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Par destination · Benidorm · Alicante

Fiscalité espagnole à Benidorm

Modelo 210, bonifications d'IBI, ITP et ISD pour les propriétaires à Benidorm — le tout géré par un colegiado agréé qui vit à l'année sur la Costa Blanca.

Réponse rapide

Ce que paie un propriétaire à Benidorm dépend de la résidence fiscale, pas de la nationalité. Un résident d'un État membre de l'UE, ou d'un État de l'EEE avec échange effectif de renseignements fiscaux, est imposé à 19 % sur le loyer net et peut déduire des charges ; tous les autres paient 24 % sur le brut sans déduction (art. 24.6 et 25.1.a TRLIRNR). L'autorisation de location touristique relève d'un régime distinct et le modelo 210 ne la remplace pas.

Ce qu'un propriétaire à Benidorm doit savoir

Benidorm concentre des propriétaires de résidence secondaire britanniques, néerlandais, norvégiens et suédois, aux côtés d'une communauté russophone plus réduite mais installée, sur un marché dominé par les immeubles collectifs et où beaucoup de biens sont loués au moins une partie de l'année. Deux règles y font l'essentiel du travail. D'abord, le taux suit la résidence fiscale et non le passeport : 19 % sur le loyer net avec charges déductibles pour les résidents d'un État membre de l'UE ou d'un État de l'EEE qualifié, et 24 % sur le loyer brut sans aucune déduction pour tous les autres (art. 24.6 et 25.1.a TRLIRNR). Ensuite, louer et déclarer sont deux régimes distincts : l'autorisation de louer à des touristes relève de la Comunitat Valenciana et de la mairie, et un modelo 210 correctement déposé ne répare pas une inscription manquante, pas plus qu'une inscription n'excuse une déclaration non déposée. La couche municipale — IBI, plusvalía, taxes — figure dans l'ordenanza fiscal de Benidorm, révisée chaque année.

Principaux services pour Benidorm

Cadre fiscal régional

ITP taux général
9%
ITP taux réduit (vivienda habitual)
6%
AJD (droit de timbre)
1,4%
ISD : bonification grupo I/II
99%
Référence de la loi autonome
Ley 13/1997 CV

Ces taux reflètent le cadre autonome (CCAA) en vigueur au moment de la rédaction. Les taux et bonifications municipaux de l'IBI sont fixés séparément par chaque ayuntamiento et nous confirmons les chiffres en vigueur à partir de la dernière ordenanza fiscal avant tout dépôt.

À Benidorm : impôts municipaux et démarches

Plusvalía réglée auprès de
Ayuntamiento de Benidorm
IBI facturé par
SUMA Gestión Tributaria (Diputación de Alicante)

Plusvalía municipal (IIVTNU) lors de la vente

Benidorm est une ville de tours, et cela façonne la plusvalía municipal plus que les propriétaires ne s'y attendent : l'IIVTNU ne frappe que l'augmentation de valeur du terrain, et dans un immeuble de grande hauteur, la part de terrain attribuable à un seul appartement ne représente qu'une modeste fraction de la valeur cadastrale. L'Ayuntamiento de Benidorm fixe le taux et les coefficients dans son ordenanza fiscal, dans la limite du plafond de 30 % de l'art. 108 TRLRHL, et l'impôt se règle auprès de la mairie, non de l'AEAT. Dans une vente à titre onéreux, le vendeur est le contribuable (art. 106.1.b), mais lorsqu'il est une personne physique non résidente, l'acheteur devient le contribuable substitut en vertu de l'art. 106.2. Depuis le RDL 26/2021, la base peut être calculée de deux façons et la moins chère s'applique — à vérifier pour un appartement acheté au sommet d'un cycle précédent.

Calculateur de plusvalía →

La retenue de 3 % et le modelo 211

Si vous vendez un appartement à Benidorm et que vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser à l'AEAT au moyen du modelo 211 dans un délai d'environ un mois à compter de l'acte. Cette retenue est une avance sur votre IRNR au titre de la plus-value, que vous déclarez ensuite sur le modelo 210 : 19 % si vous résidez dans l'UE ou l'EEE, 24 % dans le cas contraire. Les résidents de Russie doivent noter la distinction introduite par la suspension en 2023 de la convention Espagne-Russie — les revenus locatifs sont passés au taux de 24 % applicable aux pays tiers, mais le taux de la plus-value sur une vente est fixé par la loi nationale à 19 % quelle que soit la résidence, et le mécanisme de la retenue de 3 % est inchangé. Quel que soit votre passeport, l'excédent n'est récupérable qu'au moyen d'un modelo 210 déposé.

Guide : vendre en tant que non-résident →

IBI : la facture annuelle et qui l'émet

L'IBI de Benidorm est facturé par SUMA Gestión Tributaria en vertu des compétences de recouvrement que l'ayuntamiento a déléguées à la Diputación de Alicante (art. 7 TRLRHL) : l'avis porte donc le nom de SUMA et ses références de paiement, même si le taux et les bonifications sont décidés par l'Ayuntamiento de Benidorm dans son propre ordenanza fiscal. Le catalogue de bonifications de Benidorm est plus étroit que celui de certaines communes voisines ; ne supposez donc pas qu'un avantage dont vous bénéficiiez ailleurs se transpose — lisez l'ordenanza en vigueur. Les mécanismes sont les mêmes partout : l'impôt est exigible le 1er janvier (art. 75 TRLRHL) à l'égard de celui qui possède le bien ce jour-là, et les avis impayés se rattachent au bien lui-même en vertu de l'art. 64.1 TRLRHL. Pour un appartement vide la plus grande partie de l'année, un prélèvement automatique espagnol est la seule solution qui résiste à un changement d'adresse à l'étranger.

Calculateur d'IBI →

NIE et empadronamiento

Un NIE est incontournable à Benidorm : le notaire en a besoin pour l'acte, la banque pour le prêt et le compte, et l'AEAT pour chaque déclaration ultérieure. Formulaire EX-15, taxe de 9,84 € (790/012), décision dans un délai de cinq jours, demande sur rendez-vous préalable à l'Oficina de Extranjería ou dans un commissariat de la Police nationale habilité de la province d'Alicante — ou dans un consulat d'Espagne avant votre arrivée. L'empadronamiento auprès de l'Ayuntamiento de Benidorm est un acte distinct, purement municipal : en vertu de la Ley 7/1985, il vous inscrit comme habitant de façon habituelle dans la commune, et c'est le certificat que demande la mairie avant une carte de santé, une place à l'école ou un avantage municipal lié à la résidence. Mieux vaut le faire en connaissance de cause. Dans une ville où de nombreux propriétaires partagent l'année entre deux pays, le padrón est l'une des traces objectives que retiendra un contrôle de résidence fiscale.

Guide : comment obtenir un NIE →

Les taux, coefficients et bonifications municipaux sont fixés par chaque ayuntamiento dans son ordenanza fiscal et révisés chaque année ; aucun n'est donc cité ici. Nous lisons l'ordenanza en vigueur et confirmons les chiffres exacts avant tout dépôt.

Questions fréquentes sur Benidorm

Je loue mon appartement de Benidorm sur Airbnb. Ai-je besoin d'une licence touristique dans la Comunidad Valenciana ?

Oui, et c'est une obligation distincte de l'obligation fiscale. Louer à des touristes dans la Comunitat Valenciana suppose d'inscrire le logement comme vivienda de uso turístico auprès de l'administration touristique autonome, la mairie ayant en outre son mot à dire sur la compatibilité urbanistique ; les exigences et les pièces évoluent, aussi vérifions-nous ce qui est en vigueur pour ce bien précis avant toute mise en ligne, plutôt que de répéter une règle générale. Ce que nous pouvons affirmer catégoriquement, c'est le rapport entre les deux régimes : déposer le modelo 210 sur les revenus locatifs n'autorise pas la location, et détenir l'inscription n'excuse pas la déclaration. Ils sont contrôlés par des administrations différentes et un manquement à l'un ne se répare pas en respectant l'autre.

Benidorm est-elle une bonne base pour devenir résident fiscal espagnol ?

La résidence fiscale espagnole sous l'IRPF se déclenche à partir de 183 jours par an passés en Espagne ou si votre centre d'intérêts économiques s'y trouve. Benidorm en elle-même est fiscalement neutre pour cette décision — le régime applicable est l'IRPF national plus la tranche autonome CV. Nous modélisons les deux scénarios (résident français avec bien espagnol vs résident espagnol) en intégrant le passage de la déclaration 2042+2047 (France) à la déclaration IRPF intégrale, avant que le client ne fasse le saut.

Je suis citoyen russe avec un appartement à Benidorm. Comment la suspension de la convention Espagne–Russie m'affecte-t-elle ?

Partez de la règle qui tranche vraiment : l'IRNR espagnol impose selon la résidence fiscale, pas selon la citoyenneté. Un citoyen russe résident fiscal d'un État membre de l'UE obtient le taux de 19 % et la déduction des charges comme tout autre résident de l'UE ; une personne résidente fiscale en Russie se situe hors UE et hors EEE, de sorte que l'art. 25.1.a TRLIRNR applique le taux général de 24 % et que l'art. 24.6 n'ouvre aucune déduction — le loyer est imposé brut. Sur la convention elle-même, nous ne présumons rien : la Russie a agi en 2023 pour suspendre l'application d'une partie de la convention fiscale avec l'Espagne, et savoir quels articles restent opérants est exactement le type de question que nous vérifions sur le texte en vigueur avant d'appliquer un avantage conventionnel, plutôt que de dire à un client que la convention « n'existe plus ».

Pourquoi la plusvalía de mon appartement de Benidorm est-elle plus faible que celle d'une villa vendue au même prix ?

Parce que l'IIVTNU frappe le terrain, non les constructions. Dans une tour de Benidorm, la valeur cadastrale du terrain attribuable à un appartement représente une faible part du total, alors que dans une villa individuelle, la parcelle porte beaucoup plus de valeur — à prix de vente identique, la base imposable diffère donc fortement. Le taux, lui, est le même pour les deux : celui que l'Ayuntamiento de Benidorm a approuvé dans son ordenanza fiscal, plafonné à 30 % par l'art. 108 TRLRHL. Votre avis d'IBI montre la répartition terrain/construction dont part le calcul.

Évolutions réglementaires récentes

Le calendrier étatique a changé : l'Orden HAC/623/2026 a fait du modelo 210 locatif une déclaration annuelle déposée dans les vingt premiers jours calendaires d'avril de l'année suivante, mettant fin au cycle trimestriel qui rythmait l'année d'un bailleur de Benidorm. Côté autonome, la Ley 5/2025 de la Generalitat porte l'ITP sur les immeubles à 9 % et l'AJD à 1,4 % pour les faits générateurs à compter du 1er juin 2026, et l'abattement d'ISD pour les groupes I et II est à 99 % de la quote-part depuis la Ley 6/2023. Les règles de la location touristique et l'ordenanza d'IBI de Benidorm suivent leurs propres calendriers et ne sont pas citées ici : nous vérifions les deux sur la version en vigueur pour le bien concerné.

Sources officielles

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