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Immobilie in Spanien verkaufen · Steuern (IRNR), Modelo 210 und 3 % Einbehalt

Sie haben als Nichtresident verkauft, und 3 % wurden einbehalten. Wir berechnen Ihren Gewinn, reichen das Modelo 210 fristgerecht ein und beantragen Ihre Erstattung oder begleichen die Differenz.

Für 149 € zzgl. MwSt. beauftragenBekomme ich die 3 % zurück?
  • · Kammerzugelassener Ökonom · über 20 Jahre Erfahrung
  • · Modelo 210 bei der AEAT eingereicht
  • · 100 % online · E-Mail in Ihrer Sprache

Verkauft ein Nichtresident, behält der Käufer 3 % des Preises ein und führt sie mit dem Modelo 211 an die AEAT ab. Den Gewinn versteuern Sie mit 19 %, unabhängig von Ihrem Wohnsitzland, über das Modelo 210 – zwischen dem 1. und dem 4. Monat nach der Beurkundung. Übersteigen die 3 % die Steuer, erstattet die AEAT die Differenz; andernfalls zahlen Sie den Restbetrag.

IRNR Immobilienverkauf · pro verkaufter Immobilie

Modelo 210 für den Gewinn plus Beleg des Modelo 211, je Immobilie

149 € + MwSt./ Immobilie

Preis pro verkaufter Immobilie. Die Anzahl wählen Sie an der Kasse. 14 Tage Widerrufsrecht.

  • Gewinnberechnung anhand Ihrer Urkunden, Kosten und belegten Verbesserungen
  • Modelo 210 mit unserer digitalen Signatur bei der AEAT eingereicht – ob Erstattung oder Zahlung
  • Modelo 211 des Käufers geprüft und archiviert: Ohne dieses gibt es keine Erstattung
  • Erstattungsantrag für den überschüssigen Teil der 3 %
  • Einreichungsbeleg in Ihrem Kundenbereich
  • Plusvalía municipal: eigener Rechner und eigene Leistung
  • Modelo 211 des Käufers: seine Pflicht, nicht Ihre
  • Beratung zum Kaufvertrag: separate Leistung
  • Jährliche Steuervertretung: separate Leistung

Von der Urkunde bis zur Erstattung

Vier Etappen, ein einziges Zeitfenster für das Modelo 210. Sehen Sie, wo Sie stehen.

  1. Tag 0

    Notarielle Urkunde

    Sie unterschreiben beim Notar. Der Käufer zahlt Ihnen 97 % und behält 3 % des Preises ein.

  2. Innerhalb von 1 Monat

    Der Käufer reicht das Modelo 211 ein

    Er zahlt die 3 % an die AEAT und übergibt Ihnen die gestempelte Kopie: Ihr Beleg.

  3. 1. bis 4. Monat

    Ihr Modelo 210

    Sie erklären den Gewinn zu 19 % und rechnen die 3 % an. Genau das reichen wir für Sie ein.

  4. Danach

    Erstattung oder Zahlung

    Übersteigen die 3 % die Steuer, erstattet die AEAT den Überschuss. Andernfalls zahlen Sie die Differenz bei der Einreichung.

Erstattung oder Nachzahlung?

Derselbe Verkauf, zwei Gewinne. Gerundete Beispielzahlen.

PostenFall A · kleiner GewinnFall B · großer Gewinn
Verkaufspreis200.000 €200.000 €
Einbehalt 3 % (Modelo 211)6.000 €6.000 €
Gewinn20.000 €50.000 €
Steuer zu 19 %3.800 €9.500 €
ErgebnisErstattung an Sie 2.200 €Sie zahlen 3.500 €

Ihr tatsächlicher Gewinn ist der Verkaufspreis – abzüglich der von Ihnen getragenen Verkaufskosten und Steuern, etwa der Plusvalía municipal oder der Maklerprovision – abzüglich dessen, was der Kauf Sie gekostet hat: Preis, ITP oder AJD, Notar, Grundbuch und belegte Verbesserungen (Art. 35 LIRPF). Die 3 % werden auf die in der Urkunde vereinbarte Gegenleistung berechnet.

Plusvalía municipal berechnen

Beauftragen und mein Modelo 210 einreichen

So funktioniert es

  1. Schicken Sie uns die Urkunden

    Kauf- und Verkaufsurkunde, Rechnungen zum Kauf, zu den Verbesserungen und zu den Verkaufskosten – einschließlich Plusvalía municipal und Maklerprovision – sowie das gestempelte Modelo 211 des Käufers, alles über Ihren Kundenbereich.

  2. Wir rechnen, Sie geben den Entwurf frei

    Vom Verkaufspreis ziehen wir die Verkaufskosten und alles ab, was Kauf und Verbesserungen Sie gekostet haben, und wenden dann 19 % an. Sie sehen das Ergebnis, bevor wir einreichen.

  3. Wir reichen das Modelo 210 ein und verfolgen Ihre Erstattung

    Unterzeichnet und eingereicht zwischen dem 1. und dem 4. Monat nach der Beurkundung. Eine Lastschrift ist hier nicht möglich: Ergibt sich eine Zahlung, erklären wir Ihnen, wie Sie zahlen. Danach melden wir uns, falls die AEAT vor der Auszahlung etwas anfordert.

Schließen Sie den Verkauf vollständig ab

Fragen vor der Beauftragung

Von meinem Preis wurden 3 % einbehalten. Bekomme ich sie zurück?

Ja, wenn die 3 % höher sind als 19 % Ihres Gewinns.

Bei Verlust oder geringem Gewinn reichen wir das Modelo 210 ein, und die AEAT erstattet den Überschuss. Ohne Erklärung keine Erstattung – selbst wenn Sie Geld verloren haben.

Welche Frist gilt?

Vom 1. bis zum 4. Monat nach der Beurkundung, ob Zahlung oder Erstattung.

Zuerst führt der Käufer die 3 % innerhalb eines Monats mit dem Modelo 211 ab. Ergibt Ihr Modelo 210 eine Zahlung und wird es verspätet eingereicht, fällt ein Zuschlag an (Art. 27 LGT); ergibt es eine Erstattung, gibt es bei Verspätung keinen Zuschlag, aber Ihr Geld kommt später, und es kann eine feste Geldbuße drohen. Schicken Sie uns die Urkunden so früh wie möglich.

Ich lebe im Vereinigten Königreich oder außerhalb der EU/des EWR. Zahle ich 24 %?

Nein: Der Gewinn aus einem Verkauf wird für jeden Nichtresidenten mit 19 % besteuert.

Die 24 % gelten für andere Einkünfte, etwa Mieteinnahmen eines Eigentümers mit Wohnsitz außerhalb der EU/des EWR. Was sich mit dem Wohnsitz tatsächlich ändert, ist enger gefasst: Nur in der EU oder im EWR Ansässige können den Gewinn steuerfrei stellen, wenn sie ihren früheren Hauptwohnsitz in Spanien verkaufen und in einen neuen reinvestieren (DA 7ª TRLIRNR). Außerhalb der EU/des EWR kann die AEAT zudem verlangen, dass Sie einen Steuervertreter benennen.

Wie lange dauert die Erstattung?

Monate, nicht Wochen.

Die AEAT prüft vor der Auszahlung die Erklärung, das Modelo 211 des Käufers und Ihre früheren Erklärungen mit dem Modelo 210. Eine gut belegte Erklärung vermeidet Verzögerungen.

Der Käufer hat mir das Modelo 211 nie ausgehändigt

Es ist seine Pflicht: Wir fordern es in Ihrem Namen an.

Ohne eingezahltes Modelo 211 erstattet die AEAT nichts. Wir fordern es beim Käufer oder bei dessen Gestoría an und legen es in Ihrer Akte ab.

Ist die Plusvalía municipal inbegriffen?

Nein: Sie ist eine Gemeindesteuer und wird separat abgewickelt.

Ist der Verkäufer eine nichtresidente natürliche Person, tritt der Käufer als Steuerschuldner an seine Stelle und kann den Betrag auf Sie abwälzen – in der Praxis wird er beim Notar vom Kaufpreis einbehalten. Hat der Boden nicht an Wert gewonnen, fällt nichts an. Berechnen Sie sie online oder beauftragen Sie uns mit der Abwicklung.

Brauche ich ein Bankkonto in Spanien?

Es hilft sehr, ist aber nicht immer zwingend.

Die AEAT erstattet auf das Konto, das Sie im Modelo 210 angeben: Mit einer spanischen IBAN ist es unkompliziert; bei einem SEPA-Konto im Ausland müssen Sie nachweisen, dass das Konto Ihnen gehört. Haben Sie das Konto beim Verkauf aufgelöst, sagen Sie es uns vor der Einreichung.

Berechnen Sie MwSt.? Kann ich stornieren?

Ja, 21 %; und Sie haben 14 Tage Widerrufsrecht.

Die Preise verstehen sich ohne MwSt.; an der Kasse kommen 21 % hinzu, mit Rechnung. Sie haben 14 Kalendertage Widerrufsrecht (Art. 103.a TRLGDCU); wenn Sie uns gebeten haben, vorher zu beginnen, wird die bereits geleistete Arbeit anteilig berechnet. Falschen Service gewählt? Wir stellen um.

Wer hinter diesem Service steht

Valery Grinkevich

Valery Grinkevich

Licensed economist · tax adviser

20+ years of experience · Torrevieja, Costa Blanca

  • Ein kammerzugelassener Ökonom berechnet Ihren Gewinn und unterzeichnet die Erklärung
  • AEAT-Beleg und Modelo 211 in Ihrem Kundenbereich abgelegt
  • Antworten per E-Mail in Ihrer Sprache; per Telegram auf Englisch, Spanisch oder Russisch

Schließen Sie den Verkauf auch mit dem Finanzamt ab

Beauftragen Sie uns, laden Sie die Urkunden hoch, und wir reichen Ihr Modelo 210 fristgerecht ein: Sie bekommen zurück, was Ihnen zusteht, oder zahlen nur, was fällig ist.

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