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Par destination · Torrevieja · Alicante

Fiscalité espagnole à Torrevieja

Modelo 210, bonifications d'IBI, ITP et ISD pour les propriétaires à Torrevieja — le tout géré par un colegiado agréé qui vit à l'année sur la Costa Blanca.

Réponse rapide

Un logement à Torrevieja que vous ne louez pas est tout de même imposé chaque année : revenu imputé de 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si les valeurs cadastrales de la commune ont été révisées lors d'une évaluation collective générale entrée en vigueur pendant la période d'imposition ou les dix précédentes (art. 85.1 Ley 35/2006). La déclaration se fait sur le modelo 210 entre le 1er avril et le 31 décembre de l'année suivante.

Ce qu'un propriétaire à Torrevieja doit savoir

Torrevieja est l'enclave britannique et nord-européenne la plus dense de la Costa Blanca, et la commune pour laquelle nous déposons le plus de modelos 210. Deux éléments structurent le travail. D'abord le revenu imputé : un logement non loué génère tout de même chaque année un revenu imputé imposable — 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si les valeurs cadastrales de la commune ont été révisées lors d'une évaluation collective générale entrée en vigueur pendant la période d'imposition ou les dix précédentes (art. 85.1 Ley 35/2006, appliqué aux non-résidents par l'art. 24.5 TRLIRNR). Cette condition se décide à l'échelle de la commune, pas rue par rue. Ensuite le taux post-Brexit : les art. 24.6 et 25.1.a TRLIRNR réservent le taux de 19 % et la déduction des charges aux résidents d'un État membre de l'UE, ou d'un État de l'EEE avec échange effectif de renseignements fiscaux. Le Royaume-Uni n'est ni l'un ni l'autre : un bailleur résidant au Royaume-Uni est donc imposé ici à 24 % sur le loyer brut, sans aucune déduction — le malentendu le plus coûteux que nous corrigeons chez les propriétaires arrivant d'un précédent conseil.

Principaux services pour Torrevieja

Cadre fiscal régional

ITP taux général
9%
ITP taux réduit (vivienda habitual)
6%
AJD (droit de timbre)
1,4%
ISD : bonification grupo I/II
99%
Référence de la loi autonome
Ley 13/1997 CV

Ces taux reflètent le cadre autonome (CCAA) en vigueur au moment de la rédaction. Les taux et bonifications municipaux de l'IBI sont fixés séparément par chaque ayuntamiento et nous confirmons les chiffres en vigueur à partir de la dernière ordenanza fiscal avant tout dépôt.

À Torrevieja : impôts municipaux et démarches

Plusvalía réglée auprès de
Ayuntamiento de Torrevieja
IBI facturé par
SUMA Gestión Tributaria (Diputación de Alicante)

Plusvalía municipal (IIVTNU) lors de la vente

Torrevieja est un marché de revente : la plupart des biens qui changent de mains ici ont déjà été achetés une fois, si bien que la plusvalía municipal se présente dans presque toutes les transactions. L'IIVTNU frappe uniquement l'augmentation de valeur du terrain — pas celle de la construction — et se règle auprès de l'Ayuntamiento de Torrevieja, qui fixe le taux et les coefficients dans son propre ordenanza fiscal, dans la limite du plafond de 30 % de l'art. 108 TRLRHL. Le vendeur est le contribuable, mais lorsqu'il est une personne physique non résidente, l'art. 106.2 TRLRHL fait de l'acheteur le contribuable substitut : en pratique, la somme est retenue chez le notaire et versée du côté de l'acheteur. Le délai de déclaration pour une vente est de 30 jours ouvrables à compter de l'acte (art. 110.2) ; pour une succession, il est de six mois, prorogeable jusqu'à un an.

Calculateur de plusvalía →

La retenue de 3 % et le modelo 211

La plupart des vendeurs de Torrevieja sont des non-résidents, si bien que la retenue de 3 % s'applique à la plupart des ventes ici. L'acheteur retient 3 % du prix à la signature et les verse à l'AEAT au moyen du modelo 211 dans le mois qui suit l'acte ; le vendeur reçoit 97 % et une copie tamponnée du formulaire. Ces 3 % sont une avance sur l'IRNR du vendeur, et non l'impôt lui-même : la véritable plus-value se déclare sur le modelo 210 dans un délai d'environ trois à quatre mois, à 19 % pour les résidents de l'UE/EEE et à 24 % pour tous les autres. Les propriétaires britanniques qui ont acheté pendant les années d'euphorie et vendent aujourd'hui constatent fréquemment que les 3 % dépassent l'impôt réellement dû et que la différence est remboursable — mais uniquement au moyen d'un modelo 210 déposé, et seulement si les déclarations antérieures de revenus présumés sont en règle.

Guide : vendre en tant que non-résident →

IBI : la facture annuelle et qui l'émet

L'avis d'IBI de Torrevieja ne vient pas de la mairie : l'ayuntamiento a délégué la gestion et le recouvrement à SUMA Gestión Tributaria, l'organisme fiscal de la Diputación de Alicante, comme l'autorise l'art. 7 TRLRHL. Vous payez SUMA, vous faites votre recours auprès de SUMA, et c'est le bureau de SUMA à Torrevieja qui détient votre dossier. Le taux et les éventuelles bonifications — prélèvement automatique, familles nombreuses, panneaux solaires — restent en revanche une décision de l'ayuntamiento, fixée chaque année dans l'ordenanza fiscal : le chiffre en vigueur doit donc être lu dans l'ordenanza actuelle et non supposé. Comme l'IBI est exigible le 1er janvier (art. 75 TRLRHL), celui qui possède l'appartement à cette date doit l'année entière, même en cas de vente en mars. Pour un propriétaire qui vit au Royaume-Uni, en Norvège ou aux Pays-Bas, la seule solution sûre est un prélèvement automatique espagnol : les avis impayés accumulent des majorations et, en vertu de l'art. 64.1 TRLRHL, suivent le bien jusqu'à l'acheteur suivant.

Calculateur d'IBI →

NIE et empadronamiento

Personne n'achète à Torrevieja sans NIE : le notaire n'autorisera pas l'escritura sans lui, et ni le modelo 600 ni le modelo 210 ultérieur ne peuvent être déposés. La demande se fait sur l'EX-15 avec la taxe de 9,84 € (790/012), sur rendez-vous préalable à l'Oficina de Extranjería ou dans un commissariat de la Police nationale habilité de la province d'Alicante, ou à votre consulat avant le voyage. L'empadronamiento est distinct. Torrevieja compte l'une des plus fortes populations nées à l'étranger de toutes les villes espagnoles, et le padrón est ce qui la relie aux services : s'inscrire à l'Ayuntamiento de Torrevieja donne accès au centre de santé local, à une place à l'école et aux bonifications municipales qui exigent une preuve de résidence habituelle. S'inscrire ne change rien, à soi seul, à votre résidence fiscale — mais, combiné aux jours passés en Espagne, c'est un indice que l'AEAT peut lire, et qu'elle lit.

Guide : comment obtenir un NIE →

Les taux, coefficients et bonifications municipaux sont fixés par chaque ayuntamiento dans son ordenanza fiscal et révisés chaque année ; aucun n'est donc cité ici. Nous lisons l'ordenanza en vigueur et confirmons les chiffres exacts avant tout dépôt.

Questions fréquentes sur Torrevieja

Quel est le taux d'IBI à Torrevieja pour un non-résident avec une résidence de vacances ?

L'IBI pèse sur celui qui est propriétaire au 1er janvier, résident ou non, et se calcule sur la valeur cadastrale (art. 75 TRLRHL). Le taux, ni nous ni aucun site ne peut l'annoncer honnêtement : chaque mairie le fixe dans son ordenanza fiscal à l'intérieur de la fourchette de l'art. 72.1 TRLRHL (0,4 % à 1,10 % sur l'urbain, avant les majorations de l'art. 72.3) et le révise chaque année. Demandez l'ordenanza en vigueur avant de signer. Et lisez sur l'avis lui-même qui l'émet : les art. 7 et 77.8 TRLRHL permettent à la mairie de déléguer la gestion et le recouvrement de l'IBI à un autre organisme, et cela varie. Nous ne vous enverrons pas au mauvais guichet sur une supposition.

Dois-je déposer le Modèle 210 chaque année si mon appartement de Torrevieja est vide la plupart du temps ?

Oui. Un bien à votre disposition produit chaque année un revenu imputé, que vous l'utilisiez ou non : 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si la commune a connu une révision collective générale entrée en vigueur pendant la période d'imposition ou les dix précédentes (art. 85.1 Ley 35/2006 via art. 24.5 TRLIRNR). Cela va sur le modelo 210 et, selon l'art. 5.b de l'Orden EHA/3316/2010, le délai de dépôt court du 1er avril au 31 décembre de l'année suivant celle du fait générateur. L'oublier est l'omission la plus fréquente que nous trouvons lorsqu'un propriétaire de Torrevieja change de conseil.

Je loue mon appartement de Torrevieja uniquement en été. Comment les revenus locatifs sont-ils imposés ?

Depuis l'Orden HAC/623/2026, le modelo 210 locatif est annuel et non trimestriel : les déclarations avec montant à payer se déposent dans les vingt premiers jours calendaires d'avril de l'année suivant celle du fait générateur, que chaque location soit déclarée séparément ou groupée. Les mois de vacance restent déclarés en revenu imputé sur le 210 annuel distinct. Le taux suit votre résidence fiscale, pas votre passeport : les résidents d'un État membre de l'UE, ou d'un État de l'EEE avec échange effectif de renseignements fiscaux, paient 19 % sur le loyer net et peuvent déduire les charges admises par l'art. 24.6 TRLIRNR. Tous les autres — Royaume-Uni compris depuis le Brexit — paient 24 % sur le loyer brut, sans aucune déduction (art. 25.1.a TRLIRNR).

Qui paie réellement la plusvalía quand je vends mon bien de Torrevieja en tant que non-résident ?

Économiquement le vendeur, légalement l'acheteur. L'art. 106.1.b TRLRHL fait du vendeur le contribuable, mais l'art. 106.2 fait de l'acheteur le contribuable substitut dès que le vendeur est une personne physique non résidente ; l'Ayuntamiento de Torrevieja poursuivra donc l'acheteur en cas de non-paiement. En pratique, l'acheteur retient le montant estimé chez le notaire et le déclare, et le contrat de vente consigne cet arrangement. Faites calculer le chiffre avant la signature — la retenue doit refléter la plus basse des deux méthodes légales, et non un chiffre rond.

Évolutions réglementaires récentes

Les changements qui atteignent vraiment un propriétaire de Torrevieja cette année sont étatiques et autonomes, pas municipaux. L'Orden HAC/623/2026 a remplacé le modelo 210 locatif trimestriel par une déclaration annuelle unique, déposée dans les vingt premiers jours calendaires d'avril de l'année suivante. La Ley 5/2025 de la Generalitat porte le taux général d'ITP sur les immeubles à 9 % et l'AJD à 1,4 % pour les faits générateurs à compter du 1er juin 2026, et l'abattement d'ISD pour les groupes I et II est à 99 % de la quote-part depuis la Ley 6/2023. Le taux d'IBI de Torrevieja, ses abattements et son calendrier de paiement ne figurent dans aucune de ces lois : ils sont dans l'ordenanza fiscal de la commune, publiée au BOP de Alicante et révisée chaque année, et nous lisons la version en vigueur avant d'annoncer un chiffre à quiconque.

Sources officielles

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