ITP Valencia 2026: Rechner, Steuersätze und Frist der Grunderwerbsteuer

Was die ITP ist und wann sie statt der Mehrwertsteuer anfällt

Die ITP (transmisiones patrimoniales onerosas) ist eine der drei Erscheinungsformen des Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, geregelt im Real Decreto Legislativo 1/1993. Artikel 7.1.A) unterwirft ihr jede entgeltliche Übertragung von Vermögensgegenständen unter Lebenden, und Artikel 8.a) macht den Erwerber zum Steuerpflichtigen, gleichgültig, was die Parteien untereinander vereinbaren. Es ist eine staatliche Steuer, die an die autonomen Regionen abgetreten ist; diese legen die Sätze fest und erheben sie.

Die Abgrenzung zur Mehrwertsteuer zieht Artikel 7.5: Übertragungen, die Unternehmer im Rahmen ihrer Tätigkeit vornehmen, unterliegen nicht der ITP, sondern der Mehrwertsteuer – es sei denn, die Übertragung der Immobilie ist von der Mehrwertsteuer befreit; dann greift die ITP doch. Zweite und weitere Lieferungen von Gebäuden sind nach Artikel 20.Uno.22.º des Ley 37/1992 mehrwertsteuerbefreit; eine Bestandswohnung in Torrevieja, die ein privater Eigentümer oder eine Gesellschaft nach der ersten Nutzung verkauft, unterliegt daher der ITP.

Eine vom Bauträger gelieferte Neubauwohnung ist eine Erstlieferung: Sie unterliegt nach Artikel 91.Uno.1.7.º des Mehrwertsteuergesetzes 10 % Mehrwertsteuer und zusätzlich der Stempelsteuer auf die Urkunde (AJD), die Artikel 14 des Ley 13/1997 in der Comunitat Valenciana für Steuerentstehungen ab dem 1. Juni 2026 auf 1,4 % festlegt, bzw. auf 0,1 %, wenn die Urkunde den Kauf eines gewöhnlichen Wohnsitzes beurkundet. Die beiden Regelungen schließen sich gegenseitig aus: Niemand zahlt für denselben Kauf ITP und Mehrwertsteuer.

Die Bemessungsgrundlage: der höhere Betrag aus Preis und Referenzwert des Catastro

Seit dem 1. Januar 2022 legt Artikel 10.2 des konsolidierten ITP-Gesetzes in der Fassung von Artikel sexto des Ley 11/2021 über Maßnahmen zur Bekämpfung des Steuerbetrugs die Bemessungsgrundlage für Immobilien auf den Referenzwert fest, den die Dirección General del Catastro am Tag der Steuerentstehung bestimmt hat. Ist der vereinbarte Preis oder der erklärte Wert höher, gilt der höhere Betrag als Bemessungsgrundlage. Der Referenzwert ist somit eine Untergrenze, nie eine Obergrenze.

Der Referenzwert ist nicht der Katasterwert auf Ihrem IBI-Bescheid. Es handelt sich um eine eigene Größe, die das Catastro jedes Jahr anhand der notariell beurkundeten Verkaufspreise in der Gegend veröffentlicht und die sich für jede Immobilie vor der Unterzeichnung kostenlos in der Sede Electrónica del Catastro abrufen lässt. Gibt es keinen Referenzwert oder lässt er sich nicht bescheinigen, greift Artikel 10.2 auf den höchsten Betrag aus erklärtem Wert, Preis und Marktwert zurück, vorbehaltlich einer Wertprüfung.

Artikel 46.1 des konsolidierten Gesetzes rundet die Regelung ab: Die Verwaltung darf keine Wertprüfung mehr einleiten, wenn die Bemessungsgrundlage der Referenzwert oder ein höherer Betrag ist. Sie kann aber einen Steuerbescheid erlassen, wenn ein Käufer die Steuer auf einen Preis unterhalb dieses Werts selbst veranlagt hat – und das ist heute der häufigste ITP-Bescheid, den ausländische Käufer an der Costa Blanca erhalten.

ITP-Sätze in der Comunitat Valenciana ab dem 1. Juni 2026: 9 % allgemein und 11 % über einer Million

Artikel 13.Uno des Ley 13/1997 der Generalitat setzt den allgemeinen Satz für den Erwerb von Immobilien und von dinglichen Rechten daran, mit Ausnahme von Sicherungsrechten, auf 9 % fest. Diese Zahl stammt aus Artikel 33 des Ley 5/2025 vom 30. Mai über steuerliche, verwaltungsrechtliche und organisatorische Maßnahmen der Generalitat, das nach dem konsolidierten Text im BOE für Steuertatbestände gilt, die ab dem 1. Juni 2026 einschließlich entstehen; die frühere Fassung nannte 10 %.

Derselbe Absatz behält die höhere Stufe bei: Übersteigt der Wert der übertragenen Immobilie oder des daran begründeten oder übertragenen Rechts eine Million Euro, beträgt der anzuwendende Satz 11 %. Artikel 13.Ocho fügt eine Regel gegen Aufsplitterung hinzu: Erwerbe derselben im Register eingetragenen Immobilie vom selben Verkäufer innerhalb von drei Jahren werden für die Zwecke dieses Satzes als eine einzige Übertragung behandelt.

Maßgeblich ist der Satz, der am Tag der Steuerentstehung gilt; diesen Tag legt Artikel 49.1.a) des konsolidierten Gesetzes auf den Tag fest, an dem die Handlung oder der Vertrag vorgenommen wird, in der Regel das Datum der öffentlichen Urkunde. Ein im Mai unterzeichneter Privatvertrag und eine im Juni 2026 unterzeichnete Urkunde lösen die Steuer im Juni aus. Die Generalitat kann diese Sätze mit jedem Haushalts- oder Begleitgesetz ändern; maßgeblich ist daher am Tag der Unterzeichnung der konsolidierte Text des Ley 13/1997 im BOE.

Ermäßigte ITP-Sätze: junge Käufer, kinderreiche Familien, Behinderung und geförderter Wohnraum

Das Ley 13/1997 konzentriert seine ermäßigten Sätze auf den gewöhnlichen Wohnsitz, der nach Artikel 13.Seis unter Verweis auf die Einkommensteuervorschriften definiert wird, und zieht eine Grenze bei 180.000 €. Nach Artikel 13.Tres zahlt, wer unter 35 Jahre alt ist und einen ersten gewöhnlichen Wohnsitz kauft, 6 %, wenn der Wert 180.000 € nicht übersteigt, und nach Artikel 13.Dos 8 %, wenn er darüber liegt; dieselben 6 % und 8 % gelten für geförderten Wohnraum der allgemeinen Regelung, der als erster gewöhnlicher Wohnsitz erworben wird. Der Satz für Unter-35-Jährige setzt außerdem voraus, dass die allgemeine und die Sparer-Bemessungsgrundlage des Käufers in der Einkommensteuer die Grenzen des Artikels 4.Cuatro nicht überschreiten: 30.000 € bei Einzel- und 47.000 € bei Zusammenveranlagung.

Artikel 13.Cinco legt 3 % für Werte bis 180.000 € fest und Artikel 13.Cuatro 4 % darüber, und zwar in vier Fällen: geförderter Wohnraum der Sonderregelung als erster gewöhnlicher Wohnsitz; der gewöhnliche Wohnsitz einer kinderreichen Familie oder einer Alleinerziehendenfamilie innerhalb der Einkommensgrenzen des Artikels 4.Cuatro (30.000 € oder 47.000 € für die allgemeine Kategorie, 35.000 € oder 58.000 € für die besondere Kategorie); der gewöhnliche Wohnsitz einer Person mit anerkannter Behinderung von 65 % oder mehr oder einer geistigen oder psychischen Behinderung von 33 % oder mehr, bezogen auf den Anteil, den diese Person erwirbt; und der gewöhnliche Wohnsitz einer Frau, die Opfer von Gewalt gegen Frauen ist, ebenfalls innerhalb der Einkommensgrenzen.

Für jeden ermäßigten Satz gelten zwei formale Voraussetzungen. Artikel 13.Siete verlangt, dass der Kauf in einer öffentlichen Urkunde beurkundet oder innerhalb der Einreichungsfrist als solche formalisiert wird. Und weil die Sätze für junge Käufer und Familien von Zahlen der Einkommensteuer abhängen, wird ein Nichtansässiger, der in Spanien keine IRPF-Erklärung abgibt, sie nur selten belegen können. Die ermäßigten Sätze sind in der Praxis für Menschen gedacht, die in der Comunitat Valenciana leben.

Das Modelo 600 innerhalb eines Monats bei der Agència Tributària Valenciana einreichen

Die ITP ist eine Selbstveranlagung: Der Käufer berechnet, reicht ein und zahlt. Artikel 14 ter.1 des Ley 13/1997 der Generalitat, in Kraft seit dem 1. Januar 2014, setzt die Einreichungsfrist auf einen Monat ab dem Tag fest, an dem die Handlung oder der Vertrag vorgenommen wird; beim Kauf ist das das Datum der Urkunde. Diese regionale Regel verdrängt die dreißig Werktage des Artikels 102 der staatlichen ITP-Verordnung, des Real Decreto 828/1995, die in Regionen ohne eigene Frist weiterhin gelten.

Das Formular ist das Modelo 600; es wird bei der Agència Tributària Valenciana (ATV), der Steueragentur der Generalitat, eingereicht, weil die Steuer auf Immobilien in Alicante, Valencia oder Castellón an die Comunitat Valenciana abgetreten ist. Die Einreichung erfolgt elektronisch; beizufügen sind die notarielle Ausfertigung der Urkunde, gegebenenfalls die Bescheinigung des Referenzwerts und die Unterlagen, die einen ermäßigten Satz belegen. Die abgestempelte Selbstveranlagung wird benötigt, um den Kauf im Grundbuch einzutragen; deshalb zögert niemand sie hinaus.

Die Zahlung erfolgt innerhalb derselben Frist. Die Frist ist identisch, ob der Käufer ansässig ist oder nicht, und ein Nichtansässiger, der eine Vollmacht für die Unterzeichnung aus der Ferne erteilt hat, lässt das Modelo 600 in den folgenden Tagen in der Regel vom selben Bevollmächtigten oder von der Gestoría einreichen.

Wertprüfungen, Steuerbescheide und wie man sich dagegen wehrt

Hat der Käufer auf den Referenzwert oder einen höheren Betrag selbst veranlagt, schließt Artikel 46.1 des konsolidierten Gesetzes jede Wertprüfung aus. War die erklärte Bemessungsgrundlage niedriger, erlässt die ATV einen Bescheid über die Differenz; ein Käufer, der mit dem Referenzwert selbst nicht einverstanden ist, kann ihn nach Artikel 10.3 nur auf zwei Wegen anfechten: durch einen Antrag auf Berichtigung der Selbstveranlagung oder durch einen Rechtsbehelf gegen den Bescheid. In beiden Fällen muss die Verwaltung vor ihrer Entscheidung ein verbindliches Gutachten des Catastro einholen.

Gibt es keinen Referenzwert, bleibt die herkömmliche Wertprüfung der Artikel 57 und 134 des Allgemeinen Steuergesetzes bestehen: Die Verwaltung darf eigene Sachverständige, durchschnittliche Marktpreise oder die übrigen aufgeführten Mittel heranziehen, muss eine begründete Bewertung zustellen und hat sechs Monate für den Abschluss. Artikel 47 des konsolidierten ITP-Gesetzes und Artikel 135 des Allgemeinen Steuergesetzes erlauben dem Käufer dann, innerhalb der Frist für den ersten Rechtsbehelf gegen den Bescheid eine tasación pericial contradictoria zu beantragen, eine Schätzung durch einen unabhängigen Sachverständigen.

Gegen einen Bescheid kann nach Artikel 223.1 des Allgemeinen Steuergesetzes innerhalb eines Monats nach Zustellung ein recurso de reposición eingelegt oder eine wirtschaftlich-verwaltungsrechtliche Beschwerde vor dem regionalen Gericht erhoben werden. Dokumentarische Nachweise dafür, dass sich die Immobilie in schlechtem Zustand befand oder dass vergleichbare Verkäufe niedriger lagen, bewegen das Catastro dazu, einen Referenzwert zu korrigieren; bloßer Widerspruch tut das nicht.

Die Hypothekenurkunde und die AJD: was der Käufer nicht zahlt

Ein Kauf, der mit einer spanischen Hypothek finanziert wird, erzeugt zwei Urkunden: den Kaufvertrag und das Darlehen. Seit der Reform von 2018 macht Artikel 29 des konsolidierten Gesetzes den Kreditgeber zum Steuerpflichtigen der Stempelsteuer auf Hypothekendarlehensurkunden, und Artikel 14.Tres des Ley 13/1997 setzt diesen Satz in der Comunitat Valenciana auf 2 % fest, wenn der Kreditgeber Steuerpflichtiger ist. Der Käufer zahlt sie nicht.

Bei einem Kauf von Bestandsimmobilien unterliegt die Kaufurkunde selbst der ITP und nicht der gestaffelten Stempelsteuer, weil Artikel 31.2 des konsolidierten Gesetzes die gestaffelte AJD Urkunden vorbehält, die nicht der ITP unterliegende Rechtsakte enthalten. Nur der Käufer eines Neubaus zahlt auf die Kaufurkunde die AJD, und zwar 1,4 % bzw. 0,1 % für einen gewöhnlichen Wohnsitz, zusammen mit der Mehrwertsteuer.

Kauf als Nichtansässiger: dieselbe Steuer, mehr Papierkram

Nichts im Ley 13/1997 und im konsolidierten ITP-Gesetz hängt vom Wohnsitz des Käufers ab. Ein deutscher, britischer oder russischer Käufer zahlt dieselben 9 % auf derselben Bemessungsgrundlage innerhalb derselben Monatsfrist wie ein Käufer aus Alicante. Was sich ändert, ist das Umfeld der Steuer.

Erstens die NIE. Jeder ausländische Käufer braucht vor der Unterzeichnung eine Número de Identidad de Extranjero, denn sie ist die Steuernummer auf der Urkunde und im Modelo 600; unser Ratgeber zur Beantragung einer NIE erklärt das Verfahren. Zweitens: Ist auch der Verkäufer nicht ansässig, muss der Käufer nach Artikel 25.2 des Nichtresidentensteuergesetzes 3 % des Preises einbehalten und innerhalb eines Monats mit dem Modelo 211 an die AEAT abführen, und nach Artikel 106.2 des Gesetzes über die Kommunalfinanzen wird der Käufer zum Ersatzsteuerpflichtigen für die kommunale Plusvalía, die der nicht ansässige Verkäufer schuldet. Drittens schuldet der Käufer ab dem Tag nach dem Vollzug jährlich Nichtresidentensteuer auf die Immobilie, die mit dem Modelo 210 erklärt wird.

Ein Steuervertreter in Spanien ist für Nichtansässige nur in den Fällen Pflicht, die die Steuervorschriften nach Artikel 47 des Allgemeinen Steuergesetzes und Artikel 10 des Nichtresidentensteuergesetzes ausdrücklich nennen; wer einen benennt, gibt der ATV und der AEAT jedoch eine Anschrift in Spanien für Zustellungen, und dort gehen Bescheide nach Wertprüfungen sonst häufig verloren.

Costa Blanca, Valencia und darüber hinaus: wo der valencianische Satz gilt

Das Ley 13/1997 gilt für Immobilien in den drei Provinzen der Comunitat Valenciana: Alicante, Valencia und Castellón. Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar, Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Dénia und die Stadt Alicante liegen allesamt in der Provinz Alicante, die Stadt Valencia in der gleichnamigen Provinz; für alle gelten derselbe Satz von 9 %, dieselben Grenzen von 180.000 € und die ATV als Einreichungsstelle. Unsere Zielseiten für den Hub Costa Blanca und für jeden einzelnen Ort behandeln die lokale Ebene, die die ITP nicht abdeckt: Plusvalía, IBI und wer sie in Rechnung stellt.

Wer bei Pilar de la Horadada die regionale Grenze in die Región de Murcia überschreitet, trifft auf ein anderes regionales Gesetz und eine andere Steueragentur. Wer ein Haus in Torrevieja mit einem in San Pedro del Pinatar vergleicht, vergleicht also zwei ITP-Regelungen, nicht eine, und sollte den murcianischen Satz bei der Steueragentur dieser Region erfragen, statt die valencianische Zahl zu unterstellen.

Was sich zwischen den Regionen nicht ändert, ist der staatliche Rahmen: Der Referenzwert als Untergrenze der Bemessungsgrundlage, das Modelo 600 und die Rechtsbehelfe sind überall in Spanien außerhalb der Foralgebiete gleich. Die Einreichungsfrist dagegen kann abweichen: Die Comunitat Valenciana setzt in Artikel 14 ter des Ley 13/1997 einen Monat fest, und die staatlichen dreißig Werktage gelten dort, wo eine Region keine eigene Frist bestimmt hat.

Praktische Checkliste vor der Unterzeichnung an der Costa Blanca

Klären Sie die Regelung (ITP oder Mehrwertsteuer), rufen Sie den Referenzwert auf der Website des Catastro ab und berechnen Sie 9 % auf den höheren Betrag aus diesem Wert und dem Preis, bzw. 11 %, wenn der Wert eine Million Euro übersteigt. Wenn Sie glauben, dass ein ermäßigter Satz gilt, stellen Sie die Nachweise aus der nachstehenden Tabelle vor der Beurkundung zusammen, denn Artikel 13.Siete verlangt, dass der Kauf innerhalb der Einreichungsfrist in einer öffentlichen Urkunde steht.

Halten Sie Ihre NIE vor der Beurkundung bereit, entscheiden Sie, wer das Modelo 600 einreicht und innerhalb eines Monats nach der Beurkundung zahlt, und legen Sie, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist, die 3 % für das Modelo 211 zurück und denken Sie an die Ersatzsteuerpflicht für die Plusvalía. Bewahren Sie das abgestempelte Modelo 600 zusammen mit der Urkunde auf: Das Grundbuch und jeder künftige Käufer werden danach fragen. Unser Kaufservice Costa Blanca übernimmt für Sie die Berechnung, die Einreichung und das Grundbuch.