Nowe mieszkanie w Hiszpanii: podatki, gwarancje i kroki (2026)

Jaki IVA płaci się przy zakupie nowego mieszkania w Hiszpanii?

Nowe mieszkanie kupowane bezpośrednio od dewelopera jest opodatkowane IVA 10% (hiszpański VAT; art. 91.Uno.1.7.º Ley 37/1992 del IVA). Stawka dotyczy ceny lokalu, a także maksymalnie dwóch miejsc garażowych i przynależności, takich jak komórka lokatorska, pod warunkiem że są przenoszone razem z lokalem. Nie ma znaczenia, czy mieszkanie ma być twoim domem, drugim domem czy inwestycją na wynajem: IVA od lokalu mieszkalnego nie zależy od sposobu korzystania ani od tego, gdzie mieszkasz. Drugie, nowe mieszkanie także płaci 10%.

To, co nie mieści się w tym pakiecie, podlega stawce podstawowej 21% (art. 90.Uno LIVA). Dotyczy to garażu lub komórki kupionych osobno, trzeciego miejsca garażowego oraz każdego lokalu użytkowego, który ustawa wprost wyłącza z przynależności, nawet jeśli jest sprzedawany razem z mieszkaniem. Ustawa mówi o przynależnościach „przenoszonych łącznie”, więc w praktyce najpewniejszym sposobem na zachowanie stawki 10% jest ujęcie garażu i komórki w tej samej umowie i tym samym akcie notarialnym co mieszkanie. Jeśli garaż znajduje się w innej nieruchomości, zapytaj przed podpisaniem: hiszpańska administracja skarbowa (Agencia Tributaria) mówi o garażach położonych w budynku.

Istnieje stawka superobniżona 4%, ale tylko dla mieszkań z programu ochrony (VPO) w trybie szczególnym lub budowanych w ramach budownictwa publicznego, gdy sprzedaje je ich deweloper, łącznie z maksymalnie dwoma garażami i przynależnościami w tym samym budynku (art. 91.Dos.1.6.º LIVA). Poza tym nie istnieje obniżony IVA ze względu na wiek: ani dla osób poniżej 35 lat, ani dla starszych, ani dla rodzin wielodzietnych, ani z powodu niepełnosprawności. Ulgi dla młodych, o których piszą media, są regionalne i dotyczą ITP, podatku z rynku wtórnego, a nie IVA od nowego mieszkania.

Dwa zastrzeżenia. Na Wyspach Kanaryjskich, w Ceucie i Melilli IVA nie obowiązuje (art. 3 LIVA): płaci się tam IGIC i IPSI według własnych stawek, których ten poradnik nie obejmuje. A jeśli po odbiorze remontujesz świeżo wydane mieszkanie, prace remontowe nie korzystają ze stawki 10%, przysługującej remontom mieszkań ukończonych co najmniej dwa lata wcześniej, więc podlegają stawce 21% (art. 91.Uno.2.10.º LIVA).

Nowe mieszkanie: IVA czy ITP? Decyduje to, kto sprzedaje

Zasada „nowe mieszkanie płaci IVA, a używane ITP” prawie zawsze się sprawdza, ale kryterium prawne jest inne: IVA podlega pierwsza dostawa ukończonego budynku, czyli ta dokonywana przez dewelopera (art. 20.Uno.22.º A ustawy o IVA). Druga i kolejne dostawy są zwolnione z IVA i dlatego podlegają podatkowi od przeniesienia własności (ITP) (art. 4.Cuatro LIVA oraz art. 7.5 tekstu jednolitego ITPAJD).

Najczęstszy przypadek na Costa Blanca to nowe mieszkanie odsprzedawane przez osobę prywatną, która kupiła je na etapie budowy i nigdy z niego nie korzystała. Podatkowo jest to druga dostawa od sprzedającego, który nie jest przedsiębiorcą, więc płacisz ITP, a nie IVA; we Wspólnocie Walenckiej 9% przy zakupach od 1 czerwca 2026 roku i 11% od całej wartości, jeśli przekracza ona milion euro (art. 13.Uno Ley 13/1997). Podstawą jest wyższa z dwóch kwot: cena albo wartość referencyjna Catastro (art. 10 TRLITPAJD). Jeśli sprzedający jest osobą prywatną niebędącą rezydentem, musisz dodatkowo zatrzymać 3% ceny (art. 25.2 tekstu jednolitego IRNR), co nigdy nie zdarza się przy zakupie od hiszpańskiego dewelopera.

Drugi przypadek to deweloper, który wynajmował mieszkanie. Sprzedaż przestaje być pierwszą dostawą, jeśli lokal był używany nieprzerwanie przez dwa lata lub dłużej przez właściciela, przez osoby mające prawo do korzystania z niego albo przez najemców bez opcji zakupu. Jeśli najem trwał krócej niż dwa lata, sprzedaż nadal podlega IVA. Jeśli trwał dwa lata lub dłużej, sprzedaż osobie trzeciej płaci ITP, chyba że kupującym jest właśnie najemca, który z lokalu korzystał: wtedy nadal jest to pierwsza dostawa z IVA. Najem z opcją zakupu nie wlicza się do tych dwóch lat.

Trzeci przypadek działa w odwrotną stronę: osoba prywatna, która buduje dom, aby go sprzedać, działa jako przedsiębiorca na potrzeby IVA, „nawet okazjonalnie” (art. 5.Uno.d LIVA), a jej pierwsza sprzedaż podlega IVA. Z kolei przy drugiej dostawie na rzecz osoby prywatnej deweloper nie może zrezygnować ze zwolnienia, aby naliczyć ci IVA: jest to możliwe tylko wtedy, gdy kupuje przedsiębiorca z prawem do odliczenia (art. 20.Dos LIVA).

AJD przy nowym mieszkaniu: 1,4% czy 0,1% we Wspólnocie Walenckiej

Oprócz IVA akt notarialny zakupu nowego mieszkania podlega podatkowi od czynności prawnych dokumentowanych (AJD, rodzaj opłaty skarbowej) w części stopniowej. Płaci się go, ponieważ akt jest pierwszym odpisem o wymiernej wartości, podlega wpisowi do rejestru nieruchomości i nie jest objęty ITP (art. 31.2 TRLITPAJD). Płaci go kupujący (art. 29), a podstawą jest wartość zadeklarowana, która nigdy nie może być niższa od wartości referencyjnej Catastro (art. 30.1).

We Wspólnocie Walenckiej ogólna stawka AJD wynosi 1,4% dla aktów sporządzonych od 1 czerwca 2026 roku; do 31 maja było to 1,5% (art. 14.Cuatro Ley 13/1997, w brzmieniu nadanym przez Ley 5/2025). Spada do 0,1%, gdy akt dokumentuje nabycie twojego stałego miejsca zamieszkania (vivienda habitual) (art. 14.Uno.a). Ta stawka 0,1% nie ma limitów wieku, dochodu ani ceny. Wymaga jednak spełnienia definicji stałego miejsca zamieszkania z ustawy o IRPF: faktycznego i stałego zamieszkania w ciągu 12 miesięcy od zakupu lub od zakończenia budowy oraz nieprzerwanego mieszkania w nim przez trzy lata (disposición adicional 23.ª ustawy o IRPF).

Pod tym względem Wspólnota Walencka różni się od innych regionów: nie ma obniżonych stawek AJD ze względu na wiek, wielodzietność ani niepełnosprawność. Takie ulgi (8%, 6%, 4% lub 3%) istnieją, z własnymi wymogami, w ITP z rynku wtórnego, a nie w AJD od nowego mieszkania.

Dla kupujących z zagranicy wniosek jest jasny: dom wakacyjny lub inwestycja nierezydenta płaci 1,4%, bo nie będzie jego stałym miejscem zamieszkania. Stawka 0,1% ma zastosowanie tylko wtedy, gdy przenosisz swoje życie do Hiszpanii i zamieszkasz w lokalu na stałe w wymaganym terminie. Na marginesie: w Regionie Murcji stawka AJD przy zakupie mieszkania z IVA wynosi 1,5% od 25 lipca 2025 roku (art. 7.8 Decreto Legislativo 1/2010 Murcji). Modelo 600 dla walenckiego AJD składa się w Agència Tributària Valenciana (regionalny urząd skarbowy) w terminie jednego miesiąca od aktu notarialnego (art. 14 ter.1 Ley 13/1997).

Zakup od dewelopera na etapie budowy: ryzyka i jak się chronić

Zakup na etapie budowy (sobre plano) oznacza zobowiązanie do kupna mieszkania, które jeszcze nie istnieje, i zapłatę części ceny w trakcie budowy. W zamian bierzesz na siebie ryzyka nieznane na rynku wtórnym: że budowa się nie rozpocznie, że się opóźni, że deweloper upadnie, że wydany lokal nie będzie odpowiadał obietnicom albo że rynek zmieni się przed odbiorem. Pytanie „czy zakup na etapie budowy jest bezpieczny?” ma konkretną odpowiedź: jest bezpieczny, jeśli pieniądze, które wpłacasz z góry, są zabezpieczone i trafiają tam, gdzie wymaga prawo.

Prawo daje ci trzy zabezpieczenia, które trzeba sprawdzić, a nie zakładać. Pierwsze to gwarancja wpłat zaliczkowych: gwarancja bankowa (aval) lub ubezpieczenie obejmujące to, co płacisz przed odbiorem, łącznie z podatkami, plus odsetki ustawowe (disposición adicional 1.ª Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, LOE – ustawy o organizacji budownictwa). Drugie to rachunek specjalny, oddzielony od pozostałych środków dewelopera i przeznaczony na budowę. Trzecie to obowiązkowe informacje: deweloper musi jasno wskazać datę wydania lokalu i etap budowy oraz przekazać ci kopię dokumentacji przy podpisaniu (art. 5 i 9 Real Decreto 515/1989).

Najpoważniejsze ryzyko to płacenie przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Obowiązek zabezpieczenia wpłat powstaje z chwilą wydania pozwolenia na budowę (licencia de edificación), więc rezerwacja pobrana wcześniej znajduje się w szarej strefie. Jeśli żądają od ciebie zadatku przed pozwoleniem, zastrzeż jego pełny zwrot na wypadek, gdyby pozwolenie nie zostało wydane. Drugie ryzyko to wpłata na rachunek inny niż specjalny, na przykład na konto spółki z grupy lub agencji nieruchomości: płać wyłącznie przelewem na rachunek wskazany w umowie.

Trzecie ryzyko jest podatkowe i dotyczy płynności. Każda wpłata jest obciążona IVA od pierwszego euro, więc 10% płacisz z góry wraz z każdą ratą. A przepisy mogą się zmienić przed aktem notarialnym: IVA od każdej wpłaty oblicza się według stawki obowiązującej w dniu zapłaty, a AJD według stawki obowiązującej w dniu aktu. Kto kupił na etapie budowy we Wspólnocie Walenckiej i podpisuje akt po 1 czerwca 2026 roku, płaci AJD 1,4%, nawet jeśli umowę podpisał, gdy stawka wynosiła 1,5%.

Gwarancja wpłat zaliczkowych (gwarancja bankowa lub ubezpieczenie)

Od 1 stycznia 2016 roku ochronę tego, co płacisz przed odbiorem, reguluje disposición adicional 1.ª LOE, która zastąpiła dawną Ley 57/1968. Każdy deweloper mieszkaniowy, który pobiera pieniądze przed wydaniem lokalu, musi zabezpieczyć ich zwrot od chwili uzyskania pozwolenia na budowę, poprzez ubezpieczenie gwarancyjne (seguro de caución) lub solidarną gwarancję bankową, na wypadek gdyby budowa się nie rozpoczęła lub nie została ukończona w uzgodnionym terminie. Gwarancja obejmuje to, co zapłaciłeś, łącznie z podatkami, plus odsetki ustawowe od każdej wpłaty do przewidywanej daty wydania lokalu.

Gwarancja musi być indywidualna: polisa lub gwarancja bankowa na twoje nazwisko, wskazująca lokal i gwarantowaną kwotę. Przy podpisaniu umowy deweloper musi przekazać ci dokument gwarancji, a umowa musi określać, jaka instytucja ją wystawia i na jaki rachunek specjalny dokonujesz wpłat. W przypadku ubezpieczenia składkę płaci deweloper, a ubezpieczyciel nie może odmówić ci wypłaty, powołując się na to, że deweloper jej nie opłacił. Jeśli deweloper nie ustanowi gwarancji, popełnia naruszenie przepisów konsumenckich zagrożone karą do 25% kwot, które powinny być zabezpieczone.

Jeśli budowa się nie rozpocznie lub lokal nie zostanie wydany w terminie, masz dwie możliwości: rozwiązać umowę i odzyskać wpłaty wraz z podatkami i odsetkami albo zgodzić się na przedłużenie terminu, dokumentując nową datę. Aby odzyskać pieniądze, wzywasz dewelopera w sposób dający pewność doręczenia, na przykład burofaksem lub protokołem notarialnym. Jeśli w ciągu 30 dni nie zwróci pieniędzy, zgłaszasz roszczenie do ubezpieczyciela lub banku gwaranta, który ma kolejne 30 dni na zapłatę.

Gwarancja bankowa wygasa po dwóch latach od niewykonania umowy, jeśli w tym czasie nie zażądałeś rozwiązania umowy i zwrotu. W przypadku ubezpieczenia gwarancyjnego ustawa odsyła do ustawy o umowie ubezpieczenia (Ley de Contrato de Seguro), więc sprawdź termin zgłaszania roszczeń podany w twojej polisie. Gwarancja wygasa dopiero wtedy, gdy istnieje dokument uprawniający do pierwszego zasiedlenia, a deweloper wykaże, że wydał ci lokal. Zwracane jest tylko to, co potrafisz udokumentować jako zapłacone.

Umowa z deweloperem przy zakupie na etapie budowy: co sprawdzić

Umowa prywatna to dokument, który najbardziej cię chroni albo najbardziej naraża, bo akt notarialny zostanie sporządzony dopiero po latach i powtórzy to, co uzgodniłeś. Najpierw sprawdź to, co prawo nakazuje w niej zawrzeć: obowiązek zwrotu wpłat, z podatkami i odsetkami ustawowymi, jeśli budowa się nie rozpocznie, nie zakończy w terminie lub nie zostanie uzyskany dokument uprawniający do zasiedlenia; odniesienie do gwarancji bankowej lub ubezpieczenia z nazwą instytucji; oraz instytucję i rachunek specjalny, na który płacisz (DA 1.ª Tres LOE). Następnie datę wydania lokalu, która musi być podana „z pełną jasnością” (art. 5 Real Decreto 515/1989), i to, jakie opóźnienie uprawnia do rozwiązania umowy.

Sprawdź przedmiot umowy: rzuty, powierzchnię użytkową i całkowitą, standard wykończenia (memoria de calidades) oraz dołączone przynależności (garaż, komórka), które powinny być częścią umowy, aby zachować IVA 10%. Zmiany w projekcie wpływające na cenę wymagają twojej zgody (art. 10 Real Decreto 515/1989). Poproś też o odpis z rejestru nieruchomości (nota simple): potwierdzi, że działka należy do dewelopera i czy jest obciążona hipoteką na sfinansowanie budowy, która później zostanie rozdzielona na poszczególne lokale.

Sprawdź koszty. Jeśli jesteś konsumentem, deweloper nie może obciążyć cię kosztami ustanowienia tytułu prawnego, które należą do niego: deklaracji nowej zabudowy, podziału budynku na lokale, hipoteki na sfinansowanie budowy i jej wykreślenia, ani podatków, których jest podatnikiem, takich jak plusvalía municipal, ani przyłączy mediów, jeśli lokal ma być wydany jako nadający się do zamieszkania (art. 89.3 tekstu jednolitego ustawy o ochronie konsumentów). Nie może też zmusić cię do przejęcia jego kredytu hipotecznego ani karać cię za odmowę (art. 89.3.b).

Sprawdź kary umowne. Nawet jeśli umowa stanowi, że rozwiązuje się z mocy prawa w razie nieterminowej zapłaty raty, przy sprzedaży nieruchomości możesz zapłacić, dopóki deweloper nie wezwie cię do rozwiązania umowy sądownie lub protokołem notarialnym (art. 1504 Código Civil). Sprawdź też, czy umowa pozwala, czy zabrania przeniesienia twojej pozycji na innego kupującego, bo od tego zależy twoje wyjście, jeśli przed odbiorem będziesz musiał sprzedać.

Koszty zakupu nowego mieszkania w Hiszpanii: pełne wyliczenie

Koszty zakupu nowego mieszkania składają się z trzech bloków. Największy to IVA 10%, który płacisz deweloperowi w ramach zafakturowanej ceny, a on odprowadza go do urzędu skarbowego. Drugi to AJD, który rozliczasz samodzielnie na formularzu Modelo 600 w Agència Tributària Valenciana w ciągu jednego miesiąca od aktu notarialnego: 1,4% albo 0,1%, jeśli to twoje stałe miejsce zamieszkania. Trzeci to honoraria: notariusz i rejestr nieruchomości oraz, jeśli z nich korzystasz, gestoría i doradca podatkowy.

Orientacyjnie honorarium notariusza przy sprzedaży mieszkania wynosi zwykle od 600 do 1200 €, a opłaty rejestrowe od 400 do 700 €, zależnie od ceny i objętości aktu, bo obie opłaty podlegają urzędowym taryfom. Przy zakupie od dewelopera nie płacisz plusvalía municipal, którą płaci deweloper jako zbywca (art. 106.1.b tekstu jednolitego ustawy o finansach lokalnych), ani kosztów deklaracji nowej zabudowy i podziału budynku na lokale, które ustawa konsumencka przypisuje deweloperowi. Nie płacisz też ICIO (gminnego podatku od budów): obciąża on inwestora (art. 101 tego samego tekstu).

Jeśli kupujesz z kredytem hipotecznym, AJD od aktu kredytowego płaci bank (art. 29 TRLITPAJD), podobnie jak notariusza przy tym akcie, gestorię i wpis hipoteki (art. 14.1.e Ley 5/2019). Po twojej stronie jest wycena nieruchomości. Jeśli jesteś nierezydentem, dolicz koszt uzyskania NIE (numeru identyfikacyjnego cudzoziemca) oraz, co roku, Modelo 210.

Szczegół dotyczący płynności, o którym łatwo zapomnieć: AJD płaci się po akcie notarialnym, ale w krótkim terminie, więc warto mieć przygotowane pieniądze, najlepiej na hiszpańskim rachunku, z którego można zlecić płatność. IBI (podatek od nieruchomości) za rok wydania lokalu jest winien ten, kto był właścicielem 1 stycznia; podział dzienny w akcie notarialnym to jedynie umowa między wami.

Nowe czy używane mieszkanie: co wychodzi drożej?

Przy stawkach z 2026 roku we Wspólnocie Walenckiej nowe mieszkanie płaci wyższe podatki niż używane przy tej samej cenie. Przy lokalu za 300 000 €, który nie będzie twoim stałym miejscem zamieszkania, nowe mieszkanie płaci IVA 30 000 € + AJD 4200 € = 34 200 €; używane płaci ITP 9% = 27 000 €, jeśli wartość referencyjna Catastro nie przekracza ceny. To 7200 € różnicy. Jeśli to twoje stałe miejsce zamieszkania, nowe mieszkanie kosztuje 30 300 € przy AJD 0,1%, a różnica spada do 3300 €.

ITP ma ponadto obniżone stawki dla grup, których IVA nie przewiduje: 8% lub 6% dla osób poniżej 35 lat kupujących pierwsze stałe miejsce zamieszkania, 4% lub 3% dla rodzin wielodzietnych lub niepełnych, osób z niepełnosprawnością i ofiar przemocy ze względu na płeć, z wymogami obejmującymi w kilku przypadkach limity dochodu, oraz zależnie od tego, czy wartość przekracza 180 000 € (art. 13 Ley 13/1997). Dlatego młody kupujący, który spełnia wymogi, może zapłacić znacznie mniej za mieszkanie używane. Ale jeśli wartość przekracza milion euro, rynek wtórny płaci 11% od całej wartości.

Podatki to nie wszystko. Nowe mieszkanie ma gwarancje ustawowe, których używane już nie ma albo ma tylko częściowo: dziesięcioletnie ubezpieczenie przypisane do lokalu, odpowiedzialność dewelopera i wykonawcy przez 1, 3 i 10 lat oraz, przy zakupie na etapie budowy, gwarancję wpłat zaliczkowych. Ma też efektywność energetyczną zgodną z niedawnym projektem i mniejsze ryzyko remontów w krótkim terminie.

Są dwa ryzyka typowe dla rynku wtórnego, których nie ma nowe mieszkanie kupione od hiszpańskiego dewelopera: zatrzymanie 3%, jeśli sprzedający jest nierezydentem, oraz możliwość odpowiadania za plusvalía jako płatnik zastępczy. Przy nowym mieszkaniu pilnuj natomiast tego, że AJD przyjmuje jako minimum wartość referencyjną Catastro, tak samo jak ITP.

Kredyt hipoteczny i przejęcie kredytu dewelopera

Możesz wziąć kredyt hipoteczny na zakup na etapie budowy, ale umowę kredytu podpisuje się nie przy rezerwacji, lecz w dniu aktu notarialnego, gdy lokal istnieje i można go obciążyć hipoteką. Wcześniejsze wpłaty (rezerwacja i raty w trakcie budowy) pochodzą z twoich oszczędności. Gdy zbliża się akt notarialny, masz dwie drogi: wziąć nowy kredyt w wybranym banku albo przejąć kredyt, z którego sfinansowano budowę i który jest już rozdzielony na poszczególne lokale (subrogación).

Przejęcia kredytu nie można ci narzucić: klauzula zobowiązująca konsumenta do przejęcia hipoteki dewelopera lub karząca go za odmowę jest abuzywna (art. 89.3.b tekstu jednolitego ustawy o ochronie konsumentów). Jeśli jesteś zainteresowany, ustawa o kredycie hipotecznym ma zastosowanie tak samo jak do nowego kredytu: deweloper musi powiadomić bank co najmniej 30 dni przed planowanym podpisaniem, aby bank ocenił twoją zdolność kredytową i przekazał ci obowiązkowe informacje (disposición adicional 7.ª Ley 5/2019).

Te informacje otrzymujesz co najmniej 10 dni kalendarzowych przed podpisaniem: FEIN, czyli wiążącą ofertę (europejski standardowy formularz informacyjny), kartę ostrzeżeń, projekt umowy i podział kosztów (art. 14.1 Ley 5/2019). Ponadto musisz stawić się u wybranego notariusza najpóźniej dzień przed aktem, aby sprawdził, że otrzymałeś i zrozumiałeś dokumenty, i sporządził bezpłatny protokół; bez niego nie można podpisać umowy kredytu (art. 15).

Jeśli chodzi o koszty, AJD od hipoteki płaci bank, we Wspólnocie Walenckiej 2%, a także notariusza przy kredycie, gestorię i wpis. Ty płacisz wycenę. Jeśli jesteś nierezydentem, zacznij organizować finansowanie na kilka miesięcy przed odbiorem.

Jeśli nie przejmujesz kredytu, deweloper wykreśla swoją hipotekę z twojego lokalu przy akcie notarialnym, a koszt tego wykreślenia obciąża jego, nie ciebie (art. 89.3.a tekstu jednolitego ustawy o ochronie konsumentów). A ponieważ umowę prywatną podpisuje się dużo wcześniej niż umowę kredytu, warto, by przewidywała, co się stanie, jeśli bank nie udzieli ci finansowania: bez takiej klauzuli odmowa kredytu nie należy do uzgodnionych powodów odstąpienia, a deweloper mógłby zastosować kary umowne. Porównaj przejęcie kredytu z co najmniej jedną inną ofertą: jego warunki uzgodniły bank i deweloper, nie ty.

Odbiór kluczy: pierwsze zasiedlenie, akt notarialny i rejestr

Po zakończeniu budowy deweloper musi przejść kilka procedur, zanim będzie mógł podpisać akt notarialny. Najpierw świadectwo zakończenia budowy (certificado final de obra) podpisane przez kierownictwo techniczne i protokół odbioru robót (acta de recepción) między deweloperem a wykonawcą. Z tymi dokumentami składa w urzędzie gminy oświadczenie o pierwszym zasiedleniu (declaración responsable de primera ocupación), które we Wspólnocie Walenckiej zastępuje dawną licencję na pierwsze zasiedlenie (licencia de primera ocupación) (art. 233.1.f Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP). Złożone wraz z dokumentacją, uprawnia od tej chwili i wywołuje takie same skutki jak licencja. Dostawcy wody, prądu i gazu muszą go wymagać przy podpisywaniu umowy (art. 32.3 walenckiej Ley 3/2004, LOFCE).

Aby sporządzić i wpisać akt deklaracji ukończonej nowej zabudowy, notariusz i rejestrator wymagają technicznego świadectwa zakończenia budowy zgodnie z projektem, dokumentów, których przepisy budowlane wymagają do wydania lokalu, oraz dokumentów potwierdzających przydatność do użytkowania i efektywność energetyczną (art. 28.1 tekstu jednolitego ustawy o gruntach, Ley de Suelo). Ponadto bez dziesięcioletniego ubezpieczenia nie można sporządzić ani wpisać aktu deklaracji nowej zabudowy lokalu mieszkalnego (art. 20.1 LOE).

Następnie przychodzi kolej na twój akt notarialny sprzedaży. Jego podpisanie jest równoznaczne z wydaniem (art. 1462 Código Civil) i jest to moment, w którym płacisz resztę ceny z IVA i odbierasz klucze. Każdy kupujący potrzebuje NIE, a bez NIF wszystkich stawających rejestr nie dokona wpisu (art. 254.2 Ley Hipotecaria). Deweloper przekazuje ci także książkę budynku (Libro del Edificio) z projektem, protokołem odbioru, uczestnikami procesu budowlanego oraz instrukcjami użytkowania i konserwacji (art. 7 LOE): zachowaj ją, bo będzie potrzebna do zgłaszania wad.

Przed podpisaniem obejrzyj spokojnie lokal i zapisz na piśmie zauważone wady. Po podpisaniu zostają trzy sprawy: Modelo 600 dla AJD w ciągu miesiąca, wpis do rejestru nieruchomości, którym zwykle zajmuje się gestoría notariusza lub twój doradca, oraz zgłoszenie do Catastro, które zazwyczaj przekazuje notariusz, rejestrator lub gmina. Jeśli tego nie zrobią, zgłaszasz je sam na formularzu Modelo 900D w ciągu dwóch miesięcy (art. 28.2 Real Decreto 417/2006).

Wady budowlane: okresy rękojmi według LOE

Ustawa o organizacji budownictwa (LOE) określa trzy okresy odpowiedzialności liczone od odbioru budynku (art. 17.1 LOE). Dziesięć lat na szkody konstrukcyjne: fundamenty, słupy, belki, stropy i ściany nośne, które zagrażają wytrzymałości i stabilności budynku. Trzy lata na wady naruszające wymogi przydatności do zamieszkania: zawilgocenia z powodu braku szczelności, hałas, izolacja termiczna i oszczędność energii, higiena. Jeden rok na wady wykończenia, za które odpowiada wykonawca.

Wobec kupującego deweloper odpowiada solidarnie z pozostałymi uczestnikami procesu budowlanego (art. 17.3 LOE). Od ujawnienia się szkody masz dwa lata na zgłoszenie roszczenia (art. 18 LOE). Poza LOE zachowujesz roszczenia z umowy sprzedaży oraz rękojmię za wady ukryte z Código Civil (art. 17.9 LOE).

Z trzech gwarancji z art. 19 w przypadku lokali mieszkalnych obowiązkowa jest tylko dziesięcioletnia (disposición adicional 2.ª LOE): ubezpieczenie zawierane przez dewelopera, które chroni kolejnych nabywców, więc obejmuje cię także wtedy, gdy kupujesz od osoby, która kupiła od dewelopera. Minimalna suma ubezpieczenia to 100% końcowego kosztu wykonania robót, a udział własny nie może przekraczać 1% sumy ubezpieczenia dla każdego lokalu. O ile nie uzgodniono inaczej, nie obejmuje szkód na osobie, ruchomości, prac wykonanych po odbiorze, niewłaściwego użytkowania lub braku konserwacji ani pożarów, które nie pochodzą z instalacji. Na wady 1- i 3-letnie nie ma obowiązkowego ubezpieczenia: liczysz na wypłacalność dewelopera i wykonawcy.

Uwaga na kalendarz: odbiór robót między deweloperem a wykonawcą następuje przed twoim aktem notarialnym, czasem kilka miesięcy wcześniej. Roczny okres na wady wykończenia może być już mocno zaawansowany, gdy odbierasz klucze.

Sprzedaż przed aktem notarialnym (cesja umowy)

Sprzedaż mieszkania kupionego na etapie budowy przed aktem notarialnym odbywa się w praktyce przez przeniesienie twojej pozycji w umowie na innego kupującego, który zwraca ci to, co wpłaciłeś z góry, plus nadwyżkę, i przejmuje pozostałe płatności. Żaden szczególny przepis nie reguluje tej cesji przy zakupie na etapie budowy. Stosuje się ogólne zasady Código Civil: prawa z umowy można przenieść, chyba że uzgodniono inaczej (art. 1112), a zmiana osoby zobowiązanej do zapłaty wymaga zgody wierzyciela (art. 1205).

Ponieważ nowy kupujący przejmuje twój obowiązek zapłaty reszty ceny, potrzebujesz zgody dewelopera. Wiele umów zakazuje cesji, uzależnia ją od prowizji lub ogranicza do określonych etapów budowy: przeczytaj tę klauzulę przed podpisaniem, jeśli zakup w celu odsprzedaży jest częścią twojego planu. Zażądaj też, aby gwarancja wpłat zaliczkowych została wystawiona na nowego kupującego, bo polisa lub gwarancja bankowa są indywidualne i chronią kupującego wskazanego w umowie.

Podatkowo uzyskany zysk jest opodatkowany jako zysk kapitałowy (ganancia patrimonial): w twoim zeznaniu podatkowym, jeśli jesteś rezydentem Hiszpanii (art. 33 ustawy o IRPF), lub w podatku dochodowym nierezydentów (IRNR), jeśli nim nie jesteś, bo chodzi o dochód z praw do hiszpańskiej nieruchomości. Jeśli kupujesz i cedujesz regularnie lub w sposób zorganizowany, działalność może zostać uznana za gospodarczą, z innymi zasadami. To, czy mają zastosowanie zatrzymania podatku, zależy od przypadku: skonsultuj to przed podpisaniem. Dokument cesji musi zawierać dokładną kwotę, którą otrzymujesz, stanowiącą podstawę obliczenia zysku.

Nowe mieszkanie w Hiszpanii dla nierezydenta: NIE, Modelo 210, IBI

Dla nierezydenta zakup wygląda tak samo, z trzema różnicami. Pierwsza to NIE. Potrzebujesz go przed aktem notarialnym: notariusz musi odnotować NIF wszystkich stawających (art. 23 Ley del Notariado), a w przypadku cudzoziemca tym numerem jest NIE albo, jeśli go nie ma, NIF zaczynający się od litery M nadawany przez Agencia Tributaria (art. 20 Real Decreto 1065/2007). Złóż wniosek wcześnie.

Druga to roczny Modelo 210 za mieszkanie, którego nie wynajmujesz. Nowe mieszkanie ma tu przewagę: dopóki lokal jest w budowie, nie ma przypisanego dochodu (art. 85.1 ustawy o IRPF), a przed aktem notarialnym nie jesteś też właścicielem, więc płacenie rat na etapie budowy nie rodzi obowiązku Modelo 210. Przypisanie dochodu zaczyna się w dniu, w którym stajesz się właścicielem, i oblicza się je proporcjonalnie do liczby dni: 2% wartości katastralnej albo 1,1%, jeśli wartość zaktualizowano w ciągu poprzednich dziesięciu lat. Ponieważ nowe mieszkanie często nie ma doręczonej wartości katastralnej na 31 grudnia, stosuje się zasadę szczególną: 1,1% od 50% wyższej z kwot: ceny nabycia lub wartości ustalonej przez administrację. Obowiązek powstaje 31 grudnia, a deklarację składa się w następnym roku; stawkę i terminy znajdziesz w naszym poradniku o Modelo 210.

Trzecia to IBI. Płaci go ten, kto jest właścicielem 1 stycznia (art. 75 tekstu jednolitego ustawy o finansach lokalnych), więc rachunek za rok aktu notarialnego zwykle należy do dewelopera, a pierwszy twój przychodzi w następnym roku. Ponieważ Catastro nadaje zgłoszeniu skutek od faktycznej daty zakończenia budowy lub aktu notarialnego, spóźnione zgłoszenie może skutkować decyzjami za poprzednie lata.

Czego nie dotyczy zakup od hiszpańskiego dewelopera: zatrzymania 3%, które ma zastosowanie tylko wtedy, gdy sprzedaje nierezydent bez zakładu stałego (art. 25.2 tekstu jednolitego IRNR), oraz plusvalía municipal, którą płaci deweloper. Jeśli deweloper jest spółką zagraniczną bez zakładu w Hiszpanii, przed aktem notarialnym poproś o zaświadczenie Agencia Tributaria potwierdzające, że podlega hiszpańskiemu podatkowi od osób prawnych (Impuesto sobre Sociedades) (art. 14.2.a rozporządzenia o IRNR); bez niego obowiązek zatrzymania spoczywałby na tobie.

Budowa domu na własny rachunek (IVA 10%, ICIO, seguro decenal)

Jeśli kupujesz działkę i zlecasz budowę domu, jesteś inwestorem (autopromotor). Działka jest opodatkowana zależnie od tego, kto ją sprzedaje: osoba prywatna sprzedaje ją z ITP (9% ogólnie we Wspólnocie Walenckiej, od wyższej z kwot: ceny lub wartości referencyjnej); firma zazwyczaj z IVA. Działka nie jest lokalem mieszkalnym, więc nie przysługuje jej stawka 10% dla mieszkań: zapytaj o stawkę przed podpisaniem.

Budowa ma natomiast stawkę obniżoną: roboty budowlane przy budynkach przeznaczonych głównie na cele mieszkalne (co najmniej 50% powierzchni zabudowy) podlegają IVA 10%, gdy umowa jest zawarta bezpośrednio między inwestorem a wykonawcą (art. 91.Uno.3.1.º LIVA). Według Agencia Tributaria podwykonawcy nie korzystają ze stawki obniżonej, a drzwi, okna czy meble kuchenne kupione bez montażu podlegają stawce 21%; szafki kuchenne i łazienkowe oraz szafy wnękowe sprzedawane z montażem podlegają stawce 10% (art. 91.Uno.3.2.º). Honoraria architekta i inspektora nadzoru (aparejador) to usługi profesjonalne, a nie roboty budowlane, i podlegają stawce podstawowej.

Gmina pobiera od inwestora podatek od budów, instalacji i robót (ICIO) (art. 101 tekstu jednolitego ustawy o finansach lokalnych): do 4% kosztu wykonania robót, bez IVA, honorariów i zysku wykonawcy (art. 102). Konkretna stawka i ulgi, na przykład za instalację energii słonecznej, zależą od uchwały gminy. Do tego dochodzi opłata za pozwolenie lub za kontrolę oświadczenia (art. 20.4.h).

Dziesięcioletnie ubezpieczenie nie jest obowiązkowe dla indywidualnego inwestora budującego jeden dom jednorodzinny na własny użytek (disposición adicional 2.ª LOE). Ale jeśli sprzedasz dom przed upływem dziesięciu lat, musisz je wykupić na pozostały okres, a notariusz nie sporządzi aktu sprzedaży bez niego, chyba że kupujący wyraźnie cię z tego zwolni i wykażesz, że z domu korzystałeś. Uważaj też na IVA: jeśli budujesz w celu sprzedaży, jesteś przedsiębiorcą (art. 5.Uno.d LIVA), a twoja pierwsza sprzedaż podlega IVA. Po zakończeniu budowy składasz deklarację nowej zabudowy w akcie notarialnym, z AJD (następna sekcja).

Deklaracja nowej zabudowy (declaración de obra nueva): czym jest i jaki podatek płaci

Deklaracja nowej zabudowy (declaración de obra nueva) to akt notarialny, w którym właściciel gruntu stwierdza, że wzniesiono na nim budynek, aby rejestr nieruchomości mógł go wpisać. W inwestycji deweloperskiej zwykle towarzyszy jej podział budynku na lokale (división horizontal), który dzieli budynek na samodzielne mieszkania, garaże i komórki, każde z własną księgą wieczystą. Można ją sporządzić w trakcie budowy, z pozwoleniem i zaświadczeniem technicznym, albo po zakończeniu, ze świadectwem zakończenia budowy, dziesięcioletnim ubezpieczeniem oraz dokumentami wydania i zasiedlenia (art. 28 tekstu jednolitego ustawy o gruntach; art. 20 LOE).

Podatkowo płaci AJD, bo jest aktem o wymiernej wartości, podlegającym wpisowi i nieobjętym innymi tytułami tego podatku (art. 31.2 TRLITPAJD). Podstawą przy nowej zabudowie jest rzeczywisty koszt wykonania robót, który się deklaruje; przy podziale budynku na lokale dolicza się także rzeczywistą wartość gruntu (art. 70 rozporządzenia o tym podatku, Real Decreto 828/1995). We Wspólnocie Walenckiej nie ma odrębnej stawki dla tych aktów, więc stosuje się ogólną stawkę 1,4% (art. 14.Cuatro Ley 13/1997). Ponieważ nie ma nabywcy, płaci ten, kto sporządza akt lub o niego wnosi: deweloper lub właściciel składający deklarację (art. 29 TRLITPAJD).

Kto płaci za deklarację nowej zabudowy, gdy kupujesz od dewelopera? Deweloper: ustawa konsumencka zakazuje obciążania kupującego kosztami nowej zabudowy i podziału budynku na lokale (art. 89.3.a tekstu jednolitego ustawy o ochronie konsumentów). Nie powstaje plusvalía municipal, bo ten podatek dotyczy przeniesienia własności gruntu, a tu przeniesienia nie ma (art. 104.1 tekstu jednolitego ustawy o finansach lokalnych). W Catastro zgłasza się ją na formularzu Modelo 900D (dawne 901N i 902N już nie istnieją) w ciągu dwóch miesięcy od zakończenia budowy, chyba że zgłosi ją gmina, notariusz lub rejestrator.

Czy jest obowiązkowa? Bez niej dom nie figuruje w rejestrze nieruchomości i nie wpiszesz sprzedaży, która go opisuje, ani nie obciążysz go normalnie hipoteką. W przypadku inwestora budującego sobie stałe miejsce zamieszkania dosłowne brzmienie walenckiej stawki 0,1% odnosi się do aktów dokumentujących nabycie stałego miejsca zamieszkania, a deklaracja nowej zabudowy nie jest nabyciem: nie licz na tę stawkę bez wyraźnego stanowiska Agència Tributària Valenciana.

Deklaracja nowej zabudowy „z racji wieku” (przedawnione samowole budowlane)

Tak zwana deklaracja nowej zabudowy z racji wieku (declaración de obra nueva por antigüedad) to sposób na wpisanie do rejestru budowli ukończonej przed laty, której nigdy nie zadeklarowano: rozbudowanego domu wiejskiego, domu wzniesionego bez pozwolenia lub budynku gospodarczego, którego nie ma w akcie. Ustawa nie używa tego określenia: reguluje ją art. 28.4 tekstu jednolitego ustawy o gruntach dla budynków, wobec których nie można już nakazać rozbiórki, bo upłynął termin na przywrócenie ładu urbanistycznego. Jeśli termin nie upłynął, ta droga nie jest dostępna: sytuację trzeba najpierw rozwiązać w trybie urbanistycznym.

Do wpisu potrzebny jest dokument potwierdzający zakończenie budowy w określonej dacie oraz opis zgodny z aktem: zaświadczenie gminy lub uprawnionego technika, notarialny protokół opisowy albo opisowo-graficzne zaświadczenie katastralne. Rejestrator sprawdza, czy nie ma wpisanego postępowania w sprawie naruszenia przepisów urbanistycznych ani czy nie chodzi o grunt publiczny, dokonuje wpisu i zawiadamia o nim gminę, która musi wydać decyzję w sprawie statusu urbanistycznego nieruchomości.

Podatkowo deklaracja nowej zabudowy z racji wieku nie ma odrębnego reżimu: płaci ten sam AJD 1,4% we Wspólnocie Walenckiej, od rzeczywistego kosztu wykonania deklarowanych robót. Przepisy nie rozstrzygają, jak wycenić ten koszt przy budowie ukończonej przed laty, a administracja może zweryfikować zadeklarowaną wartość; warto, by technik rzetelnie ją uzasadnił.

W Catastro budowla również musi figurować: jeśli jej nie ma, zgłasza się ją na formularzu Modelo 900D. Jeśli kupujesz dom z niezadeklarowanymi zabudowaniami, poproś sprzedającego o ich uregulowanie przed aktem notarialnym: budowla, której nie ma w rejestrze, nie jest przez niego chroniona, a wątpliwe sytuacje urbanistyczne przechodzą na kupującego. Wpis nie oznacza legalizacji: budowla zostaje wpisana z jej statusem urbanistycznym, a nie z pozwoleniem.

Kalendarz podatkowy pierwszego roku w nowym mieszkaniu

W trakcie budowy (zakup na etapie budowy). Każda wpłata ma fakturę z IVA 10% albo 21%, jeśli kupujesz osobno garaż lub komórkę, i musi być objęta indywidualną gwarancją. Nie ma AJD, IBI na twoje nazwisko ani Modelo 210: dopóki lokal jest w budowie, nie ma przypisanego dochodu, a ty jeszcze nie jesteś właścicielem.

W dniu aktu notarialnego. Płacisz resztę ceny z IVA i podpisujesz; jeśli jest kredyt hipoteczny, podpisuje się go zaraz potem. Jeśli deweloper nie ma rezydencji podatkowej w Hiszpanii, to moment, by sprawdzić jego zaświadczenie i wykluczyć zatrzymanie 3%. Po wydaniu lokalu deweloper może anulować gwarancję twoich wpłat: przed podpisaniem sprawdź, czy akt obejmuje wszystko, co zapłaciłeś zaliczkowo. Zachowaj faktury i potwierdzenia przelewów: stanowią twój koszt nabycia na wypadek sprzedaży.

W następnym miesiącu. Składasz Modelo 600 dla AJD w Agència Tributària Valenciana w ciągu jednego miesiąca od aktu notarialnego, według stawki 1,4% lub 0,1%. Następnie zakup zostaje wpisany do rejestru nieruchomości. W ciągu kolejnych dwóch miesięcy, jeśli nikt tego nie zgłosił, zgłaszasz nabycie do Catastro na formularzu Modelo 900D. Umowy na wodę i prąd zawierasz na podstawie oświadczenia o pierwszym zasiedleniu.

31 grudnia powstaje obowiązek podatkowy z tytułu przypisanego dochodu w Modelo 210 za dni własności w danym roku, jeśli jesteś nierezydentem i nie wynajmujesz. Od 1 stycznia następnego roku stajesz się podatnikiem IBI i w tym roku przychodzi twój pierwszy rachunek; jeśli zgłoszenie do Catastro się opóźniło, mogą przyjść także zaległe decyzje. W ciągu następnego roku składasz pierwszy Modelo 210 w terminie podanym w naszym kalendarzu Modelo 210. A przez pierwszy rok po odbiorze budynku sprawdzaj wykończenie: to okres gwarancji wykonawcy.

Jak ci pomagamy

W spainfiscal pracujemy dla zagranicznych i krajowych nabywców kupujących nieruchomości na Costa Blanca, a przy nowym mieszkaniu przegląd kwestii podatkowych przed podpisaniem daje najwięcej, dużo więcej niż w dniu aktu notarialnego. Przed rezerwacją sprawdzamy, kto sprzedaje i jaki podatek się należy (IVA czy ITP), czy garaż i komórka mieszczą się w stawce 10%, jaka stawka AJD naprawdę cię dotyczy i ile zapłacisz łącznie, z uzasadnieniem każdej pozycji.

W trakcie zakupu sprawdzamy pod kątem podatkowym umowę, indywidualną gwarancję twoich wpłat i faktury za każdą ratę, a także pomagamy uzyskać NIE, jeśli jeszcze go nie masz. Po akcie notarialnym przygotowujemy i składamy w terminie Modelo 600, sprawdzamy zgłoszenie do Catastro, a jeśli jesteś nierezydentem, zajmujemy się co roku Modelo 210, zaczynając od pierwszego, rozliczanego proporcjonalnie do liczby dni.

Jeśli zamierzasz zbudować własny dom, obliczamy IVA od robót, ICIO i AJD od deklaracji nowej zabudowy. Jeśli planujesz cesję umowy przed aktem notarialnym, analizujemy, jak zysk zostanie opodatkowany w Hiszpanii. Wycenę możesz zamówić na stronie usług.