierten Ladepunkten für Elektrofahrzeuge (Art. 74.7). Fast alle erfordern einen Antrag, und die Satzung legt Dauer, Jahresbetrag und Vereinbarkeit mit anderen Vergünstigungen fest.

Der Zuschlag läuft in die andere Richtung. Für dauerhaft leerstehende Wohnimmobilien darf eine Gemeinde (ayuntamiento) bis zu 50 % der cuota líquida verlangen (Art. 72.4). Dauerhaft leerstehend bedeutet: ununterbrochen ohne gerechtfertigten Grund seit mehr als zwei Jahren leerstehend, nach den Anforderungen, Nachweismitteln und dem Verfahren, die die Satzung festlegt, und gehörend zu Inhabern von vier oder mehr Wohnimmobilien. Über drei Jahre Leerstand hinaus kann der Zuschlag bis zu 100 % erreichen, abgestuft nach der Dauer des Leerstands, und bis zu 50 weitere Prozentpunkte können hinzukommen, wenn der Inhaber zwei oder mehr leerstehende Wohnimmobilien in derselben Gemeinde besitzt. Das Gesetz selbst zählt gerechtfertigte Gründe auf, und Zweitwohnungen gehören ausdrücklich für bis zu vier ununterbrochene Jahre Leerstand dazu. Der Zuschlag entsteht am 31. Dezember, wird jährlich veranlagt und erfordert eine vorherige Anhörung des Steuerpflichtigen sowie den Nachweis der in der Satzung festgelegten Leerstandsindizien durch die Gemeinde.

Wer den Bescheid tatsächlich ausstellt: Delegation und SUMA

Veranlagung, Einzug und die Überprüfung der bei der Verwaltung der IBI erlassenen Akte sind ausschließliche Zuständigkeit der Gemeinde (ayuntamiento) und umfassen die Anerkennung von Befreiungen und Vergünstigungen, die Ausstellung der Zahlungsdokumente, die Erstattung zu Unrecht gezahlter Beträge und die Entscheidung über Widersprüche gegen diese Akte (Art. 77.1 TRLRHL). Zuständigkeit und Schalter sind jedoch nicht dasselbe. Gebietskörperschaften können die Befugnisse der Verwaltung, Veranlagung, Prüfung und des Steuereinzugs an die Autonome Gemeinschaft oder an andere Gebietskörperschaften delegieren, in deren Gebiet sie eingegliedert sind (Art. 7.1 TRLRHL, auf Grundlage von Art. 106.3 der Ley 7/1985). Die Delegation wird vom Plenum beschlossen, muss ihren Umfang und Inhalt festlegen und wird nach Annahme im Amtsblatt der Provinz und der Region veröffentlicht (Art. 7.2). Im Rahmen der Delegation erlassene Akte werden nach dem Verfahren der verwaltenden Stelle und letztlich vor den Verwaltungsgerichten angefochten (Art. 7.3). Dasselbe Gesetz fügt hinzu, dass diese Zuständigkeiten unmittelbar oder über Vereinbarungen und andere Formen der Zusammenarbeit mit jeder öffentlichen Verwaltung ausgeübt werden können (Art. 77.8).

In der Provinz Alicante übernimmt diese Funktion SUMA Gestión Tributaria, die Steuerverwaltungsstelle der Diputación de Alicante. Das ist ein struktureller Fakt der Provinz. Kein struktureller Fakt – und etwas, das dieser Ratgeber nicht behauptet – ist, welche konkreten Gemeinden welche konkreten Steuern an sie delegiert haben, denn jede Delegation ist ein eigener Plenumsbeschluss mit eigenem Umfang, veröffentlicht im Boletín Oficial de la Provincia, und sowohl die Liste als auch der Umfang ändern sich im Laufe der Zeit.

Die praktische Regel ist daher kurz. Sehen Sie sich den oben auf Ihrem eigenen Bescheid gedruckten Aussteller an, oder fragen Sie direkt bei der Gemeinde. Dieser Name bestimmt, wo der Lastschriftauftrag eingereicht wird, wo Sie vor einem Kauf eine Bescheinigung über offene Schulden beantragen, wo ein Antrag auf eine Vergünstigung gestellt wird, wo eine Ratenzahlung verhandelt wird und wo der recurso de reposición einzulegen ist. Sich hier zu irren, kostet nicht nur einen vergeblichen Weg: Ein am falschen Schalter eingereichtes Dokument kann eine einmonatige Widerspruchsfrist verstreichen lassen.

Achtung

Nehmen Sie nie aufgrund einer Nachbargemeinde, eines Forumsbeitrags oder eines alten Artikels an, dass eine bestimmte Gemeinde an der Costa Blanca über die Provinzbehörde einzieht oder nicht. Die Delegation wird von Gemeinde zu Gemeinde beschlossen und im Amtsblatt der Provinz veröffentlicht. Die einzige Quelle, die für Ihre Immobilie immer stimmt, ist der für Ihre Immobilie ausgestellte Bescheid.

Der Rest der Jahresrechnung: Müll, Vado und Fahrzeuge

Gebietskörperschaften dürfen Gebühren (tasas) sowohl für die private Nutzung oder besondere Ausbeutung des öffentlichen Guts als auch für öffentliche Dienstleistungen erheben, die den Steuerpflichtigen betreffen, ihn beeinträchtigen oder ihm besonders zugutekommen (Art. 20.1 TRLRHL). Zwei davon betreffen fast jeden Eigentümer an der Costa Blanca. Einsammlung, Behandlung und Entsorgung städtischen Siedlungsabfalls erscheint ausdrücklich in der Liste der Dienstleistungen, für die eine tasa erhoben werden darf (Art. 20.4.s). Fahrzeugeinfahrten über Gehwege und Reservierungen öffentlicher Straßen zum ausschließlichen Parken, Be- oder Entladen, der vado, erscheinen ausdrücklich in der Liste privater Nutzungen des öffentlichen Guts (Art. 20.3.h).

Entscheidend ist der Mechanismus, denn die Beträge sind kommunal. Eine tasa für eine Dienstleistung darf insgesamt die tatsächlichen oder vorhersehbaren Kosten der Dienstleistung oder Tätigkeit nicht übersteigen, unter Berücksichtigung direkter und indirekter Kosten einschließlich Finanzierung und Abschreibung (Art. 24.2). Ihr Betrag setzt sich aus einem Tarif, einem Festbetrag oder beidem zusammen, je nach Satzung (Art. 24.3), und allgemeine Kriterien der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit können berücksichtigt werden (Art. 24.4). Erfordert es die Natur der tasa und bestimmt es die Satzung, entsteht sie am 1. Januar, und der Zeitraum ist das Kalenderjahr, zeitanteilig bei Beginn oder Ende der Nutzung (Art. 26.2). Wird die Dienstleistung aus nicht Ihnen zurechenbaren Gründen tatsächlich nicht erbracht, wird der Betrag erstattet (Art. 26.3). Die tasa für die private Nutzung des öffentlichen Guts bemisst sich nach dem Marktwert des erlangten Nutzens (Art. 24.1.a).

Die Kfz-Steuer folgt einer ähnlichen Logik mit gesetzlich festgelegten Zahlen. Die IVTM besteuert das Halten von Fahrzeugen, die zum Verkehr auf öffentlichen Straßen geeignet sind (Art. 92.1), und wird von der Person geschuldet, auf deren Namen die Zulassungsbescheinigung lautet (Art. 94), verwaltet von der Gemeinde der auf dieser Bescheinigung angegebenen Adresse (Art. 97). Die Tariftabelle ist gesetzlich festgelegt (Art. 95.1), und jede Gemeinde darf sie um einen Koeffizienten von höchstens 2 erhöhen, der nach Fahrzeugklasse und Stufe unterschiedlich sein kann (Art. 95.4); Satzungen können Vergünstigungen von bis zu 75 % nach Kraftstoffart oder Motoreigenschaften sowie bis zu 100 % für historische Fahrzeuge oder Fahrzeuge ab fünfundzwanzig Jahren hinzufügen (Art. 95.6). Der Zeitraum ist das Kalenderjahr, die Entstehung erfolgt am ersten Tag, und der Betrag wird nach natürlichen Quartalen bei Erstzulassung, endgültiger Abmeldung und vorübergehender Abmeldung wegen Diebstahls zeitanteilig berechnet (Art. 96). Ein Detail betrifft Verkäufer von Fahrzeugen: Die Verkehrsbehörde bearbeitet einen Halterwechsel erst, wenn der eingetragene Halter die Zahlung der IVTM für das Jahr vor demjenigen nachweist, in dem der Schritt vorgenommen wird (Art. 99.2).

Zahlungsfristen, Lastschrift und die Kosten der Nichtzahlung

Dies sind Schulden mit periodischem Einzug und kollektiver Bekanntgabe. Sobald die der Eintragung ins Register, den padrón oder die matrícula entsprechende Veranlagung mitgeteilt wurde, dürfen nachfolgende Veranlagungen kollektiv durch entsprechende Bekanntmachungen mitgeteilt werden (Art. 102.3 LGT), und die Zahlungsfrist wird kollektiv durch Bekanntmachungen im zuständigen Amtsblatt und in den Räumen der betroffenen Rathäuser bekanntgegeben (Art. 24.1 der Allgemeinen Einzugsverordnung, RGR). Die Bekanntmachung muss die Zahlungsfrist, die Zahlungswege, die Orte, Tage und Uhrzeiten sowie den Hinweis enthalten, dass die Schulden nach Ablauf der Frist im Vollstreckungsverfahren mit den Zuschlägen des Vollstreckungszeitraums, Verzugszinsen und etwaigen Kosten eingefordert werden (Art. 24.2 RGR). Genau deshalb kann ein im Ausland lebender Eigentümer nichts in der Post erhalten und trotzdem in Verzug geraten: Niemand ist verpflichtet, Ihnen individuell zu schreiben.

Die Lastschrift ist der übliche Schutz, und sie hat einen Vorlauf. Zahlungspflichtige können die Zahlung dieser Schulden auf bei Kreditinstituten eröffneten Konten domizilieren, indem sie die Mitteilung mindestens zwei Monate vor Beginn des Einzugszeitraums an die zuständige einziehende Stelle richten; andernfalls wirkt sie erst ab dem Folgezeitraum, und einmal erteilt, gilt sie unbefristet, bis sie von Ihnen gekündigt, von der Bank abgelehnt oder von der Verwaltung aus gerechtfertigten Gründen für ungültig erklärt wird (Art. 25.2 RGR). Was den Kalender betrifft: Legen die Regeln einer periodischen Schuld mit kollektiver Bekanntgabe keine andere Frist fest, läuft die freiwillige Zahlungsfrist vom 1. September bis zum 20. November, und die zuständige Verwaltung darf sie ändern, sofern der Zeitraum nicht kürzer als zwei Monate ist (Art. 62.3 LGT). Jede Gemeinde an der Costa Blanca nutzt diese Befugnis anders, sodass der anuncio de cobranza der einzig verlässliche Kalender ist.

Verpassen Sie die freiwillige Frist, beginnt der Vollstreckungszeitraum am Tag nach ihrem Ablauf (Art. 161.1.a LGT), was Verzugszinsen und die Zuschläge des Vollstreckungszeitraums auslöst (Art. 161.4). Es gibt drei davon, untereinander unvereinbar und berechnet auf den gesamten in der freiwilligen Frist unbezahlten Betrag: 5 %, wenn die gesamte Schuld vor Zustellung der providencia de apremio bezahlt wird, 10 %, wenn die Schuld und der Zuschlag selbst innerhalb der auf die Zustellung der providencia folgenden Frist bezahlt werden, und 20 % ansonsten, wobei nur der letzte der drei mit Verzugszinsen vereinbar ist (Art. 28). Danach läuft das Vollstreckungsverfahren über das Vermögen des Schuldners: zunächst Bargeld und Geld auf Bankkonten in der gesetzlichen Reihenfolge, weiter unten unbewegliches Vermögen (Art. 169.2), und gepfändetes Vermögen wird letztlich durch Versteigerung, Ausschreibung oder Direktvergabe veräußert (Art. 172.1). Wer noch innerhalb der freiwilligen Frist eine Stundung oder Ratenzahlung beantragt, verhindert, dass der Vollstreckungszeitraum beginnt, solange der Antrag bearbeitet wird (Art. 65 und 161.2 LGT) – das Nützlichste, was man wissen sollte, wenn einen ein Bescheid unvorbereitet trifft.

Wie man einen Bescheid anficht und wie man aus dem Ausland zahlt

Gegen Akte, die kommunale Steuern anwenden, gibt es nur einen verwaltungsrechtlichen Rechtsbehelf: den recurso de reposición (Art. 14.2.a TRLRHL). Über ihn entscheidet das Organ der Gebietskörperschaft, das den Akt erlassen hat (Art. 14.2.b), und er muss innerhalb eines Monats eingelegt werden, gerechnet ab dem Tag nach der ausdrücklichen Zustellung des Akts oder ab dem Tag nach Ablauf der öffentlichen Auslegungsfrist des entsprechenden padrón oder Steuerpflichtigenregisters (Art. 14.2.c). Einlegen können ihn Steuerpflichtige, Haftende und jeder, dessen rechtmäßige und unmittelbare Interessen betroffen sind (Art. 14.2.d), und weder ein Anwalt noch ein procurador ist erforderlich (Art. 14.2.e). Seine Einlegung setzt den Einzug nicht aus, es sei denn, die Aussetzung wird mit ausreichender Sicherheit gewährt (Art. 14.2.i). Er muss innerhalb eines Monats entschieden werden und gilt andernfalls als abgelehnt (Art. 14.2.l), und gegen die Entscheidung führt der Weg direkt zu den Verwaltungsgerichten (Art. 14.2.ñ).

Wählen Sie das Ziel sorgfältig. Ist der Katasterwert oder die in einem Verfahren der kollektiven Wertermittlung festgesetzte base liquidable fehlerhaft, handelt es sich um einen Katasterakt, der vor den staatlichen Wirtschafts- und Verwaltungsgerichten überprüfbar ist (Art. 66.4 TRLRHL), und ist die Widerspruchsfrist dieser Mitteilungen ungenutzt verstrichen, gelten die Bemessungsgrundlagen als anerkannt und endgültig und können bei Ausstellung des Jahresbescheids nicht erneut angefochten werden (Art. 77.4). Ist der angewendete Satz, eine nicht gewährte Vergünstigung oder ein Zuschlag falsch, den Sie nicht zahlen sollten, handelt es sich um einen kommunalen Akt, und der recurso de reposición ist das richtige Mittel.

Die Zahlung aus dem Ausland ist praktikabler, als Eigentümer erwarten. Die allgemeine Regel lautet, dass der Zahlungspflichtige Inhaber des Kontos ist, auf dem die Zahlung domiziliert wird, und dass dieses Konto bei einem Kreditinstitut geführt wird; nach den von jeder Verwaltung festgelegten Bedingungen kann die Zahlung jedoch auf einem nicht dem Zahlungspflichtigen gehörenden Konto domiziliert werden, sofern dessen Inhaber die Domizilierung genehmigt (Art. 38.1.a RGR). Der Auftrag wird der Verwaltung nach dem jeweils festgelegten Verfahren mitgeteilt (Art. 38.1.b), die Zahlung gilt am Tag der Abbuchung als geleistet, und das Bankdokument dient als Nachweis (Art. 38.2). Wird die Abbuchung aus Gründen, die dem Zahlungspflichtigen nicht zuzurechnen sind, nicht oder verspätet vorgenommen, dürfen von ihm weder Zuschläge noch Verzugszinsen noch Sanktionen verlangt werden (Art. 38.3). Was dieser Schutz nicht abdeckt, ist ein am Abbuchungstag leeres Konto, weshalb es die praktische Pflicht eines nicht ansässigen Eigentümers ist, die Deckung sicherzustellen. Bestätigen Sie die genauen Formulare, die Identifikation und den Kanal bei der Stelle, die Ihren Bescheid ausstellt, und gehen Sie nicht davon aus, dass das Verfahren einer einziehenden Stelle auch für eine andere gilt.

Schritt für Schritt

So prüfen Sie die IBI-Lage einer Immobilie an der Costa Blanca, bevor Sie unterschreiben

  1. Katasterreferenz und Katastereintrag besorgen

    Entnehmen Sie die Katasterreferenz der Urkunde oder des letzten Bescheids und rufen Sie die beschreibende und grafische Bescheinigung auf der Sede Electrónica del Catastro ab. Vergleichen Sie Fläche, Nutzung und Baujahr mit dem, was Sie tatsächlich kaufen, denn der Katasterwert hinter der IBI, dem Modelo 210 und möglicherweise der Vermögensteuer wird aus dieser Beschreibung gebildet (Art. 22 und 23.2 TRLCI).

  2. Ermitteln, wer einzieht

    Lesen Sie den auf dem letzten Bescheid des Verkäufers gedruckten Aussteller, oder fragen Sie die Gemeinde. Gebietskörperschaften können Verwaltung und Einzug an die Provinzbehörde delegieren (Art. 7.1 TRLRHL), und in Alicante ist das SUMA Gestión Tributaria. Dieser Name entscheidet, wo jeder spätere Schritt eingereicht wird.

  3. Bescheinigung über offene Schulden anfordern

    Verlangen Sie von der einziehenden Stelle eine Bescheinigung über offene Schulden zu dieser Katasterreferenz. Die Immobilie haftet subsidiär für die gesamte unbezahlte Steuerschuld, wem auch immer sie gehört (Art. 64.1 TRLRHL und Art. 79.1 LGT), und Schulden bleiben, Unterbrechungen ausgenommen, vier Jahre einforderbar (Art. 66.b LGT).

  4. Den letzten Bescheid Zeile für Zeile lesen

    Prüfen Sie den Katasterwert, die base liquidable, den angewendeten Satz, eine etwaige Vergünstigung und ob ein Zuschlag für dauerhaften Leerstand veranlagt wurde (Art. 72.4). Ein Zuschlag auf dem Bescheid zeigt, dass die Gemeinde ihn sowohl eingeführt als auch angewendet hat; er entsteht am 31. Dezember.

  5. Mit dem Grundbuch abgleichen

    Besorgen Sie eine aktuelle nota simple und achten Sie auf Pfändungsvermerke und Haftungsanmerkungen. Eine Grundbuchlast und eine Katasterschuld sind zweierlei, und Sie brauchen beide Bilder, bevor Sie einen Preis vereinbaren.

  6. In die Urkunde aufnehmen und das Geld einbehalten

    Halten Sie die Aufteilung des laufenden Jahres mit einem Betrag, einer Methode und einem Datum fest, gestützt auf Art. 63.2 TRLRHL, stellen Sie sicher, dass der notarielle Hinweis auf offene IBI-Schulden und die Haftung der Immobilie enthalten ist (Art. 64.1), und behalten Sie vom Preis ein, was nötig ist, um alles zu begleichen, was die Bescheinigung zeigte.

Gesetzliche Grenzen, die die ordenanza fiscal einhalten muss (TRLRHL)
PositionGesetzliche GrenzeArtikel
IBI-Satz, städtische ImmobilienMindest- und Regelsatz 0,4 % · Höchstsatz 1,10 %Art. 72.1
IBI-Satz, ländliche ImmobilienMindest- und Regelsatz 0,3 % · Höchstsatz 0,90 %Art. 72.1
IBI-Satz, Immobilien mit besonderen MerkmalenRegelsatz 0,6 % · differenzierte Spanne von 0,4 % bis 1,3 %Art. 72.2
Ermäßigter Satz nach einer allgemeinen NeubewertungBis zu sechs Jahre · Untergrenze 0,1 % städtisch und 0,075 % ländlichArt. 72.5
Zuschlag auf dauerhaft leerstehende WohnimmobilienBis zu 50 % der cuota líquida · bis zu 100 % über drei Jahre hinaus · in manchen Fällen bis zu 50 weitere PunkteArt. 72.4
Vergünstigung für offiziell geförderten Wohnraum50 % für die drei Zeiträume nach endgültiger Qualifizierung, durch Satzung verlängerbarArt. 73.2
Vergünstigung für Inhaber kinderreicher FamilienBis zu 90 % der cuota íntegra, nur wenn die Satzung sie schafftArt. 74.4
IVTMGesetzlicher Tarif × kommunaler Koeffizient von höchstens 2Art. 95.1 und 95.4
Was jedes Jahr kommt, wer es festlegt und wann es entsteht
AbgabeRechtsgrundlageWer den Betrag festlegtEntstehung
IBIArt. 60 bis 77 TRLRHLKatasterwert des Catastro × der Satz in der Satzung1. Januar (Art. 75)
Müllabfuhr-TasaArt. 20.4.s und 24.2 TRLRHLDie Satzung, insgesamt gedeckelt durch die Kosten der Dienstleistung1. Januar, sofern periodisch (Art. 26.2)
Vado-TasaArt. 20.3.h und 24.1.a TRLRHLDie Satzung, bezogen auf den Marktwert der Nutzung1. Januar, sofern periodisch (Art. 26.2)
IVTMArt. 92 bis 99 TRLRHLGesetzlicher Tarif × kommunaler Koeffizient von höchstens 21. Januar (Art. 96.2)
Fiktive Einkünfte im Modelo 210Art. 13.1.h und 24.5 TRLIRNR2 % oder 1,1 % desselben Katasterwerts31. Dezember (Art. 27.1.c)

FAQ

Häufig gestellte Fragen

Wer zahlt die IBI im Jahr des Immobilienkaufs?

Wer die Immobilie am 1. Januar dieses Jahres besaß, für das gesamte Jahr (Art. 75 TRLRHL). Die Steuer entsteht am ersten Tag des Kalenderjahres, und das Gesetz enthält keine Regel zur Aufteilung des Bescheids bei einem Verkauf – anders als die Kfz-Steuer, die tatsächlich quartalsweise zeitanteilig berechnet wird (Art. 96.3). Käufer und Verkäufer teilen sie normalerweise privat in der Urkunde auf, gestützt auf die Befugnis des Steuerpflichtigen, die Last nach allgemeinem Zivilrecht abzuwälzen (Art. 63.2), doch die Gemeinde (ayuntamiento) fordert weiterhin den gesamten Bescheid vom Inhaber am 1. Januar.

Kann ich gezwungen werden, die unbezahlte IBI des Vorbesitzers zu zahlen?

Ja, über die Immobilie. Bei jeder Änderung des Innehabens der den Steuertatbestand begründenden Rechte haftet die Immobilie subsidiär für die Zahlung der gesamten Steuerschuld (Art. 64.1 TRLRHL), und Erwerber von Vermögenswerten, die gesetzlich für eine Steuerschuld haften, haften subsidiär mit diesen Vermögenswerten (Art. 79.1 LGT). Sie haften nicht persönlich für das Verhalten des Verkäufers, aber gegen Ihre Villa kann vorgegangen werden, was in der Praxis auf dasselbe hinausläuft.

Wie weit zurück kann unbezahlte IBI eingefordert werden?

Vier Jahre, wobei die Frist bei jeder gültigen Handlung der Verwaltung neu zu laufen beginnt. Das Recht, die Zahlung liquidierter und selbstveranlagter Steuerschulden zu verlangen, verjährt in vier Jahren (Art. 66.b LGT), und diese Frist wird durch Verwaltungsakte gegen den Schuldner unterbrochen, sodass eine verfolgte Schuld in der Praxis nicht wirklich vier Jahre alt ist. Deshalb zählt eine Schuldenbescheinigung zur Katasterreferenz vor der Beurkundung mehr als die Zusicherung eines Verkäufers.

Ist der Katasterwert dasselbe wie der valor de referencia?

Nein, es handelt sich um zwei unterschiedliche Größen, und die Katasterbeschreibung führt beide getrennt auf (Art. 3.1 TRLCI). Der Katasterwert wird objektiv aus dem Wert von Boden und Bebauung ermittelt und darf den Marktwert nicht übersteigen (Art. 22 und 23.2 TRLCI); er ist die Bemessungsgrundlage der IBI, der fiktiven Einkünfte im Modelo 210 und, wenn er der höchste der drei Vergleichswerte ist, der Vermögensteuer. Der valor de referencia ist die Größe, die die Bemessungsgrundlagen von Übertragungssteuer und Erbschaftsteuer bestimmt.

Die Fläche in meinem Katastereintrag ist falsch. Wie berichtige ich sie?

Durch Einreichung einer Katastererklärung oder, wenn der Fehler im Eintrag selbst liegt, durch Anstoßen des Berichtigungsverfahrens. Erklärungen sind die Dokumente, mit denen Änderungen dem Catastro gemeldet werden (Art. 13 TRLCI), und die Liste dessen, was erklärt werden muss, umfasst Neubau, Erweiterung, Umbau, Abriss, Nutzungsänderungen, Abtrennung und Teilung sowie Eigentumserwerbe (Art. 16.2) – eine Pflicht, die Art. 76.1 TRLRHL dem IBI-Steuerpflichtigen noch einmal auferlegt. Seit der Orden HAC/1293/2018 deckt ein einziges Catastro-Formular, das 900D, sowohl Eigentümerwechsel als auch physische Änderungen einschließlich Neubau ab. Wurde die Abweichung vom Eintrag selbst und nicht von Ihnen verursacht, gilt das Verfahren der subsanación de discrepancias (Art. 18 TRLCI).

Zieht SUMA die IBI für meine Gemeinde ein?

Prüfen Sie den auf Ihrem eigenen Bescheid gedruckten Aussteller, denn das wird von Gemeinde zu Gemeinde entschieden. Gebietskörperschaften können Verwaltung, Veranlagung, Prüfung und Einzug an die Provinzbehörde delegieren (Art. 7.1 TRLRHL), und in der Provinz Alicante ist das SUMA Gestión Tributaria; jede Delegation ist ein eigener, im Amtsblatt der Provinz veröffentlichter Plenumsbeschluss mit eigenem Umfang, und sowohl die Liste als auch der Umfang ändern sich. Der Aussteller Ihres Bescheids bestimmt, wohin die Lastschrift, die Schuldenbescheinigung, der Vergünstigungsantrag und der Widerspruch gehen.

Wie hoch ist der IBI-Satz in Torrevieja, Jávea oder Dénia?

Der Satz ist, was die für diese Gemeinde und dieses Jahr geltende ordenanza fiscal innerhalb der gesetzlichen Spanne festlegt. Das Gesetz sieht einen Mindest- und Regelsatz von 0,4 % für städtische Immobilien und einen Höchstsatz von 1,10 % vor (Art. 72.1), mit gezielten Erhöhungen in Prozentpunkten für bestimmte Gemeinden (Art. 72.3) und ermäßigten Sätzen, die für bis zu sechs Jahre nach einer allgemeinen Neubewertung zulässig sind (Art. 72.5). Für eine namentlich genannte Gemeinde lässt sich ehrlicherweise keine feste Zahl nennen: Lesen Sie die Satzung oder den auf Ihrem Bescheid gedruckten Satz.

Kann mir ein Zuschlag berechnet werden, weil meine spanische Wohnung leer steht?

Nur wenn Ihre Gemeinde den Zuschlag eingeführt hat und Ihre Situation der gesetzlichen Definition entspricht. Das Gesetz erlaubt einer Gemeinde, bis zu 50 % der cuota líquida auf dauerhaft leerstehende Wohnimmobilien zu verlangen – das heißt ununterbrochen ohne gerechtfertigten Grund seit mehr als zwei Jahren leerstehend und gehörend zu Inhabern von vier oder mehr Wohnimmobilien –, steigend auf bis zu 100 % über drei Jahre hinaus und in manchen Fällen bis zu 50 weitere Prozentpunkte (Art. 72.4). Derselbe Artikel zählt gerechtfertigte Gründe auf und nennt ausdrücklich Zweitwohnungen für bis zu vier ununterbrochene Jahre Leerstand. Er erfordert eine vorherige Anhörung und den Nachweis der Leerstandsindizien.

Brauche ich ein spanisches Bankkonto, um die IBI per Lastschrift zu zahlen?

Die Regel lautet, dass das Konto dem Zahlungspflichtigen gehört und bei einem Kreditinstitut geführt wird, doch die Zahlung darf auf dem Konto einer anderen Person domiziliert werden, wenn die Verwaltung es erlaubt und der Kontoinhaber die Domizilierung genehmigt (Art. 38.1.a RGR). Der Lastschriftauftrag muss die einziehende Stelle mindestens zwei Monate vor Beginn des Einzugszeitraums erreichen, um in diesem Jahr zu wirken (Art. 25.2 RGR), und läuft danach unbefristet, bis er gekündigt wird. Bestätigen Sie den genauen Kanal und die Identifikation bei der Stelle, die Ihren Bescheid ausstellt.

Ich habe den IBI-Bescheid nie erhalten. Entschuldigt das die Nichtzahlung?

Nein, denn diese Schulden werden kollektiv bekanntgegeben. Sobald die Veranlagung für die Registereintragung mitgeteilt wurde, dürfen nachfolgende durch Bekanntmachungen mitgeteilt werden (Art. 102.3 LGT), und die Zahlungsfrist wird durch Bekanntmachungen im Amtsblatt und in den betroffenen Rathäusern angekündigt (Art. 24.1 RGR). Nichts verpflichtet die Verwaltung, einem nicht ansässigen Eigentümer jedes Jahr individuell zu schreiben, weshalb eine funktionierende Lastschrift und eine aktuelle Adresse im Register der einzig verlässliche Schutz sind.

Was passiert, wenn ich einfach nicht zahle?

Der Vollstreckungszeitraum beginnt am Tag nach Ablauf der freiwilligen Frist (Art. 161.1.a LGT) und bringt Verzugszinsen sowie einen von drei Zuschlägen auf den gesamten unbezahlten Betrag mit sich: 5 %, wenn Sie vor Zustellung der providencia de apremio zahlen, 10 %, wenn Sie die Schuld und den Zuschlag innerhalb der auf diese Zustellung folgenden Frist zahlen, und andernfalls 20 %, wobei nur Letzterer mit Verzugszinsen vereinbar ist (Art. 28 LGT). Danach läuft das Vollstreckungsverfahren über Ihr Vermögen, beginnend mit Geld auf Bankkonten bis hin zu unbeweglichem Vermögen (Art. 169.2), und gepfändetes Vermögen kann durch Versteigerung, Ausschreibung oder Direktvergabe veräußert werden (Art. 172.1).

Hat die IBI etwas mit meinem Modelo 210 zu tun?

Ja: Beide teilen sich dieselbe Bemessungsgrundlage. Eine nicht ansässige natürliche Person, die in Spanien eine nicht einer Geschäftstätigkeit zugeordnete städtische Immobilie besitzt, hat fiktive Einkünfte (Art. 13.1.h TRLIRNR), berechnet nach der Regel der Einkommensteuer (Art. 24.5 TRLIRNR), die 2 % des Katasterwerts betragen oder 1,1 %, wenn dieser Wert durch eine allgemeine kollektive Wertermittlung überprüft wurde, die im Steuerzeitraum selbst oder in den zehn vorangegangenen wirksam wurde (Art. 85 Ley 35/2006), entstehend am 31. Dezember (Art. 27.1.c TRLIRNR). Der Katasterwert, der Ihre IBI bestimmt, bestimmt also auch Ihr jährliches Modelo 210.

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Quellen

Zuletzt aktualisiert: 2026-09-23