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Fiscalité espagnole à Torrevieja
Modelo 210, bonifications d'IBI, ITP et ISD pour les propriétaires à Torrevieja — le tout géré par un colegiado agréé qui vit à l'année sur la Costa Blanca.
What property owners in Torrevieja need to know
Torrevieja est l'enclave britannique et nord-européenne la plus dense de la Costa Blanca — environ 75 % des transactions concernent des acheteurs étrangers, avec une domination britannique, néerlandaise, belge et scandinave. Une communauté française existe aussi, principalement en résidence secondaire. L'ordenanza fiscal IBI de la commune inclut un abattement par prélèvement automatique souvent oublié par les gestorías à distance, et le volume de retraités UK déposant le Modèle 210 chaque décembre fait de Torrevieja notre commune la plus fréquente. Nous déposons l'IRNR chaque année pour plusieurs centaines de propriétaires de Torrevieja et savons quelles rues relèvent d'une valeur cadastrale révisée <10 ans (taux 1,1 %) ou non révisée (2 %).
Top services for Torrevieja
Regional tax framework
- ITP general rate
- 9%
- ITP reduced rate (vivienda habitual)
- 6%
- AJD (stamp duty)
- 1,4%
- ISD bonification grupo I/II
- 50%
- Autonomic law reference
- Ley 13/1997 CV
These rates reflect the autonomic (CCAA) framework in force at the time of writing. Municipal IBI rates and bonifications are set separately by each ayuntamiento and we confirm the current figures from the latest ordenanza fiscal before any filing.
In Torrevieja: municipal taxes and paperwork
- Plusvalía settled with
- Ayuntamiento de Torrevieja
- IBI billed by
- SUMA Gestión Tributaria (Diputación de Alicante)
Municipal plusvalía (IIVTNU) when you sell
Torrevieja is a resale market: most of what changes hands here was bought once already, so the plusvalía municipal comes up in nearly every transaction. The IIVTNU taxes the increase in the value of the land only — not the building — and it is settled with the Ayuntamiento de Torrevieja, which fixes the rate and the coefficients in its own ordenanza fiscal within the 30 % ceiling of art. 108 TRLRHL. The seller is the taxpayer, but where the seller is a non-resident individual art. 106.2 TRLRHL turns the buyer into the substitute taxpayer, so in practice the sum is held back at the notary and paid over on the buyer's side. The declaration window for a sale is 30 business days from the deed (art. 110.2); for an inheritance it is six months, extendable to a year.
Plusvalía calculator →The 3 % retention and modelo 211
Most Torrevieja sellers are non-residents, so the 3 % retention applies to most sales here. The buyer withholds 3 % of the price at completion and pays it to AEAT on modelo 211 within a month of the deed; the seller receives 97 % and a stamped copy of the form. That 3 % is an advance on the seller's IRNR, not the tax itself: the real capital gain goes on modelo 210 within roughly three to four months, at 19 % for EU/EEA residents and 24 % for everyone else. British owners who bought in the boom years and are selling now frequently find the 3 % exceeds the tax actually due and the difference is refundable — but only through a filed modelo 210, and only if the earlier deemed-income returns are in order.
Guide: selling as a non-resident →IBI: the annual bill and who issues it
Torrevieja's IBI receipt does not come from the town hall: the ayuntamiento has delegated assessment and collection to SUMA Gestión Tributaria, the Diputación de Alicante's tax body, as art. 7 TRLRHL allows. You pay SUMA, you appeal to SUMA, and it is SUMA's office in Torrevieja that holds your file. The rate and any bonifications — direct debit, large families, solar panels — are still the ayuntamiento's decision, set each year in the ordenanza fiscal, so the current figure must be read off the live ordenanza rather than assumed. Since IBI accrues on 1 January (art. 75 TRLRHL), whoever owns the flat on that date owes the full year regardless of a sale in March. For an owner living in the UK, Norway or the Netherlands the only safe arrangement is a Spanish direct debit: unpaid receipts accumulate surcharges and, under art. 64.1 TRLRHL, follow the property to the next buyer.
IBI calculator →NIE and empadronamiento
Nobody buys in Torrevieja without a NIE: the notary will not authorise the escritura without one, and neither the modelo 600 nor the later modelo 210 can be filed. The application is the EX-15 with the €9.84 fee (790/012), by prior appointment at the Oficina de Extranjería or an authorised National Police station in Alicante province, or at your consulate before you travel. Empadronamiento is separate. Torrevieja has one of the largest foreign-born populations of any Spanish town, and the padrón is what turns that into services: registering at the Ayuntamiento de Torrevieja is what gives access to the local health centre, a school place and the municipal bonifications that require proof of habitual residence. Registering also changes nothing about your tax residence on its own — but combined with days spent in Spain it is evidence the AEAT can and does read.
Guide: how to get a NIE →Municipal rates, coefficients and bonifications are set by each ayuntamiento in its ordenanza fiscal and revised every year, so none are quoted here. We read the ordenanza in force and confirm the exact figures before any filing.
Specific questions about Torrevieja
Quel est le taux d'IBI à Torrevieja pour un non-résident avec une résidence de vacances ?
Le taux d'IBI urbain de Torrevieja pour les biens résidentiels est fixé par l'ordenanza fiscal municipale et est payé annuellement par chaque propriétaire — résident ou non — sur la base de la valeur cadastrale. La mairie offre un petit abattement pour prélèvement automatique (généralement 5 %) que nous activons automatiquement pour chaque nouveau client de Torrevieja. Le taux exact en vigueur est confirmé d'après la dernière ordenanza publiée au BOP Alicante.
Dois-je déposer le Modèle 210 chaque année si mon appartement de Torrevieja est vide la plupart du temps ?
Oui. Le revenu locatif imputé (Imputación de Rentas — 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon que celle-ci a été révisée ou non au cours des 10 dernières années) se déclare chaque année avant le 31 décembre de l'année suivant l'exercice, même si le bien reste inoccupé. L'omission est l'erreur la plus fréquente que nous corrigeons pour les nouveaux clients arrivant d'une autre gestoría.
Je loue mon appartement de Torrevieja uniquement en été. Comment les revenus locatifs sont-ils imposés ?
Vous déposez le Modèle 210 trimestriellement pour les trimestres loués et le Modèle 210 annuel d'imputation pour les mois vides. Les résidents UE/EEE (les Français bénéficient de ce statut) paient 19 % sur les revenus locatifs nets avec déduction des charges. Les non-UE/EEE paient 24 % sur les revenus bruts sans déduction.
Who actually pays the plusvalía when I sell my Torrevieja property as a non-resident?
Economically the seller, legally the buyer. Art. 106.1.b TRLRHL makes the seller the taxpayer, but art. 106.2 makes the buyer the substitute taxpayer whenever the seller is a non-resident individual, so the Ayuntamiento de Torrevieja will pursue the buyer if it goes unpaid. In practice the buyer retains the estimated amount at the notary and files it, and the sale contract records the arrangement. Get the figure calculated before completion — the retention should reflect the lower of the two statutory methods, not a round number.
Recent regulatory changes
L'ordenanza fiscal IBI de Torrevieja a été actualisée pour 2025 avec des catégories d'abattement rafraîchies. La mairie participe au pilote régional de mise à jour des valeurs cadastrales affectant les urbanisations de Punta Prima, La Mata et Aguas Nuevas — les propriétaires de ces zones devraient s'attendre à une valeur de référence révisée en 2026-2027.