Użytkowanie i nuda własność w Hiszpanii: kalkulator 2026 i poradnik podatkowy

Czym naprawdę jest użytkowanie w prawie hiszpańskim

Artykuł 467 Kodeksu cywilnego definiuje użytkowanie jako prawo korzystania z cudzej własności z obowiązkiem zachowania jej formy i substancji, chyba że akt je ustanawiający lub ustawa stanowią inaczej. Wszystko inne wynika z tego jednego zdania. Użytkownik mieszka w mieszkaniu, wynajmuje je, pobiera czynsz i pod każdym praktycznym względem zachowuje się jak właściciel; nie wolno mu tylko zmieniać tego, czym rzecz jest – zburzyć willi, sprzedać gruntu, zamienić domu w magazyn. Nagi właściciel tymczasem posiada dobro, którego nie może dotknąć, i czeka.

Użytkowanie można ustanowić na cztery sposoby (art. 468 CC): z mocy prawa, czynnością za życia, testamentem i przez zasiedzenie. Na Costa Blanca znaczenie mają dwa środkowe: czynność za życia i testament. Samo hiszpańskie prawo spadkowe daje pozostałemu przy życiu małżonkowi użytkowanie części spadku, dlatego tak wiele aktów spadkowych dzieli własność, choć nikt tego nie planował. A darowizna z zastrzeżeniem użytkowania to klasyczne rozwiązanie za życia: rodzice oddają dzieciom nudą własność mieszkania i zachowują prawo do mieszkania w nim do śmierci.

Użytkowanie może obejmować wszystkie lub część pożytków z rzeczy, może przysługiwać jednej osobie lub kilku, jednocześnie lub kolejno, może się zaczynać lub kończyć w ustalonym dniu i może być warunkowe (art. 469 CC). Można je nawet ustanowić na prawie, o ile prawo to nie jest osobiste ani niezbywalne. Prawa i obowiązki stron to przede wszystkim to, co stanowi akt; Kodeks cywilny wkracza tylko tam, gdzie akt milczy lub jest niepełny (art. 470 CC). Ten jeden punkt jest wart więcej niż jakiekolwiek planowanie podatkowe: dobrze napisana klauzula użytkowania zapobiega większości rodzinnych sporów, które kończą się w hiszpańskim sądzie.

Co wolno użytkownikowi – i ile go to kosztuje

Użytkownikowi przysługują wszystkie pożytki naturalne, przemysłowe i cywilne z nieruchomości (art. 471 CC). W przypadku mieszkania oznacza to czynsz, a pożytki cywilne uważa się za powstające dzień po dniu, przypadające użytkownikowi proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania (art. 474 CC). Może on zajmować nieruchomość samodzielnie, wynająć ją najemcy, a nawet przenieść swoje użytkowanie na osobę trzecią, także w drodze darowizny – ale każda umowa, którą zawrze jako użytkownik, wygasa z końcem użytkowania (art. 480 CC). Najemca, który podpisuje pięcioletnią umowę z użytkownikiem w wieku 84 lat, powinien uważnie przeczytać ten artykuł.

Koszty idą za korzystaniem. Drobne naprawy obciążają użytkownika: te wywołane zwykłym zużyciem i niezbędne do zachowania rzeczy, a jeśli po wezwaniu ich nie wykona, właściciel może je wykonać na koszt użytkownika (art. 500 CC). Coroczne opłaty i podatki, które faktycznie są obciążeniem pożytków, również obciążają użytkownika, dopóki użytkowanie trwa (art. 504 CC), podobnie jak koszty i opłaty sądowe w każdym sporze dotyczącym samego użytkowania (art. 512 CC). W praktyce to ta linia rozstrzyga o opłatach wspólnoty, mediach, rocznym rachunku za IBI i bieżącej konserwacji.

Użytkownik może dokonywać ulepszeń użytecznych lub ozdobnych, o ile nie zmieniają formy ani substancji nieruchomości, ale nie przysługuje mu za nie odszkodowanie; może je usunąć tylko wtedy, gdy da się to zrobić bez uszkodzenia nieruchomości (art. 487 CC), i może potrącić pogorszenie z dokonanych ulepszeń (art. 488 CC). Musi też ostrzec właściciela o każdym działaniu osoby trzeciej, które mogłoby naruszyć własność, i odpowiada za szkodę, jeśli milczy (art. 511 CC).

Co zachowuje nagi właściciel – i za co musi płacić

Nagi właściciel jest prawdziwym właścicielem z zawieszonym prawem do korzystania. Może sprzedać nieruchomość (art. 489 CC) – sprzedaje nieruchomość obciążoną użytkowaniem, co nie jest tym samym co sprzedaż wolnego mieszkania – ale nie może zmieniać jej formy ani substancji ani czynić niczego, co szkodzi użytkownikowi. Może też wykonywać prace i ulepszenia w nieruchomości, o ile nie zmniejsza to wartości użytkowania ani nie narusza prawa użytkownika (art. 503 CC).

Naprawy nadzwyczajne obciążają właściciela (art. 501 CC), a użytkownik musi go ostrzec, gdy taka naprawa staje się pilna. Jeżeli właściciel za nie zapłaci, może żądać od użytkownika odsetek ustawowych od zainwestowanej kwoty przez cały czas trwania użytkowania (art. 502 CC). Jeżeli właściciel odmawia napraw niezbędnych do przetrwania rzeczy, użytkownik może je wykonać i żądać, po zakończeniu użytkowania, przyrostu wartości, jaki nieruchomość zyskała dzięki tym pracom – i może zatrzymać nieruchomość do czasu zapłaty.

Obciążenia nakładane bezpośrednio na kapitał w czasie użytkowania obciążają właściciela (art. 505 CC), z odpowiadającą im regułą odsetek w obu kierunkach: jeśli właściciel je zapłaci, użytkownik jest mu winien odsetki od zaliczonych kwot, a jeśli użytkownik je zaliczy, zostaną mu zwrócone z końcem użytkowania. Czytane łącznie z art. 504 jest to odpowiedź Kodeksu cywilnego na pytanie, które zadaje każda rodzina – kto korzysta, ten płaci za bieżące utrzymanie nieruchomości, kto jest właścicielem, płaci za jej konstrukcję.

Inwentarz i zabezpieczenie: krok, który pomija niemal każdy

Przed objęciem w posiadanie użytkownik musi zrobić dwie rzeczy (art. 491 CC): sporządzić inwentarz majątku, wezwawszy właściciela lub jego przedstawiciela, z wyceną ruchomości i opisem stanu nieruchomości; oraz złożyć zabezpieczenie gwarantujące wykonanie swoich obowiązków. Inwentarz nie jest biurokracją dla samej biurokracji. To dokument, który po latach rozstrzyga, czy kuchnia była już w takim stanie, czy użytkownik dopuścił do jej zniszczenia.

Wymóg zabezpieczenia nie dotyczy sprzedawcy ani darczyńcy, który zastrzegł użytkowanie tego, co sprzedał lub podarował, ani rodziców będących użytkownikami majątku swoich dzieci, ani pozostałego przy życiu małżonka w odniesieniu do ustawowej części użytkowania, chyba że zawrze on nowe małżeństwo (art. 492 CC). Każdego użytkownika, bez względu na tytuł, można zwolnić z obowiązku sporządzenia inwentarza lub złożenia zabezpieczenia, gdy nikt na tym nie traci (art. 493 CC). Jeżeli zabezpieczenie jest należne i nie zostało złożone, właściciel może żądać oddania nieruchomości w zarząd oraz sprzedaży lub złożenia w depozyt ruchomości (art. 494 CC), co jest realnym ryzykiem w spornym rodzinnym spadku.

Jak wygasa użytkowanie – i pułapka zrzeczenia się

Artykuł 513 Kodeksu cywilnego wylicza siedem sposobów wygaśnięcia użytkowania: śmierć użytkownika; upływ terminu lub spełnienie warunku rozwiązującego określonego w akcie; połączenie użytkowania i własności w jednej osobie; zrzeczenie się przez użytkownika; całkowita utrata rzeczy; wygaśnięcie prawa osoby, która je ustanowiła; oraz zasiedzenie. Jeśli rzecz zostanie utracona tylko w części, użytkowanie trwa w odniesieniu do tego, co pozostało (art. 514 CC). Użytkowania na rzecz miasta, korporacji lub spółki nie można ustanowić na dłużej niż trzydzieści lat (art. 515 CC).

Dwa z tych siedmiu mają konsekwencje podatkowe, których większość ludzi się nie spodziewa. Trzeci, połączenie użytkowania i własności w tych samych rękach, to konsolidacja własności i jest przedmiotem całej sekcji poniżej. Czwarty, zrzeczenie się, wygląda na tani i przyjazny sposób wyjścia – wdowa nie chce już ciężaru, więc podpisuje zrzeczenie się, a dzieci otrzymują pełną własność. Prawo podatkowe patrzy na to inaczej: zrzeczenie się użytkowania już przyjętego, nawet czyste i proste, traktuje się dla celów podatkowych jako darowiznę od użytkownika na rzecz nagiego właściciela (art. 51.6 rozporządzenia ISD i art. 41.6 rozporządzenia ITP).

To przekwalifikowanie ma znaczenie, ponieważ darowizna między matką a dzieckiem podlega opodatkowaniu według zasad darowizn, z ulgami i obniżkami danej wspólnoty autonomicznej i bez żadnego z rodzajów traktowania, jakie przysługiwałoby spadkowi. Zrzeczenie się dokonane przed przyjęciem użytkowania to inna czynność prawna z inną analizą, dlatego właśnie decyzji nie należy podejmować przy okienku kancelarii notarialnej bez porady.

Reguła wyceny: arytmetyka w samym środku wszystkiego

Oto reguła, i jest krótka. Artykuł 26.a Ley 29/1987 o podatku od spadków i darowizn stanowi, że wartość użytkowania czasowego uważa się za proporcjonalną do całkowitej wartości majątku, w wysokości 2% za każdy okres jednego roku, nie więcej niż 70%. W przypadku użytkowania dożywotniego wartość uważa się za równą 70% całkowitej wartości majątku, gdy użytkownik nie ma dwudziestu lat, malejącą wraz z wiekiem w proporcji 1% mniej za każdy kolejny rok, z dolną granicą 10% całkowitej wartości. Wartość nudej własności oblicza się jako różnicę między wartością użytkowania a całkowitą wartością majątku. Artykuł 10.5.a jednolitego tekstu ustawy o podatku od czynności prawnych (RDLeg 1/1993) powtarza te same słowa dla ITP i opłaty skarbowej, a artykuł 20 ustawy o podatku majątkowym odsyła z powrotem do tych samych zasad.

Przeliczona na arytmetykę reguła dożywotnia brzmi: procent użytkowania równa się 89 minus wiek użytkownika w pełnych latach, następnie ograniczony do 70 od góry i do 10 od dołu. Osoba w wieku 20 lat ma użytkowanie warte 69%, osoba w wieku 65 lat 24%, a każdy w wieku 79 lat lub więcej ustawowe minimum 10%. Reguła czasowa to 2% za każdy rok terminu, więc użytkowanie dziesięcioletnie jest warte 20%, a każdy termin 35 lat lub dłuższy osiąga pułap 70%. Ułamki roku są pomijane, choć użytkowanie krótsze niż rok liczy się nadal po 2% (art. 49.a RD 1629/1991 i art. 41.1 RD 828/1995). Gdy użytkowanie dożywotnie jest jednocześnie czasowe, nudą własność wycenia się według tej z dwóch reguł, która daje jej niższą wartość.

Dwa szczegóły oszczędzają sporów. Po pierwsze, podstawa, do której stosuje się procent, nie jest liczbą wybieraną przez rodzinę: dla nieruchomości podstawą opodatkowania jest wartość referencyjna Catastro w dniu powstania obowiązku, a jeśli zadeklarowana wartość lub uzgodniona cena są wyższe, przyjmuje się wyższą kwotę (art. 10.2 TRLITPAJD; ta sama wartość referencyjna obowiązuje w podatku od spadków i darowizn). Po drugie, gdy użytkowanie ustanawia się na rzecz osoby prawnej, traktowanie się zmienia – termin dłuższy niż trzydzieści lat lub nieokreślony traktuje się podatkowo jako przeniesienie pełnej własności z warunkiem rozwiązującym (art. 10.5.a TRLITPAJD), a rozporządzenie ISD ogranicza takie użytkowanie do 60% całkowitej wartości (art. 49.d).

Reguła dla praw używania i zamieszkiwania wywodzi się z tej samej tabeli: ich wartość to wynik zastosowania reguł użytkowania czasowego lub dożywotniego, stosownie do przypadku, do 75% wartości obciążanych dóbr (art. 26.b LISD, art. 10.5.b TRLITPAJD). Prawo zamieszkiwania przyznane dożywotnio osobie w wieku 65 lat jest zatem warte 24% z 75% wartości nieruchomości, czyli 18%.

Dwa przykładowe podziały: wdowa w wieku 70 lat i darczyńca w wieku 62 lat

Scenariusz pierwszy, spadek. Mąż umiera, zostawiając mieszkanie w Orihuela Costa i wdowę w wieku 70 lat. Ona przejmuje użytkowanie, dwoje dzieci nudą własność. Jej użytkowanie jest warte 89 − 70 = 19% wartości nieruchomości; dzieci dzielą między siebie 81%. Ona jest opodatkowana od 19%, one od 81%, a obie liczby razem to całe mieszkanie. Nic nie zostało oddane i nic nie zostało ukryte: podział jest wyłącznie konwencją wyceny, którą prawo narzuca wszystkim jednakowo.

Scenariusz drugi, darowizna za życia. Ojciec w wieku 62 lat daruje córce nudą własność mieszkania i zachowuje użytkowanie dożywotnie. Jego użytkowanie to 89 − 62 = 27%; córka otrzymuje 73%, a te 73% to podstawa opodatkowania w jej deklaracji od darowizny. Stawka, którą płaci, nie jest jednak stawką odpowiadającą 73% wartości: artykuł 26.a ustawy ISD zamyka te drzwi, wymagając stosowania do obniżonej podstawy średniej stawki efektywnej podatku odpowiadającej całej wartości majątku, a rozporządzenie precyzuje obliczenie – teoretyczny podatek od hipotetycznej podstawy opodatkowania obliczonej od pełnej wartości, podzielony przez tę samą podstawę, razy 100, wyrażony z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku (art. 51.2 RD 1629/1991).

Konsekwencję warto wypowiedzieć wprost, ponieważ to najbardziej niezrozumiały punkt w całym temacie. Podział własności zmniejsza podstawę deklarowaną przez każdą ze stron; sam w sobie nie zmniejsza stawki. A 27%, które ojciec zachował, nie zniknęło z systemu podatkowego: jest zaparkowane i zostanie opodatkowane w rękach jego córki w dniu jego śmierci. Oszczędność wynikająca z darowizny za życia z zastrzeżonym użytkowaniem, jeśli w ogóle występuje, bierze się z zamrożenia wartości i z obowiązujących ulg regionalnych, a nie z samego podziału.

Consolidación del dominio: rachunek podatkowy, który przychodzi po latach

Gdy użytkownik umiera, użytkowanie wygasa (art. 513.1 CC), a nagi właściciel staje się pełnym właścicielem, bez podpisywania czegokolwiek przez kogokolwiek. Żaden składnik majątku nie zmienia właściciela i żadne pieniądze nie płyną, i właśnie dlatego podatek jest szokiem. Artykuł 26.c ustawy ISD stanowi, że przy wygaśnięciu użytkowania podatek nalicza się według tytułu, na podstawie którego użytkowanie ustanowiono, stosując średnią stawkę efektywną podatku odpowiadającą rozczłonkowaniu własności. Rozporządzenie dodaje mechanikę: pierwszy nagi właściciel musi zapłacić od wartości przypisanej użytkowaniu w chwili jego ustanowienia, pomniejszonej, jeśli ulga rodzinna nie została wyczerpana przy pierwszym rozliczeniu, i według tej samej średniej stawki efektywnej (art. 51.2 RD 1629/1991).

Należy to przeczytać dwa razy. Opodatkowany jest procent, który nigdy nie został rozliczony, wartością jest ta ustalona w chwili podziału własności, a stawka wynika z pierwotnego tytułu – spadku po ojcu lub darowizny od matki – a nie ze śmierci użytkownika. Nic w drugim zdarzeniu nie zależy od tego, ile nieruchomość jest warta dzisiaj. Potwierdza to reguła momentu powstania obowiązku (devengo): nabycie, którego skutek został zawieszony przez ograniczenie, uważa się za dokonane w dniu, w którym ograniczenie ustaje (art. 24.3 LISD).

Obraz jest inny, gdy podział dokonano odpłatnie, a nie w drodze spadku lub darowizny. Jeśli nudą własność kupiono i opodatkowano w ramach ITP, to przy konsolidacji przez upływ terminu lub śmierć użytkownika nagi właściciel jest opodatkowany, w tej samej kategorii i na podstawie tego samego tytułu, na podstawie którego nabył, od procentu, od którego podatku nie zapłacono, a procent ten stosuje się do wartości, jaką majątek ma w chwili konsolidacji, i według stawki obowiązującej w tej chwili (art. 42.2 RD 828/1995). Gdy konsolidacja następuje z innego powodu, nagi właściciel płaci wyższą z tej likwidacji i likwidacji odpowiadającej czynności, która zakończyła użytkowanie (art. 42.3; art. 51.4 rozporządzenia ISD mówi to samo o podziałach nieodpłatnych).

Terminy i właściwość są określone z niezwykłą jasnością. Okno składania deklaracji wynosi sześć miesięcy od śmierci użytkownika, a rozporządzenie ISD wyraźnie stanowi, że ten sześciomiesięczny termin dotyczy nabyć użytkowania zawisłych do śmierci użytkownika nawet wtedy, gdy rozczłonkowania własności dokonano czynnością za życia (art. 67.1.a RD 1629/1991). Deklarację składa się do tego samego urzędu, który zajmował się aktem, w którym użytkowanie ustanowiono (art. 72.3). Gdy dwa użytkowania przysługują jednocześnie obojgu małżonkom, dokonuje się tylko jednego rozliczenia konsolidacyjnego, przy śmierci ostatniego z nich (art. 51.5).

Użytkowanie pozostałego przy życiu małżonka w hiszpańskim spadku

Hiszpańskie przepisy o zachowku dają pozostałemu przy życiu małżonkowi użytkowanie, którego wielkość zależy od tego, kto jeszcze dziedziczy. Jeśli małżonek w chwili śmierci nie pozostawał w separacji prawnej ani faktycznej i dziedziczy wraz z dziećmi lub zstępnymi, przysługuje mu użytkowanie trzeciej części spadku zastrzeżonej na poprawę – tercio de mejora (art. 834 CC). Jeśli nie ma zstępnych, ale są wstępni, pozostałemu przy życiu małżonkowi przysługuje użytkowanie połowy spadku (art. 837 CC). Jeśli nie ma ani zstępnych, ani wstępnych, użytkowanie obejmuje dwie trzecie spadku (art. 838 CC). Jeśli małżonkowie pozostający w separacji pojednali się i zgłosili to sądowi lub notariuszowi, który prowadził separację, pozostały przy życiu zachowuje swoje prawa (art. 835 CC).

Dlatego tak wiele hiszpańskich spadków kończy się podziałem, nawet gdy nikt tego nie zamierzał: udział wdowy w spadku wyraża się jako użytkowanie, a użytkowanie niepodzielnego spadku staje się w praktyce użytkowaniem mieszkania. Wartość tego użytkowania dla celów podatku od spadków oblicza się dokładnie według reguły przedstawionej powyżej, według jej wieku w dniu śmierci, a dzieci są opodatkowane od nudej własności. Gdy testament przyznaje prawo korzystania z całości lub części spadku czasowo lub dożywotnio, jakkolwiek to nazwano, prawo podatkowe traktuje je jako użytkowanie i wycenia według tych samych reguł (art. 26.e LISD, art. 52 rozporządzenia ISD).

Dwa domniemania przeciwdziałające unikaniu opodatkowania z artykułu 11 ustawy ISD warto znać, zanim zaprojektuje się coś sprytnego. Domniemywa się, że do spadku należą składniki nabyte w ciągu trzech lat przed śmiercią, gdy zmarły kupił użytkowanie, a spadkobierca, zapisobierca, krewny do trzeciego stopnia lub małżonek kupił nudą własność (art. 11.b). To samo dotyczy składników przeniesionych przez zmarłego w ciągu czterech lat przed śmiercią, gdy zastrzegł użytkowanie tych lub innych składników albo jakiekolwiek inne prawo za życia (art. 11.c). Oba domniemania dopuszczają dowód przeciwny, ale oznaczają, że operacja zaprojektowana wyłącznie po to, by przenieść wartość poza spadek na krótko przed śmiercią, rzadko się udaje.

Komutacja użytkowania wdowy

Użytkowanie przysługujące macosze nad mieszkaniem należącym do dzieci to przepis na pat, a Kodeks cywilny oferuje wyjście. Na podstawie artykułu 839 CC spadkobiercy mogą zaspokoić udział małżonka w użytkowaniu, przyznając mu rentę dożywotnią, dochód z określonych składników majątku albo kwotę pieniężną w gotówce, działając za obopólną zgodą lub, w razie jej braku, na mocy orzeczenia sądu. Dopóki tego nie zrobiono, wszystkie składniki spadku są obciążone zapłatą udziału małżonka w użytkowaniu.

Gdy pozostały przy życiu małżonek dziedziczy wyłącznie wraz z dziećmi zmarłego – klasyczny przypadek drugiego małżeństwa – może żądać, aby jego użytkowanie zostało zaspokojone, według wyboru dzieci, przez przyznanie kwoty pieniężnej w gotówce lub części składników spadku (art. 840 CC). Komutacja jest prawdziwą transakcją z własną analizą podatkową dla każdej ze stron, a jej koszt trzeba porównać z kosztem pozostawienia użytkowania na miejscu i zapłacenia konsolidacji później. To rozmowa, którą należy odbyć z doradcą przed podziałem spadku, a nie po nim, ponieważ po podpisaniu aktu działu spadku tanie opcje przestają istnieć.

Modelo 210: składa użytkownik, a nie nagi właściciel

Dla osób fizycznych będących nierezydentami dochód przypisany z nieruchomości położonych w Hiszpanii ustala się według przepisów IRPF o przypisaniu dochodów z nieruchomości (art. 24.5 jednolitego tekstu ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów, RDLeg 5/2004). Przepisy te przypisują dochód posiadaczom nieruchomości, a następnie dodają zdanie, które rozstrzyga naszą kwestię: gdy istnieją rzeczowe prawa do korzystania, dochód podlegający zaliczeniu u posiadacza prawa to dochód, który przypadałby właścicielowi (art. 85.2, akapit drugi, Ley 35/2006). Użytkownik jest posiadaczem rzeczowego prawa do korzystania. Przypisanie jest jego, w całości, nie proporcjonalnie do procentów.

Praktyczna konsekwencja jest taka, że wdowa z użytkowaniem składa modelo 210 od dochodu przypisanego z całego mieszkania, a dzieci z nudą własnością nie składają niczego dla tej nieruchomości, dopóki użytkowanie trwa. Ta sama logika rządzi rzeczywistym czynszem: jeśli nieruchomość jest wynajmowana, dochód z najmu jest pożytkiem z nieruchomości i należy do użytkownika (art. 471 CC), więc to użytkownik go deklaruje. Stawki to zwykłe stawki dla nierezydentów – ogólna 24%, obniżona do 19% dla rezydentów innego państwa członkowskiego UE lub państwa EOG ze skuteczną wymianą informacji podatkowych (art. 25.1.a TRLIRNR) – a rezydenci UE i kwalifikujących się państw EOG mogą odliczać koszty bezpośrednio i nierozerwalnie związane z dochodem uzyskanym w Hiszpanii (art. 24.6 TRLIRNR).

Pomyłka w tej kwestii jest częsta i kosztowna w obie strony. Dzieci, które sumiennie składają modelo 210 od nudej własności, z której nie mogą korzystać, płacą podatek, który nie jest ich; użytkownik, który nie składa niczego, bo „mieszkanie należy już do dzieci”, kumuluje niezłożone lata z dopłatami i odsetkami. Jeśli podział trwa już jakiś czas, a deklaracje trafiały do niewłaściwej osoby, rozwiązaniem jest regularyzacja, a zrobienie tego, zanim napisze organ podatkowy, jest istotnie tańsze.

IBI i urząd gminy: użytkowanie ma pierwszeństwo przed tytułem własności

Zdarzeniem podlegającym opodatkowaniu w IBI jest posiadanie jednego z czterech praw do nieruchomości, wymienionych w tej kolejności: koncesja administracyjna, prawo powierzchni, rzeczowe prawo użytkowania i prawo własności (art. 61.1 TRLRHL). Kolejność nie jest ozdobą. Artykuł 61.2 stanowi, że zaistnienie zdarzenia podlegającego opodatkowaniu, które występuje na liście wcześniej, oznacza, że nieruchomość nie podlega pozostałym, a artykuł 63.1 czyni podatnikiem tego, kto posiada prawo stanowiące w danym przypadku zdarzenie podlegające opodatkowaniu. Użytkowanie stoi na liście wyżej niż własność, więc tam, gdzie istnieje użytkowanie, podatnikiem IBI jest użytkownik.

Dlatego rachunek z SUMA lub urzędu gminy przychodzi na nazwisko wdowy i dlatego polecenie zapłaty powinno być ustawione na jej rachunek, a nie na rachunek dzieci. Ma to też znaczenie dla reguły obciążenia podatkowego przy przeniesieniach: przy każdej zmianie właściciela praw stanowiących zdarzenie podlegające opodatkowaniu nieruchomość pozostaje obciążona zapłatą zaległych zobowiązań z tytułu IBI (art. 64.1 TRLRHL), więc niezapłacony rachunek przy podzielonej własności może wypłynąć w najgorszym możliwym momencie. Nic w tej sekcji nie dotyczy stawek, współczynników ani ulg: znajdują się one w ordenanza fiscal każdego ayuntamiento, zmieniają się co roku, a jedyną wiarygodną kwotą jest ta z Państwa własnego rachunku.

Podatek majątkowy: dwóch podatników, jedna nieruchomość

Nierezydenci podlegają hiszpańskiemu podatkowi majątkowemu z tytułu obowiązku rzeczowego od aktywów i praw położonych w Hiszpanii, a hiszpańska nieruchomość jest takim aktywem. Wycena podziału idzie tą samą drogą co wszystko inne: artykuł 20 Ley 19/1991 stanowi, że rzeczowe prawa do korzystania i nudą własność wycenia się według kryteriów ustawy o podatku od czynności prawnych, przyjmując jako punkt odniesienia, w stosownych przypadkach, wartość przypisaną odpowiedniemu składnikowi według przepisów o podatku majątkowym. Przepisy te wyceniają nieruchomości miejskie i wiejskie według najwyższej z trzech kwot: wartości katastralnej, wartości ustalonej lub zweryfikowanej przez administrację dla innych podatków oraz ceny lub wartości nabycia (art. 10.One).

W praktyce oznacza to, że jedna nieruchomość daje dwie pozycje w podatku majątkowym. Użytkownik deklaruje procent odpowiadający jego wiekowi według tabeli z artykułu 26, zastosowany do wartości nieruchomości ustalonej według artykułu 10; nagi właściciel deklaruje resztę. Obie kwoty są przeliczane co roku według aktualnego wieku użytkownika tylko tam, gdzie powstaje nowe prawo – istniejącego użytkowania dożywotniego nie wycenia się co roku na nowo przez starzenie się posiadacza, a każde planowanie zakładające inaczej należy sprawdzić w odniesieniu do konkretnych faktów. Minimum wolne od podatku, taryfa i ulgi to sprawy państwowe i regionalne, które omawia nasz poradnik o podatku majątkowym; tu chodzi tylko o to, że podział nie usuwa nieruchomości spod podatku majątkowego, lecz go dzieli.

Sprzedaż nieruchomości z żywym użytkowaniem

Nagi właściciel może sprzedać to, co posiada (art. 489 CC), a użytkownik może przenieść swoje użytkowanie (art. 480 CC), ale żaden z nich sam nie może dostarczyć kupującemu wolnego mieszkania. Kupujący, który chce pełnej własności, potrzebuje obu podpisów w tym samym akcie, a kupujący, który kupuje tylko nudą własność, kupuje nieruchomość, której nie może zajmować, dopóki użytkownik nie umrze – to prawdziwy rynek, z prawdziwym rabatem, ale niewielki. Dlatego sprzedaże podzielonych nieruchomości na Costa Blanca niemal zawsze przybierają formę jednego aktu, w którym występują wdowa i wszystkie dzieci.

Cenę dzieli się następnie między nich. Nie ma reguły zmuszającej strony do użycia procentów z artykułu 26 do podziału pieniędzy, ale użycie czegokolwiek innego zaprasza do dyskusji z organem podatkowym o tym, czy część ceny nie była w istocie darowizną od jednego członka rodziny na rzecz drugiego, więc podział ustawowy jest bezpieczną wartością domyślną, a każde odstępstwo od niego wymaga uzasadnienia na piśmie. Każda ze stron oblicza następnie własny zysk kapitałowy: różnicę między wartością nabycia a wartością zbycia (art. 34 i 35 Ley 35/2006). Gdy składnik majątku nabyto w drodze spadku lub darowizny, wartością nabycia jest ta wynikająca z przepisów o podatku od spadków i darowizn, ograniczona do wartości rynkowej (art. 36).

Dla sprzedających nierezydentów zysk kapitałowy jest opodatkowany stawką 19%, bez rozróżnienia między rezydentami UE i spoza UE, ponieważ zysk podlega szczególnej stawce z artykułu 25.1.f.3 TRLIRNR, a nie stawce ogólnej. Kupujący musi też pobrać i odprowadzić 3% uzgodnionej ceny na poczet podatku sprzedających (art. 25.2 TRLIRNR), a gdy w akcie występuje kilku sprzedających nierezydentów, zaliczkę trzeba podzielić i zgłosić odrębnie dla każdego z nich. Zarówno wdowa, jak i dzieci są w tym sensie sprzedającymi.

Kosztowne błędy i co jest prawem państwowym, a co regionalnym

Trzy błędy odpowiadają za większość szkód, które widzi doradca. Pierwszy to przekazanie nudej własności dzieciom i uznanie sprawy za zamkniętą: procent zatrzymany przez darczyńcę nigdy nie został opodatkowany i zostanie opodatkowany przy jego śmierci na podstawie artykułu 26.c ustawy ISD, według stawki wynikającej z pierwotnej darowizny i z sześciomiesięcznym zegarem, którego nikt nie pilnuje. Drugi to składanie modelo 210 na nazwisko nagiego właściciela, bo jest „teraz właścicielem”; przypisanie należy do użytkownika na podstawie artykułu 85.2 IRPF, a lata deklaracji na niewłaściwe nazwisko trzeba odkręcać. Trzeci to wycenianie użytkowania tym, co dałoby na rynku, albo jakąś regułą kciuka usłyszaną w barze w Jávea: wartość podatkowa użytkowania to ustawowy procent z artykułu 26.a LISD i artykułu 10.5.a TRLITPAJD, zastosowany do wartości referencyjnej nieruchomości, i żadna inna kwota nie jest dopuszczalna.

Czwarty zasługuje na osobną linię: zrzeczenie się użytkowania już przyjętego, by „uporządkować sprawy”. To dla celów podatkowych darowizna od użytkownika na rzecz nagiego właściciela (art. 51.6 rozporządzenia ISD), opodatkowana jako taka, i może kosztować kilkakrotnie więcej, niż kosztowałoby czekanie.

Na koniec granica, która rozstrzyga, ile to wszystko kosztuje. Procenty wyceny, mechanizm konsolidacji, zasady przypisania i hierarchia IBI to prawo państwowe i stosują się tak samo w Torrevieja, Bilbao i Sewilli. Ulgi, kwoty wolne i obniżki w podatku od spadków i darowizn są regionalne, różnią się ogromnie między wspólnotami autonomicznymi i zmieniają się od jednej ustawy budżetowej do następnej – dlatego w tym poradniku nie pojawia się żadna kwota tego rodzaju. Sytuację we Wspólnocie Walenckiej (Comunidad Valenciana) opisuje nasz poradnik o podatku od spadków dla regionu; przed podpisaniem czegokolwiek warto przepuścić własne liczby przez kalkulator użytkowania.