Köpa nyproduktion i Spanien: skatter, garantier och steg (2026)

Vilken moms betalar man på en nyproducerad bostad i Spanien?

En nyproducerad bostad som du köper direkt av byggherren beskattas med 10 % IVA (art. 91.Uno.1.7.º i Ley 37/1992, momslagen). Skattesatsen tillämpas på bostadens pris och omfattar även högst två garageplatser och tillbehör som förrådet, förutsatt att de överlåts tillsammans med bostaden. Det spelar ingen roll om bostaden ska bli ditt hem, ett fritidshus eller en investering att hyra ut: momsen på bostaden beror varken på hur du tänker använda den eller på var du bor. Även ett nytt fritidshus betalar 10 %.

Det som hamnar utanför det paketet beskattas med den allmänna skattesatsen 21 % (art. 90.Uno LIVA). Det gäller ett garage eller ett förråd som du köper separat, den tredje garageplatsen och varje affärslokal, som lagen uttryckligen utesluter som tillbehör även om den säljs tillsammans med bostaden. Lagen talar om tillbehör ”som överlåts tillsammans”, så det praktiska sättet att säkra 10 % är att garaget och förrådet ingår i samma kontrakt och samma köpebrev som bostaden. Om garaget ligger på en annan fastighet, fråga innan du skriver på: skatteverket (Agencia Tributaria) talar om garage som ligger i byggnaden.

Det finns en superreducerad skattesats på 4 %, men bara för subventionerade bostäder (VPO) i specialregimen eller offentligt uppförda bostäder när de säljs av sin byggherre, med upp till två garage och tillbehör i samma byggnad (art. 91.Dos.1.6.º LIVA). Utöver det finns ingen reducerad moms utifrån ålder, varken för personer under 35 eller för äldre, och inte heller för storfamiljer eller personer med funktionsnedsättning. De förmåner för unga som syns i nyheterna är regionala och gäller ITP, skatten på begagnade bostäder, inte momsen på nyproduktion.

Två förbehåll. På Kanarieöarna, i Ceuta och i Melilla tillämpas inte IVA (art. 3 LIVA): där betalar man IGIC och IPSI, med egna skattesatser, som den här guiden inte tar upp. Och om du sedan renoverar den nyss levererade bostaden får renoveringen inte de 10 % som gäller renovering av bostäder som stått färdiga i minst två år, så den beskattas med 21 % (art. 91.Uno.2.10.º LIVA).

Moms eller överlåtelseskatt på nyproduktion? Det avgörs av vem som säljer

”Nyproduktion betalar moms och begagnat betalar ITP” stämmer nästan alltid, men det rättsliga kriteriet är ett annat: moms utgår på den första leveransen av en färdig byggnad, alltså den som byggherren gör (art. 20.Uno.22.º A i momslagen). Andra och senare leveranser är momsbefriade och omfattas därför av överlåtelseskatten, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (art. 4.Cuatro LIVA och art. 7.5 i Texto Refundido del ITPAJD).

Det vanligaste fallet på Costa Blanca är en ny bostad som säljs vidare av en privatperson som köpte den på ritning och aldrig använde den. Skattemässigt är det en andra leverans från en säljare som inte är näringsidkare, så du betalar ITP och inte moms; i Valenciaregionen 9 % för köp från den 1 juni 2026, och 11 % på hela värdet om det överstiger en miljon euro (art. 13.Uno i Ley 13/1997). Underlaget är det högsta av priset och Catastros referensvärde (art. 10 TRLITPAJD). Om säljaren är en privatperson som är icke-resident måste du dessutom hålla inne 3 % av priset (art. 25.2 i Texto Refundido del IRNR), något som aldrig händer när du köper av en spansk byggherre.

Det andra fallet är byggherren som har hyrt ut bostaden. Försäljningen slutar vara en första leverans om bostaden har använts oavbrutet i två år eller mer av ägaren, av innehavare av en nyttjanderätt eller av hyresgäster utan köpoption. Om uthyrningen varade kortare än två år har försäljningen fortfarande moms. Om den varade två år eller mer betalar en försäljning till tredje man ITP, utom när köparen är just den hyresgäst som använde bostaden: då är det fortfarande en första leverans med moms. Hyresavtal med köpoption räknas inte in i de två åren.

Det tredje fallet går åt andra hållet: en privatperson som bygger ett hus för att sälja det agerar som näringsidkare i momshänseende, ”även om det sker tillfälligt” (art. 5.Uno.d LIVA), och hans första försäljning har moms. Och vid en andra leverans till en privatperson kan byggherren inte avstå från befrielsen för att debitera dig moms: det är bara möjligt när köparen är en näringsidkare med avdragsrätt (art. 20.Dos LIVA).

AJD på nyproduktion: 1,4 % eller 0,1 % i Valenciaregionen

Utöver momsen betalar köpebrevet för en ny bostad Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), en stämpelskatt, i dess graduerade del. Den betalas eftersom köpebrevet är en första kopia med ett värderbart föremål, kan skrivas in i registret och inte omfattas av ITP (art. 31.2 TRLITPAJD). Köparen betalar den (art. 29) och underlaget är det deklarerade värdet, som aldrig får vara lägre än Catastros referensvärde (art. 30.1).

I Valenciaregionen är den allmänna AJD-satsen 1,4 % för köpebrev som upprättas från den 1 juni 2026; fram till den 31 maj var den 1,5 % (art. 14.Cuatro i Ley 13/1997, i lydelsen enligt Ley 5/2025). Den sjunker till 0,1 % när köpebrevet gäller förvärvet av din permanentbostad (art. 14.Uno.a). Den satsen på 0,1 % har inga gränser för ålder, inkomst eller pris. Den kräver IRPF-lagens begrepp permanentbostad: att faktiskt och varaktigt bo i den inom 12 månader efter köpet eller byggets färdigställande och att bo där oavbrutet i tre år (disposición adicional 23.ª i IRPF-lagen).

Här skiljer sig Valenciaregionen från andra regioner: det finns inga reducerade AJD-satser utifrån ålder, storfamilj eller funktionsnedsättning. Sådana rabatter (8 %, 6 %, 4 % eller 3 %) finns, med sina villkor, i ITP för begagnade bostäder, inte i AJD för nyproduktion.

För den som köper från utlandet är slutsatsen tydlig: ett semesterhus eller en investering som köps av en icke-resident betalar 1,4 %, eftersom det inte blir köparens permanentbostad. De 0,1 % passar bara om du flyttar ditt liv till Spanien och bor i bostaden varaktigt inom fristen. I förbigående: i Murciaregionen är AJD-satsen för köp av bostad med moms 1,5 % sedan den 25 juli 2025 (art. 7.8 i Decreto Legislativo 1/2010 från Murcia). Modelo 600 för AJD i Valenciaregionen lämnas in till Agència Tributària Valenciana, den regionala skattemyndigheten, inom en månad från köpebrevet (art. 14 ter.1 i Ley 13/1997).

Köpa på ritning i Spanien: risker och hur du skyddar dig

Att köpa på ritning innebär att du förbinder dig att köpa en bostad som ännu inte finns och betalar en del av priset medan den byggs. I gengäld tar du risker som inte finns vid köp av en begagnad bostad: att bygget inte påbörjas, att det blir försenat, att byggherren går i konkurs, att det som levereras inte stämmer med det som utlovats eller att marknaden förändras före tillträdet. Frågan ”är det säkert att köpa på ritning?” har ett konkret svar: det är säkert om pengarna du betalar i förskott är garanterade och insatta där lagen kräver.

Lagen ger dig tre skydd som du bör kontrollera, inte ta för givna. Det första är garantin för förskottsbetalningar: en bankgaranti eller försäkring som täcker det du betalar före tillträdet, skatter inräknade, plus lagstadgad ränta (disposición adicional 1.ª i Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, LOE, den spanska byggnadslagen). Det andra är det särskilda kontot, avskilt från byggherrens övriga pengar och reserverat för bygget. Det tredje är den obligatoriska informationen: byggherren måste tydligt ange leveransdatum och byggets skede, och ge dig en kopia av dokumentationen när du skriver på (art. 5 och 9 i Real Decreto 515/1989).

Den allvarligaste risken är att betala innan bygglovet finns. Skyldigheten att ställa garanti uppstår med bygglovet, så en reservationsavgift som tas ut innan dess hamnar i en gråzon. Om du ombeds betala en handpenning före bygglovet, kräv att den betalas tillbaka i sin helhet om bygglovet inte kommer. Den andra risken är att betala till ett konto som inte är det särskilda kontot, till exempel till ett bolag i koncernen eller till mäklaren: betala bara genom överföring till det konto som anges i kontraktet.

Den tredje risken är skattemässig och gäller likviditeten. Varje betalning har moms från första euron, så de 10 % betalas i förskott med varje delbetalning. Och reglerna kan ändras före köpebrevet: momsen på varje betalning räknas med den skattesats som gäller när du betalar, och AJD med den som gäller den dag köpebrevet undertecknas. Den som köpte på ritning i Valenciaregionen och undertecknar köpebrevet efter den 1 juni 2026 betalar 1,4 % AJD även om kontraktet skrevs när satsen var 1,5 %.

Garantin för förskottsbetalningar (bankgaranti eller försäkring)

Sedan den 1 januari 2016 finns skyddet för det du betalar före tillträdet i disposición adicional 1.ª i LOE, som ersatte den gamla Ley 57/1968. Varje byggherre som tar emot pengar före leveransen måste garantera återbetalningen från det att den får bygglovet, genom en borgensförsäkring (seguro de caución) eller en solidarisk bankgaranti (aval), för det fall att bygget inte påbörjas eller inte slutförs inom den avtalade tiden. Garantin täcker det du har betalat, skatter inräknade, plus lagstadgad ränta från varje betalning fram till det planerade leveransdatumet.

Garantin måste vara individuell: en försäkring eller en bankgaranti i ditt namn, som anger bostaden och det garanterade beloppet. När kontraktet undertecknas måste byggherren ge dig garantidokumentet, och kontraktet måste ange vilket institut som utfärdar den och till vilket särskilt konto du betalar. Vid en försäkring betalar byggherren premien, och försäkringsbolaget kan inte vägra att betala dig med hänvisning till att byggherren inte betalade den. Om byggherren inte ställer garantin begår den en konsumenträttslig överträdelse med böter på upp till 25 % av de belopp som skulle ha varit försäkrade.

Om bygget inte påbörjas eller inte levereras i tid har du två val: häva kontraktet och få tillbaka det du betalat med skatter och ränta, eller bevilja en förlängning, som dokumenteras med det nya datumet. För att få betalt kräver du byggherren på ett bevisbart sätt, till exempel med burofax eller notariehandling. Om du inte fått tillbaka pengarna inom 30 dagar vänder du dig till försäkringsbolaget eller den garanterande banken, som har ytterligare 30 dagar på sig att betala.

Bankgarantin upphör två år efter avtalsbrottet om du inte under den tiden har begärt hävning och återbetalning. För borgensförsäkringen hänvisar lagen till försäkringsavtalslagen (Ley de Contrato de Seguro), så kontrollera den reklamationsfrist som anges i din försäkring. Garantin upphör först när beviset om första inflyttning finns och byggherren visar att bostaden har lämnats över till dig. Du får bara tillbaka det du kan visa att du har betalat.

Köpekontrakt vid köp på ritning: vad du ska granska

Det privata kontraktet är det dokument som skyddar dig mest, eller minst, eftersom köpebrevet kommer år senare och återger det ni kom överens om. Granska först det som lagen kräver att det innehåller: skyldigheten att betala tillbaka det du betalat, med skatter och lagstadgad ränta, om bygget inte påbörjas, inte blir klart i tid eller om beviset om inflyttning inte erhålls; hänvisningen till bankgarantin eller försäkringen med institutets namn; och institutet och det särskilda konto dit du betalar (DA 1.ª Tres LOE). Därefter leveransdatumet, som ska framgå ”med all tydlighet” (art. 5 i Real Decreto 515/1989), och vilken försening som ger rätt att häva.

Granska föremålet för köpet: ritningar, boyta och bruttoarea, byggbeskrivningen (memoria de calidades) och de tillbehör som ingår (garage, förråd), som bör vara en del av kontraktet för att behålla 10 % moms. Ändringar i bygget som påverkar priset kräver ditt godkännande (art. 10 i Real Decreto 515/1989). Begär också ett registerutdrag (nota simple) från fastighetsregistret: det bekräftar att tomten tillhör byggherren och om det finns ett lån för att finansiera bygget, som senare fördelas mellan bostäderna.

Granska kostnaderna. Om du är konsument kan byggherren inte belasta dig med de kostnader för att upprätta äganderätten som åligger den: declaración de obra nueva, uppdelning i ägarlägenheter (división horizontal), lånet för att finansiera bygget och dess avregistrering, inte heller de skatter där byggherren är skattskyldig, som den kommunala värdestegringsskatten (plusvalía municipal), och inte heller anslutningarna till el, vatten och gas om bostaden ska levereras i inflyttningsbart skick (art. 89.3 i Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Den kan inte heller tvinga dig att ta över dess lån eller straffa dig för att du inte gör det (art. 89.3.b).

Granska vitena. Även om kontraktet säger att det upphävs automatiskt om du inte betalar en delbetalning i tid, kan du vid fastighetsköp betala så länge byggherren inte har krävt hävning genom domstol eller genom notariehandling (art. 1504 i Código Civil). Och kontrollera om kontraktet tillåter eller förbjuder att du överlåter din ställning till en annan köpare, eftersom det avgör dina möjligheter att ta dig ur om du behöver sälja före tillträdet.

Kostnader vid köp av nyproduktion: hela kalkylen

Kostnaderna vid köp av nyproduktion består av tre block. Det största är momsen på 10 %, som du betalar till byggherren i det pris den fakturerar och som byggherren betalar in till skatteverket. Det andra är AJD, som du själv deklarerar med modelo 600 hos Agència Tributària Valenciana inom en månad från köpebrevet: 1,4 %, eller 0,1 % om det är din permanentbostad. Det tredje är arvodena: notarie och fastighetsregister (Registro de la Propiedad), och, om du anlitar dem, gestoría och skatterådgivare.

Som riktmärke brukar notariearvodet vid köp av en bostad ligga mellan 600 och 1 200 € och registreringsavgiften mellan 400 och 700 €, beroende på priset och köpebrevets omfattning, eftersom båda följer reglerade taxor. Vid köp av en byggherre betalar du inte den kommunala värdestegringsskatten (plusvalía municipal), som åligger byggherren som överlåtare (art. 106.1.b i Texto Refundido de Haciendas Locales), och inte heller declaración de obra nueva eller uppdelningen i ägarlägenheter, som konsumentlagen lägger på byggherren. Du betalar inte heller ICIO, den kommunala byggskatten: den åligger byggets ägare (art. 101 i samma text).

Om du köper med bolån betalar banken AJD på lånehandlingen (art. 29 TRLITPAJD), och även notarien för den handlingen, gestorían och inskrivningen av panten (art. 14.1.e i Ley 5/2019). Du står för värderingen. Om du är icke-resident, lägg till kostnaden för NIE och, varje år, modelo 210.

En likviditetsdetalj som ofta glöms bort: AJD betalas efter köpebrevet, men inom en kort frist, så det är klokt att ha pengarna redo, helst på ett spanskt konto från vilket betalningen kan dras. IBI, den kommunala fastighetsskatten, för det år bostaden levereras ska betalas av den som var ägare den 1 januari; en fördelning per dag i köpebrevet är bara en överenskommelse mellan er.

Nyproduktion eller begagnat: vad blir dyrast?

Med 2026 års skattesatser i Valenciaregionen betalar nyproduktion mer i skatt än en begagnad bostad till samma pris. För en bostad på 300 000 € som inte blir din permanentbostad betalar nyproduktion moms 30 000 € + AJD 4 200 € = 34 200 €; en begagnad bostad betalar 9 % ITP = 27 000 €, om Catastros referensvärde inte överstiger priset. Skillnaden är 7 200 €. Om det är din permanentbostad sjunker nyproduktionen till 30 300 € med AJD på 0,1 %, och skillnaden krymper till 3 300 €.

ITP har dessutom reducerade skattesatser för grupper som momsen saknar: 8 % eller 6 % för personer under 35 år som köper sin första permanentbostad, 4 % eller 3 % för storfamiljer eller ensamförälderfamiljer, personer med funktionsnedsättning och offer för våld i nära relationer, med villkor som i flera fall omfattar inkomstgränser, och beroende på om värdet överstiger 180 000 € eller inte (art. 13 i Ley 13/1997). Därför kan en ung köpare som uppfyller villkoren betala betydligt mindre för en begagnad bostad. Men om värdet överstiger en miljon euro betalar en begagnad bostad 11 % på hela värdet.

Skatterna är inte allt. En ny bostad har lagstadgade garantier som en begagnad inte längre har, eller bara delvis har: den tioåriga byggfelsförsäkringen som följer bostaden, byggherrens och byggentreprenörens ansvar under 1, 3 och 10 år och, vid köp på ritning, garantin för förskottsbetalningarna. Den har också energieffektivitet enligt ett nytt projekt och färre renoveringar på kort sikt.

Det finns två risker som hör till begagnatköp och som nyproduktion köpt av en spansk byggherre inte har: innehållandet på 3 % om säljaren är icke-resident och möjligheten att bli ansvarig för plusvalía som ställföreträdare. Vid nyproduktion ska du däremot hålla koll på att AJD som minimum utgår från Catastros referensvärde, precis som ITP.

Bolån och att ta över byggherrens lån

Du kan söka bolån för att köpa på ritning, men lånet undertecknas inte när du reserverar, utan den dag köpebrevet undertecknas, när bostaden finns och kan belånas. De tidigare betalningarna (reservation och delbetalningar under bygget) tas från dina besparingar. När köpebrevet närmar sig har du två vägar: söka ett nytt bolån hos den bank du väljer eller ta över (subrogación) det lån som finansierade bygget och som redan är fördelat mellan bostäderna.

Övertagandet kan inte påtvingas dig: en klausul som tvingar konsumenten att ta över byggherrens lån, eller som straffar honom för att han inte gör det, är oskälig (art. 89.3.b i Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Om det intresserar dig gäller lagen om bostadskrediter på samma sätt som för ett nytt lån: byggherren måste meddela banken minst 30 dagar före det planerade undertecknandet, så att banken kan pröva din återbetalningsförmåga och ge dig den obligatoriska informationen (disposición adicional 7.ª i Ley 5/2019).

Den informationen ska komma minst 10 kalenderdagar före undertecknandet: FEIN, som är ett bindande låneerbjudande, varningsbladet, utkastet till låneavtal och fördelningen av kostnaderna (art. 14.1 i Ley 5/2019). Dessutom ska du besöka den notarie du väljer, senast dagen före köpebrevet, så att notarien kan kontrollera att du har fått och förstått dokumentationen och upprätta en kostnadsfri handling; utan den kan lånet inte undertecknas (art. 15).

När det gäller kostnaderna betalar banken AJD på bolånet, 2 % i Valenciaregionen, och även notarien för lånet, gestorían och inskrivningen. Du betalar värderingen. Om du är icke-resident, börja ordna finansieringen flera månader före tillträdet.

Om du inte tar över lånet avregistrerar byggherren sitt lån på din bostad vid köpebrevet, och den avregistreringen är byggherrens kostnad, inte din (art. 89.3.a i Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Och eftersom det privata kontraktet skrivs långt före lånet bör det reglera vad som händer om banken inte beviljar dig finansiering: utan en sådan klausul är ett avslag från banken inte ett av de avtalade skälen att frånträda köpet, och byggherren skulle kunna tillämpa kontraktets viten. Jämför övertagandet med minst ett annat bolån: villkoren förhandlades fram mellan banken och byggherren, inte med dig.

Nyckelöverlämningen: första inflyttning, köpebrev och inskrivning

När bygget är klart tar byggherren flera steg i rad innan köpebrevet kan undertecknas. Först slutbeviset för bygget, undertecknat av byggledningen, och mottagandeprotokollet mellan byggherre och byggentreprenör. Med de dokumenten lämnar byggherren in en declaración responsable de primera ocupación till kommunen, en egenförsäkran om första inflyttning som i Valenciaregionen har ersatt den tidigare ”licencia de primera ocupación” (art. 233.1.f i Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP). När den lämnats in med dokumentationen gäller den från den stunden och har samma verkan som det tidigare tillståndet. Vatten-, el- och gasbolagen måste kräva den för att koppla in dig (art. 32.3 i Ley 3/2004 från Valenciaregionen, LOFCE).

För att notarien ska upprätta och registratorn skriva in köpebrevet för den färdiga nybyggnaden krävs tekniskt intyg om att bygget slutförts enligt projektet, de dokument som bygglagstiftningen kräver för att lämna över bostaden och de som styrker att den är lämplig för användning och dess energiprestanda (art. 28.1 i Texto Refundido de la Ley de Suelo). Dessutom upprättas och skrivs köpebrevet för declaración de obra nueva för en bostad inte in utan tioårig byggfelsförsäkring (art. 20.1 LOE).

Därefter kommer ditt köpebrev. Att underteckna det är detsamma som tillträdet (art. 1462 i Código Civil), och det är då du betalar resten av priset med moms och får nycklarna. Alla köpare behöver NIE, och utan skatteregistreringsnumret (NIF) för alla som medverkar skriver registret inte in köpet (art. 254.2 i Ley Hipotecaria). Byggherren lämnar också över Libro del Edificio, byggnadens dokumentation, med projektet, mottagandeprotokollet, de aktörer som medverkat och instruktionerna för användning och underhåll (art. 7 LOE): spara den, eftersom du behöver den för att reklamera fel.

Innan du skriver på, besiktiga bostaden i lugn och ro och anteckna skriftligen de fel du ser. Efter undertecknandet återstår tre saker: modelo 600 för AJD inom en månad, inskrivningen i fastighetsregistret, som oftast sköts av notariekontorets gestoría eller av din rådgivare, och registreringen i Catastro, som normalt meddelas av notarien, registratorn eller kommunen. Om de inte gör det deklarerar du själv med modelo 900D inom två månader (art. 28.2 i Real Decreto 417/2006).

Byggfel i en ny bostad: garantitiderna enligt LOE

Byggnadslagen, Ley de Ordenación de la Edificación, fastställer tre ansvarstider som räknas från byggets mottagande (art. 17.1 LOE). Tio år för konstruktionsskador: grundläggning, pelare, balkar, bjälklag och bärande väggar som äventyrar byggnadens hållfasthet och stabilitet. Tre år för brister som strider mot kraven på boendekvalitet: fukt på grund av bristande täthet, buller, värmeisolering och energibesparing, hygien. Ett år för brister i finish eller ytskikt, som byggentreprenören ansvarar för.

Gentemot köparen ansvarar byggherren solidariskt med de övriga aktörerna (art. 17.3 LOE). När skadan har visat sig har du två år på dig att reklamera (art. 18 LOE). Utöver LOE behåller du dina rättigheter enligt köpeavtalet och ansvaret för dolda fel enligt Código Civil (art. 17.9 LOE).

Av de tre garantierna i art. 19 är bara den tioåriga obligatorisk för bostäder (disposición adicional 2.ª LOE): en försäkring som byggherren tecknar och som skyddar efterföljande köpare, så att den täcker dig även om du köper av någon som köpte av byggherren. Försäkringsbeloppet ska vara minst 100 % av den slutliga produktionskostnaden, och självrisken får inte överstiga 1 % av det försäkrade beloppet för varje bostad. Den täcker inte, om inget annat avtalats, personskador, lösöre, arbeten efter mottagandet, felaktig användning eller bristande underhåll, eller bränder som inte har sitt ursprung i installationerna. För felen med 1 och 3 års ansvar finns ingen obligatorisk försäkring: du är beroende av byggherrens och byggentreprenörens betalningsförmåga.

En detalj om tidsplanen: mottagandet av bygget mellan byggherre och byggentreprenör sker före ditt köpebrev, ibland flera månader före. Ettårsfristen för ytskikt kan ha löpt en bra bit när du får nycklarna.

Sälja innan köpebrevet: överlåta kontraktet

Att sälja en lägenhet köpt på ritning innan köpebrevet undertecknas görs i praktiken genom att du överlåter din ställning i kontraktet till en annan köpare, som betalar dig det du har betalat i förskott plus ett tillägg och tar över de återstående betalningarna. Ingen särskild regel reglerar denna överlåtelse vid köp på ritning. De allmänna reglerna i Código Civil gäller: rättigheterna i ett avtal kan överlåtas om inte annat har avtalats (art. 1112), och att byta den som ska betala kräver borgenärens samtycke (art. 1205).

Eftersom den nya köparen tar över din skyldighet att betala resten av priset behöver du byggherrens samtycke. Många kontrakt förbjuder överlåtelse, villkorar den mot en avgift eller begränsar den till vissa skeden av bygget: läs den klausulen innan du skriver på om det ingår i din plan att köpa för att sälja vidare. Och kräv att garantin för förskottsbetalningarna ställs i den nya köparens namn, eftersom försäkringen eller bankgarantin är individuell och skyddar den köpare som står i kontraktet.

Skattemässigt beskattas vinsten du gör som kapitalvinst (ganancia patrimonial): i din inkomstdeklaration om du är skattemässigt bosatt i Spanien (art. 33 i IRPF-lagen) eller i inkomstskatten för icke-residenter (IRNR) om du inte är det, eftersom det är en inkomst som härrör från rättigheter i en spansk fastighet. Om du köper och överlåter regelbundet eller organiserat kan verksamheten klassas som näringsverksamhet, med andra regler. Om det ska göras skatteavdrag beror på fallet: fråga innan du skriver på. Överlåtelsehandlingen ska ange exakt belopp som du får, vilket är underlaget för att beräkna vinsten.

Köpa nyproduktion som icke-resident: NIE, modelo 210, IBI

För en icke-resident är köpet detsamma, med tre skillnader. Den första är NIE. Du behöver det innan köpebrevet: notarien måste ange skatteregistreringsnumret (NIF) för alla som medverkar (art. 23 i Ley del Notariado), och för en utlänning är det numret NIE eller, om han inte har något, ett NIF som börjar med M och som tilldelas av skatteverket (art. 20 i Real Decreto 1065/2007). Ansök i god tid.

Den andra är den årliga modelo 210 för bostaden som du inte hyr ut. Nyproduktion har en fördel: medan bostaden byggs finns ingen schablonintäkt (art. 85.1 i IRPF-lagen), och före köpebrevet är du inte heller ägare, så att betala delbetalningar på ritning ger ingen modelo 210. Schablonintäkten börjar den dag du blir ägare och räknas per dag: 2 % av taxeringsvärdet (valor catastral), eller 1,1 % om värdet har reviderats under de tio föregående åren. Eftersom en ny bostad ofta saknar ett meddelat taxeringsvärde den 31 december tillämpas specialregeln: 1,1 % av 50 % av det högsta av anskaffningspriset och det värde som myndigheten fastställt. Skatten uppkommer den 31 december och deklareras året därpå; skattesatsen och fristerna finns i vår guide om modelo 210.

Den tredje är IBI. Den betalas av den som är ägare den 1 januari (art. 75 i Texto Refundido de Haciendas Locales), så avin för det år köpebrevet undertecknas brukar gälla byggherren, och din första kommer året därpå. Eftersom Catastro ger registreringen verkan från det faktiska datumet då bygget blev klart eller köpebrevet undertecknades, kan en sen registrering medföra debiteringar för tidigare år.

Det som inte berör dig när du köper av en spansk byggherre: innehållandet på 3 %, som bara gäller när en icke-resident utan fast driftställe säljer (art. 25.2 i Texto Refundido del IRNR), och den kommunala värdestegringsskatten, som byggherren betalar. Om byggherren är ett utländskt bolag utan driftställe i Spanien, begär före köpebrevet det intyg från skatteverket som visar att bolaget beskattas enligt den spanska bolagsskatten (art. 14.2.a i Reglamento del IRNR); utan det skulle skyldigheten att hålla inne ligga på dig.

Bygga eget hus i Spanien: 10 % moms, ICIO och byggfelsförsäkring

Om du köper en tomt och beställer ditt hus är du byggherre för bygget (autopromoción). Tomten beskattas beroende på vem som säljer den: en privatperson säljer den med ITP (9 % allmän sats i Valenciaregionen, på det högsta av pris och referensvärde); ett företag i regel med moms. En tomt är inte en bostad, så de 10 % som gäller bostäder tillämpas inte: fråga om skattesatsen innan du skriver på.

Själva bygget har däremot en reducerad skattesats: byggentreprenader för byggnader som huvudsakligen är avsedda som bostad (minst 50 % av bruttoarean) beskattas med 10 % moms när avtalet ingås direkt mellan byggherren och entreprenören (art. 91.Uno.3.1.º LIVA). Enligt skatteverket får underentreprenörer inte den reducerade satsen, och dörrar, fönster eller köksinredning som köps utan installation har 21 %; köks- och badrumsskåp och inbyggda garderober som säljs med installation har däremot 10 % (art. 91.Uno.3.2.º). Arkitektens och byggkonstruktörens arvoden är professionella tjänster, inte byggentreprenad, och har den allmänna skattesatsen.

Kommunen tar ut byggskatten Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) av byggets ägare (art. 101 i Texto Refundido de Haciendas Locales): upp till 4 % av den faktiska produktionskostnaden, utan moms, arvoden eller entreprenörens vinst (art. 102). Den konkreta skattesatsen och rabatterna, till exempel för installation av solenergi, beror på den kommunala förordningen. Till det kommer avgiften för bygglovet eller för kontrollen av egenförsäkran (art. 20.4.h).

Den tioåriga byggfelsförsäkringen är inte obligatorisk för en enskild självbyggare av ett enda enbostadshus för eget bruk (disposición adicional 2.ª LOE). Men om du säljer huset inom tio år måste du teckna den för den återstående tiden, och notarien upprättar inte köpebrevet utan den, om inte köparen uttryckligen befriar dig och du visar att du har använt bostaden. Tänk också på momsen: om du bygger för att sälja är du näringsidkare (art. 5.Uno.d LIVA) och din första försäljning har moms. När bygget är klart registrerar du nybyggnaden i ett köpebrev, med dess AJD (nästa avsnitt).

Declaración de obra nueva: vad det är, när den görs och vilken skatt den betalar

En declaración de obra nueva är det köpebrev (escritura) där ägaren till en tomt fastställer att en byggnad har uppförts på den, så att fastighetsregistret kan skriva in den. I ett bostadsprojekt åtföljs den oftast av uppdelningen i ägarlägenheter (división horizontal), som delar upp byggnaden i självständiga bostäder, garage och förråd, var och en med sin egen registerfastighet. Den kan upprättas under bygget, med bygglovet och ett tekniskt intyg, eller när bygget är klart, med slutbeviset, den tioåriga byggfelsförsäkringen och dokumenten för överlämnande och inflyttning (art. 28 i Texto Refundido de la Ley de Suelo; art. 20 LOE).

Skattemässigt betalar den AJD, eftersom det är ett köpebrev med värderbart föremål, kan skrivas in och inte omfattas av andra delar av skatten (art. 31.2 TRLITPAJD). Underlaget för nybyggnaden är byggets faktiska kostnad som deklareras; vid uppdelningen i ägarlägenheter läggs dessutom tomtens faktiska värde till (art. 70 i skattens förordning, Real Decreto 828/1995). I Valenciaregionen finns ingen särskild skattesats för dessa köpebrev, så den allmänna satsen 1,4 % tillämpas (art. 14.Cuatro i Ley 13/1997). Eftersom det inte finns någon förvärvare betalas den av den som upprättar eller begär köpebrevet: byggherren eller den ägare som gör deklarationen (art. 29 TRLITPAJD).

Vem betalar declaración de obra nueva när du köper av en byggherre? Byggherren: konsumentlagen förbjuder att köparen belastas med kostnaderna för nybyggnad och ägarlägenhetsindelning (art. 89.3.a i Texto Refundido de la Ley de Consumidores). Den ger ingen kommunal värdestegringsskatt, eftersom den skatten träffar överlåtelser av mark och här sker ingen överlåtelse (art. 104.1 i Texto Refundido de Haciendas Locales). Hos Catastro deklareras den med modelo 900D (de tidigare 901N och 902N finns inte längre) inom två månader från att bygget blev klart, om den inte meddelas av kommunen, notarien eller registratorn.

Är den obligatorisk? Utan den finns huset inte i fastighetsregistret, och du kan inte skriva in en försäljning som beskriver det eller belåna det på normalt sätt. För självbyggaren som bygger sin permanentbostad avser ordalydelsen för Valenciaregionens 0,1 % köpebrev som gäller förvärv av permanentbostad, och en declaración de obra nueva är inte ett förvärv: räkna inte med den skattesatsen utan ett uttryckligt ställningstagande från Agència Tributària Valenciana.

Declaración de obra nueva por antigüedad: preskriberade byggen utan bygglov

Det som kallas declaración de obra nueva por antigüedad är vägen för att skriva in en byggnad som blev klar för flera år sedan men aldrig deklarerades: ett lantställe som byggts ut, en bostad som uppförts utan bygglov eller en tillbyggnad som inte finns med i köpebrevet. Lagen använder inte det uttrycket: den regleras i art. 28.4 i Texto Refundido de la Ley de Suelo för byggnader där rivning inte längre kan beordras, eftersom fristen för att återställa den planrättsliga ordningen har löpt ut. Om fristen inte har löpt ut fungerar inte den här vägen: situationen måste då först lösas planrättsligt.

För att skriva in den krävs ett dokument som styrker att bygget blev klart vid ett visst datum och en beskrivning som stämmer med köpebrevet: intyg från kommunen eller från en behörig tekniker, en beskrivande notariehandling eller ett beskrivande och grafiskt utdrag från Catastro. Registratorn kontrollerar att det inte finns något antecknat planrättsligt disciplinärende och att det inte rör sig om allmän mark, skriver in och meddelar kommunen om inskrivningen, som då ska fatta beslut om fastighetens planrättsliga situation.

Skattemässigt har declaración de obra nueva por antigüedad ingen egen ordning: den betalar samma AJD på 1,4 % i Valenciaregionen, på den faktiska kostnaden för det bygge som deklareras. Hur den kostnaden ska beräknas för ett bygge som blev klart för flera år sedan är inte löst i regelverket, och myndigheten kan kontrollera det deklarerade värdet; det är klokt att teknikern motiverar det med ett underbyggt kriterium.

I Catastro måste byggnaden ändå finnas med: om den inte gör det deklareras den med modelo 900D. Om du köper en bostad med odeklarerade byggnader, be säljaren att reglera dem före köpebrevet: ett bygge som inte finns i fastighetsregistret skyddas inte av det, och tveksamma planrättsliga situationer förs över på köparen. Att skriva in är inte att legalisera: bygget skrivs in med sin planrättsliga situation, inte med bygglov.

Skattekalendern för din nya bostads första år

Under bygget (på ritning). Varje betalning har sin faktura med 10 % moms, eller 21 % om du köper ett garage eller förråd separat, och ska täckas av den individuella garantin. Det finns ingen AJD, ingen IBI i ditt namn och ingen modelo 210: medan bostaden byggs finns ingen schablonintäkt och du är ännu inte ägare.

Dagen för köpebrevet. Du betalar resten av priset med moms och skriver under; finns det ett bolån undertecknas det direkt efteråt. Om byggherren inte har skattemässig hemvist i Spanien är det nu du ska kontrollera dess intyg för att utesluta innehållandet på 3 %. När bostaden har lämnats över kan byggherren avsluta garantin för dina förskott: innan du skriver på, kontrollera att köpebrevet tar upp allt du har betalat i förskott. Spara fakturor och överföringar: de utgör din anskaffningskostnad när du säljer.

Under månaden därefter. Du lämnar in modelo 600 för AJD till Agència Tributària Valenciana inom en månad från köpebrevet, med 1,4 % eller 0,1 %. Därefter skrivs köpet in i fastighetsregistret. Inom de två följande månaderna deklarerar du, om ingen annan har meddelat det, förvärvet hos Catastro med modelo 900D. Teckna vatten och el med declaración responsable de primera ocupación.

Den 31 december uppkommer schablonintäkten i modelo 210 för dagarna som ägare det året, om du är icke-resident och inte hyr ut. Den 1 januari därpå blir du skattskyldig för IBI, och det året kommer din första avi; om registreringen i Catastro blev försenad kan det också komma debiteringar i efterhand. Under det följande året lämnar du in din första modelo 210, inom den frist som anges i vår kalender för modelo 210. Och under det första året efter byggets mottagande, gå igenom ytskikten: det är byggentreprenörens garantitid.

Så hjälper vi dig

På spainfiscal arbetar vi för utländska och bosatta köpare som köper bostad på Costa Blanca, och nyproduktion är där det är mest värt att granska skattesidan innan du skriver på, inte den dag köpebrevet undertecknas. Före reservationen kontrollerar vi vem som säljer och vilken skatt som gäller (moms eller ITP), om garaget och förrådet ryms inom 10 %, vilken AJD-sats som verkligen gäller dig och hur mycket du kommer att betala totalt, med varje post motiverad.

Under köpet granskar vi ur skattesynpunkt kontraktet, den individuella garantin för dina betalningar och fakturorna för varje delbetalning, och vi hjälper dig med NIE om du ännu inte har det. Efter köpebrevet förbereder och lämnar vi in modelo 600 i tid, kontrollerar registreringen i Catastro och, om du är icke-resident, sköter vi modelo 210 varje år, med början från det första, fördelat per dag.

Om du ska bygga ett eget hus beräknar vi momsen på bygget, ICIO och AJD för declaración de obra nueva. Om du tänker överlåta kontraktet före köpebrevet analyserar vi hur vinsten beskattas i Spanien. Du kan begära en offert från vår tjänstesida.